ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
29.04.2026 м. Івано-ФранківськСправа № 909/311/26
Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді Скапровської І. М.,
Секретар судового засідання Матенчук О. М.,
За участю представника позивача - Костюка В. Б.,
представника відповідача - Тріща Р. З.,
представника третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради - Тарновської І. Я.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи за позовом: ТОВ "Енергозбереження ІФ", вул. Грюнвальдська, буд.8, м. Івано-Франківськ, 76018,
до відповідача: Департаменту комунальних ресурсів та сільського господарства Івано-Франківської міської ради, вул. Курбаса Леся, буд.2, м. Івано-Франківськ, 76018,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, вул. Михайла Грушевського, 21, Івано-Франківськ, Івано-Франківська область, 76000, про визнання протиправними дії та зобов'язання вчинити дію,
встановив, що позивач звернувся до суду з позовом до відповідача про визнання протиправними дії Департаменту комунальних ресурсів та сільського господарства Івано-Франківської міської ради, щодо повернення без розгляду заяви ТОВ "Енергозбереження ІФ" від 20.02.2026 про включення об'єкта права комунальної власності Івано-Франківської міської об'єднаної територіальної громади, а саме нежитлових приміщень площею 86,25 кв. м., розташованих на першому поверсі в будівлі за адресою: вул. Незалежності,7 до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, зобов'язання Департаменту комунальних ресурсів та сільського господарства Івано-Франківської міської ради винести на розгляд сесії Івано-Франківської міської ради заяву ТОВ "Енергозбереження ІФ" від 20.02.2026 про включення об'єкта права комунальної власності Івано-Франківської міської об'єднаної територіальної громади, а саме нежитлових приміщень площею 86,25 кв. м., розташованих на першому поверсі в будівлі за адресою: вул. Незалежності,7 до переліку об'єктів, що підлягають приватизації.
В обґрунтування позову товариство вказало на те, що дії відповідача по поверненню без розгляду поданої позивачем 20.02.2026 заяви про включення об'єкта права комунальної власності Івано-Франківської міської об'єднаної територіальної громади до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, з підстав здійснення невід'ємних поліпшень орендованих ТОВ "Енергозбереження ІФ" нежитлових приміщень площею 86,25 кв.м. в будинку на вул. Незалежності,7 у м. Івано-Франківську, попереднім орендарем, необґрунтовані, оскільки саме позивач, на підставі договору від 12.05.2021 №4077 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, поніс витрати по здійснених поліпшеннях орендованого майна, в розмірі 651 260 грн (платіжне доручення № 6 від 12.05.2021), а відтак, має легітимні очікування на застосування вимог ЗУ "Про приватизацію державного і комунального майна".
В підтвердження викладеного долучив копії: довіреності, договору №4077 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 12.05.2021, охоронного договору на пам'ятку культурної спадщини від 26.01.2021 №500, протоколу проведення аукціону №UA-PS-2021-02-03-000018-1, угоди №УО-4077-1 від 18.11.2025 про продовження терміну дії "Договору оренди №4077 нерухомого майна, що належить до комунальної власності" від 12.05.2021, охоронного договору на пам'ятку культурної спадщини від 26.01.2021 №500, платіжного доручення №6 від 12.05.2021, акту приймання-передачі в оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 25.05.2021, листа за вих.№18/34.2-02/109 від 03.03.2026, заяви про включення об'єкта права комунальної власності Івано-Франківської міської об'єднаної територіальної громади до переліку об'єктів, що підлягають приватизації за вх.№109/34.2-02/18 від 20.02.2026, листа вих.№01 від 20.02.2026, фінансової звітності малого підприємства, баланс на 31.12.2024, квитанції №6245955, 6245956.
За наслідками розгляду позову, суд відкрив провадження у справі, призначив підготовче засідання, залучив Виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача.
Відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача, щодо позову заперечили, вказали на те, що будучи орендарем, що поніс витрати на покращення нежитлових приміщень, позивач не міг мати легітимних очікувань на права обумовлені ЗУ "Про приватизацію державного і комунального майна", оскільки він не був орендарем, який здійснив покращення та якому надавалась би згода на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, а є особою, яка в силу договору від 12.05.2021 №4077 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, компенсувала такі витрати на здійснення невід'ємних поліпшень у розмірі 651 260 грн.
Вказали також на безпідставність застосування принципу "легітимних очікувань" до спірних правовідносин, оскільки легітимне очікування спрямоване на те, щоб у випадках, коли особа переконана, що досягне певного результату, якщо буде діяти відповідно до норм правової системи, забезпечить захист цих сподівань.
Компенсація вартості невід'ємних поліпшень була умовою аукціону на продовження договору, взявши участь у ньому позивач, при виконанні умов аукціону, мав легітимні очікування, як переможець, на укладення договору оренди, а не на отримання права на викуп орендованого майна.
08.04.2026 суд протокольною ухвалою закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 29.04.2026.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд вважає, що позов слід задоволити.
При цьому суд врахував наступне.
Предметом позову є визнання протиправними дій відповідача по поверненню без розгляду заяви позивача від 20.02.2026 про включення об'єкта права комунальної власності Івано-Франківської міської об'єднаної територіальної громади до переліку обєктів, що підлягають приватизації, зобов'язання винести на розгляд сесії Івано-Франківської міської ради заяву.
Підставою є дотримання позивачем, як орендарем нежитлових приміщень, умов договору від 12.05.2021 №4077 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, виконання зобов'язання по компенсації вартості здійснених невід'ємних поліпшень у розмірі 651 260 грн без ПДВ (п.14 договору) (25 % ринкової вартості майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди), дозвіл на проведення яких отримано 12.09.2019, 08.10.2020 (рішення виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради за №1058 та №1067).
Отже, спір між сторонами виник з правовідносин, що регулюються договором від 12.05.2021 №4077 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності та ЗУ "Про приватизацію державного і комунального майна" (далі - Закон) і стосується захисту майнового інтересу орендаря на викуп орендованого майна.
Основною метою приватизації є прискорення економічного зростання, залучення іноземних і внутрішніх інвестицій, зменшення частки державної або комунальної власності у структурі економіки України шляхом продажу об'єктів приватизації ефективному приватному власнику. Приватизація здійснюється на основі таких принципів: законності; відкритості та прозорості; рівності та змагальності; державного регулювання та контролю; продажу об'єктів приватизації з урахуванням особливостей таких об'єктів; захисту економічної конкуренції; створення сприятливих умов для залучення інвестицій; повного, своєчасного та достовірного інформування про об'єкти приватизації та порядок їх приватизації; забезпечення конкурентних умов приватизації (ст. 3 Закону).
До об'єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об'єкти права державної і комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України (ст. 4 Закону).
Суб'єктами приватизації є: державні органи приватизації; місцеві ради, органи приватизації територіальних громад; покупці (ст.6 Закону).
Затвердження переліків об'єктів, що підлягають приватизації здійснюють Державні органи приватизації у межах своєї компетенції (ст.7 Закону).
Порядок приватизації державного і комунального майна передбачає, зокрема, формування та затвердження переліків об'єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об'єктів, що підлягають приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об'єкта комунальної власності; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об'єкта (ст. 10 Закону).
Ініціювати приватизацію об'єктів можуть органи приватизації, уповноважені органи управління, інші суб'єкти управління об'єктами державної і комунальної власності або покупці(ст.11 Закону).
З матеріалів справи суд встановив, що 05.03.2021 проведено аукціон (протокол про проведення аукціону № UA-PS-2021-02-03-000018-1), на продовження договору оренди комунального майна - нежитлових приміщень площею 86,25 кв.м. розташованих по вул. Незалежності ,7 у м. Івано-Франківську та визначено, що в разі укладення орендодавцем за результатами проведення аукціону договору оренди з новим орендарем, вартість здійснених діючим орендарем невід'ємних поліпшень у розмірі 651 260 грн без ПДВ, підлягає компенсації новим орендарем в порядку, визначеному чинним законодавством.
Виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради, як орендодавець, Департамент інфраструктури, житлової та комунальної політики Івано-Франківської міської ради, як балансоутримувач та орендар - ТОВ "Енергозбереження ІФ", за наслідками проведеного аукціону (протокол про проведення аукціону №UA-PS-2021-02-03-000018-1), уклали 12.05.2021 договір №4077 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, площею 86,25 кв.м., розташованого за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Незалежності, 7, на строк до 31.12.2025 року включно, визначили розмір місячної орендної плати у сумі 177 950 грн (далі - договір).
18.11.2025 сторони уклали угоду №УО-4077-1 про продовження терміну дії "Договору оренди №4077 нерухомого майна, що належить до комунальної власності" від 12.05.2021 та продовжили строк договору до 19.07.2030 (п.12.та п.12.1), встановили місячну орендну плату у розмірі 294 877,82 грн без ПДВ.
На виконання умов вищевказаного договору, орендар крім виконання обов'язку по сплаті орендної плати (акт звірки розрахунків за період з січня 2025 по лютий 2026 на суму 5 448 324,39 грн), виконав обов'язок обумовлений п. 14 договору, по компенсації вартості здійснених попереднім орендарем невід'ємних поліпшень у розмірі 651 260 грн без ПДВ у порядку визначеному чинним законодавством (платіжне доручення №6 від 12.05.2021).
Згідно висновку про оцінку нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 87,0 м.кв. на вул. Незалежності,7 у м. Івано-Франківську, ринкова вартість нежитлових приміщень станом на 31.03.2018р. становить 2 540 261 грн без ПДВ.
12.09.2019 виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради, за наслідками розгляду заяви за вх. №316/34.2-02/18 від 18.04.2019, прийняв, за умови того, що ТОВ "Юнітек" не буде ставити питання про відшкодування орендодавцем коштів, затрачених ним на ремонт орендованих приміщень або зарахування цих коштів у рахунок орендної плати, рішення дати дозвіл на проведення капітального ремонту фасаду орендованих згідно з договором оренди №ДО-3432 від 01.10.2010р. нежитлових приміщень площею 87,0 м.кв., розташованих на першому поверсі в будинку за адресою: на вул. Незалежності,7 на загальну суму 251 411 грн (витяг з рішення від 12.09.2019 за №1058).
08.10.2020 за №1067, виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради, на підставі заяви вх. №647/34.2-02/18 від 23.09.2020, вирішено замінити в п.4 рішення виконавчого комітету міської ради №1058 від 12.09.2019 слова та цифри 251 411 грн на слова та цифри 793 537 грн 20 коп.
