вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"15" квітня 2026 р. Справа№ 915/1645/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Кравчука Г.А.
суддів: Коробенка Г.П.
Тищенко А.І.
при секретарі судового засідання: Нагулко А.Л.
за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 15.04.2026
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Уманської міської ради
на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.04.2025 (повне рішення складено 22.04.2025)
у справі № 915/1645/24 (суддя Гладун А.І.)
за позовом Уманської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Айлонг Еволюшн"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Головне управління Державної податкової служби у Черкаській області
про стягнення 191 652,32 грн та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі,
Короткий зміст позовних вимог
30.12.2024 Уманська міська рада (далі - Рада) звернулася до Господарського суду Миколаївської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Айлонг Еволюшн" (далі - Товариство) з позовом про стягнення 191 652,32 грн та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач стверджує, що відповідач безпідставно відмовився від укладення додаткової угоди до договору оренди землі про зміну розміру орендної плати у зв'язку із зміною ставки орендної плати.
06.01.2025 Господарський суд Миколаївської області ухвалив матеріали справи №915/1645/24 за позовом Ради до Товариства про стягнення 191652,32 грн, про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі передати за територіальною юрисдикцією (підсудністю) до Господарського суду Черкаської області.
27.01.2025 справа №915/1645/24 надійшла до Господарського суду Черкаської області.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття
Рішенням Господарського суду Черкаської області від 11.04.2025 у справі № 915/1645/24 у позові відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано нормами статей 3, 6, 11, 15, 525, 526, 530, 610, 627, 628, 629, 632, 638, 641, 648, 651, 652, 792, 1212 Цивільного кодексу України (далі також - ЦК України), статей 174, 179, 180, 181, 187 Господарського кодексу України (далі також - ГК України), статей 3, 93, 96, 125, 152 Земельного кодексу України (далі також - ЗК України), статей 2, 15, 21, 24, 25 Закону України «Про оренду землі», статей 13, 18 Закону України «Про оцінку земель», статей 14, 285, 286, 288, 289 Податкового кодексу України (далі також - ПК України) та встановленою судом відсутністю у Договорі оренди підстави для зміни розміру орендної плати у зв'язку з прийняттям міською радою рішення про зміну ставок орендної плати. пропозиції Ради щодо укладення додаткової угоди до договору оренди землі. Судом зауважено, що погоджена сторонами в договорі оренди ставка орендної плати у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам податкового законодавства, визначена в межах між мінімальною та максимальною ставкою податку, тому правові підстави для внесення змін до договору оренди землі та збільшення ставки орендної плати до 12 % відсутні.
Відмовляючи у задоволенні вимог про стягнення грошових коштів, суд першої інстанції зауважив, що договірний характер правовідносин між сторонами виключає можливість застосування норм статті 1212 Цивільного кодексу України, яка регулює недоговірні зобов'язання, що виникають у зв'язку з набуттям чи збереження майна без достатньої правової підстави. Судом також наголошено, що за відсутності юридичного факту укладення сторонами додаткової угоди про внесення змін до договору оренди чи визнання такої додаткової угоди укладеною на підставі рішення суду у Ради відсутні підстави для застосування при обрахунку розміру орендної плати ставки орендної плати, що не передбачена сторонами у договорі.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погоджуючись із вищезазначеним рішенням, Рада звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення та постановити нове, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Обґрунтовуючи вимоги за апеляційною скаргою, Рада вказує на неправильне застосування судом норм матеріального та процесуального права, а саме, статей 13, 15, 18, 23 Закону України «Про оцінку земель», за змістом яких зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для внесення змін до договору оренди, незалежно від домовленостей сторін, викладених у договорі.
Крім цього, судом неправильно застосовано ст. 651 ЦК України, з огляду на погодження сторонами у пунктах 23, 32, 33 Договору оренди можливість внесення змін до договору у випадку зміни розміру орендної плати, зміни нормативної грошової оцінки земель, ставок орендної плати саме на підставі відповідного рішення Ради.
