05 лютого 2026 року м. Київ
Справа № 761/2455/25
Провадження: № 22-ц/824/1576/2026
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого (судді-доповідача) Невідомої Т.О.,
суддів Верланова С. М., Нежури В.А.,
секретар Лаврук Ю. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу адвоката Любаренка Ігоря Олеговича в інтересах ОСОБА_1 та ОСОБА_2
на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 27 травня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Саадулаєва А. І.,
у справі за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Перлина Нивок» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , про стягнення заборгованості,
У січні 2025 року Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Перлина Нивок» звернулося до суду із вказаним позовом, мотивуючи його тим, що дане ОСББ є управителем житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 . Відповідачі є співвласниками шести об'єктів нерухомого майна, а саме, нежитлових приміщень за адресою АДРЕСА_1 . Відповідачі порушили свої зобов'язання щодо оплати внесків співвласників на управління будинком (утримання будинку, споруд та прибудинкової території) та внесків до фондів ОСББ «Перлина Нивок», що призвело до утворення заборгованості відповідачів перед ОСББ «Перлина Нивок» на день подання даного позову. Відповідачами було порушено положення п. 3 розділу 5 Статуту ОСББ «Перлина Нивок» та положення ст. 15 ЗУ «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» та не проведено повної і своєчасної оплати внесків, затверджених Загальними зборами ОСББ «Перлина Нивок». Станом на день подання даного позову солідарна заборгованість відповідачів перед ОСББ «Перлина. Нивок» по оплаті внесків співвласників становить в загальному розмірі 615 656,81 грн та сформувалася наступним чином:
- борг по оплаті внесків на управління будинком (утримання та обслуговування будинку, споруд, та прибудинкової території) - 585779,16 грн;
- борг по оплаті внесків до Резервного (аварійного) фонду - 10935,65 грн;
- борг по оплаті внесків до Фонду капітального ремонту - 16208,17 грн;
- борг по оплаті внесків до Фонду розвитку - 2733,83 грн.
Крім того, ОСББ було нараховано суму трьох процентів річних та інфляційних втрат, що підлягають солідарному стягненню з відповідачів за прострочення виконання грошових зобов'язань перед ОСББ «Перлина Нивок» по оплаті внесків співвласника: сума трьох процентів річних становить - 16585,21 грн та сума інфляційних втрат становить - 57419,85 грн.
Також, ураховуючи, що відповідачами не було добровільно здыйснено оплату внесків, і тим самим порушено їх грошові зобов'язання як співвласників, а також порушено вимоги Статуту та рішення статутних органів, на підставі положень ст. 549 ЦК України та положень п. 2 розділу 8 Статуту ОСББ «Перлина Нивок» відповідачам було нараховано:
- за прострочення оплати внесків співвласників нежитлових приміщень нараховано пеню в розмірі 1701,25 грн;
- за порушення зобов'язань співвласників перед позивачем, що передбачені п. 3, п. 5 розділу 5 Статуту ОСББ «Перлина Нивок», нараховано штраф у розмірі 11706,70 грн.
За викладених обставин об'єднання просило суд стягнути солідарно з відповідачів на свою користь заборгованість у розмірі 703069,82 грн, що складається із: заборгованості по оплаті внесків - 615656,81 грн, трьох відсотків річних - 16585,21 грн, інфляційних нарахувань - 57419,85 грн, пені - 1701,25 грн та штрафу - 11706,70 грн.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 27 травня 2025 року позов ОСББ «Перлина Нивок» задоволено.
Стягнуто солідарно з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь ОСББ «Перлина Нивок» заборгованість у розмірі 703069 грн 82 коп, що складається із: заборгованості по оплаті внесків - 615656 грн 81 коп, трьох відсотків річних - 16585грн 21 коп, інфляційних нарахувань - 57419 грн 85 коп, пені - 1701грн 25 коп, штрафу - 11706грн 70 коп.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСББ «Перлина Нивок» судовий збір у розмірі 5273грн 03 коп.
Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСББ «Перлина Нивок» судовий збір у розмірі 5273 грн 03 коп.
Не погодившись із таким судовим рішенням, адвокат Любаренко І. О в інтересах ОСОБА_1 та ОСОБА_3 подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, судове рішення просив скасувати та ухвалити нове про відмову в позові.
На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначив, що суд першої інстанції залишив поза увагою істотні обставини справи. Зокрема, те, що позивач не є управителем прибудови (блок 6) до житлового будинку АДРЕСА_1 та не підтвердив цього належними доказами. Водночас, до матеріалів справи не було долучено ані акту прийняття будинку в управління (на самообслуговування), ані інших документів, які могли б засвідчити правомірність заявлених вимог.
