02 квітня 2026 року м. Київ
Справа № 760/31525/24
Провадження: № 22-ц/824/5627/2026
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого (судді-доповідача) Невідомої Т. О.,
суддів Верланова С. М., Нежури В. А.,
секретар Лаврук Ю. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Варицького Євгена Валентиновича в інтересах Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд»
на рішення Солом'янського районного суду м. Києва від 14 листопада 2025 року, ухвалене під головуванням судді Веріщінської І. В.,
у справі за позовом за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», третя особа: ОСОБА_2 про розірвання договору та стягнення коштів,
В грудні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду із вказаним позовом, мотивуючи його тим, що між ним та ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» 06 лютого 2020 року укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Крпеян Л. Р. Згідно з пунктом 1.1 зазначеного договору сторони зобов'язалися у майбутньому, в строк та на умовах, визначених договором, укласти основний договір купівлі-продажу квартири № 117 у житловому будинку № 003 (третій пусковий комплекс, перша черга будівництва) в об'єкті «Будівництво житлово-офісного комплексу з об'єктами торговельного та соціально-побутового призначення» за адресою: АДРЕСА_2 . Відповідно до пункту 1.2 договору основний договір сторони зобов'язалися укласти протягом 60 календарних місяців із дня державної реєстрації майбутнім продавцем права власності на майно за умови виконання майбутнім покупцем вимог пунктів 1.4 та 1.5 договору . Зі змісту пункту 2.2 договору вбачається, що на дату його укладення вартість майна становила 1 537 718,22 грн без ПДВ, виходячи з вартості 1 кв. м - 18 398,16 грн без ПДВ . Зазначає, що на виконання умов договору він, позивач, у повному обсязі та своєчасно сплатив на користь відповідача визначену договором вартість майна у сумі 1 537 718,22 грн, у зв'язку з чим його зобов'язання за договором виконано належним чином. Разом із тим, станом на момент звернення до суду будівництво об'єкта не завершено, будинок в експлуатацію не введено, а його зведення фактично призупинено. Зокрема, останній звіт щодо стану будівництва на офіційному сайті відповідача датований груднем 2021 року. Крім того, поштову адресу об'єкту не присвоєно, що свідчить про незавершеність будівництва . Водночас, пунктом 4.7 попереднього договору передбачено право майбутнього покупця до введення об'єкта будівництва в експлуатацію відмовитися від договору шляхом його розірвання з укладенням відповідного договору про розірвання. У такому випадку, договір вважається розірваним з моменту підписання договору про розірвання, а майбутній продавець зобов'язаний повернути покупцю сплачені кошти за вирахуванням штрафу у розмірі 5 % від внесеної суми. Зазначає, що інші положення договору не передбачають права майбутнього продавця відмовитися від укладення договору про розірвання у разі отримання відповідної вимоги від покупця. Керуючись зазначеними умовами договору, листом від 15 жовтня 2024 року він, позивач, повідомив відповідача про відмову від договору та запропонував направити уповноваженого представника для підписання договору про розірвання та його нотаріального посвідчення 29 жовтня 2024 року у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Лігуна А. І. . Незважаючи на належне отримання зазначеного повідомлення, представник відповідача у визначений час до нотаріуса не з'явився, у зв'язку з чим нотаріусом складено відповідне свідоцтво. При цьому, відповідач не повідомив про причини неявки та не запропонував альтернативних умов для укладення договору про розірвання . Надалі, ініційовано повторне звернення до відповідача з відповідною пропозицією, надіславши цінний лист з описом вкладення та рекомендований лист, якими повторно повідомлено про відмову від договору та запропоновано визначити дату, час і нотаріуса для укладення договору про розірвання. Водночас, відповідача попереджено про те, що ігнорування такого звернення буде розцінюватися як відмова від укладення договору про розірвання . Проте й ці звернення залишилися без реагування з боку відповідача. За таких обставин, вважає, що відповідач фактично порушує його право на відмову від попереднього договору в позасудовому порядку, передбачене пунктом 4.7 договору, у зв'язку з чим він змушений звернутися до суду з вимогою про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири та стягнення з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1 537 718 грн 22 коп.
Рішенням Солом'янського районного суду м. Києва від 14 листопада 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено.
Розірвано попередній договір купівлі-продажу квартири від 06.02.2020, укладений між ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , посвідчений ПН КМНО Крпеян Л.Р. та зареєстрований в реєстрі за № 220.
Стягнуто з ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 сплачені на виконання умов попереднього договору купівлі-продажу квартири від 06.02.2020 грошові кошти у сумі 1 537 718 грн 22 коп (один мільйон п'ятсот тридцять сім тисяч сімсот вісімдесят).