Безпідставними є висновки суду першої інстанції про неможливість застосування ст. 1212 ЦК України до спірних правовідносин сторін. Наголошує, що матеріалами справи підтверджуються обставини ухилення Товариства від укладення додаткової угоди, внаслідок чого майно Товариства збільшилось, а майно Ради відповідно зменшилось внаслідок сплати орендної плати за ставкою, встановленою у договорі, а не у рішенні Ради від 29.03.2021 №75-11/8.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті.
Відповідно до Витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.05.2025 апеляційну скаргу Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.04.2025 у справі № 915/1645/24 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Кравчук Г.А. (суддя-доповідач), судді: Коробенко Г.П., Хрипун О.О.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.05.202 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.04.2025 у справі № 915/1645/24, справу № 915/1645/24 призначено до розгляду на 08 липня 2025 року о 14 год 40 хв.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.07.2025 розгляд апеляційної скарги Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.04.2025 у справі № 915/1645/24 відкладено на 18 вересня 2025 року о 10 год 00 хв.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.09.2025 оголошено перерву у справі № 915/1645/24 до 14 год 00 хв 28.10.2025.
Розпорядженням В.о. Керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 28.10.2025 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи, у зв'язку з перебуванням судді Хрипуна О.О. у відпустці.
Відповідно до Витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.10.2025 апеляційну скаргу Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.04.2025 у справі № 915/1645/24 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Кравчук Г.А. (суддя-доповідач), судді: Коробенко Г.П., Тищенко А.І.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.10.2026 вищезазначеною колегією суддів прийнято до свого провадження апеляційну скаргу Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.04.2025 у справі № 915/1645/24, розгляд справи призначено на 10 грудня 2025 року о 16 год 40 хв.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.12.2025 розгляд апеляційної скарги Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.04.2025 у справі № 915/1645/24 відкладено на 12 лютого 2026 року о 14 год 50 хв.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.02.2026 розгляд апеляційної скарги Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.04.2025 у справі № 915/1645/24 відкладено на 11 березня 2026 року о 10 год 40 хв.
У зв'язку участю головуючого судді Кравчука Г.А. у черговому з'їзді суддів України з 10.03.2026 по 11.03.2026, судове засідання у призначений час не відбулося.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 17.03.2026 розгляд апеляційної скарги Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.04.2025 у справі № 915/1645/24 призначено на 15 квітня 2026 року о 10 год 45 хв.
Позиції учасників справи
27.05.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" до Північного апеляційного господарського суду від Товариства надійшов відзив на апеляційну скаргу Ради, в якому Товариство просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції просить залишити без змін.
В обгрунтування заперечень проти вимог апеляційної скарги Товариство зазначав таке:
- відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди;
- при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки;
- умовами Договору оренди землі від 24 січня 2019 року сторони закріпили спосіб внесення змін до нього та визначили, що орендодавець має право вимагати від орендаря укладення додаткової угоди за умови настання певних визначених умов, але умовами договору не передбачений обов'язок орендаря на підписання таких додаткових угод;
- рішення Уманської міської ради від 29 березня 2021 року про встановлення ставки орендної плати для відповідача в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є законодавчою зміною орендної плати;
- Договором оренди землі від 24 січня 2019 року не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування;
- визначена в Договорі оренди землі від 24 січня 2019 року ставка орендної плати - 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам податкового законодавства, визначена в межах між мінімальною та максимальною ставкою податку;
- у разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень глави 83 ЦК України;
- підстави для задоволення позовної вимоги із стягнення з ТОВ "Айлонг Еволюшн" на користь Уманської міської ради, безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за використання земельної ділянки за адресою: м. Умань, вул. Вінницьке шосе, 4, кадастровий номер 7110800000:04:004:0409, площею 0,2565 га, за період з 29.03.2021 р. по 31.12.2023 р., в сумі 191 652,32 грн., - відсутні.
Явка представників сторін
В судове засідання апеляційної інстанції 15.04.2026 представники позивача, відповідача та третьої особи не з'явились, про поважність причин нез'явлення суд не повідомили, будь-яких заяв або клопотань з цього приводу до суду не надходило.
Колегія суддів звертає увагу на те, що учасники у справі належним чином повідомлені про місце, дату і час судового розгляду.
