?
01 квітня 2026 року
м. Київ
cправа № 910/78/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретаря судового засідання - Кондратюк Л. М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.07.2025 (колегія суддів: Кравчук Г. А., Коробенко Г. П., Сибіга О. М.) та рішення Господарського суду міста Києва від 02.10.2024 (суддя Карабань Я. А.) у справі
за позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради до: 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельна фірма "Молоко", 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Автомийка-Ендорфін", про скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсним договору та зобов'язання вчинити дії,
за участю:
прокурора - Одуденко А. В.,
представника позивача - Буханистого О. В.,
представника відповідача 2 - Старцева Ю. К.,
Короткий зміст позовних вимог
1. Перший заступник керівника Київської міської прокуратури (далі - прокурор) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом в інтересах держави в особі Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельна фірма "Молоко" (далі - ТОВ "Торговельна фірма "Молоко"), Товариства з обмеженою відповідальністю "Автомийка-Ендорфін" (далі - ТОВ "Автомийка-Ендорфін") про:
1) скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (із відкриттям розділу) від 13.07.2017, індексний номер 36124792, та здійснену на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права приватної власності за ТОВ "Торговельна фірма "Молоко" на нежитлову будівлю літ. А загальною площею 28,2 кв. м, розташовану за адресою: вул. Білоруська, буд. 36-Б, м. Київ;
2) визнання недійсним договору купівлі-продажу від 29.01.2021, укладеного між ТОВ "Торговельна фірма "Молоко" та ТОВ "Автомийка-Ендорфін", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Новицькою Т. О. за реєстровим №97;
3) скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 29.01.2021, індексний номер 56381927, та здійснену на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права приватної власності за ТОВ "Автомийка-Ендорфін" на нежитлову будівлю літ. "А" загальною площею 28,2 кв. м, розташовану за адресою: вул. Білоруська, буд. 40-Г, м. Київ, припинивши право приватної власності ТОВ "Автомийка-Ендорфін";
4) зобов'язання ТОВ "Автомийка-Ендорфін" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради частину земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:91:145:0012, площею 28,2 кв. м, розташовану на вул. Білоруській, 40-Г у м. Києві, та привести її у придатний для використання стан шляхом звільнення від нежитлової будівлі літ. "А" загальною площею 28,2 кв. м.
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що реєстрація права власності на будівлю, розташовану за адресою: вул. Білоруська, буд. 36-Б, м. Київ, загальною площею 28,2 кв. м за ТОВ "Торговельна фірма "Молоко" була незаконною, проведена всупереч Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, а тому на підставі статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" підлягає скасуванню. Крім того, нежитлова будівля є об'єктом самочинного будівництва, а реєстрація права власності на таке майно не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного. Отже, відповідачі не набули права власності на таке майно у зв'язку з відсутністю дозвільних документів на будівництво та відведення земельної ділянки. Також прокурор зазначає, що земельна ділянка за зазначеною вище адресою в установленому законом порядку ТОВ "Торговельна фірма "Молоко" або іншим фізичним чи юридичним особам у власність чи користування, в тому числі для будівництва, не передавалася, правовстановлюючі документи на земельну ділянку не отримувалися та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно речові права на земельну ділянку на вул. Білоруській, 40-Г у Шевченківському районі міста Києва за будь-якими фізичними чи юридичними особами не зареєстровані.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. 13.07.2017 державним реєстратором Комунального підприємства "Благоустрій Шевченківського району" прийнято рішення № 36124792 про проведення державної реєстрації права приватної власності на будівлю літ. "А", розташовану за адресою: вул. Білоруська, буд. 36-Б, м. Київ, загальною площею 28,2 кв. м за ТОВ "Торговельна фірма "Молоко".
4. 15.12.2017 державним реєстратором Комунального підприємства "Бюро державної реєстрації" прийнято рішення № 38768344 про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в частині адреси об'єкта нерухомого майна літ. "А", а саме змінено на "м. Київ, вул. Білоруська, 40-Г", що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна.
5. 29.01.2021 між ТОВ "Торговельна фірма "Молоко" (продавець) та ТОВ "Автомийка-Ендорфін" (покупець) було укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Новицькою Т. О. за реєстровим № 97, за умовами якого:
- продавець продав, а покупець купив належну продавцю будівлю, літ. "А" загальною площею 28,2 кв. м, розташовану за адресою: вул. Білоруська, буд. 40-Г, м. Київ (пункт 1);
- відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка від 29.01.2021 № 242366452) право власності на відчужувану будівлю зареєстровано на ім'я продавця 12.07.2017 за № 21372096 державним реєстратором Комунального підприємства "Благоустрій Шевченківського району", м. Київ, Клоковським М. В. (витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 15.12.2017, індексний номер витягу: 107827748). Реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1299666880000 (пункт 2);
- відповідно до відомостей, зазначених у довідці від 15.01.2021 № 05702-490, виданій Департаментом земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація), у Міському земельному кадастрі земельна ділянка за адресою: вул. Білоруська, буд. 40-Г, м. Київ, не обліковується (пункт 3).
