31 березня 2026 року м. Харків Справа № 922/3141/25
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Демідова П.В., суддя Мартюхіна Н.О.,
за участі секретаря судового засідання Борсук В.Б.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської міської ради (вх.№369Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 12.01.2026 (рішення ухвалено суддею Юрченко В.С. в приміщенні Господарського суду Харківської області 12.01.2026 о 15:59 год, повне рішення складено 02.02.2026) у справі №922/3141/25
за позовом Харківської міської ради (Україна, 61007, місто Харків, майдан Конституції, будинок 7, код ЄДРПОУ 040859243),
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Артсіті» (України, 61035, місто Харків, вулиця Клочковська, будинок 59, код ЄДРПОУ 36032807),
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: ТОВ «Фірма «Технік-Центр» (Україна, 61022, Харківська область, місто Харків, вулиця Клочківська, будинок 59, код ЄДРПОУ 24124528)
про стягнення коштів,-
Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до ТОВ «Артсіті» про стягнення за період з 07.02.2020 по 28.02.2022 безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 9140825,27 грн.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 12.01.2026 у справі №922/3141/25 в позові відмовлено повністю.
Харківська міська рада звернулася з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального права, просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 12.01.2026 у справі №922/3141/25 за позовом Харківської міської ради до ТОВ «Артсіті», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ТОВ «Фірма «Технік-Центр» про стягнення коштів, ухвалити постанову, якою позовні вимоги Харківської міської ради до ТОВ «Артсіті» про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 9140825,27 грн за використання земельної ділянки по вул. Клочківській, 59 у м. Харкові з кадастровим номером 6310136300:02:003:0015 за період з 07.02.2020 по 28.02.2022 задовольнити повністю, судові витрати покласти на відповідача.
В обґрунтування апеляційної скарги позивач зазначає, що відмовляючи у задоволенні позовних вимог та здійснюючи правову оцінку доказів суд першої інстанції виходив з того, що до ТОВ «Артсіті» перейшло право оренди на підставі договору оренди від 26.08.2025, проте право оренди спірної земельної ділянки не могло перейти до відповідача, оскільки не було зареєстровано за попередніми власниками нерухомого майна (ТОВ «Компанія «Арт-Інвест» та АТ «МегаБанк»). Відповідач не довів, а судом не встановлено, що на час набуття ним у власність нежитлових будівель по вул. Клочківській, 59 у м. Харкові у попереднього власника не було зареєстровано право оренди. В свою чергу за відсутності у попереднього власника належним чином оформлених прав користування земельною ділянкою, на якій розміщено нерухоме майно, положення ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 ЦК України в частині переходу прав на земельну ділянку до нового власника в тому ж обсязі застосуванню не підлягають. Також, позивач просив врахувати висновки Верховного Суду, викладені у постановах у справах №913/169/18 від 28.02.2020, №922/3797/21 від 15.02.2023, №916/2595/22 від 10.07.2024, №910/5201/19 від 20.07.2022, 173/1744/19 від 22.09.2021, №161/5823/23 від 17.07.2024, №913/224/18 від 15.02.2023.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 06.03.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської міської ради (вх.№369Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 12.01.2026 у справі №922/3141/25; повідомлено учасників справи, що розгляд апеляційної скарги відбудеться 31.03.2026.
31.03.2026 від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення - без змін.
У судовому засіданні представник позивача підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги.
Представник відповідача проти апеляційної скарги заперечував.
Інші учасники справи у судове засідання не з'явились.
Дослідивши матеріали справи, перевіривши в межах доводів та вимог апеляційної скарги законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.