За приписами частини першої ст. 43 Господарського процесуального кодексу України учасники судового процесу та їх представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами.
Статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено право кожного на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.
У рішенні від 03.04.2008 у справі "Пономарьов проти України" Європейський суд з прав людини зробив, зокрема, висновок про те, що сторони в розумні інтервали часу мають вживати заходів, щоб дізнатись про стан відомого їм судового провадження.
Передбачене ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондується з обов'язком добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (пункт 35 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії" (Alimentaria Sanders S. A. v. Spain") від 07.07.1989).
Оскільки явка представників позивача, відповідача та третьої особи в судове засідання не була визнана обов'язковою, а також враховуючи те, що судочинство здійснюється, серед іншого, на засадах рівності та змагальності сторін і учасники судового провадження на власний розсуд користуються наданими ним процесуальними правами, зокрема, правом на участь у судовому засіданні, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість здійснення розгляду апеляційної скарги у даній справі за відсутності представників позивача, відповідача та третьої особи.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
18.06.2016 зареєстроване право комунальної власності Уманської міської ради на земельну ділянку кадастровий номер 7110800000:04:004:0409, площею 0,2565 га, з цільовим призначенням 03.07 - землі житлової та громадської забудови для обслуговування стаціонарної АЗС за адресою Черкаська обл., м. Умань, шосе Вінницьке, 4, номер запису про право 15038440, що підтверджується Інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 10.02.2025 (а.с. 121 том 1).
25.10.2017 Уманська міська рада прийняла рішення №2.11-39/7, яким вирішила надати земельну ділянку в користування на умовах оренди шляхом укладання договору оренди землі ТОВ "Айлонг Еволюшн" площею 0,2565 га для обслуговування стаціонарної АЗС за адресою: вул. Вінницьке шосе, 4 кадастровий номер 7110800000:04:004:0409 за рахунок земель комунальної власності, які перебували в користуванні ДП "Оптіма 770-Ч" ТОВ "Севен Севенті Петроліум" та віднесені до категорії земель житлової та громадської забудови, строком на 25 років (а.с. 38 том 1).
31.10.2018 Міськрайонне управління в Уманському районі та м. Умані Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області надіслало Відділу з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради лист №18-23-0.212-1005/115-18, яким повідомило, що нормативна грошова оцінка 1 кв. м земельної ділянки кадастровий номер 7110800000:04:004:0409, що знаходиться за адресою м. Умань, вул. Вінницьке шосе, 4 за 2017-2018 роки становить 589,11 грн (а.с. 26 том 1).
24.01.2019 Уманська міська рада (орендодавець) та Товариство з обмеженою відповідальністю "Айлонг Еволюшн" (орендар) уклали договір оренди землі (далі - Договір оренди землі), згідно з пунктом 1 якого орендодавець на підставі рішення Уманської міської ради від 25.10.2017 №2.11-39/7 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування стаціонарної АЗС, площею 0,2565 га за адресою: м. Умань, вул. Вінницьке шосе, 4, за рахунок земель комунальної власності Уманської міської ради, які перебували в користуванні ДП "Оптіма 770-Ч" ТОВ "Севен Севенті Петроліум" та віднесені до категорії земель житлової та громадської забудови (а.с. 21-24 том 1).
