14 квітня 2026 року
м. Київ
Справа № 369/12180/22
Провадження № 61-7620св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Ситнік О. М. (суддя-доповідач), Ігнатенка В. М., Фаловської І. М.
розглянув у попередньому судовому засіданні касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Бойка Тараса Орестовича на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 27 травня 2024 року в складі судді Пінкевич Н. С. та постанову Київського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року в складі колегії суддів Євграфової Є. П., Гаращенка Д. Р., Левенця Б. Б.
у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Вишгородського районного нотаріального округу Теплюк Галина Михайлівна, ОСОБА_3 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль Ірина Миколаївна, про скасування рішення про державну реєстрацію речового права та
Короткий зміст позовних вимог
У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом, у якому зазначила, що 27 серпня 2021 року між нею та ОСОБА_2 укладено договір позики, згідно з яким вона отримала в борг 1 437 707,50 грн (що еквівалентно 53 150,00 доларів США) на строк до 27 листопада 2021 року. На забезпечення виконання грошового зобов'язання між ними був укладений договір іпотеки квартири АДРЕСА_1 , яким визначено позасудовий порядок звернення стягнення на майно в разі порушення виконання умов договору позики.
25 листопада 2021 року між сторонами було укладено договір про внесення змін до договору позики: визначено суму позики в розмірі 1 709 549,88 грн, що еквівалентно 62 828,00 доларів США, погоджено графік повернення грошових коштів та визначено кінцевий строк - до 27 травня 2022 року включно. Також внесені зміни до договору іпотеки щодо розміру позики.
18 листопада 2022 року за повідомленням сусідки двері до її квартири були зламані. Після виклику поліції позивачці стало відомо, що 14 листопада 2022 року за рішенням державного реєстратора Теплюк Г. М. здійснено реєстрацію права власності на її квартиру за ОСОБА_2 на підставі договору іпотеки, рекомендованого повідомлення про вручення та довідки про розмір заборгованості.
Зазначала, що через збройну агресію та загрозу життю 25 березня 2022 року вона вимушено залишила країну та наразі проживає в Швейцарії. Воєнний стан в Україні вважає форс-мажорними обставинами, а дію статей 37, 38, 40, 41, 46 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV) - зупиненими до закінчення війни. Вона не уникала комунікації з позикодавцем, повідомляла, що перебуває за кордоном, про намір повертати борг після отримання статусу біженця, налагодження роботи за кордоном, наміром викупити квартиру. Ніколи не відмовлялась від взятих на себе боргових зобов'язань.
Вважала, що під час здійснення реєстрації права власності на квартиру за відповідачем були порушені норми Закону Українивід 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяження» (далі - Закон № 1952-IV), Закону № 898-IV, Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127). Зокрема, позивачці не було надіслано вимогу іпотекодержателя та вона таку вимогу не отримувала, оскільки перебувала за кордоном, про що достеменно було відомо відповідачу, який незаконно проник до її власності. Крім того, на час складання висновку про вартість квартири ОСОБА_2 не був її власником, не мав доступу до неї, тому оцінка проводилась без фактичного доступу до предмета оцінки.
Просила суд визнати дії приватного нотаріуса Теплюк Г. М. щодо прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 65455995 від 14 листопада 2022 року незаконними; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 65455995 від 14 листопада 2022 року 11:53:28, прийняте приватним нотаріусом (Вишгородський районний нотаріальний округ, Київська область) Теплюк Г. М. щодо реєстрації права власності за ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 .
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
27 травня 2024 року рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області в задоволенні позову відмовлено.
19 серпня 2024 року додатковим рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 витрати на правничу допомогу в розмірі 27 000,00 грн.
09 квітня 2025 року постановою Київського апеляційного суду апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 27 травня 2024 року залишено без задоволення. Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 27 травня 2024 року залишено без змін. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 на додаткове рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 19 серпня 2024 року задоволено. Додаткове рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 19 серпня 2024 року скасовано. У задоволенні заяви ОСОБА_2 про ухвалення додаткового рішення про розподіл судових витрат відмовлено.
