Справа № 610/4397/24 Головуючий суддя І інстанції Феленко Ю. А.
Провадження № 22-ц/818/91/26 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: що виникають з договорів оренди
22 квітня 2026 року м. Харків.
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого Яцини В.Б.
суддів колегії Пилипчук Н.П., Тичкової О.Ю.,
розглянув в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 22 січня 2025 року, у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельною ділянки,-
27 листопада 2024 року позивач ОСОБА_1 , в інтересах якого діють представники - адвокати Турка-Романюк Аліна Сергіївна і Романюк Руслан Георгійович, звернувся до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ «БАЛІНВЕСТ“" із позовною заявою, у якій просить стягнути з відповідача на його користь заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 07.09.2007 у розмірі 22 899,96 гривень; розірвати договір оренди земельної ділянки від 07.09.2007, площею 5,4560 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0340, з урахуванням додаткової угоди від 16.10.2014 до договору оренди від 07.09.2007.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що Мошура В.Я. на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії Р1 № 704705 від 16.01.2002 є власником земельної ділянки, площею 5,4560 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0340, розташованої на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.
07.09.2007 між позивачем і ТОВ ІАК «БАЛІНВЕСТ“" було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідачу надано в строкове платне користування на 15 років земельну ділянку загальною площею 5,4560 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Грошова нормативна оцінка земельної ділянки становить 57 287,88 грн. Договором обумовлено внесення орендної плати до 01 березня року, наступного за тим, за який здійснюється орендна плата, у розмірі 1,5% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, що становить - 859,31 грн на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб'єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Договором передбачено припинення його дії шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.
16.10.2014 між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди, якою було збільшено строк договору оренди земельної ділянки на 20 років до 2034 року включно, встановлено орендну плату в розмірі п'ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, нарахування якої визначено здійснити з 01.01.2014.
На виконання вищевикладених умов договору оренди відповідач повинен був сплатити позивачу до 01 березня 2023 року орендну плату за 2022 рік у сумі 11 969,51 грн, за 2023 рік до 01 березня 2024 року - 10 930,45 грн.
Оскільки відповідачем у порушення умов договору оренди не сплачено позивачу орендну плату за 2022 та 2023 роки у визначені договором строки, договір оренди підлягає розірванню за рішенням суду.
30.12.2024 через особистий кабінет у системі "Електронний суд" представник відповідача подав відзив на позовну заяву, у якому просив відмовити у задоволенні позовної вимоги про розірвання договору оренди, та зменшити розмір стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати.
На обґрунтування своїх пояснень зазначив, що розірвання порушеного договору як санкція має бути максимально збалансованим, відповідати тяжкості правопорушення й застосовується у випадку систематичного порушення договору оренди земельної ділянки. Так, не можна застосовувати розірвання договору як наслідок порушення зобов'язання з огляду на неможливість використання відповідачем земельної ділянки за цільовим призначенням протягом 2022 року у зв'язку з тимчасовою окупацією с. Яковенкове (місце розташування земельної ділянки), яке перебувало під тимчасовою окупацією з 28.02.2022 по 11.09.2022. У зв'язку з цим відповідач був позбавлений можливості користуватися земельною ділянкою протягом цього періоду для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати.
Більш того, наслідком активних бойових дій та окупації є забруднення полів та інших територій вибухонебезпечними предметами. Оскільки земельна ділянка, що орендується, знаходиться на території с. Яковенкове, яке з 28.02.2022 було окупованим, а з 11.09.2022 є територією можливих бойових дій, вона не могла використовуватися одразу після деокупації у зв'язку із її можливим забрудненням вибухонебезпечними предметами, а тому відповідач не мав вільного безпечного доступу до об'єкту оренди.
До того ж зазначив, що 19.12.2024 на електронну пошту представника відповідача був надісланий лист від ГУ ДСНС у Харківській області, до якого долучена відповідь про надання інформації (вих. № 65040-11908/65122 від 19.12.2024). Із змісту вказаної відповіді вбачається, що піротехнічними розрахунками заходи з проведення нетехнічного обстеження та розмінування на ділянках з кадастровим номером 6320288000:02:000:0298 не проводилися.
Таким чином, жодних обстежень на спірній земельній ділянці, а отже й розмінування/очищення деокупованої території не проводились.
Аналогічні твердження також містяться у звіті старости Яковенківського старостинського округу від 15.04.2024 (розміщеного за посиланням https://balakleyamer.gov.ua/?p=20017), в якому було зазначено, що після деокупації території старостату розмінування сільськогосподарських земель не проводилось.
