29000, м. Хмельницький, Майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"07" лютого 2008 р.
Справа № 14/712-Н
За позовом Приватного підприємства «Подільський торговий дім» смт. Ярмолинці
до Старокостянтинівської міської ради м. Старокостянтинів
про зміну строку дії договору оренди землі, визнання права оренди земельної ділянки та визнання недійсним рішення № 25 від 07.09.2007р. Старокостянтинівської міської ради.
Суддя Гладюк Ю.В.
представники сторін:
від позивача: Мовчан В.А. -за довіреністю від 18.06.07р.
від відповідача: Багеба Н.М. -за довіреністю від 10.10.2006р.
з перервою в судовому засіданні
Суть спору: Позивач після зміни позовних вимог просить:
1. Змінити строк дії договору оренди землі від 25 січня 2007 року № 040774700002, укладеного між ПП «Подільський торговий дім" та Старокостянтинівською міською Радою, щодо оренди земельної ділянки за адресою м. Старокостянтинів, вул. Попова, 18 загальною площею 9560 кв.м. , визнати його укладеним на строк 6 місяців 05 днів з моменту набрання рішенням суду законної сили.
2.Визнати за ПП «Подільський торговий дім" право оренди земельної ділянки за адресою м. Старокостянтинів, вул. Попова, 18 загальною площею 9560 кв.м. продовженим на умовах договору оренди землі від 25 січня 2007 року № 040774700002 строком на 6 місяців 05 днів з моменту набрання рішенням суду законної сили.
3. Визнати недійсним рішення № 25 дев'ятнадцятої сесії Старокостянтинівської міської Ради від 07 вересня 2007 року в частині п.7, яким відмовлено позивачу в продовженні договору оренди земельної ділянки та визнано такими , що втратили чинність договір оренди земельної ділянки № 040774700002 від 25.01.07р. та рішення 6 сесії Старокостянтинівської міської ради № 18 п.4 від 15.09.06р.
Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач посилається на те, що приватне підприємство «Подільський торговий дім", на підставі договору оренди від 25 січня 2007 року № 040774700002, є добросовісним землекористувачем земельної ділянки за адресою м. Старокостянтнів, вул. Попова, 18 загальною площею 9560 кв.м.
Вищевказаний договір було укладено на строк 6 місяців 05 днів на період з 25.01.07 року по 01.08.2007 року із визначенням в пункті 6 Договору права Орендаря на першочергове поновлення його дії на новий строк.
На момент укладення вищезазначеного договору оренди, земельна ділянка площею 9560 кв.м. по вул. Попова, 18 в м. Старокостянтинові, як і в попередні роки, використовувалась шляхом самозайняття, жителями навколишніх багатоквартирних житлових будинків для городництва.
З метою уникнення соціально-громадського конфлікту, враховуючи першочергове право поновлення договору, позивачем було вирішено користуватись земельною ділянкою шляхом оплати орендних платежів, а приступити до фактичного здійснення земельно-будівельних робіт після збору осіннього врожаю городини жителями навколишніх багатоквартирних будинків в 2007 році. При цьому, позивачем враховувалась не тільки соціально-громадська позиція, але й норми ст. 13 ЦК України, згідно якої, при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватись від дій, які могли б порушити права інших осіб.
З цією метою, позивач, листом № 12 від 28.05. 2007 року, звернувся до відповідача із клопотанням про продовження строку дії договору оренди від 25.01.2007 року, при цьому не припиняв свого права користування земельною ділянкою, сплачуючи орендну плату за серпень та за вересень 2007 року.
Відповідно до ст. 33 ЗУ «Про оренду землі", у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
З 01.08.2007 року зі сторони відповідача на адресу позивача не надходило будь-яких письмових заперечень у формі листа - повідомлення щодо оренди земельної ділянки.
Однак, в жовтні 2007 року позивач дізнався, що рішенням № 25 п.7 19 сесії Старокостянтинівської міської Ради від 07 вересня 2007 року, було відмовлено позивачу в продовженні договору оренди земельної ділянки № 040774700002 від 25.01.2007 року в зв'язку з тим, що будівництво групи житлових будинків не розпочато. Крім того, було визнано таким, що втратив чинність договір оренди земельної ділянки № 040774700002 від 25.01.2007 року.
Вищезазначене рішення відповідача позивач вважає протиправним оскільки станом на 07.09.2007 року, договір оренди № 040774700002 від 25.01.2007р. в силу ст. 33 Закону України «Про оренду землі" вважався таким, що підлягав поновленню, оскільки від відповідача протягом одного місяця з дня закінчення строку дії договору (01.08.2007р.) не поступило заперечень у формі листа-повідомлення.
Крім того, згідно ст. 13 ЦК України, при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватись від дій, які могли б порушити права інших осіб. Відповідно до ст. 21 Цивільного кодексу України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Стаття 152 Земельного кодексу України визначає способи захисту прав на земельні ділянки, зокрема п.з пп.а),г) визначено, що захист прав на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання прав, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.
Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, наполягав на їх задоволенні.
Відповідач в відзиві на позов та його представник в судовому засіданні позовні вимоги не визнає, посилається на неналежне виконання договору оренди, зокрема не використання землі за цільовим призначенням.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін судом приймається до уваги наступне.
Приватне підприємство «Подільський торговий дім", на підставі договору оренди від 25 січня 2007 року № 040774700002, є добросовісним землекористувачем земельної ділянки за адресою м. Старокостянтнів, вул. Попова, 18 загальною площею 9560 кв.м.
Вищевказаний договір було укладено на строк 6 місяців 05 днів на період з 25.01.07 року по 01.08.2007 року із визначенням в пункті 6 Договору права Орендаря на першочергове поновлення його дії на новий строк.
