ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
08.04.2026 м. Івано-ФранківськСправа № 909/1258/25
Господарський суд Івано-Франківської області у складі:
судді Рочняк О. В.
секретар судового засідання Михайлюк А.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи
за позовом: Калуської міської ради
77300, вул. Івана Франка, 1, м. Калуш, Івано-Франківська область
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Оріана-Еко"
77304, вул. Євшана, 9 м. Калуш, Івано-Франківська область
про визнання укладеним договору оренди землі
за участю представників сторін:
від позивача: Бреславська Марія Миколаївна;
від відповідача: не з'явилися
ВСТАНОВИВ: Калуська міська рада звернулася до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Оріана-Еко" про визнання укладеним договору оренди землі між Калуською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Оріана-Еко" на земельну ділянку площею 2,6351 га з кадастровим номером 2610400000:03:001:0038 в редакції позивача.
Згідно з ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 30.10.2025, суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі; постановив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження; призначив підготовче засідання на 24.11.2025, встановив сторонам строк для надання відзиву на позов, відповіді на відзив та заперечення.
Сторонам ухвалу про відкриття провадження у справі від 30.10.2025 направлено в їхні електронні кабінети, що відповідає приписам ч.11 ст.242 ГПК України та доставлено до їх електронних кабінетів 30.10.2025, що підтверджується довідками про доставку електронного листа.
Відповідно до п.2 ч.6 ст.242 ГПК України, днем вручення судового рішення є день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи.
14.11.2025 через систему "Електронний суд" до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву від 14.11.2025 (вх.№18725/25).
В судовому засіданні 24.11.2025 представниця позивача заявила клопотання про відкладення підготовчого засідання для надання можливості подати відповідь на відзив, яке суд задовольнив та відклав підготовче засідання на 29.12.2025, про що представницю позивача повідомлено в судовому засіданні, а відповідача - ухвалою повідомленням від 24.11.2025.
24.12.2025 до відділу документального забезпечення, канцелярії суду від позивача надійшла відповідь на відзив №7081/02-38/04 від 19.12.2025 (вх.№11263/25).
В судовому засіданні 29.12.2025 суд продовжив строк підготовчого провадження на 30 днів та відклав підготовче засідання на 12.01.2026, про що представницю позивача повідомлено в судовому засіданні, а відповідача - ухвалою повідомленням від 29.12.2025.
За наслідками підготовчого засідання 12.01.2026, суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 09.02.2026, про що представницю позивача повідомлено в судовому засіданні, а відповідача - ухвалою повідомленням від 12.01.2026.
02.02.2026 через систему "Електронний суд" від відповідача до суду надійшло клопотання від 02.02.2026 (вх.№1753/26) про приєднання доказів.
В судовому засіданні 09.02.2026 суд оголосив перерву до 09.03.2026, про що представників сторін повідомлено в судовому засіданні.
25.02.2026 через систему "Електронний суд" від відповідача до суду надійшло клопотання від 25.02.2026 (вх.№3382/26) про приєднання до матеріалів справи листа ТОВ "Оріана-Еко" від 13.02.2026 №4 до Калуської міської ради щодо проведення інвентаризації земельних ділянок.
В судових засіданнях 09.03.2026, 24.03.2026 та 30.03.2026 суд оголошував перерви до 24.03.2026, 30.03.2026 та 08.04.2026 відповідно, про що представників сторін повідомлено в судових засіданнях.
07.04.2026 через систему "Електронний суд" до суду від відповідача надійшли:
- клопотання від 06.04.2026 (вх.№6435/26) про приєднання доказів;
- клопотання від 07.04.2026 (вх.№6465/26) про відкладення розгляду справи у зв'язку з тимчасовою непрацездатністю.
В судовому засіданні 08.04.2026 суд відмовив в задоволенні клопотання відповідача про відкладення розгляду справи мотивуючи тим, що: участь сторін у судовому засіданні судом не визнавалася обов'язковою; на стадії розгляду справи брали участь два представники відповідача і інший представник не забезпечив участі в судовому засіданні та не повідомив про неможливість його участі; впродовж розгляду справи по суті представники відповідача надавали свої пояснення та міркування стосовно предмету спору.
ПОЗИЦІЇ СТОРІН.