Звертаючись з позовом Харківська міська рада зазначає, що нею на підставі ч. 2 ст. 83 Земельного кодексу України проведено комплекс перевірочних заходів з питань використання та охорони земель територіальної громади міста Харкова, додержання вимог земельного законодавства щодо земельної ділянки по вул. Клочківській, 59 у м. Харкові.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 23.07.2025 № 4365200628 право власності на нежитлові будівлі за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 59, зареєстровано на:
1) нежитлову будівлю літ. «Е-1» загальною площею 561,5 кв.м: з 22.10.2008 по 16.03.2010 за ТОВ «Фірма «Технік-Центр» на підставі договору купівлі-продажу № 3164 від 20.10.2008; з 16.03.2010 по 06.02.2020 за ТОВ «Компанія «Арт-Інвест» на підставі договору купівлі-продажу від 02.03.2010 № 317; з 07.02.2020 по 07.02.2020 за АТ «МЕГАБАНК» на підставі іпотечного договору від 06.11.2013 № ГД-16/13-ГД-17/13-3-1, договору № 1 про внесення змін від 27.05.2016; договору № 2 про внесення змін від 02.12.2016; договору № 3 про внесення змін від 06.12.2017; договору № 4 про внесення змін від 01.10.2019; з 07.02.2020 по теперішній час за ТОВ «Артсіті» на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 07.02.2020 № 598 посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Сергієнко Н.В.; акта приймання-передачі від 07.02.2020 № б/н укладеного між АТ «МегаБанк» та ТОВ «Артсіті»;
2) нежитлову будівлю літ. «Ж-2» загальною площею 369,6 кв.м: з 27.05.2005 по 30.10.2006 за ТОВ «Фірма «Технік-Центр» на підставі договору купівлі-продажу № 3167 від 20.10.2008; з 16.03.2010 по 06.02.2020 за ТОВ «Компанія «Арт-Інвест» на підставі договору купівлі-продажу від 02.03.2010 № 314; з 07.02.2020 по 07.02.2020 за АТ «МегаБанк» на підставі іпотечного договору від 06.11.2013 № ГД-16/13-ГД-17/13-3-1; договору № 1 про внесення змін від 27.05.2016 № 2154; договору № 2 про внесення змін від 02.12.2016; договору № 3 про внесення змін від 06.12.2017; договору № 4 про внесення змін від 01.10.2019; з 07.02.2020 по теперішній час за ТОВ «Артсіті» на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 07.02.2020 № 598 посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Сергієнко Н.В.; акта приймання-передачі від 07.02.2020 № б/н укладеного між АТ «МегаБанк» та ТОВ «Артсіті».
За результатами проведеного обстеження встановлено, що на земельній ділянці (кадастровий номер 6310136300:02:003:0015) площею 0,6972 га 4 за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 59 розташовані нежитлові будівлі літ. «Е-1», літ. «Ж-2», право власності на які на теперішній час зареєстроване за ТОВ «Артсіті».
Позивач зазначає, що 26.08.2005 між Харківською міською радою та ТОВ «Фірма «Технік-Центр» укладено договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті Україні по земельним ресурсах», книга №4 від 26.08.2005 за № 04056710023, відповідно до умов якого ТОВ «Фірма «Технік-Центр» передано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,0,9588 га по вул. Клочківській, 59 у м. Харкові (кадастровий номер 6310136300:02:003:0015).
Проте, Харківська міська рада вважає, що документальна заміна сторони за договором оренди землі від 26.08.2005 не відбувалася, та право оренди за ТОВ «Компанія «Арт-Інвест» та АТ «МегаБанк» (попередніми власниками нежитлових приміщень) у відповідності до статей 125, 126 Земельного кодексу України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зареєстровано не було. Тому, на думку позивача, право користування спірною земельною ділянкою за вказаним договором не перейшло.
Отже, за позицією позивача, ТОВ «Артсіті» з дати набуття прав власності на нежитлові будівлі - 07.02.2020 та по теперішній час використовує земельну ділянку з кадастровим номером 6310136300:02:003:0015 загальною площею 0,6972 га по вул. Клочківській, 59 у м. Харкові, без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст. 125, 126 Земельного кодексу України. За розрахунком позивача, сума безпідставно збережених коштів за період з 07.02.2020 по 28.02.2022 становить 9140825,27 грн, яку позивач просить стягнути з відповідача.
