вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"21" квітня 2026 р. Справа№ 910/12960/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Коротун О.М.
суддів: Суліма В.В.
Майданевича А.Г.
за участю секретаря судового засідання Безрука Д.Д.,
за участю представників учасників справи:
від позивача та третьої особи: Панкова О.А. в порядку самопредставництва;
від відповідача: не з'явились;
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Олекс-3"
на рішення Господарського суду міста Києва від 06.01.2026
у справі № 910/12960/25 (суддя - Курдельчук І.Д.)
за позовом Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Олекс-3"
за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Солом'янської районної в місті Києві державної адміністрації про виселення.
1. Короткий зміст заявлених вимог
Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва" (надалі - позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з вимогою про виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "Олекс-3" (надалі - відповідач) з нежитлового приміщення через припинення договірних відносин щодо найму вказаного приміщення, що перебуває у комунальній власності громади міста Києва.
2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.01.2026 позов задоволено повністю. Виселено Товариство з обмеженою відповідальністю "Олекс-3" з нежитлового приміщення загальною площею 47,6 кв.м за адресою: вул. Освіти 22/8. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Олекс-3" витрати зі сплати судового збору в розмірі 2 422,40 грн.
3. Надходження апеляційної скарги на розгляд Північного апеляційного господарського суду та межі апеляційного перегляду рішення суду
Не погодившись з ухваленим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Олекс-3" 26.01.2026 (через Електронний суд) звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції.
Не погодившись з ухваленим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Олекс-3" 27.01.2026 (через Електронний суд) вдруге звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції.
Північний апеляційний господарський суд встановив, що Товариством з обмеженою відповідальністю "Олекс-3" подано два рази апеляційну скаргу. Обидві апеляційні скарги є однаковими та тотожними за змістом. Через що суд апеляційної інстанції ухвалив розглядати їх, як одну.
28.01.2026 Північний апеляційний господарський суд постановив ухвалу, якою апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Олекс-3" на рішення Господарського суду міста Києва від 06.01.2026 у справі № 910/12960/25 залишено без руху. Запропоновано скаржнику заявити клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження та вказати обґрунтовані підстави для поновлення строку на апеляційне оскарження з відповідними доказами, про що надати суду докази в десятиденний строк.
09.02.2026 Північний апеляційний господарський суд постановив ухвалу, якою виправлено описку в описовій частині ухвали від 28.01.2026 у справі №910/12960/25. Ухвалено вважати вірною дату подачі першої апеляційної скарги в описовій частині ухвали від 28.01.2026 у справі № 910/12960/25: « 26.01.2026», замість помилково зазначеної: « 27.01.2026». Відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Олекс-3» на рішення Господарського суду міста Києва від 06.01.2026 у справі № 910/12960/25.
20.02.2026 від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, який було прийнято судом апеляційної інстанції в порядку ст. 263 ГПК України.
03.03.2026 Північний апеляційний господарський суд постановив ухвалу, якою призначено до розгляду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Олекс-3" на рішення Господарського суду міста Києва від 06.01.2026 у справі № 910/12960/25 на 02.04.2026.
У зв'язку з перебуванням судді Коротун О.М. 02.04.2026 на лікарняному, розгляд справи не відбувся, водночас, ухвалою від 08.04.2026 розгляд справи було призначено на 21.04.2026.
В судове засідання 21.04.2026 з'явилась лише представниця позивача та третьої особи, яка проти задоволення апеляційної скарги заперечила, просила залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Представник апелянта в судове засідання 21.04.2026 не з'явився, про час та місце судового засідання повідомлений належним чином, про що свідчить наявна в матеріалах справи довідка про доставку 09.04.2026 в особистий кабінет Електронного суду ухвали суду від 08.04.2026.
4. Вимоги апеляційної скарги та короткий зміст наведених в ній доводів
Скаржник не погоджується з рішенням суду першої інстанції, вважає його необґрунтованим та таким, що було прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права.
Так, апеляційна скарга зводиться до того, що рішення суду першої інстанції про виселення є незаконним, оскільки воно ухвалене з порушенням норм матеріального права та без належного визначення суб'єкта, який має право заявляти такі вимоги. Скаржник виходить із загального принципу, що зміна, припинення чи відмова від зобов'язання допускається лише у випадках, прямо передбачених законом або договором, і підкреслює, що відповідні правомочності у відносинах оренди належать саме орендодавцю, а не будь-якому іншому учаснику правовідносин.
