25 березня 2026 року м. Харків Справа № 922/3027/25
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Білоусова Я.О., суддя Лакіза В.В. , суддя Мартюхіна Н.О.
за участі секретаря судового засідання Садонцевої Л.К.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Згоди Олександра Васильовича (вх.№ 138 Х/2) на рішення Господарського суду Харківської області від 25.12.2025 (прийняте у приміщенні Господарського суду Харківської області суддею Погореловою О.В., повне рішення підписано 05.01.2026) у справі №922/3027/25
за позовом Харківської міської ради, м. Харків,
до фізичної особи-підприємця Згоди Олександра Васильовича, м. Харків,
про стягнення коштів,
В серпні 2025 року Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом про стягнення з фізичної особи-підприємця Згоди Олександра Васильовича 1 255 848,14 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Франківській, 14 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 12.10.2018 №б/н за період з 01.01.2020 по 28.02.2022.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 25.12.2025 у справі №922/3027/25 позов задоволено. Стягнуто з фізичної особи-підприємця Згоди Олександра Васильовича на користь Харківської міської ради 1 255 848,14 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул.Франківській, 14 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 12.10.2018 №б/н за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 та 18 837,72 грн судового збору.
Рішення суду обґрунтовано тим, що відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22, з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності, автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов'язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки. За подібних обставин належному способу захисту орендодавця відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування, відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності. Перевіривши наданий позивачем розрахунок заборгованості відповідача зі сплати орендної плати, судом встановлено, що його здійснено у відповідності до наведених положень законодавства та умов договору, а також враховані здійснені відповідачем платежі. Отже, як зазначено судом, матеріалами справи підтверджено, що внаслідок неналежного виконання відповідачем своїх зобов'язань за договором в останнього перед позивачем утворилась заборгованість зі сплати орендної плати за користування спірною земельною ділянкою у розмірі 1 255 848,14 грн за період з 01.01.2020 по 28.02.2022. Відповідачем позовні вимоги не спростовано, в зв'язку з чим суд дійшов висновку про задоволення позову щодо стягнення з відповідача на користь позивача 1 255 848,14 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Франківській, 14 у м. Харкові, відповідно до договору оренди землі від 12.10.2018 №б/н за період з 01.01.2020 по 28.02.2022. Щодо клопотання відповідача про застосування строків позовної давності, суд дійшов висновку про відмову у його задоволенні, виходячи з того, що законодавчі акти не містять у собі жодного виключення з кола осіб на яких розповсюджується їх дія, зокрема, органи місцевого самоврядування. Позивач звернувся до суду з позовом 29.08.2025. Отже, як зазначено в рішенні, Харківською міською радою не пропущено строк позовної давності.
Фізична особа-підприємець Згода Олександр Васильович з рішенням суду першої інстанції не погодився та звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Харківської області від 25.12.2025 у справі №922/3027/25 скасувати та прийняти нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради.
В обґрунтування апеляційної скарги апелянт посилається на наступне:
- на відміну від справи №914/2848/22 у цій справі існує зовсім інший предмет спору та зміст позовних вимог; існує спеціальний договірний порядок зміни орендної плати, прописаний в договорі оренди землі; діє локальне нормативне регулювання, яке прямо вимагало укладення додаткової угоди для договорів оренди землі, укладених з Харківською міською радою до 17.04.2019. Жодних змін до даного договору не вносилося. Тобто, погоджені між позивачем та відповідачем умови договору оренди землі містять прописаний алгоритм дій (випливає за змістом з прописаних прав та обов'язків сторін за договором) у випадку зміни НГО орендованої відповідачем земельної ділянки;
- з умов договору оренди землі прямо не випливає обов'язок орендаря самостійно та без погодження з орендодавцем застосовувати змінену нормативну грошову оцінку земельної ділянки для перерахунку розміру орендної плати. Натомість договір містить погоджений сторонами порядок зміни орендної плати, який передбачає ініціативу та активні дії саме з боку орендодавця, а також письмове оформлення відповідних змін.
03.03.2026 до суду від апелянта надійшло клопотання про зупинення провадження та долучення письмових доказів (вх.№ 2523), в якому відповідач просить зупинити провадження у справі №922/3027/25 до набрання законної сили рішенням Конституційного Суду України у справі №3-115/2025(227/25) щодо конституційності ч.6 ст.13 Закону України “Про судоустрій і статус суддів»; долучити до матеріалів справи №922/3027/25 письмові докази (скріншоти та витяги з вебсторінки офіційного сайту ХМР: Рішення ХМР №1908/19, Порядок оформлення договорів оренди землі, Положення про оренду землі, оголошення на офіційному сайті ХМР), подані разом із цим клопотанням та врахувати їх при розгляді та вирішенні справи.
