?
18 березня 2026 року
м. Київ
cправа № 925/455/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретаря судового засідання - Кондратюк Л. М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Черкаської обласної прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.09.2024 (колегія суддів: Тищенко О. В., Яковлєва М. Л., Гончарова С. А.) у справі
за позовом першого заступника керівника Черкаської обласної прокуратури в інтересах держави до відповідачів: 1) Червонослобідської сільської ради, 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Організація Доміна", 3) Товариства з обмеженою відповідальністю "Полотно", про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою,
за участі прокурора - Савицької О. В.,
Короткий зміст позовних вимог
1. Перший заступник керівника Черкаської обласної прокуратури (далі - Прокурор) звернувся до Господарського суду Черкаської області з позовом в інтересах держави до Червонослобідської сільської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Організація Доміна" (далі - ТОВ "Організація Доміна"), Товариства з обмеженою відповідальністю "Полотно" (далі - ТОВ "Полотно") про усунення перешкод Червонослобідській територіальній громаді у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою кадастровим номером 7124989000:03:001:1331 площею 0,2969 га шляхом:
- визнання незаконним та скасування рішення Червонослобідської сільської ради від 26.02.2021 № 05-25/VIII "Про затвердження документації із землеустрою та передачу земельної ділянки площею 0,2969 га, в оренду на 5 років ТОВ "Організація Доміна";
- визнання недійсним договору оренди землі від 28.04.2021, укладеного Червонослобідською сільською радою з ТОВ "Організація Доміна", правонаступником якого у договорі є ТОВ "Полотно";
- скасування державної реєстрації права власності ТОВ "Полотно" на об'єкт незавершеного будівництва - адміністративно-побутову будівлю з прохідною А-1, ступінь готовності 15 %, розташований за адресою: вул. Героїв Холодного Яру, 69/5, с. Червона Слобода, Черкаського району, Черкаської області;
- зобов'язання ТОВ "Полотно" повернути земельну ділянку площею 0,2969 га кадастровим номером 7124989000:03:001:1331 по вул. Героїв Холодного Яру, 69/5, с. Червона Слобода Черкаського району, Черкаської області, привівши її у придатний до використання стан шляхом звільнення від об'єкту нерухомого майна - незавершене будівництво адміністративно-побутової будівлі з прохідною А-1, ступінь готовності 15 %, розташоване за адресою: вул. Героїв Холодного Яру, 69/5, с. Червона Слобода, Черкаського району, Черкаської області.
2. На обґрунтування позовних вимог Прокурор вказував на протиправність надання Червонослобідською сільською радою у користування відповідачам спірної земельної ділянки з кадастровим номером 7124989000:03:001:1331 поза передбаченою законом процедурою земельних торгів, під виглядом державної реєстрації розміщеного на ній об'єкту нерухомого майна, яке є самочинним будівництвом, та значно більшою площею, ніж потрібно для його обслуговування. За наведеного Прокурор вважав, що право територіальної громади на ефективне користування та розпорядження земельною ділянкою від свавільних дій відповідачів підлягає захисту.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 02.12.2018 державним реєстратором Черкаської філії Комунального підприємства "Реєстрація нерухомості" Каленчуком М. А. за ТОВ "Організація Доміна" з відкриттям розділу зареєстровано об'єкт незавершеного будівництва з реєстраційним номером 1709627571249 на вул. Героїв Холодного Яру, 69/5, с. Червона Слобода, Черкаського району.
4. Підставою державної реєстрації прав на цей об'єкт був лише технічний паспорт, виготовлений ФОП Беркут І. Ю. на об'єкт незавершеного будівництва за вищевказаною адресою площею 6,3 кв. м, ступінь готовності 14 %.
5. За відомостями Комунального підприємства "Черкаське обласне об'єднане бюро технічної інвентаризації" інвентаризаційна справа на об'єкт нерухомого майна на вул. Героїв Холодного Яру, 69/5, с. Червона Слобода раніше не реєструвалась, а Державна інспекція архітектури та містобудування України повідомила, що Реєстр будівельної діяльності документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів на земельній ділянці з кадастровим номером 7124989000:03:001:1331 чи на вул. Героїв Холодного Яру, 69/5, с. Червона Слобода, не містить.
