01.04.2026 Справа № 926/2661/25
місто Львів
Західний апеляційний господарський суд у складі:
головуючий суддя:Рим Т. Я.,
судді:Кравчук Н. М., Прядко О. В.,
за участю секретаря судового засідання Кушти А. М.,
розглянув у відкритому судовому засіданні:
апеляційну скаргу:Новоселицької міської ради Чернівецького району Чернівецької області
на рішення:Господарського суду Чернівецької області від 11.12.2025 (повний текст рішення складено та підписано 22.12.2025), ухвалене під головуванням судді Гончарука О. В.
Учасники справи:
позивач:фізична особа - підприємець Андрусенко Руслан Васильович (надалі - ФОП Андрусенко Р. В. або Позивач),
відповідач:Новоселицька міська рада Чернівецького району Чернівецької області (надалі - Новоселицька МР, Апелянт або Відповідач).
про:визнання недійсним та скасування рішення та визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі
У судовому засіданні взяли участь представники:
позивача: Яблокова Леся Олександрівна,
відповідача:Бігусяк Михайло Васильович.
I. ПРОЦЕДУРИ
Історія розгляду справи
1. ФОП Андрусенко Р. В. звернувся до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Новоселицької МР про визнання недійсним та скасування рішення та визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі.
2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що між Позивачем та Новоселицькою районною державною адміністрацією 06.06.2005 було укладено три договори оренди землі, термін дії яких закінчувався 04.07.2025.
3. З метою реалізації свого переважного права на укладення цих договорів на новий строк і на тих самих умовах Позивач звертався до Відповідача з листами, до яких долучив проєкти додаткових угод.
4. Проте листом від 08.07.2025 Новоселицька МР повідомила Позивача, що земельні ділянки, які є предметом договорів, рішенням № 57/75 VII сесії VIII скликання від 03.06.2025 включено до переліку земельних ділянок, право оренди на які підлягає продажу на земельних торгах.
5. Позивач вважає таке рішення незаконним з огляду на те, що на момент його прийняття ще було чинним його право оренди.
6. Водночас рада не розглянула листи Позивача на пленарному засіданні та не прийняла окремого рішення щодо реалізації його переважного права на поновлення договорів оренди відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі". Отриманий Позивачем лист від 08.07.2025 не є рішенням ради у встановленій законом формі та не підтверджує розгляду заяви по суті. За таких обставин переважне право Позивача вважається порушеним.
7. Предметом позову є:
7.1. Визнання недійсним та скасування рішення № 57/75 L VII сесії Новоселицької МР VIII скликання від 03.06.2025 "Про внесення змін та доповнень до рішення 11 сесії Новоселицької МР 8 скликання від 19.08.2021 року за № 11/24" (надалі Рішення від 03.06.2025).
7.2. Визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі від 06.06.2005, а саме щодо:
7.2.1. Земельної ділянки площею 12,7595 га з кадастровим номером 7323083200:02:005:0047 (номер запису в Державному реєстрі земель 040581600004 від 04.07.2005).
7.2.2. Земельної ділянки площею 21,1477 га з кадастровим номером 7323081600:02:008:0002 (номер запису в Державному реєстрі земель 040581600002 від 04.07.2005)
7.2.3. Земельної ділянки площею 6,3918 га з кадастровим номером 7323084000:02:006:0056 (номер запису в Державному реєстрі земель 040581600001 від 04.07.2005)
8. Підставою позову є наявність підстав для реалізації переважного права на укладення договорів оренди землі на новий строк, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі".
9. Рішенням від 11.12.2025 місцевий суд задовольнив позовні вимоги. Своє рішення суд мотивував тим, що Позивач до спливу строку дії договорів належним чином звернувся до Відповідача з листами-повідомленнями та проєктами додаткових угод, реалізувавши переважне право на їх поновлення відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі".
10. Водночас Відповідач не прийняв жодного передбаченого законом рішення за результатами їх розгляду, натомість Рішенням від 03.06.2025 включив спірні земельні ділянки до переліку для продажу права оренди на земельних торгах, не провівши добросовісних переговорів з ФОП Андрусенком Р. В.