28.12.2020 судовим експертом складено висновок №25-20 будівельно-технічного експертного дослідження про те, що при проведенні капітального ремонту нежитлових приміщень загальною площею 87,0 кв.м. розташованих по вул. Незалежності, 7 у м. Івано-Франківську, фактично здійснені невід'ємні поліпшення орендованого майна, які відповідають переліку, видам та обсягам зазначеним ТзОВ "Експерт-реставрація" в акті приймання виконаних будівельних робіт за грудень 2020, а саме: знімання засклених віконних рам - 17,5 кв.м.; демонтаж віконних коробок з відбиванням штукатурки в укосах - 5 шт; знімання дверних полотен - 4,48 кв.м.; демонтаж дверних коробок в кам?яних стінах з відбиванням штукатурки в укосах - 1 шт.; установлення дверних блоків у зовнішніх прорізах кам?яних стін - 4,48 кв.м.; заповнення віконних прорізів готовими блоками - 17,5 кв.м.; установлення пластикових підвіконних дошок - 8,0 кв.м.; розбирання мозаїчних покриттів сходів - 5,36 кв.м.; - облицювання східців гранітними плитами - 5,9 кв.м.; розбирання облицювання стін з гранітних плит - 7,5 кв.м.; відбивання штукатурки по цеглі та бетону зі цоколя - 7,5 кв.м.; - знімання бетонних та мозаїчних підвіконних дошок - 7,5 кв.м.; облицювання стін гранітними плитами полірованими - 13,25 кв.м.; установлення та розбирання зовнішніх металевих трубчастих інвентарних риштувань - 88,0 кв.м.; демонтаж прожекторів - 3 шт.; розбирання відливів з листової сталі - 14,4м.; - відбивання штукатурки по цеглі та бетону зі стін - 11,49 кв.м.; штукатурення цементно-вапняним розчином по каменю карнизів - 11,49 кв.м.; улаштування з листової сталі карнизних відливів - 28,7м.; улаштування протипосадних шипів від птахів і голубів - 28,5;монтаж попередньо демонтованих прожекторів - 3 шт.; демонтаж кондиціонерів - 1 шт.; ремонт штукатурки гладких фасадів по каменю та бетону з землі та риштувань цементно-вапняним розчином - 14,917 кв.м.; ремонт штукатурки рустованих фасадів по каменю та бетону з землі та риштувань цементно-вапняним розчином - 34,59 кв.м.; ремонт штукатурки зовнішніх прямолінійних укосів по каменю та бетону цементно-вапняним розчином з землі та риштувань - 8,94 кв.м.; дисперсійне фарбування фасаду - 69,937 кв.м.; установлення попередньо демонтованих кондиціонерів - 1 шт.; навантаження сміття вручну - 6,090 т.; перевезення сміття до 15 км. - 6,096 т.; розбирання покриттів підлог з керамічних плиток - 84,3 кв.м.; улаштування цементної стяжки товщиною 20 мм по бетонній основі - 84,3кв.м.; улаштування покритів з керамогранітних плиток на розчині із сухої клеючої суміші - 56,85 кв.м.; улаштування покриття з ламінату - 27,45 кв.м.; відбивання штукатурки по цеглі та бетону зі стін та стель - 213,5 кв.м.; гідрофобізація бетонних та обшукатурених стін - 213,5 кв.м.; улаштування обшивки стін гіпсокартонними плитами - 213,5 кв.м.; поліпшене фарбування стін полівінілацетатними водоемульсійними сумішами по збірних конструкціях, підготовлених під фарбування - 186,58 кв.м.; демонтаж існуючої підвісної стелі - 75,4 кв.м.; улаштування каркасу однорівневих підвісних стель із металевих профілів -65,4 кв.м.; улаштування підшивки горизонтальних поверхонь підвісних стель гіпсокартонними листами - 65,4 кв.м.; поліпшене фарбування стель полівінілацетатними водоемульсійними сумішами по збірних конструкціях, підготовлених під фарбування - 75,4 кв.м.; облицювання поверхонь стін керамічними глазурованими плитками з карнизними, плінтусними і кутовими елементами по цеглі та бетону - 26,92кв.м.; встановлення готових металопластикових конструкцій - 14,35 кв.м.; - демонтаж схованої електропроводки - 250,0м.; прокладання проводів при схованій проводці в борознах - 250,0 м.; прокладання трубопроводу теплостачання з труб поліетиленових (поліпропіленових) напірних діаметром 20 мм - 20,0м.; установлення опалювальних радіаторів - 3 шт.; установлення кранів кульових - 1 шт.; навантаження сміття вручну - 10,67т.; перевезення сміття до 15 км. - 10,67т.
30.11.2020 ТзОВ "ЕКА-Захід", що діяло на підставі сертифікату суб'єкта оціночної діяльності №928/19 від 29.11.2019, склало висновок про вартість майна - нежитлових приміщень площею 87,0 кв.м. розташованих по вул. Незалежності, 7 у м. Івано-Франківську, зокрема, частки орендаря (невід'ємних поліпшень) - ТОВ фірма "Юнітек" у вартості нежитлових приміщень, яка становила 651 260 грн.