При цьому, відсутність безпечного доступу до земельної ділянки (яка потребувала обстежень на предмет забруднення вибухонебезпечними предметами) необхідно розглядати у сукупності із стислими термінами проведення осінньої сівби (яка починається у середині вересня) та неможливістю підготуватися до неї. У зв'язку з сезонним характером використання земельної ділянки, орендар не міг одразу з 11.09.2022 повернутися до цільового використання об'єкту оренди (здійснення сівби), адже обстеження на предмет наявності вибухонебезпечних предметів на земельній ділянці не були проведені, а с. Яковенкове з дати деокупації є територією можливих бойових дій.
Не проведення сівби у визначені терміни унеможливлює подальше використання земельної ділянки за цільовим призначенням до наступної посівної кампанії та отримання орендарем доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Певні роботи з використання земельної ділянки проводяться виключно у визначені місяці. Не проведення таких робіт у відведені для цього строки матиме наслідком повне зупинення сільськогосподарського циклу, можливість розпочати який настане тільки в наступному році. Так, період тимчасової окупації с. Яковенкове, на території якого розміщена спірна земельна ділянка, з 24.02.2024 до 11.09.2024 повністю виключає можливість у відповідача здійснити весняну посівну кампанію. Зокрема, у відео зверненні від 31 березня 2022 року прем'єр-міністр України Денис Шмигаль повідомив, що у 20 областях України вже почалася посівна (https: // www. kmu. gov. ua / news / ukrayinska - harchova - promislovist - rozgortatime - novi potuzhnosti - premyer-ministr), а із публікації Міністерства аграрної політики та продовольства України від 17 червня 2022 (розміщеного на офіційному веб-сайті міністерства за посиланням https://minagro.gov.ua/news/v-ukraini-zavershena-posivna- kampaniia-2022) вбачається, що весняна посівна кампанія в Україні завершилася 16 червня 2022 року. Осіння сівба, під час якої сіють озимі культури, проводиться в середині вересня, а збирання врожаю відбувається з середини літа, тобто також у період, коли місцерозташування об'єкту оренди перебувало під тимчасовою окупацією.
Більш того, саме по собі проведення посівної кампанії потребує здійснення відповідних підготовчих дій: закупівлі добрив, насіння, палива, оброблення земельної ділянки та підготовки сівалок. При цьому, с. Яковенкове було звільнено з під окупації лише 11.09.2022 та з цього моменту є територією можливих бойових дій, а наслідками такої окупації є відсутність безпечного доступу аграріїв до земельних ділянок, що потребувало б час для обстеження їх на предмет ймовірного забруднення вибухонебезпечними предметами.
Вказані заходи з підготовки до проведення осінньої посівної кампанії, а також безпосереднє здійснення сівби, не могли бути вжиті орендарем у зв'язку із: 1) періодом окупації с. Яковенкове; 2) наслідками такої окупації у вигляді відсутності безпечного доступу до земельних ділянок, які потребували обстеження на предмет забруднення вибухонебезпечними предметами; 3) неможливість передбачити дату деокупації с. Яковенкове та, відповідно, підготуватися до проведення сівби.
Таким чином, у зв'язку із стислими термінами проведення осінньої посівної кампанії, орендар не міг здійснити сівбу, що призвело до повного зупинення сільськогосподарського циклу. Отже, не маючи об'єктивної можливості провести весняну чи осінню посівну кампанію у 2022 році, орендар фактично залишився без доходу та не міг використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням протягом всього періоду до наступної (в 2023-му році) посівної кампанії.
Не маючи об'єктивної можливості провести весняну чи осінню посівну кампанію у 2022 році, орендар фактично залишився без доходу та не міг використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням протягом всього періоду до наступної (в 2023-му році) посівної кампанії.
Окрім цього, оброблення спірної земельної ділянки з метою захисту посівів є способом її використання, що цілком відповідає її цільовому призначенню та можливість проведення якого очікується орендарем. Хоча саме по собі не оброблення земельної ділянки, що призвело до втрати її родючості, не можна вважати підставою для звільнення відповідача від відповідальності, проте об'єктивна неможливість (зумовлена перебуванням земельної ділянки на тимчасово окупованій території та забрудненням вибухонебезпечними предметами) використання об'єкту оренди за його цільовим призначенням (здійснення посівів, догляд та обробка врожаю) дійсно виключає вину орендаря та звільняє його від сплати орендної плати.
У своєму відзиві відповідач посилається на ч. 4 ст. 762 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використано ним через обставини, за які він не відповідає. Таким чином, орендар як сторона спірного договору оренди не допустив порушення умов договору, суб'єктивна сторона яких знаходилася б у сфері його впливу або контролю. За вказаних обставин, при відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає у даному випадку наявність умов для розірвання договору із заявленої позивачем підстави.