11. За таких обставин суд визнав Рішення від 03.06.2025 незаконним, а договори оренди поновленими шляхом визнання укладеними додаткових угод до них.
12. Ухвалою від 13.08.2025 місцевий суд вжив заходів забезпечення позову шляхом заборони:
12.1. Державним реєстраторам вчиняти дії щодо відчуження, укладення договорів, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, внесення змін у Державному кадастровому реєстрі щодо земельних ділянок з кадастровими номерами: 7323081600:02:008:0002, 7323083200:02:005:0047, 7323084000:02:006:0056.
12.2. Новоселицькій МР вчиняти дії щодо відчуження, передачі в оренду (користування), власність, використання, виставлення на земельні торги щодо земельних ділянок із кадастровими номерами: 7323081600:02:008:0002, 7323083200:02:005:0047, 7323084000:02:006:0056.
Рух справи в суді апеляційної інстанції
13. Не погодившись із рішенням від 11.12.2025, Новоселицька МР подала апеляційну скаргу до Західного апеляційного господарського суду.
14. Ухвалою від 03.02.2026 Західний апеляційний господарський суд відкрив апеляційне провадження та призначив справу до розгляду на 04.03.2026.
15. Сторони отримали ухвалу про відкриття апеляційного провадження у справі 04.02.2026, що підтверджується довідками про доставку електронного листа (том 2, а. с. 19, 20).
16. Ухвалами від 04.03.2026 та 18.03.2026 апеляційний суд відкладав розгляд справи.
17. Вислухавши представників сторін та проаналізувавши матеріали справи, апеляційний суд ухвалив цю постанову, проголосивши її вступні та резолютивну частини.
II. АРГУМЕНТИ СТОРІН
Позиція Апелянта
18. Суд першої інстанції неправильно застосував норми земельного та водного законодавства, внаслідок чого дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову.
19. Позивач порушив порядок реалізації переважного права на поновлення договорів, оскільки замість проєкту нового договору оренди, як передбачено статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та пунктом 7 Типового договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 02.06.2021 № 572 (надалі - Типовий договір № 572), скерував Відповідачу додаткову угоду.
20. У матеріалах справи відсутні докази досягнення сторонами згоди щодо розміру орендної плати. Чинне законодавство (стаття 51 Водного кодексу України, стаття 288 Податкового кодексу України та Типовий договір № 572) встановлює інший порядок її визначення для земельних ділянок під водними об'єктами, ніж той, що діяв раніше. Зокрема, орендна плата нараховується окремо за водний об'єкт та земельну ділянку під водним об'єктом. За таких обставин Відповідач не погоджується на поновлення договорів на попередніх умовах, тому переважне право орендаря припинилося.
21. Постановою Кабінету міністрів України від 02.06.2021 року № 572 затверджено Типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом. Цей Типовий договір за своїм змістом відрізняється від Типового договору оренди землі, на підставі якого були укладені спірні договори. Тому укладання додаткових угод до договорів оренди землі з ФОП Андрусенко Р. В. суперечить чинному законодавству.
22. Суд поновив договори оренди на тих самих умовах, однак механізм їх автоматичної пролонгації, передбачений чинною редакцією Закону України "Про оренду землі" (стаття 126-1 Земельного кодексу України), не застосовується до договорів оренди земель комунальної власності.
23. Єдиним випадком поновлення договору без прийняття рішення орендодавця є положення частини 7 статті 33 Закону України "Про оренду землі", яке стосується винятково інвесторів зі значними інвестиціями, з якими укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проєктів із значними інвестиціями". Позивач до такої категорії суб'єктів не належить.
24. Оскільки частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає обов'язок органу місцевого самоврядування прийняти рішення лише у разі укладення договору оренди земель державної чи комунальної власності, а міська рада не мала наміру укладати договір оренди, відповідне рішення не приймалося. Міська рада скористалась правом відмови від поновлення договорів оренди, скерувавши Позивачеві лист від 08.07.2025.
