ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
30 березня 2026 рокум. ОдесаСправа № 915/386/25
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Ярош А.І.,
суддів: Діброви Г.І., Поліщук Л.В.,
секретар судового засідання: Кияшко Р.О.
представники учасників справи участі не брали
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі
апеляційну скаргу Миколаївської міської ради
на рішення Господарського суду Миколаївської області від 25.09.2025 року, суддя в І інстанції Л.М. Ільєва, повний текст якого складено 05.12.2025, в м. Миколаєві
у справі №915/386/25
за позовом: Підприємства "Універсал-Юг" Товариства з обмеженою відповідальністю
до відповідача: Миколаївської міської ради
про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною
В березні 2025 року Підприємство "Універсал-Юг" Товариство з обмеженою відповідальністю звернулось до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Миколаївської міської ради, в якій просив суд визнати Додаткову угоду про поновлення Договору оренди землі, укладеного 15 липня 2002 року між Миколаївською міською радою, як орендодавцем, та Підприємством «Універсал-Юг» Товариство з обмеженою відповідальністю, як орендарем, реєстровий номер 5315, який зареєстровано у книзі реєстрації договорів оренди землі Миколаївської міської ради за №1196 від 22 липня 2002 року, в запропонованій позивачем редакції, викладеній в такій редакції:
ДОДАТКОВА УГОДА №______
до договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 22.07.2002 за №1196 м. Миколаїв
"____" ______________ 20___ року
МИКОЛАЇВСЬКА МІСЬКА РАДА, ідентифікаційний код юридичної особи 26565573, що надалі іменується Орендодавець, в особі міського голови Сєнкевича Олександра Федоровича, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» з однієї сторони, та Підприємство «УНІВЕРСАЛ-ЮГ» Товариство з обмеженою відповідальністю в особі Генерального директора Гордієнко Тетяни Володимирівни, яка діє на підставі Статуту Товариства та протоколу загальних зборів учасників від 25.09.2024р., надалі «Орендар", з другої сторони, відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі», підпункту г) пункту 9.4. Договору оренди землі №1196 від 22 липня 2002 року, уклали цю Додаткову угоду про нижченаведене::
1. Миколаївська міська рада ПРОДОВЖУЄ Підприємству «УНІВЕРСАЛ-ЮГ» Товариству з обмеженою відповідальністю оренду земельної ділянки площею 1657 кв.м, кадастровий номер 4810137200:08:002:0027, для обслуговування ринку, будівель торгівлі по вул. 6-а Слобідська (раніше - Комсомольська) ріг пр. Центральний /Центральний Миколаєві.
2. Пункт 2.1. договору викласти в такій редакції: район/ у м. "Договір поновлено на 22/Двадцять два/роки (до 01.01.2047 /першого січня дві тисячі сорок сьомого/ року). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний письмово повідомити про це Орендодавця у трьох місячний термін до спливу строку цього Договору".
3. Цю додаткову угоду укладено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в Орендодавця, другий в Орендаря.
4. Додаткова угода набирає чинності з моменту її укладення.
5. У п'ятиденний строк після укладення Додаткової угоди Орендарю надати її копію до органу державної фіскальної служби.
Місцезнаходження, реквізити та підписи сторін:
Орендодавець
Миколаївська міська рада
ЄДРПОУ 26565573 54001,
м. Миколаїв, вул. Адміральська, 20
тел.+38(0512)37-22-59
Орендар
Підприємство «УНІВЕРСАЛ-ЮГ» ТОВ
ЄДРПОУ 13850935 54003,
м. Миколаїв, вул. Погранична, 242-В
тел. НОМЕР_1
___________________.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між Миколаївською міською радою та Підприємством «Універсал-Юг» ТОВ укладено договір оренди земельної ділянки від 15.07.2002, за яким позивачу передано в оренду земельну ділянку загальною площею 1704 кв.м строком до 01.01.2025. У подальшому сторони внесли зміни до договору щодо розміру орендної плати. Позивач зазначає, що на орендованій ділянці ним здійснено реконструкцію ринку, який введено в експлуатацію у 2011 році, та що йому належить на праві власності відповідний об'єкт нерухомості.
Позивач вказує, що у встановлені договором строки звертався до відповідача із заявами про поновлення договору оренди, зокрема у 2021 та 2024 роках, надаючи всі необхідні документи та проєкт додаткової угоди. Водночас відповідач не прийняв рішення щодо поновлення договору та не надав обґрунтованої відповіді, що, на думку позивача, свідчить про протиправну бездіяльність.
Крім того, позивач наголошує, що продовжує користуватися земельною ділянкою, належно виконує умови договору та сплачує орендну плату без заборгованості. З огляду на це, а також на відсутність заперечень орендодавця у встановлений законом строк, позивач вважає, що має право на поновлення договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк відповідно до вимог законодавства.
Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 25.09.2025 у справі №915/386/25 позов задоволено. Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, укладеного 15.07.2002 року між Миколаївською міською радою та Підприємством "Універсал-Юг" Товариство з обмеженою відповідальністю, реєстровий номер 5315, який зареєстровано у книзі реєстрації договорів оренди землі Миколаївської міської ради 22.07.2002 року за №1196, в зазначеній у резолютивній частині рішення редакції. Стягнуто з Миколаївської міської ради на користь Підприємства "Універсал-Юг" Товариства з обмеженою відповідальністю витрати по сплаті судового збору в сумі 2422,40 грн.