Важливо, що спірне приміщення не використовувалося і не використовується за своїм цільовим призначенням, адже блок 6 є фактично недобудованою окремою будівлею, яка станом на сьогодні не введена в експлуатацію та потребує завершення будівельних робіт. ОСББ не надає цьому блоку жодних послуг, оскільки будівля не підключена до інженерних комунікацій.
Крім того, 30.05.2014 року відповідачі набули від ТОВ «Під Ключ» лише майнові права на об'єкт незавершеного будівництва, який так і не був добудований. Тобто, йдеться не про готове нерухоме майно, а лише про право на незавершений об'єкт.
Суд першої інстанції також проігнорував положення ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», згідно з якою для затвердження розміру внесків необхідна підтримка понад 67 % голосів співвласників (від загальної площі будинку в квадратних метрах). Відтак, рішення про затвердження внесків, відповідно до протоколу, фактично прийнято не було.
До того ж, позивачем пропущено строк позовної давності, що саме по собі є підставою для відмови в задоволенні позову.
Показовим є й те, що навіть у протоколах ОСББ від 14.09.2024 року міститься пряме підтвердження того факту, що спірний будинок станом на зазначену дату в експлуатацію не прийнято.
Ухвалами Київського апеляційного суду від 16 липня 2025 року відкрито апеляційне провадження у справі, справу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСББ «Перлина Нивок» Татарчук О. Л. вказала на необґрунтованість доводів скарги та наголосила, що діяльність ОСББ є виключно статутною і спрямована на забезпечення та захист прав співвласників, дотримання їхніх обов'язків, належне утримання і використання спільного майна, а також на організацію надходження коштів для сплати внесків, передбачених законом і статутними документами (ст. 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», п. 1 розділу 2 Статуту ОСББ «Перлина Нивок»). Отже, ОСББ не здійснює господарської діяльності з надання комунальних послуг, а тому позивач не зобов'язаний доводити в суді факт їх надання. Відтак, вважає, що твердження відповідачів про те, що вони «не отримали жодної комунальної послуги від ОСББ», не може бути належним доказом для спростування позовних вимог.
Представник ОСББ також зазначила, що 30.05.2014 року відповідачі отримали від ТОВ «Під-Ключ» об'єкти нерухомого майна (нежитлові приміщення), про що були підписані відповідні акти приймання-передачі. Тим самим відповідачі підтвердили, що прийняті ними приміщення відповідають умовам договорів купівлі-продажу майнових прав, у тому числі, щодо приєднання до інженерних мереж.
Крім того, під час укладання договорів купівлі-продажу майнових прав на нежитлові приміщення з компаніями «Кленбоу Файненс Лімітед» та «Геброл Трейд Лімітед» станом на 13.09.2018 року відповідачам був відомий технічний стан об'єктів. Цей стан ними не заперечувався і був фактично прийнятий, що підтверджується підписанням договорів та подальшою державною реєстрацією права власності. Відтак, вважає, що відповідачі є належними власниками нежитлових приміщень, а отже співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 .
З моменту набуття права власності у відповідачів виникли не лише права, але й обов'язки перед ОСББ «Перлина Нивок», зокрема, виконувати положення Статуту об'єднання, а також рішення його органів управління. При цьому, виконання відповідачами ремонтних робіт у власних приміщеннях не звільняє їх від обов'язку брати участь у витратах на утримання, управління та ремонт спільного майна.
Окремо, представник ОСББ наголосила, що позов було подано з дотриманням процесуальних строків і вимог чинного законодавства, а строк позовної давності за заявленими вимогами пропущений не був.
В судовому засіданні адвокат Любаренко І. О в інтересах ОСОБА_1 та ОСОБА_2 підтримав апеляційну скаргу та просив її задовольнити.
Представник ОСББ «Перлина Нивок» Татарчук О. Л. заперечувала проти доводів апеляційної скарги та вважала її необґрунтованою.
Згідно з ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до частин першої, другої та п'ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.
Як убачається з матеріалів справи та встановлено судом, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Перлина Нивок» є управителем житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 (т. 1, а. с. 61 - 66).
Відповідачі, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , є співвласниками шести нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному житловому будинку АДРЕСА_1 , а саме: нежитлових приміщень АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 , право власності на які зареєстроване у встановленому законом порядку.(т 1, а.с. 67 - 78).
Судом встановлено, що зазначені нежитлові приміщення перебувають у спільній частковій власності відповідачів з рівними частками у праві власності щодо кожного об'єкта.