Відповідно до рішення Харківської обласної ради від 14.02.2023 № 502- VIII "Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб'єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", обставини, що склалися на території Харківської області у зв'язку з російською військовою агресією проти України та стали підставою введення воєнного стану в Україні, були визнані обставинами непереборної сили з 24 лютого 2022 року до дня припинення чи скасування воєнного стану. Рішенням було затверджено перелік суб'єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, до якого віднесено ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ".
У пояснювальній записці до проекту зазначеного рішення вказується, що підставою його прийняття стала значна кількість звернень агропромислових підприємств, що здійснюють господарську діяльність на території Харківської області, з повідомленням про те, що належні їм земельні ділянки сільськогосподарського призначення, інше рухоме та нерухоме майно знаходилися на тимчасово окупованих територіях Харківської області, а також в районах проведення воєнних (бойових) дій.
Таким чином, прострочення сплати орендної плати не можна вважати порушенням зобов'язання, що мало місце з вини орендаря, а тому до такого орендаря не можна застосовувати заходи відповідальності, передбачені ст. 611 ЦК України, серед яких і припинення зобов'язання внаслідок його розірвання.
Віднесення відповідача до переліку суб'єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, вказує на наявність форс-мажорних обставин (події на території Харківської області у зв'язку з російською військовою агресією та їх вплив на господарську діяльність відповідача) саме для цього суб'єкта.
За вказаних обставин, враховуючи неможливість відповідача використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням протягом 2022 року (у зв'язку із сезонним характером господарювання, тимчасовою окупацією та відсутністю безпечного доступу до об'єкту оренди за її наслідком), а також підтверджену рішенням Харківської обласної ради від 14 лютого 2023 року № 502-VIII наявність обставин непереборної сили щодо ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" (відповідно до переліку), не можна застосовувати розірвання договору як наслідок порушення зобов'язання при відсутності вини орендаря та систематичності у простроченні сплати орендної плати.
Крім того, представник відповідача не погоджується з наданим позивачем розрахунком заборгованості за сплати орендної плати, вважає, що позивачем здійснено подвійну індексацію нормативної грошової оцінки і орендної плати одночасно, що є недопустимим.
Рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від 22 січня 2025 року позов задоволено частково.
Стягнуто з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ «БАЛІНВЕСТ“" на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки б/н від 07 вересня 2007 року за 2022 та 2023 роки в загальній сумі 16 472 (шістнадцять тисяч чотириста сімдесят дві) гривні 50 копійок.
Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 5,4560 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0340, укладений між ОСОБА_1 і ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ «БАЛІНВЕСТ“" 07 вересня 2007 року (з урахуванням додаткової угоди від 16.10.2014 до договору оренди земельної ділянки від 07.09.2007).
Стягнуто з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ «БАЛІНВЕСТ“" на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в сумі 2 082,45 гривні.
Стягнуто з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ «БАЛІНВЕСТ“" на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу в сумі 6 877,30 гривень.
В іншій частині позову відмовлено.
В апеляційній скарзі ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права просить рішення скасувати, та відмовити позивачу у розірванні договору оренди земельної ділянки та зменшити розмір стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати.
Апеляційну скаргу мотивовано тим, що спірна земельна ділянка розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади та в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією та в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати.
Так, не маючи об'єктивної можливості провести весняну чи осінню посівну кампанію у 2022 році орендар фактично залишився без доходу та не міг використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням протягом всього періоду до наступної в 2023 році посівної компанії.
Вважає, що відповідач звільняється від сплати орендної плати не тільки за період тимчасової окупації, а за весь 2022 рік до наступної посівної компанії.
Наслідком активних бойових дій та окупації є забруднення полів та інших територій вибухонебезпечними предметами. Оскільки земельні ділянки, що орендується, знаходяться на території с. Яковенкове, яке з 28.02.2022 року було окупованим, а з 11.09.2022 року є територією можливих бойових дій, вони не могла бути використані у подальшому у зв'язку із їх ймовірним забрудненням вибухонебезпечними предметами, а тому відповідач не мав вільного безпечного доступу до об'єктів оренди.
З метою встановлення інформації щодо замінування території, на якій розташована спірна земельна ділянка, представником відповідача був надісланий відповідний запит до ГУ ДСНС в Харківській області. 10.12.2024 на електронну пошту представника відповідача був надісланий лист від ГУ ДСНС у Харківській області, до якого долучена відповідь про надання інформації (вих. №65040-11552/65122 від 23.12.2024). Із змісту вказаної відповіді вбачається, що піротехнічними розрахунками заходи з проведення нетехнічного обстеження та розмінування на спірних земельний ділянок (з кадастровими номерами 6320288000:04:000:0340) не проводилися.