Суд встановив, що позивач своєчасно, за три місяці до закінчення строку дії договору, звернувся до відповідача із заявою про його поновлення, додавши проєкт додаткової угоди, однак Миколаївська міська рада у встановлений законом строк не прийняла жодного рішення та не висловила заперечень. При цьому на момент звернення до суду заява залишалася нерозглянутою, тоді як позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату, що свідчить про дотримання ним умов договору та процедури його поновлення.
Заперечення відповідача щодо наявності підстав для відмови у поновленні договору суд визнав необґрунтованими. Так, доводи про систематичну несплату орендної плати не підтверджені належними доказами, оскільки надані матеріали не дають змоги встановити таке порушення. Посилання на порушення меж земельної ділянки також відхилено, адже акт обстеження не містить належної фіксації меж, а відповідні обставини вже були предметом оцінки у попередній судовій справі №915/1660/14. Крім того, сам факт підготовки проєкту рішення про відмову не свідчить про належне та своєчасне волевиявлення відповідача.
Суд також відхилив доводи про передчасність позову, зазначивши, що відповідач протягом усього часу після звернення позивача не розглянув його заяву та не висловив заперечень, чим фактично ухилився від укладення додаткової угоди. Враховуючи дотримання позивачем вимог закону та відсутність належних заперечень з боку відповідача, суд дійшов висновку про наявність підстав для поновлення договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк.
До Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Миколаївської міської ради, в якій скаржник просить рішення Господарського суду Миколаївської області від 25.09.2025 у справі №915/386/25 скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
В апеляційній скарзі скаржник зазначає про систематичну несплату орендної плати, що є підставою для відмови у поновленні договору відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», абз.7 ст. 25 цього Закону та пункту «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України. Так, за даними ГУ ДПС у Миколаївській області (лист від 04.02.2025 № 1107/5/14-29-04-01-08), позивачем допущено порушення податкових зобов'язань з орендної плати, що підтверджується актом камеральної перевірки від 19.12.2023 № 12602/14-29-04-06-08/13850935 та податковим повідомленням-рішенням від 30.01.2024 № 00014300406 на суму 644015,06 грн. (у тому числі основний платіж 585468,24 грн та штрафні санкції 58546,82 грн), яке наразі оскаржується у справі №400/1434/24.
Крім того, скаржник вказує на порушення позивачем умов договору в частині використання земельної ділянки, а саме вихід об'єктів нерухомості за її межі. Такі обставини, за твердженням апелянта, підтверджуються актом обстеження земельної ділянки від 07.01.2025 № 1, службовою запискою департаменту архітектури та містобудування від 03.04.2025 № 18729/12.02.18/25-2, а також висновком судової земельно-технічної експертизи № 8303 у справі № 915/1660/14, згідно з яким частина об'єктів позивача розташована поза межами наданої ділянки, у тому числі на землях комунальної власності (загальною площею близько 402 кв.м), що не передавалися у користування. Апелянт також посилається на рішення Господарського суду Миколаївської області від 26.09.2011 у справі № 5/235/09, яким встановлено факт самочинного будівництва позивачем об'єктів нерухомості на спірній ділянці без належних правовстановлюючих документів.
З огляду на викладене, апелянт вважає, що Миколаївська міська рада правомірно, на підставі наведених порушень умов договору (пункти 9.1., 9.4.), підготувала проєкт рішення про відмову у поновленні договору оренди (S-zr-155/331), однак суд першої інстанції не врахував зазначені обставини, не надав належної оцінки доказам та дійшов помилкового висновку про наявність підстав для поновлення договору, що, на думку скаржника, свідчить про неправильне застосування норм матеріального та процесуального права та є підставою для скасування рішення у справі № 915/386/25.
У відзиві на апеляційну скаргу позивач зазначає, що твердження про систематичну несплату орендної плати ґрунтуються виключно на довідці ГУ ДПС у Миколаївській області від 04.02.2025 №1107/5/14-29-04-01-08, тоді як жодних власних розрахунків заборгованості, претензій, листів чи судових рішень відповідачем не надано. Більше того, сам юридичний департамент Миколаївської міської ради у пропозиціях до проєкту рішення від 18.03.2025 (S-zr-155/331, п. 3) прямо зазначив, що зазначена довідка не підтверджує факту систематичної несплати саме за договором оренди від 22.07.2002 №1196 та потребує додаткових належних доказів.
Позивач також наголошує, що під час розгляду справи заперечував як наявність заборгованості, так і допустимість зазначеного доказу, поданого з порушенням вимог ст. 80, 118 ГПК України. Водночас ще 27.09.2024 при зверненні із заявою про поновлення договору позивач надав довідку ГУ ДПС від 25.09.2024 №1605/13-28 про відсутність заборгованості, що підтверджує належне виконання ним обов'язків зі сплати орендної плати.
Окремо позивач посилається на положення п.п. 69.14 п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України, відповідно до яких у 2022- 2023 роках орендна плата за землю не нараховується і не сплачується щодо територій бойових дій. З урахуванням того, що Миколаївська міська територіальна громада входила до переліку таких територій (з 26.02.2022 по 11.11.2022 - активні бойові дії, надалі - територія можливих бойових дій), позивач був звільнений від сплати орендної плати за цей період, що виключає наявність податкового правопорушення.
