24 березня 2026 року м. Харків Справа № 922/3070/25
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Демідова П.В., суддя Крестьянінов О.О.,
за участю секретаря судового засідання: Євтушенка Є.В.,
за участю представників сторін:
від позивача: Бенденжук Л.О., посвідчення;
від відповідача (апелянта): адвокат Швець Р.П., ордер серії ВІ №1370960 від 20.01.2026,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Концерну "РТР" (вх.№221 Х/2)
на рішення Господарського суду Харківської області від 25.12.2025 (повне рішення складено 05.01.2026) у справі №922/3070/25 (суддя Шатерніков М.І.)
за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до Концерну "РТР", м. Харків
про стягнення 856 451,10 грн
У вересні Харківська міська рада (далі - ХМР, позивач) звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до Концерну "РТР" (далі - відповідач) про стягнення з відповідача на свою користь 856451,10грн заборгованості зі сплати орендної плати.
Позовні вимоги обґрунтовано неналежно сплатою відповідачем орендної плати за користування земельною ділянкою за договором оренди землі без урахуванням зміненої з 01.01.2020 нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки.
В обґрунтування своєї позиції позивач зазначає, що відповідач сплачував орендну плату за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6310138200:11:006:0048 без урахування рішення 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 "Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018", яким затверджено нову Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, яка застосовується з 01.01.2020 та по теперішній час не змінювалася. Оскільки відповідач не врахував зміну нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, тому за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 у нього виникла заборгованість зі сплати орендної плати у сумі 856451,10грн.
Крім того, позивач просить стягнути з відповідача на свою користь витрати зі сплати судового збору.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 25.12.2025 у справі №922/3070/25 позовні вимоги задоволено повністю.
Стягнуто з Концерну "РТР" на користь Харківської міської ради 856451,10грн заборгованості зі сплати орендної плати та витрати зі сплати судового збору в розмірі 12846,77грн.
Задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарський суд виходив з наступного:
- з моменту затвердження рішенням міської ради нової нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (далі - НГО земельної ділянки), відповідач мав сплачувати орендну плату в новому розмірі відповідно до зміненої НГО земельної ділянки, без внесення будь-яких змін до договору оренди;
- у договорі оренди земельної ділянки сторонами погоджено, що розмір орендної плати земельної ділянки становить 8% від НГО цієї земельної ділянки;
- відповідачем орендна плата сплачувалась, проте без врахування нової НГО, що є підставою для стягнення заборгованості за використання визначеної земельної ділянки без належної сплати орендної плати.
Не погодившись з вищевказаним рішенням, відповідач - Концерн "РТР" звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 25.12.2025 у справі №922/3070/25 та прийняти нове, яким у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради до Концерну "РТР" відмовити повністю.
Крім того, апелянт просить поновити строк на апеляційне оскарження судового рішення, посилаючись на поважність причин пропуску такого строку.
В обґрунтування апеляційної скарги скаржник зазначає, що суд ухвалив рішення з порушенням норм матеріального права за недоведеності обставин, що мають значення для справи, на підтвердження чого наводить таке:
- договором оренди земельної ділянки від 25.07.2013, додатковою угодою до нього від 28.02.2018 передбачений розмір орендної плати у чітко вираженому грошовому еквіваленті, що відповідає приписам п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України, тобто, на думку апелянта, 8% - це відсоток для розрахунку орендної плати, що відповідає відсоткам, визначеним Податковим кодексом в межах від 3% до 12%;
- з 02.06.2021 після підписання додаткової угоди розмір орендної плати почав визнатися не у твердій сумі у грошовому еквіваленті, а у відсотковому відношенні до діючої на момент сплати нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що саме по собі не свідчить про автоматичний перегляд розміру орендної плати, без внесення відповідних змін до договору.
Згідно з витягом із протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.02.2026 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Демідова П.В., суддя Крестьянінов О.О.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 23.02.2026 (з урахуванням ухвали суду про залишення апеляційної скарги без руху від 10.02.2026) задоволено клопотання Концерну "РТР" про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Харківської області від 25.12.2025 у справі №922/3070/25; поновлено Концерну "РТР" пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Харківської області від 25.12.2025 у справі №922/3070/25; відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Концерну "РТР" на рішення Господарського суду Харківської області від 25.12.2025 у справі №922/3070/25; зупинено дію рішення Господарського суду Харківської області від 25.12.2025 у справі №922/3070/25; призначено розгляд апеляційної скарги у справі №922/3070/25 на 24.03.2026 о 10:30.