Стягнуто з ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 13 080 гривень 96 копійок.
Не погодившись із таким судовим рішенням, Варицький Є. В. в інтересах ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, рішення суду просив скасувати та ухвалити нове про відмову в позові.
На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначив про те, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири та стягнення з відповідача сплачених позивачем грошових коштів, оскільки не врахував правову природу попереднього договору та умови його виконання. Зокрема, зазначив, що попередній договір не передбачає права позивача на його одностороннє розірвання, а тому звернення до суду з такими вимогами фактично є спробою безпідставно припинити договірні відносини всупереч принципу обов'язковості договору. На переконання представника відповідача, позивачем не дотримано передбаченого договором порядку розірвання правочину та передчасно ініційовано судовий розгляд спору. Також, наголошував, що суд першої інстанції не встановив наявності істотного порушення відповідачем умов попереднього договору, яке відповідно до положень статті 651 ЦК України могло б бути підставою для його розірвання у судовому порядку. На думку представника відповідача, позивач не довів факту необґрунтованого ухилення компанії від укладення основного договору купівлі-продажу квартири, а також не надав належних доказів того, що будинку присвоєно поштову адресу, з якою умовами договору пов'язано початок перебігу строку для укладення основного договору. Крім того, звертав увагу на те, що сторони погодилися на укладення договору щодо майна, яке буде створене у майбутньому, при цьому попередній договір не містить визначеного строку введення об'єкта будівництва в експлуатацію, а тому саме по собі незавершення будівництва не свідчить про порушення відповідачем умов договору.
Ухвалами Київського апеляційного суду від 19 січня 2026 року відкрито апеляційне провадження у справі, справу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні.
У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Батрин М. В. в інтересах ОСОБА_1 заперечував проти доводів апеляційної скарги та вважав їх необґрунтованими, зазначив про те, що ОСОБА_1 належним чином виконав свої зобов'язання за попереднім договором, сплативши на користь відповідача грошові кошти у сумі 1 537 718 грн 22 коп., однак, відповідач протягом тривалого часу не виконав власні договірні зобов'язання, а саме, будівництво об'єкта не завершено, будинок в експлуатацію не введено, а фактичне виконання будівельних робіт припинено. Водночас, позивач неодноразово звертався до відповідача із пропозицією укласти договір про розірвання попереднього договору, направляв відповідні письмові повідомлення та запрошення для нотаріального оформлення такого розірвання, однак відповідач ухилився від участі у відповідних діях та залишив такі звернення без реагування. На переконання представника позивача, умовами попереднього договору прямо передбачено право майбутнього покупця відмовитися від договору до введення об'єкта будівництва в експлуатацію, а позивач дотримався визначеного договором порядку реалізації такого права. Враховуючи істотне та тривале невиконання відповідачем своїх зобов'язань, звернення до суду із вимогою про розірвання договору та повернення сплачених коштів було правомірним способом захисту порушеного права позивача
В судовому засіданні адвокат Михайлов А. Л. в інтересах ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» підтримав апеляційну скаргу з викладених у ній підстав та просив задовольнити.
Адвокат Батрин М. В. в інтересах ОСОБА_1 заперечував проти доводів апеляційної скарги та вважав її необґрунтованою.
Згідно з ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.
Як убачається з матеріалів справи та встановлено судом, 06 лютого 2020 року між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований у реєстрі за № 220 (т. 1, а. с. 16 - 19).
За умовами зазначеного договору сторони зобов'язувалися у майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 .
На виконання умов попереднього договору позивач сплатив на користь відповідача грошові кошти у загальному розмірі 1 537 718 грн 22 коп., що сторонами не заперечується (т. 1, а. с. 21).
Водночас, станом на момент звернення позивача до суду будівництво об'єкта не завершено, будинок в експлуатацію не введено, основний договір купівлі-продажу між сторонами укладено не було, а відповідач не надав доказів виконання взятих на себе зобов'язань щодо передачі позивачу об'єкта нерухомості (т. 1, а. с. 39 - 41).
З матеріалів справи також убачається, що ОСОБА_1 неодноразово звертався до відповідача із пропозиціями про розірвання попереднього договору та повернення сплачених коштів, направляв відповідні письмові повідомлення та запрошення для укладення договору про розірвання правочину у нотаріальній формі, однак відповідач на такі звернення належним чином не відреагував та від підписання відповідного договору ухилився (т. 1, а. с. 22 - 38).
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що відповідачем тривалий час не виконуються зобов'язання, взяті на себе за попереднім договором, що свідчить про істотне порушення умов правочину та позбавляє позивача того результату, на який він обґрунтовано розраховував при його укладенні.