Ці обставини вже були встановлені рішенням Миколаївського окружного адміністративного суду від 14.12.2023 у справі №400/13319/23, залишеним без змін постановою апеляційного суду від 03.04.2024, яким визнано протиправними висновки податкового органу щодо наявності боргу. Відтак акт перевірки від 29.09.2023 та пов'язані з ним висновки ДПС є спірними та не можуть вважатися належним доказом систематичної несплати.
Крім того, позивач зазначає, що відповідач як орендодавець протягом усього часу не звертався ані з претензіями, ані до суду з вимогами про стягнення заборгованості за договором від 15.07.2002 №5315 (реєстраційний №1196 від 22.07.2002), що свідчить про відсутність узгодженого боргу та фактичне погодження сторонами застосування норм податкового законодавства щодо звільнення від орендної плати у 2022- 2023 роках.
Також позивач, спростовуючи доводи про порушення меж земельної ділянки та самочинне будівництво, зазначив, що такі твердження не підтверджені належними доказами та не були обґрунтовані відповідачем у суді першої інстанції. Натомість у низці рішень господарських судів (зокрема у справах №915/534/14, №915/1660/14, №915/476/19, №915/189/21) вже встановлено, що об'єкти нерухомості зведені та реконструйовані в межах наданої земельної ділянки, прийняті в експлуатацію у встановленому порядку (декларації від 01.09.2011 та 19.09.2011), а право власності позивача на них належним чином зареєстровано, що виключає їх кваліфікацію як самочинного будівництва.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.02.2026 відкрито апеляційне провадження за вказаною апеляційною скаргою та призначено справу до розгляду на 30.03.2026 об 14:30.
В судовому засіданні 30.03.2026 учасники справи участі не брали, про дату, час і місце судового засідання повідомлені належним чином.
Відповідно до ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Зважаючи на те, що в ході апеляційного розгляду справи судом апеляційної інстанції було створено сторонам необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, надано достатньо часу та створено відповідні можливості для реалізації кожним учасником своїх процесуальних прав, передбачених ст. 42 ГПК України, оскільки неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, суд вважає за можливе розглянути вказану апеляційну скаргу за відсутності представників сторін за наявними матеріалами справи, яких достатньо для розгляду апеляційної скарги по суті.
Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 15.07.2002 між Миколаївською міською радою (орендодавець) та Підприємством "Універсал-Юг" Товариством з обмеженою відповідальністю (орендар) був укладений договір оренди землі, який посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Яковлєвою Н.П. та зареєстровано в реєстрі за №5315.
Відповідно до п. 1. договору Миколаївська міська рада на підставі рішення Миколаївської міської ради від 07.06.2002 року за №2/18 передає, а підприємство "Універсал-Юг" Товариство з обмеженою відповідальністю приймає в оренду додаткову земельну ділянку площею 840 кв.м для розширення ринку, до раніше наданої рішенням міської ради від 11.12.1999 року №15/37 площею 864 кв.м, загальна площа земельної ділянки для обслуговування ринку по вул. Комсомольській ріг пр. Леніна складає 1704 кв.м /Центральний район/ згідно додатку, який є невід'ємною частиною договору. Межі земельної ділянки перенесені у натурі встановленому порядку.
Згідно з п. 2.1. договору земельна ділянка передається в оренду без права її передачі в суборенду, строком до 01.01.25 /першого січня дві тисячі двадцять п'ятого/ року з дати прийняття рішення.
Пунктом 2.2. договору передбачено, що договір набуває чинності з моменту дати його державної реєстрації.
Відповідно до п. 3.1. договору за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.
Пунктом 3.2. договору визначено, що річна орендна плата за земельну ділянку для обслуговування /1704 кв.м/ встановлюється у розмірі 1,5% від грошової оцінки земельної ділянки.
Пунктом 4.1. договору визначено, що земельна ділянка передається загальна площа земельної ділянки для обслуговування ринку площею 1704 кв.м, по вул. Комсомольській ріг пр. Леніна /Центральний район/.
Відповідно до п. 4.2. договору умови використання:
- орендарю надається право користування правами, передбаченими ст. 95 Земельного кодексу України;
- використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням.
Пунктом 9.1. договору передбачено, що орендодавець має право вимагати від орендаря:
а) використання земельної ділянки за цільовим призначенням,згідно з договором оренди;
б)додержання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів;
в) своєчасного внесення орендної плати;
г) припинення або розірвання договору у випадках: порушення земельного законодавства, виникнення необхідності відведення земельної ділянки на інші цілі, згідно з Генпланом розвитку міста, у випадку несплати /несвоєчасної сплати/ орендних платежів, у випадку зміни цільового призначення використання земельної ділянки, у разі невиконання правил дотримання і тиші в громадських місцях.
Згідно з п.п. г) п. 9.4. договору орендар зобов'язаний, зокрема: у трьох місячний термін до закінчення строку договору оренди звернутися до міської ради з клопотанням про продовження строку оренди, при цьому орендна плата за землю вноситься по день фактичного використання земельної ділянки, або до укладення нового договору оренди землі.
Відповідно до п. 10.4. договору спори, пов'язані з орендою земельної ділянки, вирішуються у судовому порядку.
Додатком до договору є план земельної ділянки.
Договір зареєстровано в книзі записів договорів оренди землі Миколаївської міської ради від 22.07.2002 за №1196.