6. Пунктом 1 рішення Червонослобідської сільської ради від 26.02.2021 № 05-25/VIII "Про затвердження документації із землеустрою та передачу земельної ділянки площею 0,2969 га, в оренду на 5 років ТОВ "Організація Доміна" затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) ТОВ "Організація Доміна" площею 0,2969 га з кадастровим номером 7124989000:03:001:1331, цільового призначення - 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, розташованої на вул. Героїв Холодного Яру, 69/5, с. Червона Слобода.
7. На виконання пункту 2 вказаного рішення 28.04.2021 між Червонослобідською сільською радою (орендодавець) та ТОВ "Організація Доміна" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, того ж дня до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно були внесені відомості про речове право.
8. Пунктом 2.1 договору передбачено, що в оренду передається земельна ділянка із земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення комунальної власності для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості загальною площею 0,2969 га.
9. Згідно з пунктом 2.3 договору на земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна - незавершене будівництво будинку охорони А, готовністю 14 %.
10. У березні 2023 року Черкаська обласна прокуратура звернулась до суду із цим позовом, вказуючи на протиправне позаконкурентне набуття ТОВ "Організація Доміна" речового права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 7124989000:03:001:1331, розташовану на вул. Героїв Холодного Яру, 69/5, с. Червона Слобода, з використанням при цьому факту протиправної державної реєстрації розташованого на ній самовільно зведеного об'єкту нерухомого майна реєстраційним номером 1709627571249 - незавершене будівництво будинку охорони загальною площею 6,3 кв. м, ступінь готовності 14 %.
11. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 05.07.2023 скасовано ухвалу Господарського суду Черкаської області від 05.04.2023 про відмову у забезпеченні позову. Апеляційним судом накладено арешт на об'єкт незавершеного будівництва з реєстраційним номером 1709627571249 (будинок охорони А, готовністю 14 %), що розташований на вул. Героїв Холодного Яру, 69/5, с. Червона Слобода, заборонено вчиняти будь-які дії, у тому числі укладати договори та інші правочини стосовно вищевказаного майна. Заборонено ТОВ "Організація Доміна" та іншим особам проведення будь-яких підготовчих, будівельних, земельних робіт на земельній ділянці із кадастровим номером 7124989000:03:001:1331.
12. Проте на підставі рішення від 15.06.2023 одноосібного засновника ТОВ "Організація Доміна" ОСОБА_1 про надання повноважень виконавчому органу товариства відмовитись від права власності на незавершене будівництво будинку охорони та заяви від 15.06.2023 директора ТОВ "Організація Доміна" ОСОБА_1 про відмову від права власності на незавершене будівництво будинку охорони, згідно з рішенням від 22.06.2023 № 68129043 державного реєстратора виконавчого комітету Іваньківської сільської ради Брітана Ю. Д., 19.06.2023 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про припинення речового права власності ТОВ "Організація Доміна" на об'єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1709627571249 - незавершене будівництво будинку охорони загальною площею 6,3 кв. м, ступінь готовності 14 % на вул. Героїв Холодного Яру, 69/5, с. Червона Слобода.
13. Крім того, на підставі до довідки про знищення/знесення майна DT01:3819- 8781-7613 0130 згідно з рішенням від 12.07.2023 № 68414484 державного реєстратора виконавчого комітету Іваньківської сільської ради Брітана Ю. Д. 12.07.2023 внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про закриття розділу щодо об'єкту нерухомого майна з реєстраційним номером 1709627571249, незавершене будівництво будинку охорони загальною площею 6,3 кв. м, ступінь готовності 14 % на вул. Героїв Холодного Яру, 69/5 у с. Червона Слобода.
14. Водночас 19.05.2023 ТОВ "Організація Доміна" подано до Реєстру будівельної діяльності повідомлення № IY051230519952 про початок виконання будівельних робіт на спірній земельній ділянці за кадастровим номером 7124989000:03:001:1331 - адміністративно-побутової будівлі з прохідною А-1, за адресою: вул. Героїв Холодного Яру, 69/5, с. Червона Слобода.
15. На підставі вказаного повідомлення та технічного паспорту з реєстраційним номером ТІ1:9183-0867-6442-6450 , згідно з рішенням від 09.06.2023 № 67948770 державного реєстратора виконавчого комітету Будищенської сільської ради Дудіної-Богданової К. О. 08.06.2023 внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію нового об'єкту нерухомого майна реєстраційним номером 2746914971249 - незавершене будівництво адміністративно-побутової будівлі з прохідною А-1, ступінь готовності 15 % на вул. Героїв Холодного Яру, 69/5 у с. Червона Слобода.