Заперечуючи проти позову відповідач зазначає, що до набуття ТОВ «Артсіті» права власності на нежитлові будівлі, 26.08.2005 між позивачем та ТОВ «Фірма «Технік-Центр» було укладено договір оренди землі для будівництва та подальшої експлуатації комплексу з передпродажної підготовки та сервісного обслуговування автомобілів. Строк будівництва - до 01.11.2006, експлуатації - до 01.04.2030. Після державної реєстрації права власності на нежитлові будівлі ТОВ «Артсіті» дізналося про те, що земельна ділянка, на якій знаходилися нежитлові будівлі не була прийнята Харківською міською радою, як орендодавцем, від колишнього її орендаря ТОВ «Фірма «Технік-Центр». Листами від 02.09.2020 та 01.12.2021 відповідач звертався до Харківської міської ради з проханням внести зміни до діючого договору оренди щодо зміни орендаря у зв'язку із набуттям права власності на нежитлові приміщення, проте відповіді не отримав. На думку відповідача, стягнення грошових коштів за фактичне землекористування та одночасне ухилення позивача від укладання договору оренди порушує баланс інтересів сторін, оскільки фактично на ТОВ «Артсіті» покладаються юридичні обов'язки без надання товариству відповідних прав землекористувача.
Водночас, враховуючи набуття ТОВ «Артсіті» у власність нежитлових будівель, а також не укладання позивачем з ТОВ «Артсіті» договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:02:003:0015, площею 0,6972 га, з урахуванням розуміння підприємством необхідності поповнення місцевого бюджету із внесення плати за використання земельної ділянки її фактичним користувачем, між ТОВ «Артсіті» та ТОВ «Фірма «Технік-Центр» 07.02.2020 укладено договір про компенсацію витрат, пов'язаних зі сплатою орендної плати за землю, предметом якого є, зокрема, компенсація ТОВ «Артсіті» за договором оренди землі від 26.08.2005 витрат за сплату ТОВ «Фірма «Технік-Центр» орендної плати за даним договором оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:02:003:0015, площею 0,6972 га, по вул. Клочківській,59, в м. Харків.
Відповідач зазначає, що ТОВ «Фірма «Технік-Центр» сплачено, а позивачем було прийнято орендну плату за оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:02:003:0015, площею 0,6972 га, по вул. Клочківській,59, в м. Харкові: у 2019 - задекларовано та сплачено в сумі 828953,59 гривень; у 2020 - задекларовано та сплачено в сумі 828953,59 гривень; у 2021 - задекларовано та сплачено в сумі 828953,59 гривень; у 2022 - задекларовано та сплачено з урахуванням уточнень в сумі 151974,82 гривень. Проте, сплачена ТОВ «Фірма «Технік-Центр» орендна плата та обставини відсутності заборгованості з орендної плати за спірну земельну ділянку не були враховані позивачем при формуванні позовних вимог в даній справі. При цьому, відбувається подвійне нарахування позивачем орендної плати. Тому, відповідач зазначає, що позивачем не вірно розрахована сума до стягнення в порядку статті 1212 ЦК України.
Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції зазначив, що в силу положень ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України, частин 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України, ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» в даному випадку має місце автоматичне набуття права оренди земельної ділянки за адресою: м. Харків, вулиця Клочківська, 59, з кадастровим номером 6310136300:02:003:0015, загальною площею 0,6972 га за договором оренди від 28.06.2005, по-перше, від ТОВ «Фірма «Технік-Центр» до ТОВ «Компанія «Арт-Інвест», по-друге, від ТОВ «Компанія «Арт-Інвест» до АТ «МегаБанк», і по-третє від АТ «МегаБанк» до ТОВ «Артсіті» , при цьому зазначений договір припинився в частині оренди земельної ділянки її попереднім орендарем - з 16.03.2010 для ТОВ «Фірма «Технік-Центр», з 07.02.2020 для ТОВ «Компанія «Арт-Інвест» та АТ «МегаБанк». Тобто, при набутті ТОВ «Артсіті» права власності на нерухоме майно, право користування земельною ділянкою під цим майном у попередніх її власників (ТОВ «Фірма «Технік-Центр», ТОВ «Компанія «Арт-Інвест», АТ «МегаБанк») припинилось автоматично, в силу закону, без необхідності додаткового оформлення факту припинення такого права будь-якими актами чи документами; договір оренди землі від 26.08.2005 у цьому випадку не припиняється, а має місце заміна сторони (орендаря) у зобов'язанні. Місцевим господарським судом встановлено, що відповідач, по-перше, виявляв цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку, на якій розташовані належні йому на праві власності об'єкти нерухомості шляхом скерування відповідних звернень до позивача, та, по-друге, виконував встановлений статтею 206 ЗК України обов'язок зі сплати орендної плати за таке використання через оформлення 07.02.2020 договору про компенсацію витрат, пов'язаних зі сплатою орендної плати за землю, предметом якого є компенсація ТОВ «Артсіті» орендної плати ТОВ «Фірма «Технік-Центр» за договором оренди від 26.08.2005. На даний час, відповідач, в наслідок автоматичної заміни орендаря в силу статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України, із достатньою правовою підставою користується земельною ділянкою за адресою: м. Харків, вулиця Клочківська, 59. Тому, єдиним та належним способом захисту прав у спірних правовідносинах є позовна вимога про стягнення з відповідача орендної плати по договору оренди від 26.08.2005. Між тим, така позовна вимога в межах даної справи позивачем не заявлена.
