20.04.2026 м. Дніпро Справа № 908/2187/25
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді: Соп'яненко О.Ю. (доповідач)
суддів: Мартинюка С.В., Фещенко Ю.В.,
за участю секретаря судового засідання: Федорчук В.С.,
за участю представників сторін:
від позивача: Савченко І.Г.,
від відповідача: Ус М.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Запорізької міської ради на рішення Господарського суду Запорізької області від 22.12.2025 (повне рішення складено 24.12.2025, суддя Горохов І.С.) у справі № 908/2187/25
за позовом: Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206; код ЄДРПОУ 04053915)
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Євроазіатська пивна група» (61024, м. Харків, вул. Лермонтовська, 7; код ЄДРПОУ 31797019)
про стягнення 2 277 299,30 грн,
1. Короткий зміст позовної заяви і рішення суду першої інстанції.
До Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Запорізької міської ради до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Євроазіатська пивна група» про стягнення доходу, отриманого від безпідставно набутого майна за період з 01.12.2023 по 28.02.2025 в розмірі 2 277 299,30 грн за користування земельною ділянкою кадастровий номер 2310100000:05:006:0010, за адресою: вул. Леоніда Жаботинського, 46а, без правовстановлюючих документів.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 22.12.2025 позов задоволено частково. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Євроазіатська пивна група» на користь Запорізької міської ради дохід, отриманий від безпідставно набутого майна за період з грудня 2023 по лютий 2025 в розмірі 673 969,96 грн (шістсот сімдесят три тисячі дев'ятсот шістдесят дев'ять гривень 96 коп.). В іншій частині у позові відмовлено. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Євроазіатська пивна група» на користь Запорізької міської ради судовий збір у розмірі 10 109,55 грн (десять тисяч сто дев'ять гривень 55 коп.).
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції здійснив новий самостійний обрахунок розміру недоотриманих місцевим бюджетом доходів за оспорюваний період, застосувавши встановлену органом місцевого самоврядування ставку орендної плати у розмірі 3 %, а не у розмірі 8 % обґрунтовуючи свою позицію відсутністю доказів того, що ТОВ «Євроазіатська пивна група» на земельній ділянці здійснює підприємницьку діяльність, пов'язану з виробництвом підакцизних алкогольних товарів, які підлягають ліцензуванню, та прийшов до висновку, що у даному випадку відповідно до рішення Запорізької міської ради № 26 від 28.11.2018 року «Про встановлення розміру орендної плати за землю» слід застосовувати річний розмір орендної плати у відсотках від їх нормативної грошової оцінки - 3% - інші земельні ділянки м. Запоріжжя.
2. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи апеляційної скарги.
Не погоджуючись із вищезазначеним рішенням, Запорізька міська рада 13.01.2026 звернулася через підсистему “Електронний суд» до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить: рішення Господарського суду Запорізької області від 22.12.2025 у справі № 908/2187/25 скасувати; ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги Запорізької міської ради задовольнити; судові витрати покласти на відповідача у справі.
Апелянт вважає рішення незаконним та таким, що підлягає скасуванню, оскільки суд першої інстанції зробив висновки, що не відповідають обставинам справи, а також оскаржуване рішення ухвалене із порушенням норм матеріального права виходячи з наступного.
Вказує, що згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, право власності на об'єкт нерухомого майна, а саме: центральний тепловий пункт Літ.А, інв.№1927 загальною площею 567,1 кв.м., розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:006:0010, за адресою: м. Запоріжжя, вул. Леоніда Жаботинського, буд. 46а, зареєстровано за ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ЄВРОАЗІАТСЬКА ПИВНА ГРУПА» (код ЄДРПОУ 31797019). Договір оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:006:0010 між сторонами не обліковується.