25. Цивільний кодекс України не містить такого способу захисту як визнання укладеним договору на підставі рішення суду. Право розпоряджатися земельними ділянками комунальної власності відповідно до статей 124 та 134 Земельного кодексу України належить Відповідачу, тому суд не може підміняти волевиявлення міської ради у питаннях, віднесених до її компетенції. Відтак примусове зобов'язання укласти договір оренди без її згоди суперечить вимогам закону.
26. Суд першої інстанції не встановив невідповідності оспорюваного рішення вимогам закону, як це передбачено статтею 21 Цивільного кодексу України. Рішення про передачу права оренди на земельному аукціоні на конкурентних засадах спрямоване на забезпечення балансу між суспільним і приватним інтересом, тому підстав для його скасування немає.
Відзив
27. Апеляційна скарга ґрунтується на неправильному розумінні порядку поновлення договорів оренди землі.
28. Спірні договори оренди укладені у 2005 році, тому їх продовження здійснюється за правилами, які діяли на момент їх укладення. Це прямо випливає з положень Закону України "Про оренду землі" та Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення порядку передачі в оренду водних об'єктів у комплексі з земельними ділянками". Такі договори поновлюються без земельних торгів, а завершення процедури оформлюється укладенням додаткової угоди. Якщо орендодавець ухиляється від її підписання, суд вправі визнати її укладеною.
29. Позивач у встановлений строк звернувся до Відповідача з листами-повідомленнями та подав усі необхідні документи, зокрема проєкт Типового договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 02 червня 2021 року № 572, а також проєкти додаткових угод. Відтак твердження Апелянта про відсутність наданого проєкту договору не відповідають матеріалам справи.
30. Натомість Новоселицька МР не провела добросовісних переговорів з Позивачем та не прийняла жодного рішення за результатами розгляду його звернення, а включила земельні ділянки до переліку для продажу права оренди на торгах ще до закінчення строку договорів. Лист виконавчого комітету про відсутність наміру поновлювати договори не є рішенням ради, оскільки відповідно до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання розпорядження землею вирішується виключно на пленарному засіданні ради.
31. Посилання Апелянта на непогодженість розміру орендної плати не може бути підставою для відмови у поновленні договорів, оскільки її розмір визначається на підставі нормативної грошової оцінки відповідно до вимог податкового законодавства та змінюється автоматично, а не за окремою домовленістю сторін.
32. Отже, Позивач належно реалізував переважне право на поновлення договорів, а бездіяльність міської ради порушила принципи добросовісності та правової визначеності. Тому суд обґрунтовано визнав додаткові угоди укладеними та поновив договори оренди.
III. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Набуття права оренди земельними ділянками
33. ФОП Андрусенко Р. В. та Новоселицька районна державна адміністрація 06.06.2005 уклали три договори оренди землі:
33.1. Реєстраційний № 040581600004 від 04.07.2005 (том 1, а. с. 20-23) (надалі - Договір № 040581600004) щодо земельної ділянки водного фонду площею 12,7595 га, яка знаходиться в адміністративних межах Котелівської сільської ради за межами населеного пункту. У пункті 9 цього договору сторони погодили, що перші три роки щорічна орендна плата складає 2'546,00 грн, а починаючи з четвертого - 2'967,00 грн. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексу інфляції щорічно (пункт 10 договору).
33.2. Реєстраційний № 040581600001 від 04.07.2005 (том 1, а. с. 25-28) (надалі - Договір № 040581600001) щодо земельної ділянки водного фонду площею 21,1476 га, яка знаходиться в адміністративних межах Динівецької сільської ради за межами населеного пункту. У пункті 9 цього договору сторони погодили, що перші три роки щорічна орендна плата складає 3'927,00 грн, а починаючи з четвертого - 4'816,00 грн. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексу інфляції щорічно (пункт 10 договору).
33.3. Реєстраційний № 040581600002 від 04.07.2005 (том 1, а. с. 29-32) (надалі - Договір № 040581600002) щодо земельної ділянки водного фонду площею 6,3918 га, яка знаходиться в адміністративних межах Малинівської сільської ради за межами населеного пункту. У пункті 9 цього договору сторони погодили, що перші три роки щорічна орендна плата складає 1'282,00 грн, а починаючи з четвертого - 1'489,00 грн. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексу інфляції щорічно (пункт 10 договору).