При цьому, сторона зазначила, що спірне майно є об'єктом комунальної власності, а відтак повноваження щодо розпорядження ним, у тому числі вимагати повернення або ініціювати виселення орендаря, належать виключно власнику (або уповноваженому ним орендодавцю). Натомість комунальне підприємство, яке звернулося з позовом, виступає лише балансоутримувачем і не наділене правами орендодавця. Чинне законодавство не передбачає для балансоутримувача права вимагати розірвання договору оренди чи повернення майна, а отже, і права на подання позову про виселення орендаря.
Скаржник також наголошує, що навіть умови договору, які передбачають передачу майна балансоутримувачу після припинення оренди, не змінюють його правового статусу і не можуть суперечити закону, який чітко визначає, що лише орендодавець має право звертатися до суду з такими вимогами. Ця позиція, за твердженням апелянта, узгоджується з усталеною практикою Верховного Суду, який неодноразово зазначав, що саме власник або уповноважений ним орган є належним позивачем у спорах щодо повернення об'єктів оренди комунального майна. А тому апелянт вважає, що позов фактично подано неуповноваженою особою в інтересах іншого суб'єкта - орендодавця, який при цьому був залучений до справи лише як третя особа без самостійних вимог. За таких обставин, на думку скаржника, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову, що є підставою для скасування оскаржуваного рішення.
Таким чином, скаржник просив задовольнити апеляційну скаргу у даній справі та скасувати рішення суду першої інстанції, ухваливши нове - про відмову у задоволенні позову в повному обсязі.
5. Узагальнені доводи відзивів на апеляційну скаргу
Комунальне підприємство вважає апеляційну скаргу ТОВ «Олекс-3» необґрунтованою, оскільки вона не містить належних і підтверджених доказами доводів, які відповідно до вимог процесуального законодавства могли б бути підставою для скасування або зміни рішення суду першої інстанції. Натомість викладені у скарзі твердження ґрунтуються переважно на припущеннях і не спростовують встановлених судом обставин.
Так, за доводами сторони, суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи та застосував норми матеріального права, що регулюють орендні відносини щодо комунального майна. Між сторонами було укладено договір оренди, який є чинним та обов'язковим до виконання, а отже покладає на орендаря обов'язок своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Внаслідок порушення цих зобов'язань з боку відповідача утворилася заборгованість, що підтверджується належними доказами, зокрема судовим наказом та розрахунком платежів.
При цьому, позивач вважає, що у зв'язку з тривалим невиконанням умов договору балансоутримувач діяв у межах наданих повноважень: направив вимогу про усунення порушень, а після її невиконання - повідомлення про дострокове припинення договору. Відтак, договір оренди вважається припиненим у встановленому порядку, а відповідач втратив правові підстави для користування майном і зобов'язаний його повернути. Подальше користування приміщенням є безпідставним і порушує права власника та балансоутримувача.
Повноваження позивача на звернення до суду, стягнення заборгованості, розірвання договору та виселення орендаря прямо передбачені статутом підприємства і законодавством, що регулює оренду комунального майна. Посилання апелянта на судову практику є нерелевантним, оскільки вона стосується інших правовідносин і застосовувалася за іншого нормативного регулювання, яке втратило чинність.
Отже, позивач вважає, що висновки суду першої інстанції є законними й обґрунтованими, підстав для їх скасування або зміни немає, у зв'язку з чим апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення - без змін.
6. Фактичні обставини, неоспорені сторонами, встановлені судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції
Як вбачається з матеріалів справи та правомірно встановлено судом першої інстанції, 23.09.2021 між Солом'янською районної в місті Києві державною адміністрацією (орендодавець), ТОВ «Олекс-3» (орендар) та Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» (балансоутримувач) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва №6724 (далі - договір).
Відповідно до акту приймання-передачі від 23.09.2021 балансоутримувач передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме майно (нерухоме майно - нежитлове приміщення площею 47,60 кв. м на 1 поверсі за адресою: вул. Освіти, 22/8).
11.06.2025 КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» сформовано претензію №108/38-3069 до ТОВ «Олекс-3» щодо сплати заборгованості за договором про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду.
КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» звернулося до ТОВ «Олекс-3» з листом №108/38-3712 від 21.07.2025 про дострокове припинення договору №6724 від 23.09.2021 та вимогою про звільнення нежитлового приміщення. Вказаний лист направлено засобами поштового зв'язку адресату ТОВ «Олекс-3» за адресами: 03067, м. Київ, вул. Олекси Тихого, 81/83; 03037, м. Київ, вул. Освіти, 22/8.
Також КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» звернулося до ТОВ «Олекс-3» з листом №108/38-4401 від 04.09.2025 про підписання примірника акту повернення з оренди. Вказаний лист направлено засобами поштового зв'язку адресату ТОВ «Олекс-3» за адресою: 03067, м. Київ, вул. Олекси Тихого, 81/83.
КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва» звернулося до ТОВ «Олекс-3» з листом №108/38-4647 від 22.09.2025 про надання доступу до орендованого приміщення.
7. Мотиви, з яких виходить Північний апеляційний господарський суд, та застосовані ним положення законодавства
Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Частинами 1 та 2 статті 509 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини.
За частиною 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до частини 1 статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Частиною 2 статті 759 ЦК України прямо визначено, що законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Судом першої інстанції правомірно було встановлено, що спірне орендоване майно належить до комунальної власності, тому на спірні правовідносини поширюється також дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 3 жовтня 2019 року № 157-IX (далі - Закон).
Згідно з пунктами 10-12 частини 1 статті 1 Закону оренда - це речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов'язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк; орендар - це фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк; орендодавець - це юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно у користування за плату на певний строк.
Отже, відповідно до приписів ЦК України, ГК України (який був чинний на час укладання відповідного договору оренди та виникнення спірних правовідносин) та Закону сторонами договору найму (оренди) з відповідними правами та обов'язками є саме наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар).
Суд апеляційної інстанції зазначає, що в даному випадку був укладений трьохсторонній договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, за умовами якого орендодавцем є адміністрація, орендарем - відповідач. Третьою стороною зазначеного договору є балансоутримувач - позивач, на якого договором покладено обов'язок фактично лише контролювати виконання орендарем умов цього договору і в разі виникнення заборгованості з орендної плати або інших платежів - вживати заходів щодо погашення заборгованості, у тому числі проводити відповідну претензійно-позовну роботу (пункт 3.7. договору).
Разом з цим, приймаючи доводи апелянта, суд апеляційної інстанції зазначає, що у той же час, саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (частина 1 статті 317 ЦК України), які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб'єктів. Аналогічна правова позиція викладена в постановах: Великої Палати Верховного Суду від 22 січня 2019 року в справі № 910/12224/17, Верховного Суду в складі Касаційного господарського суду: від 1 жовтня 2019 року в справі № 910/4446/19, від 17 жовтня 2019 року в справі № 910/6977/18; постанова Верховного Суду у складі суддів об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 06.09.2019 у справі № 910/7364/18, постанова Верховного Суду від 18.06.2024.
Таким чином, суд апеляційної інстанції на підставі ч. 4 ст. 236 ГПК України враховує правову позицію, викладену в постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 06.09.2019 у справі № 910/7364/18, в якій суд касаційної інстанції відзначає, що саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (частина перша статті 317 Цивільного кодексу України), які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб'єктів. (Аналогічна правова позиція викладена у пункті 64 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2019 у справі № 910/12224/17).
Оскільки чинне законодавство не надає право балансоутримувачу виступати орендодавцем щодо спірного нерухомого майна та мати права орендодавця, то позивач (як балансоутримувач) не вправі заявляти вимогу про зобов'язання орендаря повернути орендоване майно. В цій частині доводи відзиву на апеляційну скаргу відхиляються як необґрунтовані.
Суд апеляційної інстанції також відхиляє доводи відзиву на апеляційну скаргу з посиланням на обов'язок орендаря повернути спірне майно за актом приймання-передачі підприємству-балансоутримувачу. Оскільки вказане жодним чином не впливає на те, що саме наймодавець (орендодавець) має право звертатися до суду з позовом про зобов'язання повернути таке орендоване майно шляхом виселення відповідача та не змінює зміст положення ст. 317 ЦК України.