В подальшому рішенням виконавчого комітету Миколаївської міської ради №1141 від 25.07.2003 "Про зміну та надання адрес" закінченому реконструкцією ринку по вул. Комсомольській ріг пр. Леніна, який належить товариству з обмеженою відповідальністю підприємству "Універсал-Юг", надано адресу: пр. Леніна, 200 (п. 8 рішення).
09.02.2004 між Миколаївською міською радою (орендодавець) та Підприємством "Універсал-Юг" Товариством з обмеженою відповідальністю (орендар) укладено додаткову угоду до договору оренди землі, яку посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Яковлєвою Н.П. та зареєстровано в реєстрі за №264, а також зареєстровано в книзі записів додаткових угод на право тимчасового користування землею Миколаївської міської ради від 25.02.2004 року за №31-04.
Так, відповідно до п. 1 додаткової угоди пункт 1.1. договору з 16.10.2003 року викладено в такій редакції: "Миколаївська міська рада на підставі рішень від 07.06.2002 року № 2/18, від 16.10.2003 року № 15/11, від 12.12.2003 року № 17/7 передає, а Підприємство "Універсал-Юг" товариство з обмеженою відповідальністю приймає в оренду строком до 01.01.2025 року додаткову земельну ділянку 793 /сімсот дев'яносто три/ кв.м до раніше наданої рішенням міської ради від 11.12.1999 року площею 864 кв.м для розширення ринку по вул. Комсомольській ріг пр. Леніна. Загальна площа земельної ділянки складе 1657 кв.м, згідно з планом земельної ділянки, актом встановлення і погодженням меж, актом приймання-передачі об'єкта оренди, кадастровим планом, що є невід'ємними частинами цього договору".
Згідно з п. 2 додаткової угоди пункт 3.2. договору доповнено наступним:
"-річна орендна плата з 16.10.2003 за земельну ділянку для обслуговування ринку (1657 к.вм) установлюється у розмірі 1,5 (одної цілої та п'яти десятих) відсотка від її грошової оцінки.
Грошова оцінка земельної ділянки /1657 кв.м/ згідно з розрахунком, складеним земельним управлінням Миколаївської міської ради 21.06.02 за №593 на час укладання цієї угоди складає 1260960 (один мільйон двісті шістдесят тисяч дев'ятсот шістдесят) грн. 43 коп. (з урахуванням коефіцієнту щорічної індексації 1,02).
Розмір грошової оцінки не є сталим і змінюється в зв'язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства й інших нормативних документів. Розмір грошової оцінки земельної ділянки змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору".
Відповідно до акту передачі-приймання від 25.02.2004 р. орендодавцем було передано, а орендарем прийнято в оренду земельну ділянку загальною площею 1657 кв.м, у тому числі 172 кв.м під капітальною забудовою, 774 кв.м під тимчасовою забудовою, 491 під проїздами та проходами, 220 кв.м під спорудами по вул. Комсомольській ріг пр. Леніна для обслуговування продовольчого ринку "Україна". Як зазначено в акті, він складений відповідно до рішення міської ради від 12.12.03 №17/7.
06.02.2008 між орендодавцем - Миколаївською міською радою та орендарем - підприємством "Універсал-Юг" ТОВ укладено договір про зміни до договору оренди землі, який був зареєстрований у Миколаївській міській раді, про що у книзі реєстрації додаткових угод до договорів оренди землі вчинено запис від 21.03.2008 за №373-08, п. 1 якого визначено, що з 01.01.08 річна орендна плата за земельну ділянку (1657 кв.м) встановлюється у розмірі 3% (три) відсотка від її нормативної грошової оцінки, та розмір орендної плати за рік за цим договором на момент його укладення складає 40249,10 грн.
Як випливає з матеріалів справи, 19.09.2011 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Миколаївській області зареєстровано декларацію про готовність об'єкта до експлуатації №14211044134 від 19.09.20211 на об'єкт "Реконструкція ринку: "Україна" з заміною частини старих павільйонів на нові по пр. Леніна, 200, в м. Миколаєві".
Згодом, 07.11.2011 виконавчим комітетом Миколаївської міської ради на підставі рішення виконкому Миколаївської міської ради /замість свідоцтва про право власності від 31.05.2011 р./ від 28.10.2011 №1127 видано Підприємству "Універсал-Юг" Товариство з обмеженою відповідальністю свідоцтво про право власності на нерухоме майно серії САЕ №463385 від 07.11.2011 на нежитловий об'єкт (ринок), що розташований за адресою Миколаївська область, м. Миколаїв, проспект Леніна, будинок 200. Державна реєстрація права власності позивача на зазначений нежитловий об'єкт (реєстраційний номер майна 2844213) здійснено 14.11.2011, що підтверджується наявним в матеріалах справи витягом про державну реєстрацію прав №32025668 від 14.11.2011 та відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка №396245738 від 24.09.2024).
В подальшому 07.07.2014 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було здійснено запис 6277004 про інше речове право, а саме право оренди ТОВ підприємством "Універсал-Юг" на земельну ділянку з кадастровим номером 4810137200:08:002:0027 площею 0,1657 га, що розташована за адресою Миколаївська область, м. Миколаїв, вулиця Комсомольська (Заводський, Центральний, Ленінський райони) з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на підставі договору оренди землі №5315 від 15.07.2002 та додаткової угоди до договору оренди землі №264 від 09.02.2004 зі строком дії: 01.01.2025, що підтверджується наявними в матеріалах справи витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (індексний номер витягу 24030641 від 09.07.2014) та інформаційною довідкою 396463237 від 25.09.2024.
