14 квітня 2026 року
м. Київ
cправа № 910/10982/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С. К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н. О., Мачульський Г. М.,
за участю секретаря судового засідання Амірханяна Р. К.,
та представників:
позивача - не з'явився,
відповідача-1 - не з'явився,
відповідача-2 - не з'явився,
третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог
щодо предмета спору - не з'явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 11.03.2025
та рішення Господарського суду м. Києва від 03.04.2024
у справі № 910/10982/23
за позовом Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Гудвіл Інвест Сервіс", Товариства з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд"
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Центральне Міжрегіональне управління Міністерства юстиції, приватні нотаріуси Київського міського нотаріального округу м. Києва Манойло Наталія Григорівна, Щвець Руслан Олегович , Меженська Кароліна Сергіївна , Бояринцева Ольга Віталіївна
про визнання правочину недійсним, усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою,
Київська міська рада (далі - Київська міська рада; Міськрада; позивач) звернулася до господарського суду з позовом (у редакції уточненої позовної заяви) про:
- визнання недійсним акта приймання-передачі нерухомого майна від 22.12.2015, яким право власності на об'єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 789886280000) за адресою: вул. Ващенка Григорія, 8 у Дарницькому районі міста Києва набуто Товариством з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд" (далі - ТОВ "БК Інтербуд"; відповідач-2);
- усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Міськради у володінні та розпорядженні земельними ділянками шляхом скасування рішення приватного нотаріуса Манойло Н. Г. про державну реєстрацію права власності від 02.02.2016 № 28042177 на об'єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: вул. Ващенка Григорія, 8 у Дарницькому районі міста Києва (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 789886280000) в межах земельних ділянок з кадастровими номерами 8000000000:90:290:0013 та 8000000000:90:290:0079 за ТОВ "БК Інтербуд" з одночасним припиненням права останнього на нього;
- усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Міськради у володінні та розпорядженні земельними ділянками шляхом зобов'язання ТОВ "БК Інтербуд" знести об'єкт самочинного будівництва: нежитлову будівлю літ. "А" загальною площею 2291,5 кв.м та повернути Міськраді земельні ділянки під зазначеним об'єктом нерухомого майна, орієнтовною площею 2291,5 кв.м, що розташована за адресою: вул. Ващенка Григорія, 8 у Дарницькому районі міста Києва в межах земельних ділянок з кадастровими номерами 8000000000:90:290:0013, 8000000000:90:290:0079 з приведенням їх у придатний для використання стан.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що Київська міська рада є власником земельних ділянок з кадастровими номерами 8000000000:90:290:0013 та 8000000000:90:290:0079 за адресою: вул. Ващенка Григорія, 8 у Дарницькому районі міста Києва. При цьому Київська міська рада жодних рішень щодо передачі у власність чи користування вказаних земельних ділянок не приймала, однак такі земельні ділянки стали об'єктом неодноразових реєстраційних дій в тому числі щодо власників, що наразі позивачем оскаржуються. Так, позивач стверджує, що проведені відповідачем-2 та третіми особами реєстраційні дії свідчать про незаконне заволодіння земельними ділянками, а тому реєстраційні дії підлягають скасуванню, а позов задоволенню.
Справа розглядалася господарськими судами неодноразово.
Рішенням Господарського суду м. Києва від 03.04.2024 (суддя - П. І. Паламар), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 11.03.2025 (головуючий суддя - Ю. Б. Михальська, судді - І. А. Іоннікова, А. І. Тищенко), позов задоволено частково.