Наведене вище свідчить про безоплатне та безпідставне використання Відповідачем земельної ділянки комунальної форми власності кадастровий номер 2310100000:05:006:0010, без правовстановлюючих документів, за період часу з 01.12.2023 по 28.02.2025, що є порушенням вимог ст. 206 Земельного кодексу України щодо оплатності використання землі
Задовольняючи частково позовні вимоги по справі № 908/2187/25 Господарський суд Запорізької області дійшов висновків, що розмір орендної плати необхідно визначати виходячи із 3% від нормативної грошової оцінки землі (інші земельні ділянки м. Запоріжжя), установленого рішенням Запорізької міської ради № 26 від 28.11.2018 «Про встановлення розміру орендної плати за землю».
Апелянт наголошує, що здійснюючи розрахунок позовних вимог Запорізькою міською радою застосовано ставку орендної плати у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на підставі п. 6 Додатку до рішення від 28.11.2018 № 26 за категорією «земельні ділянки, надані для розташування майна або комплексу майна (підприємства), призначеного для використання його в підприємницькій діяльності суб'єктів господарювання з виробництва підакцизних алкогольних товарів, які підлягають ліцензуванню, та тютюнових виробів, а також земельні ділянки на яких фактично розміщені основні, підсобні і допоміжні будівлі та споруди з виробництва або призначені (придатні) для виробництва підакцизних алкогольних товарів, які підлягають ліцензуванню, та тютюнових виробів».
За таких обставин, враховуючи код виду цільового призначення «спірної» земельної ділянки - 03.10, вірним у застосуванні у даній справі є п. 6 Додатку до Рішення від 28.11.2018 № 26, у якому передбачено ставку 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
3. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу.
ТОВ «Євроазіатська пивна група», скориставшись правом, наданим статтею 263 Господарського процесуального кодексу України, подало відзив на апеляційну скаргу Запорізької міської ради, в якому заперечило проти доводів апеляційної скарги, просило залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.
У відзиві на апеляційну скаргу Товариство наголошує, що оскільки Відповідач не має ліцензії на виробництво алкогольних напоїв і ніколи її не мав, а рішення про землевідведення не уточнює тип продукції, будь-які сумніви мають тлумачитися на користь землекористувача. За відсутності виробництва підакцизних товарів застосування ставки 8% є незаконним. Відповідно, має застосовуватися ставка 3% (як для «інших земельних ділянок м. Запоріжжя» або земель громадської забудови/комерційного призначення).
Відсутність договору оренди землі є наслідком бездіяльності саме Запорізької міської ради. Відповідач вчиняв усі залежні від нього дії для врегулювання статусу земельної ділянки. Позивач фактично заблокував процес оформлення землі, жодним чином не реагуючи на звернення про виключення слова «міні-пивоварня» з назви та тексту рішення сесії міської ради про землевідведення від 30.10.2019 № 37/71 (тобто ні позитивної, ні негативної відповіді заявник (ТОВ «Євроазіатська пивна група») не отримувало), та намагається отримати вигоду (у вигляді завищеної орендної плати 8%) внаслідок власної бездіяльності.
Від скаржника у справі надійшли додаткові пояснення, відповідно до яких зазначає, що Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду розглянув cправу № 908/1291/24 за касаційною скаргою Першого заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 06.10.2025 у справі за позовом Заступника керівника Запорізької обласної прокуратури в інтересах держави, в особі Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Євроазіатська пивна група» про стягнення безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:05:006:0010 у вигляді орендної плати за період з 01.01.2020 по 30.11.2023 у сумі 5 984 999,57 грн.
Верховний Суд визнав передчасними висновки суду апеляційної інстанції стосовно того, що відповідно до рішення Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 у цьому випадку слід застосовувати річний розмір орендної плати у відсотках від їх нормативної грошової оцінки у розмірі 3% - інші земельні ділянки м. Запоріжжя, у той час як судами було встановлено надання відповідачеві рішенням Запорізької міської ради від 30.10.2019 № 37/71 спірної земельної ділянки в оренду для розташування ресторану з міні-пивоварнею та офісними приміщеннями, тобто для виробництва підакцизного алкогольного продукту, у зв'язку з чим постанову суду апеляційної інстанції слід скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.