07.12.2021 позивач звернувся до відповідача через центр надання адміністративних послуг з заявою (реєстраційна справа від 07.12.2021 №23001-000548481-007-03), в якій просив передати йому в оренду (поновити договір оренди землі) земельну ділянку кадастровий номер 4810137200:08:002:0027, що знаходиться за адресою вул. Комсомольська ріг пр-т Центральний. Разом з заявою позивачем було подано відповідний комплект документів, про що адміністратором складено опис документів, що надано до ЦНАП суб'єктом господарювання, громадянином для виконання адміністративної послуги, що наявний в матеріалах справи.
За результатом розгляду зазначеного вище звернення, відповідачем було направлено позивачу листа №490/02.02.01-40/02.02/14/22 від 21.01.2022, який повідомляє останнього, що на підставі рішень від 07.06.200 №2/18, від 16.10.2003 №15/11, від 12.12.2003 №17/7 Миколаївською міською радою була передана земельна ділянка в оренду строком до 01.01.2024, на теперішній момент договір оренди №1196 діючий. У зв'язку з наведеним відповідачем було повернуто реєстраційну справу від 07.12.2021 №23001-000548481-007-03 згідно опису.
27.09.2024 позивач звернувся до Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради з відповідною заявою про поновлення (продовження) договору оренди землі від 15.07.2002 року, зареєстрованого Миколаївською міською радою 22.07.2002 року за №1196, кадастровий номер 4810137200:08:002:0027, для обслуговування ринку, будівель торгівлі по вул. 6-а Слобідська (раніше - Комсомольська) ріг пр. Центральний /Центральний район/ у м. Миколаєві, надавши опис прийняття документів №19.04-06/35879/2024, яку було отримано департаментом 27.09.2024 (вх. №19.04-06/35879/2024).
До вказаного листа позивачем додано, зокрема: заяву про видачу рішення Миколаївської міської ради про поновлення (продовження) договору оренди землі; лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк; проект додаткової угоди до договору оренди, довідку ГУ ДПС у Миколаївській області від 25.09.2024 р., інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №396463237 від 25.09.2024 р.
Як вбачається зі змісту довідки Головного управління ДПС у Миколаївській області №1605/13-28 від 25.09.2024, Підприємство "Універсал-Юг" станом на 25.09.2024 не має податкового боргу, недоїмки зі сплати єдиного внеску, іншої заборгованості з платежів (у тому числі розстроченої, відстроченої, реструктуризованої), контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи.
Як випливає зі змісту наданого позивачем проекту додаткової угоди року до договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 22.07.2002 за № 1196, позивач запропонував поновити договір на наступні 22 роки (до 01.01.2047 р.).
При цьому позивач, стверджуючи про продовження належного виконання умов договору оренди щодо сплати орендної плати, надав до суду копії платіжних документів щодо перерахування на рахунок Головного управління УДКСУ у Миколаївській області грошових коштів у загальній сумі 306138,05 грн., а саме: платіжної інструкції №868 від 02.01.2025 на суму 52626,90 грн. з призначенням платежу " 101 52626,90 грн. орендна плата з юридичних осіб"; платіжної інструкції №883 від 04.02.2025 на суму 105253,80 грн. з призначенням платежу " 101 105253,80 грн.; орендна плата з юридичних осіб за грудень 20024р та січень 2025р"; платіжної інструкції №892 від 11.02.202 на суму 6315,20 грн. з призначенням платежу " 101 6315,20 грн.; орендна плата з юридичних осіб за січень 2025р"; платіжної інструкції №916 від 12.03.2025 на суму 24000,00 грн. з призначенням платежу " 101 24000,00 грн.; орендна плата з юридичних осіб"; платіжної інструкції №916 від 12.03.2025 на суму 24000,00 грн. з призначенням платежу " 101 24000,00 грн.; орендна плата з юридичних осіб"; платіжної інструкції №935 від 04.04.2025 на суму 35000,00 грн. з призначенням платежу " 101 35000,00 грн.; орендна плата з юридичних осіб"; платіжної інструкції №965 від 06.05.2025 на суму 58942,15 грн. з призначенням платежу " 101 58942,15 грн.; орендна плата з юридичних осіб";
Разом з цим в матеріалах справи наявний скріншот з електронного кабінету позивача з сайту cabinet.tax.gov.ua, що датований 17.03.2025, відповідно до якого у позивача наявна надмірно сплачена сума за кодом платежу 18010600 орендна плата з юридичних осіб у розмірі 23999,90 грн.
Як вбачається з матеріалів справи, 07.01.2025 головним спеціалістом відділу контролю міського простору та комісійних обстежень департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради Борисенком О.А. з метою відпрацювання доручення директора Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської рад - головного архітектора міста від 02.01.2025 №266/12.02.18/25-2 стосовно використання земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 4810137200:08:002:0027 по пр. Центральний ріг 6 Слобідська у місті Миколаєві було складено акт обстеження земельної ділянки від 07.01.2025 №1, в якому зазначено, що в ході візуального огляду встановлено, що на земельній ділянці розміщена група стаціонарних тимчасових споруд, об'єктів комерційного призначення та порушені межи відведення земельної ділянки шляхом розміщення об'єктів поза її межами.
