вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"10" березня 2026 р. Справа№ 910/17121/23
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Тищенко А.І.
суддів: Михальської Ю.Б.
Мальченко А.О.
секретар судового засідання: Романенко К.О.,
за участю представників сторін: згідно протоколу судового засідання від 10.03.2026,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу Київської міської ради
на рішення Господарського суду міста Києва
від 29.10.2024 (повне судове рішення складено 19.11.2024)
у справі № 910/17121/23 (суддя Котков О.В.)
за позовом Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Техногруп Нью"
третя особа-1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Державний реєстратор Комунального підприємства "Центр правової допомоги та реєстрації" Мельник Дмитро Сергійович
третя особа-2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Метал-2000"
про усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішень про державну реєстрацію, визнання недійсними договорів, припинення права власності та знесення об'єкту самочинного будівництва,
Короткий зміст позовних вимог
У листопаді 2023 року Київська міська рада звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Техногруп Нью» про усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішень про державну реєстрацію, визнання недійсними договорів, припинення права власності та знесення об'єкту самочинного будівництва, у якій просить суд усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою орієнтовною площею 0,2975 га (кадастровий номер 8000000000:79:635:0007) шляхом:
- скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Центр правової допомоги та реєстрації» Мельника Дмитра Сергійовича про державну реєстрацію права власності від 12.06.2019 № 47321230 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права за Товариством з обмеженою відповідальністю «Техногруп Нью» на об'єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 1850624480000);
- визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна - 1/2 частини нежитлової будівлі (літера Д), загальною площею 32 кв.м., що розташована за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва, від 08.06.2017, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Нікітенко Ю.М. та зареєстровано у реєстрі за № 1015;
- визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна - 1/2 частини нежитлової будівлі (літера Д), загальною площею 32 кв.м., що розташована за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва, від 09.06.2017, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Нікітенко Ю.М. та зареєстровано у реєстрі за № 1024;
- припинення права власності на об'єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва, за Товариством з обмеженою відповідальністю «Техногруп нью»;
- зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Техногруп Нью» знести об'єкт самочинного будівництва: нежитлову будівлю (літера Д), загальною площею 32 кв.м. та повернути Київській міській раді земельну ділянку (кадастровий номер 8000000000:79:635:0007) площею 0,2975 га, що розташована за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва, з приведенням її у придатний для використання стан.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та його мотиви
Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.10.2024 у справі №910/17121/23 в позові відмовлено повністю.
Приймаючи рішення, суд першої інстанції дійшов до висновку про те, що позивачем не спростовано доводи відповідача про добросовісність набуття ним спірного нерухомого майна та не надано суду належних доказів щодо недобросовісності відповідача як останнього набувача нерухомого майна, у зв'язку з чим визнав необґрунтованими вимоги в частині скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Центр правової допомоги та реєстрації» Мельника Дмитра Сергійовича про державну реєстрацію права власності від 12.06.2019 № 47321230 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права за Товариством з обмеженою відповідальністю «Техногруп Нью» на об'єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 1850624480000), а також припинення права власності на об'єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва, за Товариством з обмеженою відповідальністю "Техногруп Нью".
З огляду на те, що судом не задоволено означені вище позовні вимоги Господарський суд міста Києва дійшов висновку про те, що позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 08.06.2017 року та від 09.06.2017, зобов'язання відповідача знести об'єкт самочинного будівництва: нежитлову будівлю (літера Д), загальною площею 32 кв.м. та повернути Київській міській раді земельну ділянку (кадастровий номер 8000000000:79:635:0007) площею 0,2975 га, що розташована за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва з приведенням її у придатний для використання стан, які є похідними, також задоволенню не підлягають.
Крім того, оскільки місцевим господарським судом встановлено необґрунтованість позовних вимог Київської міської ради, суд вказав на відсутність підстав для застосування позовної давності до заявлених позивачем вимог.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги, письмових пояснень та узагальнення їх доводів
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Київська міська рада звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, просить оскаржуване рішення скасувати, постановити нове, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення винесене з порушенням норм матеріального та процесуального права, а саме невірним застосуванням статей 328 Цивільного кодексу України, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав за нерухоме майно та їх обтяжень» та Земельного кодексу України.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги, позивач посилається, зокрема, на те, що виходячи з аналізу положень статей 12, 328, 330, 388, 658, 659 Цивільного кодексу України, неможливо зареєструвати право власності на об'єкт нерухомого майна, який знаходиться на земельній ділянці комунальної форми власності, не маючи, при цьому, документа, що підтверджує речове право на земельну ділянку.