4. Рух справи в суді апеляційної інстанції.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.01.2026 у даній справі визначена колегія суддів у складі: головуючий суддя Соп'яненко О.Ю. (суддя-доповідач), судді: Фещенко Ю.В., Мартинюк С.В.
Процесуальний хід розгляду справи відображений у відповідних ухвалах Центрального апеляційного господарського суду.
Хронологія надходження інших процесуальних документів до суду.
17.02.2026 до Центрального апеляційного господарського суду від представника відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому просить скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.
10.04.2026 до суду надійшли додаткові пояснення від представника позивача.
В судове засідання 20.04.2026 з'явилися представники позивача та відповідача.
Колегія суддів у судовому засіданні 20.04.2026 оголосила скорочену (вступну та резолютивну частини) постанову.
5. Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій обставини справи та визначені відповідно до них правовідносини.
Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно право власності на об'єкт нерухомого майна, а саме: центральний тепловий пункт Літ. А, інв: № 1927 загальною площею 567,1 кв.м., розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:006:0010, за адресою: м. Запоріжжя, вул. Леоніда Жаботинського, буд. 46а, зареєстровано за Приватним акціонерним товариством «Євроазіатська пивна група» (ідентифікаційний код юридичної особи 31797019) - 11.01.2013, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1568123101 на підставі договору купівлі-продажу серія та номер 1897, виданий 26.12.2012.
Так, 26.12.2012 між Багмет Сергієм Володимировичем як ліквідатором суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 (продавець) та Приватним акціонерним товариством «Євроазіатська пивна група» (покупець) укладений договір купівлі-продажу.
За цим договором продавець зобов'язується передати у власність покупця нерухоме майно будівлю котельної літ. А1, інв. № 1000009, цегла, загальною площею 327,2 кв.м., яка розташована за адресою: Запорізька область, місто Запоріжжя, вулиця Правди, будинок 46-а, а покупець зобов'язується прийняти (купити) зазначений об'єкт і сплатити ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі, та зареєструвати право власності на нерухоме майно в ТОВ «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації».
Об'єкт розташований на земельній ділянці площею 0,3067 га, кадастровий номер: 2310100000:05:006:0010, що знаходиться в користуванні продавця на підставі договору оренди земельної ділянки від 18.09.2009 за № 040926101837, п. 1.1 договору.
06.12.2013 Приватне акціонерне товариство «Євроазіатська пивна група» звернулось до Запорізької міської ради з листом № 165 з проханням передати в оренду земельну ділянку площею 0,3067 га, розташовану за адресою: Запорізька область, місто Запоріжжя, вулиця Правди, будинок 46-а, зі зміною функціонального призначення під ресторан з міні-пивоварнею та офісними приміщеннями.
27.06.2014 Запорізькою міською радою ухвалено рішення № 55/281 про надання ПрАТ «Євроазіатська пивна група» дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення (зміна цільового призначення) земельної ділянки по вул. Правди 46а, для розташування ресторану з міні-пивоварнею та офісними приміщеннями.
30.06.2015 Запорізькою міською радою ухвалено рішення № 7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя», згідно з яким вирішено, зокрема, впровадити оподаткування земель міста на підставі нової нормативної грошової оцінки з 01.01.2016. Рішення за № 7 було оприлюднене 14.07.2015 року в газеті «Запорізька Січ» та набрало чинності з 01 січня 2016 року.
30.06.2015 Запорізька міська рада прийняла рішення № 6 «Про встановлення податку на майно (в частині плати за землю)».
Відповідно до додатку 3 цього рішення встановлено розмір орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки).