Визнано недійсним правочин з відчуження будівлі на вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві загальною площею 95,3 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 789886280000) між ТОВ "БК Інтербуд" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Гудвіл Інвест Сервіс" (далі - ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс"; відповідач-1), оформлений рішенням ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс" від 22.12.2015 № 16 та актом приймання-передачі нерухомого майна від 22.12.2015. Скасовано рішення приватного нотаріуса Манойло Н. Г. про державну реєстрацію права власності від 02.02.2016 № 28042177 на об'єкт нерухомого майна на вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 789886280000) за ТОВ "БК Інтербуд" з одночасним припиненням прав ТОВ "БК Інтербуд" на нього. Усунуто перешкоди у користуванні Міськраді земельними ділянками на вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві площею 0,2327 га (кадастровий номер 8000000000:90:290:0013) та площею 0,3668 га (кадастровий номер 8000000000:90:290:0079) шляхом зобов'язання ТОВ "БК Інтербуд" повернути Міськраді указані земельні ділянки з приведенням їх у придатний для використання стан.
Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що рішенням Солом'янського районного суду м. Києва від 27.10.2015 у справі № 760/18278/15-ц визнано за ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс" право власності на нежитлову будівлю на вул. Ващенка Григорія, буд. 8 у Дарницькому районі м. Києва загальною площею 95,3 кв.м, що складається з літ. "А" площею 31,3 кв.м, літ. "Б" площею 32,0 кв.м та літ. "В" площею 32,0 кв.м
На підставі цього рішення суду 30.11.2015 державним реєстратором Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Канівець Л. М. прийнято рішення № 26579347 про державну реєстрацію права власності на вищевказане майно за відповідачем-1.
Рішенням Апеляційного суду міста Києва від 12.01.2017 скасовано рішення Солом'янського районного суду міста Києва від 27.10.2015 про визнання за ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс" права власності на нежитлову будівлю на вул. Ващенка Григорія, буд. 8 у Дарницькому районі м. Києва загальною площею 95,3 кв.м, у відповідному позові відмовлено. Апеляційним судом було встановлено, що ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс" не набуло права власності на нежилу будівлю, яка є самочинним майном (здійснено будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети).
22.12.2015 ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс", яке 10.12.2015 стало засновником та учасником ТОВ "БК Інтербуд", ухвалило рішення № 16 про передачу до статутного капіталу останнього вищевказаної нежитлової будівлі на вул. Ващенка Григорія, буд. 8 у Дарницькому районі м. Києва загальною площею 95,3 кв.м.
Передача майна між відповідачами оформлена актом приймання-передачі від 22.12.2015.
02.02.2016 право приватної власності на вищевказане майно (рішення № 28042177) було зареєстровано за відповідачем -2.
Підставою для державної реєстрації права власності на вказане майно за відповідачем-2 були: статут, серія та номер: 10651020000021790, виданий 22.12.2015; видавник: ТОВ "БК Інтербуд", акт приймання-передачі нерухомого майна: б/н, виданий 22.12.2015, видавник ТОВ "БК Інтербуд" та ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс"; протокол загальних зборів учасників: № 16, виданий 22.12.2015; видавник: ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс".
18.07.2016 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Швецем Русланом Олеговичем (далі - приватний нотаріус Швець Р. О.) прийнято рішення:
- № 30677189 про внесення змін до розділу, а саме: нежитлові будівлі загальною площею 95,3 кв.м, що складаються з літ. "А" площею 31,3 кв.м, літ. "Б" площею 32 кв.м, літ. "В" площею 32 кв.м, об'єкт житлової нерухомості: ні, змінено на житлові будівлі: квартира літ. "А", квартира літ. "Б", квартира літ. "В", об'єкт житлової нерухомості: так;
- № 30677186 про внесення змін до права власності, а саме: додано Декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-ІІІ категорій складності, серія та номер: КВ142161901390, виданий 08.07.2016, видавник: Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві.
13.11.2020 приватним нотаріусом Швецем Р. О. прийнято рішення:
- № 55130564 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким за відповідачем-2 зареєстровано право користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремим частинами на нежитлову будівлю літ. "А" загальною площею 96 кв.м. Підставою державної реєстрації визначено: договір оренди, серія та номер: 3428, виданий 13.11.2020;
- № 55130564, яким внесено зміни до Реєстру, а саме: житлові будівлі: квартира літ. "Б", квартира літ. "В", об'єкт житлової нерухомості: так, змінено на нежитлову будівлю літ. "А", об'єкт житлової нерухомості: ні. Додано загальну площу 96 кв.м.