16. Разом з цим 15.06.2023 дружиною засновника та одноосібного учасника ТОВ "Організація Доміна" ОСОБА_1 - ОСОБА_2 прийнято рішення про створення ТОВ "Полотно", визначено місце реєстрації юридичної особи - адресу спільного проживання подружжя.
17. На підставі договору купівлі-продажу від 17.07.2023 № 1339 ТОВ "Організація Доміна" адміністративно-побутову будівлю з прохідною А-1, ступінь готовності 15 % на вул. Героїв Холодного Яру, 69/5, с. Червона Слобода відчужено на користь ТОВ "Полотно".
18. Того ж дня до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно були внесені відомості про право власності ТОВ "Полотно" на зазначений об'єкт незавершеного будівництва реєстраційним номером 2746914971249 та відомості про зміну орендаря спірної земельної ділянки з кадастровим номером 7124989000:03:001:1331 на ТОВ "Полотно".
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
19. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 27.06.2024 позов задоволено повністю.
20. Суд першої інстанції виходив з доведеності матеріалами справи факту протиправності державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно речового права ТОВ "Організація Доміна" на об'єкт незавершеного будівництва, який є самочинним будівництвом, а отже не набуття товариством права власності на нього. Суд дійшов висновку, що у спірних правовідносинах для надання відповідачам в користування спірної земельної ділянки з кадастровим номером 7124989000:03:001:1331 необхідно було застосовувати загальні правила статті 135 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) про проведення земельних торгів у формі аукціону як з підстави відсутності на земельній ділянці набутого у встановленому законом порядку об'єкту нерухомого майна, так і з підстави надання земельної ділянки площею значно більшою за площу зареєстрованого об'єкту незавершеного будівництва. Тому у зв'язку з незаконним (на позаконкурентних засадах) набуттям у користування земельної ділянки з кадастровим номером 7124989000:03:001:1331, остання підлягає поверненню територіальній громаді з зобов'язанням ТОВ "Полотно" привести її у придатний до використання стан шляхом звільнення від об'єкту незавершеного будівництва.
21. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 18.09.2024 рішення Господарського суду Черкаської області від 27.06.2024 скасовано та постановлено нове рішення про відмову в задоволенні позову.
22. Суд апеляційної інстанції дійшов до протилежних висновків, а саме: про набуття у встановленому законом порядку ТОВ "Організація Доміна" у власність нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, необґрунтованість доводів позову про невідповідності площі переданої земельної ділянки площі розташованого на ній об'єкта незавершеного будівництва, а тому про відсутність підстав для проведення земельних торгів.
23. Апеляційний суд також вказав, що заявлені прокурором позовні вимоги є неефективним способом захисту в контексті спірних правовідносин, оскільки належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Короткий зміст касаційної скарги
24. У касаційній скарзі Прокурор просить скасувати постанову апеляційного господарського суду та залишити в силі рішення місцевого господарського суду.
25. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на неправильному застосуванні апеляційним судом норм матеріального права (стаття 16, частина перша статті 182, частина друга статті 331, статей 376, 377, 391, частини другої статті 415 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 120, 134, 135, 152, 212 ЗК України, частини сьомої статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень") без урахування висновків Верховного Суду щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у постановах від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, від 03.06.2020 у справі № 363/4852/17, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 01.09.2021 у справі № 202/1254/19, від 21.12.2022 у справі № 263/18985/19, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, від 09.08.2023 у справі № 922/1832/19, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14, від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 02.12.2020 у справі № 310/5980/13-ц, від 11.02.2020 у справі № 915/572/17, від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17, від 23.04.2024 у справі № 904/994/22, від 31.07.2019 у справі № 910/4730/18, від 09.04.2024 у справі № 910/5055/22, від 10.01.2024 у справі № 489/742/20, від 16.08.2022 у справі № 904/4339/21, від 02.06.2021 у справі № 910/14524/19.