08 грудня 2016 року загальними зборами співвласників ОСББ «Перлина Нивок» прийнято рішення про прийняття житлового будинку АДРЕСА_1 в управління та обслуговування силами ОСББ, а також затверджено розмір щомісячних внесків співвласників на управління будинком, що зафіксовано у протоколі загальних зборів(т. 1, а. с. 50 - 51).
Також судом встановлено, що після створення ОСББ «Перлина Нивок» та прийняття житлового будинку АДРЕСА_1 , загальними зборами співвласників приймалися рішення щодо встановлення та зміни розміру обов'язкових внесків співвласників на управління та утримання будинку (т. 1, а. с. 59 - 60).
Зокрема, рішенням загальних зборів співвласників ОСББ «Перлина Нивок» від 08 грудня 2016 року було затверджено щомісячний внесок на управління будинком у розмірі 3,00 грн з одного квадратного метра загальної площі квартири або нежитлового приміщення.
Надалі, рішенням загальних зборів співвласників від 14 вересня 2021 року затверджено кошторис витрат та встановлено загальний розмір щомісячного внеску співвласників на управління та обслуговування будинку у сумі 6,60 грн з одного квадратного метра загальної площі квартири або нежитлового приміщення (т. 1, а. с. 52 - 58).
Рішенням загальних зборів співвласників ОСББ «Перлина Нивок», оформленим протоколом № 3/2023 від 28 жовтня 2023 року, було внесено зміни до структури та розміру внесків співвласників, зокрема, встановлено окремі щомісячні внески на управління будинком, до резервного (аварійного) фонду, фонду капітального ремонту та фонду розвитку, розмір яких визначався з розрахунку за один квадратний метр загальної площі квартири або нежитлового приміщення (т. 1, а. с. 61 - 66).
Судом першої інстанції також встановлено, що зазначені рішення загальних зборів співвласників діяли у відповідні періоди та були чинними на момент нарахування внесків, що є предметом спору у даній справі.
Обґрунтовуючи звернення до суду із вказаним позовом, ОСББ «Перлина Нивок» посилалося на те, що відповідачі, будучи співвласниками нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 , зобов'язані брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна будинку. Позивач зазначав, що відповідачами порушено вимоги Статуту ОСББ та рішення його статутних органів у частині своєчасної та повної сплати обов'язкових внесків, внаслідок чого утворилася заборгованість за відповідні періоди. У зв'язку з цим ОСББ просило суд стягнути з відповідачів заборгованість зі сплати внесків, а також передбачені законом і статутом об'єднання фінансові санкції.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що ОСББ «Перлина Нивок» створене та діє у відповідності до вимог законодавства, є управителем багатоквартирного будинку та уповноважене встановлювати обов'язкові для співвласників внески на управління та утримання спільного майна. Суд встановив, що відповідачі є належними власниками нежитлових приміщень у цьому будинку, а відтак співвласниками спільного майна, на яких поширюється обов'язок виконувати рішення загальних зборів ОСББ та сплачувати встановлені внески незалежно від фактичного використання належних їм приміщень. Оцінивши надані докази в сукупності, суд дійшов висновку про наявність у відповідачів заборгованості та правомірність заявлених позовних вимог.
Колегія суддів погоджується с такими висновками суду з огляду на наступне.
З матеріалів справи убачається, що спір у даній справі виник у зв'язку несплатою відповідачами, як співвласниками нерухомого майна, плати на утримання будинку та прибудинкової території та інших платежів.
Правові та організаційні засади створення, функціонування та діяльності об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, а також виконання співвласниками обов'язків щодо утримання спільного майна визначені Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Відповідно до статті 1 цього Закону, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку є юридичною особою, створеною власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку з метою сприяння використанню їхнього майна та управління, утримання і використання спільного майна. Співвласниками багатоквартирного будинку є власники квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.
Згідно з частинами першою, другою та четвертою статті 4 Закону, об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників, дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, а також забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Об'єднання створюється як непідприємницьке товариство та діє відповідно до закону і статуту.
Як установлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, ОСББ «Перлина Нивок» створене співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 та прийняло зазначений будинок в управління і обслуговування на підставі рішень загальних зборів співвласників, що підтверджується відповідними протоколами.
Судом встановлено, що відповідачі є власниками нежитлових приміщень, розташованих у вказаному багатоквартирному будинку, а відтак, є співвласниками спільного майна будинку у розумінні статті 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Згідно з положеннями статті 22 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», об'єднання для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку має право задовольняти відповідні потреби самостійно шляхом самозабезпечення або шляхом залучення фізичних та юридичних осіб на підставі укладених договорів. Саме такі дії з організації утримання спільного майна і фінансування відповідних витрат становлять зміст діяльності ОСББ.