20.02.2026 позивач звернувся з заявою про включення об'єкта права комунальної власності Івано-Франківської міської територіальної громади до переліку об'єктів, що підлягають приватизації.
03.03.2026 Департамент комунальних ресурсів та сільського господарства Івано-Франківської міської ради, на підставі п.7 "Порядку подання та розгляду заяв на включення об'єктів комунальної власності Івано-Франківської міської об'єднаної територіальної громади до переліку об'єктів, що підлягають приватизації ", повернув вищевказану заяву без розгляду, оскільки невід'ємні поліпшення орендованих ТОВ "Енергозбереження ІФ" нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 87,0 м.кв. на вул. Незалежності,7 у м. Івано-Франківську, здійснені попереднім орендарем цих приміщень.
Отже, основним аргументом відповідача (Департаменту) і, зокрема, третьої особи (Виконкому), є твердження про недотримання позивачем вимог ч. 2 ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».
Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону, приватизація об'єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.
Частина 2 статті 18 Закону встановлює вичерпний перелік умов, за яких орендар одержує право на викуп орендованого майна за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки:
орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;
орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;
невід'ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;
здійснення і склад невід'ємних поліпшень, у тому числі невід'ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід'ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб'єктом оціночної діяльності;
орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;
договір оренди є чинним на момент приватизації.
Такі ж вимоги деталізовано у п. 5 Порядку подання та розгляду заяв про включення об'єктів комунальної власності Івано - Франківської міської об'єднаної територіальної громади до переліків об'єктів, що підлягають приватизації (додаток до рішення Івано-Франківської міської ради від 19.06.2020 № 184-41) (далі - Порядок).
Зі змісту договору, як акту індивідуального регулювання правовідносин між сторонами, встановлено, що договір містить низку положень, які прямо вказують на можливість майбутньої приватизації об'єкта позивачем і на правову долю компенсованих ним поліпшень у такому випадку.
Так, зокрема, пункт 5.4 договору встановлює наступне правило: Орендар має право на компенсацію вартості здійснених ним невід'ємних поліпшень Майна від переможця аукціону з приватизації Майна, а якщо таким переможцем стає Орендар, то право на зарахування в рахунок купівельної ціни суми вартості здійснених ним невід'ємних поліпшень у порядку та на умовах, встановлених Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна".
Орендодавець укладаючи вказаний Договір, визнавав та легітимізував дві обставини. По-перше, він презюмував принципову можливість приватизації вказаного об'єкта нерухомості. По-друге, закріплюючи у договорі обов'язок компенсувати вартість поліпшень (п. 14 договору) одночасно із правом на їх зарахування при приватизації (п. 5.4 договору), Орендодавець фактично ототожнив статус Орендаря, який компенсував поліпшення, зі статусом Орендаря, який їх здійснив. У протилежному випадку положення пункту 5.4 Договору щодо зарахування вартості поліпшень у рахунок купівельної ціни були б позбавлені будь-якого сенсу та правового навантаження, оскільки Орендарю апріорі було відомо, що фізично він поліпшення не здійснював (це було зроблено до нього), а нові поліпшення на вже капітально відремонтованому об'єкті є економічно недоцільними та технічно ускладненими.
Економічна реальність полягає в тому, що позивач сплатив значну суму коштів (651 260,00 грн) за поліпшення майна. Цей платіж за своєю економічною природою є капітальною інвестицією, спрямованою на збільшення вартості та покращення експлуатаційних характеристик активу. Сплата цієї суми не була платою за користування (орендна плата встановлена окремо на рівні 177 950,00 грн/місяць та збільшена в подальшому до 294 877,82 грн на місяць). Відтак, позивач правомірно розраховував, що шляхом здійснення цієї інвестиції до нього переходять майнові права, нерозривно пов'язані з цими поліпшеннями.