Надаючи правову кваліфікацію обставинам справи, колегія суддів зазначає таке.
Відповідно до ст. 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Згідно зі ст. 46 ГПК України сторони користуються рівними процесуальними правами. Крім прав та обов'язків, визначених у статті 42 цього Кодексу: 1) позивач вправі відмовитися від позову (всіх або частини позовних вимог), відповідач має право визнати позов (всі або частину позовних вимог) - на будь-якій стадії судового процесу; 2) позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог - до закінчення підготовчого засідання або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження; 3) відповідач має право подати зустрічний позов у строки, встановлені цим Кодексом.
Статтею 162 ГПК України передбачено, що у позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування. Позовна заява повинна містити, зокрема, зазначення ціни позову, якщо позов підлягає грошовій оцінці; обґрунтований розрахунок сум, що стягуються чи оспорюються; зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні; якщо позов подано до кількох відповідачів - зміст позовних вимог щодо кожного з них; виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини; правові підстави позову;
Позовна заява обов'язково повинна містити предмет позову та підстави позову. Під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.
Слід зазначити, що правові підстави позову - це зазначена у позовній заяві нормативно-правова кваліфікація обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги. Підставу позову становлять фактична й правова підстава.
Фактична підстава позову - це юридичні факти, на яких ґрунтуються позовні вимоги позивача до відповідача. Правова підстава позову - це посилання в позовній заяві на закони та інші нормативно-правові акти, на яких ґрунтується позовна вимога позивача.
Таким чином, особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред'явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. Водночас, у господарському судочинстві діє принцип диспозитивності, який покладає на суд обов'язок вирішувати лише ті питання, про вирішення яких його просять сторони у справі (учасники спірних правовідносин), та позбавляє можливості ініціювати судове провадження. Тому суд вирішує спір у межах заявлених позивачем вимог, а саме, виходячи зі змісту заявлених вимог та обставин, якими їх обґрунтовує позивач.
Тож, попри обов'язок суду вирішити наявний між сторонами спір з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів відповідних осіб, предмет та підстави позову визначаються та можуть в установленому порядку змінюватися тільки позивачем, тоді як суд позбавлений права на відповідну процесуальну ініціативу (подібні висновки, викладені в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.03.2019 у справі №908/1165/17, від 06.11.2019 у справі № 909/51/19, від 25.03.2020 у справі №5023/1123/12, від 16.09.2021 у справі №922/3059/16).
Предметом позову у справі є стягнення з ТОВ «Артсіті» за період з 07.02.2020 по 28.02.2022 безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 9140825,27 грн, визначеної на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку від 19.11.2020 та Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі, затвердженого рішенням Харківської міської ради №41/08 від 27.02.2008.
Положення глави 83 ЦК України визначають загальні підстави для виникнення зобов'язання у зв'язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави.
Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №436500628 від 23.07.2025 право власності зареєстровано на:
1) нежитлову будівлю літ. «Е-1» загальною площею 561,5 кв.м: з 22.10.2008 до 16.03.2010 за ТОВ «Фірма «Технік-Центр» на підставі договору купівлі-продажу № 3164 від 20.10.2008; з 16.03.2010 до 07.02.2020 за ТОВ «Компанія «Арт-Інвест» на підставі договору купівлі-продажу від 02.03.2010 № 317; з 07.02.2020 по 07.02.2020 за АТ «МегаБанк» на підставі іпотечного договору від 06.11.2013 № ГД-16/13-ГД-17/13-з-1, договору № 1 про внесення змін від 27.05.2016; договору № 2 про внесення змін від 02.12.2016; договору № 3 про внесення змін від 06.12.2017; договору № 4 про внесення змін від 01.10.2019; з 07.02.2020 по теперішній час за ТОВ «Артсіті» на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 07.02.2020 № 598 та акта приймання-передачі від 07.02.2020 № б/н укладеного між АТ «МЕГАБАНК» та ТОВ «Артсіті»;
2) нежитлову будівлю літ. «Ж-2» загальною площею 369,6 кв.м: з 27.05.2005 по 30.10.2006 за ТОВ «Фірма «Технік-Центр» на підставі договору купівлі-продажу № 3167 від 20.10.2008; з 16.03.2010 до 07.02.2020 за ТОВ «Компанія «Арт-Інвест» на підставі договору купівлі-продажу від 02.03.2010 № 314; з 07.02.2020 по 07.02.2020 за АТ «МЕГАБАНК» на підставі іпотечного договору від 06.11.2013 № ГД-16/13-ГД-17/13-з-1; договору № 1 про внесення змін від 27.05.2016; договору № 2 про внесення змін від 02.12.2016; договору № 3 про внесення змін від 06.12.2017; договору № 4 про внесення змін від 01.10.2019; з 07.02.2020 по теперішній час за ТОВ «Артсіті» на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 07.02.2020 № 598 та акта приймання-передачі від 07.02.2020 № б/н укладеного між АТ «МегаБанк» та ТОВ «Артсіті».
Згідно з актом обстеження земельної ділянки від 23.07.2025 на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:02:003:0015 площею 0,6972 га за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 59 розташовані нежитлові будівлі: літ. «Е-1», літ «Ж-2», право власності на які, на теперішній час, зареєстровано за ТОВ «Артсіті».
З витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-0006153972020 від 10.12.2020 вбачається, що 10.10.2005 проведено державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:02:003:0015 площею 0,6972 га за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 59, власник земельної ділянки - Харківська міська рада; орендар - ТОВ «Фірма «Технік-Центр».
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №448331153 від 20.10.2025, 28.12.2020 проведено державну реєстрацію іншого речового права: право оренди земельної ділянки (номер запису 40008282). Для державної реєстрації були надані: договір оренди землі, серія та номер: б/н, виданий 26.08.2005, видавник: Харківська міська рада / ТОВ «Фірма «Технік-Центр». Дата укладання договору (після 2013р)/дата державної реєстрації (до 2013р): 26.08.2005, строк: 24р., 7 міс., 6 дн., дата закінчення дії: 01.04.2030. Орендодавцем за договором оренди є Харківська міська рада, орендарем - ТОВ «Фірма «Технік-Центр».
В матеріалах справи міститься договір оренди землі від 26.08.2005, укладений між Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Фірма «Технік-Центр» (орендар), відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться місті Харків, вулиця Клочківська, 59 (п. 1 договору). В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,6972 га. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, які належать орендарю на праві колективної власності, а також інші об'єкти інфраструктури (пункти 2, 3 договору). Договір укладено строком: на період будівництва - до 01.11.2006, на період експлуатації - до 01.04.2030 (п. 8 договору). Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду (п. 21 договору). Відповідно до пп. «ї» п. 31 договору неповернення земельної ділянки в зазначений термін не звільняє орендаря від плати за фактичне користування земельної ділянкою. Плата за землю у цьому випадку вноситься у розмірах, визначених цим договором.
За приписами статей 2, 3 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них.
Земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. Земельні відносини, що виникають при використанні надр, лісів, вод, а також рослинного і тваринного світу, атмосферного повітря, регулюються цим Кодексом, нормативно-правовими актами про надра, ліси, води, рослинний і тваринний світ, атмосферне повітря, якщо вони не суперечать цьому Кодексу.
Питання переходу права на земельну ділянку у разі переходу права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, врегульовано, зокрема, статтею 120 Земельного кодексу України, згідно з частинами першою та другою якої у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Згідно з положеннями статті 141 Земельного кодексу України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
За приписами частини третьої статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні.
Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно. Ця правова позиція є усталеною та викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 20.06.2018 у справі № 913/661/17, від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.
Подібна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні, викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 05.09.2018 у справі №904/9027/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 29.11.2018 у справі №915/1416/17, від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17 від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.
Враховуючи викладене, після відчуження об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки. Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 29.08.2018 у справі № 920/675/17, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19, від 18.02.2020 у справі № 907/132/19.
Тобто у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.
Враховуючи положення ст. 7 Закону України «Про оренду землі», ст. 120 Земельного кодексу України кожний з набувачів об'єкту нерухомості, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:02:003:0015 площею 0,6972 га за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 59, набував права і обов'язки орендаря земельної ділянки на підставі договору від 26.08.2005 (ТОВ «Фірма «Технік-Центр», ТОВ «Компанія «Арт-Інвест», АТ «МегаБанк», ТОВ «Артсіті» ).
Отже, з урахуванням набуття права власності на об'єкти нерухомого майна, які розміщені на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:02:003:0015, до ТОВ «Артсіті» перейшло право оренди на вказану земельну ділянку на тих самих умовах, яке раніше належало ТОВ «Фірма «Технік-Центр» на підставі договору оренди від 26.08.2005.
Позивач не заперечує обставин користування земельною ділянкою ТОВ «Фірма «Технік-Центр» на підставі договору оренди, проте зазначає, що право оренди не перейшло до ТОВ «Артсіті», оскільки не було зареєстровано за попередніми власниками такого нерухомого майна ТОВ «Компанія «Арт-Інвест», АТ «МегаБанк».
Проте, колегія суддів вважає такі доводи необгрунтованими, з огляду на таке.
Згідно зі статтею 18 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на час укладання договору) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Відповідно до статті 20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
На час укладання договору оренди землі від 26.08.2005 діяло два нормативних акти, відповідно до яких і проводилась державна реєстрація договорів оренди землі, а саме: Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.19998 № 2073, який втратив чинність 05.08.2011, та Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Держкомзему України від 02.07.2003 № 174 (Тимчасовий порядок), який втратив чинність 20.08.2012.
Відповідно до розділу 4 Тимчасового порядку, державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації. У книзі реєстрації реєструються: державні акти на право власності на земельну ділянку; державні акти на право постійного користування земельною ділянкою; договори оренди землі.
Книга записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі є частиною Державного реєстру земель. Реєстратори державного реєстру земель - структурні підрозділи Центру ДЗК, які мають доступ та вносять відомості до бази даних АС ДЗК (Автоматизовані системи Державного земельного кадастру), ведуть Поземну книгу, здійснюють видачу та реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суборенди) землі, а також ведуть книги реєстрації (п. 1.2. Тимчасового порядку).
Договір оренди землі від 26.08.2005 зареєстровано у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельним ресурсах» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 26.08.2005 за №040567100023.
Частиною третьою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації.
Статтею 204 ЦК України закріплено презумпцію правомірності правочину.
Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто, таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права і обов'язки, доки ця презумпція не буде спростована.
Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов'язки підлягають виконанню.
Отже, враховуючи, що договір оренди землі був укладений у 2005 році і зареєстрований у відповідності до вимог діючих на той час нормативних актів, тому цей договір створив правові наслідки у вигляді виникнення легітимного права оренди строком до 01.04.2030.
Крім того, обставини відсутності реєстрації права оренди у державному реєстрі прав на нерухоме майно за попередніми власниками нерухомого майна не можуть припинити договір оренди 2005 року і не свідчать про відсутність у відповідача прав і обов'язків орендаря.
Так, загальні положення про підстави припинення зобов'язання закріплені у статтях 599 - 609 Цивільного кодексу України.
Крім того, ст. 31 Закону України «Про оренду землі», встановлені підстави припинення договору оренди землі, зокрема: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; припинення дії договору, укладеного в рамках публічно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії); припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями»; примусового відчуження земельної ділянки в порядку, визначеному статтею 14-1 Закону України «Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану».