При цьому, позивач зазначає, що ні відповідач, ні треті особи, ні інші фізичні чи юридичні особи не оформлювали належним чином права власності (користування) земельною ділянкою, на якій знаходиться спірний об'єкт нерухомого майна, і, яка, перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Києва і, разом з тим, не отримали у власність спірний об'єкт.
Отже, у випадку, якщо міська рада не виділяла земельну ділянку для будівництва спірної будівлі і якщо таке будівництво зроблено за рахунок зайняття земельної ділянки, яка належить територіальній громаді міста, міська рада має право на позов, бо захищає право власності територіальної громади міста на земельну ділянку (стаття 12, пункт "6" статті 80, частина перша та пункт "а" частини другої статті 83 ЗК країни). Самочинний характер будівництва є істотним порушенням будівельних норм і правил та суттєвим порушенням прав власника земельної ділянки (висновок Касаційного цивільного суду складі Верховного Суду у постанові від 14.02.2024 у справі № 523/8263/20).
Апелянт вказує, що особа, яка набуває майно, повинна перевіряти не лише правовий статус самої будівлі, а й правовий режим земельної ділянки, на якій вона розташована.
Таким чином, практика Верховного Суду щодо можливості покладатись на дані реєстру речових прав для перевірки добросовісності набувача майна не може бути застосована до ситуацій, коли існує розрив правовому регулюванні будівлі та земельної ділянки. Це обґрунтовується тим, що набувач перевіряє лише правовий статус будівлі, ігноруючи юридичні аспекти володіння чи користування земельною ділянкою, що суперечить вимогам закону про правову означеність у земельних відносинах.
Скаржник наголошує, що у справі № 910/17121/23 визначальним є факт існування самочинного будівництва на земельній ділянці, яка є об'єктом комунальної власності, а також обов'язок останнього власника забезпечити дотримання норм земельного та будівельного законодавства, а не встановлення критерію добросовісності відповідача щодо факту придбання цього майна.
У даному випадку презумпція добросовісності спростовується тим, що відповідач мав усвідомлювати, що його право на будівлю не дає автоматичного права на користування земельною ділянкою і ця земельна ділянка перебуває у власності органу місцевого самоврядування, а тому державна реєстрація права власності на спірну нежитлову будівлю на земельній ділянці комунальної форми власності є повністю незаконною та такою, що унеможливлює позивачу вільно розпоряджатись нею.
Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу та заперечень проти пояснень відповідача
У поданих 26.05.2025 через систему Електронний суд до суду апеляційної інстанції додаткових поясненнях відповідач просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги, наголошуючи на тому, що суд першої інстанції правильно надав оцінку спірним правовідносинам, дійшов до вірних висновків та цілком обґрунтовано застосував практику українських судів у контексті.
Як вбачається з матеріалів справи, третіми особами не було надано відзивів на апеляційну скаргу, що, в свою чергу, не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції, відповідно до частини 3 статті 263 Господарського процесуального кодексу України.
Явка представників у судове засідання
Представники третіх осіб в судове засідання 10.03.2026 не з'явились, про причини неявки суд не повідомили, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Доказом повідомлення третьої особи є довідка про доставку електронного документа до її електронного кабінету.
Крім того, в матеріалах справи містяться конверти з копіями ухвал суду апеляційної інстанції, зокрема, від 25.08.2025, 24.12.2025, 03.02.2026, 24.02.2026, які надсилались Товариству з обмеженою відповідальністю "Метал-2000" за адресою: вул. Миколи Ушакова, 10, кв. 164, 03179, м. Київ, причиною повернення зазначено "за закінченням терміну зберігання".