Відповідач, застосовуючи формальне тлумачення норм права, наполягає на тому, що позивач не здійснював поліпшень фізично і не отримував на них згоди, оскільки відповідні рішення (№ 1058 та № 1067) стосувалися попереднього орендаря - ТОВ «Юнітек». Якщо слідувати зазначеному, то жоден новий орендар, який виконав вимогу держави чи територіальної громади щодо компенсації вартості невід'ємних поліпшень попереднику (або до бюджету), ніколи не зможе реалізувати право на викуп, оскільки фізично ремонтні роботи виконував не він.
Тлумачення норм виключно граматично, суперечить меті закону та призводить до наслідків, за яких руйнується економічний зміст правовідносин.
Законодавець закріпив інститут викупу орендованого майна з метою захисту та заохочення інвестицій орендаря у державне чи комунальне майно. Надаючи право на викуп, держава гарантує особі, чиї кошти були витрачені на капітальне покращення майна (збільшення його вартості та ресурсу щонайменше на 25%), що ця особа матиме пріоритетне право стати власником покращеного за її рахунок активу.
У цій справі будівельні роботи були виконані попереднім орендарем. Проте, цей попередній орендар (ТОВ «Юнітек») не реалізував своє право на викуп, і договірні відносини з ним були припинені. Водночас результати цих робіт залишилися у складі комунального майна, об'єктивно збільшивши його цінність.
Власник майна, оголошуючи аукціон, не здійснив відшкодування цих поліпшень за рахунок коштів міського бюджету. Натомість, власник переклав цей фінансовий тягар на нового орендаря, встановивши обов'язок компенсувати 651 260,00 грн, як імперативну умову договору оренди. Позивач повністю виконав цей обов'язок.
Економічна природа цієї транзакції свідчить про своєрідний перехід прав інвестиційних прав. Позивач через посередництво органу місцевого самоврядування де-факто «викупив» матеріальний результат поліпшень, здійснених попередником. Отже, саме активи позивача були спрямовані на те, щоб ці невід'ємні поліпшення залишилися і функціонували у складі комунального майна. З економічної точки зору, саме позивач є тим інвестором, чиї кошти сформували додану вартість об'єкта оренди, яка захищається статтею 18 Закону про приватизацію.
Отримувати дозвіл та здійснювати нові поліпшення на 25% вартості об'єкта для набуття права на викуп є юридично та економічно необґрунтована. Об'єкт оренди площею лише 86,25 кв. м. вже зазнав капітального ремонту. Будь-які повторні невід'ємні поліпшення такого масштабу можуть вимагати демонтажу вже існуючих та оплачених Позивачем поліпшень. Це прямо суперечить принципу розумності, який є однією з засад цивільного законодавства ( п. 6 ч.1 ст. 3 ЦК України).
Таким чином, з позиції телеологічного тлумачення, особа, яка за вимогою власника майна повністю відшкодувала вартість раніше здійснених і санкціонованих невід'ємних поліпшень, набуває статусу рівнозначного статусу особи, яка здійснила ці поліпшення самостійно.
Доктрина «Легітимних очікувань» - це принцип права, який захищає обґрунтовані сподівання особи на те, що органи влади дотримуватимуться своїх обіцянок.
Практика Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) та Верховного Суду містить розгалужену систему прецедентів щодо застосування концепції легітимних очікувань.
У постанові від 09.09.2025, що винесена у справі № 914/163/24, Верховний Суд детально розкрив сутність цього принципу саме в контексті приватизації об'єктів комунальної власності шляхом викупу орендарем. Суд зазначив, що термін «легітимні очікування» в юридичній практиці також має такі альтернативні назви, як правомірні, законні, розумні або виправдані сподівання.