Згідно з п. 37 договору оренди землі дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою, рішенням суду (п. 38 договору). Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається за таких умов: несплата розміру орендної плати протягом більше ніж три місяці, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця (п. 39 договору). Відповідно до п. 40 договору перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд.
У даному випадку відсутні будь-які підстави (загальні/спеціальні), з якими закон пов'язує припинення договору оренди землі чи припинення права оренди. Також, матеріали справи не містять доказів розірвання договору оренди землі з новим користувачем у спірний період.
Колегія суддів звертає увагу, що відсутність реєстрації права оренди відповідно до порядку, встановленого Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, що набула чинності 01.01.2013), унеможливлює виникнення права оренди по договорах, укладених в період чинності цього закону, але жодним чином не може припинити правовідносини оренди, які виникли до набуття чинності цим законом і були зареєстровані державою відповідно до актуального на час вчинення правочину порядку реєстрації договорів оренди.
Посилання позивача на висновки Верховного Суду викладені у постановах у справах №913/169/18 від 28.02.2020, №922/3797/21 від 15.02.2023, №916/2595/22 від 10.07.2024, №910/5201/19 від 20.07.2022, 173/1744/19 від 22.09.2021, №161/5823/23 від 17.07.2024, №913/224/18 від 15.02.2023 є необґрунтованим з огляду на таке.
У справах №913/169/18 та №913/224/18 договір оренди був укладений у 2014 році, тобто після внесення Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, що набула чинності 01.01.2013) змін до порядку реєстрації прав на нерухоме майно, відповідно до яких право оренди виникає тільки після державної реєстрації цього права. Саме ця обставина обумовила позицію Верховного Суду про те, що за договором 2014 року право оренди виникає і може бути набуте наступними власниками нерухомості тільки в разі реєстрації права оренди в державному реєстрі.
У даному ж спорі договір оренди землі був укладений у 2005 році і своєчасно зареєстрований у повній відповідності до закону, який діяв на час укладання правочину (на той час реєстрації підлягав сам договір, а не право оренди), тому цей договір створив правові наслідки у вигляді виникнення легітимного права оренди строком дії до 2030 року.
Правовідносини у справах №910/5201/19, №173/1744/19, №161/5823/23, на які посилається скаржник не є подібними до правовідносин у справі, яка розглядається, оскільки предмети та підстави позовів у цих справах, відповідно і встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, а також їх нормативно-правове регулювання є різними, що виключає подібність спірних правовідносин у цих справах.
Викладена у постанові Верховного Суду у справі №922/3797/21 правова позиція, на яку посилається позивач, є також нерелевантною у даних правовідносинах з огляду, як на припинення договорів оренди на момент набуття у власність нерухомого майна, так і на не дослідження з урахуванням фактичних обставин справи судами моменту придбання нерухомого майна і ланцюга відчуження цього майна до набуття його у власність продавця нерухомого майна відповідачу.
Постанова Верховного Суду у справі № 916/2595/22 також не може бути застосована до спірних відносин, оскільки згідно з обставинами справи, на яку посилається позивач, в момент переходу права власності на нерухоме майно, договір оренди був припинений згідно з умовами цього ж договору.
Колегія суддів зазначає, що за встановлених обставин набуття відповідачем права власності на об'єкти нерухомого майна, які розміщені на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:02:003:0015 площею 0,6972 га за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 59, та переходу до ТОВ «Артсіті» права оренди на вказану земельну ділянку на тих самих умовах, які раніше належали ТОВ «Фірма «Технік-Центр» на підставі договору оренди від 26.08.2005, виключає можливість застосування до спірних правовідносин положень статті 1212 Цивільного кодексу України, позаяк у наведеному випадку не йдеться про набуття або збереження майна за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала, що є однією з обов'язкових ознак кондикційних зобов'язань. Тому, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки.
Крім того, суд апеляційної інстанції враховує, що 07.02.2020 між ТОВ «Фірма «Технік-Центр» та ТОВ «Артсіті» укладений договір про компенсацію витрат, пов'язаних зі сплатою орендної плати за землю №0102-Ф, відповідно до умов якого відповідач зобов'язався компенсувати третій особі витрати з орендної плати земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:02:003:0015, площею 0,6972 га, по вул. Клочківській, 59, в м. Харків за договором від 26.08.2005. За умовами цього договору відповідач зобов'язався компенсувати ТОВ «Фірма «Технік-Центр» витрати до повного оформлення на себе права оренди землі.