6. 29.01.2021 державним реєстратором на нерухоме майно приватним нотаріусом Новицькою Т. О. прийнято рішення № 56381927 про проведення державної реєстрації права приватної власності на будівлю літ. "А" загальною площею 28,2 кв. м, яка розташована за адресою: вул. Білоруська, буд. 40-Г, м. Київ, за ТОВ "Автомийка-Ендорфін".
7. 25.02.2021 приватним нотаріусом Кузьменко Ю. В. прийнято рішення № 56804729 про проведення державної реєстрації права приватної власності на будівлю, автомиючий комплекс літ. "А", розташовану за адресою: вул. Білоруська, буд. 40- Г, м. Київ.
8. 17.06.2021 приватним нотаріусом Кузьменко Ю. В. прийнято рішення № 58809359 про проведення державної реєстрації права приватної власності на нежитлову будівлю літ. "А", розташовану за адресою: вул. Білоруська, буд. 40-Г, м. Київ.
9. 25.08.2022 Київською міською радою прийнято рішення № 5167/5208 "Про передачу ТОВ "Автомийка-Ендорфін" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Білоруській, 40-Г у Шевченківському районі м. Києва", яким вирішено затвердити технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земель, передати ТОВ "Автомийка-Ендорфін", за умови виконання пункту 3 цього рішення, в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,0273 га (кадастровий номер 8000000000:91:145:0012) для обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі на вул. Білоруській, 40-Г у Шевченківському районі м. Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно.
10. Відповідно до преамбули зазначеного рішення його прийнято на підставі, зокрема, статей 9, 79-1, 83, 93, 116, 122, 124, 186 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 35 Закону України "Про землеустрій", Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності".
11. 16.02.2023 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Автомийка-Ендорфін" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Майоровою А. В. за реєстровим № 105, за умовами якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 25.08.2022 № 5167/5208 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором, для обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі, яка перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради.
12. Згідно з пунктом 2.1 зазначеного договору об'єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, рішення Київської міської ради від 25.08.2022 № 5167/5208 та цього договору є земельна ділянка з такими характеристиками:
- кадастровий номер 8000000000:91:145:0012;
- місце розташування: вул. Білоруська, 40-Г у Шевченківському районі м. Києва;
- цільове призначення - 03.10 для будівництва та обслуговування будівель адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов'язаної з отриманням прибутку, для обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі;
- категорія земель - землі житлової та громадської забудови;
- розмір - 0,0273 га.
13. Договір укладено на 10 років (пункт 3.1 договору).
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
14. Справа розглядалася судами неодноразово.
15. 02.10.2024 Господарський суд міста Києва ухвалив рішення, залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 22.07.2025, яким у позові відмовлено.
16. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди попередніх інстанцій, встановивши, що позов прокурора у цій справі спрямований на захист прав власника земельної ділянки в особі Київської міської ради, порушення яких відбулося внаслідок здійснення відповідачем-1 самочинного будівництва на земельній ділянці, дійшли висновку, що обрані прокурором способи захисту порушеного права позивача є неефективними, оскільки в разі задоволення таких позовних вимог не буде відновлено порушене право Київської міської ради як власника землі.
17. Зокрема, суди попередніх інстанцій зазначили, що належним та ефективним способом захисту прав територіальної громади міста Києва у спірних правовідносинах є вимога прокурора про знесення самочинно побудованого майна на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:91:145:0012. Однак у цій справі така вимога прокурором не заявлялася.
Короткий зміст касаційної скарги
18. Заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, зі змісту якої вбачається, що скаржник просить скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
19. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на ухваленні судами першої та апеляційної інстанцій судових рішень без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 23.04.2025 у справі № 920/744/24, від 04.07.2023 у справі № 910/16848/21, від 01.11.2023 у справі № 910/7987/22, від 22.09.2021 у справі № 755/3782/17, від 02.06.2021 у справі № 910/14524/19, від 06.11.2019 у справі № 910/14328/17, від 13.03.2019 у справі № 910/22575/17, від 16.05.2018 у справі № 918/633/16 та від 20.09.2018 у справі № 910/19726/17, щодо застосування норм права у подібних правовідносинах у частині повернення земельних ділянок, які використовуються без правовстановлюючих документів, їх власнику на підставі приписів статей 152, 212 ЗК України та статті 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) шляхом звільнення від будівель і споруд та самочинно розміщеного майна.