Позиція позивача. Позовні вимоги мотивовано тим, що відповідач, у власності якого знаходиться нерухоме майно, яке знаходиться на земельній ділянці позивача, без достатньої правової підстави ухиляється від укладення договору оренди земельної ділянки, що позбавляє позивача можливості отримувати дохід від цієї ділянки у вигляді орендної плати, що є порушенням вимог ст. 206 Земельного кодексу України.
Стосовно твердження відповідача про те, що Калуською міською радою вказано неправильні відомості щодо об'єкта оренди позивач зазначив, що площа земельної ділянки 21,6362 га замість 2,6351 га є опискою, а кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі. Крім того, спірна земельна ділянка вже перебувала в оренді відповідача, однак він не звертався до позивача із заявами про поновлення договору.
Представниця позивача в судовому засіданні зазначила, що рішення щодо консервації спірної земельної ділянки міською радою не приймалося, на цій земельній ділянці знаходиться нерухоме майно відповідача.
Позиція відповідача. Відповідач проти позову заперечив, мотивуючи тим, що:
- договір оренди не був укладений, оскільки сторони не досягли згоди щодо його істотних умов. Відповідач не підписав запропонований позивачем договір, а повернув його із зауваженнями;
- проєкт договору оренди землі містив істотні недоліки, зокрема невірно визначено площу земельної ділянки, що свідчить про неузгодженість істотної умови договору. Крім того, передбачене проєктом нарахування орендної плати з моменту прийняття рішення Калуської міської ради, що суперечить вимогам законодавства, оскільки така плата може нараховуватися виключно з моменту державної реєстрації права оренди;
- відсутній обов'язок укладення договору, оскільки діє принцип свободи договору, а позивач не навів норм, які б зобов'язували відповідача укласти договір у запропонованій редакції. До того ж, право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені і яка не була відведена в оренду попередньому власнику.
Також представник відповідача зазначив, використання спірної земельної ділянки є неможливим через її небезпечний екологічний стан, оскільки ця земельна ділянка знаходиться під цілісним технологічним об'єктом: Домбровський кар'єр і її з незрозумілих причин було поділено на дві окремі земельні ділянки: з кадастровим номером №2610400000:04:001:0002 площею 402,3276 га для розміщення Домбровського кар'єру та відвалів на вул. Шахтарській, 5 та з кадастровим номером №2610400000:03:001:0038 площею 2,6351 га для розміщення виробничої бази на вул. Шахтарській, 7, що є неприпустимим. При цьому, Калуській міській раді достеменно відомо про реальний стан та негативні характеристики земельних ділянок, які вона передає в оренду відповідачу.
Розглянувши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши всі обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, заслухавши представників сторін, надавши оцінку доказам у відповідності до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, які мають значення для справи, суд встановив таке.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна, 05.04.2018 проведено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно: цеху технологічного автотранспорту, який знаходиться за адресою: Івано-Франківська область, м. Калуш, вул. Шахтарська, буд. 7. Власником цього майна є ТОВ "Оріана-Еко", розмір частки 997/1000.
Зазначений об'єкт нерухомості розташований на земельній ділянці комунальної власності площею 2,6351 га, кадастровий номер 2610400000:04:001:0038, цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.
21.06.2018 за результатами розгляду заяви ТОВ "Оріана-Еко" про затвердження технічних документацій із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) Калуською міською радою прийнято рішення №1666 "Про припинення терміну дії договорів оренди землі, затвердження технічних документацій із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) ТОВ "Оріана-Еко", відповідно до якого затверджено ТОВ "Оріана-Еко" технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), зокрема на земельну ділянку з кадастровим номером 2610400000:03:001:0038 площею 2,6351 га для розміщення виробничої бази на вул. Шахтарська, 7.
21.06.2018 між Калуською міською радою та ТОВ "Оріана-Еко" було укладено договір оренди землі, відповідно до якого в оренду передалася земельна ділянка площею 2,6351 га. з кадастровим номером 2610400000:04:001:0038. Строк дії: 21.06.2018.
Державну реєстрацію права оренди вказаної земельної ділянки проведено 22.08.2018, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.
Рішенням Калуської міської ради №623 від 24.06.2021 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Калуша, виконану ТОВ "ЗАХІДЗЕМЛЕПРОЕКТ ПЛЮС".