У разі, якщо ухвалу про вчинення відповідної процесуальної дії направлено судом за належною адресою, і повернуто підприємством зв'язку із посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про вчинення відповідної процесуальної дії. Сам лише факт неотримання скаржником кореспонденції, якою суд з додержанням вимог процесуального закону надсилав ухвалу для вчинення відповідних дій за належною адресою та яка повернулася в суд у зв'язку з її неотриманням адресатом, не може вважатися поважною причиною невиконання ухвали суду, оскільки зумовлений не об'єктивними причинами, а суб'єктивною поведінкою сторони щодо отримання кореспонденції, яка надходила на його адресу (постанова Верховного Суду від 25.06.2018 у справі № 904/9904/17).
Особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце розгляду судом справи у разі виконання останнім вимог частини першої статті 120 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідно до частини першої статті 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі: неявки в судове засідання учасника справи ( його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки (частина третя статті 202 Господарського процесуального кодексу України).
Застосовуючи згідно статті 3 Господарського процесуального кодексу України, статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» при розгляді справи частину 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, колегія суддів зазначає, що право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондується обов'язок добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (пункт 35 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії»(«Alimentaria Sanders S.A. v. Spain») від 07.07.1989).
Обов'язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінку сторін, предмет спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції (§ 66 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005р. у справі «Смірнова проти України»).
З огляду на викладене, оскільки неприбуття у судове засідання осіб, які були належним чином повідомлені про дату, час та місце судового засідання, не перешкоджає розгляду справи, явка представників учасників справи в судове засідання не була визнана обов'язковою, а також враховуючи те, що судочинство здійснюється, серед іншого, на засадах рівності та змагальності сторін і учасники судового провадження на власний розсуд користуються наданими ним процесуальними правами, зокрема, правом на участь у судовому засіданні, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представників третіх осіб.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
Як підтверджено матеріалами справи, Державним реєстратором Комунального підприємства «Центр правової допомоги та реєстрації» Мельником Дмитром Сергійовичем прийнято рішення від 12.06.2019 № 47321230 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким за Товариством з обмеженою відповідальністю "Техногруп Нью" зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна загальною площею 32,00 кв.м, а саме: нежитлову будівлю (літера Д), що розташована за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва.
Підставою для державної реєстрації права власності вищевказаного майна був договір купівлі-продажу, 1/2 частини нежитлової будівлі, серія та номер: 1015 та 1024, видані 08.06.2017 та 09.06.2017, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Києва Нікітенко Юлія Миколаївна.
Зазначений об'єкт нерухомого майна розташований на земельній ділянці площею 3,606 га (кадастровим номером 8000000000:79:635:0007) за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва.
Водночас позивач вказує, що жодних рішень щодо передачі земельної ділянки за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва, під будівництво ні ТОВ "Техногруп Нью", ні іншим юридичним чи фізичним особам у власність чи користування Київська міська рада не приймала.
Посилаючись на те, що рішення про передачу земельної ділянки за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва, під будівництво ані відповідачу, ані іншим юридичним особам у власність чи користування не приймалося, Київська міська рада звернулася до суду з вказаним позовом.
Заперечуючи проти позовних вимог, Товариство з обмеженою відповідальністю «Техногруп Нью» наголошує на тому, що (1) право власності на будівлю набуто товариством в порядку, передбаченому законодавством за відплатним правочином, тому ТОВ «Техногруп Нью» є добросовісним набувачем; (2) набувши право власності на об'єкт нерухомого майна у ТОВ «Техногруп Ойл» виникло право користування земельною ділянкою, на якій розташоване таке майно; (3) позивачем невірно обрано спосіб захисту порушеного права; (4) не може бути визнаний недійсним правочин після його повного або часткового виконання сторонами; (5) відповідач неодноразово звертався до Київської міської ради із заявами про надання земельної ділянки в оренду в порядку ст. 120 Земельного кодексу України. Крім того, ТОВ «Техногруп Нью» заявило про сплив строку позовної давності до заявлених позовних вимог.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови
Імперативними приписами статті 269 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені в апеляційній скарзі доводи та надані заперечення, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів дійшла до висновку щодо наявності підстав для задоволення апеляційної скарги, з таких підстав.