28.11.2018 Запорізька міська рада прийняла рішення № 26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю» (повний текст рішення знаходиться у відкритому доступі на офіційному сайті Запорізької міської ради за посиланням: https://zp.gov.ua/uk/documents/item/33564), та рішення № 103 від 04.12.2024 «Про внесення змін до рішення № 26 від 28.11.2018» (повний текст рішення знаходиться у відкритому доступі на офіційному сайті Запорізької міської ради за посиланням: https://zp.gov.ua/documents/186088-pro-vnesennia-do-risennia-vid-28112018-26-pro-vstanovlennia-rozmiru-orendnoyi-plati-za-zemliu), якими встановлено розміри орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки).
Відповідно до вказаного рішення річний розмір орендної плати за земельні ділянки, яка належить до категорії: «Земельні, ділянки, надані для розташування майна або Комплексу майна (підприємства), призначеного для використання його в підприємницькій діяльності суб'єктів господарювання з виробництва підакцизних алкогольних товарів, які підлягають ліцензуванню, та тютюнових виробів, а також земельні ділянки, на яких фактично розміщені основні, підсобні і допоміжні будівлі та споруди з виробництва або призначені (придатні) для виробництва підакцизних алкогольних товарів, які підлягають ліцензуванню, та тютюнових виробів» становить 8 відсотків від їх нормативної грошової оцінки.
20.06.2019 проведено державну реєстрацію земельної ділянки кадастровий номер: 231010000:05:006:0010 площа (га): 0,3067, місце розташування: Запорізька область, місто Запоріжжя, вулиця Правди 46а, дата державної реєстрації земельної ділянки 18.09.2009, цільове призначення: для розташування котельні, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, форма власності: комунальна; власник: Територіальна громада м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради.
30.10.2019 Запорізькою міською радою ухвалено рішення № 37/71 про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки по вул. Леоніда Жаботинського, 46а Приватному акціонерному товариству «Євроазіатська пивна група». Вирішено:
- рішення міської ради від 24.12.2008 № 62/66 «Про передачу гр. ОСОБА_1 земельної ділянки по вул. Правди 46а для розташування котельної» вважати таким, що втратило чинність. Договір оренди землі від 18.09.2009 № 040926101837 вважати припиненим згідно з пунктом 33 договору;
- змінити категорію та цільове призначення земельної ділянки (кадастровий номер 2310100000:05:006:0010) площею 0,3067 га з земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення; для розміщення, будівництва, експлуатації та обслуговування будівель і споруд об'єктів енергогенеруючих підприємств, установ і організацій на землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов'язаної з отримання прибутку);
- передати в оренду строком на 19 років Приватному акціонерному товариству «Євроазіатська пивна група» земельну ділянку (кадастровий номер 2310100000:05:006:0010 площею 0,3067 га землі житлової та громадської забудови; (для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов'язаної з отримання прибутку) по вул. Леоніда Жаботинського, 46а для розташування ресторану з міні-пивоварнею та офісними приміщеннями в межах раніше затверджених рішенням міської ради від 17.03.2006 № 17/54 «Про передачу в оренду ЗАТ «ЗАП-Екоресурс» земельної ділянки для розташування фізкультурного комплексу по вул. Лермонтова 9, 9а, та котельної по вул. Правди, 46а» за рахунок земель Запорізької міської ради.
04.05.2020 відповідач звернувся до начальника земельних відносин Запорізької міської ради Сколибог Ю.О. листом № 17 з проханням прийняти для погодження та підпису договір оренди землі (2 примірника) по вул. Леоніда Жаботинського, 46а, для розташування ресторану з міні-пивоварнею та офісними приміщеннями на підставі рішення міської ради від 30.10.2019 № 37/71.
11.06.2020 відповідач звернувся листом № 30 до позивача з приводу внесення змін до рішення Запорізької міської ради від 30.10.2019 № 37/71 про відведення земельної ділянки та виключити слово «міні-пивоварня» з назви і тексту рішення.
Докази прийняття такого рішення щодо внесення змін до рішення від 30.10.2019 № 37/71 суду не надано.