20. Крім того, скаржник зазначає, що судами попередніх інстанцій застосовано норми права без урахування висновків про застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 10.01.2024 у справі № 489/742/20 та від 14.08.2024 у справі № 619/4134/21, щодо застосування положень статті 376 ЦК України та статті 152 ЗК України.
21. Узагальнено доводи касаційної скарги зводяться до того, що за висновками обох судових інстанцій підставою для відмови у задоволенні позову став факт відсутності позовної вимоги саме про знесення об'єкта самочинного будівництва. При зверненні з касаційною скаргою прокурор заперечує правомірність такого висновку судів, вказуючи, що "звільнення земельної ділянки від нежитлової будівлі" та "знесення" - це семантично тотожні позовні вимоги, які дають можливість однозначно визначити намір та вимогу прокурора усунути фактичне порушення шляхом приведення земельної ділянки до стану, який існував до порушення.
22. Вказані висновки є фактично підміною понять "звільнення" і "знесення", у зв'язку з чим суди першої та апеляційної інстанцій, враховуючи підстави позову та зважаючи на встановлений факт порушення інтересів держави на землю самочинним будівництвом, могли задовольнити позовні вимоги, виклавши резолютивну частину рішення у власній редакції із застосуванням поняття "знесення". Отже, за твердженням прокурора, висновки судів попередніх інстанцій про неефективність способу захисту у спірних правовідносинах є помилковими.
Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу
23. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Автомийка-Ендорфін" просить у задоволенні цієї скарги відмовити, а оскаржувані судові рішення залишити без змін, наполягаючи на тому, що суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про обрання прокурором неналежного способу захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові.
24. Відповідач-2 також зазначає, що прокурором під час нового розгляду справи не надано доказів того, що він звертався з приписом про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності як необхідної передумови звернення до суду, а також не спростував, що договір оренди землі від 16.02.2023, укладений між Київською міською радою та ТОВ "Торговельна фірма "Молоко", є чинним і не скасованим.
Позиція Верховного Суду
25. Направляючи справу на новий розгляд, Верховний Суд у постанові від 16.01.2024 у цій справі вказав, що суди попередніх інстанцій не надали правової оцінки прийнятому Київською міською радою рішенню від 25.08.2022 № 5167/5208 "Про передачу ТОВ "Автомийка-Ендорфін" земельної ділянки в оренду..." та договору оренди земельної ділянки від 16.02.2023, укладеному між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Автомийка-Ендорфін" (орендар), у контексті застосування частини третьої статті 376 ЦК України. Верховний Суд наголосив, що відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній майна може відбуватися шляхом надання особі, яка здійснила самочинне будівництво, земельної ділянки у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно.
26. Однак під час нового розгляду справи суди першої та апеляційної інстанцій наведені вказівки Верховного Суду проігнорували.
27. Зокрема, суди попередніх інстанцій при новому розгляді справи встановили факт самочинного будівництва, а саме: що державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю літ. "А", розташовану за адресою: вул. Білоруська, буд. 36-Б, м. Київ, загальною площею 28,2 кв. м за ТОВ "Торговельна фірма "Молоко" було проведено 13.07.2017 на підставі довідки про показники об'єкта нерухомого майна від 29.06.2017 № 25-14 та технічного паспорта на нежитлове приміщення, розташоване за адресою: вул. Білоруська, буд. 36-Б, м. Київ, виготовленого 27.06.2017 фізичною особою - підприємцем Мішиним В. М., однак матеріали справи не містять, а Київською міською радою не надано суду жодних належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження прийняття рішень про надання земельної ділянки ТОВ "Торговельна фірма "Молоко" у власність або користування.
28. У зв'язку з цим суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов висновку, що право власності ТОВ "Торговельна фірма "Молоко" на спірний об'єкт нерухомості, який є самочинно збудованим, не виникло (як і сам спірний об'єкт не виник як об'єкт права власності). Право власності на спірний об'єкт самочинного будівництва не могло бути зареєстроване за будь-якою особою інакше, ніж у визначеному статтею 376 ЦК України порядку.
29. Водночас, відмовляючи в задоволенні позову, суди попередніх інстанцій виходили з того, що спір щодо подальшої долі самочинно збудованого майна має вирішуватися виключно відповідно до вимог статті 376 ЦК України, тобто за вимогами про знесення такого майна або про визнання права власності на таке майно, однак у цій справі така вимога прокурором не заявлялася.