02.09.2020 та 01.12.2021 відповідач звертався до Харківської міської ради з проханням внести зміни до договору оренди у зв'язку з набуттям права власності на нежитлові будівлі, які знаходяться на вищевказаній земельній ділянці. Проте відповіді не отримав.
Відповідно до листа вих.№19-09 від 19/09/2025 ТОВ «Фірма «Технік-Центр» підтвердило ТОВ «Артсіті» сплату орендної плати з 01.02.2020 за 5 земельних ділянок по вул. Клочківській, 59, до якої також включена і земельна ділянка з кадастровим номером 6310136300:02:003:0015 по вул. Клочківській, 59 в м. Харкові.
Листом ГУ ДПС у Харківській області від 18.09.2025 №50986/6/20-40-04-06-09 від 15.09.2025 контролюючий орган зазначив про декларування та сплату ТОВ «Фірма «Технік-Центр» орендної плати за земельні ділянки по вул. Клочківській, 59, до яких включена і земельна ділянка з кадастровим номером 6310136300:02:003:0015, площею 0,6972 га, по вул. Клочківській, 59, в м. Харкові, в період з 2017 по 2022 роки; станом на 17.09.2025 податковий борг з орендної плати за землю складає 680 грн. та пеня у сумі 21214,19 грн.
Зі змісту статті 1212 Цивільного кодексу України вбачається, що необхідними умовами для її застосування є 1) набуття або збереження майна; 2) набуття за рахунок іншої особи (одночасне набуття майна однією особою і збіднення іншої); 3) відсутність правової підстави.
Таким чином, обов'язковою умовою виникнення зобов'язання з набуття, збереження майна без достатньої правової підстави є: завдання шкоди у вигляді зменшення або незбільшення майна в іншої особи (потерпілого) та обумовленість збільшення або збереження майна з боку набувача шляхом зменшення або відсутності збільшення на стороні потерпілого; (постанова Верховного Суду від 02.07.2020 у справі №906/456/19).
Отже, якщо кошти надійшли до власника землі та бюджету, то підстави задоволення кондикційного позову до землекористувача відсутні, навіть якщо за користування землею платить третя особа, оскільки це є виконанням зобов'язання іншою особою і інтересах боржника (ст. 528 ЦК України). В цьому аспекті колегія суддів підкреслює, що інститут виконання зобов'язання третьою особою встановлений матеріальним законом і жодна норма законодавства не забороняє використання цього інституту у відносинах оренди землі.
Також, оскільки кошти за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136300:02:003:0015 за період з 07.02.2020 по 28.02.2022 вже були сплачені за відповідача третьою особою (ТОВ «Фірма «Технік-Центр»), то у позивача відсутні підстави стверджувати, що фактичний користувач безпідставно зберіг кошти за користування вказаною земельною ділянкою у спірний період саме за рахунок позивача, що також виключає існування кондиційного зобов'язання у даному спорі.
При цьому, колегія суддів звертає увагу, що позивач без застережень приймав орендну плату за договором за користування земельною ділянкою номер 6310136300:02:003:0015 від третьої особи, однак не зазначив цього факту при поданні позову і не врахував отримані кошти при визначенні розміру неотриманих коштів, що суперечить принципам розумності, добросовісності і справедливості та призведе до безпідставного збагачення самого власника землі, що не узгоджується із наведеними принципами цивільного законодавства. В даному випадку позовна вимога по суті є вимогою про подвійне стягнення плати за землю, що унеможливлює задоволення позову.
Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. За загальними правилами судового процесу кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи (ст. 74 ГПК України).
Згідно ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
З огляду на вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, а тому дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
Керуючись статтями 269, 270, 275, 276, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України,
Апеляційну скаргу Харківської міської ради залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 12.01.2026 у справі №922/3141/25 залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок і строки оскарження передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена 07.04.2026.
Головуючий суддя О.О. Крестьянінов
Суддя П.В. Демідова
Суддя Н.О. Мартюхіна