29.06.2023 Калуською міською радою прийнято рішення №2274 "Про встановлення ставок орендної плати на земельні ділянки комунальної власності на території Калуської міської територіальної громади, відповідно до якого ставка орендної плати для земель з цільовим призначенням - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості становить 3,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
04.12.2024 Калуська міська рада звернулася до ТОВ "Оріана-Еко" із листом №2814/02-15/38, в якому повідомила відповідача про необхідність оформлення правовстановлюючих документів, зокрема, на земельну ділянку площею 2,6351 га.
26.06.2025 Калуська міська рада прийняла рішення №4328 "Про регулювання орендних відносин ТОВ "Оріана-Еко"", в п. 1 якого вирішила надати в оренду терміном на 5 років ТОВ "Оріана-Еко" земельні ділянки, зокрема, земельну ділянки площею 2,6351 га, кадастровий номер 2610400000:04:001:0038, що розташована на вул. Шахтарська, 7 у м. Калуші, для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (код 11.02).
Згідно з витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 26.06.2025 №НВ-9968673502025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 2610400000:04:001:0038 становить 25 175 096 грн 67 коп.
На виконання рішення від 26.06.2025 № 4328 Калуська міська рада листом від 18.07.2025 №1708/02-20/17 надіслала ТОВ "Оріана-Еко" проект договору оренди землі, зокрема, щодо земельної ділянки площею 2,6351 га, кадастровий номер 2610400000:04:001:0038, на якій знаходиться нерухоме майно відповідача - цех технологічного автотранспорту.
Направлений відповідачу проект договору оренди землі містив такі основні умови:
- орендодавець відповідно до рішення Калуської міської ради від 26.06.2025 № 4228 надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для розміщення виробничої бази (код виду цільового призначення: 11.02) з кадастровим номером 2610400000:04:001:0038, яка розташована на вул. Шахтарська, 7 в м. Калуші, Івано-Франківської області (п. 1);
- в оренду передається земельна ділянка площею 21,6362 га (п. 2);
- на земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна (цех технологічного автотранспорту, номер відомостей про речове право: 25627411 від 05.04.2018) (п.3);
- нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2610400000:04:001:0038 на дату укладання договору становить 25 175 096 грн 67 коп. (п.4);
- земельна ділянка, яка передається в оренду, немає недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню (п.5);
- договір укладено строком на 5 (п'ять) років, а питання поновлення та укладення договору на новий строк регулюється ст. 126-1 Земельного кодексу України та ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (п.7);
- орендна плата у розмірі 3,5 (три з половиною) відсотків від нормативної грошової оцінки земель нараховується з моменту прийняття рішення Калуської міської ради, зазначеного в п. 1 даного договору, і вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі в розмірі 881 128 грн 38 коп. на рік (п.8).
- земельна ділянка передається в оренду для розміщення виробничої бази (код виду цільового призначення: 11.02) (п.13).
Згідно з листом від 28.07.2025 №19 ТОВ "Оріана-Еко" повернуло Калуській міській раді не підписаний проект договору оренди землі. У цьому листі відповідач вказав на неможливість підписання договору через невідповідність умов щодо стану земельної ділянки (екологічні проблеми) та незгоду з датою початку нарахування орендної плати.
Листом від 23.12.2025 № 2804/02-40/83 виконавчий комітет Калуської міської ради повідомив відповідачу про завершення екологічного моніторингу, результати якого виявили небезпечні зони можливого прориву дамби хвостосховища № 2 та вимагав від ТОВ "Оріана-Еко" негайно вжити запобіжні заходи щодо укріплення бортів хвостосховища для запобігання надзвичайній ситуації техногенного характеру.
Відповідно до акту обстеження від 30.12.2025, на виконання доручення Державної екологічної інспекції України №1737 від 13.10.2025 щодо доручення Першого віце-прем'єр міністра України - Міністра економіки України Юлії СВИРИДЕНКО від 09.07.2025 №14897/9/1-25, з метою встановлення реального стану техногенної та екологічної небезпеки в зоні діяльності ТОВ "Оріана" та ТОВ "Оріана-Еко", представниками екологічної інспекції, водних ресурсів, Держпродспоживслужби та органів місцевого самоврядування здійснено комісійне обстеження, зокрема, Домбровського кар'єру.
