Справа № 569/9780/25
09 квітня 2026 року Рівненський міський суд
Рівненської області
в особі судді - Ковальова І.М.
при секретарі - Білецькій А.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Рівне цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФК «Позика», третя особа товариство з обмеженою відповідальністю «ФК «Довіра та Гарантія» про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, стягнення понесених судових витрат,-
В Рівненський міський суд Рівненської області надійшла позовна заява ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФК «Позика», третя особа товариство з обмеженою відповідальністю «ФК «Довіра та Гарантія» про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, стягнення понесених судових витрат.
В судовому засіданні представник позивача заявлені позовні вимоги повністю підтримав, просить суд їх задоволити з підстав, викладених у позовній заяві та визнати недійсним договір купівлі - продажу нерухомого майна укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Позика» від 23 грудня 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та зареєстрованого в реєстрі за №2629; витребувати з незаконного володіння ТОВ «ФК «ПОЗИКА» (04052, м.Київ, вул.Глибочицька, буд.17 літера Б, код ЄДРПОУ 39493634) трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 та стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати по справі.
В судове засідання представник відповідача не з'явився. Під час підготовчого судового засіданні представником відповідача було подано письмовий відзив на позов. Під час судового розгляду справи представник відповідача в судові засідання не з'явився, однак подав до суду заяву про розгляд справи за відсутності відповідача. Вимоги, викладені позивачем у справі про витребування майна із чужого незаконного володіння не підтримує та просить відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог.
В судове засідання представник третьої особи не з'явився. Про день та час розгляду справи повідомлявся завчасно та належним чином судовими повістками рекомендованими листами. Причин своєї неявки суду не повідомив, заяв чи клопотань про перенесення судового розгляду справи до суду не подавав.
Заслухавши представника позивача, дослідивши матеріали справи та подані письмові докази по справі, суд прийшов до наступного висновку.
Статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» від 23 лютого 2006 року передбачено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.
Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року № 63566/00 "Проніна проти України § 23).
Правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах (абз. десятий п. 9 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 30 січня 2003 року №3-рп2003).
Судом встановлено, що на підставі свідоцтва про право власності на житло від 28 жовтня 2003 року виданого Управлінням житлово-комунального господарства квартира за адресою АДРЕСА_2 належить на праві приватної спільної часткової власності ОСОБА_2 - 1/3 та членам її сім'ї ОСОБА_3 - 1/3, ОСОБА_1 - 1/3.
10 серпня 2007 року між ОСОБА_2 та АКБ «ТАС-КОМЕРЦБАНК» було укладено кредитний договір №1701/0807/88-046, за умовами якого ОСОБА_2 було отримано на споживчі цілі кредитні кошти в розмірі 15000,00 (п'ятнадцять тисяч) доларів США на строк до 09 серпня 2017 року зі сплатою 12,5 % річних.
В забезпечення виконання ОСОБА_2 своїх зобов'язань перед АКБ «ТАС Комерцбанк» 10 серпня 2007 року між ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та АКБ «ТАС-Комерцбанк» було укладено Іпотечний договір №1701/0807/88-046-Z-1, відповідно до якого в іпотеку банку було передано належну їм на праві спільної часткової власності трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .
06 квітня 2012 року до Іпотечного договору №1701/0807/88-046-Z-1 було внесено зміни, якими продовжено строк користування кредитними коштами до 09 серпня 2023 року та зафіксовано суму кредиту в розмірі 13115,21 (тринадцять тисяч сто п'ятнадцять доларів США 21 цент) дол.США.
Як пояснив в судовому засіданні представник позивача, в квітні 2025 року його довірительці стало відомо, що 23 грудня 2020 року між ТзОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ТзОВ «ФК «Позика» було укладено договір купівлі - продажу нерухомого майна, за яким ТОВ «ФК «Позика» набуло право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .
З дослідженого в судовому засіданні договору купівлі-продажу нерухомого майна від 23 грудня 2020 року, посвідченого Пономарьовою Д.В., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрованого в реєстрі за №2629 вбачається, що ТзОВ «ФК «Довіра та Гарантія» (продавець) та ТзОВ «ФК «Позика» (покупець) уклали цей договір про таке: продавець, діючи відповідно до ст.38 Закону України «Про іпотеку» продав, а покупець купив нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 . Зазначене нерухоме майно належить ОСОБА_3 РНОКПП НОМЕР_1 , ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_3 на праві приватної спільної часткової власності, на підставі Свідоцтва про право власності, виданого 28 жовтня 2003 року УЖКГ ВК РМР. Право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить іпотекодержателю на підставі: іпотечного договору №1701/0807/88-046-Z-1 (з усіма додатками та доповненнями), посвідченого 10 серпня 2007 року приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Стафійчук С.Є. за реєстровим №1649, укладеного 10 серпня 2007 року між АКБ «ТАС-Комерцбанк» та ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , п.12.3.2. якого містить іпотечне застереження: договору купівлі-продажу прав вимоги за іпотечним договором, посвідченого 25 травня 2012 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д.Г. за реєстровим №1306, укладеного 25 травня 2012 року між ПАТ «Сведбанк» (який є правонаступником всіх прав та обов'язків АКБ «ТАС-Комерцбанк» та ПАТ «Дельта Банк»; договору №1791/К купівлі-продажу прав вимоги за іпотечним договором, посвідченого 23 серпня 2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюк Л.В. за реєстровим №1870, укладеного 23 серпня 2019 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТзОВ «ФК «Довіра та Гарантія».
Відповідно до п.2. договору купівлі-продажу нерухомого майна продавець стверджує, що він за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомив чином, передбаченим діючим законодавством України, іпотекодавця про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки.
Відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна продавець, як іпотекодержатель одночасно з підписанням цього договору надає свою згоду на відчуження вищевказаного нерухомого майна. Продавець стверджує, що від покупця не приховано обставин, які мають істотне значення для цього договору; усі інженерні комунікації, котрі знаходяться у об'єкті нерухомого майна, перебувають у робочому стані і функціонують за призначенням; зазначене нерухоме майно не здане в найом (оренду), до цього часу нікому іншому не відчужене за будь-яким іншим правочином, не заставлене, не перебуває у податковій заставі, у будь-якому спорі, під арештом, забороною, не обтяжене ніякими іншими зобов'язаннями перед третіми особами; відсутні будь-які права на володіння та користування нерухомим майном у третіх осіб; квартира, яка є предметом даного договору, не є місцем проживання неповнолітніх та/або малолітніх дітей, недієздатних осіб та/або осіб, дієздатність яких обмежена; самовільних переобладнань у об'єкті нерухомого майна немає; не існує заборгованість по сплаті комунальних послуг; питання права власності на квартиру не є предметом судового розгляду, будь-які спори відносно зазначеної квартири відсутні, квартира не внесена до статутного капіталу юридичних осіб, у квартирі не зареєстровано місцезнаходження юридичної особи.
07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», відповідно до п.1 якого не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов'язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140,0 кв.м для квартири та 250,0 кв.м для житлового будинку.
Крім того, відповідно до п.4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Аналіз зазначених норм закону дає підстави для висновку про те, що Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» застосовується при одночасній наявності всіх перерахованих умов.
Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року в справі № 726/1538/16-ц (провадження № 14-111цс19).
З дослідженої в судовому засіданні адресної картки, виданої Управлінням забезпечення надання адміністративних послуг вбачається, що станом на 06 жовтня 2017 року за адресою АДРЕСА_2 проживали: з 06.10.2017 року ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 ; з 03.10.2017 року ОСОБА_5 ІНФОРМАЦІЯ_2 ; з 23.06.1999 року ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_3 ; з 03.05.1994 року ОСОБА_2 ІНФОРМАЦІЯ_4 .