01.11.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Меженською К. С. прийнято рішення № 61274267, № 61274267 про внесення змін до розділу, а саме: загальну площу 96 кв.м змінено на загальну площу 2403 кв.м, та про реєстрацію змін до права власності, яким додано довідку про показники об'єкта нерухомого майна № 03/10, виданий 21.07.2021, видавник: ФОП Червінська М. І.
12.06.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Бояринцевою О. В. прийнято рішення № 67975775 про внесення змін до розділу, а саме: загальну площу 2403 кв.м змінено на 2291,5 кв.м та реєстрацію змін до права власності, а саме: додано інший тип договору, довідку-характеристику № 30/05-657, виданий 30.05.2023, видавник: ТОВ "Тоскор".
У листопаді 2020 ТОВ "БК Інтербуд" звернулося до Київської міської ради з клопотанням № 501101433 про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві.
Листом від 01.12.2020 № 0570202/22407 (у відповідь на клопотання ТОВ "БК Інтербуд") Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив про необхідність усунення зауважень щодо уточнення цільового призначення земельної ділянки, документального підтвердження законності виникнення та експлуатації об'єктів містобудування.
Суди попередніх інстанції встановили таке:
- відповідно до актів обстеження земельних ділянок від 02.12.2020 № 20-0699-02, від 21.09.2022 № А-22-0018/03, складених Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), на земельних ділянках на вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві розташована відкрита автостоянка, на території розміщений побутовий вагончик та тимчасова споруда для охорони, ділянки частково огороджені бетонним парканом, встановлений шлагбаум для заїзду на територію;
- відповідно до акта обстеження земельних ділянок від 29.12.2024 № ДК/54-АО/2024, складеного Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), вищевказані земельні ділянки не забудовані, будь-які будівлі та споруди (тимчасові чи капітальні) відсутні, земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:90:290:0079 не огороджена, земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:90:290:0013 частково огороджена бетонним парканом (з однієї сторони), з інших сторін доступ до ділянки не обмежений. Ділянки вкриті грунтовим покриттям, на них паркуються автомобілі.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, виходили з такого:
- передача майна між відповідачами оформлена актом приймання-передачі від 22.12.2015. Право приватної власності на відповідне майно (рішення № 28042177) було зареєстровано за відповідачем-2 02.02.2016. Ці обставини підтверджуються наявними у матеріалах справи: статутом ТОВ "БК Інтербуд", протоколом загальних зборів учасників ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс" від 22.12.2015 № 16, актом приймання-передачі нерухомого майна від 22.12.2015, витягом з Реєстру речових прав на нерухоме майно;
- оскільки відповідачі в установленому законом порядку не набули права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, укладений між ними правочин на відчуження цього майна суперечить ст.ст. 376, 658 ЦК України. Вчиненням відповідачами оспорюваного правочину, який зумовив державну реєстрацію права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за відповідачем-2, були створені штучні підстави для отримання останнім земельної ділянки під таким об'єктом нерухомого майна на неконкурентних засадах (без земельних торгів);
- враховуючи, що між сторонами наявний спір стосовно недійсності правочину (позивач ставиться до нього як до оспорюваного, а відповідач-2 заперечує його недійсність), суди встановили нікчемність відповідного правочину. Посилання відповідача-2 на добросовісність набуття ним прав на спірне нерухоме майно спростовуються наявними у справі доказами, а тому є необґрунтованими;
- рішення про реєстрацію за відповідачем-2 права власності на нежилу будівлю на вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві порушує права позивача на розпорядження відповідними земельними ділянками, зокрема, їх продажу або передачі у користування на конкурентних засадах;
- з урахуванням встановлених обставин відсутності на земельних ділянках на вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві (кадастрові номери 8000000000:90:290:0013, 8000000000:90:290:0079) нежитлової будівлі літ "А" загальною площею 2291,5 кв.м, про знесення якої заявлений позов, вимоги позову про усунення перешкод в користуванні земельними ділянками підлягають частковому задоволенню в частині зобов'язання відповідача -2 повернути заявлені земельні ділянки з приведенням їх у придатний для використання стан;
- про обставини зайняття спірних земельних ділянок позивач міг та повинен був довідатися не пізніше 23.11.2020, коли відповідач-2 звернувся до нього із клопотанням про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;
- ураховуючи правову природу спірних правовідносин, які за своїм характером є негаторними, відсутні підстави для висновку про пропуск позовної давності щодо заявлених ним вимог;
- крім того, з 12.03.2020 по 30.01.2024 позовна давність була продовжена на строк дії карантину та строк дії воєнного стану. З 30.01.2024 строки позовної давності були зупинені.
Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 11.03.2025 та рішенням Господарського суду м. Києва від 03.04.2024, ТОВ "БК Інтербуд" звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у позові.
Скаржник мотивує подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), а саме тим, що судами попередніх інстанцій не враховано висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 26.05.2023 у справі № 905/77/21, від 19.12.2023 у справі № 902/1288/22, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22, від 17.12.2025 у цій справі № 910/10982/23, у постанові Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними".
У касаційній скарзі посилається на таке: у період чинності рішення Солом'янського районного суду м. Києва приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Манойло Н. Г. прийнято рішення від 02.02.2016 № 28042177 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким за ТОВ "БК Інтербуд" зареєстровано право приватної власності на відповідний об'єкт нерухомого майна; визнання недійсним правочину з відчуження будівлі на вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві загальною площею 95,3 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 789886280000), оформлений актом приймання-передачі нерухомого майна від 22.12.2015, жодним чином не відновлює законні права та інтереси позивача; крім того, відповідач-2 просив до вимоги щодо визнання недійсним правочину застосувати позовну давність згідно з ст. 257 ЦК України, яка спливла 12.01.2020; щодо вимоги про скасування рішення приватного нотаріуса Манойло Н. Г. про державну реєстрацію права власності від 02.02.2016 № 28042177, то така вимога є похідною від вимоги про визнання правочину недійсним, в якій необхідно відмовити; задоволення вимоги про припинення права власності на самочинно збудований об'єкт не вирішує питання законності існування нерухомої речі, а отже, не може захистити право власника землі у разі, якщо воно порушується самочинним будівництвом.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26.05.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "БК Інтербуд" на вказані судові рішення з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, та надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу до 16.06.2025.
У відзиві позивач просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін з мотивів, викладених у цьому відзиві.
Ухвалою Верховного Суду від 23.02.2026 було поновлено провадження у справі, яке зупинялося згідно з ухвалою від 04.07.2025 до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 908/2388/21.
Ухвалою Верховного Суду від 24.03.2026 повідомлено учасників справи, що розгляд справи відбудеться 14.04.2026.
13.04.2026 до Верховного Суду від Київської міської ради надійшло клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату з огляду на те, що її представник братиме участь в іншому судовому засіданні у справі № 752/7446/26.
Надавши оцінку доводам відповідної заяви позивача, Верховний Суд зазначає таке. Оскільки позивач, який був належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання в Касаційному господарському суді (ухвала від 24.03.2026 про призначення розгляду касаційної скарги була надіслана в електронний кабінет позивача 26.03.2026, що вбачається із довідки про доставку документа в кабінет електронного суду від 26.03.2026), явка учасників справи не визнавалася обов'язковою, а у випадку участі свого представника в іншому судовому засіданні, позивач не був позбавлений можливості забезпечити участь в цьому судовому засіданні (14.04.2026) іншого свого представника відповідно до вимог ст. 56 ГПК України, колегія суддів дійшла висновку, що відсутні підстави для відкладення розгляду цієї касаційної скарги з наведеної позивачем причини.
У зв'язку із запланованою відпусткою судді Случа О. В. призначено повторний автоматизований розподіл судової справи, за результатами якого для її розгляду призначено колегію суддів у складі: Могил С.К. - головуючий, Волковицька Н. О., Мачульський Г. М.