Отже, жодних обстежень, а отже й розмінування/очищення деокупованої території, на якій розташований об'єкти оренди, такими суб'єктами не здійснювалося
Вказує, що навесні 2023 року, тобто у період весняної посівної кампанії, був затверджений план виконання робіт з очищення Харківської області від вибухонебезпечних предметів, за яким обстеження спірних земельних ділянок могло бути здійснене тільки після розмінування об'єктів критичної інфраструктури, яке тривало протягом 2023 року. Це підтверджується тим фактом, що станом на 07.08.2024 року було обстежено та розміновано лише 1,3% сільськогосподарських угідь Харківської області до який, враховуючи надані раніше суду першої інстанції докази не належать об'єкт оренди.
Вказане свідчить про відсутність безпечного доступу у орендаря до земельній ділянці й у 2023 році.
Вважає, що відповідач звільняється від сплати орендної плати не тільки за період тимчасової окупації, а протягом всього періоду неможливості використовувати земельної ділянки у зв'язку із сезонним характером господарювання та наслідками деокупації її місцерозташування.
Вважає, що враховуючи неможливість відповідача використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням протягом 2022 та 2023 року, а також підтверджена рішенням Харківської обласної ради від 14 лютого 2023 року №502-VII наявність обставин непереборної сили щодо ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не можна застосовувати розірвання договору як наслідок порушення зобов'язання при відсутності вини орендаря та систематичності у простроченні сплати орендної плати.
Вказує, що сторони у письмовій формі (оскільки договором передбачено, що зміна його умов здійснюється у письмовій формі) дійшли згоди щодо визначення розміру орендно плати та способу її розрахунків (5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки землі, яка встановлена Договором оренди у розмірі 57287,91 грн), що є істотними умовами договору оренди землі. При цьому сторонами не було внесено жодних змін до договору оренди земельної ділянки щодо збільшення нормативної грошової оцінки землі на коефіцієнт 1,756 , який передбачений постановою Кабінету Міністрів України від 31.10.2011 року, а тому підстави для його застосування під час розрахунку заборгованості відповідача відсутні.
Вважає, що положенням договору орендної плати сторони передбачили автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земельної ділянки. При цьому договір не містить жодних положень, які б передбачали обчислення орендної плати з урахуванням індексів інфляції, а позивач під час розрахунку орендної плати у позовній заяві, посилався на положення Закону України «Про орендну плату», відповідно до якої обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_1 - адвокат Турка-Романюк А.С. просить у задоволення апеляційної скарги відмовити, рішення залишити без змін.
Відзив мотивовано тим, що договором оренди встановлено право Позивача, як орендодавця, вимагати своєчасне внесення орендної плати за договором оренди та обов'язок Відповідача, як орендаря за договором оренди, своєчасно сплачувати орендну плату.
Зміст використання земельної ділянки для сільськогосподарських потреб передбачає проходження повного циклу сільгоспвиробником оброблення земельної ділянки, проведення посівної кампанії та подальшого збирання врожаю і такий цикл відбувається круглий рік, навіть тоді, коли фактично Відповідач, як сільгоспвиробник та орендар, не здійснює певні роботи за земельній ділянці.
Будь-яких доказів, які б підтверджували те, що орендована Відповідачем земельна ділянка дійсно в 2021 році не була засіяна Відповідачем або у 2022 році та надалі після 11.09.2022 не відбувалося збирання врожаю внаслідок такої сівби, Відповідачем не надавалося.
Таким чином, оренда плата за договором оренди за 2022, 2023 роки повинна була бути сплачена незалежно від того, отримував Відповідач дохід, чи ні.
Належними доказами забруднення вибухонебезпечними предметами орендованої земельної ділянки можуть бути, зокрема: (1) донесення ДСНС про проведення НТО території; або (2) звіт ДСНС щодо проведення НТО території або (3) звіт ДСНС щодо проведення технічного обстеження території в яких зазначається, що орендована земельна ділянка забруднена ВНП та потребує очищення.
З листа ГУ ДСНС України у Харківській області від 23.12.2024, звіту старости Яковенківського старостинського округу від 15.04.2024 та інформації розміщеній на офіційному сайті Харківської обласної ради, яка доступна за посиланням: https://oblrada-kharkiv.gov.ua/2024/08/07/tryvaye rozminuvannya-deokupovanyh-terytorij-harkivshhyny/ що обстежень на орендованій Відповідачем земельній ділянці не проводилось. вбачається, 46. Таким чином, вищезазначені документи надані Відповідачем та інформація наведена на офіційному сайті Харківської обласної ради не підтверджує забруднення орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами. Наведені вище документи, які б могли це підтверджувати Відповідачем не надаються
Таким чином, орендована земельна ділянка могла бути визнана потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами (з 01.10.2022), однак лише за умови звернення Відповідача до Ізюмської районної військової адміністрації та/або до Балаклійської міської військової адміністрації з заявою про потенційне забруднення цієї земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та подальшого отримання відповідного рішення про це за 2022 та 2023 роки.