Судові рішення по суті спору мотивовані тим, що позивачка не надала доказів на підтвердження неправомірності дій державного реєстратора під час реєстрації права власності за відповідачем, а доводи щодо неналежного повідомлення позивачки про звернення стягнення на предмет іпотеки спростовані матеріалами справи, які підтверджують належне направлення та отримання вимоги про усунення порушення.
Також суд вважав безпідставними посилання позивачки в позовній заяві на відсутність звіту про оцінку майна, оскільки під час розгляду справи відповідач надав копію відповідного звіту. Доводи позивачки щодо невідповідності оцінки майна виходять за межі підстав позову, якими ОСОБА_1 визначила незаконність рішення реєстратора у зв'язку із відсутністю звіту.
Оскільки іпотека в межах спірних правовідносин є забезпеченням повернення позики, а не споживчого кредиту, положення пункту 5-2 розділу VI «Прикінцеві положення» Закону № 898-IV, на які посилається позивачка, не застосовуються.
Апеляційний суд скасував додаткове рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 19 серпня 2024 року та відмовив у задоволенні заяви представника ОСОБА_2 - адвоката Садової В. В. про ухвалення додаткового рішення з тих підстав, що доказів направлення (надання) іншим учасникам справи копії заяви про ухвалення додаткового рішення разом із додатками, доданими до неї, до заяви про ухвалення додаткового рішення заявником не було додано.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
09 червня 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Бойко Т. О. звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 27 травня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що суди не врахували правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду:
- від 23 червня 2020 року в справі № 645/1979/15-ц, про те, що підпункт 2.3 пункту 2 Глави 16 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, спрямований на фактичне повідомлення іпотекодавця, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на його майно. Тому повідомлення іпотекодавця слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення;
- від 20 березня 2019 року в справі № 306/2053/16-ц, про те, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності;
- від 13 березня 2024 року в справі № 201/15228/17, про те, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства під час реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
Вважає, що суди першої та апеляційної інстанцій проігнорували докази щодо неправомірності дій іпотекодержателя та зазначали лише формальну законність дій державного реєстратора. Іпотекодержателем допущено такі порушення як вказання неіснуючої суми боргу іпотекодавця у вимозі про усунення порушення зобов'язання; створення умов для уникнення інформування іпотекодавця про вимогу про усунення порушення зобов'язання; підроблення оцінки майна, що полягало у внесенні недостовірних даних у звіт.
Доводи інших учасників справи
У відзиві на касаційну скаргу представник ОСОБА_2 - Садова В. В. зазначила, що доводи позивачки щодо ненадсилання та неотриманням вимог іпотекодержателя не знайшли свого підтвердження та спростовуються матеріалами справи.
Доводи щодо недійсності оцінки не можуть прийматися до уваги, оскільки позивачка під час подання позовної заяви вказувала на відсутність оцінки взагалі, а вже потім у судових засіданнях наполягала, що оцінка є недійсною через ряд підстав, які позивачка наводила усно, вказуючи, що ціна, на її погляд, занадто низька. Проте заяв про зміну предмету або підстави позову вона не подавала, а суд не може вийти за межі заявлених позовних вимог та вирішує спір лише в межах, викладених у позовній заяві.
Звертала увагу, що позивачка свідомо не виконувала свої зобов'язання за договором позики, зверталася до суду з метою застосування мораторію на звернення стягнення на предмет іпотеки за споживчими кредитами, проте їй було відмовлено в задоволенні позову та рішення суду набрало законної сили.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
27 серпня 2021 року між ОСОБА_2 , якого представляв за довіреністю ОСОБА_5 , та ОСОБА_1 укладено договір позики, за умовами якого ОСОБА_2 передав ОСОБА_1 грошову суму в розмірі 1 437 700,57 грн, що еквівалентно 53 150,00 доларів США, з кінцевим строком повернення - 27 листопада 2021 року. Договір позики посвідчений нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І. М. 27 серпня 2021 року.