Комісією серед іншого встановлено, що на Домбровському кар'єрі підняття рівня розсолів майже до рівня води в р. Сівка та активний контакт розсолів з водоносним горизонтом. Даний факт підтверджує і стійке значне зменшення загальної мінералізації води за період 2012- 2025 з 120 г/дм? до 15 г/дм?, що спостерігається у пробах відібраних науковцями на поверхні Домбровського кар'єру. Північний борт кар'єру інтенсивно зсувається і карст переміщається до річки Сівка, яка вже тривалий час фільтрується у кар'єр, що спричиняє вимивання соляних порід та ґрунту і призводить до утворення промоїн між річкою і чашею кар'єру. Таким чином, на Домбровському кар'єрі необхідно здійснити конкретні заходи у трьох головних напрямках: зменшити притік вод в чашу кар'єру та виніс розсолів з відвалів на прилеглу територію; провести повну гідроізоляцію кар'єру та солевідвалів; організувати утилізацію (переробку) розсолів та солевмісних відвалів. Це дасть змогу забезпечити екологічну рівновагу в районі Домбровського кар'єру, зберегти сировинну базу для відновлення виробництва сульфатних безхлорних калійно-магнієвих добрив та технічної солі.
Відповідно до листа від 05.01.2026 №01-01/98, Державна екологічна інспекція Карпатського округу повідомила, що 30.12.2025 проведено комісійне обстеження Домбровського кар'єру, хвостосховищ та зон просідань над відпрацьованими шахтними полями рудників та надала довідку про екологічний стан гірничо-технічних об'єктів ТОВ "Оріана-Еко", аналіз моніторингових досліджень та рекомендацій з покращення ситуації.
ТОВ "Оріана-Еко" звернулося до Державної екологічної інспекції Карпатського округу із листом від 23.01.2026 №3, в якому просило здійснити перевірку стану земельних ділянок площею 402,3276 га, 244,1306 га та 2,6351 га та внести Калуській міській раді подання про їх консервацію у зв'язку з непридатністю до використання.
Також ТОВ "Оріана-Еко" звернулося до Калуської міської ради із листом від 13.02.2026, в якому просило провести інвентаризацію земельних ділянок з кадастровими номерами: 2610400000:04:001:0002; 2610400000:03:001:0037 та 2610400000:04:001:0038 та за результатами проведення інвентаризації розглянути питання щодо подальшої консервації зазначених земельних ділянок.
19.03.2026 представниками Державної екологічної інспекції Карпатського округу, Дністровського БУВР, ГУ Держгеокадастру в Івано-Франківській області, Калуської міської ради, Держпродспоживслужби в Івано-Франківській області, ТОВ "Оріана" та ТОВ "Оріана-Еко" проведено обстеження Домбровського кар'єру з відвалами, хвостосховищ, з метою встановлення реального стану техногенної та екологічної небезпеки в зоні діяльності ТОВ "Оріана-Еко", за результатами чого складено акт від 19.03.2026, до якого Калуська міська рада, ТОВ "Оріана" та ТОВ "Оріана-Еко" надали свої зауваження.
НОРМИ ПРАВА, ЯКІ ЗАСТОСУВАВ СУД, ТА МОТИВИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ
Згідно зі ст. 116 Земельного кодексу України, юридичні особи набувають права користування земельними ділянками із земель комунальної власності відповідно до рішення органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
За змістом ч. 1 ст. 122 ЗК України, міські ради передають земельні ділянки у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Відповідно до ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу.
В ст. 2 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закону) визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
За змістом ст. 1 Закону, оренда землі, це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ч. 1, 5 ст. 6 Закону орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
В ст. 13 Закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно зі ст. 21 цього Закону, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів (ч. 2 ст. 16 Закону).
З аналізу наведених норм матеріального права, які регулюють земельні правовідносини, випливає, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про передачу земельної ділянки в оренду.
Як встановлено судом Калуська міська рада 26.06.2025 прийняла рішення № 4328 про надання в оренду відповідачу спірної земельної ділянки, у зв'язку з наявністю у відповідача права власності на нерухоме майно, яке на ній розташоване.
Відповідно до положень ч. 1, 2 ст. 120 ЗК України та ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об'єкт нерухомого майна, зокрема будівлю або споруду, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об'єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об'єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.