34. Відповідно до пунктів 8 договорів такі укладено на 20 років.
35. ФОП Андрусенко Р. В. в лютому 2022 року виготовив технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельних ділянок (том 1, а. с. 33-38).
36. Новоселицька МР 19.09.2024 зареєструвала право власності на ці земельні ділянки, що підтверджується інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку (том 1, а. с. 50-52). Також із цієї інформації вбачається, що земельним ділянкам, які є предметом договорів оренди, присвоєно такі кадастрові номери:
36.1. Земельній ділянці площею 12,7595 га - 7323083200:02:005:0047.
36.2. Земельній ділянці площею 21,1476 га - 7323081600:02:008:0002.
36.3. Земельній ділянці площею 6,3918 га - 7323084000:02:006:0056.
37. Відповідно до листа Головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області № 29-24-0.2-2808/2-25 від 15.09.2025 (том 1, а. с. 156) спірні договори оренди зареєстровані в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею.
Щодо редакції Закону України "Про оренду землі", який підлягає застосуванню у спірних правовідносинах та форми реалізації переважного права орендаря
38. У цій справі між сторонами існують суперечливі позиції щодо порядку та форми поновлення договорів оренди.
39. Позивач вважає, що як орендар, який належно виконував умови договорів, він реалізував своє переважне право шляхом надіслання листів-повідомлень із проєктами додаткових угод про поновлення договорів на новий строк, що відповідає процедурі, яка застосовувалася до договорів, укладених у 2005 році.
40. Відповідач натомість наполягає, що на момент звернення із заявами про поновлення діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі", яка передбачає інший механізм реалізації переважного права, зокрема подання проєкту нового договору оренди, а не додаткової угоди. З цих підстав Відповідач стверджує, що скерування проєктів додаткових угод не відповідає вимогам чинного законодавства.
41. У зв'язку з цим підлягає з'ясуванню, норми якої редакції Закону України "Про оренду землі" застосовуються до спірних правовідносин та чи впливає форма запропонованого правочину (додаткова угода чи новий договір) на можливість реалізації переважного права орендаря.
42. Предметом спірних договорів є земельні ділянки водного фонду разом із розташованими на них водними об'єктами.
43. Частиною 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення порядку передачі в оренду водних об'єктів у комплексі з земельними ділянками» визначено, що договори оренди водних об'єктів, укладені в порядку, визначеному законодавством, до набрання чинності цим Законом діють у строки та на умовах, визначених такими договорами. Поновлення таких договорів здійснюється без проведення земельних торгів у порядку укладення договорів оренди землі.
44. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
45. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".
46. З 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 частини 8 розділу І цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
47. Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
48. Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.
49. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
50. За змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
51. Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
52. Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
53. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено, що частини п'ята та шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.
54. За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
55. Спеціальне правило, викладене у частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
56. Отже, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
57. Водночас Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінено редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.
58. При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
59. Поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях стаття 126-1 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах.
60. Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
61. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.
62. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
63. Зазначені висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.
64. Як убачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договорів оренди землі на новий строк, звернення Позивача з позовом до суду та ухвалення рішення суду у справі діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі" із внесеними змінами, яка підлягає застосуванню до спірних правовідносин. Такі висновки узгоджується з висновками Верховного Суду, викладених у постановах від 02.07.2025 у справі 925/1423/24, від 07.05.2025 у справі № 916/3187/24, від 24.09.2025 у справі № 917/107/25, від 08.10.2025 у справі 917/2322/24, від 28.01.2026 у справі № 918/614/25 та інших.
65. Отже, до спірних правовідносин підлягає застосуванню редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції чинній з 16.07.2020 (станом на 03.06.2022), а не та, яка діяла станом на 2005 рік. У зв'язку з цим суд першої інстанції правильно застосував норми матеріального права, тоді як доводи Позивача, наведені у пункті 28 цієї постанови, є необґрунтованими та відхиляються колегією суддів.
66. Разом із тим застосування чинної редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі" не зумовлює формального підходу до оцінки способу реалізації переважного права (надання проєкту додаткової угоди чи проєкту договору в цілому).