26. Узагальнено доводи касаційної скарги зводяться до того, що:
- апеляційний суд помилково визнав, що ТОВ "Організація Доміна" набуло право власності на зареєстрований об'єкт незавершеного будівництва; Прокурор наголошує, що цей об'єкт (будинок охорони площею 6,3 кв. м, готовністю 14 %) є самочинним будівництвом, оскільки був зведений на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, та без відповідних дозвільних документів на будівельні роботи;
- сама лише державна реєстрація речового права не узаконює (не легалізує) самочинне будівництво і не має самостійного значення для виникнення права власності;
- оскільки ТОВ "Організація Доміна" не набуло права власності на будівлю, передача йому земельної ділянки під таким об'єктом в оренду на позаконкурентних засадах (без проведення земельних торгів) є порушенням закону;
- апеляційний суд дійшов хибного висновку про те, що заявлені Прокурором позовні вимоги є неефективним способом захисту; апеляційний суд мав надати позовним вимогам Прокурора належну правову інтерпретацію, а не тлумачити їх буквально;
- Прокурор наголошує, що позовна вимога "звільнення земельної ділянки від об'єкта нерухомого майна" та "знесення об'єкта нерухомого майна" - це семантично тотожні позовні вимоги, які дають можливість однозначно визначити намір та вимогу Прокурора усунути фактичне порушення шляхом приведення земельної ділянки до стану, який існував до порушення.
Короткий зміст відзивів на касаційну скаргу
27. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Організація Доміна" просить залишити її без задоволення, а постанову апеляційного суду - без змін, наполягаючи на дотриманні апеляційним господарським судом норм матеріального та процесуального права.
28. ТОВ "Організація Доміна" вказує, що товариство, набувши право власності на спірний об'єкт незавершеного будівництва та здійснивши державну реєстрацію такого права, правомірно отримало на підставі оскаржуваного рішення Червонослобідської сільської ради від 26.02.2021 спірну земельну ділянку в оренду. Оскільки ТОВ "Організація Доміна" є власником нерухомого майна на спірній земельній ділянці, доводи Прокурора щодо неможливості відведення землі без проведення земельних торгів є необґрунтованими.
29. У відзиві на касаційну скаргу Червонослобідської сільської ради просить залишити її без задоволення, а постанову апеляційного суду - без змін, наполягаючи на тому, що Прокурором не доведено, а апеляційним судом не встановлено самочинності будівництва первісного об'єкту нерухомого майна.
30. Червонослобідська сільська рада, з посиланням на принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та нерухомого майна, яке на ній розташоване, зазначає, що спірна земельна ділянка була сформована та передана у користування відповідачу-2 з повним дотриманням вимог земельного законодавства.
31. Крім того, відповідачі стверджують про обрання Прокурором неналежного способу захисту прав, що є самостійною підставою для відмови в позові.
Позиція Верховного Суду
32. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
33. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частина друга статті 300 ГПК України).
34. З урахуванням доводів та вимог касаційної скарги на вирішення Верховного Суду поставлено питання щодо правомірності позаконкурсної передачі в оренду земельної ділянки під зареєстрованим самочинним будівництвом, а також щодо ефективності та належності обраного Прокурором способу захисту прав територіальної громади.
Щодо укладання договору оренди не у конкурентний спосіб
35. Звертаючись до суду з позовом, Прокурор зазначав про те, що при прийнятті Червонослобідською сільською радою рішення від 26.02.2021 № 05-25/VIII та при укладенні на підставі цього рішення договору від 28.04.2021 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7124989000:03:001:1331, приписи абзацу 2 частини другої статті 134 ЗК України не підлягали застосуванню, оскільки на час прийняття цього рішення відповідач-2 не набув права власності на об'єкт незавершеного будівництва (будинок охорони А, готовністю 14 %), що розташований за адресою: Черкаський район, село Червона Слобода, вул. Героїв Холодного Яру, 69/5 (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 1709627571249), який є самочинним будівництвом.
36. Так, відповідно до частин першої, другої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
37. Частиною другою статті 134 ЗК України передбачено, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі: розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
38. Отже, чинним земельним законодавством передбачено виключне право власника нерухомого майна на отримання в оренду земельної ділянки, на якій воно розташоване, без проведення земельних торгів.
39. Виходячи із системного аналізу положень частини другої статті 124 та абзацу другого
частини другої статті 134 ЗК України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19.
40. Вказані норми права прямо пов'язують надання земельної ділянки на позаконкурентних засадах саме з розташуванням на цій земельній ділянці певної будівлі чи споруди, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, проте не передбачають такого виключення для земельних ділянок під нове будівництво.