Отже, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законом порядку право на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на розташовані на земельній ділянці об'єкти, оскільки право власності на будівлі з усіма притаманними для власності складовими - володіння, користування, розпорядження ними, неможливе без перебування у власника будівель земельної ділянки, на якій розташовані об'єкти нерухомості, у власності або користуванні.
Стосовно посилання відповідача на свободу договору та відсутність у нього обов'язку укладення договору оренди, то суд зазначає, що свобода договору не є безмежною, оскільки відповідно до абз. 2 ч. 3 ст. 6 та ст. 627 ЦК України при укладенні договору, виборі контрагентів, визначенні умов договору сторони не можуть діяти всупереч положенням цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства.
Схожі за змістом правові висновки щодо обов'язковості укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває в комунальній власності, викладено у постановах Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 924/857/18, від 13.08.2019 у справі № 914/1087/18, від 19.11.2019 у справі № 904/7527/17 та від 16.04.2024 у справі 916/3669/23 та від 14.11.2025 у справі № 348/1503/23.
В ч. 3 ст. 179 ГК України, який був чинним до 28.08.2025 і діяв на час переддоговірних дій сторін, було передбачено, що укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом.
Згідно з ч. 1 ст. 16 ЗУ "Про особливості регулювання діяльності юридичних осіб окремих організаційно-правових форм у перехідний період та об'єднань юридичних осіб", спори, що виникають при укладенні договорів, укладення яких є обов'язковим відповідно до закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.
Таким чином, вищевказані приписи ЦК України, ЗК України та Закону України "Про оренду землі" покладають обов'язок на відповідача як власника об'єкта нерухомого майна сплачувати оренду плату за користування земельною ділянкою. Необхідність здійснювати таку плату обумовлює обов'язковість укладення договору оренди землі і можливість вирішення такого спору судом.
Посилання відповідача на те, що він не здійснює господарську діяльність на об'єкті, що знаходиться спірній земельній ділянці через її екологічний стан (необхідність консервації), судом оцінюється критично з огляду на таке.
В ч. 3 ст. 319 ЦК України передбачено, що власність зобов'язує. Право власності позивача на об'єкт нерухомості зареєстроване у встановленому законом порядку та не припинене. Законодавство не ставить обов'язок здійснювати плату за землю в залежність від можливості отримання прибутку чи ведення активної господарської діяльності на ній, а пов'язує його з фактом володіння нерухомістю та користування землею.
В ст. 1 ЗУ "Про охорону земель" визначено, що консервація земель - припинення господарського використання на визначений термін та залуження або залісення деградованих і малопродуктивних земель, господарське використання яких є екологічно та економічно неефективним, а також техногенно забруднених земельних ділянок, на яких неможливо одержувати екологічно чисту продукцію, а перебування людей на цих земельних ділянках є небезпечним для їх здоров'я. Передача у власність і користування земель державної та комунальної власності, щодо яких прийнято рішення про їх консервацію, для цілей, не пов'язаних із такою консервацією, забороняються (ст. 51 ЗУ "Про охорону земель").
В ст. 51 ЗУ "Про охорону земель" передбачено, що консервація земель здійснюється відповідно до робочого проекту землеустрою щодо земель комунальної власності за рішенням органів місцевого самоврядування, які відповідно до ст. 122 ЗК України приймають рішення про передачу земельних ділянок у власність чи користування; рішення органів місцевого самоврядування про консервацію земель може прийматися за власною ініціативою або за поданням органів, які здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель.
Як встановлено судом, рішення про консервацію земельної ділянки площею 2,6351 га з кадастровим номером 2610400000:04:001:0038 Калуською міською радою не приймалось, а тому зазначені в законі обмеження не застосовуються.
Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За змістом ст. 14 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 затверджений Типовий договір оренди землі.
Аналіз поданого позивачем проекту договору, який надсилався відповідачу та який викладений у позовній заяві свідчить про те, що зміст зазначеного договору визначений на основі типового договору оренди землі та містить усі істотні умови, передбачені ст.15 Закону.
Водночас, суд зазначає, що в п. 5 проекту договору в редакції позивача вказано, що земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню.
Разом з тим, як зазначив відповідач та не заперечив позивач, земельна ділянка з кадастровим номером №2610400000:03:001:0038 площею 2,6351 га утворилась в результаті поділу земельної ділянки, на якій зокрема знаходиться Домбровський кар'єр.