Копії ухвали Східного апеляційного господарського суду про відкриття апеляційного провадження доставлено сторонам у справі через підсистему "Електронний суд", що підтверджується довідками про доставку електронного листа.
24.02.2026 до Східного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №922/3070/25.
До початку розгляду апеляційної скарги позивач не скористався своїм правом на подання відзиву на апеляційну скаргу, що не перешкоджає перегляду оскаржуваного рішення суду першої інстанції відповідно до ч. 3 ст. 263 ГПК України.
У судовому засіданні апеляційної інстанції 24.03.2026 брали участь представник позивача та представник відповідача (апелянта).
Представник позивача проти задоволення апеляційної скарги заперечував, просив залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін.
Представник відповідача (апелянта) підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги, просив рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове, яким у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради до Концерну "РТР" відмовити повністю.
Відповідно до ч. 1 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Частиною 2 наведеної статті передбачено, що суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Розглянувши матеріали господарської справи, доводи та вимоги апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, заслухавши пояснення присутніх у судовому засіданні представників сторін, судова колегія Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Як встановлено господарським судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, 25.07.2013 між ХМР та Концерном "РТР" укладено договір оренди землі (далі - договір) на підставі рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 №962/12 "Про надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд".
Як вбачається з умов вищезазначеного договору, позивач передав відповідачу в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою вул. Грицевця (на сьогоднішній день вул. 92-ї бригади), 31 у м. Харкові.
Відповідно до п. 2 об'єктом оренди є земельна ділянка (кадастровий номер 6310138200:11:006:0048) загальною площею 0,6071 га.
Пунктом 5 договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом №47/13 від 08.02.2013 становить 9105468 грн.
При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.
Пунктом 8 передбачено, що строк дії договору до 01.12.2017.
Відповідно до абз. 2 п. 9 договору розмір орендної плати за земельну ділянку на рік згідно з розрахунком № 240/13 від 25.02.2013 становить 8% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 728437,44грн; розмір орендної плати за земельну ділянку в місяць становить 60703,12грн.
Згідно з п. 10 договору орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати за землю з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами.
Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 "Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018" затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018. Встановлено, що рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020.
28.02.2018 між ХМР та Концерном "РТР" укладено додаткову угоду до договору оренди землі, якою внесено зміни до договору від 25.07.2013, зокрема, п.п. 5, 8, 9 змінено та викладено у наступній редакції:
- нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання згідно з витягом (дата формування витягу 17.08.2017 року) становить 13265135 грн.
При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки (п. 5 договору);
- договір укладено строком до 01.11.2022 (п. 8 договору);
- розмір орендної плати за земельну ділянку на рік згідно з розрахунком №410/17 від 06.09.2017 становить 8% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки становить 1061210,80грн; розмір орендної плати за земельну ділянку в місяць становить 88434,23грн (п. 9 договору).
02.06.2021 між ХМР та Концерном "РТР" укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 25.07.2013, відповідно до абз. 1 п. 5 якої, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання додаткової угоди становить 21120469грн.
Згідно з абз. 2 п. 9 додаткової угоди від 02.06.2021, розмір орендної плати за земельну ділянку на рік становить 8% від суми нормативної грошової оцінки.
Пунктом 10 договору визначено, що у подальшому орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених відповідно до законодавства.
У разі зміни нормативної грошової оцінки земель міста Харкова за рішення міської ради орендар на підставі отриманого витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки самостійно розраховує розмір орендної плати із застосуванням ставки (%), передбаченої п. 9 цього договору, без погодження орендодавця та без внесення змін до цього договору.
Згідно із листом Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 20.08.2025 № 17822/5/20-40-04-07-12 Концерн "РТР" обліковується платником орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 6310138200:11:006:0048 загальною площею 0,6071 га.
За даними податкової декларації з плати за землю Концерном "РТР" сплачено за користування земельною ділянкою за 11 місяців 2020 року - 972776,57грн, за 2021 рік - 1410336,63грн, за січень - лютий 2022 року - 309776,88грн орендної плати.
Позивач зазначає, що з моменту застосування зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 01.01.2020 автоматично змінюються права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до НГО земельної ділянки.
На переконання позивача, Концерн "РТР" сплачував орендну плату без врахування зміненої НГО земельної ділянки, що призвело до заборгованості зі сплати орендної плати за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 на суму 856451,10грн.