З дослідженої в судовому засіданні адресної картки, виданої Департаментом цифрової трансформації та забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради вбачається, що станом на 25 квітня 2025 року за адресою АДРЕСА_2 проживають: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_3 , ОСОБА_5 ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_4 ІНФОРМАЦІЯ_1 .
З долучених інформаційних довідок - Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що ні в позивача, ні в ОСОБА_2 станом на 23 грудня 2020 року не було у власності іншої житлової нерухомості.
Тобто, на час укладення спірного договору діяв мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, передана квартира в іпотеку не перевищувала 140,0 кв.м. Таким чином відчуження належної позивачу та іншим співвласникам квартири не узгоджується із положеннями Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», що в свою чергу, є підставою для визнання спірного договору купівлі-продажу недійсним згідно із частиною першою статті 203 та частини першої статті 215 ЦК України.
Наведене узгоджується з правовими висновками Верховного Суду, що підтверджується Постановою КЦС ВС від 16.08.2021 року у справі №523/12031/16-ц, постановою ВП ВС від 20.11.2019 року у справі №802/1340/18-а, постановою КЦС ВС від 25.03.2020 року у справі №125/2510/16-ц.
Відповідно до п.11 іпотечного договору іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки в разі, якщо на день, визначений основним зобов'язанням іпотекодавець-1, не поверне іпотекодержателю суму кредиту, проценти за користування кредитом, пеню, іншу заборгованість, платежі та санкції, що передбачені та/або випливають з основного зобов'язання, а також в інших випадках, передбачених основним зобов'язанням та цим договором, в тому числі у випадку одноразового прострочення основного зобов'язання (як основного боргу так і процентів за ним).
При настанні зазначених у абзаці першому цього пункту договору випадків, іпотеко держатель надсилає іпотекодавцям письмову вимогу про усунення порушення основного зобов'язання та зобов'язань, передбачених цим договором, у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору.
Відповідно до абзацу першого п. 2.7. глави 2 розділу 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22.02.2012 за №282/20595, якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження.
Виходячи з положень абзацу другого п.2.7. глави 2 розділу 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22.02.2012 за №282/20595, для посвідчення договору продажу іпотечного майна іпотекодержатель зобов'язаний за тридцять днів до укладення договору письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Якщо іпотекодавець помер, то виходячи з положень ст.1281 Цивільного кодексу України, іпотекодержатель має надіслати такі повідомлення спадкоємцям, які прийняли спадщину. Виходячи з положень п. 2.11 глави 2 розділу 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22.02.2012 за №282/20595, нотаріус має право посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки іншій особі за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовились одержати надіслані на їх адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв'язку.
Нотаріус не має права посвідчувати договір купівлі-продажу іпотечної квартири, якщо іпотекодержатель не надав повідомлення органу зв'язку з відміткою, що надіслані ним вимоги та повідомлення повернуто через відмову іпотекодавця чи спадкоємців в їх отримані.
Як пояснив в судовому засіданні представник позивача, жодних вимог про погашення заборгованості за основним договором та/чи повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки жоден з іпотекодавців не отримував.
Статтею 317 ЦК України визначено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Отже, за загальним правилом право розпоряджатися майном належить власнику, а особа, яка не є власником, таким правом не наділена.
Особа, яка не є власником майна, вправі розпоряджатися цим майном лише у випадках, встановлених законом.
Відповідно до ч.1ст.33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов'язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов'язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв'язку чи кур'єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року №270.
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
Наведене повністю узгоджується з правовими висновками Верховного Суду, викладеними у постанові ВП ВС від 29.09.2020 №757/13243/17 та в постановах Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі №643/8134/16-ц (провадження №61 224св17) та від 20 листопада 2019 року у справі № 345/2217/17 (провадження № 61 9606св19).
Як було встановлено вище, пунктом 6 договору купівлі - продажу передбачено, що продавець підтверджує, що відсутні будь-які права на володіння та користування нерухомим майном у третіх осіб та квартира, яка є предметом даного договору не є місцем проживання неповнолітніх та/або малолітніх дітей.