З огляду на те, що спірна земельна ділянка межує із земельною ділянкою з кадастровим номером 2610400000:04:001:0002 площею 402,3276 га, на якій знаходиться Домбровський кар'єр, та враховуючи, що внаслідок тривалого промислового використання зазначена земельна ділянка зазнала значного техногенного впливу і потребує застосування спеціальних заходів, що може негативно впливати на земельну ділянку з кадастровим номером 2610400000:03:001:0038 і перешкоджати її ефективному використанню, суд дійшов висновку викласти пункт 5 договору в такій редакції: "5. Земельна ділянка, яка передається в оренду має такі недоліки, що можуть перешкоджати її ефективному використанню: межує з земельною ділянкою з кадастровим номером 2610400000:04:001:0002 площею 402,3276 га, на якій знаходиться Домбровський кар'єр".
Стосовно доводів відповідача про неприпустимість поділу земельної ділянки, на якій розташований цілісний технологічний об'єкт - Домбровський кар'єр на дві окремі земельні ділянки, а саме: земельну ділянку з кадастровим номером 2610400000:04:001:0002 площею 402,3276 га для розміщення Домбровського кар'єру та відвалів (вул. Шахтарська, 5) і земельну ділянку з кадастровим номером 2610400000:03:001:0038 площею 2,6351 га для розміщення виробничої бази (вул. Шахтарська, 7), суд зазначає, що питання правомірності чи неправомірності поділу вказаної земельної ділянки не є предметом дослідження у цій справі, а відтак такі доводи відповідача не впливають на суть спору.
В п. 12 проекту договору зазначено, що пеня стягується за кожний календарний день прострочення сплати орендної плати, включаючи день погашення.
Проте, в 14 Типового договору такі умови не передбачені і вони суперечать положенням ст. 252, 253, 255, 549 ЦК України, оскільки пеня може бути нарахована лише за кожен повний день прострочення виконання зобов'язання (постанова КГС ВС від 08.05.2019 у справі № 910/9078/18).
Таким чином, належить викласти 2 речення п.12 договору у такій редакції: "стягується пеня за кожний календарний день прострочення сплати орендної плати у розмірі 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України, діючої на кожний такий день".
Перше речення (в місячний термін укласти договір оренди земельної ділянки) п.26 договору "Обов'язки орендаря" виключено судом, оскільки договір у цьому випадку укладається в судовому порядку.
Також судом виключено п.35 договору, оскільки він стосується укладення договору сторонами, а в разі укладення договору в судовому порядку, договір набирає чинності з моменту набрання судовим рішенням законної сили.
Відповідно до ст. 73, 74 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч. 1 ст. 86 ГПК України).
Зазначені вище норми процесуального закону спрямовані на реалізацію ст. 13 ГПК України. Згідно з положеннями цієї статті судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Щодо інших аргументів сторін суд зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Трофимчук проти України" вказав, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін; Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (справа "Руїс Торіха проти Іспанії").
З огляду на викладене, позов належить до часткового задоволення.
Відповідно до частин 1, 9 ст. 129 ГПК України, судовий збір суд покладає на відповідача.
Керуючись ст. ст. 2, 13, 20, 73, 74, 76-78, 86, 91, 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
позов задовольнити частково.
Визнати укладеним договір оренди землі між Калуською міською радою (ідентифікаційний код 33578261) та товариством з обмеженою відповідальністю "Оріана-Еко" (ідентифікаційний код 41136873) на земельну ділянку площею 2,6351 га з кадастровим номером 2610400000:03:001:0038 в наступній редакції:
"ДОГОВІР
Орендодавець, Калуська міська рада Івано-Франківської області (код ЄДРПОУ 33578261), що знаходиться за адресою: вул. Франка, 1, м. Калуш, Івано-Франківська обл., в особі міського голови Найди Андрія Михайловича, який діє на підставі статті 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з однієї сторони, та Орендар, Товариство з обмеженою відповідальністю "Оріана-Еко" в особі керівника Безрукого Руслана Ярославовича (код ЄДРПОУ 41136873), що знаходиться за адресою: вул. Євшана, 9, м. Калуш, Івано-Франківська область, з другої сторони, - уклали Договір про наступне.