Відповідно до умов Договору оренди землі сторони домовилися:
п. 2 - в оренду передається одна земельна ділянка (кадастровий номер 7110800000:04:004:0409) площею 0,2565 га;
п. 3 - на земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна - автозаправочна станція;
п. 4 - нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2565 га, на дату підписання сторонами договору, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку становить 1511067,15 грн (з урахуванням коефіцієнту індексації у 2018 році - 1,897). При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної фіскальної служби за місцем знаходження земельної ділянки;
п. 5 - договір укладено терміном на 25 років до 25.10.2042;
абз. 2 п. 6 - орендна плата за земельну ділянку площею 0,2565 га сплачується за ставкою 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату підписання договору становить 120885,37 грн;
п. 7 - обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами;
абз. 2 п. 8 - орендна плата щорічно індексується у відповідності з чинним законодавством України. Орендар зобов'язаний щорічно самостійно станом на 1 січня поточного року проводить перерахунок річної орендної плати з врахуванням індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством;
п. 9 - платник самостійно обчислює суму орендної плати за землю щороку, станом на 1 січня і до 20 лютого поточного року подає відповідному органу фіскальної служби податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним фіскальним органом, з розбивкою річної суми рівними частинами за місяцями;
п. 11 - розмір орендної плати переглядається у разі: 1) зміни умов господарювання, передбачених договором; 2) зміни граничних розмірів орендної плати , визначених Податковим кодексом України, зміни розмірів орендної плати, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; 3) зміни нормативної грошової оцінки; 4) внаслідок інфляції - щорічно; 5) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; 6) в інших випадках, передбачених законом;
п. 4 п. 23 - орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного та повного внесення орендної плати;
п. 6 п. 23 - орендодавець має право вимагати від орендаря при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, ставок земельного податку та ставок орендної плати зміни до даного договору проводяться у формі підписання додаткової угоди;
п. 32 - зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін;
п. 33 - у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку;
п. 34 - у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру ставок (ставки) земельного податку, орендної плати, зміни до даного договору проводяться у формі підписання додаткової угоди;
п. 45 - цей договір набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації речового права оренди;
абз. 2 п. 47 - невід'ємною частиною договору є розрахунок розміру орендної плати (а.с. 24 на звороті).
26.02.2019 здійснено державну реєстрацію права оренди ТОВ "Айлонг Еволюшн" на земельну ділянку кадастровий номер 7110800000:04:004:0409, площею 0,2565 га, з цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови для обслуговування стаціонарної АЗС, за адресою Черкаська обл., м. Умань, Вінницьке шосе, земельна ділянка 4, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 951794971108, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 04.03.2019 №158255820 (а.с. 25 том 1).
29.03.2021 Уманська міська рада прийняла рішення №75-11/8, яким вирішила встановити розмір ставок орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади згідно з додатком. Зобов'язати орендарів через управління містобудування, землевпорядкування, комунального майна та будівельного контролю Уманської міської ради привести у відповідність до цього рішення договори оренди землі та інші угоди, що регулюють земельні відносини, шляхом укладання додаткових угод в частині оплати (а.с. 47 том 1).
У додатку до рішення міської ради від 29.03.2021 №75-11/8 - Розмір ставок орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади встановлено розмір ставок орендної плати, зокрема для земельних ділянок з цільовим призначенням - для розміщення АЗС - 12% (а.с. 48-49 том 1).
29.09.2022 Виконавчий комітет Уманської міської ради надіслав ТОВ "Айлонг Еволюшн" лист №2471/01/01-35, у якому рекомендував звернутися у відділ землевпорядкування та комунального майна управління містобудування, землевпорядкування, комунального майна та будівельного контролю Уманської міської ради для підготовки додаткової угоди до договору оренди землі про зміну розміру орендної плати. Підставою укладення додаткової угоди вказав рішення Уманської міської ради №75-11/8 від 29.03.2021, яким затверджено розмір ставок орендної плати (а.с. 29 том 1).
29.09.2023 позивач надіслав відповідачу лист №1457/01/01-35, у якому повідомив, що відповідно до п. 34 договору оренди землі від 24.01.2019 (державна реєстрація від 26.02.2019 №30534352) щодо земельної ділянки площею 0,2565 га, кадастровий номер 7110800000:04:004:0409, за адресою: вул. Вінницьке шосе, 4, м. Умань, у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру ставок (ставки) земельного податку, орендної плати, зміни до даного договору проводяться у формі підписання додаткової угоди; та просив підписати два примірники додаткової угоди від 14.09.2023 до договору оренди землі від 24.01.2019, один з яких повернути позивачу (а.с. 30, 39 том 1).