Заслухавши доповідь головуючого судді, переглянувши в касаційному порядку оскаржувані судові рішення, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги з огляду на таке.
Як убачається із матеріалів справи, суди попередніх інстанцій дійшли висновку про наявність підстав для визнання недійсним оскаржуваного правочину. З цим висновком судів попередніх інстанцій колегія суддів не погоджується з огляду на таке.
За ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
За загальним правилом, правочин є найбільш поширеним юридичним фактом сфери приватного права, підставою виникнення цивільних прав та обов'язків. Правочин характеризується сукупністю ознак, що властиві йому та надають можливість відмежувати його від інших юридичних фактів.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.12.2024 у справі № 916/379/23 зазначила таке: "залежно від установлених судами обставин конкретної справи документ, який сторони справи іменують як "акт приймання-передачі", може як підтверджувати певні факти та бути документом первинного бухгалтерського обліку, так і мати ознаки правочину, тобто бути спрямованим на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Встановлення правової природи акта приймання-передачі - це питання дослідження як його змісту, так і інших доказів, наявних у матеріалах справи. Висновок із цього приводу в разі його необхідності для вирішення справи повинен робити суд у межах кожної окремої справи. Таким чином, суд досліджує акт у кожному конкретному випадку та надає йому оцінку залежно від того, чи підтверджує він волевиявлення сторін, а також чи створює він юридичні наслідки. У спірних правовідносинах акт приймання-передачі нерухомого майна до складу статутного капіталу ТОВ "Дехаб" підписано на підставі рішень загальних зборів учасників ТОВ "Автомаркет" і ТОВ "Дехаб". Акт приймання-передачі нерухомого майна підтверджує волевиявлення сторін, а також має юридичні наслідки - факт переходу права власності на нерухоме майно. Двосторонній акт у цих правовідносинах свідчить про погоджену дію шляхом волевиявлення обох сторін правочину на набуття певних цивільних прав та обов'язків. Прийняття рішень та укладення акта приймання-передачі нерухомого майна від 12.12.2022 є комплексом дій, вчинених з метою передачі майна до складу статутного капіталу ТОВ "Дехаб". У рішеннях вищого органу управління товариства виражається внутрішня воля товариства, такі рішення є передумовою для передачі майна до статутного капіталу. Акт приймання-передачі нерухомого майна від 12.12.2022 підписується на виконання конкретного обов'язку особи, що встановлений відповідним рішенням товариства. Рішення загальних зборів учасників двох товариств та акт приймання-передачі, оформлений між ними, утворюють завершений юридичний склад, наявність якого є необхідною і достатньою для виникнення права власності на спірне нерухоме майно у товариства, якому це майно передається як внесок до статутного капіталу. Результатом вчинення комплексу дій з передачі майна до складу статутного капіталу ТОВ "Дехаб" є правочин, оформлений у цьому випадку актом приймання-передачі нерухомого майна від 12.12.2022. Отже, у спірних правовідносинах сторони вчинили правочин, внаслідок якого право власності на нерухоме майно перейшло від одного товариства до іншого. Рішенням загальних зборів ТОВ "Автомаркет" та рішенням установчих зборівТОВ "Дехаб" виражено волю товариств, яку в подальшому реалізовано підписанням уповноваженими особами товариств акта приймання-передачі".