Відповідно до розпорядження Східного апеляційного господарського суду щодо повторного автоматизованого розподілу справи та протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.03.2026 у зв'язку з відпусткою судді Тарасової І.В., яка входила до складу колегії суддів, для розгляду справи №922/3027/25 сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Білоусова Я.О., суддя Лакіза В.В., суддя Мартюхіна Н.О.
Представник відповідача у судовому засіданні підтримав клопотання про зупинення провадження у справі.
Представник позивача у судовому засіданні проти клопотання відповідача про зупинення провадження у справі заперечував.
Колегія суддів, розглянувши клопотання відповідача про зупинення провадження у справі зазначає наступне.
Відповідно до п.5 ч.1 ст.227 ГПК України суд зобов'язаний зупинити провадження у справі у випадках об'єктивної неможливості розгляду цієї справи до вирішення іншої справи, що розглядається в порядку конституційного провадження, адміністративного, цивільного, господарського чи кримінального судочинства, - до набрання законної сили судовим рішенням в іншій справі; суд не може посилатися на об'єктивну неможливість розгляду справи у випадку, коли зібрані докази дозволяють встановити та оцінити обставини (факти), які є предметом судового розгляду.
В обґрунтування поданого клопотання відповідач посилається на те, що станом на даний час на розгляді в Конституційному Суді України перебуває справа №3-115/2025(227/25) за конституційною скаргою ОСОБА_1 щодо відповідності Конституції України (конституційності) ч. 6 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», а також окремого припису назви ст. 365 Кримінального кодексу України. Відповідач наголошує, що в рамках цієї справи скаржником доводиться, що обов'язковість врахування суддею висновків Верховного Суду обмежує незалежність суддів, порушує принцип верховенства права, надає судовим висновкам нормативний характер, а також дозволяє застосовувати їх ретроспективно (зі зворотною дією в часі), тобто до правовідносин, які виникли до ухвалення таких висновків. Ці аргументи безпосередньо корелюють з доводами відповідача у даній господарській справі, адже саме застосування висновку Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 було покладено судом першої інстанції в основу рішення як обов'язкове до врахування, що фактично зумовило висновок про наявність підстав для задоволення позовних вимог Харківської міської ради та перерахунку орендної плати з 2020 року без внесення змін до договору оренди землі від 12.10.2018 № б/н. Фактично правова позиція, сформульована у 2024 році, була застосована до правовідносин 2020- 2022 років як така, що має обов'язковий характер, з посиланням на ч. 6 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів». Відтак правова підстава, яка стала визначальною для ухвалення оскаржуваного рішення, безпосередньо пов'язана із приписом ч. 6 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», конституційність якої наразі є предметом розгляду Великої палати Конституційного Суду України.
Колегія суддів, надаючи оцінку зазначеним доводам відповідача дійшла висновку про відмову у задоволенні клопотання, з огляду на наступне.
Відповідно до ч. 6 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.
Згідно з ч.4 ст.236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Тобто, зазначена норма ГПК України містить аналогічні за змістом з ч. 6 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» положення, які є обов'язковими для застосування в господарському судочинстві, а тому у суду відсутні підстави для зупинення провадження у даній справі.
Представник відповідача у судовому засіданні підтримав клопотання про долучення додаткових доказів у справі.
Представник позивача у судовому засіданні проти клопотання відповідача про долучення додаткових доказів заперечував.
Колегія суддів, розглянувши клопотання відповідача про долучення додаткових доказів зазначає наступне.
Відповідно до частини 1, 2 ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та (одночасно) перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Згідно із частиною 3 ст.269 ГПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази про неможливість їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
Наведені положення визначають обов'язкову сукупність умов для вирішення питання про прийняття доказів апеляційним судом, а саме: (1) винятковість випадку та (2) причини неподання доказів у першій інстанції, що об'єктивно не залежать від учасника справи, а також (3) покладення тягаря доведення цих обставин на учасника справи, який ці докази подає (близький за змістом висновок викладений у постановах Верховного Суду від 13.04.2021 у справі № 909/722/14, від 01.07.2021 у справі № 46/603, від 26.10.2021 у справі № 914/2578/20).