У додатковій угоді позивач виклав пункти 4 та 6 договору в такій редакції:
"п. 4 - нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2565 га згідно витягу № НВ-9954253952024 від 20.11.2024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок становить 1335014,98 грн. При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок отримує витяг із технічної документації із грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки;
п. 6 - орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок UA428999980334139812000023755, отримувач: Уманське ГУК/тг м.Умань/18010600, код отримувача (ЄДРПОУ): 37930566, банк отримувача: Казначейство України (ЕАП). Код класифікації доходів бюджету: 18010600. Найменування коду класифікації доходів бюджету: орендна плата з юридичних осіб. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.
Орендна плата за земельну ділянку площею 0,2565 га сплачується за ставкою 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату підписання додаткової угоди становить 160201,80 грн.
Орендна плата за 2024 рік становить - 160201,80 грн, а надалі орендна плата буде сплачуватися згідно абзацу 2 пункту 6 даного договору" (а. с. 39 том 1).
21.08.2024 Виконавчий комітет Уманської міської ради надіслав відповідачу лист №5938/01/01-35, у якому повідомив, що 05.10.2023 ТОВ "Айлонг Еволюшн" отримало лист з проектом додаткової угоди до договору оренди землі від 24.01.2019, проте у відділі землевпорядкування міської ради відсутній підписаний товариством проект додаткової угоди, яку рекомендував надати до Уманської міської ради. Додатково повідомив, що рішенням Уманської міської ради №20-44/8 від 07.12.2022 затверджено оновлену нормативну грошову оцінку земель м. Умані, яка вступила в силу з 01.01.2024. У разі відсутності погоджень або заперечень до додаткової угоди з ТОВ "Айлонг Еволюшн", міська рада буде вимушена звернутись до суду для захисту своїх прав та примусового стягнення коштів за користування земельною ділянкою відповідно до затверджених ставок орендної плати та оновленої нормативної грошової оцінки (а.с. 27-28 том 1).
Відповідно до інформації позивача щодо недоотриманих бюджетом належних йому доходів через не приведення договорів оренди землі в частині розміру орендної плати у відповідність до діючих ставок орендної плати (а.с. 55-59 том 1), зокрема за користування ТОВ "Айлонг Еволюшн" земельною ділянкою кадастровий номер 7110800000:04:004:0409, за адресою: вул. Вінницьке шосе, 4, недоотримано бюджетом 191652,32 грн, а саме за 2021 рік 46035,80 грн, за 2022 рік 67494,31 грн, за 2023 рік 78122,21 грн (а.с. 58 том 1).
Предметом позову у справі, що переглядається, є вимоги Ради про визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 24.01.2019, а також вимоги про стягнення грошових коштів у розмірі 191652,32 грн, нарахованих як недоотримані доходи місцевого бюджету у зв'язку з неприведенням договору оренди землі в частині розміру орендної плати у відповідність до діючих ставок орендної плати.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови
Так, статтею 509 ЦК України визначено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Відповідно до частини 1 статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, між сторонами укладено договір оренди землі.
Відповідно до статті 792 ЦК України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
У статті 13 Закону України "Про оренду землі" зазначається, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За частини 1 статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Частиною 2 статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Відповідно до частини 3 статті 651 ЦК України, у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Частина 1 статті 30 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі, спір вирішується в судовому порядку.
Відповідно до пункту 4 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2565 га, на дату підписання сторонами договору, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку становить 1511067,15 грн (з урахуванням коефіцієнту індексації у 2018 році - 1,897). При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної фіскальної служби за місцем знаходження земельної ділянки.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2565 га у 2021 році становить 1511067,15 грн, у 2022 році - 1662173,87 грн, у 2023 році - 1911499,94 грн.
З урахуванням нормативної грошової оцінки земельної ділянки, ставки та розміру орендної плати, що встановлені сторонами у договорі оренди землі, у відповідача відсутня заборгованість зі сплати орендної плати.
Позивач звернувся до відповідача з вимогою про внесення змін до договору оренди землі в частині: 1) зміни нормативної грошової оцінки землі; 2) зміни розміру (ставки) орендної плати.
За загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов'язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.
Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".
Зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.
Визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.
Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
При визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.
При цьому мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.
Отже, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.
Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років.
Розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об'єктом оренди є землі державної і комунальної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.