Спір у даній справі виник з огляду на відсутність згоди Київської міської ради щодо користування земельною ділянкою територіальної громади міста Києва, а дії ТОВ «Техногруп Нью» та третіх осіб свідчать про наміри незаконного заволодіння земельними ділянками позивача без наявності на те правових підстав.
Обґрунтовуючи позовні вимоги Київська міська рада зазначає, що державним реєстратором філії Комунального підприємства Київської обласної ради «Готово» міста Києва Чуйко Ганною Георгіївною прийнято рішення від 01.06.2017 № 35475985 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким за Товариством з обмеженою відповідальністю «Метал-2000» зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна загальною площею 32,00 кв.м, а саме: нежитлову будівлю (літера Д), що розташована за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва.
Підставою для державної реєстрації права власності вищевказаного майна був договір купівлі-продажу та акт приймання-передачі майна, серія та номер: б/н, виданий 01.08.2001, видавник: сторони.
В подальшому, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Нікітенко Юлією Миколаївною прийнято рішення від 08.06.2017 року № 35582080 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким за Товариством з обмеженою відповідальністю «Техногруп Нью» зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна загальною площею 32,00 кв.м., а саме: нежитлову будівлю (літера Д), що розташована за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва.
Підставою для державної реєстрації права власності вищевказаного майна був договір купівлі-продажу 1/2 частини нежитлової будівлі, серія та номер: НМЕ 094549, реєстровий номер 1015, виданий 08.06.2017, видавник: Нікітенко Ю.М., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу.
Надалі, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Нікітенко Юлією Миколаївною прийнято рішення від 09.06.2017 року № 35607567 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким за Товариством з обмеженою відповідальністю «Техногруп Нью» зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна загальною площею 32,00 кв.м., а саме: нежитлову будівлю (літера Д), що розташована за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва.
Підставою для державної реєстрації права власності вищевказаного майна був договір купівлі-продажу 1/2 частини нежитлової будівлі, серія та номер: НМЕ 094568, реєстровий номер 1024, виданий 09.06.2017, видавник: Нікітенко Ю.М., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу.
Як вказує позивач, зазначена реєстрація речових прав на нерухоме майно стосувалася об'єкта нерухомого майна з реєстраційним номером № 1263851480000, що розтаваний за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва. По зазначеному об'єкту нерухомого майна відбулось закриття розділу Державного реєстру прав у зв'язку із знищенням об'єкта речових прав.
Водночас, згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, на підставі рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Центр правової допомоги та реєстрації» Мельника Дмитра Сергійовича від 12.06.2019 № 47321230 за Товариством з обмеженою відповідальністю "Техногруп Нью" зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна загальною площею 32,00 кв.м, а саме: нежитлову будівлю (літера Д), що розташована за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва. Місцерозташування земельної ділянки: 8000000000:79:635:0007.
Підставою для державної реєстрації права власності вищевказаного майна був договір купівлі-продажу, 1/2 частини нежитлової будівлі, серія та номер: 1015 та 1024, видані 08.06.2017 та 09.06.2017, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Києва Нікітенко Юлія Миколаївна.
Як вказує позивач, у Департаменті земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) наявна інформація, що починаючи з 2019 року до кінця 2022 року до Київської міської ради надходили заяви дозвільного характеру ТОВ «Техногруп Нью» щодо видачі рішення Київської міської ради про надання земельної ділянки в оренду за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва.
Листами Департаменту земельних ресурсів документи дозвільного характеру ТОВ «Техногруп Нью» поверталися для доопрацювання у зв'язку із ненаданням інформації (документального обґрунтування) правомірності розташування об'єкту нерухомості та ненаданням підтверджуючих документів, передбачених законодавством. Вказані у листах зауваження ТОВ «Техногруп Нью» не усунуло та для подальшого розгляду порушеного питання не зверталося.
Згідно листа від 14.08.2023 № 073-2254 Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва документів, які б надавали право на виконання підготовчих/будівельних робіт Департамент не видавав, в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів за цією адресою не приймав.