Відповідно до адресної картки, виданої Департаментом цифрової трансформації та забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради від 25 квітня 2025 року, право користування квартирою за адресою АДРЕСА_2 з 03.10.2017 року належить ОСОБА_5 ІНФОРМАЦІЯ_2 , якій станом на дату укладення договору купівлі - продажу нерухомого майна було 12 років.
Виходячи з положень ч.1 ст.5 Закону України «Про нотаріат» нотаріус зобов'язаний, зокрема: здійснювати свої професійні обов'язки відповідно до цього Закону і принесеної присяги, дотримуватися правил професійної етики; відмовити у вчиненні нотаріальної дії в разі її невідповідності законодавству України або міжнародним договорам.
Відповідно до ч.1 ст.7 Закону України «Про нотаріат» нотаріуси або посадові особи, які вчиняють нотаріальні дії, у своїй діяльності керуються Конституцією України, законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, Міністерства юстиції України та його територіальних органів, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради Автономної Республіки Крим і Ради міністрів Автономної Республіки Крим.
Відповідно до ч.1 ст.49 Закону України «Про нотаріат» нотаріус або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, відмовляє у вчиненні нотаріальної дії, якщо, зокрема, вчинення такої дії суперечить законодавству України; не подано відомості (інформацію) та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії; в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до ст.46-1 Закону України «Про нотаріат» нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов'язково використовує відомості єдиних та державних реєстрів шляхом безпосереднього доступу до них. Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій використовує відомості Єдиного державного демографічного реєстру, а також Державного реєстру актів цивільного стану громадян, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, інших єдиних та державних реєстрів, що функціонують у системі Міністерства юстиції України.
Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва, майбутнім об'єктом нерухомості обов'язково використовує також відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Інформація з єдиних та державних реєстрів, отримана нотаріусом під час вчинення нотаріальних дій, залишається у відповідній справі державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса.
Користування єдиними та державними реєстрами здійснюється безпосередньо нотаріусом, який вчиняє відповідну нотаріальну дію.
Виходячи з вищевикладеного нотаріус під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва обов'язково використовує також відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру, Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Виходячи з таких вимог законодавства нотаріус має, зокрема, перевірити в: Єдиному державному демографічному реєстрі інформацію щодо зареєстрованих осіб в іпотечній квартирі; Державному реєстрі актів цивільного стану громадян інформацію щодо власника квартири; Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно чи зареєстровано в такому реєстрі право власності на квартиру, якщо так то на кого зареєстровано право власності, а також на підставі якого правовстановлюючого документа.
На запит нотаріуса перед нотаріальним посвідченням продажу предмета іпотеки з Реєстру територіальної громади має бути отримано витяг щодо зареєстрованих малолітніх та/або неповнолітніх осіб.
Відповідно до п.1.8. глави 2 розділу 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22.02.2012 за №282/20595, при посвідченні правочину щодо відчуження нерухомого майна відчужувач цього майна подає заяву про наявність/відсутність прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування цим майном. З метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваним нерухомим майном нотаріус має право додатково витребовувати від підприємств, установ і організацій відомості та документи, необхідні для вчинення такого правочину.
Відповідно до п.1.9. цього Порядку у разі виявлення з поданих відчужувачем документів, що право власності або право користування відчужуваним житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною мають малолітні або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у відчужувача дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі витягу з рішення відповідної районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад.
Відповідно до ст.ст.17,18 Закону «Про охорону дитинства» та ст.177 СК орган опіки та піклування проводить перевірку заяви про вчинення правочину щодо нерухомого майна дитини та надає відповідний дозвіл, якщо в результаті вчинення правочину буде гарантоване збереження права дитини на житло.
Як було встановлено в судовому засіданні, договором купівлі - продажу нерухомого майна вартість об'єкту нерухомого майна, встановлена в розмірі 517824,00 грн., на підставі висновку про вартість об'єкту незалежної оцінки, ідентифікатор за базою ФДМУ СЗЧОХР037439, складеному 22 грудня 2020 року суб'єктом оціночної діяльності ТОВ «ТАУВЕР».