Такі правові висновки кореспондуються також з висновками, які містяться в постановах Верховного Суду України від 03 грудня 2013 року у справі № 3-34гс13, від 07 жовтня 2015 року у справі № 3-481гс15, від 18 травня 2016 року у справі № 6-325цс16, в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 24 липня 2019 року у справі № 644/9862/14-ц, від 09 жовтня 2019 року у справі № 645/1972/16-ц, від 30 січня 2020 року у справі № 640/15419/15-ц, та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22 січня 2019 року у справі № 922/539/18, від 13 червня 2019 року у справі № 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі № 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі № 922/378/19.
У договорі сторони передбачили, що річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 8% від її нормативної грошової оцінки.
Рішенням від 29.03.2021 №75-11/8 Уманська міська рада встановила розмір орендної плати для земель з цільовим призначенням для розміщення АЗС 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.
Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.
У договорі оренди сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається у разі: 1) зміни умов господарювання, передбачених договором; 2) зміни граничних розмірів орендної плати , визначених Податковим кодексом України, зміни розмірів орендної плати, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; 3) зміни нормативної грошової оцінки; 4) внаслідок інфляції - щорічно; 5) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; 6) в інших випадках, передбачених законом (пункт 11 договору оренди).
Відповідно до підпункту 6 пункту 23 - орендодавець має право вимагати від орендаря при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, ставок земельного податку та ставок орендної плати зміни до даного договору проводяться у формі підписання додаткової угоди.
Відповідно до пункту 34 договору оренди у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру ставок (ставки) земельного податку, орендної плати, зміни до даного договору проводяться у формі підписання додаткової угоди;
Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку (пункти 32-33 договору оренди).
Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.
Виключно законами України встановлюються система оподаткування, податки і збори (пункт 1 частини другої статті 92 Конституції України).
Органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.
До повноважень міських рад у галузі земельних відносин, визначеного у статті 12 Земельного кодексу України, не належить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження з огляду на положення статті 288 Податкового кодексу України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні.
Тобто орган місцевого самоврядування має діяти відповідно до закону при вирішенні питань регулювання земельних відносин, у тому числі і щодо встановлення ставки земельного податку, мінімальний та максимальний розмір якого встановлюється у Податковому кодексі України. А порядок зміни умов договору врегульовано як у законах України, так і в конкретному договорі, укладеному між сторонами спору.
У даному випадку рішення Уманської міської ради від 29.03.2021 №75-11/8 про встановлення ставки орендної плати у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є законодавчою зміною орендної плати.
Договором оренди землі від 24.01.2019 не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування.
Рішення органу місцевого самоврядування не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у Податковому кодексі України.
Рішення міської ради може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.
Про те, що рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов'язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду, висловлено і в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 квітня 2018 року у справі №910/7905/17, від 21 листопада 2018 року у справі №911/3627/17, від 27 листопада 2018 року у справі №910/21685/17, від 19 лютого 2019 року у справі №910/21590/17, від 13 червня 2019 року у справі №910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі №916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі №904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі №922/378/19.
Щодо наявності підстав для укладення додаткової угоди до договору оренди землі в частині зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру ставки орендної плати у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки внаслідок прийняття органом місцевого самоврядування рішення про встановлення нових ставок орендної плати суд при ухваленні рішення суду враховує висновок про застосування норм права у подібних правовідносинах наведений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19.
Сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі не передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати як прийняття міською радою рішення про зміну ставок орендної плати,
Погоджена сторонами в договорі оренди ставка орендної плати у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам податкового законодавства, визначена в межах між мінімальною та максимальною ставкою податку, тому правові підстави для внесення змін до договору оренди землі та збільшення ставки орендної плати до 12 % відсутні.
Вимогу позивача визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі в редакції позивача, колегія суддів апеляційного господарського суду визнає необґрунтованою та погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність підстав для задоволення позову у цій частині.
Досліджуючи наявність правових підстав для стягнення грошових коштів у розмірі 191652,32 грн, нарахованих як недоотримані доходи місцевого бюджету у зв'язку з неприведенням договору оренди землі в частині розміру орендної плати у відповідність до діючих ставок орендної плати, колегія суддів виходить з того, що згідно із ч.1 ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події (ч. 2 ст. 1212 ЦК України).