1. Орендодавець, відповідно до рішення Калуської міської ради від 26.06.2025 № 4328 (дев'яносто перша сесія восьмого демократичного скликання) надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для розміщення виробничої бази (код виду цільового призначення: 11.02) з кадастровим номером 2610400000:03:001:0038, яка розташована на вул. Шахтарська, 7 в м. Калуші, Івано-Франківської області.
ОБ'ЄКТ ОРЕНДИ
2. В оренду передається земельна ділянка площею 2,6351 га.
3. На земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна (цех технологічного автотранспорту, номер відомостей про речове право: 25627411 від 05.04.2018).
4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2610400000:03:001:0038 на дату укладання Договору становить 25 175 096 грн 67 коп.
5. Земельна ділянка, яка передається в оренду має такі недоліки, що можуть перешкоджати її ефективному використанню: межує з земельною ділянкою з кадастровим номером 2610400000:04:001:0002 площею 402,3276 га, на якій знаходиться Домбровський кар'єр.
6. Інших особливостей об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, немає.
7. Договір укладено строком на 5 (п'ять) років. Питання поновлення, укладення Договору на новий строк регулюється ст. 126-1 Земельного кодексу України та ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
8. Орендна плата 3,5 (три з половиною) відсотків від нормативної грошової оцінки земель нараховується з моменту прийняття рішення Калуської міської ради, зазначеного в п. 1 даного Договору, і вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі в розмірі 881 128 грн 38 коп. (вісімсот вісімдесят одна тисяча сто двадцять вісім грн. 38 коп.) в рік.
9. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки землі.
10. Орендна плата вноситься згідно вимог Податкового кодексу України та відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки від 26.06.2025 №НВ-9968673502025, рішення Калуської міської ради від 24.06.2021 №623 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Калуша" та рішення Калуської міської ради від 29.06.2023 року № 2274 "Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки комунальної власності на території Калуської міської територіальної громади".
11. Розмір орендної плати переглядається у випадку:
- зміни умов господарювання, передбачених Договором;
- зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;
- зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
- в інших випадках, передбачених Законом.
12. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:
- у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором;
- стягується пеня за кожний календарний день прострочення сплати орендної плати у розмірі 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України, діючої на кожний такий день.
13. Земельна ділянка передається в оренду - для розміщення виробничої бази.
14. Цільове призначення земельної ділянки - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, включаючи об'єкти оброблення відходів, зокрема із енергогенеруючим блоком (код виду цільового призначення: 11.02).
УМОВИ ЗБЕРЕЖЕННЯ СТАНУ ОБ'ЄКТА ОРЕНДИ
15. Використовувати земельну ділянку у відповідності до мети, визначеної у пунктах 13, 14 цього Договору, забезпечувати екологічну безпеку землекористування шляхом додержання вимог земельного і природоохоронного законодавства України, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі.
16. Після припинення дії Договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Орендодавець, у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв'язується у судовому порядку.
17. Здійснені Орендарем без згоди Орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.
18. Поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем за письмовою згодою з Орендодавцем землі, не підлягають відшкодуванню.
19. Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання Орендодавцем зобов'язань, передбачених цим Договором.
Збитками вважаються:
- фактичні втрати, яких Орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов Договору Орендодавцем, а також витрати, які Орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;
- доходи, які Орендар міг би реально отримати в разі належного виконання Орендодавцем умов Договору.
20. Розмір фактичних витрат Орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.
ОБМЕЖЕННЯ (ОБТЯЖЕННЯ) ЩОДО ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
21. На орендовану земельну ділянку обмеження не встановлено.
22. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку.
ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН
23. Права Орендодавця:
- вимагати від Орендаря використання земельної ділянки у відповідності до мети, визначеної у пунктах 13, 14 цього Договору, забезпечення екологічної безпеки землекористування шляхом додержання вимог земельного і природоохоронного законодавства України, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі, своєчасного внесення орендної плати;
- доступу до переданої в оренду земельної ділянки для контролю за додержанням Орендарем умов Договору;
- вимагати від Орендаря збільшення розмірів орендної плати у випадках визначених у пункті 11 цього Договору.
24. Обов'язки Орендодавця:
- не втручатися у господарську діяльність Орендаря і не створювати йому будь-яких перешкод при виконанні умов цього Договору;
- при зміні реквізитів рахунків по орендній платі за землю орендодавець в 10-ти денний термін в письмовій формі повідомляє Орендаря;
- попередити Орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкту оренди;
- при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до Закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки.