Водночас, положення статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» визначають, що житлово-комунальні послуги є результатом господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях та надаються на підставі договорів відповідними виконавцями комунальних послуг.
Згідно з частиною другою статті 5 та частиною другою статті 6 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», виконавцями комунальних послуг є спеціалізовані суб'єкти господарювання, які здійснюють відповідну діяльність, у тому числі на підставі ліцензії.
Судом першої інстанції обгрунтовано встановлено, що ОСББ «Перлина Нивок» не є виконавцем комунальних послуг у розумінні Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та не перебуває зі співвласниками у договірних відносинах щодо надання комунальних послуг. Відносини між ОСББ та власниками квартир і нежитлових приміщень у будинку мають статутний характер і виникають у зв'язку з набуттям права власності на відповідні об'єкти нерухомості.
Отже, обов'язок відповідачів щодо сплати внесків на управління, утримання та збереження спільного майна будинку виникає не з договорів про надання житлово-комунальних послуг, а безпосередньо з норм закону, статуту ОСББ та рішень загальних зборів співвласників.
За змістом статті 21 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» кошти об'єднання, зокрема, формуються з внесків і платежів співвласників, а також з коштів та майна, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності об'єднання. Порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та інших фондів, встановлюються загальними зборами об'єднання відповідно до закону та статуту об'єднання.
Відповідно до статті 10 зазначеного Закону органами управління об'єднання є загальні збори співвласників, правління та ревізійна комісія. Вищим органом управління об'єднання є загальні збори співвласників, до виключної компетенції яких, зокрема, належить затвердження кошторису об'єднання, визначення розміру та порядку сплати внесків і платежів. Рішення загальних зборів, прийняті відповідно до статуту об'єднання, є обов'язковими для всіх співвласників і можуть бути оскаржені в судовому порядку.
Положеннями пункту 3 розділу 5 Статуту ОСББ «Перлина Нивок» передбачено, що співвласник зобов'язаний:
- виконувати обов'язки, передбачені Статутом Об'єднання;
- виконувати рішення органів управління Об'єднання, прийняті у межах їхніх повноважень;
- своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі;
- сплачувати нараховані штрафи та пеню.
Умови ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлюють, що рішення загальних зборів об'єднання, прийняті відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх співвласників.
Як установлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, загальними зборами співвласників ОСББ «Перлина Нивок» у різні періоди було прийнято рішення щодо встановлення порядку, строків та розміру обов'язкових внесків співвласників на управління, утримання та обслуговування багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , а також внесків до відповідних фондів об'єднання. Зазначені рішення оформлені протоколами загальних зборів та діяли у відповідні періоди, за які нараховано спірну заборгованість.
Судом встановлено, що відповідно до прийнятих рішень загальних зборів внески підлягали сплаті співвласниками щомісячно у визначеному розмірі з розрахунку на один квадратний метр загальної площі квартири або нежитлового приміщення, у строки та на умовах, визначених кошторисом і статутом ОСББ.
Матеріали справи не містять доказів оскарження відповідачами у судовому порядку рішень загальних зборів ОСББ «Перлина Нивок» щодо встановлення розміру та порядку сплати внесків, у зв'язку з чим такі рішення є чинними та обов'язковими для виконання всіма співвласниками, у тому числі відповідачами.
При цьому, встановлення обставин належного чи неналежного повідомлення співвласників про проведення загальних зборів ОСББ не входить до предмета доказування у даній справі про стягнення заборгованості зі сплати обов'язкових внесків, а тому відповідні доводи представника відповідачів не впливають на вирішення спору по суті.
З урахуванням наведеного та з огляду на приписи Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» і положення Статуту ОСББ «Перлина Нивок», суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку, що рішення загальних зборів ОСББ щодо розмірів та порядку сплати обов'язкових щомісячних внесків на утримання та управління багатоквартирним будинком є обов'язковими для відповідачів як власників нежитлових приміщень у цьому будинку.
Отже, відповідно до ст. 15 Закону співвласник, зокрема, зобов'язаний: виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень; не допускати порушення законних прав та інтересів інших співвласників; своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності (ч. 1 ст. 20 Закону).
Статтею 509 ЦК України передбачено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
В силу ч. 3 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.
Згідно зі ст. 13 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» залежно від функціонального призначення житлово-комунальні послуги поділяються на: 1) комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо); 2) послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій; 3) послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків; 4) послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд.