За ствердженням відповідача, наразі підготовлено проєкт рішення Миколаївської міської ради S-zr-155/331 "Про відмову Підприємству "Універсал-Юг" Товариству з обмеженою відповідальністю у продовженні договору оренди землі для обслуговування ринку по вул. 6 Слобідській ріг просп. Центрального у Центральному районі м. Миколаєва". Як вбачається зі змісту наявного в матеріалах справи проєкту рішення Миколаївської міської ради S-zr-155/331, позивачу міськрада має відмовити у продовженні договору оренди землі від 22.07.2002 №1196 (п. 1 проєкту рішення), також визнається договір оренди землі, який зареєстровано в книзі записів договорів оренди землі від 22.07.2002 №1196, припиненим (п. 1.1. проєкту рішення), а позивач буде зобов'язаний повернути територіальній громаді міста Миколаєва земельну ділянку (п. 2 проєкту рішення). Підставою для прийняття зазначеного висновку є: ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в частині неналежного виконання обов'язків за умовами пунктів 9.1, 9.4 договору оренди землі від 22.07.2002 № 1196, а саме систематична несплата орендної плати за землю; абзац 7 частини 2 статті 25 Закону України "Про оренду землі" в частині обов'язку орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку (лист Головного управління ДПС у Миколаївській області від 04.02.2025 №1107/5/14-29-04-01-08); порушення межі відведення земельної ділянки шляхом розміщення об'єктів поза її межами (акт обстеження земельної ділянки від 07.01.2025 № 1).
Відповідно до пропозицій юридичного департаменту Миколаївської міської ради до проєкту рішення S-zr-155/331 від 18.03.2025 №14806/02.06.01.01-04/25-2 вбачається наступне:
- "…орендар звернувся до Миколаївської міської ради із заявою щодо поновлення договору оренди землі від 27.09.2024 з дотриманням строків встановлених в договорі оренди, а також із долученням проєкту додаткової угоди";
- "…необхідним є до винесення проєкту рішення на розгляд Миколаївської міської ради встановити, чи знаходяться на земельній ділянці (кадастровий номер 4810137200:08:002:0027) об'єкти нерухомого майна, які належать на праві власності Підприємству "Універсал-Юг" Товариству з обмеженою відповідальністю";
- "Підтвердженням систематичної несплати орендної плати за землю Підприємством "Універсал-Юг" Товариство з обмеженою відповідальністю розробник в проєкті рішення зазначає лист Головного управління ДПС у Миколаївській області від 04.02.2025 № 1107/5/14-29-04-01-08. Однак з аналізу зазначеного листа не вдається за можливе однозначно встановити систематичну несплату орендної плати за землю орендарем по договору оренди землі від 22.07.2002 № 1196; … необхідним є долучення належних та допустимих доказів, які підтверджують систематичну несплату орендної плати за землю орендарем, саме за договором оренди землі від 22.07.2002 № 1196".
Відповідно до інформації з службової записки Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради №18729/12.02.18/25-2 від 03.04.2025 за результатом аналізу меж земельної ділянки з кадастровим номером 4810137200:08:002:0027 з Геоінформаційною системою містобудівного кадастру Миколаївської міської ради (SoftPro) споруди літ. О-1, П-1 та Ш-1 знаходяться поза межами вказаної земельної ділянки. Разом з цим, у вказаній службовій записці повідомлено, що дозвільна справа від 27.09.2024 №19.04-06/35879/2024 знаходиться на розгляді в Департаменті архітектури та містобудування Миколаївської міської ради.
Згідно з листом Головного управління ДПС у Миколаївській області №1107/5/14-29-04-01-08 від 04.02.2025 за даними інформаційно-комунікаційних систем ДПС України Підприємством "Універсал-Юг" Товариством з обмеженою відповідальністю надавались податкові декларації з плати за землю до ГУ ДПС у Миколаївській області, зокрема, за 2020-2024 за земельні ділянки, зокрема, за земельну ділянку площею 1657 кв.м, договір оренди землі № 1196 від 22.07.2002, нарахування орендної плати за вказану земельну ділянку складає:
- за 2020 рік (за 11 місяців з врахуванням п. 52 прим. 4 підрозд.10 розд. ХХ "Перехідні положення" ПКУ) - 131 013,85 грн.;
- за 2021 рік - 142 924,20 грн.;
- за 2022 рік (за січень-лютий згідно із Законом України №3050-ІХ від 11.04.2023) - 26202,80 грн.;
- за 2023 рік - 0,00 грн.;
- за 2024 - 190 019,95 грн.
Як зазначено у листі ГУ ДПС, в ході контролю за правильністю обчислення величини податкових зобов'язань з орендної плати в уточнюючій податковій декларації від 23.11.2023 №42151641 з урахуванням отриманої від Миколаївської міської ради податкової інформації у розділі ІІ Розрахунок суми орендної плати у кол. 18 рядках 1, 2, 4 декларації, виявлено заниження податкового/грошового зобов'язання з орендної плати за землю з юридичних осіб на 2023 рік у сумі 585468,24 грн., зокрема за січень - грудень по 48789,02 грн. щомісячно, про що складено акт камеральної перевірки від 19.12.2023 № 12602/14-29-04-06-08/13850935.
Разом з цим, судом встановлено, що у провадженні Миколаївського окружного адміністративного суду перебуває справа №400/1434/24 за позовом ТОВ "Універсал-Юг" до Головного управління ДПС у Миколаївській області про визнання протиправним та скасування податкового повідомлення-рішення від 30.01.2024 №00014300406, підстава позову - збільшення суми грошового зобов'язання із сплати орендної плати з юридичних осіб, застосування штрафних (фінансових) санкцій).