Відповідачем не надано відповідні заяви подані ним до відповідних суб'єктів владних повноважень в яких би він просив визнати непридатною для використання орендовану земельну ділянку у зв'язку з потенційним її забрудненням вибухонебезпечними предметами, також не надано відповідних рішень військової адміністрації про це, зокрема, за 2022 та 2023 роки.
Отже, Відповідачем не надано доказів, які б підтверджували забруднення орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та неможливість Відповідача користуватися цієї земельною ділянкою у зв'язку з цим.
Відповідачем в суборенду ТОВ ДП «Степове» було передано майже всі земельні ділянки приватної, комунальної та державної власності, якими користується Відповідач та які зареєстровані за Відповідачем (як орендарем або власником цих земельних ділянок) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, в тому числі, також спірна земельна ділянка. 71. На підтвердження використання саме спірної земельної ділянки та передачі її Відповідачем в суборенду ТОВ ДП «Степове» в 2023 році, Позивач також надає до суду копію договору суборенди землі від 01.05.2023 року № 01/05-СЗ-23, який укладений між Відповідачем та ТОВ ДП «Степове» (Додаток 2 , надалі також - Договір суборенди).
Позивач при здійсненні розрахунку заборгованості Відповідача зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки застосував коефіцієнт 1,756, оскільки за умовами договору оренди орендна плата за 2022 та 2023 роки визначається у розмірі 5 % від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки і Позивач визначав нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки за кожен рік окремо починаючи з дати укладення договору оренди в 2007 році і до 2023 року включно (у тому числі, у період з 2012 року до 2017 року тобто період, коли коефіцієнт 1,756 повинен застосовуватися при визначенні сільськогосподарського призначення).
Позивач вважає, що (1) Відповідачем не доведено обставин неможливості використання ним орендованої земельної ділянки протягом всього 2022 року, (2) не надано будь-яких доказів об'єктивної неможливості використання орендованої земельної ділянки у зазначений період, а (3) аргумент Відповідача про неможливість використання орендованої земельної ділянки в період тимчасової окупації території не може прийматися з огляду на вид (характер) господарювання Відповідача, як сільгоспвиробника, який використовує орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням, (4) наданий Відповідачем лист ГУ ДСНС у Харківській області від 23.12.2024 не підтверджує того, що орендована земельна ділянка була забруднена чи є забруднена вибухонебезпечними предметами.
Відповідно до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, лише якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
Відповідно до ст. 368 ЦПК України суд апеляційної інстанції розглянув справу за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими для апеляційного провадження, які передбачені у ч. 1 ст. 369 ЦПК України, з огляду на те, що спір у даній справі виник по суті щодо захисту майнових прав та стягнення суми, розмір якої є меншим ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, без повідомлення учасників справи.
Згідно ч. 13 ст. 7 ЦПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.
Відповідно до вказаних норм ЦПК України, вислухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи у порядку письмового провадження, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.
У статті 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Вказаним вимогам рішення суду першої інстанції відповідає не в повній мірі.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідач систематично порушував умови договору щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання спірного договору оренди та стягнення з відповідача орендної плати за 2022-2023 роки у визначеному судом розмірі.
Колегія суддів не погоджується з висновками суду щодо наявності підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки, в цій частині доводи скарги знайшли своє підтвердження у матеріалах справи.
Судом встановлені наступні обставини справи.
На підставі державного акту на право приватної власності на землю серії Р1 № 704705 від 16.01.2002 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 5,7760 га (у тому числі рілля - 5,4560 га, кормові угіддя - 0,32 га), кадастровий номер 6320288000:04:000:0340, розташованої на території Яковенківської сільської ради Балаклійського (натепер Ізюмського) району Харківської області (а.с. 11).
07.09.2007 між позивачем і ТОВ ІАК «БАЛІНВЕСТ“" було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідачу було надано в строкове платне користування на 15 років земельну ділянку загальною площею 5,4560 га, у тому числі ріллі 5,4560 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Грошова нормативна оцінка земельної ділянки становить 57 287,88 грн. Договором обумовлено внесення орендної плати до 01 березня наступного року, у розмірі 1,5% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, що становить - 859,31 грн на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб'єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Договором передбачено припинення його дії шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором (а.с. 13-14).