У пункті 13 договору позики сторони погодили, що виконання позичальником зобов'язання за цим договором буде забезпечуватися іпотекою квартири АДРЕСА_1 , власником якої є ОСОБА_1
27 серпня 2021 року з метою забезпечення виконання договору позики між ОСОБА_2 , якого представляв за довіреністю ОСОБА_5 , та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки.
Відповідно до пункту 1.1 договору іпотеки іпотекодавець передає, а іпотекодержатель приймає в іпотеку нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 69,2 кв. м, власником якої є ОСОБА_1 .
У пункті 1.2 договору іпотеки сторони погодили, що заставна вартість квартири становить 1 437 707,05 грн. Зазначена сума відповідає сумі позики, вказаній в договорі позики від 27 серпня 2021 року.
За пунктом 4.1 договору іпотеки звернення стягнення здійснюється іпотекодержателем у разі порушення іпотекодавцем основного зобов'язання, тобто повернення позики.
Відповідно до пункту 4.2 договору іпотеки звернення стягнення здійснюється на підставах: рішення суду; або виконавчого напису нотаріуса; або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя; або за договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем.
Згідно із пунктом 4.3 договору іпотеки, у випадку порушення іпотекодавцем зобов'язань за цим договором, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення (повідомлення), оформлену відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку». У вимозі (повідомленні) зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушених зобов'язань у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання, порушення строку виконання та/або виконання не в повному обсязі цієї вимоги.
У розділі 5 договору іпотеки визначено застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке прирівняне за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
За пунктом 5.1 договору іпотеки сторони погодили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Позасудове врегулювання здійснюється відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі. За своїми правовими наслідками застереження про задоволення вимог іпотекодержателя прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Іпотекодержатель самостійно визначає один із наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Відповідно до пункту 5.2 договору іпотеки у разі настання обставин, передбачених пунктом 4.1 договору іпотеки, іпотекодержатель надсилає рекомендованим/цінним листом або передає через нотаріальні органи в порядку, передбаченому Законом України «Про нотаріат» іпотекодавцю або вручає особисто повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно із пунктом 5.3 договору іпотеки у разі застосування передачі предмета іпотеки у власність іпотекодержателя як спосіб задоволення вимог іпотекодержателя, даний договір іпотеки є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки у відповідності до чинного законодавства.
25 листопада 2021 року між сторонами було укладено договір про внесення змін до договору позики грошових коштів, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І. М. 27 серпня 2021 року за реєстровим № 8275, згідно з яким пункт 1 договору позики викладено в новій редакції, за якою позикодавець передав, а позичальник прийняв у власність грошову суму в розмірі 1 709 549,88 грн, що еквівалентно 62 828,00 доларів США, а також пункт 3 договору позики викладено в новій редакції: «Сторони домовилися, що позичальник зобов'язаний повернути суму грошових коштів, зазначену у пункті 1 цього договору, в повному обсязі в строк до 27 травня 2022 року включно».
Повернення позиченої суми грошей повинно вчинятися за наступним графіком: до 27 числа кожного місяця, починаючи з 27 вересня до 27 листопада 2021 року - еквівалент 1050,00 доларів США в гривнях за курсом доларів США в Акціонерному товаристві Комерційному банку (далі - АТ КБ) «Приват Банк» на день повернення; до 27 числа кожного місяця, починаючи з 27 грудня 2021 року до 27 квітня 2022 року - еквівалент 1113,00 доларів США в гривнях, за курсом доларів США в АТ КБ «Приват Банк» на день повернення; а решту суми в розмірі, що складатиме еквівалент 54 113,00 доларів США на день повернення 27 травня 2022 року» (пункт 3.2 договору).
25 листопада 2021 року між сторонами укладено договір про внесення змін до договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І .М. 27 серпня 2021 року за реєстровим № 8276 та змінено розмір позики до 1 709 549,88 грн або в еквіваленті 62 828,00 доларів США, та, відповідно, заставну вартість предмету іпотеки також до 1 709 549,08 грн.