Запорізька міська рада зазначає, що земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:006:0010 відноситься до категорії земель: «Земельні ділянки, надані для розташування майна або комплексу майна (підприємства), призначеного для використання його в підприємницькій діяльності суб'єктів господарювання з виробництва підакцизних алкогольних товарів, які підлягають ліцензуванню, та тютюнових виробів, а також земельні ділянки, на яких фактично розміщені основні, підсобні і допоміжні будівлі та споруди з виробництва або призначені (придатні) для виробництва підакцизних алкогольних товарів, які підлягають ліцензуванню, та тютюнових виробів», розмір орендної плати якої складає 8% від нормативної грошової оцінки.
Відповідно до витягу № НВ-2300116462023 із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 29.04.2025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:006:0010, загальною площею 0,3067 га, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Леоніда Жаботинського, буд. 46а, становить 24 100 792,70 грн, у цінах 2025 року.
Відповідно до інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 24.06.2025 земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:006:0010 має цільове призначення: 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку, категорія земель: землі житлової та громадської забудови.
29.04.2025 Запорізька міська рада направила Товариству з обмеженою відповідальністю «Євроазіатська пивна група» листом № 3094/01/01-07 проект договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:0010 по вул. Леоніда Жаботинського, 46-а, підписаний з боку Запорізької міської ради.
Договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:006:0010 між позивачем та відповідачем не підписано.
Запорізькою міською радою складено розрахунок розміру недоотриманих доходів за фактичне користування відповідачем земельною ділянкою площею 0,3067 га, з кадастровим номером 2310100000:05:006:0010, без оформлення правовстановлюючого документу, що посвідчує право оренди (користування) за період з 01.12.2023 по 28.02.2025, а саме:
- з 01.12.2023 по 31.12.2023 сума боргу складає 160 671,95 грн;
- з 01.01.2024 по 31.12.2024 сума боргу складає 1 785 640,67 грн;
- з 01.01.2025 по 28.02.2025 сума боргу складає 330 986,68 грн; загальний розмір 2 277 299,30 грн.
Розрахунок проведено з урахуванням часткової сплати коштів відповідачем за користування земельною ділянкою. Відповідно до листа Державної податкової служби України ГУ ДПС у Запорізькій області вих. № 4338/5/08-01-04-11-05 від 29.04.2025 відповідач за період з 2023-2025 роки сплатив за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:05:006:0010: за 2023 - 00,00 грн; за 2024 - 240 753,98 грн; за 2025 - 47 273,66 грн.
6. Оцінка апеляційним господарським судом аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників скаржника, позивача, розглянувши доводи апеляційної скарги та заперечень щодо неї, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
В основу оскаржуваного рішення покладений висновок місцевого господарського суду про те, що з урахуванням положень статті 1212 Цивільного кодексу України, установивши обставини стосовно розташування на спірній земельній ділянці належного відповідачеві нерухомого майна, у відповідача виник і обов'язок укласти договір оренди та зареєструвати на підставі нього право оренди землі, то відповідач повинен відшкодувати Запорізькій міській раді безпідставно збережені кошти, які він одержав у виді несплаченої орендної плати за вирахуванням сплаченого ним земельного податку.
Суд першої інстанції зазначив, що відповідач фактично користується земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт нерухомого майна - Центральний тепловий пункт, але майно не пристосовано для ведення господарської діяльності, пов'язаної із розміщенням ресторану з міні-пивоварнею та офісними приміщеннями та не представляє собою декілька видів об'єктів, за наявності яких можливо було б при визначенні розміру орендної плати за основу взяти більший відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Доказів того, що відповідач на спірній земельній ділянці здійснює підприємницьку діяльність, пов'язану з виробництвом підакцизних алкогольних товарів, які підлягають ліцензуванню, позивачем не надано.