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-9949244142024 від 25.09.2024 земельна ділянка площею 0,1657 га з кадастровим номером 4810137200:08:002:0027, розташована за адресою Миколаївська область, м. Миколаїв, по вулиці Комсомольській ріг просп. Леніна, належить до земель житлової та громадської забудови.
Як вказав позивач, Миколаївська міська рада не прийняла будь-яких рішень щодо поновлення або відмови у поновленні договору оренди, що обумовило звернення позивача до суду із заявленим позовом, оскільки останній вважає, що має право на поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарський суд виходив з дотримання позивачем вимог закону та відсутності належних заперечень з боку відповідача, а отже про наявність підстав для поновлення договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк.
Предметом апеляційного перегляду даної справи є з'ясування наявності або відсутності підстав для визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі, укладеного 15 липня 2002 року між Миколаївською міською радою, як орендодавцем, та Підприємством «Універсал-Юг» Товариство з обмеженою відповідальністю, як орендарем, реєстровий номер 5315, який зареєстровано у книзі реєстрації договорів оренди землі Миколаївської міської ради за №1196 від 22 липня 2002 року, в запропонованій позивачем редакції, на тих самих умовах і на той самий строк.
Норми права, які регулюють спірні правовідносини, доводи та мотиви відхилення аргументів, викладених скаржником в апеляційній скарзі, за якими суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції.
Відповідно до частини першої статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду.
Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння.
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 зазначеного Закону). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина 3 статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини 8 цієї статті Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а згідно з положеннями частини 11 вказаної статті відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-ІХ (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - із 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції, та стосується лише переважного права орендаря (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі") тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами 3 і 4 такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбаченістаттею 33 цього Закону та статтею 126-1Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Згідно з частиною 2 статті 126-1Земельного кодексу України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини 1 статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Отже, зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Як вже встановлено, Підприємству «Універсал-Юг» ТОВ в оренду передана земельна ділянка площею 1657 кв.м з кадастровим номером 4810137200:08:002:0027, що розташована за адресою Миколаївська обл., м. Миколаїв, вулиця Комсомольська (Заводський, Центральний, Ленінський райони).
Договором оренди землі, який зареєстровано в книзі записів договорів оренди землі Миколаївської міської ради від 22.07.2002 за №1196 (з урахуванням змін внесених додатковою угодою від 25.02.2004 року за №31-04 та договором про зміни від 21.03.2008 за №373-08), було встановлено строк дії договору до 01.01.2025 року з дати прийняття рішення.
При цьому обставин того, що цей договір змінювався сторонами після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" судом не встановлено.
Згідно з абз. 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Відтак, оскільки договір оренди землі був укладений 15.07.2002, що посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за №5315, та який зареєстровано в книзі записів договорів оренди землі Миколаївської міської ради від 22.07.2002 за №1196, тобто до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", то поновлення договору оренди землі, укладеного до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", здійснюється на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення..
За змістом положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству") після закінчення строку договору оренди орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, мав за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. При цьому у разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови могли бути змінені за згодою сторін. Також згідно з положеннями цієї статті, у разі якщо орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягав поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
З матеріалів справи вбачається, що з метою використання свого переважного права щодо поновлення договору оренди землі від 22.07.2002 року Підприємство «Універсал-ЮГ» ТОВ як користувач вищевказаної земельної ділянки, із посиланнями на положення ст. 33 Закону України «Про оренду землі» 27.09.2024 р. звернулось до Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради з заявою про поновлення договору оренди від 27.09.2024, до якої було зокрема додано: лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди до договору оренди землі. Вказану заяву було отримано Департаментом 27.09.2024 р. за вх. № 19.04 -06/35879/2024.
Отже, Підприємство «Універсал-ЮГ» ТОВ своєчасно, за три місяці до закінчення строку дії договору №1196 від 22.07.2002 р. звернулось до Миколаївської міської ради із відповідною заявою про поновлення (продовження) договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах.
Службовою запискою Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради №18729/12.02.18/25-2 від 03.04.2025 р. було повідомлено що дозвільна справа від 27.09.2024 №19.04-06/35879/2024 знаходиться на розгляді в Департаменті архітектури та містобудування Миколаївської міської ради.
Факт отримання вказаного листа відповідачем не оспорюється.
Водночас, на момент звернення позивача до суду із заявленим позовом (березень 2025 року) Миколаївською міською радою не було прийнято жодних рішень щодо поновлення або відмови у поновленні договору оренди протягом місця після закінчення строку спірного договору оренди (01.02.2025).
У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Зокрема, Верховний Суд зауважував, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, не розглянув протягом місяця лист-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря (аналогічний правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).
Наведене свідчить, що у спірних правовідносинах Миколаївською міською радою було допущено порушення принципів добросовісності, справедливості та розумності, оскільки дії відповідача фактично були направлені на неможливість дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є позивач.
Натомість, позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а, отже, позивача слід вважати таким, що набув право "правомірного очікування", щодо продовження користування земельною ділянкою на праві оренди, які підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод з огляду на вищевикладені обставини.
Доводи скаржника щодо систематичної несплати позивачем орендної плати за договором оренди землі від 15.07.2002 №5315 (реєстраційний №1196 від 22.07.2002) відхиляються судовою колегією, оскільки не підтверджені належними та допустимими доказами.