У постанові Верховного Суду від 18.01.2023, що винесена у справі № 580/1300/22 також наголошено: відсутність у законі безпосередніх приписів щодо певного права (як-от регламентований порядок викупу майна орендарем, який компенсував вартість цих поліпшень попереднику (або власнику), яке слідує із загальних конституційних принципів, або відсутність закону, що визначає механізм реалізації такого права, самостійно не може свідчити про відсутність правового підґрунтя для виникнення в особи легітимного очікування щодо його реалізації.
У рішенні ЄСПЛ від 23.10.1991 у справі "Пайн Велі Девелопмент Лтд та інші проти Ірландії" (Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland) суд зазначив, що статтю 1 Першого протоколу можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей у майбутньому, оскільки їх можна вважати складовою частиною власності.
Ситуація, в якій опинився позивач, схожа із фабулою класичної справи ЄСПЛ "Стретч проти Сполученого Королівства" (Stretch v. The United Kingdom, заява № 44277/98, рішення від 24.06.2003).
У згаданій справі, місцева влада (Dorchester Borough Council) у 1969 році передала заявнику земельну ділянку в оренду на 22 роки з умовою збудувати промислові будівлі за власний рахунок. Договір містив опцію (право) орендаря на подовження оренди ще на 21 рік. Заявник, спираючись на цю опцію, інвестував значні кошти в розбудову інфраструктури. Проте, коли він звернувся за реалізацією свого права на подовження договору, місцева влада відмовила йому, заявивши, що надання такої опції з самого початку перевищувало їхні законні повноваження (діяння ultra vires).
Європейський суд з прав людини визнав дії британської влади порушенням статті 1 Першого протоколу Конвенції. ЄСПЛ зазначив, що заявник діяв добросовісно, покладався на договір з органом влади, і його очікування щодо подовження оренди були "легітимними". Суд зазначив про те, що державні органи влади не можуть використовувати власні помилки, перевищення повноважень або прогалини в законодавстві (адміністративних процедурах) для того, щоб позбавити добросовісну особу майнового права, яке вона обґрунтовано очікувала отримати, виконавши свої зобов'язання .
У випадку позивача легітимні очікування, щодо набуття права на викуп ґрунтуються на послідовних діях самих суб'єктів владних повноважень, що прямо зобов'язали позивача сплатити 651 260,00 грн (які не були добровільним благодійним внеском, а були безальтернативною умовою договору оренди) та включили до договору оренди пункт 5.4, який прямо оперує поняттям зарахування вартості поліпшень у разі приватизації об'єкта саме Позивачем. Укладаючи такий договір створено умови за яких, у позивача виникло стійке переконання (legitimate expectation), що його інвестиція визнається і буде врахована під час приватизаційних процедур.
Посилання відповідача на те, що очікування позивача були спрямовані лише на укладення договору оренди як переможця аукціону, а не на викуп майна, є спірним, оскільки з протоколу про проведення аукціону №UA-PS-2021-02-03-000018-1 не встановленого того, що умовою набуття статусу Орендаря є сплата вартості невід'ємних поліпшень, а встановлено те, що у разі укладення договору оренди, новий орендар зобов'язаний компенсувати вартість здійснених діючим орендарем невід'ємних поліпшень у розмірі 651 260 грн без ПДВ, а відтак, така компенсація не могла мати наслідком очікування спрямовані на укладення договору оренди як переможця аукціону.
Орендна плата за об'єкт становила 177 950,00 грн на місяць, сплата ж додаткових 651 260,00 грн за чужі поліпшення, є капітальною інвестицією, яка не здійснювалась би розсудливим суб'єктом господарювання без перспективи їх повернення, монетизації або конвертації у право власності.
Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна» (зокрема, стаття 18) та Порядок (додаток до рішення міської ради № 184-41 від 19.06.2020р) містять пряме регулювання лише для ситуації, коли орендар самостійно здійснює невід'ємні поліпшення. Вони не містять окремої, детально прописаної норми, яка б регламентувала порядок викупу майна орендарем, який компенсував вартість цих поліпшень попереднику (або власнику).