За наведених обставин, Київська міська рада стверджує, що при прийняті спірного рішенням від 12.06.2019 № 47321230 про державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна загальною площею 32,00 кв.м (нежитлова будівля (літера Д) державним реєстратором Комунального підприємства «Центр правової допомоги та реєстрації» Мельником Дмитром Сергійовичем не зроблено перевірку щодо належності у ТОВ «Техногруп Нью» документа, який засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, у ТОВ «Техногруп Нью» чи у ТОВ «Метал-2000» такий документ відсутній.
Відтак Київська міська рада просить суд усунути перешкоди у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом:
- скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Центр правової допомоги та реєстрації» Мельника Дмитра Сергійовича про державну реєстрацію права власності від 12.06.2019 № 47321230 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права за Товариством з обмеженою відповідальністю «Техногруп Нью» на об'єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 1850624480000);
- визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна - 1/2 частини нежитлової будівлі (літера Д), загальною площею 32 кв.м., що розташована за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва, від 08.06.2017, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Нікітенко Ю.М. та зареєстровано у реєстрі за № 1015;
- визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна - 1/2 частини нежитлової будівлі (літера Д), загальною площею 32 кв.м., що розташована за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва, від 09.06.2017, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Нікітенко Ю.М. та зареєстровано у реєстрі за № 1024;
- припинення права власності на об'єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва, за Товариством з обмеженою відповідальністю «Техногруп Нью»;
- зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Техногруп Нью» знести об'єкт самочинного будівництва: нежитлову будівлю (літера Д), загальною площею 32 кв.м. та повернути Київській міській раді земельну ділянку (кадастровий номер 8000000000:79:635:0007) площею 0,2975 га, що розташована за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва, з приведенням її у придатний для використання стан.
Відповідно до частини 1 статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
Згідно із частиною 1 статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина 1 статті 317 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина 4 статті 373 ЦК України).
Особливості права власності на землю врегульовані Земельним кодексом України. Відповідно до статті 80 ЗК України суб'єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.
Згідно зі статтею 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. При цьому права володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою в повному обсязі можуть належати лише власникові земельної ділянки.
Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (частина 1 статті 375 ЦК України).
Стаття 375 ЦК України врегульовує право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.
Статтею 331 ЦК України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї норми право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.
Відповідно до частини 1 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
За висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеної у постанові від 17.12.2025 у справі №908/2388/21, виходячи зі змісту частини 1 статті 376 ЦК України об'єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.
Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку.
Мова може йти про самовільне зайняття земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до статті 211 ЗК України. Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування.
Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку.
Отже, якщо об'єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об'єктом самочинного будівництва.
У разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї.
Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою.
У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливість вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам.
У статті 90 ЗК України наведено детальний перелік прав власників земельних ділянок, зокрема, продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність; самостійно господарювати на землі; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди тощо. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.
Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами четвертою - шостою статті 376 ЦК України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов'язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.
Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об'єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб'єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що стаття 376 ЦК України розташована у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний з питаннями права власності на земельну ділянку.
Так, у постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці.
Особливістю об'єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини 2 статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Самочинне будівництво як майно має визначений правилами статті 376 ЦК України спеціальний правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов'язаних як із рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом.
За умови дотримання чіткого алгоритму дій, передбаченого у статті 376 ЦК України, претендувати на отримання самочинно збудованого майна у власність може як особа, яка його побудувала, так і власник земельної ділянки, на якій воно споруджено (п. 110 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).
Отже, самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.
У постанові від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84).
Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Реєстру.
До інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності. Самостійного значення для виникнення права власності факт державної реєстрації не має.
При цьому термін «визнання», який вживається в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та нормах статті 376 ЦК України, має різне змістовне значення. В контексті регулювання відносин, пов'язаних із самочинним будівництвом, термін «визнання» має чітко визначений зміст - визнання судом права власності на нерухоме майно, збудоване на земельній ділянці за тією чи іншою особою. Самою по собі реєстраційною дією передбачений статтею 376 ЦК України судовий порядок не може бути підмінений.
Системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, а державна реєстрація визначає лише момент, з якого право власності може виникнути за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
У постанові від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (пункт 123).
Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.