67. Як зазначив Верховний Суд у пункті 6.42 постанови від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, вказівка на проєкт правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин.
68. Отже, доводи апелянта про те, що Позивач не реалізував переважного права через ненадання саме проєкту договору (див. пункт 19 цієї постанови) не узгоджуються з підходом Верховного Суду. Визначальним є не назва документа, а зміст звернення орендаря. Скеровані Позивачем проєкти додаткових угод за своїм змістом виражали пропозицію продовження орендних правовідносин та містили умови, необхідні для розгляду звернення. До того ж разом із листом від 02.06.2025 Позивач скерував Відповідачу проєкт типового договору.
Щодо підстав для укладення договорів оренди землі на новий строк (реалізація переважного права)
69. За змістом частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.
70. Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
71. Таким чином, будь-який орендар будь-якого майна повинен усвідомлювати, що користується чужим майном, користується ним тимчасово, упродовж часу (строку), який визначається за згодою сторін договору. У разі закінчення строку дії договору він повинен або повернути земельну ділянку, або укласти (поновити) цей договір знову.
72. Порядок переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк встановлено статтею 33 Закону України "Про оренди землі":
72.1. Відповідно до частин 1-5 цієї статті після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
72.2. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
72.3. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.
72.4. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
72.5. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
73. Отже, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі:
73.1. Орендар має завчасно (не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору) заявити про намір поновити договір і подати проєкт договору.
73.2. Орендодавець має у місячний строк розглянути звернення та або укласти договір, або надати заперечення.
Дотримання орендарем процедури реалізації переважного права
74. Суд першої інстанції правильно встановив, що у зв'язку із закінченням 04.07.2025 строку дії договорів оренди ФОП Андрусенко Р. В., реалізуючи переважне право на їх поновлення, звернувся до Новоселицької МР з листами-повідомленнями від 02.06.2025 (том 1, а. с. 41-42) та 03.06.2025 (том 1, а. с. 43-44), до останнього з яких додав проєкти додаткових угод (том 1, а. с. 45-47).
75. Лист від 03.06.2025 Новоселицька МР отримала 04.06.2025, що підтверджується відомостями з офіційного сайту АТ "Укрпошта" (том 1, а. с. 136).
76. Отже, орендар дотримався вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо порядку реалізації переважного права на поновлення договорів оренди.
Оцінка дій орендодавця у процедурі реалізації орендарем переважного права
77. Місцевий суд при ухваленні оскаржуваного рішення встановив обставини належного та добросовісного виконання орендарем договірних зобов'язань, а також вчинення ним дій, спрямованих на продовження договорів оренди землі. Проте дії Новоселицької МР суд оцінив як недобросовісні з огляду на те, що остання не розглянула звернення Позивача на пленарному засіданні та не провела з ним переговорів щодо погодження істотних умов договору, прийнявши рішення про передачу права оренди земельних ділянок на земельних торгах.
78. Колегія суддів не погоджується з наведеними вище аргументами, враховуючи таке.
79. Статтею 319 Цивільного кодексу України унормовано, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
80. Відповідно до частини 1 статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
81. Відповідно до пункту 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарному засіданні ради.
82. Таким чином, способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття сесією відповідного рішення.
83. Саме у такий спосіб Відповідач реалізував свої повноваження власника земельних ділянок, прийнявши Рішення від 03.06.2025 (том 1, а. с. 49), яким, враховуючи закінчення терміну дії договорів оренди землі, пропозиції постійних комісій з питань земельних відносин, планування території, природних ресурсів та екології … включила в перелік земельних ділянок на території Новоселицької МТГ, призначених для продажу права оренди на земельних торгах (у формі аукціону), затверджений п. 1 рішення 11 сесії Новоселицької МР 8 скликання від 19.08.2021 року № 11/24 земельні ділянки водного об'єкту загальною площею 40,2890 га, з них площею 21,1476 га кадастровий номер 7323081600:02:008:0002 за межами села Динівці, площею 12,7595 га кадастровий номер 7323083200:02:005:0047 за межами села Котелеве та площею 6,3918 га кадастровий номер 7323084000:02:006:0056 за межами села Малинівка за цільовим призначенням - для рибогосподарських потреб (пункт 1 рішення).