41. Судами попередніх інстанцій встановлено, що на момент прийняття Червонослобідською сільською радою рішення від 26.02.2021 № 05-25/VIII про передачу землі в оренду без аукціону, на ній знаходився об'єкт незавершеного будівництва (будинок охорони А, готовністю 14 %).
42. Відмовляючи в задоволенні позову, апеляційний суд виходив з того, що ТОВ "Організація Доміна", набувши право власності на об'єкт незавершеного будівництва (будинок охорони А, готовністю 14 %), та здійснивши відповідну державну реєстрацію такого права 02.12.2018, в порядку статті 120 ЗК України набуло право оформити у користування відповідну земельну ділянку.
43. Верховний Суд не погоджується з такими висновками апеляційного суду, адже такий об'єкт мав ознаки самочинного будівництва, оскільки був споруджений на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети (частина перша статті 376 ЦК України).
44. Так, відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
45. За загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частина друга статті 376 ЦК України).
46. При цьому Верховний Суд наголошує, що державна реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна не є підставою для легалізації самочинного будівництва та не змінює його правового статусу як такого, що не є нерухомим майном у розумінні статті 181 ЦК України, а є лише сукупністю будівельних матеріалів.
47. Згідно з положеннями статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
48. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
49. Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (аналогічні за змістом висновки наведено, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20), від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.
50. Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
51. Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.
52. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
Такі висновки відповідають правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.
53. Судами при розгляді справи встановлено, що на час державної реєстрації (02.12.2018) права власності ТОВ "Організація Доміна" на об'єкт незавершеного будівництва з реєстраційним номером 1709627571249 відповідачу-2 не була відведена земельна ділянка з кадастровим номером 7124989000:03:001:1331 під забудову. Тому зведення на ній незавершеного будівництвом будинку охорони А, готовністю 14 %, є самочинним.
54. При цьому, укладаючи спірний договір оренди, у пункті 2.1 договору сторони обумовили, що в оренду передається земельна ділянка із земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення комунальної власності для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості загальною площею 0,2969 га.
55. Згідно з пунктом 2.3 договору на земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна - незавершене будівництво, об'єкт нежитлової нерухомості, а саме: незавершене будівництво будинку охорони А, готовністю 14 %.
56. Проте, за відсутності правомірно набутого права власності на нерухоме майно, у відповідачів були відсутні підстави для отримання земельної ділянки в оренду на позаконкурентних засадах. Фактично, з метою обслуговування самочинно збудованого об'єкта нерухомості, відбулося відведення вільної земельної ділянки для нового будівництва, що імперативно вимагає проведення земельних торгів.
57. Таким чином, передача ТОВ "Організація Доміна" у 2021 році в орендне користування земельної ділянки відбулась із порушенням вимог статті 134 ЗК України на позаконкурентних засадах, оскільки на момент прийняття рішення Червонослобідської сільської ради від 26.02.2021 № 05-25/VIII об'єкти нерухомого майна, право власності на які набув відповідач-2 у встановленому законом порядку, на землі були відсутні.
58. З урахуванням наведеного, касаційний суд доходить висновку про недодержання при укладенні договору оренди землі від 28.04.2021 передбачених статтею 203 ЦК України вимог, що свідчить про наявність підстав для визнання вказаного правочину недійсним у силу приписів статті 215 ЦК України, тому позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню.
59. Договір оренди землі, укладений з порушенням вимог статті 134 ЗК України, не створює правових наслідків для сторін, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
60. Водночас Верховний Суд констатує про неможливість застосування положень частини третьої статті 376 ЦК України до спірних правовідносин.
61. Так, відповідно до частини третьої статті 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
62. Визнання права власності в порядку частини третьої або п'ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов'язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина 3 статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина 5 статті 376 ЦК України) (див. постанову Верховного Суду від 16.01.2024 у справі № 910/78/23).
63. Разом з цим Верховний Суд наголошує на тому, що право власності у порядку, передбаченому частиною третьою статті 376 ЦК України, може бути визнано лише на новозбудоване нерухоме майно або нерухоме майно, яке створено у зв'язку зі знесенням попередньої будівлі та відповідно до будівельних норм і правил є завершеним будівництвом. Визнання права власності на незавершений об'єкт самочинного будівництва не допускається, оскільки це суперечить змісту як частини третьої статті 376 ЦК України, так і статті 331 ЦК України.