30. За висновком судів, самостійною підставою для відмови у задоволенні позову є факт відсутності позовної вимоги саме про знесення об'єкта самочинного будівництва.
31. Апеляційний суд у постанові від 22.07.2025 прямо зазначив, що оскільки обрання неналежного способу захисту є самостійною підставою для відмови в позові, інші аргументи скаржника (щодо суті спору, чинності договору оренди тощо) дослідженню не підлягають.
32. Колегія суддів Верховного Суду вважає такий підхід судів попередніх інстанцій надмірно формалізованим та таким, що не відповідає завданням господарського судочинства.
33. Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 вказала, що, розглядаючи справу, суд має з'ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.
34. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право позивача підлягає захисту обраним ним способом.
35. Разом із тим невідповідність чи неповна відповідність позовних вимог належному способу захисту не може бути підставою для відмови в позові з формальних підстав, якщо прагнення позивача не викликає сумніву, а позовні вимоги можуть бути витлумачені відповідно до належного способу захисту прав. Протилежний підхід не відповідав би завданням господарського судочинства (стаття 2 ГПК України).
36. Суд у кожному окремому конкретному випадку має встановити, якого результату прагне досягнути позивач за наслідком розгляду справи, тобто надати належну інтерпретацію змісту його заявлених вимог.
37. У разі посилання позивача на неправильні (невідповідні предмету позову) законодавчі положення суд має застосувати відповідну законодавчу норму самостійно. Така помилка позивача не може слугувати підставою для відмови в позові, про що наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.07.2025 у справі № 910/2389/23.
38. У справі, яка розглядається, мета прокурора спрямована на відновлення власником - територіальною громадою міста Києва в особі Київської міської ради - володіння спірною земельною ділянкою.
39. За змістом позову прокурор просить зобов'язати ТОВ "Автомийка-Ендорфін" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради частину земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:91:145:0012, площею 28,2 кв. м, розташовану на вул. Білоруській, 40-Г у м. Києві, та привести її у придатний для використання стан шляхом звільнення від нежитлової будівлі літ. "А" загальною площею 28,2 кв. м.
40. Верховний Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанції про те, що належним та ефективним способом захисту прав територіальної громади міста Києва у спірних правовідносинах є вимога про знесення самочинно збудованого об'єкта нерухомості.
41. Однак Верховний Суд зазначає, що тлумачення позовної вимоги прокурора про "звільнення земельної ділянки від нежитлової будівлі" відповідає за змістом вимозі про "знесення самочинно побудованого майна", адже такі вимоги є тотожними, які дають можливість однозначно визначити намір та вимогу прокурора усунути фактичне порушення шляхом приведення земельної ділянки до стану, який існував до порушення.
42. Варто звернути увагу, що звільнення спірної земельної ділянки від нежитлової будівлі шляхом її знесення матиме аналогічний наслідок визначеному статтею 376 ЦК України способу захисту та призведе до фактичного звільнення комунальної земельної ділянки від незаконної споруди.
43. Тому відмова в позові виключно з мотивів семантичної різниці між поняттями "звільнення" і "знесення" є помилковою. Отже, позовні вимоги підлягали розгляду по суті з урахуванням дійсних правовідносин сторін та наявних у справі доказів, зокрема правовстановлюючих документів на земельну ділянку.
44. Звертаючись із позовом, прокурор наполягав на тому, що спірна будівля є об'єктом самочинного будівництва в розумінні статті 376 ЦК України, оскільки збудована на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, а земельна ділянка ТОВ "Торговельна фірма "Молоко" або іншим особам у власність чи користування не передавалася.
45. Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
46. Разом із тим, як встановлено судами та вбачається з матеріалів справи, 25.08.2022 Київською міською радою (власником землі) було прийнято рішення № 5167/5208, яким вирішено передати ТОВ "Автомийка-Ендорфін" в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,0273 га (кадастровий номер 8000000000:91:145:0012) для обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі на вул. Білоруській, 40-Г у Шевченківському районі м. Києва.
47. На виконання вказаного рішення 16.02.2023 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Автомийка-Ендорфін" (орендар) було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 10 років. У пункті 2.1 цього договору сторони чітко визначили цільове призначення ділянки - для будівництва та обслуговування будівель..., для обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі.
48. Відповідно до частини третьої статті 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
49. Хоча у цій справі вимог про визнання права власності в порядку частини третьої статті 376 ЦК України не заявлялося, сам факт добровільного прийняття Київською міською радою рішення про передачу земельної ділянки в оренду відповідачу-2 спеціально для "експлуатації та обслуговування" спірної будівлі змінює характер спірних правовідносин, про що було наголошено Верховним Судом у постанові від 16.01.2024.