84. Відповідно до частини 1 статті 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
85. Вказаний принцип свободи договору застосовується і у правовідносинах оренди землі з урахуванням спеціальних норм земельного законодавства, що регулюють порядок поновлення договору оренди.
86. Наявність в орендаря переважного права не означає безумовного обов'язку орендодавця продовжувати орендні правовідносини.
87. Верховний Суд неодноразово зазначав, що у випадку заперечення орендодавця щодо подальших орендних відносин із орендарем переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Такі висновки містяться у постановах Верховного Суду від 25.03.2020 року у справі № 379/1439/18, від 20.05.2020 року у справі № 378/338/18, від 30.09.2020 року у справі № 227/4821/18, від 21.10.2020 року у справі № 227/4537/18, від 28.01.2025 року у справі № 902/694/24 та інших.
88. Отже, за наявності заперечень орендодавця щодо подальшого продовження орендних правовідносин саме по собі посилання орендаря на наявність у нього переважного права не створює обов'язку укладення договору оренди на новий строк.
89. Оцінюючи доводи Позивача та висновки місцевого суду щодо обов'язку Відповідача провести переговори з орендарем з метою погодження істотних умов договору оренди (див. пункти 10 та 30 цієї постанови), колегія суддів враховує правову позицію Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладену у пунктах 6.35-6.38 постанови від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21:
"У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди, тощо. Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря".
90. Отже, із наведених висновків Верховного Суду випливає, що проведення добросовісних переговорів з орендарем є необхідним лише за відсутності рішення власника про інший спосіб розпорядження земельною ділянкою. У випадку прийняття такого рішення, зокрема про передачу права оренди на земельних торгах, орендодавець має право відмовити у продовженні орендних правовідносин, що не може розцінюватися як порушення переважного права орендаря.
91. Як установлено судом, Новоселицька МР Рішенням від 03.06.2025 включила земельні ділянки до переліку земельних ділянок, право оренди на які підлягає продажу на земельних торгах.
92. У преамбулі зазначеного рішення прямо вказано, що воно прийняте з урахуванням закінчення строку дії договорів оренди землі, що свідчить про усвідомлення Відповідачем як чинності орендних правовідносин, так і того, що після спливу строку їх дії може постати питання їх продовження. Приймаючи це рішення, Новоселицька МР визначила інший спосіб подальшого розпорядження спірними земельними ділянками, обравши передачу права оренди на конкурентних засадах, чим фактично висловила небажання продовжувати орендні правовідносини з Позивачем.
93. Зазначені дії Новоселицької МР цілком узгоджуються з наведеним вище висновком Верховного Суду (див. пункт 89 цієї постанови) щодо меж розумної поведінки органу місцевого самоврядування.
94. Подібних висновків дійшов Верховний Суд в постановах від 24.09.2025 у справі № 917/107/25, від 09.10.2025 у справі № 917/249/25.
95. Листом від 30.06.2025 № 1030 (том 1, а. с. 48) Виконавчий комітет Новоселицької МР повідомив Позивача про прийняте Рішення від 03.06.2025, а також про відсутність наміру в продовженні договорів оренди або їх укладенні на новий строк, а також вимагав повернути земельні ділянки за актами приймання-передачі зі спливом строку дії договорів (04.07.2025).
96. Звертає на себе увагу та обставина, що оскаржуване Рішення від 03.06.2025 прийнято за місяць до закінчення строку дії договорів оренди. За своїм змістом це рішення відображає волю власника (територіальної громади) розпорядитися власним майном в інший спосіб незалежно від того, звернувся (звернеться) орендар із заявою про продовження договірних стосунків чи не звернувся. За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що Новоселицька МР не мала обов'язку окремо розглядати звернення ФОП Андрусенка Р. В. про продовження строку дії таких договорів.
97. З урахуванням наведеного посилання Позивача та місцевого суду на те, що лист від 30.06.2025 № 1030 не є рішенням міської ради про відмову у поновленні договорів оренди, не впливає на правову оцінку правовідносин. З огляду на те, що такий лист скеровано у межах місячного строку, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі", він є належним повідомленням орендаря про заперечення щодо поновлення договорів оренди в розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі".