Відповідач, заперечуючи проти заявлених позовних вимог, наголошував, що у договорі оренди землі від 25.07.2013 та додатковій угоді до нього від 28.02.2018 сторонами встановлено фіксований розмір орендної плати у твердому грошовому еквіваленті. Натомість, починаючи з підписання додаткової угоди до договору від 02.06.2021, розмір орендної плати складав 8% від НГО земельної ділянки, що свідчить про те, що взаємні зобов'язання були змінені у зв'язку з підписанням нової редакції договору оренди землі.
За результатами розгляду позовних вимог Господарським судом Харківської області ухвалено оскаржуване рішення від 25.12.2025 у справі №922/3070/25, яким позов задоволено повністю та стягнуто з Концерну "РТР" на користь Харківської міської ради заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 856451,10грн за період з 01.01.2020 по 28.02.2022, а також 12846,77грн витрат зі сплати судового збору.
Надаючи кваліфікацію спірним правовідносинам, суд апеляційної інстанції погоджується з висновками суду першої інстанції про задоволення позовних вимог, виходячи з наступного.
Предметом позову у даній справі є матеріально-правова вимога Харківської міської ради про стягнення з Концерну "РТР" заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди землі від 25.07.2013 у загальній сумі 856451,10грн.
Спір між сторонами виник у зв'язку з різною методологією проведення розрахунків розміру орендної плати за період з 01.01.2020 по 28.02.2022: автоматична зміна розміру орендної плати з урахуванням зміненої нормативно-грошової оцінки або без такої.
Статтею 206 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
У ч. 1 ст. 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Згідно з приписами ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі є цивільно-правовим договором оренди (найму), що регулюється ЦК України, іншими нормативними актами. Особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються.
Так, норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності.
Зазначені висновки відповідають висновкам Великої Палати Верховного Суду, сформульованим у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22.
Відповідно до ч. 1 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
У ч. 3 ст. 22 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.
Згідно з п. "в" ч. 1 ст. 96 ЗК України землекористувачі зобов'язані, зокрема, своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
З аналізу норм податкового законодавства України вбачається, що плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України (далі - ПК України).
Власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою (п. 287.1 ст. 287 ПК України).
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (п. 288.1 ст. 288 ПК України).
При цьому розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (п. 288.4 ст. 288 ПК України).
Згідно з ч. 5 ст. 5 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка.
Наведене узгоджується з положеннями п. 289.1 ст. 289 ПК України, де зазначено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Стосовно тверджень скаржника про те, що будь-якого автоматичного перегляду розміру орендної плати у разі оновлення нормативної грошової оцінки земель, без внесення відповідних змін до договору сторони не передбачали, колегія суддів зауважує наступне.
Як встановлено місцевим господарським судом, 25.07.2013 між сторонами було укладено договір оренди землі, який неодноразово зазнавав змін (зокрема, додатковою угодою до договору оренди землі від 28.02.2018, додатковою угодою до договору оренди землі від 02.06.2021).
У абз. 2 п. 5 зазначеного договору сторонами погоджено, що при змінах у НГО земель за рішенням міської ради орендар, зокрема, за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки.
Пунктом 9 договору від 25.07.2013 передбачено, що розмір орендної плати за земельну ділянку становить 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Додатковою угодою до договору від 28.02.2018 передбачено внесення змін, зокрема, у п. 5 договору (саме в частині зазначення розміру НГО земельної ділянки).
Однак п. 9 передбачена все той же розмір орендної плати за земельну ділянку, а саме - 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Додатковою угодою до договору від 02.06.2021, підписаною та скріпленою печатками обох сторін, вказані пункти зазнали змін.
Так, у п. 5 зазначено розмір НГО земельної ділянки, а також у абз. 2, 3 передбачено, що у разі зміни нормативної грошової оцінки земель м. Харкова за рішенням міської ради Орендар самостійно замовляє витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки і направляє його до територіального органу Державної фіскальної служби України за місцем знаходження земельної ділянки.
У разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки (з урахуванням коефіцієнтів індексації чи за рішенням міської ради) зміни до цього пункту договору оренди землі не вносяться.