Відхиляються також через необґрунтованість посилання позивача на положення пунктів 3.1.4 та 3.1.9. статуту, відповідно до яких позивач має право: від свого імені вчиняти правочини, укладати угоди (договори), набувати майнові та особисті немайнові права, нести обов'язки, бути позивачем та відповідачем у судах України; укладати договори оренди комунального майна територіальної громади міста Києва, нараховувати та здійснювати збір орендної плати, вести претензійно-позовну роботу зі стягнення заборгованості з орендної плати, дострокового розірвання договорів, виселення орендарів в установленому порядку.
Так, вказані положення статуту позивача жодним чином не наділяють його правом на вчинення вищевказаних дій саме від імені наймодавця (орендодавця), яким у даному випадку є Адміністрація щодо майна за вказаним конкретним договором. Вказані приписи статуту лише декларують права самого позивача на вчинення відповідних дій у правовідносинах, у яких позивач виступає саме орендодавцем, а не балансоутримувачем (як у даній справі).
Разом із цим, статут позивача є лише його внутрішнім установчим документом й не породжує жодних прав та обов'язків для інших учасників спірних господарських правовідносин, які врегульовані саме положеннями відповідного договору оренди. Докази внесення змін до умов договору оренди в частині розширення прав Компанії, у тому числі й надання їй права на звернення до суду з позовом про виселення відповідача, у матеріалах справи відсутні. Більше того, в судовому засіданні 21.04.2026 на питання суду щодо укладення додаткових угод, якими б надавалось таке право позивачу, представниця зазначила, що таке посилання у відзиві на апеляційну скаргу на нібито укладання додаткових угод було помилковим, а додаткові угоди насправді не укладались (вказане відображено в протоколі судового засідання від 21.04.2026).
Таким чином, суд апеляційної інстанції вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про задоволення позовних вимог, пред'явлених Комунальним підприємством "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва" (як балансоутримувачем) до орендаря. З огляду на зазначене суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що оскільки позивач є лише балансоутримувачем спірного майна і не наділений правом замість власника (орендодавця) вимагати виселення орендаря зі спірного нерухомого майна - пред'явлений ним позов до орендаря задоволенню не підлягає. Водночас, суд апеляційної інстанції також зазначає, що порушення прав позивача (як балансоутримувача) в розумінні ст. 4 ГПК України суд апеляційної інстанції не встановив.
Вказане є підставою для скасування рішення суду першої інстанції на підставі ч. 2 ст. 277, п. 2, 4 ч. 1 ст. 277, ч. 2 ст. 277 ГПК України через неправильне застосування норм матеріального права, зокрема, ст. 317 ЦК України, яку в даному випадку суд першої інстанції не застосував.
8. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції
Відповідно до ч. 2 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення. Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неправильне застосування норм матеріального права. (п. 4 ч. 1 ст. 277, ч. 2 ст. 277 ГПК України).
Отже, Північний апеляційний господарський суд зазначає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову. А тому апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції - скасуванню з ухваленням нового - про відмову в позові.
Таким чином, на підставі ст. 2, 269, 270, п. 2 ч. 1 ст. 275, ст. 277 ГПК України - суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необхідність задоволення апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Олекс-3" та ухвалення нового рішення - про відмову в задоволенні позову повністю з новим розподілом судових витрат.
9. Судові витрати
Згідно з положеннями ст. 129 ГПК України судовий збір за розгляд справи покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
З урахуванням задоволення апеляційної скарги, скасування рішення суду першої інстанції з прийняттям нового - про відмову в позові, судовий збір за розгляд позову та апеляційної скарги покладається на позивача.
Керуючись ст. 2, 129, 269, 270, ст. 275, 277, ст. 281 - 283 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд,
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Олекс-3" на рішення Господарського суду міста Києва від 06.01.2026 у справі № 910/12960/25 - задовольнити.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 06.01.2026 у справі № 910/12960/25 - скасувати з ухваленням нового - про відмову в позові повністю.
3. Судовий збір, понесений у зв'язку з переглядом справи в суді першої та апеляційної інстанції, покласти на позивача.
Стягнути з Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом'янського району м. Києва" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Олекс-3» (03067, місто Київ, вулиця Виборзька, будинок 81/83; код ЄДРПОУ 35489844) витрати зі сплати судового збору в розмірі 3 328,00 грн за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.
4. Видачу наказу доручити місцевому господарському суду.
5. Матеріали справи повернути до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строки, передбачених ст. 287 - 289 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено 22.04.2026.
Головуючий суддя О.М. Коротун
Судді В.В. Сулім
А.Г. Майданевич