Відносини щодо повернення безпідставно збережених грошових коштів є кондикційними, в яких вина не має значення, важливим є лише факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Зобов'язання з повернення безпідставно набутого або збереженого майна виникають за наявності трьох умов: а) набуття або збереження майна; б) набуття або збереження за рахунок іншої особи; в) відсутність правової підстави для набуття або збереження майна. Такий висновок про застосування норм права наведений у постанові Великої Палати Верховного Суду 14.12.2021 у справі №643/21744/19.
Відсутність правової підстави це такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовiдносин і їх юридичному змісту. Відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином. Аналогічні правові висновки Великої Палати Верховного Суду викладену постановах від 13 лютого 2019 року у справі №320/5877/17, від 23 травня2018 року у справі №629/4628/16-ц, від 20 листопада 2018 року у справі №922/3412/17.
Тлумачення ст. 1212 ЦК України свідчить, що для її застосування необхідно встановити наступні обставини, які у сукупності є підставою для виникнення такого зобов'язання: факт набуття особою майна або його збереження за рахунок іншої особи; відсутність для цього підстав.
Стаття 1212 ЦК України застосовується лише в тих випадках, коли безпідставне збагачення однієї особи за рахунок іншої не може бути усунуто за допомогою інших, спеціальних способів захисту. Такий висновок наведено у постанові Верховного Суду від 29 липня 2019 року у справі № 756/3966/17.
Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, між Радою та Товариством виникли договірні орендні правовідносини на підставі Договору оренди землі від 25.10.2017 №2.11-39/7.
Розмір та порядок сплати орендної плати також визначається цим договором.
Отже, оскільки правовідносини сторін врегульовані умовами договору, відповідно, відсутні правові підстави стверджувати, що між сторонами одночасно виникли і кондикційні зобов'язання у зв'язку із несвоєчасним приведенням умов чинного договору в частині зміни ставки орендної плати. Кондикційні зобов'язання виникають тоді, коли має місце збереження майна без відповідної правової підстави. У справі, що переглядається, такі обставини відсутні, оскільки Товариство користується земельною ділянкою на підставі договору оренди.
Саме цим договором встановлено відповідний розмір орендної плати. До моменту внесення відповідних змін до договору, Товариство зобов'язане вносити орендну плату на умовах, встановлених договором. У договорі сторони передбачили можливість внесення змін до договору внаслідок зміни розміру орендної плати (зміни ставок орендної плати). Разом з цим, договором також не передбачено відповідальність Товариства за ухилення (зволікання) в укладенні додаткової угоди. Чинним законодавством також такої відповідальності не встановлено.
Отже, правові підстави для стягнення з Товариства грошових коштів у розмірі 191652,32 грн, нарахованих як недоотримані доходи місцевого бюджету у зв'язку з неприведенням договору оренди землі в частині розміру орендної плати у відповідність до діючих ставок орендної плати, - відсутні. Висновки суду першої інстанції у цій частині є мотивованими. Натомість, доводи апеляційної скарги цих висновків не спростовують.
У зв'язку з наведеним, апеляційна скарга позивача не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції підлягає залишенню без змін.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У даній справі суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що учасникам спору було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених судом апеляційної інстанції, інші доводи сторін, викладені в апеляційній скарзі та відзивах на неї, не заслуговують на увагу, оскільки не впливають на вирішення спору у даній справі.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
За таких обставин, висновки суду першої інстанції про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, а тому рішення Господарського суду Черкаської області від 11.04.2025 у справі №915/1645/24 відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи і підстав для його скасування чи зміни не вбачається.
Згідно із ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.
Керуючись ст. ст. 74, 129, 269, 271, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,
1. Апеляційну скаргу Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.04.2025 у справі №915/1645/24 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Черкаської області від 11.04.2025 у справі №915/1645/24 залишити без змін.
3. Матеріали справи №915/1645/24 повернути до місцевого господарського суду.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.
Повний текст постанови складено 24.04.2026.
Головуючий суддя Г.А. Кравчук
Судді Г.П. Коробенко
А.І. Тищенко