98. Такий підхід узгоджується і з практикою Верховного Суду, який у постановах від 28.01.2025 у справі № 902/694/24, від 24.09.2025 у справі № 917/107/25 та від 09.10.2025 у справі № 917/249/25 дійшов висновку, що направлення орендарю листа із повідомленням про прийняте радою рішення є належним повідомленням орендаря у розумінні частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Щодо підстав для визнання недійсним та скасування рішення Новоселицької МР від 03.06.2025
99. Згідно з частиною 1 статті 16 Цивільного кодексу України захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду, а пункт 10 частини 2 цієї статті визначає, що одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
100. Частиною 1 статті 21 Цивільного кодексу України визначено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
101. В обґрунтування вимоги про визнання незаконним та скасування Рішення Новоселицької МР від 03.06.2025 Позивач посилається на дві обставини: по-перше, це рішення було прийняте в період чинності договорів оренди, а по-друге, прийняття цього рішення порушило його переважне право на укладення договорів оренди землі на новий строк.
102. Враховуючи встановлені обставини справи, колегія суддів не погоджується з наведеними доводами Позивача з огляду на таке.
103. Сам по собі факт ухвалення Рішення від 03.06.2025 у період чинності договорів оренди не свідчить про його протиправність. Вказане рішення не зумовлює дострокового припинення права оренди Позивача та не обмежує його у користуванні земельними ділянками до закінчення строку дії договорів. З огляду на свій зміст, воно може бути реалізоване після спливу строку оренди, а тому не впливає на існуючі між сторонами правовідносини.
104. Доводи про порушення переважного права Позивача також не можуть бути підставою для визнання оспорюваного рішення незаконним. Як уже було зазначено (див. пункти 83, 91, 92, 96 цієї постанови) прийняттям Рішення від 03.06.2025 міська рада як власник земельних ділянок визначила інший спосіб їх подальшого використання - передачу права оренди на земельних торгах, чим фактично відмовилась від продовження орендних правовідносин з Позивачем. За наявності такого волевиявлення переважне право орендаря не підлягає реалізації, а тому саме по собі його існування не свідчить про протиправність прийнятого рішення.
IV. ВИСНОВКИ
105. Частиною 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
106. Оскільки рішення Господарського суду Чернівецької області від 11.12.2025 у справі № 926/2661/25 ухвалене з порушенням норм матеріального права (статті 33 Закону України "Про оренду землі"), воно підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.
V. СУДОВІ ВИТРАТИ
Розподіл витрат на оплату судового збору
107. Відповідно частини 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України якщо суд апеляційної … інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
108. Оскільки за результатами перегляду справи в апеляційному порядку суд апеляційної інстанції ухвалює нове рішення про відмову в задоволенні позову, витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги покладаються на Позивача.
Враховуючи наведене, керуючись статтями 73, 74, 76, 77, 78, 79, 91, 114, 282, Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Апеляційну скаргу Новоселицької міської ради Чернівецького району Чернівецької області задовольнити.
2. Скасувати рішення Господарського суду Чернівецької області від 11.12.2025 у справі № 926/2661/25.
3. Прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позову.
4. Стягнути з фізичної особи - підприємця Андрусенка Руслана Васильовича (адреса: АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь Новоселицької міської ради Чернівецького району Чернівецької області (адреса: (60300, Чернівецька область, Чернівецький район, місто Новоселиця, вулиця Каштанова, 7, ідентифікаційний код 04062050) 18'168 (вісімнадцять тисяч сто шістдесят вісім) грн 00 коп відшкодування витрат на оплату судового збору за подання апеляційної скарги.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.
Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов'язки, мають право подати касаційну скаргу на постанову суду апеляційної інстанції в порядку та строки, визначені статтями 287, 288 Господарського процесуального кодексу України. Касаційну скаргу подають безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складено та підписано 03.04.2026.
Головуючий суддя Т. Я. Рим
Судді Н. М. Кравчук
О. В. Прядко