64. В контексті застосування до спірних правовідносин частини другої статті 134 ЗК України в сукупності з положеннями частини третьої статті 376 ЦК України Верховний Суд зазначає, що визнання права власності на самочинне будівництво (частина третя статті 376 ЦК України) можливе лише за умови, що забудовник вже має речове право на землю (власність або оренду), отримане у законний спосіб (тобто за результатами проведення земельних торгів, якщо йдеться про нове відведення земельної ділянки).
65. Тому надання земельної ділянки державної / комунальної власності під об'єкт самочинного будівництва (частина третя статті 376 ЦК України) новому власнику здійснюється виключно через процедуру земельних торгів (аукціону) згідно зі статтею 134 ЗК України та лише у випадку, якщо таке будівництво є завершеним.
66. Наведене свідчить про протиправність рішення Червонослобідської сільської ради від 26.02.2021 № 05-25/VIII щодо надання земельної ділянки в оренду ТОВ "Організація Доміна" не у конкурентний спосіб, не зважаючи на те, що на спірній земельній ділянці було розташовано саме об'єкт незавершеного будівництва, тобто відповідачем-2 здійснювалось нове будівництво.
Щодо вимоги про повернення землі та демонтажу (знесення) нежитлової будівлі
67. Судами установлено, що під час розгляду справи спірний об'єкт будівництва зазнавав змін, зокрема: первісний об'єкт незавершеного будівництва (будинку охорони А, готовністю 14 %) з реєстраційним номером 1709627571249 був знищений, у зв'язку з чим 19.06.2023 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про припинення речового права власності ТОВ "Організація Доміна" на цей об'єкт із закриттям розділу; другий об'єкт незавершеного будівництва (адміністративна будівля, ступінь готовності 15 %) з реєстраційним номером 2746914971249 зареєстровано 08.06.2023 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ "Організація Доміна".
68. Щодо першого об'єкта ("будинок охорони"), судами встановлено, що він був збудований до укладення договору оренди землі, тобто на земельній ділянці, яка не була відведена особі для цієї мети.
69. Щодо другого об'єкта ("адміністративна будівля"), який був збудований пізніше і на який було зареєстровано право власності під час розгляду справи, колегія суддів зазначає, що оскільки договір оренди земельної ділянки укладено з порушенням вимог закону (без проведення земельних торгів (аукціону), він не може слугувати належною правовою підставою для використання землі під забудову. Тому будівництво другого об'єкта нерухомості (адміністративної будівлі) на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети в установленому законом порядку, автоматично надає такому об'єкту статус самочинного будівництва.
70. Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
71. Відповідно до частини другої статті 212 ЗК України приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
72. Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою.
73. Статтею 376 ЦК України регламентовано правовий режим самочинного будівництва. Частиною другою статті 212 ЗК України встановлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб'єктів, які створюють такі перешкоди.
74. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, до розгляду якої зупинялось провадження у цій справі, вирішуючи питання щодо визначення належного відповідача за позовом власника земельної ділянки про знесення об'єкта самочинного будівництва, виснувала, що відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач). При цьому останній набувач не позбавлений можливості звернутися з вимогою про відшкодування збитків до особи, в якої придбав об'єкт самочинного будівництва.
75. З урахуванням викладеного належним відповідачем у цій справі за вимогою про повернення територіальній громаді земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан є ТОВ "Полотно", оскільки саме ця особа є останнім набувачем прав на об'єкт самочинного будівництва та чинить перешкоди в користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.
76. Отже, позовні вимоги Прокурора в частині зобов'язання ТОВ "Полотно" повернути земельну ділянку площею 0,2969 га кадастровим номером 7124989000:03:001:1331, привівши її у придатний до використання стан шляхом звільнення від об'єкту нерухомого майна - незавершене будівництво адміністративно-побутової будівлі з прохідною А-1, ступінь готовності 15 %, підлягають задоволенню.
Щодо інтерпретації позовних вимог
77. Відмовляючи в задоволенні позову, суд апеляційної інстанції, зокрема, виходив з того, що спір щодо подальшої долі самочинно збудованого майна має вирішуватися виключно відповідно до статті 376 ЦК України, тобто за вимогами про знесення такого майна або про визнання права власності на таке майно, однак у цій справі така вимога Прокурором не заявлялась.