Повноцінне здійснення прав на нерухоме майно неможливе без державної реєстрації з огляду на те, що вона є завершальним етапом набуття повного обсягу речових прав. Однак сама по собі державна реєстрація речових прав не захищає учасників цивільних відносин від порушень права власності та інших речових прав.
Як слідує із змісту частини третьої статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво, не може звертатись за підтвердженням належного їй права власності або вимагати визнання належного їй права в іншому, позасудовому порядку.
Статтею 15 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
При цьому суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
Способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Частинами 3-5 статті 376 ЦК України, передбачено, що право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Визнання права власності в порядку частини 3 або 5 статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов'язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина 3 статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина 5 статті 376 ЦК України).
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
Як підтверджено матеріалами справи, Департамент земельних ресурсів звертався до Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) із запитом від 07.08.2023 №05703-10463 щодо надання інформації чи видавались, реєструвались документи, що дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та відповідні документи, що підтверджують готовність до експлуатації об?єкта будівництва Департаментом з питань державного архітектурного-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), а саме на нежитлову будівлю (літера Д), загальною площею 32 кв, м (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна - 1850624480000) та на нежитлову будівлю (літера «Г»), загальною площею 33.5 кв, м (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна - 1795691680000), що розташовані за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі м. Києва.
Листом Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 14.08.2023 №073-2254 повідомлено, що Департамент не видавав, не реєстрував документів, які б надавали право на виконання підготовчих/будівельних робіт та не приймав в експлуатацію закінчених будівництвом об?єктів за цією адресою (копія міститься в матеріалах справи).
Доказів протилежного відповідачем не надано.
Як вбачається з матеріалів справи, підставою для державної реєстрації права власності (рішення державного реєстратора філії Комунального підприємства Київської обласної ради «Готово» міста Києва Чуйко Ганною Георгіївною від 01.06.2017 № 35475985) за Товариство з обмеженою відповідальністю «Метал-2000» на об'єкт нерухомого майна загальною площею 32,00 кв.м, а саме: нежитлову будівлю (літера Д), що розташована за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва, був договір купівлі-продажу та акт приймання-передачі майна, серія та номер: б/н, виданий 01.08.2001, видавник: сторони. Однак, відповідно до пунктів 41, 42, 77, 78, 79 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (у редакції, яка діяла на час винесення реєстраційного запису 01.06.2017) серед документів, які повинні подаватись для такої реєстрації є, зокрема: документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об?єкта та документ, що підтверджує присвоєння об?єкту нерухомого майна адреси.
Разом з тим, у матеріалах справи відсутні, а відповідачем не було надано доказів відведення спірної земельної ділянки ні третій особі-2, ні відповідачу для будівництва на ній нежитлової будівлі, дозволів на виконання підготовчих/будівельних робіт на земельній ділянці компетентними виконавчими органами Київської міської ради також не видавалось, обставин введення спірного майна в експлуатацію судом не встановлено.
За вказаних обставин, колегія суддів дійшла до висновку про те, що спірна нежитлова будівля збудована без документів, які дають право виконувати будівельні роботи, й особа, яка здійснила самочинне будівництво, не є власником чи користувачем земельної ділянки, а отже, вона (будівля) є самочинно збудованим об'єктом, а тому у третьої особи не виникло та не могло виникнути права власності на неї та остання не мала права їх відчужити на користь відповідача.
З огляду на викладене, колегія суддів дійшла до висновку про те, що на земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:79:635:0007, площею 0,2975 га, розташована за адресою: вул. Антоновича, 180 у Печерському районі міста Києва, здійснено самочинне будівництво, яке порушує права власника такої земельної ділянки - Київської міської ради.
Законом встановлено, що власник земельної ділянки, права якого порушені, має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України).
Згідно із частиною 2 статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Відповідно до частини 2 статті 212 ЗК України приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
Негаторний позов пред'являється у випадках, коли власник має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне вчинення третьої особою перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном.
Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпоряджання річчю.
Предмет негаторного позову становить вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном.
Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення цих правомочностей. При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об'єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей.
Звернення з негаторним позовом спрямоване на відновлення суб'єкта речового права у попередньому стані. Вимоги за негаторним позовом полягають в усуненні порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом. Негаторний позов може бути пред'явлений впродовж всього строку тривання відповідного порушення (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц).
Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою.
Статтею 376 ЦК України регламентовано правовий режим самочинного будівництва. Частиною другою статті 212 ЗК України встановлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб'єктів, які створюють такі перешкоди.
Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов'язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду.
На об'єкт самочинного будівництва не виникає право власності як на нерухому річ (частина 2 статті 376 ЦК України особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього). Зміна правового режиму самочинного будівництва може бути здійснена виключно на підставі рішення суду в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України.
Частиною 4 статті 376 ЦК України встановлено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. Зазначена норма покладає обов'язок щодо знесення об'єкта самочинного будівництва на особу, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво. Такою є особа, яка має юридичні права на об'єкт самочинного будівництва. До визнання права власності на об'єкт самочинного будівництва судом в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України, статус об'єкта самочинного будівництва не змінюється.
За висновками Великої Плати Верховного Суду, викладеними у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).
Внаслідок укладення договорів купівлі-продажу від 08.06.2017 та 09.06.2017 у Товариства з обмеженою відповідальністю "Техногруп Нью" не виникло право власності на нерухому річ (право на нерухому річ не виникло і у Товариства з обмеженою відповідальністю "Метал-2000" як у особи, яка здійснила самочинне будівництво, і не може бути передане іншим особам), проте Товариство з обмеженою відповідальністю "Техногруп Нью" набуло права на об'єкт самочинного будівництва.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Техногруп Нью" користується земельною ділянкою без відповідних правових підстав, що є самовільним зайняттям земельної ділянки. На земельній ділянці розташовані об'єкти самочинного будівництва, які належать Товариству з обмеженою відповідальністю "Техногруп Нью" та зареєстровані за ним. Це створює перешкоди для власника земельної ділянки.
З урахуванням викладеного належним відповідачем у цій справі за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва є Товариство з обмеженою відповідальністю "Техногруп Нью", оскільки саме ця особи є останнім набувачем прав на об'єкт самочинного будівництва та чинить перешкоди в користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.
Слід зауважити, що процесуальний статус останнього набувача прав на об'єкт самочинного будівництва як відповідача надає такій особі можливість використовувати всі передбачені процесуальним законом засоби для захисту своїх прав та інтересів. Останній набувач не позбавлений можливості звернутися з вимогою про відшкодування збитків до особи, в якої придбав об'єкт самочинного будівництва.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об'єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.
Крім того, Київська міська рада не є стороною спірних договорів та не заявляє про свої права або інтереси щодо об'єктів купівлі-продажу. Внаслідок укладення відповідачами спірних договорів обсяг прав та обов'язків Міськради жодним чином не змінюється. Укладення оскаржуваних договорів не створило для позивача як дійсного власника земельної ділянки жодних правових наслідків. При цьому самі договори, на відміну від розташування на земельній ділянці самочинного будівництва, не створюють для позивача перешкоди в розпорядженні земельною ділянкою.
Отже, права та інтереси Міськради укладенням відповідачами спірних договорів не порушуються. Визнання цих договорів недійсними не приведе до відновлення порушених прав власника земельної ділянки, що є підставою для відмови в задоволенні відповідних позовних вимог про визнання договорів недійсними (подібні висновки викладені в пунктах 47, 48 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22, в пункті 8.38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18, від 17.12.2025 у справі №908/2388/21).
З огляду на викладене та встановлені судом апеляційної інстанції обставини справи щодо розміщення на спірній земельній ділянці самочинного будівництва, позовні вимоги в частині усунення перешкод власнику - Київській міській раді у користуванні і розпорядженні спірною земельною ділянкою шляхом припинення права власності на самочинно збудовану будівлю, а також зобов'язання відповідача знести об'єкт самочинного будівництва та повернути Київській міській раді земельну ділянку (кадастровий номер 8000000000:79:635:0007) з приведенням її у придатний для використання стан, є обґрунтованими та підлягають задоволенню. Решта позовних вимог задоволенню не підлягає.
Водночас відповідачем у справі заявлено про застосування строків позовної давності.