Разом з тим Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22 виснувала, що: "згідно із ч.ч. 1, 2 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Відповідно до ч. 2 ст. 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду. У пп. 11.82-11.85 постанови від 09.02.2022 у справі № 910/6939/20 та пп. 8.43-8.46 постанови від 16.11.2022 у справі № 911/3135/20 Велика Палата Верховного Суду вказувала, що правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. При цьому суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. У позовній заяві позивач оскаржує договори купівлі-продажу від 30.01.2009 № 110 та від 22.05.2009 № 1045 за якими нежитлові приміщення загальною площею 230,1 кв.м, що знаходяться на вул. Стрийській, 47 у м. Львові були відчужені відповідно на користь ПП "Мотор" та ПП "Ярина Плюс". При цьому з матеріалів справи вбачається, що позивач звернувся до суду за захистом свого права власності на земельні ділянки, які, на його думку, самовільно використовує відповідач-1 шляхом розміщення на них належних йому нежитлових приміщень загальною площею 230,1 кв.м. Водночас позивач не є стороною спірних договорів купівлі-продажу та не заявляє своїх прав або інтересів на нежитлові приміщення загальною площею 230,1 кв.м, які є предметом цих договорів. Внаслідок укладення відповідачами спірних договорів обсяг прав та обов'язків позивача ніяким чином не змінюється. За таких обставин Велика Палата Верховного Суду вважає, що права та інтереси позивача укладенням відповідачами спірних договорів не порушуються. Отже, позовні вимоги Львівської міськради про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень від 22.05.2009 № 1045 та від 30.01.2009 № 110 задоволенню не підлягають".
Подібний висновок міститься і у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, до якої зупинялося провадження у цій справі і яка враховується з огляду на ч. 4 ст. 300 ГПК України, а саме: "щодо вимог про визнання недійсними укладених між відповідачами договорів купівлі-продажу, то слід зазначити, що Міськрада не є стороною спірних договорів та не заявляє про свої права або інтереси щодо об'єктів купівлі-продажу. Внаслідок укладення відповідачами спірних договорів обсяг прав та обов'язків Міськради жодним чином не змінюється. Укладення оскаржуваних договорів не створило для позивача як дійсного власника земельної ділянки жодних правових наслідків. При цьому самі договори, на відміну від розташування на земельній ділянці самочинного будівництва, не створюють для позивача перешкоди в розпорядженні земельною ділянкою. Отже, права та інтереси Міськради укладенням відповідачами спірних договорів не порушуються. Визнання цих договорів недійсними не приведе до відновлення порушених прав власника земельної ділянки, що є підставою для відмови в задоволенні відповідних позовних вимог про визнання договорів недійсними".
Зі змісту оскаржуваних судових рішень убачається, що суди попередніх інстанцій не врахували, що Міськрада не є стороною спірного правочину, оформленого актом приймання-передачі і рішенням ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс", права та інтереси Міськради укладенням відповідачами спірного правочину не порушуються, а тому дійшли помилкового висновку про задоволення позовної вимоги про визнання недійсним правочину. Такий висновок судів попередніх інстанцій не узгоджується із висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним, зокрема, у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21.
Отже, постанову Північного апеляційного господарського суду від 11.03.2025 та рішення Господарського суду м. Києва від 03.04.2024 у справі № 910/10982/23 в частині визнання недійсним правочину з відчуження будівлі на вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві загальною площею 95,3 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 789886280000) між ТОВ "БК Інтербуд" та ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс", оформлений рішенням ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс" від 22.12.2015 № 16 та актом приймання-передачі нерухомого майна від 22.12.2015 між ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс" і ТОВ "БК Інтербуд" необхідно скасувати. У цій частині ухвалити нове рішення про відмову у позові.
Щодо решти заявлених позовних вимог, необхідно зазначити таке.
Самочинне будівництво регулює ст. 376 ЦК України.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 виснувала таке: "виходячи зі змісту ч. 1 ст. 376 ЦК України об'єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним. Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку. Мова може йти про самовільне зайняття земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до ст. 211 ЗК України. Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування. Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку. Отже, якщо об'єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об'єктом самочинного будівництва. У разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї. Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою. У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливість вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам".
Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності. Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту (схожий висновок викладено в п. 7 постанови об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, у постанові Великої Палати Верховного Суд від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21).
Законом встановлено, що власник земельної ділянки, права якого порушені, має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (ст. 391 ЦК України).
Згідно із ч. 2 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Відповідно до ч. 2 ст. 212 ЗК України приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
Негаторний позов "action negatoria" пред'являється у випадках, коли власник має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне вчинення третьої особою перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном.
Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпоряджання річчю.
Предмет негаторного позову становить вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном.
Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення цих правомочностей. При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об'єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей.
Звернення з негаторним позовом спрямоване на відновлення суб'єкта речового права у попередньому стані. Вимоги за негаторним позовом полягають в усуненні порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом. Негаторний позов може бути пред'явлений впродовж всього строку тривання відповідного порушення (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц, від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21).
Надавши оцінку наявним у матеріалах справи документам відповідно до ст. 86 ГПК України, суди попередніх інстанцій встановили, що наявність чинного станом на дату реєстрації за відповідачем-1, а згодом за відповідачем-2 права власності на спірне майно рішення Солом'янського районного суду міста Києва від 27.10.2015 у справі № 760/18278/15-ц (яке згодом було скасоване судом апеляційної інстанції), де Київська міська рада не була учасником справи (див. також постанову Верховного Суду від 19.04.2023 у справі № 904/7803/21), не може свідчити (враховуючи відсутність доказів передачі такої земельної ділянки ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс" у власність чи користування) про підставність набуття відповідачем-1 права власності на відповідне майно, й, відповідно, правомірність його відчуження іншій особі (відповідачу-2) та встановили, що спірне майно є самочинним будівництвом. Суди врахували, що судове рішення не є підставою виникнення права власності (не породжує права власності), а лише підтверджує наявне право власності, набуте на законних підставах (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17).
Отже, виконавши вказівки Верховного Суду, викладені у постанові від 17.12.2024 у справі № 910/10982/23 (п. 5.4 постанови), відповідно до вимог ст. 316 ГПК України (зокрема, апеляційний господарський суд), встановивши, що майно на спірних земельних ділянках, право власності на яке спочатку було зареєстроване за відповідачем-1, а згодом за відповідачем-2 (відсутні також докази того, що відповідні земельні ділянки належали відповідачу-2 на праві власності, чи іншому праві користування), є самочинним будівництвом у розумінні ч. 1 ст. 376 ЦК України; станом на час розгляду справи на земельних ділянках відсутній об'єкт нерухомості, який на праві власності значиться у реєстрі за відповідачем-2, суди попередніх інстанцій підставно задовольнили позов в частині усунення перешкоди у користуванні Київською міською радою земельними ділянками на вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві площею 0,2327 га (кадастровий номер 8000000000:90:290:0013) та площею 0,3668 га (кадастровий номер 8000000000:90:290:0079) шляхом зобов'язання ТОВ "БК Інтербуд" повернути Київській міській раді указані земельні ділянки з приведенням їх у придатний для використання стан.
Встановивши також те, що державна реєстрація приватної власності за ТОВ "БК Інтербуд" на відповідне майно була здійснена помилково, із урахуванням встановлених обставин відсутності на земельних ділянках на вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві (кадастрові номери 8000000000:90:290:0013, 8000000000:90:290:0079) нежитлової будівлі, що відповідачем-2 не спростовано, суди попередніх інстанцій задовольнили і позов в частині скасування рішення приватного нотаріуса Манойло Н. Г. про державну реєстрацію права власності від 02.02.2016 № 28042177 на об'єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: вул. Ващенка Григорія, 8 у Дарницькому районі міста (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 789886280000) в межах земельних ділянок з кадастровими номерами 8000000000:90:290:0013 та 8000000000:90:290:0079 за ТОВ "БК Інтербуд" з одночасним припиненням права останнього на нього. Колегія суддів вважає, що ці висновки судів попередніх інстанцій узгоджуються із висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 18.08.2024 у справі № 914/1785/22 та є обґрунтованими.
Щодо аргументів касаційної скарги про порушення судами вимог ст. 257 ЦК України, то вони є безпідставними, оскільки цей негаторний позов може бути пред'явлений упродовж всього часу тривання відповідного правопорушення (див. також постанову Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 914/2511/23).