Верховний Суд сформулював усталений правовий висновок про те, що єдиний винятковий випадок, коли можливе прийняття судом, у тому числі апеляційної інстанції, доказів з порушеннями встановленого процесуальним законом порядку, - це наявність об'єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії з причин, що не залежали від нього, тягар доведення яких покладений на учасника справи (подібні за змістом висновки щодо застосування статті 269 ГПК України викладено Верховним Судом, зокрема, у постановах від 18.06.2020 у справі № 909/965/16, від 26.02.2019 у справі № 913/632/17, від 13.01.2021 у справі № 10/Б-921/1442/2013).
Прийняття апеляційним судом доказів без встановлення й оцінки обов'язкових за частиною третьою статті 269 ГПК України передумов, крім порушення відповідних процесуальних приписів, матиме наслідком недотримання принципів рівності учасників процесу і змагальності сторін, принципу правової визначеності в аспекті однозначності та передбачуваності. Відповідну правову позицію викладено Верховним Судом, зокрема, у постанові від 17.04.2024 у справі № 903/877/20.
Отже, при поданні учасником справи доказів, які не були подані до суду першої інстанції, такий учасник справи повинен письмово обґрунтувати, в чому полягає винятковість випадку неподання зазначених доказів до суду першої інстанції у встановлений строк, а також надати відповідні докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від особи, яка їх подає.
При цьому, за імперативним приписом частини четвертої статті 13 названого Кодексу кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних, зокрема, з невчиненням нею процесуальних дій.
Прийняття судом апеляційної інстанції додаткових документів на стадії апеляційного провадження за відсутності визначених статтею 269 ГПК України підстав для їх прийняття фактично порушує принцип рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом.
За таких обставин, суд апеляційної інстанції відмовляє у прийнятті додаткових доказів, додаткових відповідачем до клопотання про зупинення провадження у справі.
Представник відповідача у судовому засіданні заявив клопотання про перерву в розгляді справи у зв'язку з необхідністю надання додаткових доказів.
Представник позивача у судовому засіданні проти оголошення перерви у судовому засідання заперечував.
Колегія суддів, розглянувши зазначене клопотання відповідача, дійшла висновку про відмову у задоволенні даного клопотання, з огляду на наступне.
Відповідно до ч.11 ст.270 ГПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними.
Такої підстави для відкладення розгляду справи, як необхідність подання додаткових доказів, норми ГПК України не містять.
Крем того, як було наведено вище, суд апеляційної інстанції приймає додаткові докази лише у виняткових випадках.
Представник відповідача у судовому засіданні підтримав вимоги апеляційної скарги та просив суд її задовольнити.
Представник позивача у судовому засіданні проти апеляційної скарги заперечував, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи та вимоги, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, на підставі рішення 20 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 20.06.2018 № 1133/18 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд", 12.10.2018 між Харківською міською радою (орендодавець) та фізичної особою-підприємцем Згодою Олександром Васильовичем (орендар) було укладено договір оренди землі № б/н (номер запису про інше речове право: 28493175, дата державної реєстрації 19.10.2018), відповідно до умов якого, орендарю передано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,7775 га по вул. Франківській, 14 у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:01:013:0010) несільськогосподарського призначення - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. "А-3", літ. "Д-2", літ. "3-1", літ. "К-1", літ "Г-1", літ. "Ж-1", літ "Л-2", літ. "В-1", літ. "Б-1" (виробничого та адміністративного призначення).
Відповідно до п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання договору, згідно з витягом (дата формування витягу 12.04.2018) становить: 12 719 589 грн. При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.
У п.8 договору передбачено, що договір укладено строком до 01.07.2023. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію листом-повідомленням.
Згідно з абз. 2 п. 9 договору розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 163/18 від 16.04.2018 становить 4% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 508 783,56 грн, або в місяць - 42 398,63 грн.
За змістом п. 10 договору орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати за землю з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами.
Згідно з п.п. "в" п. 13 договору розмір орендної плати переглядається у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності.
За умовами п.п. "в" п.31 договору орендар зобов'язаний у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки в місячний термін звернутися до орендодавця щодо перерахунку розміру орендної плати.
У п.36 договору передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 № 1474/19 "Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018" затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018. Встановлено, що рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020.
Позивач зазначає, що розрахунок розміру орендної плати, яку ФОП Згода О.В. повинен був сплачувати за користування земельною ділянкою загальною площею 0,7775 га по вул. Франківській, 14 у м. Харкові з 01.01.2020, здійснено позивачем на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 06.07.2020 № 3611/176-20, згідно якого нормативна грошова оцінка у 2020 році становила 27 668 258 грн.