16.10.2014 між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди, якою було збільшено строк договору оренди земельної ділянки на 20 років до 2034 року включно, встановлено орендну плату в розмірі п'ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, нарахування якої визначено здійснити з 01.01.2014 (а.с. 15).
30.11.2016 здійснено державну реєстрацію права власності земельної ділянки площею 5,456 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0340 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 32700971 від 02.12.2016 приватним нотаріусом Балаклійського районного нотаріального округу Дворник Я.В.) та державну реєстрацію права оренди цієї земельної ділянки (а.с. 12).
З відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 28.06.2024 вбачається, що ОСОБА_1 отримував від ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" орендну плату у 4 кварталі 2020 року у сумі 11 345,50 грн, у грудні 2021 року - у сумі 13 236,42 грн. У 2022 та 2023 роках орендної плати чи будь-яких виплат від ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" ОСОБА_1 не отримував (а.с. 16).
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.
Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
До відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.
Застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).
Об'єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.
Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Такі правові висновки щодо змісту поняття систематичної несплати - два та більше випадків, а не три і більше випадків, як може здаватися на перший погляд, - викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24 та постанові Верховного Суду від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24 (провадження № 61-3633св25), і така практика касаційного суду у даній категорії спорів є наразі сталою.
Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Звертаючись до суду із позовом, серед іншого, ОСОБА_1 просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки від 07.09.2007 з урахуванням додаткової угоди від 16.10.2014 року, укладений з Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», на земельну ділянку площею 5,4560 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0340, посилаючись на те, що відповідач систематично порушує строки сплати орендної плати за договором за 2022 та за 2023 роки, а саме взагалі не виплатив орендну плату.
Також просив розірвати договір оренди земельної ділянки від 07.09.2007 року, укладений з Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», на земельну ділянку площею 5,4560 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0340, посилаючись на те, що відповідач систематично порушує строки сплати орендної плати за договором за 2022 та за 2023 роки, а саме взагалі не виплатив орендну плату.
Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не сплачувало орендну плату за 2022-2023 роки, тому саме відповідач повинен спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін.
В свою чергу відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» зазначив, що спірна земельна ділянка розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади та в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією та в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Так, не провівши посівну компанію в 2022 році, орендар фактично залишився без доходу, на весь період до збору врожаю після наступної посівної компанії. Таким чином, орендар не допустив порушень умов договору, суб'єктивна сторона яких знаходилась б в сфері його впливу або контролю. У зв'язку з чим за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору з заявленої позивачем підставою. Вказав, що з 11 вересня 2022 року с. Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну компанію, збирати врожай.
Всупереч вказаній нормі ст. 89 ЦПК України суд першої інстанції не надав належної оцінки вказаним аргументам відповідача, які знайшли своє підтвердження у матеріалах справи.
Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
У даному випадку позивач - орендодавець просила суд достроково розірвати договір оренди земельної ділянки у зв'язку з невиконанням орендарем своїх обов'язків, передбачених статтею 25 цього Закону та умовами договору про своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
Так, відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Разом з тим, у світлі вказаних обставин суд першої інстанції не звернув увагу, що статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об'єктивно унеможливлюють виконання зобов'язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.
В зв'язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов'язань.
Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
У частині шостій статті 762 ЦК України відсутній вичерпний перелік обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження.
Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364 від 06.12.2022, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.
Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Мінреінтеграції від 28 лютого 2025 року № 376, згідно з якою с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, а наразі належить до територій можливих бойових дій.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
Отже, орендар довів той факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов'язань, оскільки виконання договірних зобов'язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов'язань.
Відповідно до частини 1статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності),якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.
З урахуванням того, що спірна земельна ділянка знаходиться на території, яка перебувала у тимчасовій окупації у 2022 році під час проведення необхідних сільськогосподарських робіт, а відповідач внаслідок цього не мав до неї доступу, - позивач не мав розумних сподівань на отримання доходу від її оренди у розумінні законних підстав для розірвання договору оренди, ч. 2 ст. 651 ЦК України. Після звільнення цієї території з точки зору стороннього незацікавленого спостерігача та загальних принципів цивільного законодавства справедливість, добросовісність та розумність, п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України, - зрозуміло, що внаслідок бойових дій спірна земельна ділянка є потенційно небезпечною внаслідок реального ризику наявності на ній вибуховонебезпечних предметів, які застосовуються збройними силами під час бойових дій. Твердження позивача про те, що на спірній земельній ділянці такі предмети відсутні - належними і допустимими доказами (відповідними актами ДСНС, іншими компетентними спеціалістами з розмінування, які мають відповідні законні повноваження для надання висновків) - до суду не було надано, та надані відповідачем вищевказані докази про відсутність перевірки спірної земельної ділянки на день звернення до суду з цим позовом та розгляду справи судом по суті - не спростовані.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу, в якій передбачено, що зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
Хоча знищення майна та неможливість його використання внаслідок ризику засмічення вибухонебезпечними предметами є різними юридичними фактами, їх наслідки для орендаря у частині неможливості реалізації права користування предметом оренди є тотожними.