25. Права Орендаря:
- вимагати надання Орендодавцем для використання земельну ділянку після державної реєстрації права оренди та відшкодування Орендодавцем упущеної вигоди і збитків, заподіяних ненаданням її у зазначений строк;
- використовувати орендовану земельну ділянку на власний розсуд у відповідності до мети, обумовленої у Договорі;
- одержувати доходи;
- переважного права на укладення Договору оренди;
- за згодою Орендодавця, зводити у встановленому Законом порядку споруди без зміни цільового призначення земельної ділянки;
- за згодою Орендодавця передавати у володіння і користування орендовану земельну ділянку або її частину без зміни її цільового призначення іншій особі (суборенда) у випадках та на умовах, передбачених Законом;
- користуватись, у відповідності з діючим порядком, інженерними комунікаціями з метою забезпечення належної господарської діяльності на орендованій земельній ділянці;
- вимагати від Орендодавця відповідного зменшення орендної плати, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршиться не внаслідок лій Орендаря та у випадках, коли в процесі використання цієї ділянки виявились необумовлені Орендодавцем у Договорі недоліки, які суттєво перешкоджають передбаченому використанню;
- утримувати із орендної плати понесені витрати на усунення недоліків орендованої земельної ділянки, які не були обумовлені Орендодавцем у Договорі оренди і суттєво перешкоджають передбаченому цим Договором її використання.
26. Обов'язки Орендаря:
- використовувати орендовану земельну ділянку відповідно до мети, визначеної у пункті 13, 14 цього Договору, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного і екологічного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі;
- в строки встановленні Податковим кодексом України надати в відповідний територіальний орган Державної податкової служби декларацію з плати за землю на поточний рік;
- провести державну реєстрацію права оренди земельної ділянки відповідно до чинного законодавства;
- у відповідності з пунктом 10 цього Договору своєчасно вносити орендну плату;
- враховувати при використанні земельної ділянки права третіх осіб, набуті відповідно до Закону;
- у відповідності з пунктом 16 цього Договору повернути Орендодавцю земельну ділянку після закінчення строку оренди;
- не утримувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до Орендодавця;
- відшкодовувати Орендодавцеві заподіяну Орендарем шкоду у разі погіршення стану земельної ділянки;
- забезпечити постійний доступ до існуючих на ділянках інженерних мереж для їх ремонту і обслуговування, дотримуватись правил використання земель в охоронній зоні мережі, не чинити перешкод при будівництві нових.
РИЗИК ВИПАДКОВОГО ЗНИЩЕННЯ АБО ПОШКОДЖЕННЯ ОБ'ЄКТА ОРЕНДИ ЧИ ЙОГО ЧАСТИНИ
27. Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини несе Орендар.
СТРАХУВАННЯ ОБ'ЄКТА ОРЕНДИ
28. Згідно з цим Договором об'єкт оренди не підлягає страхуванню на весь період дії цього Договору.
29. Зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У випадку недосягнення згоди щодо зміни умов Договору спір розв'язується у судовому порядку.
30. Дія Договору припиняється у разі:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- придбання орендарем земельної ділянки у власність;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
- у разі ліквідації юридичної особи - Орендаря.
Договір припиняється також в інших випадках, передбачених Законом.
31. Дія Договору припиняється шляхом його розірвання за:
- взаємною згодою сторін;
- рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених Законом.
32. Розірвання Договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.
33. За невиконання або неналежне виконання Договору сторони несуть відповідальність відповідно до Закону та цього Договору.
34. Сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.
Калуська міська рада ТОВ "ОРІАНА-ЕКО"
м. Калуш, вул. І. Франка, 1 вул. Євшана, 9, м. Калуш
код ЄДРПОУ 33578261 Івано-Франківська область".
В решті позову відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Оріана-Еко" (77304, вул. Євшана, 9 м. Калуш, Івано-Франківська область, код ЄДРПОУ 41136873) на користь Калуської міської ради (77300, вул. Івана Франка, 1, м. Калуш, Івано-Франківська область код ЄДРПОУ 33578261) 3 028 (три тисячі двадцять вісім) грн 00 коп. судового збору.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Західного апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено 20.04.2026.
Суддя О.В. Рочняк