50. Власник земельної ділянки (Київська міська рада), реалізуючи свої повноваження щодо розпорядження комунальною власністю, легалізував перебування будівлі на своїй земельній ділянці, уклавши відповідний правочин.
51. Згідно зі статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
52. Станом на момент розгляду цієї справи договір оренди земельної ділянки від 16.02.2023 є чинним та в судовому порядку недійсним не визнавався, а прокурор у межах цієї справи не заявляв позовних вимог про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 16.02.2023.
53. Приписами статті 14 ГПК України передбачено обов'язок господарського суду при здійсненні правосуддя керуватися принципом диспозитивності, суть якого полягає у тому, що Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
54. При цьому згідно з частинами другою, третьою статті 237 ГПК України при ухваленні рішення суд не може виходити у рішенні за межі позовних вимог. Ухвалюючи рішення у справі, суд за заявою позивача, поданою до закінчення підготовчого провадження, може визнати недійсним повністю чи у певній частині пов'язаний з предметом спору правочин, який суперечить закону, якщо позивач доведе, що він не міг включити відповідну вимогу до позовної заяви із незалежних від нього причин.
55. Отже, суд не може самостійно вийти за межі позовних вимог та надавати оцінку дійсності оспорюваного договору оренди або визнати його недійсним, якщо позивач чи прокурор про це не просять.
56. Таким чином, за наявності чинного договору оренди землі, укладеного між власником (позивачем) та відповідачем-2 з метою експлуатації спірної будівлі, відсутні правові підстави для задоволення позову про усунення перешкод у користуванні цією земельною ділянкою (шляхом її повернення та звільнення від будівлі), адже відповідач-2 користується земельною ділянкою на законних підставах (договір оренди), а тому його дії не можуть кваліфікуватися як такі, що створюють позивачу незаконні перешкоди у здійсненні права власності в розумінні статті 391 ЦК України та статті 152 ЗК України.
57. Тому за встановлених у цій справі обставин звернення прокурора з позовом про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою є передчасним. Проте наведене не виключає його права звернутися з новим відповідним позовом у разі, якщо недійсність договору оренди землі буде встановлена у судовому порядку.
58. Щодо позовних вимог про скасування рішень державного реєстратора та визнання недійсним договору купівлі-продажу будівлі, Суд зазначає, що вони не підлягають задоволенню з огляду на обрання прокурором неналежного та неефективного способу захисту прав позивача.
59. Відповідно до правових висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постановах від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, та Верховного Суду, викладених у постановах від 20.01.2021 у справі № 442/302/17, від 13.03.2024 у справі № 915/1439/21, у спорах, пов'язаних із самочинним будівництвом, задоволення вимоги про усунення перешкод в користуванні земельної ділянки шляхом знесення самочинно побудованого нежитлового приміщення є належним та ефективним способом захисту прав власника (користувача). Застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними договорів про відчуження майна. Визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів і визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.
60. Таким чином, суди попередніх інстанцій обґрунтовано відмовили в задоволенні позовних вимог про скасування рішень державного реєстратора та визнання недійсним договору купівлі-продажу спірного майна через обрання прокурором неналежного способу захисту прав.
61. Разом із цим, хоча суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного по суті висновку про відмову в задоволенні позову про повернення земельної ділянки у придатному для використання стані шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва, однак помилилися щодо мотивів такої відмови, необґрунтовано пославшись на обрання прокурором неефективного способу захисту та проігнорувавши визначальну обставину справи - наявність чинного договору оренди земельної ділянки. Тому в задоволенні позову в цій частині необхідно відмовити з огляду на відсутність порушеного права позивача за наявності чинних орендних правовідносин.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
62. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішенні у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.
63. Згідно зі статтею 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
64. З огляду на те, що суди попередніх інстанцій ухвалили по суті правильні рішення про відмову в позові, але з помилковим мотивуванням, Верховний Суд вважає за необхідне змінити рішення першої інстанції та постанову апеляційного суду, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови. У решті (в частині відмови в позові) - судові рішення слід залишити без змін.
Судові витрати
65. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції змінює мотивувальні частини оскаржуваних судових рішень із залишенням без змін їх резолютивних частин, судові витрати, понесені у зв'язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника згідно зі статтею 129 ГПК України.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.07.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 02.10.2024 у справі № 910/78/23 змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови, а в решті - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та не підлягає оскарженню
Суддя Є. В. Краснов
Суддя Г. М. Мачульський
Суддя Л. І. Рогач