21 вересня 2022 року на адресу ОСОБА_1 , яка була вказана в іпотечному договорі: квартира АДРЕСА_1 . представник ОСОБА_2 - ОСОБА_5 направив письмове повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору через порушення зобов'язання та наявність заборгованості за основним зобов'язанням (вимога про усунення порушення), в якому повідомив іпотекодавця про наявність боргу за договором позики в сумі 62 828,00 доларів США та намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону № 898-IV, пункту 5.1 договору позики, надавши іпотекодавцю 30-денний строк для усунення порушення шляхом сплати суми заборгованості, доказом чого є опис вкладення в листі з печаткою поштового відділення, накладною від 21 вересня 2022 року (т. 1, а. с. 226, 224).
Вимога отримана 29 вересня 2022 року довіреною особою ОСОБА_3 , уповноваженого ОСОБА_1 на підставі довіреності від 27 серпня 2021 року, зокрема, і на отримання кореспонденції (т. 1, а. с. 230, 231).
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № 316418449 від 30 листопада 2022 року рішення про державну реєстрацію прав та їх обмежень, індексний номер 65455995 від 14 листопада 2022 11:53:28 прийнято приватним нотаріусом (Вишгородський районний нотаріальний округ, Київська область) Теплюк Г. М. щодо реєстрації права власності за ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , яка належить на праві власності ОСОБА_1 , на виконання умов договору іпотеки, серія та номер: 8276, виданий 27 серпня 2021 року, видавник: Гамаль І. М., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, зі змінами.
Вказана підстава для державної реєстрації: договір іпотеки, серія та номер: 8276, виданий 27 серпня 2021 року, видавник: Гамаль І. М., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір про внесення змін до договору іпотеки, серія та номер 3394, виданий 25 листопада 2021 року, видавник: Легкобит С. О., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; рекомендоване повідомлення про вручення, серія та номер 0212900070419, виданий 29 вересня 2022 року, видавник Укрпошта; звіт про оцінку предмета іпотеки, серія та номер 709120, виданий 19 вересня 2022 року, видавник Товариство з обмеженою відповідальністю далі - ТОВ) «Конвест девелопмент»; опис вкладення, серія та номер: 0212900070419, виданий 21 вересня 2022 року, видавник: Укрпошта; вимога про усунення порушення, серія та номер: б/н, виданий 21 вересня 2022 року, видавник: ОСОБА_5 від імені ОСОБА_2 ; довідка про розмір заборгованості, серія та номер: б/н, видавник: ОСОБА_6 від імені ОСОБА_2 ; накладна, серія та номер: 0212900070419, виданий 21 вересня 2022 року, видавник: Укрпошта.
Позиція Верховного Суду
Касаційне провадження в справі відкрито з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України).
Згідно з пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вивчив матеріали справи, перевірив доводи касаційної скарги, відзиву та виснував, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права
Згідно зі статтею 1 Закону № 898-IV іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону № 898-IV).
Згідно з положеннями статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до статті 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Положеннями статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно (об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості), яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність або спеціальне майнове право на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Відповідно до вимог частини першої статті 20 Закону № 1952-IV заява на проведення реєстраційних дій подається заявником у паперовій формі, а у випадках, передбачених законодавством, - в електронній формі разом з оригіналами документів, необхідних для проведення реєстраційних дій, чи їх копіями, засвідченими державними органами, органами місцевого самоврядування (якщо оригінали таких документів відповідно до законодавства залишаються у справах державних органів, органів місцевого самоврядування).
У частинах першій та другій статті 24 Закону № 1952-IV визначено вичерпний перелік підстав для відмови в державній реєстрації прав. За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав. Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття.
Законодавством і на момент укладення іпотечного договору, й на момент звернення стягнення на предмет іпотеки передбачався спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Такі висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18, від 26 липня 2023 року від 30 липня 2024 року у справі № 754/17295/20, від 25 лютого 2026 року в справі № 932/797/22.