Відповідно до ч.6 ст.9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» унормовано, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.
Відповідно до ч.1 ст.12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.
Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року №1440 (далі - Національний стандарт №1) є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються в інших національних стандартах.
Національним стандартом №1 (пункти 50-55), зокрема, визначені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна.
Відповідно до пункту 51 Національного стандарту №1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).
Відповідно до п.56 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об'єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об'єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.
Відповідно до ч.2 ст.11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.
Проте, всупереч наведеним вимогам закону суб'єкт оціночної діяльності не звертався до нього з проханням надати доступ до предмета іпотеки для проведення оцінки. Викладене свідчить про те, що оцінка предмету іпотеки проводилася без особистого огляду об'єкту оцінки, тобто без виїзду на місце, що суперечить вимогам пунктів 50 та 51 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав».
Без безпосереднього доступу суб'єкта оціночної діяльності до предмету іпотеки, який підлягав оцінці, та без отримання останнім необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки, наведені в звіті висновки не можуть бути визнані в повній мірі повними та достовірними.
Відповідно до положень ст.47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.
Відповідно до статті 1 першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенції) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Відповідно до практики Європейського суду з прав людини під майном також розуміються майнові права.
Згідно статті 8 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, кожен має право на повагу до свого приватного та сімейного життя, до свого житла та кореспонденції. Відповідно до рішення Європейського суду з прав людини у справі «Кривіцька і Кривіцький проти України», в контексті вказаної Конвенції поняття «житло» не обмежується приміщенням, в якому проживає на законних підставах, або яке було у законному порядку встановлено, а залежить від фактичних обставин, а саме існування достатніх і тривалих зв'язків з конкретним місцем. Втрата житла будь-якою особою є крайньою формою втручання у права на житло.
Відповідно до ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до ч.1 ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до ч.2 ст16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Відповідно до ч.1 ст.319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Відповідно до ст.321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Примусове відчуження об'єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості, крім випадків, встановлених частиною другою статті 353 цього Кодексу.
Відповідно до ст.330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Відповідно до ст.387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Відповідно до ст.388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане такому набувачеві на електронному аукціоні у порядку, встановленому для приватизації державного та комунального майна.
Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
Виникнення права на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпний перелік підстав, за наявності яких за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Відповідно до ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ч.ч.1-3 ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Враховуючи вищевикладені обставини у їх сукупності, суд вважає, що заявлені позовні вимоги є обґрунтованими, доведеними наладженими та допустимими доказами, не спростованими відповідачем, а тому вони підлягають до задоволення.
Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки при подачі позову до суду позивачкою було сплачено судовий збір в розмірі 1937,92 грн. згідно квитанцій про сплату, рішення прийнято на користь позивача, тому дані судові витрати слід стягнути з відповідача на користь позивача.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст.10,12,81,141,263,264,265,268,273,354 ЦПК України, суд,-
Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФК «Позика», третя особа товариство з обмеженою відповідальністю «ФК «Довіра та Гарантія» про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, стягнення понесених судових витрат - задоволити.
Визнати недійсним договір купівлі - продажу нерухомого майна укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Позика» від 23 грудня 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та зареєстрованого в реєстрі за №2629.
Витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ПОЗИКА» (04052, м.Київ, вул.Глибочицька, буд.17 літера Б, код ЄДРПОУ 39493634) трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Позика» м.Київ, вул.Глибочицька, буд.17 літера Б, код ЄДРПОУ 39493634 на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , зареєстрованої АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_3 понесені судові витрати по справі, а саме сплачений судовий збір в розмірі 1937,92 грн.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , зареєстрована АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_3
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Позика», 04052, м.Київ, вул.Глибочицька, буд.17 літера Б, код ЄДРПОУ 39493634
Третя особа: Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія»
Суддя Рівненського
міського суду І.М.Ковальов