Отже, проведення позивачем розрахунку розміру недоотриманої орендної плати із урахуванням 8% від нормативної грошової оцінки землі є безпідставним. Розмір орендної плати необхідно визначати виходячи із 3% від нормативної грошової оцінки землі (інші земельні ділянки м. Запоріжжя), установленого рішенням Запорізької міської ради № 26 від 28.11.2018 «Про встановлення розміру орендної плати за землю».
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею (ст. 2, 3).
Згідно зі ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: а) розпорядження землями територіальних громад; б) передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; в) надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.
Відповідно до статті 80 ЗК України суб'єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, незалежно від того, зареєстрована земельна ділянка за територіальною громадою чи ні.
Спірна земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:006:0010 знаходиться в межах м. Запоріжжя, відповідно до ст. 83 ЗК України саме Запорізька міська рада є власником даної земельної ділянки. Зазначене підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 24.06.2025, відповідно до якого земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:006:0010 має цільове призначення: 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку, категорія земель: землі житлової та громадської забудови.
Матеріалами справи підтверджено, що на сформованій земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 2310100000:05:006:0010 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Леоніда Жаботинського, буд. 46а, знаходиться нерухоме майно Відповідача, а саме - центральний тепловий пункт Літ. А, інв: № 1927 загальною площею 567,1 кв.м. Право власності на майно зареєстроване 11.01.2013.
Пунктом "в" ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України передбачено, що землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
У ст. 206 Земельного кодексу України зазначено, що використання землі в Україні є платним; об'єктом плати за землю є земельна ділянка; плата за землю справляється відповідно до закону.
Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Водночас, ст. 125 Земельного кодексу України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту реєстрації цих прав.
Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.
Частиною 1 ст. 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Згідно зі ст. 122-124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Одночасно, виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.
Таким чином, з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов'язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією нерухомістю.
Однак, як правильно встановлено місцевим господарським судом, докази належного оформлення права користування вказаною земельною ділянкою за ТОВ «Євроазіатська пивна група», зокрема, докази укладення відповідного договору оренди з Запорізької міською радою та державної реєстрації такого права Відповідачем не надані.
Оплата за користування вказаною земельною ділянкою товариством не здійснювалась, що не спростовано останнім.
Таким чином, Відповідач у спірний період користувався спірною земельною ділянкою без достатньої правової підстави.
Разом з тим, за приписами ч. ч. 1, 2 ст. 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події .
Відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів (коштів) за безпідставне користування земельною ділянкою є за своїм змістом кондикційними, для яких доведення вини особи не має значення, а важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (статті 1212-1214 ЦК України).
Отже, у разі, коли особа користувалася земельною ділянкою без достатньої правової підстави, у зв'язку з чим зберегла кошти, вона зобов'язана повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч. 1 ст. 1212 Цивільного кодексу України.
Аналогічний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17.
За приписами ст. 63 Бюджетного кодексу України місцевий бюджет містить надходження і витрати на виконання повноважень місцевих державних адміністрацій та органів місцевого самоврядування. Ці надходження і витрати становлять єдиний баланс відповідного бюджету.
Безоплатне землекористування призводить до втрат місцевого бюджету міської ради.
Згідно з Податковим кодексом України плата за землю - це обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14).
Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок (ст. 5 Закону України «Про оцінку земель», п. 286.2 ст. 286, пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України).
Згідно зі ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Щодо досліджуваної справи, то рішенням Запорізької міської ради № 26 від 28.11.2018 «Про встановлення розміру орендної плати за землю» та рішенням № 103 від 04.12.2024 «Про внесення змін до рішення № 26 від 28.11.2018» встановлено розміри орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки).
Відповідно до витягу № НВ-2300116462023 із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 29.04.2025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:006:0010, загальною площею 0,3067 га, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Леоніда Жаботинського, буд. 46а, становить 24 100 792,70 грн, у цінах 2025 року.