ВПВС у постанові 08.06.2022, що винесена у справі № 2-591/11 сформувала правову позицію щодо механізмів подолання прогалин у законодавстві, зокрема, суд зазначив, про те, що суд застосовує аналогію закону і аналогію права тоді, коли на переконання суду певні відносини мають бути врегульовані, але законодавство такого регулювання не містить, внаслідок чого наявна прогалина в законодавчому регулюванні. Зазначені висновки стосуються як матеріального, так і процесуального права. Саме застосування аналогії у процесуальному праві в певних випадках дає змогу ухвалити справедливе рішення (п.79-82 постанови).
У даному випадку відносини між Орендарем, який за вимогою Орендодавця компенсував вартість поліпшень, та Органом приватизації, є за своєю сутністю, економічним змістом та правовою природою абсолютно тотожними відносинам між орендарем, який самостійно виконав будівельні роботи, та органом приватизації. Обидва суб'єкти: забезпечили наявність в об'єкті комунальної власності поліпшень, що становлять не менше 25% його вартості, понесли реальні, доведені фінансові витрати (один сплатив підрядникам, Позивач сплатив до бюджету), здійснили ці витрати з відома та за згодою (у випадку Позивача - на пряму імперативну вимогу) власника майна, має/мав чинні договори оренди та не мають заборгованостей.
Відтак, з урахуванням викладеного, відмова Департаменту навіть розглядати Заяву по суті є порушенням конституційного права Позивача на звернення та розгляд питання компетентним органом (сесією міської ради).
У цій справі суд не підміняє собою орган місцевого самоврядування. Суд не приймає самостійного рішення про приватизацію майна, оскільки прийняття остаточного рішення про включення об'єкта до переліку на приватизацію є виключною дискреційною компетенцією міської ради на її пленарних засіданнях. Суд лише усуває адміністративну перешкоду (повернення заяви листом), яка унеможливила розгляд питання компетентним органом.
Щодо доводів відповідача про неможливість застосування аналогії закону з огляду на те, що спірні відносини врегульовані законодавством, слід вказати на те, що законодавство врегульовує класичну, стандартну ситуацію. Ситуація ж правонаступництва інвестиційних прав у межах публічних аукціонів на оренду з умовою компенсації - законом не врегульована.
Щодо тверджень відповідача про відсутності згоди на поліпшення, слід вказати, що позивач не отримував письмової згоди Орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень, така згода надавалася ТОВ «Юнітек» у 2019-2020, а позивачу не було об'єктивної потреби отримувати дозвіл на проведення нових будівельних робіт, оскільки об'єкт уже був відремонтований. Натомість позивач отримав імперативну вимогу Орендодавця про обов'язкову компенсацію їх вартості. Вимога Орендодавця до фінансування цих поліпшень новим Орендарем є формою «згоди» власника на легалізацію статусу цих поліпшень за новим Орендарем.
З урахуванням зазначеного, керуючись ст. 124 Конституції України, ст.13,73- 74, 76-79, 86, 123, 129, 236-238,240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд
позов задоволити.
Визнати дії Департаменту комунальних ресурсів та сільського господарства Івано-Франківської міської ради, щодо повернення без розгляду заяви ТОВ "Енергозбереження ІФ" від 20.02.2026, про включення об'єкта права комунальної власності Івано-Франківської міської об'єднаної територіальної громади, а саме: нежитлових приміщень площею 86,25 кв. розташованих за адресою: вул. Незалежності,7, до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, необґрунтованими та зобов'язати Департамент комунальних ресурсів та сільського господарства Івано-Франківської міської ради винести на розгляд сесії Івано-Франківської міської ради заяву ТОВ "Енергозбереження ІФ" від 20.02.2026.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом. Апеляційну скаргу може бути подано до Західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Повний текст рішення складено 30.04.2026.
Суддя І. М. Скапровська