Отже, з огляду на вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що постанову Північного апеляційного господарського суду від 11.03.2025 та рішення Господарського суду м. Києва від 03.04.2024 у справі № 910/10982/23 в частині визнання недійсним правочину з відчуження будівлі на вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві загальною площею 95,3 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 789886280000) між ТОВ "БК Інтербуд" та ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс", оформленого рішенням ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс" від 22.12.2015 № 16 та актом приймання-передачі нерухомого майна від 22.12.2015 між ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс" і ТОВ "БК Інтербуд" необхідно скасувати. У цій частині ухвалити нове рішення про відмову у позові. В решті постанову Північного апеляційного господарського суду від 11.03.2025 та рішення Господарського суду м. Києва від 03.04.2024 у справі № 910/10982/23 залишити без змін.
За ч. 14 ст. 129 ГПК України, якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги, Верховний Суд змінює здійснений судами попередніх інстанцій розподіл судових витрат за подання позовної заяви і розгляд апеляційної скарги. Отже, підлягає стягненню з відповідачів (з кожного) на користь Київської міської ради по 2 684,00 грн судового збору за подання позовної заяви, а також з Київської міської ради на користь ТОВ "БК Інтербуд" 3 220, 80 грн судового збору за подання апеляційної скарги.
Відповідно до ст. 129 ГПК України стягнути з відповідачів (з кожного) на користь Київської міської ради по 5 368, 00 грн судового збору за подання касаційної скарги від 07.10.2024. Стягнути з Київської міської ради на користь ТОВ "БК Інтербуд" судовий збір у сумі 5 368, 00 грн за подання касаційної скарги від 05.05.2025.
Керуючись ст. ст. 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд" задовольнити частково.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 11.03.2025 та рішення Господарського суду м. Києва від 03.04.2024 у справі № 910/10982/23 в частині визнання недійсним правочину з відчуження будівлі на вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві загальною площею 95,3 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 789886280000) між Товариством з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Гудвіл Інвест Сервіс", оформленого рішенням Товариства з обмеженою відповідальністю "Гудвіл Інвест Сервіс" від 22.12.2015 № 16 та актом приймання-передачі нерухомого майна від 22.12.2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Гудвіл Інвест Сервіс" і Товариством з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд" скасувати. У цій частині ухвалити нове рішення про відмову у позові.
3. В решті постанову Північного апеляційного господарського суду від 11.03.2025 та рішення Господарського суду м. Києва від 03.04.2024 у справі № 910/10982/23 залишити без змін.
4. Змінити здійснений Господарським судом м. Києва і Північним апеляційним господарським судом розподіл судових витрат за подання позовної заяви та розгляд апеляційної скарги.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Гудвіл Інвест Сервіс" (код ЄДРПОУ 38778668) на користь Київської міської ради (код ЄДРПОУ 22883141) судовий збір у сумі 2 684,00 грн за подання позовної заяви.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд" (код ЄДРПОУ 40189877) на користь Київської міської ради (код ЄДРПОУ 22883141) судовий збір у сумі 2 684,00 грн за подання позовної заяви.
Стягнути з Київської міської ради (код ЄДРПОУ 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд" (код ЄДРПОУ 40189877) судовий збір у сумі 3 220, 80 грн за подання апеляційної скарги.
5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Гудвіл Інвест Сервіс" (код ЄДРПОУ 38778668) на користь Київської міської ради (код ЄДРПОУ 22883141) судовий збір у сумі 5 368, 00 грн за подання касаційної скарги від 07.10.2024.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд" (код ЄДРПОУ 40189877) на користь Київської міської ради (код ЄДРПОУ 22883141) судовий збір у сумі 5 368, 00 грн за подання касаційної скарги від 07.10.2024.
6. Стягнути з Київської міської ради (код ЄДРПОУ 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд" (код ЄДРПОУ 40189877) судовий збір у сумі 5 368, 00 грн за подання касаційної скарги від 05.05.2025.
7. Доручити Господарському суду м. Києва видати відповідні накази.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя Могил С. К.
Судді: Волковицька Н. О.
Мачульський Г.М.