Запорізькою міською радою складено розрахунок щодо розміру недоотриманих доходів за фактичне користування відповідачем земельною ділянкою площею 0,3067 га, з кадастровим номером 2310100000:05:006:0010, без оформлення правовстановлюючого документу, що посвідчує право оренди (користування) за період з 01.12.2023 по 28.02.2025 у загальному розмірі 2 277 299,30 грн. Розрахунок проведено з урахуванням часткової сплати коштів відповідачем за користування земельною ділянкою.
Перевіркою наданого позивачем розрахунку заборгованості за користування земельною ділянкою судом порушень не встановлено.
У пунктах 69-71, 75, 78, 90-94 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц зі спору, що виник з подібних правовідносин, сформульовано такі висновки щодо застосування положень статей 1212, 1214 Цивільного кодексу України та статей 120, 125 Земельного кодексу України:
"69. Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
70. Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала (див. висновок, сформульований Верховним Судом України у постанові від 2 березня 2016 року у справі № 6-3090цс15).
71. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень глави 83 ЦК України (див. висновок, сформульований Верховним Судом України у постанові від 2 жовтня 2013 року у справі № 6-88цс13).
75. Перехід прав на земельну ділянку, пов'язаний із переходом права на будинок, будівлю або споруду, регламентований у ЗК України. Так, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (частина друга статті 120 ЗК України). Набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставою припинення права користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача (пункт "е" частини першої статті 141 ЗК України).
78. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 ЗК України).
90. За змістом приписів глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов'язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна у набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов'язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов'язаннях. Натомість, для кондикційних зобов'язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
91. Обов'язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов'язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.
92. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені і яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Проте, враховуючи приписи частини другої статті 120 ЗК України, не є правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій ці будинок, будівля, споруда розташовані.
93. Особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно (частина перша статті 1212 ЦК України).
94. До моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України".
Суд першої інстанцій дійшов висновку про правомірність нарахування відповідачеві безпідставно збережених коштів у виді орендної плати за період з 01.12.2023 по 28.02.2025.
У той же час, частково задовольняючи позов суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для застосовування розміру орендної плати у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки, вказавши на застосуванні річного розміру орендної плати у розмірі 3% - інші земельні ділянки м. Запоріжжя.
Колегія суддів вважає такий висновок суду першої інстанції помилковим з огляду на таке.
Як вже зазначалося, рішенням Запорізької міської ради від 30.10.2019 № 37/71 «Про передачу в оренду ПрАТ «Євроазіатська пивна група» земельної ділянки вул. Леоніда Жаботинського, 46-а у м. Запоріжжя для розташування ресторану з міні-пивоварнею та офісними приміщеннями», зокрема, змінено категорію та цільове призначення земельної ділянки з земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення; для розміщення, будівництва, експлуатації та обслуговування будівель і споруд об'єктів енергогенеруючих підприємств, установ і організацій на землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку) та вирішено передати відповідачеві спірну земельну ділянку в оренду для розташування ресторану з міні-пивоварнею та офісними приміщеннями.
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, сформованому 14.09.2020, категорія земельної ділянки визначена як землі житлової та громадської забудови, а цільове призначення - 03.10. для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку). Вид використання земельної ділянки - для розташування ресторану з міні-пивоварнею та офісними приміщеннями.
За змістом підпункту 215.1 статті 215 Податкового кодексу України до підакцизних товарів належать спирт етиловий, спиртові дистиляти, алкогольні напої, пиво (крім квасу "живого" бродіння).
Згідно з підпунктом 14.1.144 пункту 14.1 статті 14 вказаного Кодексу пиво - насичений діоксидом вуглецю пінистий алкогольний напій з вмістом спирту більше 0,5 % об., отриманий у результаті бродіння пивного сусла пивними дріжджами, що відноситься до товарної групи 2203 00 згідно з УКТ ЗЕД.