Порядком № 1127 визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв'язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов'язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб'єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, обтяжень речових прав на передане в іпотеку майно, у тому числі внесення після державної реєстрації іпотеки іпотекодавця до Єдиного реєстру боржників, не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов'язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Із матеріалів справи вбачається, що 21 вересня 2022 року на адресу ОСОБА_1 , яка була вказана в іпотечному договорі: квартира АДРЕСА_1 . представник ОСОБА_2 - ОСОБА_5 направив письмове повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору через порушення зобов'язання та наявність заборгованості за основним зобов'язанням (вимога про усунення порушення), в якому повідомив іпотекодавця про наявність боргу за договором позики в сумі 62 828,00 доларів США та намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону № 898-IV, пункту 5.1 договору позики, надавши іпотекодавцю 30-денний строк для усунення порушення шляхом сплати суми заборгованості, доказом чого є опис вкладення в листі з печаткою поштового відділення, накладною від 21 вересня 2022 року (т. 1, а. с. 226, 224).
Договір іпотеки не містив іншої адреси для листування та, враховуючи, що відповідальність за отримання кореспонденції за вказаною в іпотечному договорі адресою несе іпотекодавець, колегія суддів погоджується із висновками судів попередніх інстанцій про те, що іпотекодержатель ОСОБА_2 належним чином виконав свій обов'язок щодо направлення повідомлення позивачці.
Будь-яких доказів щодо повідомлення іпотекодержателя про зміну місця проживання позивачка суду не надала, не повідомила й поважні причини неможливості надати відповідну інформацію відповідачу.
Вказана вимога отримана 29 вересня 2022 року за довіреністю особою - ОСОБА_3 (т. 1, а. с. 230).
Матеріали справи містять фотокопію довіреності від 27 серпня 2021 року, згідно з якою ОСОБА_1 уповноважила, зокрема, ОСОБА_3 представляти її інтереси в органах поштового зв'язку України з питань отримання поштової кореспонденції, яка надходитиме на її ім'я. Довіреність видана без права передоручення строком на три роки до 27 серпня 2024 року (т. 1, а. с. 231).
Суди зробили обґрунтований висновок про те, що отримання вимоги за довіреністю ОСОБА_3 є належним повідомленням ОСОБА_1 , адже остання особисто уповноважила на підставі довіреності ОСОБА_3 отримувати кореспонденцію. Довіреність на момент вручення поштового відправлення була дійсною, про скасування довіреності або про її нікчемність матеріали справи доказів не містять, що позивачкою не спростовано.
Після спливу 30-денного терміну надсилання повідомлення боржнику було звернуто стягнення на предмет іпотеки згідно з договором іпотеки та право власності зареєстровано за іпотекодержателем ОСОБА_2 приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Теплюк Г.М.
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № 316418449 від 30 листопада 2022 року рішення про державну реєстрацію прав та їх обмежень, індексний номер 65455995 від 14 листопада 2022 11:53:28 прийнято приватним нотаріусом (Вишгородський районний нотаріальний округ, Київська область) Теплюк Г. М. щодо реєстрації права власності за ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , яка належить на праві власності ОСОБА_1 , на виконання умов договору іпотеки, серія та номер: 8276, виданий 27 серпня 2021 року, видавник: Гамаль І. М., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, зі змінами.