Між позивачем та відповідачем, на підставі рішення Старкостянтинівської міської ради від 15.09.2006р. № 18п.4, 25 січня 2007 року укладено договір оренди землі на підставі якого за актом прийому-передачі, Старокостянтинівська міська рада надала, а ПП «Подільський торговий дім» прийняло в оренду земельну ділянку за адресою м. Старокостянтнів, вул. Попова, 18 загальною площею 9560 кв.м. для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими громадськими об'єктами. Договір укладений на строк 6 місяців 05 днів, а саме з 25.01.07 року по 01.08.2007 року.
Предметом позовних вимог за даним позовом є визнання укладеного між позивачем та міською радою договору оренди земельної ділянки поновленим на тих самих умовах та визнання права оренди землі.
Приписи статті 13 Конституції України визначають, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.
Відповідно до статей 142-145 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об'єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень. Права органів самоврядування захищаються у судовому порядку.
Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.
В силу статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Виходячи з умов укладеного між сторонами договору оренди строк оренди закінчився 01.08.2007р.
Відносини найму (оренди) врегульовані главою 58 Цивільного кодексу України, зокрема, статтею 764 цього Кодексу визначено якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Відповідно до частини другої статті 759 та частини другої статті 792 Цивільного кодексу України законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди), а відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Частиною шостою статті 93 Земельного кодексу України також передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно з частиною першою статті 19 Закону України “Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. В силу частини першої статті 31 цього закону договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Щодо поновлення договору оренди земельної ділянки Закон України “Про оренду землі» містить положення, які не є тотожними відповідним нормам Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.
Стаття 33 вказаного закону передбачає, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Тобто цією нормою не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню.
Разом з тим, відповідно до пункту тридцять четвертого статті 26, пункту другого статті 77 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні» питання регулювання земельних відносин (у тому числі надання земельної ділянки в оренду та поновлення договору оренди земельної ділянки) вирішується на пленарному засіданні ради -сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.
Таким чином, законодавством передбачено, що способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади, щодо регулювання земельних відносин є прийняття рішення сесії.
Як вбачається з матеріалів справи міською радою рішення про поновлення договору оренди спірної земельної ділянки не приймалось.
Навпаки, рішенням від 07.09.2007р. № 25 позивачу відмовлено в продовженні договору оренди в зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено та в зв'язку з тим, що будівництво групи житлових будинків на орендованій земельній ділянці не розпочато.
Зважаючи на те, що необхідною умовою укладення та поновлення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування, зобов'язання цього органу укласти або поновити договір оренди земельної ділянки за відсутності такого рішення є порушенням його виключного, передбаченого Конституцією України, права на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями, яке підлягає захисту.
Порушені права землекористувачів підлягають захисту способами, передбаченими статтею 152 Земельного кодексу України, з обов'язковим дотриманням норм чинного законодавства. Згідно вказаної статті захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, в судовому порядку, що передбачено пунктом другим статті 77 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні».
Слід зазначити, що згідно порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 19998 р. № 2073, перереєстрація, а також поновлення договорів оренди землі проводиться в порядку встановленому для їх державної реєстрації (п.17). Відповідно ж до п. 5 названого Порядку для державної реєстрації договорів оренди юридична особа подає до відповідного органу земельних ресурсів в тому числі рішення органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, що перебуває у комунальній власності.
Отже, суд виходить з того, що поновлення договірних відносин стосовно оренди земельної ділянки комунальної або державної власності можливе лише шляхом прийняття відповідного рішення органу місцевого самоврядування або виконавчої влади, який за законодавством має такі повноваження.
Зважаючи на викладене у суду немає правових підстав для задоволення вимог про зміну строку дії договору оренди землі та визнання права оренди земельної ділянки.
Щодо вимоги про визнати недійсним рішення № 25 п.7 дев'ятнадцятої сесії Старокостянтинівської міської Ради від 07 вересня 2007 року, яким відмовлено позивачу в продовженні договору оренди земельної ділянки та визнано такими , що втратили чинність договір оренди земельної ділянки № 040774700002 від 25.01.07р. та рішення 6 сесії Старокостянтинівської міської ради № 18 п.4 від 15.09.06р., суд виходить з того, що дана вимога повинна розглядатись за правилами Кодексу адміністративного судочинства України, а тому провадження в цій частині позову підлягає припиненню в силу п.1 ст.80 Господарського процесуального кодексу України за непідвідомчістю спору господарським судам.
Судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст.44,49,п.1 ст. 80, 82,84,85 Господарського процесуального кодексу України, суд
В позові про зміну строк дії договору оренди землі від 25 січня 2007 року № 040774700002, укладеного між ПП «Подільський торговий дім" та Старокостянтинівською міською Радою, щодо оренди земельної ділянки за адресою м. Старокостянтинів, вул. Попова, 18 загальною площею 9560 кв.м. , визнанні його укладеним на строк 6 місяців 05 днів з моменту набрання рішенням суду законної сили, а також визнанні за ПП «Подільський торговий дім" права оренди земельної ділянки за адресою м. Старокостянтинів, вул. Попова, 18 загальною площею 9560 кв.м. продовженим на умовах договору оренди землі від 25 січня 2007 року № 040774700002 строком на 6 місяців 05 днів з моменту набрання рішенням суду законної сили відмовити.
В решті позову, щодо визнання недійсним рішення № 25 дев'ятнадцятої сесії Старокостянтинівської міської Ради від 07 вересня 2007 року провадження припинити.
Суддя