Рішенням Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю» встановлена орендна плата за земельні ділянки, надані для розташування майна або комплексу майна (підприємства), призначеного для використання його підприємницькій діяльності суб'єктів господарювання виробництва підакцизних алкогольних товарів, які підлягають ліцензуванню, та тютюнових виробів, а також земельні ділянки, на яких фактично розміщені основні, підсобні і допоміжні будівлі та споруди з виробництва або призначені (придатні) для виробництва підакцизних алкогольних товарів, які підлягають ліцензуванню, та тютюнових виробів, у розмірі 8% від їх нормативної грошової оцінки.
У вказаному рішенні Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 також передбачено, що у разі передачі земельних ділянок в оренду для розміщення кількох видів об'єктів, зазначених у цьому рішенні, без визначення площ земельних ділянок для кожного об'єкту, при визначенні розміру орендної плати за основу береться більший відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що встановлений цим рішенням.
Колегія суддів установила, що відповідачем не надано доказів виконання рішення Запорізької міської ради від 30.10.2019 № 37/71 щодо покладеного на нього обов'язку у чотиримісячний термін після прийняття цього рішення укласти з Запорізькою міською радою договір оренди землі, подати його на державну реєстрацію, оскільки відсутні докази направлення міській раді проєкту договору оренди земельної ділянки протягом встановленого у рішенні ради строку, листування з приводу ухилення органу місцевого самоврядування від підписання угоди тощо.
У матеріалах справи також відсутні докази внесення змін до рішення Запорізької міської ради від 30.10.2019 № 37/71 в частині виключення з його змісту слова «міні-пивоварня».
Отже, апелянт належним чином підтвердив правомірність застосування у розрахунку заборгованості відповідача перед позивачем визначеного відповідними рішеннями Запорізької міської ради відсотку (8%) від нормативної грошової оцінки.
З огляду на встановлене, при прийнятті оскаржуваного рішення суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, невірно встановив обставини справи, що призвело до хибних висновків і прийняття незаконного рішення, тож колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржене апелянтом рішення господарського суду у даній справі - скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог.
Інші доводи скарги були розглянуті колегією суддів, між тим вони не мають суттєвого впливу на вирішення даного спору, оскільки не спростовують вказаних вище висновків суду.
7. Висновки апеляційного господарського суду за результатами перегляду рішення суду.
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Відповідно до частини 1 статті 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині є, зокрема, нез'ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду вважає апеляційну скаргу Запорізької міської ради обґрунтованою. Рішення Господарського суду Запорізької області від 22.12.2025 підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення.
8. Розподіл судових витрат.
В силу статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги покладаються на відповідача.
З підстав наведеного та керуючись статями 129, 269-271, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Запорізької міської ради на рішення Господарського суду Запорізької області від 22.12.2025 у справі № 908/2187/25 - задовольнити.
2. Рішення Господарського суду Запорізької області від 22.12.2025 у справі № 908/2187/25 - скасувати.
3. Прийняти у справі нове рішення, яким позов Запорізької міської ради задовольнити повністю.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Євроазіатська пивна група» (61024, м. Харків, вул. Лермонтовська, 7; код ЄДРПОУ 31797019) на користь Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206; код ЄДРПОУ 04053915) дохід, отриманий від безпідставно набутого майна за період з 01.12.2023 по 28.05.2025 у розмірі 2 277 299,30 грн; витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви у розмірі 27 327,59 грн.
5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Євроазіатська пивна група» (61024, м. Харків, вул. Лермонтовська, 7; код ЄДРПОУ 31797019) на користь Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206; код ЄДРПОУ 04053915) 40 991,39 грн судового збору за подання апеляційної скарги
6. Доручити місцевому господарському суду видати відповідні накази.
10 Матеріали справи № 908/2187/25 повернути до місцевого господарського суду.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена - 01.05.2026.
Головуючий суддя О.Ю. Соп'яненко
Суддя С.В. Мартинюк
Суддя Ю.В. Фещенко