Утримання будинків і прибудинкових територій - господарська діяльність, спрямована на задоволення потреби фізичної чи юридичної особи щодо забезпечення експлуатації та/або ремонту жилих та нежилих приміщень, будинків і споруд, комплексів будинків і споруд, а також утримання прилеглої до них (прибудинкової) території відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил згідно із законодавством (ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»).
Споживач - фізична чи юридична особа, яка отримує або має намір отримати житлово-комунальну послугу (ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»).
Частиною 4 статті 319 ЦК України передбачено, що власність зобов'язує.
Власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 322 ЦК України).
Системний аналіз вищенаведених норм права в їх сукупності дає підстави для висновку, що обов'язок утримання майна у співвласника багатоквартирного будинку виникає безпосередньо з актів цивільного законодавства. При цьому, витрати на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, незалежно від факту використання ними належного їм приміщення та спільного майна, а також членства в об'єднанні співвласників багатоквартирного будинку.
Згідно зі статтями 525, 526 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до приписів ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
За змістом ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно з ч. 6 ст. 13 Закону у разі відмови співвласника сплачувати внески і платежі на утримання та проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна об'єднання або за його дорученням управитель має право звернутися до суду.
Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 порушено вимоги пункту 3 розділу V Статуту ОСББ «Перлина Нивок», а також положення статті 15 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», оскільки ними не було забезпечено повної та своєчасної сплати обов'язкових внесків, затверджених рішеннями загальних зборів співвласників ОСББ «Перлина Нивок».
Судом встановлено, що відповідачами не надано належних і допустимих доказів на підтвердження виконання обов'язку зі сплати внесків, які є предметом розгляду у даній справі. За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про обґрунтованість позовних вимог ОСББ «Перлина Нивок» щодо стягнення заборгованості зі сплати обов'язкових внесків співвласників.
Станом на день звернення із вказаним позовом солідарна заборгованість ОСОБА_1 та ОСОБА_2 перед ОСББ «Перлина Нивок» зі сплати внесків співвласників становила 615 656,81 грн, яка сформувалася у зв'язку з несплатою обов'язкових платежів, а саме:
заборгованість зі сплати внесків на управління будинком (утримання та обслуговування будинку, споруд і прибудинкової території) - 585 779,16 грн;
заборгованість зі сплати внесків до резервного (аварійного) фонду - 10 935,65 грн;
заборгованість зі сплати внесків до фонду капітального ремонту - 16 208,17 грн;
заборгованість зі сплати внесків до фонду розвитку - 2 733,83 грн.
Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції щодо відхилення доводів відповідачів про непідключення належних їм нежитлових приміщень до інженерних мереж. Суд першої інстанції обґрунтовано виходив з того, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 30 травня 2014 року прийняли від продавця майнових прав, ТОВ «Під-Ключ» (т. 1, а. с. 223 - 240), відповідні об'єкти нерухомого майна, що підтверджується підписаними сторонами актами приймання-передачі. Підписання таких актів свідчить про прийняття відповідачами нежитлових приміщень без зауважень та підтверджує їх відповідність умовам укладених договорів купівлі-продажу майнових прав, в тому числі в частині вимог щодо приєднання приміщень до інженерних мереж. За таких обставин, доводи відповідачів про відсутність підключення до комунікацій є необґрунтованими та не спростовують встановлених судом першої інстанції фактичних обставин справи.
Колегія суддів також погоджується з висновками суду першої інстанції щодо правової оцінки обставин набуття відповідачами майнових прав на нежитлові приміщення АДРЕСА_4 . Як обґрунтовано встановлено судом, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 набули майнові права на зазначені об'єкти на підставі договорів купівлі-продажу майнових прав, укладених 13 вересня 2018 року з компаніями «Кленбоу Файненс Лімітед» та «Геброл Трейд Лімітед» (т. 1, а. с. 213 - 222).
Суд першої інстанції обґрунтовано виходив з того, що умовами зазначених договорів було передбачено передачу об'єктів інвестування покупцям у день укладення договорів, включно з передачею технічної документації, ключів та інших необхідних документів, а підписання договорів підтверджувало факт такої передачі без застережень. Крім того, договорами прямо встановлено, що покупцям не було приховано жодних обставин, які мають істотне значення для укладення правочинів.
За таких обставин, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що на момент укладення договорів купівлі-продажу майнових прав відповідачам був відомий технічний стан нежитлових приміщень, який ними не заперечувався та був прийнятий, що підтверджується підписанням договорів і подальшою державною реєстрацією права власності на відповідні об'єкти нерухомого майна (т. 1, а. с. 201 - 211).
Доводи апеляційної скарги, спрямовані на заперечення цих обставин, зводяться до переоцінки доказів, яким уже надано належну правову оцінку судом першої інстанції, та не спростовують правильності зроблених ним висновків.
Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що право приватної власності ОСОБА_1 та ОСОБА_2 зареєстровано саме на об'єкти нежитлової нерухомості - нежитлові приміщення, а не на об'єкти незавершеного будівництва, спеціальний порядок державної реєстрації яких визначений статтею 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на момент реєстрації права власності). За таких обставин, відповідачі є належними власниками нежитлових приміщень та, відповідно, співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 .
З моменту набуття права власності на зазначені приміщення у ОСОБА_1 та ОСОБА_2 виникли не лише права, а й обов'язки перед ОСББ «Перлина Нивок», у тому числі обов'язок виконувати положення Статуту об'єднання та рішення його статутних органів. Доводи відповідачів про те, що комунальні тарифи не нараховуються у приміщеннях, які фактично не експлуатуються, обґрунтовано відхилені судом першої інстанції як такі, що не мають правового значення для вирішення даного спору.
Як правильно зазначив суд першої інстанції, ОСББ «Перлина Нивок» не є виконавцем житлово-комунальних послуг у розумінні Закону України «Про житлово-комунальні послуги», а позовні вимоги у цій справі не стосуються стягнення плати за такі послуги. Предметом спору є стягнення заборгованості зі сплати обов'язкових внесків співвласників, передбачених Статутом ОСББ та рішеннями його статутних органів. У зв'язку з цим до спірних правовідносин не підлягають застосуванню положення постанови Кабінету Міністрів України від 29 грудня 2023 року № 1405, на які посилається представник відповідача в апеляційній скарзі, у тому числі щодо неоплати житлово-комунальних послуг у разі тимчасової відсутності споживача.
Посилання відповідачів, викладені в апеляційній скарзі, на судові рішення у справах № 638/5001/17 та № 711/8946/18 є тотожними доводам, заявленим ними у суді першої інстанції, яким судом першої інстанції надано належну та вичерпну правову оцінку. Крім того, зазначені судові рішення не є релевантними обставинам даної справи, оскільки стосуються спорів щодо оплати житлово-комунальних послуг між споживачами та виконавцями таких послуг, тоді як ОСББ «Перлина Нивок» не здійснює діяльності з надання комунальних послуг.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» до спільного майна багатоквартирного будинку належать, зокрема, приміщення загального користування, несучі та огороджувальні конструкції, інженерне обладнання, що обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також прибудинкова територія та права на земельну ділянку. Згідно зі статтею 12 цього Закону невикористання власником належного йому житлового або нежитлового приміщення, як і відмова від використання спільного майна, не є підставою для ухилення від участі у витратах на управління багатоквартирним будинком.
Колегія суддів також звертає увагу на те, що відповідачі не оскаржували у встановленому законом порядку рішення загальних зборів ОСББ, не ставили під сумнів розмір та порядок нарахування внесків, не ініціювали окремих позовів щодо визнання спірних приміщень об'єктами незавершеного будівництва, виключення їх із площі для розрахунку внесків або зменшення їх розміру. За таких обставин, у межах даної справи, суд не має процесуальних підстав виходити за межі зареєстрованого права власності відповідачів та чинних рішень органів управління ОСББ.
Правова позиція, викладена у постанові Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі № 924/567/17 підтверджує загальний підхід, згідно з яким невикористання нежитлового приміщення або спільного майна не звільняє власника від обов'язку брати участь у витратах на утримання та управління будинком. Водночас наведена правова позиція не спростовує, а навпаки, узгоджується з висновками суду першої інстанції в цій справі щодо обов'язку відповідачів сплачувати внески співвласників ОСББ.
Отже, сукупність наведених вище обставин та правових висновків переконливо підтверджує наявність у відповідачів обов'язку зі сплати заборгованості за внесками співвласників ОСББ у загальному розмірі 615 656,81 грн.
Поряд з цим з матеріалів справи убачається, що у зв'язку з порушенням відповідачами грошових зобов'язань позивач також заявив вимоги про стягнення штрафних санкцій.
Відповідно до статті 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання грошового зобов'язання. Боржник, який прострочив виконання такого зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Керуючись положеннями статті 625 ЦК України, позивачем здійснено нарахування трьох процентів річних та інфляційних втрат, що підлягають солідарному стягненню з відповідачів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 за прострочення виконання грошових зобов'язань перед ОСББ «Перлина Нивок» зі сплати внесків співвласників, а саме:
- сума трьох процентів річних - 16 585,21 грн;
- сума інфляційних втрат - 57 419,85 грн.