Суд першої інстанції зазначив, що позивач належним чином виконав свій обов'язок щодо сплати вартості об'єкта нерухомості, натомість відповідач не забезпечив завершення будівництва та укладення основного договору купівлі-продажу у розумний строк, а також не вжив належних заходів для врегулювання правовідносин із позивачем.
З огляду на встановлені обставини та керуючись положеннями статей 525, 651, 635 ЦК України, суд дійшов висновку про наявність підстав для розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири та стягнення з відповідача на користь позивача грошових коштів, сплачених на виконання його умов.
Перевіряючи такі висновки суду в межах вимог та доводів апеляційної скарги, колегія суддів виходить з наступного.
Відповідно до положень ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до положень ст.ст. 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).
Частиною 1 ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно з ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі..
При цьому ст.ст. 12, 81 ЦПК України визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Як убачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, між ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 06 лютого 2020 року укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого сторони зобов'язалися у майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу квартири у визначеному договором об'єкті будівництва.
Станом на момент звернення до суду та розгляду справи встановлено, що будівництво об'єкта не завершено, будинок в експлуатацію не введено, а основний договір купівлі-продажу між сторонами не укладено.
Разом із тим, пунктом 4.7 попереднього договору прямо передбачено право майбутнього покупця до введення об'єкта будівництва в експлуатацію відмовитися від договору шляхом його розірвання з укладенням відповідного договору про розірвання. За таких умов договір вважається розірваним з моменту підписання сторонами відповідного договору.
Отже, укладаючи попередній договір, сторони погодили можливість припинення договірних відносин за ініціативою покупця до настання визначеної події, введення об'єкта будівництва в експлуатацію, що є проявом принципу свободи договору та обов'язковості погоджених сторонами умов.
Користуючись наданим договором правом, позивач звернувся до відповідача із повідомленням про відмову від договору шляхом його розірвання та вжив заходів для укладення відповідного договору про розірвання, зокрема, шляхом направлення письмових звернень та пропозицій щодо визначення дати, часу і місця його нотаріального посвідчення.
Водночас відповідач, отримавши такі звернення, не вчинив жодних дій, спрямованих на реалізацію передбаченого договором механізму розірвання, фактично проігнорувавши волевиявлення позивача та не запропонувавши жодних альтернативних умов для врегулювання відповідних правовідносин.
Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги про відсутність у позивача права на ініціювання розірвання договору, оскільки такі доводи ґрунтуються на формальному тлумаченні умов договору та не враховують його зміст у сукупності з принципами цивільного законодавства.
Сам по собі факт тих обставин, що пунктом 4.7 договору передбачено укладення сторонами договору про розірвання, не свідчить про відсутність у покупця права ініціювати припинення договірних відносин, а лише визначає спосіб документального оформлення такого припинення.
Інше тлумачення фактично надавало б відповідачу можливість безпідставно блокувати реалізацію права покупця шляхом ухилення від укладення договору про розірвання, що суперечить принципам добросовісності, розумності та справедливості.
Посилання представника відповідача на те, що він не ухиляється від укладення основного договору та вживає заходів для завершення будівництва, не спростовують встановлених обставин та не впливають на право позивача, передбачене договором, відмовитися від нього до введення об'єкта в експлуатацію.
Крім того, укладення попереднього договору саме по собі не створює для сторін обов'язку примусового укладення основного договору всупереч їх волі, а передбачає лише зобов'язання діяти добросовісно у напрямку його укладення або припинення договірних відносин у передбачений сторонами спосіб.
За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 06 лютого 2020 року, укладеного між ОСОБА_1 та ПрАТ «ХК «Київміськбуд», оскільки такі висновки відповідають як умовам самого договору, так і положенням цивільного законодавства.
Водночас, колегія суддів зазначає, що у зв'язку з розірванням попереднього договору у відповідача відпали правові підстави для подальшого утримання грошових коштів, сплачених позивачем на його виконання, у зв'язку з чим такі кошти підлягають поверненню.
За таких обставин суд першої інстанції дійшов обґрунтованого та законного висновку про стягнення з відповідача на користь позивача сплачених за договором грошових коштів.
При цьому, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для відрахування із суми, що підлягає поверненню позивачу, штрафу у розмірі 5 %, передбаченого умовами попереднього договору.
Відповідно до частини першої статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник зобов'язаний передати кредиторові у разі порушення ним зобов'язання.
Згідно з положеннями частини першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки.