Пунктом 9 додаткової угоди від 02.06.2021 визначено, що розмір орендної плати за земельну ділянку за рік становить 8% від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Пунктом 10 додаткової угоди від 02.06.2021 передбачено, що у разі зміни нормативної грошової оцінки земель міста Харкова за рішенням міської ради Орендар в підставі отриманого витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки самостійно розраховує розмір орендної плати із застосуванням ставки (%), передбаченої п. 9 цього договору, без погодження Орендодавця та без внесення змін до цього договору.
Таким чином, за аналізом положень договору оренди землі та погоджених сторонами змін до них, нормативна грошова оцінка земельних ділянок є базою для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності.
Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України "Про оцінку земель".
Як вже зазначалось, нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (ч. 5 ст. 5 вищевказаного Закону).
Статтею 13 вказаного Закону встановлено випадки обов'язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок.
Відповідно до абз. 2 ч. 1 ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Згідно із ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Як вбачається з матеріалів справи, встановлено судом першої інстанції та не заперечується сторонами, рішенням ХМР №1474/19 від 27.02.2019 "Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018" затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018; встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020.
Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку землі" за результатами, зокрема, нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Технічна документація із нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (ст.23 Закону України "Про оцінку земель").
Пунктом 271.2 статті 271 ПК України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Колегія суддів звертає увагу, що таке рішення міської ради оприлюднено на офіційному сайті Харківської міської ради та наразі міститься у відкритому доступі, в тому числі, у Єдиному міському реєстрі актів Харківської міської ради.
Положеннями п. 289.1 ст. 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
За правовим висновком, викладеним у постанові Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 14.02.2022 у справі №646/4738/19, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, який підтверджує дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Таким чином, витяг з технічної документації про НГО земельної ділянки є належним та допустимим документом, що підтверджує дані про нормативну грошову оцінку (вартість земельної ділянки), а інформація, визначена у цьому витязі, є обов'язковою під час проведення розрахунку орендної плати.
Процедура прийняття такої технічної документації є належним чином проведеною та такою, що відповідає нормам законодавства.
Отже, з наведеного вище вбачається, що зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема, договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
Водночас обов'язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абз. 2 ч. 1 ст. 13 Закону України "Про оцінку земель").
Таким чином, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням ч. 2 ст. 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Тож, з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст. 271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
У таких правовідносинах відсутній обов'язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного суду від 04.06.2025 у справі №922/2824/24; постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22.
Крім того, стосовно твердження скаржника про внесення відповідних змін до договору, судова колегія звертає увагу на положення додаткової угоди до договору оренди землі від 02.06.2021, а саме - приписів п. 33, відповідно до умов якого зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, крім випадків, передбачених пунктами 5 та 10 цього договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку.
Отже, у даному випадку як нормами законодавства, так і самим укладеним між сторонами договором не передбачено внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати.
Стосовно твердження апелянта про те, що 8% - це відсоток для розрахунку орендної плати, що відповідає відсоткам, визначеним Податковим кодексом України в межах від 3% до 12%, колегія суддів зазначає наступне.
Як встановлено податковим законодавством, у п. 288.5. ст. 288 ПК України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку (п.п. 288.5.1.) та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки (п.п. 288.5.2.).
На переконання відповідача, договором оренди земельної ділянки від 25.07.2013, додатковою угодою до нього від 28.02.2018 передбачений розмір орендної плати у чітко вираженому грошовому еквіваленті, і ця сума визначена з розрахунку 8% від НГО, що відповідає приписам п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України.
Як вбачається зі змісту апеляційної скарги, відповідач зазначив про відсутність у договорі будь-якої формули розрахунку орендної плати.
Судова колегія зауважує, що з аналізу умов договорів, а також розрахунку орендної плати, наданого позивачем, вбачається, що розмір орендної плати на рік становить саме 8% від зазначеної у договорах НГО.
Як правомірно зазначив суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні, з чим також погоджується суд апеляційної інстанції, покладення на орендаря земельної ділянки надмірного тягаря у вигляді безпідставного збільшення орендної плати є необґрунтованим, оскільки у матеріалах справи відсутні докази будь-якого звернення відповідача до ХМР стосовно заперечень проти зміненого розміру НГО земельної ділянки або роз'яснення щодо формули розрахунку такої орендної плати.
Твердження скаржника про те, що обов'язок сплачувати орендні платежі у відсотковому співвідношенні від НГО з'явився лише після 02.06.2021 колегія суддів не приймає, з огляду на те, що і договором оренди землі від 25.07.2013, так і додатковими угодами від 28.02.2018, від 02.06.2021 до нього сторони домовились, що розмір орендної плати за земельну ділянку на рік становить 8% від НГО земельної ділянки.