Можливість судового захисту суб'єктивного права особи в разі його порушення, визнання або оспорювання, серед іншого, обумовлена строком, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу - позовною давністю (стаття 256 Цивільного кодексу України).
Відповідно до статті 257 Цивільного кодексу України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Відповідно до частин 3, 4 статті 267 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
Водночас, за висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 20.06.2023 у справі № 554/10517/16-ц (п.7.34.), приписи про застосування позовної давності поширюються, зокрема, на позови про витребування майна з чужого незаконного володіння (віндикаційний позов). Натомість негаторний позов може бути пред'явлений позивачем упродовж усього часу, поки існує відповідне правопорушення.
У постанові від 09.08.2023 у справі № 922/1832/19 Верховний Суд також зазначив, що на негаторний позов не поширюються вимоги щодо позовної давності, оскільки з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення (п. 4.31.).
З огляду на викладене, вимога відповідача про застосування строку позовної давності в даних відносинах задоволенню не підлягає, а порушене право позивача підлягає захисту.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
З огляду на викладене, апеляційний господарський суд не погоджується із висновками місцевого суду щодо відмови у задоволенні позову у повному обсязі, оскаржуване рішення вважає таким, що підлягає скасуванню.
Згідно зі ст. 17 Закону України "Про виконання рішень і застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, як джерело права.
За змістом рішення Європейського суду з прав людини у справі "Кузнєцов та інші проти Російської Федерації" зазначено, що одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті, вмотивоване рішення дає можливість стороні апелювати проти нього, нарівні з можливістю перегляду рішення судом апеляційної інстанції.
Така позиція є усталеною практикою Європейського суду з прав людини (справи "Серявін та інші проти України", "Проніна проти України") і з неї випливає, що ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Так, у своїх рішеннях Європейський суд з прав людини зазначає, що хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов'язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen v. Finland), № 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року).
Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії" (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).
Відповідно до статей 73, 74, 77 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до частини 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
За таких обставин, Північний апеляційний господарський суд приходить до висновку, що суд першої інстанції неповно з'ясував обставини, що мають значення для справи, неправильно застосував норми матеріального права, а тому рішення суду підлягає скасуванню, з прийняттям нового рішення про задоволення позову в частині. Апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Враховуючи вищевикладене та керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 2 частини 1 статті 275, статтями 2767, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 29.10.2024 у справі №910/17121/23 задовольнити частково.
Рішення Господарського суду міста Києва від 29.10.2024 у справі №910/17121/23 скасувати.
Прийняти нове рішення.
Позовні вимоги задовольнити частково.
Усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою орієнтовною площею 0,2975га (кадастровий номер 8000000000:79:635:0007) шляхом припинення права власності на об'єкт нерухомого майна нежитлову будівлю (літера Д), загальною площею 32 кв.м. що знаходиться за адресою: вул. Антоновича, буд 180 у Печерському районі м. Києва за Товариством з обмеженою відповідальністю "Техногруп Нью".
Видати наказ.
Усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Техногруп Нью" знести об'єкт самочинного будівництва: нежитлову будівлю (літера Д), загальною площею 32 кв.м. та повернути Київській міській раді земельну ділянку (кадастровий номер 8000000000:79:635:0007) площею 0,2975 га, що розташована за адресою: вул. Антоновича, буд. 180 у Печерському районі м. Києва з приведенням її у придатний для використання стан.
Видати наказ.
В іншій частині позову відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Техногруп Нью" (04052, м.Київ, вул. Глибочицька, 17, код ЄДРПОУ 37242689) на користь Київської міської ради (01044, м.Київ, вул.Хрещатик, 36, код ЄДРПОУ 22883141) витрати по сплаті судового збору за подання позову у розмірі 5 368, 00 грн, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 8052 грн.
Видати наказ.
Видачу наказів доручити Господарському суду міста Києва.
Матеріали справи № 910/17121/23 повернути до Господарського суду міста Києва.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена відповідно до ст.ст. 287, 288 Господарського процесуального кодексу
Повний текст складено: 08.04.2026, після повернення суддів Тищенко А.І. та Михальської Ю.Б. з відрядження.
Головуючий суддя А.І. Тищенко
Судді Ю.Б. Михальська
А.О. Мальченко