Аналіз наведених норм права свідчить, що неустойка за своєю правовою природою є способом забезпечення виконання зобов'язання та водночас формою цивільно-правової відповідальності, яка застосовується виключно у випадку порушення зобов'язання.
Разом із тим, як установлено судом та підтверджується матеріалами справи, позивач реалізував передбачене пунктом 4.7 попереднього договору право на відмову від договору до введення об'єкта будівництва в експлуатацію, тобто діяв у межах погоджених сторонами умов договору, а не у спосіб, що свідчить про порушення зобов'язання.
За таких обставин підстави для застосування до позивача заходів цивільно-правової відповідальності у вигляді штрафу відсутні, оскільки відмова від договору в даному випадку є правомірною та прямо передбаченою сторонами, а не наслідком невиконання чи неналежного виконання зобов'язання.
Інше тлумачення умов договору фактично призвело б до встановлення відповідальності за реалізацію стороною свого договірного права, що суперечить засадам цивільного законодавства, зокрема, принципам справедливості, добросовісності та розумності.
Аналогічна правова позиція неодноразово висловлювалася Верховним Судом, який зазначав про недопустимість застосування неустойки у випадках правомірної відмови від зобов'язання або реалізації стороною передбаченого договором права на його припинення(див. постанови Верховного Суду від 11 листопада 2020 року у справі № 591/3176/17, від 21 квітня 2021 року № 552/6997/19, від 01 вересня 2021 року у справі № 552/3453/19, від 24 листопада 2021 року у справі № 191/2617/19).
З огляду на викладене, висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для відрахування штрафу у розмірі 5 % є законним та обґрунтованим.
Надаючи оцінку іншим доводам апеляційної скарги, колегія суддів зазначає таке.
Посилання представника відповідачана відсутність істотного порушення відповідачем умов попереднього договору як підстави для його розірвання є безпідставними, оскільки у даному випадку підставою припинення договірних правовідносин є не встановлення факту такого порушення у розумінні статті 651 ЦК України, а реалізація позивачем прямо передбаченого умовами договору права на відмову від нього до введення об'єкта будівництва в експлуатацію. Відтак, доводи апеляційної скарги в цій частині, спрямовані на доведення відсутності порушення зобов'язань з його боку, не впливають на правильність висновків суду першої інстанції, оскільки не спростовують наявності у позивача відповідного договірного права.
Не заслуговують на увагу й доводи апеляційної скарги щодо відсутності доказів присвоєння об'єкту будівництва поштової адреси та, як наслідок, ненастання строку для укладення основного договору. Зазначені обставини мають значення для оцінки належності виконання сторонами зобов'язань щодо укладення основного договору, однак, не впливають на право позивача, передбачене умовами попереднього договору, відмовитися від нього до введення об'єкта в експлуатацію. Отже, посилання представника відповідачана відсутність порушення зобов'язань є нерелевантними з правової точки зору до спірних правовідносин.
Доводи апеляційної скарги про передчасність звернення позивача до суду та недотримання порядку розірвання договору також не заслуговують на увагу суду, оскільки матеріалами справи підтверджується, що позивач неодноразово вживав заходів для реалізації передбаченого договором механізму розірвання, однак відповідач фактично ухилився від участі у таких діях.
За таких обставин, звернення до суду було обґрунтованим способом захисту порушеного права, що відповідає положенням статей 15, 16 ЦК України.
Посилання представника відповідачана необхідність дотримання принципу пропорційності та недопустимість втручання суду у договірні відносини сторін є безпідставними, оскільки у даному випадку таке втручання обумовлене саме необхідністю захисту порушеного права позивача, який був позбавлений можливості реалізувати передбачене договором право у позасудовому порядку.
Крім того, доводи про припинення попереднього договору у зв'язку із неукладенням основного договору не спростовують висновків суду першої інстанції, оскільки такі обставини не усувають обов'язку сторін належним чином врегулювати правові наслідки припинення договірних відносин, зокрема, щодо повернення отриманих грошових коштів.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.
Відповідно до частини третьої статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Перевіряючи законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду є законним і обґрунтованим, підстави для його скасуванні відсутні.
За таких обставин, апеляційну скаргу Варицького Є. В. в інтересах ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» слід залишити без задоволення, а рішення Солом'янського районного суду м. Києва від 14 листопада 2025 року без змін.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу Варицького Євгена Валентиновича в інтересах Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» залишити без задоволення.
Рішення Солом'янського районного суду м. Києва від 14 листопада 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції з підстав, визначених ч. 2 ст. 389 ЦПК України.
Повне судове рішення складено 07 квітня 2026 року.
Головуючий Т.О. Невідома
Судді С. М. Верланов
В. А. Нежура