Як вбачається із вже проаналізованих положень договору оренди та з урахуванням всього вищенаведеного, колегія суддів зазначає, що за весь час існування орендних відносин між ХМР та Концерном "РТР" у останнього був обов'язок зі сплати орендної плати саме у відсотковому співвідношенні до НГО земельної ділянки. У даному випадку лише за волевиявлення самого позивача був зазначений конкретний розмір річної та місячної орендної плати за земельну ділянку (насамперед, у договорі оренди від 25.07.2013 та додатковій угоді від 28.02.2018).
Місцевим господарським судом встановлено, що згідно з листом ГУ ДПС в Харківській області №17822/5/20-40-04-07-12 від 20.08.2025 Концерном "РТР" задекларовано до сплати та сплачено орендної плати за земельну ділянку, зокрема, за 11 місяців 2020 року - 972776,57грн, за 2021 рік - 1410336,63грн, за січень-лютий 2022 року - 309776,88грн.
З урахуванням встановленого обов'язку відповідача враховувати зміни у НГО орендованої земельної ділянки, розмір орендної плати за договором, яку відповідач повинен був сплачувати після вступу в дію Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 - з 01.01.2020 складає 8% нормативної грошової оцінки (21120469грн) земельної ділянки та становить: у 2020 році - 140803,13грн в місяць (крім березня 2020 року) на рік становить 1548834,43грн; у 2021 році - 140803,13 грн в місяць, за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 становить 1689637,56 грн; у 2022 році - 154883,44 грн в місяць, за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 становить 309766,88 грн.
З огляду на зазначене, колегія суддів враховує, що відповідачем вчинялися дії щодо сплати орендної плати за спірний період щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:11:006:0048 загальною площею 0,6071 га по вул.92-ї бригади, 31 у м. Харкові у вказаних податковою розмірах, проте не в повному обсязі, без врахування зміненої НГО, що свідчить про порушення відповідачем прав та законних інтересів позивача.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що застосоване позивачем обчислення розміру орендної плати з урахуванням введеної в дію Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова з 01.01.2020 є обґрунтованим, а заборгованість, що виникла у зв'язку з неврахуванням такої нормативно-грошової оцінки відповідачем, є доведеною та підлягає стягненню.
З урахуванням наведеного та виходячи з узгоджених сторонами умов договору, колегія суддів приходить до висновку, що у відповідача був обов'язок зі сплати орендної плати у відсотковому співвідношенні до нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (8%).
Таким чином, колегія суддів не приймає до уваги посилання відповідача, викладені в апеляційній скарзі, про те, що ним належним чином виконувалися зобов'язання за договором оренди землі від 25.07.2013 та додаткової угоди до нього від 28.02.2021, оскільки такі аргументи документально не підтверджені та суперечать наявним у справі доказам та обставинам справи.
Доводи апеляційної скарги відповідача наведених висновків суду не спростовують та фактично зводяться до переоцінки обставин, встановлених місцевим судом, яким надана належна правова оцінка.
Таким чином, оскільки доводи заявника апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції норм матеріального права під час прийняття оскаржуваного рішення не знайшли свого підтвердження, у зв'язку з чим підстав для зміни чи скасування законних та обґрунтованих судових актів колегія суддів не вбачає.
Враховуючи вищенаведене, колегія суддів апеляційного суду зазначає, що судом першої інстанції в повному обсязі досліджені обставини, що мають значення для справи, а викладені в оскаржуваному судовому рішенні висновки відповідають фактичним обставинам справи, у зв'язку з чим апеляційна скарга Концерну "РТР" задоволенню не підлягає, а рішення Господарського суду Харківської області від 25.12.2025 у справі №922/3070/25 підлягає залишенню без змін.
З огляду на те, що апеляційна скарга залишається без задоволення, відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір за її подання покладається судом на скаржника.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281 - 284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд,
Апеляційну скаргу Концерну "РТР" на рішення Господарського суду Харківської області від 25.12.2025 у справі №922/3070/25 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 25.12.2025 у справі №922/3070/25 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено ст. ст. 286 -289 ГПК України.
Повну постанову складено 03.04.2026
Головуючий суддя Н.О. Мартюхіна
Суддя П.В. Демідова
Суддя О.О. Крестьянінов