Колегія суддів ураховує, що нарахування трьох процентів річних та інфляційних втрат здійснено з дотриманням положень постанови Кабінету Міністрів України № 206 від 05.03.2022 року «Деякі питання оплати житлово-комунальних послуг в період воєнного стану» та постанови Кабінету Міністрів України № 1405 від 29.12.2023 року «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо оплати житлово-комунальних послуг», яка набрала чинності 30.12.2023 року. Зокрема, нарахування трьох процентів річних здійснено за період з 30.12.2023 року по день проведення розрахунку при поданні позовної заяви.
Пунктом 1 розділу 8 Статуту ОСББ «Перлина Нивок» передбачено, що співвласники несуть відповідальність, встановлену цим Статутом та чинним законодавством України. Статут ОСББ «Перлина Нивок» у редакції, затвердженій рішенням Загальних зборів співвласників, оформленим протоколом № 3/2023 від 28.10.2023 року, зареєстровано 13.01.2024 року, про що внесено відповідний запис до Державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Згідно з пунктом 2 розділу 8 Статуту ОСББ «Перлина Нивок», у разі несвоєчасної або неповної сплати власником квартири чи нежитлового приміщення внесків та/або платежів, передбачених законом, Статутом або рішеннями статутних органів, правління ОСББ має право, зокрема:надіслати боржнику письмове попередження та вимогу про сплату заборгованості; нарахувати пеню в розмірі 0,01 % від суми боргу за кожен день прострочення, що є обов'язковою до сплати; у разі прострочення виконання зобов'язань понад 30 календарних днів - застосувати додатковий штраф у розмірі 10 % від суми боргу за кожен календарний місяць прострочення.
Відповідно до статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума, яку боржник зобов'язаний сплатити кредиторові у разі порушення зобов'язання. Штраф є неустойкою, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання, а пеня - неустойкою, що обчислюється у відсотках від суми простроченого грошового зобов'язання за кожен день прострочення.
Оскільки відповідачами ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не було добровільно виконано обов'язок зі сплати внесків співвласників, чим порушено їх грошові зобов'язання перед ОСББ «Перлина Нивок», а також вимоги Статуту та рішення статутних органів об'єднання, позивач, керуючись статтею 549 ЦК України та пунктом 2 розділу 8 Статуту ОСББ «Перлина Нивок», правомірно нарахував пеню за прострочення сплати внесків співвласників нежитлових приміщень у розмірі 1 701,25 грн та штраф за порушення зобов'язань співвласників, передбачених пунктами 3 та 5 розділу 5 Статуту ОСББ «Перлина Нивок», а також рішень Загальних зборів співвласників, оформлених протоколами № 2 від 08.12.2016 року, від 14.09.2021 року та № 3/2023 від 28.10.2023 року, у розмірі 11 706,70 грн.
При цьому колегія суддів ураховує, що застосування штрафних санкцій передбачено Статутом ОСББ. Чинне законодавство не містить заборони на встановлення можливості одночасного стягнення пені та штрафу у разі порушення грошового зобов'язання.
Відтак одночасне стягнення пені та штрафу не суперечить статті 61 Конституції України, оскільки відповідно до статті 549 ЦК України пеня та штраф є формами неустойки, а отже не є окремими та самостійними видами юридичної відповідальності.
Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 1 червня 2021 року у справі № 910/12876/19.
Крім того, з матеріалів справи убачається, що в ході судового розгляду відповідачами було порушено питання щодо застосування до даних правовідносин позовної давності.
Згідно ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, в межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ст. 257 ЦК України)
Відповідно до пункту 19 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України в період воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 2102-ІХ, перебіг позовної давності, визначний цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.
Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» (№ 64/2022) воєнний стан було запроваджено з 24.02.2022 року строком на 30 діб. В подальшому воєнний стан неодноразово продовжували, та він продовжував діяти на момент подання даного позову.
Положення ч. 3 ст. 263 ЦК України визначають, що від дня припинення обставин, що були підставою для зупинення перебігу позовної давності, перебіг позовної давності продовжується з урахуванням часу, що минув до його зупинення.
Позивачем заявлено вимоги про стягнення заборгованості зі сплати внесків співвласників, починаючи з періоду нарахування за лютий 2019 року, строк сплати яких настав 20 березня 2019 року. Відповідно до загального правила, встановленого цивільним законодавством, строк позовної давності у три роки щодо вимог про стягнення заборгованості за вказаний період мав спливти 20 березня 2022 року.
Разом з тим, у зв'язку із запровадженням на території України воєнного стану на підставі Указу Президента України від 22 лютого 2022 року, перебіг строків позовної давності за відповідними вимогами був зупинений. За таких обставин, строк позовної давності щодо стягнення заборгованості, нарахованої, починаючи з лютого 2019 року, не є пропущеним на момент звернення з даним позовом.