Так, поняття «майно» охоплює не лише право власності, а й інші майнові права та законні очікування, які мають економічну цінність.ЄСПЛ застосовує автономне, широке поняття "майна" за статтею 1 Протоколу 1 до Конвенції «Про захист прав людини і основоположних свобод» 1950, що охоплює не лише матеріальні речі, а й легітимні очікування (права, які особа може обґрунтовано сподіватися реалізувати на основі закону/рішення, договору), активи, доходи, а також ліцензії та гудвіл.Так, Суд розглядав оренду як майновий інтерес, на який розповсюджується захист статті 1 Протоколу № 1 (Рішення у справі "Ятрідіс проти Греції" 25.03.1999 (IATRIDIS v. GREECE, no. 31107/96),, Stretch v. the United Kingdom, 2003, §§ 32-35; «Брункрона проти Фінляндії» (Bruncrona v. Finland), 2004, § 79; Bosphorus Hava Yollari Turizm ve Ticaret Anonim Sirketi v. Ireland [ВП], 2005, § 140). У справі «Ді Марко проти Італії» (Di Marco v. Italy), 2011, §§ 48-53, Суд вважав, що легітимні очікування заявника у зв'язку з майновими інтересами, такими як використання землі та пов'язана з цим комерційна діяльність, були достатньо важливими, щоб вважатися «володінням» у сенсі статті 1 Протоколу № 1.
Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
З огляду на це тягар доказування наявності обставин, які не дозволяють використовувати орендовану земельну ділянку за її призначенням згідно умов договору оренди - покладається на орендаря, а тягар доведення можливості використання спірної земельної ділянки після її деокупації покладається на сторону, яка вимагає сплати орендної плати - на орендодавця.
Разом з тим, після деокупації території відсутність проведеного компетеними органами обстеження (розмінування) земельної ділянки на предмет наявності вибухонебезпечних предметів створює об'єктивну та триваючу перешкоду для її використання, незалежно від того, чи зафіксовано фактичні випадки вибухів або пошкоджень.
Так, період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, на який припадає дата початку обстеження земельної ділянки операторами протимінної діяльності, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання.
Позивач не довів належними і допустимими доказами, що саме відповідач згідно договору чи закону зобов'язаний провести перевірку орендованої земельної ділянки на наявність вибухонебезпечних предметів та провести її розмінування у разі виявлення таких предметів.
Тому за відсутності у даному випадку офіційного підтвердження безпечності орендованої земельної ділянки колегія суддів вважає доведеними доводи відповідача про відсутність у нього можливості після звільнення території району від російської окупації безпечного використання орендованої земельної ділянки за її призначенням - до отримання від компетентних органів висновку про відсутність на ній вибухонебезпечних предметів.
Без проведення перевірки та отримання від компетентних органів висновку про відсутність небезпеки від вибухових предметів - у позивачки за таких умов не виникає обґрунтованих сподівань на отримання орендної плати у заявлений у позові період, а тому є недоведеними заявлені у даній справі підстави для розірвання договору оренди, які ґрунтуються на нормі ч. 2 ст. 651 ЦК України.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідач у апеляційній скарзі не заперечує проти сплати орендної плати за 2023-2024 року та просить зменшити розмір стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати, тому колегія суддів відповідно до принципу диспозитивної та у визначених ст. 367 ЦПК України межах не перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в поза вищевказаними межами доводів та вимог апеляційної скарги.
Таким чином, прострочення сплати орендної плати дійсно не можна вважати порушенням зобов'язання, що мало місце з вини орендаря, а тому до такого орендаря не можна застосовувати заходи відповідальності, передбачені ст. 611 ЦК України, серед яких і припинення зобов'язання внаслідок його розірвання.
З огляду на викладене апеляційний суд доходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов'язок з виплати позивачу орендної плати у зазначений у підставах позову період, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору.
Що стосується вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за 2022 рік за договорами оренди земельної ділянки від 07.09.2007 року з урахуванням додаткової угоди від 16.10.2014 колегія суддів виходить з наступного.
Враховуючи те, що основним видом господарської діяльності Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» є вирощування зернових культур (крім рису), бобових культур і насіння олійних культур, яке є сезонним видом господарювання, а у 2022 році значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, в 2022 році орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю, та враховуючи, що орендна плата за договором оренди земельної ділянки сплачується за рік, колегія суддів дійшла висновку, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не за власною волею не користується земельною ділянкою позивача, тому будь-які зобов'язання щодо сплати орендної плати за 2022 рік відсутні.