Вказана підстава для державної реєстрації: договір іпотеки, серія та номер: 8276, виданий 27 серпня 2021 року, видавник: Гамаль І. М., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір про внесення змін до договору іпотеки, серія та номер 3394, виданий 25 листопада 2021 року, видавник: Легкобит С. О., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; рекомендоване повідомлення про вручення, серія та номер 0212900070419, виданий 29 вересня 2022 року, видавник Укрпошта; звіт про оцінку предмета іпотеки, серія та номер 709120, виданий 19 вересня 2022 року, видавник ТОВ «Конвест девелопмент»; опис вкладення, серія та номер: 0212900070419, виданий 21 вересня 2022 року, видавник: Укрпошта; вимога про усунення порушення, серія та номер: б/н, виданий 21 вересня 2022 року, видавник: ОСОБА_5 від імені ОСОБА_2 ; довідка про розмір заборгованості, серія та номер: б/н, видавник: ОСОБА_6 від імені ОСОБА_2 ; накладна, серія та номер: 0212900070419, виданий 21 вересня 2022 року, видавник: Укрпошта.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 13 березня 2024 року в справі № 201/15228/17, на яку, зокрема, в касаційній скарзі послався представник позивачки, наголосила, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства під час реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Таким порушенням є, зокрема, відсутність експертної оцінки предмета іпотеки в матеріалах реєстраційної справи на момент передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Доводи позивачки щодо відсутності звіту про оцінку предмета іпотеки є безпідставними. Наявність такого звіту встановлена судами і підтверджується матеріалами справи. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності підставою для державної реєстрації майна серед іншого зазначено звіт про оцінку предмета іпотеки, серія та номер: серія та номер 709120, виданий 19 вересня 2022 року, видавник: ТОВ «Конвест Девелопмент».
Звіт про незалежну оцінку ринкової вартості житлового приміщення, проведений фізичною особою-підприємцем ОСОБА_7 02 липня 2024 року, наданий нею до апеляційного суду на стадії розгляду справи судом апеляційної інстанції (з апеляційної скаргою на рішення суду першої інстанції від 27 травня 2024 року позивачка звернулася 10 червня 2024 року), суд апеляційної інстанції обґрунтовано не прийняв як належний доказі, оскільки відповідно до частини шостої статті 357 ЦПК України в суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Подаючи вказаний звіт до суду апеляційної інстанції, позивачка жодним чином не обґрунтувала неможливість його подання такого у встановленому законом порядку до суду першої інстанції, з позовом до якого вона звернулася в січні 2024 року, та не навела доводів про те, яким чином звіт про оцінку майна впливає на законність рішення про державну реєстрацію та спростовує висновки суду про дотримання реєстратором вимог закону, під вчинення реєстраційної дії.
Крім того, доводи позивачки щодо невідповідності оцінки майна виходять за межі підстав позову, якими ОСОБА_1 визначила незаконність рішення реєстратора у зв'язку із відсутністю звіту.
Встановивши, що позивачка не довела підстав, передбачених для скасування рішення про державну реєстрацію речового права, суди зробили обґрунтований висновок про відмову в задоволенні позову, що, зокрема, узгоджується з правовими позиціями Великої Палати Верховного Суду, на які заявник послався в касаційній скарзі.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника по суті спору та їх відображення в оскаржених судових рішеннях, питання вмотивованості висновків судів, Верховний Суд керується тим, що в справі, яка розглядається, сторонам надано мотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, а доводи, викладені в касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правильних висновків судів.
Інші доводи касаційної скарги вказаних висновків не спростовують, вони зводяться до власного тлумачення норм права, власної оцінки доказів та незгоди з рішеннями судів попередніх інстанцій по суті спору і спростовуються матеріалами справи.
Суд враховує позицію Європейського суду з прав людини, сформовану, зокрема, у справах «Салов проти України» (заява № 65518/01, пункт 89), «Проніна проти України» (заява № 63566/00, пункт 23) та «Серявін та інші проти України» (заява № 4909/04, пункт 58), за якою принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, передбачає, що в рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належно зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються; хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент; міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (див. рішення в справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torijav. Spain), пункт 29).
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувані рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують.
Щодо судових витрат
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки у цій справі оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін, розподілу судових витрат Верховний Суд не здійснює.
Керуючись статтями 389, 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Бойка Тараса Орестовича залишити без задоволення.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 27 травня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді:О. М. Ситнік В. М. Ігнатенко І. М. Фаловська