Ураховуючи вищевикладене, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що дана позовна заява була подана ОСББ «Перлина Нивок» із дотриманням процесуальних строків та вимог чинного законодавства України, строк позовної давності щодо заявлених у позові вимог не був пропущений.
Перевіряючи доводи апеляційної скарги, колегія суддів встановила, що посилання апелянтів на відсутність у ОСББ повноважень щодо управління будинком (блок 6), невведення спірних приміщень в експлуатацію, їх непідключення до інженерних мереж, а також твердження про набуття відповідачами виключно майнових прав на об'єкти незавершеного будівництва не є новими та по суті повторюють заперечення, заявлені відповідачами у суді першої інстанції.
Зазначені доводи були предметом детального дослідження суду першої інстанції, яким надано повну та мотивовану правову оцінку, з висновками якої колегія суддів погоджується, у зв'язку з цим колегія суддів не вбачає підстав для їх повторної оцінки.
Так само безпідставними є доводи апеляційної скарги щодо ненадання ОСББ житлово-комунальних послуг, оскільки предметом даного спору є стягнення обов'язкових внесків співвласників, передбачених Статутом ОСББ та рішеннями його органів управління, а не плата за комунальні послуги. Відтак такі доводи не мають правового значення для вирішення спору по суті.
Посилання скаржників на порушення вимог статті 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» та відсутність необхідної кількості голосів для затвердження розміру внесків також відхиляються судом, оскільки відповідні рішення загальних зборів ОСББ не були оскаржені у встановленому законом порядку та є чинними і обов'язковими для всіх співвласників. Колегія суддів наголошує, що у межах даної справи суд не наділений процесуальними повноваженнями вирішувати питання щодо визнання спірних приміщень об'єктами незавершеного будівництва; зміни чи припинення права власності відповідачів; виключення приміщень з площі, що береться до розрахунку внесків; визнання недійсними рішень загальних зборів ОСББ або протоколів таких зборів.
Зазначені вимоги можуть бути предметом самостійних позовів та окремого судового розгляду, однак вони не перебувають у площині даного спору та не мають преюдиційного значення для вирішення питання про наявність або відсутність заборгованості зі сплати внесків співвласників.
За таких обставин колегія суддів доходить висновку, що доводи апеляційної скарги не спростовують правильності висновків суду першої інстанції, зводяться до правової позиції відповідачів, яка вже була досліджена та оцінена судом, і не містять підстав для скасування чи зміни оскаржуваного судового рішення.
Разом з тим, колегія суддів звертає увагу, що до апеляційної скарги відповідачами долучено значний обсяг документів, зокрема, копії технічних паспортів, актів, договорів про спільну діяльність у будівництві, матеріали технічного обстеження, фотоматеріали та інші документи, які, за твердженням представника відповідачів, підтверджують технічний стан спірних приміщень та обставини їх будівництва.
Однак, відповідачами не наведено жодних обґрунтувань неможливості подання зазначених доказів до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно від них не залежали, як того вимагають положення частини третьої статті 367 ЦПК України. При цьому, з характеру поданих документів убачається, що більшість із них датовані значно раніше моменту розгляду справи судом першої інстанції та могли бути подані під час первісного розгляду справи.
Крім того, колегія суддів зазначає, що подані до апеляційної скарги документи стосуються обставин, пов'язаних із технічним станом об'єкта, будівництвом та введенням його в експлуатацію, тоді як предметом даного спору є стягнення заборгованості зі сплати обов'язкових внесків співвласників, передбачених Статутом ОСББ та рішеннями його органів управління. Відтак зазначені документи не мають вирішального значення для правильного вирішення спору по суті та не спростовують встановлених судом першої інстанції обставин.
За таких умов колегія суддів дійшла висновку, що подані до апеляційної скарги документи не є підставою для перегляду чи зміни висновків суду першої інстанції та не можуть бути покладені в основу іншої правової оцінки спірних правовідносин.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких підстав, апеляційна скарга адвоката Любаренка І. О. в інтересах ОСОБА_1 та ОСОБА_2 підлягає залишенню без задоволення, а рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 27 травня 2025 року залишенню без змін.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу адвоката Любаренка Ігоря Олеговича в інтересах ОСОБА_1 та ОСОБА_4 залишити без задоволення.
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 27 травня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції з підстав, визначених ч. 2 ст. 389 ЦПК України.
Повне судове рішення складено 02 квітня 2026 року.
Головуючий Т.О. Невідома
Судді С. М. Верланов
В. А. Нежура