78. Отже, за висновком апеляційного суду, самостійною підставою для відмови у задоволенні позову є факт відсутності позовної вимоги саме про знесення об'єкта самочинного будівництва.
79. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 вказала, що, розглядаючи справу, суд має з'ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.
80. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право позивача підлягає захисту обраним ним способом.
81. Разом із тим невідповідність чи неповна відповідність позовних вимог належному способу захисту не може бути підставою для відмови в позові з формальних підстав, якщо прагнення позивача не викликає сумніву, а позовні вимоги можуть бути витлумачені відповідно до належного способу захисту прав. Протилежний підхід не відповідав би завданням господарського судочинства (стаття 2 ГПК України).
82. Суд у кожному окремому конкретному випадку має встановити, якого результату прагне досягнути позивач за наслідком розгляду справи, тобто надати належну інтерпретацію змісту його заявлених вимог.
83. У разі посилання позивача на неправильні (невідповідні предмету позову) законодавчі положення суд має застосувати відповідну законодавчу норму самостійно. Така помилка позивача не може слугувати підставою для відмови в позові, про що наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.07.2025 у справі № 910/2389/23.
84. У справі, яка розглядається, мета прокурора спрямована на відновлення власником - територіальною громадою Червонослобідської сільської ради - володіння спірною земельною ділянкою.
85. За змістом позову прокурор просить зобов'язати ТОВ "Полотно" повернути земельну ділянку площею 0,2969 га з кадастровим номером 7124989000:03:001:1331, привівши її у придатний до використання стан шляхом звільнення від об'єкту нерухомого майна - незавершене будівництво адміністративно-побутової будівлі з прохідною А-1, ступінь готовності 15 %, розташоване за адресою: вул. Героїв Холодного Яру, 69/5, с. Червона Слобода, Черкаського району, Черкаської області, а не про знесення самочинного будівництва.
86. Як зазначалось раніше, належним та ефективним способом захисту прав територіальної громади Червонослобідської сільської ради у спірних правовідносинах є вимога про знесення самочинно збудованого об'єкта нерухомості.
87. Верховний Суд зазначає, що тлумачення позовної вимоги прокурора про "звільнення земельної ділянки від об'єкту нерухомого майна" відповідає за змістом вимозі про "знесення самочинно побудованого майна", адже такі вимоги є тотожними, які дають можливість однозначно визначити намір та вимогу прокурора усунути фактичне порушення шляхом приведення земельної ділянки до стану, який існував до порушення.
88. Варто звернути увагу, що звільнення спірної земельної ділянки від нежитлової будівлі шляхом її знесення матиме аналогічний наслідок визначеному статтею 376 ЦК України способу захисту та призведе до фактичного звільнення комунальної земельної ділянки від незаконної споруди.
89. За наслідками інтерпретації заявлених у цій справі позовних вимог Верховний Суд зазначає, що вимога прокурора про звільнення земельної ділянки від об'єкта нерухомого майна має інтерпретуватися як вимога про зобов'язання ТОВ "Полотно" повернути Червонослобідській сільській раді земельну ділянку у придатному для використання стані шляхом знесення об'єкту нерухомого майна - незавершене будівництво адміністративно-побутової будівлі з прохідною А-1, ступінь готовності 15 %, розташоване за адресою: вул. Героїв Холодного Яру, 69/5, с. Червона Слобода, Черкаського району, Черкаської області.
90. З урахуванням вищенаведених висновків Суду щодо належної інтерпретації позовних вимог у цій справі, враховуючи підстави позову та з огляду на встановлений факт порушення інтересів держави на землю самочинним будівництвом, висновки апеляційного суду про обрання позивачем неналежного способу захисту є проявом надмірного формалізму, адже суд не позбавлений права задовільнити позовні вимоги прокурора, виклавши резолютивну частину рішення у власній редакції із застосуванням поняття "знесення".
Щодо вимоги про визнання недійним рішення та скасування державної реєстрації
91. Згідно із частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
92. При цьому, право визначення предмету позову належить лише позивачу, який обирає правомірний та ефективний спосіб захисту прав та інтересів.
93. Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Як правило, суб'єкт може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту його права чи інтересу. Такий спосіб здебільшого випливає із суті правового регулювання відповідних спірних правовідносин (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16 (пункт 5.6), від 06.02.2019 у справі № 522/12901/17-ц, від 02.07.2019 у справі № 48/340 (пункт 6.41), від 01.10.2019 у справі № 910/3907/18 (пункт 48), від 28.01.2020 у справі № 50/311-б (пункт 91), від 19.05.2020 у справі № 922/4206/19 (пункт 43), від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (пункт 88), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 75), від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17 (пункт 55); див. також постанову Верховного Суду України від 10.09.2014 у справі № 6-32цс14).
94. Спосіб захисту права або інтересу повинен бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц).
95. Вирішуючи спір, суд повинен надати об'єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту реальне поновлення прав.
96. У цій справі Прокурор заявив кілька вимог, зокрема, про визнання незаконним та скасування рішення ради, скасування державної реєстрації прав та зобов'язання повернути земельну ділянку шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва.
97. У постанові Верховного Суду від 20.01.2021 у справі № 442/302/17 викладено висновок про те, що задоволення вимоги про усунення перешкод в користуванні земельної ділянки шляхом знесення самочинно побудованого нежитлового приміщення за рахунок особи, яка здійснила таке самочинне будівництво є належним та ефективним способом захисту прав власника (користувача). Застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними договорів про відчуження майна. Визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень спричинених самочинним будівництвом.
98. Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 13.03.2024 у справі № 915/1439/21, у якій додатково зазначив, що належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
99. При цьому, як зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
100. До аналогічних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, до розгляду якої зупинялось провадження у цій справі, зазначивши про те, що у спорах про знесення об'єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.
101. За таких обставин, вимога Прокурора про зобов'язання повернути земельну ділянку шляхом приведення її у придатний для використання стан (знесення самочинно збудованих об'єктів) підлягає задоволенню як така, що є належним та ефективним способом захисту.
102. Водночас в задоволенні позовних вимог про визнання незаконним рішення ради та скасування державної реєстрації слід відмовити через обрання позивачем неналежного способу захисту, адже такі вимоги поглинаються вимогою про повернення землі та знесення об'єкту самочинного будівництва. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові в цій частині.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
103. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішенні у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.
104. Згідно зі статтею 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
Судові витрати
105. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції скасовує судові рішення у справі та ухвалює нове, розподіл судових витрат здійснює суд касаційної інстанції.
106. Відповідно до частини першої статті 129 ГПК України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
107. Позаяк у цій справі задоволенню підлягають позовні вимоги прокурора про визнання договору оренди недійсним та про усунення перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва за рахунок відповідача-2 (одна майнова вимога та одна немайнова вимога), з останнього на користь прокуратури слід стягнути судові витрати у справі пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись статтями 300, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу заступника керівника Черкаської обласної прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.09.2024 у справі № 925/455/23 в частині відмови в задоволенні позову про визнання договору оренди землі недійсним та про повернення земельної ділянки та рішення Господарського суду Черкаської області від 27.06.2024 в цій частині - скасувати.
Позов задовольнити частково.
Визнати недійсним договір оренди землі від 28.04.2021, укладений між Червонослобідською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Організація Доміна", правонаступником якого у договорі є Товариство з обмеженою відповідальністю "Полотно".
Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Полотно" повернути Червонослобідській сільській раді земельну ділянку площею 0,2969 га з кадастровим номером 7124989000:03:001:1331 на вул. Героїв Холодного Яру, 69/5, с. Червона Слобода, Черкаського району, Черкаської області у придатному для використання стані шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва - незавершене будівництво адміністративно-побутової будівлі з прохідною А-1, ступінь готовності 15 %, розташоване за адресою: вул. Героїв Холодного Яру, 69/5, с. Червона Слобода, Черкаського району, Черкаської області.
В решті вимог - відмовити.
3. В іншій частині постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.09.2024 у справі № 925/455/23 - змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови, а в решті - залишити без змін.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Полотно" (код ЄДРПОУ 44917046) на користь Черкаської обласної прокуратури (код ЄДРПОУ 02911119) 12 883,20 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви та касаційної скарги.
5. Видачу наказу на виконання цієї постанови доручити Господарському суду Черкаської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та не підлягає оскарженню
Суддя Є. В. Краснов
Суддя Г. М. Мачульський
Суддя Л. І. Рогач