Так, посилання апелянта на лист ГУ ДПС у Миколаївській області від 04.02.2025 №1107/5/14-29-04-01-08 саме по собі не доводить факту систематичної несплати орендної плати за спірним договором. Як підтверджується матеріалами справи, зазначена інформація не містить належної ідентифікації заборгованості саме за цим договором, а також не є первинним бухгалтерським чи розрахунковим документом.
Більше того, навіть у документах відповідача (пропозиції юридичного департаменту до проєкту рішення від 18.03.2025 S-zr-155/331) прямо зазначено про відсутність достатніх доказів систематичної несплати.
Водночас позивачем надано довідку контролюючого органу від 25.09.2024 №1605/13-28 про відсутність заборгованості, яка не була спростована належними доказами.
Крім того, доводи апелянта не враховують положень п.п. 69.14 п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України, якими передбачено звільнення від нарахування та сплати плати за землю за періоди, коли відповідна територія перебувала у зоні бойових дій. З урахуванням того, що Миколаївська міська територіальна громада входила до такого переліку у 2022- 2023 роках, нарахування орендної плати за цей період є неправомірним. Вказані обставини також підтверджені рішенням Миколаївського окружного адміністративного суду від 14.12.2023 у справі №400/13319/23, залишеним без змін судом апеляційної інстанції, що додатково свідчить відсутність підстав вважати доведеним факт порушення позивачем грошових зобов'язань.
Посилання скаржника на наявність податкового повідомлення-рішення від 30.01.2024 №00014300406 також не приймаються судом до уваги, оскільки таке рішення є предметом судового оскарження, а відтак не набуло ознак остаточного та безспірного доказу існування заборгованості.
Доводи апеляційної скарги щодо порушення позивачем меж земельної ділянки та розміщення об'єктів нерухомості поза її межами також відхиляються як необґрунтовані. Наданий апелянтом акт обстеження земельної ділянки від 07.01.2025 №1 не містить належної фіксації меж земельної ділянки на місцевості, кадастрових прив'язок та інших даних, які б дозволяли достеменно встановити факт такого порушення.
Посилання на висновок експерта №8303 у справі №915/1660/14 не враховує правової оцінки, наданої цьому висновку судами у зазначеній справі, якими встановлено відсутність заборони щодо використання частини земельної ділянки та необхідність її використання для обслуговування об'єктів нерухомості позивача.
Крім того, з наданого до суду відповідачем акту обстеження №1 від 07.01.2025 та доданих до нього фотографій неможливо встановити факт порушення позивачем меж земельної ділянки, оскільки даний акт не містить визначення на місцевості меж земельної ділянки з кадастровим номером 4810137200:08:002:0027.
Доводи апеляційної скарги щодо передчасності звернення позивача до суду та наявності у відповідача наміру розглянути заяву про поновлення договору оренди також суд визнає безпідставними. Як правильно встановлено судом першої інстанції, відповідач, отримавши 27.09.2024 заяву позивача про поновлення договору оренди землі разом із проєктом додаткової угоди, у встановлений законом місячний строк не прийняв жодного рішення та не висловив заперечень щодо поновлення договору.
Сам факт підготовки проєкту рішення про відмову (S-zr-155/331) не свідчить про належне виконання відповідачем обов'язків, передбачених статтею 33 Закону України «Про оренду землі», та не замінює прийняття відповідного рішення у визначені строки.
З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що позивач належно виконував та виконує умови Договору, є власником об'єкта нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, продовжує користуватися нею після закінчення строку дії договору та сплачувати орендну плату. При цьому позивач, як орендар, звернувся до відповідача із заявою про намір поновити договір оренди землі разом із проєктом додаткової угоди у строк, передбачений підпунктом «г» пункту 9.4 договору, з дотриманням вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі», тоді як відповідач у встановлений місячний строк не висловив заперечень щодо такого поновлення.
За таких обставин позивач обґрунтовано набув право на поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».
В даному випадку, суд першої інстанції ухвалюючи оскаржуване рішення вірно застосував положення національного законодавства, надав вірну оцінку спірним правовідносинам у контексті зазначених норм, у зв'язку із чим, колегія суддів дійшла висновку про правомірність висновку, викладеного місцевим господарським судом у рішенні, яке переглядається в апеляційному порядку, а доводи апелянта, зазначені ним в апеляційній скарзі є такими, що не спростовують висновків суду.
Враховуючи вищевикладене у сукупності, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позовних вимог.
Згідно з статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини в рішенні у справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").
Тому інші доводи скаржника, що викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів не бере до уваги, оскільки вони висновків суду не спростовують та з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті та остаточний висновок.
Статтею 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням того, що наведені в апеляційній скарзі порушення не знайшли свого підтвердження, колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення Господарського суду Миколаївської області від 25.09.2025 у справі №915/386/25.
За таких обставин, апеляційна скарга на рішення задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення суду першої інстанції у даній справі залишається без змін.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 129, 253, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
Апеляційну скаргу Миколаївської міської ради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 25.09.2025 у справі №915/386/25 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Миколаївської області від 25.09.2025 у справі №915/386/25 - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення згідно зі статтями 286-289 ГПК України.
Повний текст постанови складено 06.04.2026.
Головуючий суддя А.І. Ярош
Судді: Г.І. Діброва
Л.В. Поліщук