Що стосується орендної плати за 2023 рік, колегія суддів виходить з наступного.
Відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, показник нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 01 липня 1995 року (з урахуванням індексації), почав застосовуватися із коефіцієнтом 1,756.
В свою чергу 28 лютого 2017 року набрала чинності постанова КМУ від 16 листопада 2016 року № 831, якою затверджено нову Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та не внесено відповідні зміни до Методики № 213. Відповідно до цих змін п. 19-1, яким вводилося в дію використання коефіцієнта 1,756 при розрахунку нормативної грошової оцінки ріллі, було виключено із Методики № 213. А у Методиці № 831 немає згадки про застосування будь-якого коригуючого коефіцієнта до базової нормативної грошової оцінки, проведеної станом на 01 липня 1995 року.
Таким чином, починаючи з 01 березня 2017 року коефіцієнт 1,756 до нормативної грошової оцінки ріллі не застосовується та жодний нормативно-правовий акт не вимагає застосування до нормативної грошової оцінки ріллі, яка проведена станом на 01 липня 1995 року, коефіцієнта 1,756.
У зв'язку з чим врахування ОСОБА_1 в розрахунку заборгованості коефіцієнта 1,756 є необґрунтованим.
Так, колегія суддів враховує, що у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19 зазначено, що нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі. Поряд з цим у вказаній постанові Верховний Суд акцентував, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати і обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).
Нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення(для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.
Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України «Про оренду землі» та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.
За умовами договору оренди землі від 07.09.2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 16.10.2014 року нормативно грошова оцінки земельної ділянки становить 57287,88 грн, а орендна плата становить 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
За умовами договору оренди землі від 07.09.2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 16.10.2014 року нормативно грошова оцінки земельної ділянки становить 57287,88 грн, а орендна плата становить 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Проте, колегія суддів, не погоджується з висновком суду першої інстанції щодо врахування індексу інфляції за 2023 рік під час здійснення розрахунку, оскільки у відповідності до умов договору сторони в своїх розрахунках вже здійснили нарахування коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки, а подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.
Таким чином, розмір орендної плати за 2023 рік за двома договорами складається з щорічної орендної плати в розмірі 5922,57 (57 287,88 х 1,028 х 1,152 х 1,059 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,249 х 1,2 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,1 х х 5% х 1,051 = 5922,57грн, що і підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_2 .
Таким чином, судова колегія вважає, що суд першої інстанції не в повній мірі дослідив обставини справи та наявні у справі докази, не надав їм належну оцінку, не з'ясував належним чином фактичні обставини справи щодо заявлених вимог і того, яка саме правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин, що має суттєве значення для правильного вирішення спору.
За таких обставин та відповідно до п.п. 2-4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України рішення суду підлягає скасуванню із частковим задоволенням позовних вимог, у зв'язку з чим апеляційна скарга підлягає задоволенню.
Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, що якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково (в частині майнової вимоги на 25% та відмовлено у задоволенні немайнової вимоги), тому витрати на правничу допомогу в розмірі 2000 грн понесені в суді першої інстанції підлягають стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 .
Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково (в частині майнової вимоги на 25% та відмовлено у задоволенні немайнової вимоги), тому судовий збір за подачу позовної заяви в розмірі 302,80 грн підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 .
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» задоволено, зокрема відмовлено у задоволенні немайнової вимоги та в частині майнової вимоги на 75%, тому судовий збір за подачу апеляційної скарги в розмірі 1874,19 грн підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест».
Шляхом взаємозаліку зазначених сум з ОСОБА_1 ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1531,39 грн 1874,19-302,80).
Керуючись ст.ст.367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.376, ст.ст.381-384, 389 ЦПК України
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» - задовольнити.
Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 22 січня 2025 року, в частині розірвання договору оренди від 07 вересня 2007 року (з урахуванням додаткової угоди від 16.10.2014 року) скасувати та у задоволенні позову в цій частині відмовити.
Рішення суду в частині стягнення орендної плати змінити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди від 07.09.2007 (з урахуванням додаткової угоди від 16.10.2014 року) за 2023 рік у розмірі у розмірі 5922 грн 57 коп.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 витрати на правову допомогу в розмірі 2000 грн понесені в суді першої інстанції
В іншій частині в задоволенні позовних вимог відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» судовий збір в розмірі 1531,19 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.
Повний текст постанови складений 22 квітня 2026 року.
Головуючий: В.Б. Яцина
Судді: Н.П. Пилипчук
О.Ю. Тичкова.