Відповідно до ст. 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову політику, і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель.
Згідно інформації, розміщеної на офіційному веб-сайті Центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, функції якого на цей час виконує Держгеокадастр, коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель становлять: 2020 рік - 1; 2021 рік - 1,1. Значення коефіцієнта індексації за певний рік застосовується в наступному році, який йде за роком, за який його встановлено, шляхом помноження розміру нормативної грошової оцінки на його значення.
Отже, як зазначено в позові, нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 0,7775 га по вул. Франківській, 14, у м. Харкові з кадастровим номером 6310137500:01:013:0010 у 2020-2021 роках становила 27 668 258 грн, а у 2022 році (з урахуванням коефіцієнту індексації 1,1) - 30 435 083,80 грн. Тому, розмір орендної плати за договором, яку повинен був сплачувати ФОП Згода О.В. після вступу в дію Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 - з 01.01.2020 складає 4% нормативної грошової оцінки земельної ділянки та становить:
- у 2020 році - 92 227,53 грн в місяць, за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 (крім березня 2020 року) становить 1 014 502,83 грн;
- у 2021 році - 92 227,53 грн в місяць, за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 становить 1 106 730,36 грн;
- у 2022 році - 101 450,28 грн в місяць, за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 становить 202 900,56 грн.
Згідно листа ГУ ДПС у Харківській області від 14.08.2025 №17401/5/20-40-24-05-06 ФОП Згода О.В обліковується платником орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 6310137500:01:013:0010 загальною площею 0,7775 га. За даними податкових декларацій з плати оренди за землю ФОП Згодою О.В. сплачено, зокрема, за 2020 рік - 468 254,93 грн, за 2021 рік - 510 823,56 грн, за 2022 рік - 89 207,12 грн орендної плати.
Отже, за твердженням позивача, заборгованість зі сплати орендної плати за користування ФОП Згодою О.В. земельною ділянкою загальною площею 0,7775 га по вул. Франківській, 14 у м. Харкові, відповідно до договору оренди землі від 12.10.2018 № б/н за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 складає 1 255 848,14 грн.
Наведені обставини і стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.
Колегія суддів дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, правильність застосування місцевим господарським судом норм процесуального та матеріального права в межах доводів та вимог апеляційної скарги, приходить до висновку про відмову у задоволенні апеляційної скарги виходячи з наступного.
Використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону (стаття 206 Земельного кодексу України).
У частині 1 статті 93 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до статті 1 Закону України “Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Відповідно до частин першої та другої статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Згідно із частиною другою статті 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
Частиною третьою статті 22 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.
За змістом частини четвертої статті 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.
Отже, договір оренди землі є цивільно-правовим договором оренди (найму), що регулюється ЦК України, іншими нормативними актами. Особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються.
Так, норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності.
Згідно з частиною 1 статті 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані, зокрема, своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Положеннями пункту 287.1 статті 287 ПК України передбачено, що власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
Плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 АК України).
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (пункт 288.1 статті 288 ПК України).
Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок (пункт 289.1 статті 289 ПК України).
Як свідчать матеріали справи, 12.10.2018 між Харківською міською радою (орендодавець) та фізичної особою-підприємцем Згодою Олександром Васильовичем (орендар) було укладено договір оренди землі № б/н (номер запису про інше речове право: 28493175, дата державної реєстрації 19.10.2018), відповідно до пункту 9 якого, розмір орендної плати за земельну ділянку становить 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає 508 783,56 грн на рік, або 42 398,63 грн на місяць.
Отже, базою для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України «Про оцінку земель».
Відповідно до частини 5 статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
У статті 13 Закону України «Про оцінку земель» встановлено випадки обов'язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до абзацу 2 частини 1 статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Згідно із частиною 1 статті 15 Закону України «Про оцінку земель» підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
За змістом статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».
За результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація (частина 1 статті 20 Закону України «Про оцінку землі»).
У статті 21 Закону України «Про оцінку земель» встановлено, що технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а також звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу підлягають державній експертизі відповідно до закону.
Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України «Про оцінку земель», частиною 1 якої передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.
У пункті 271.2 статті 271 ПК України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Положеннями пункту 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема, договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
Водночас обов'язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель»). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Таким чином, з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
У таких правовідносинах відсутній обов'язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
Такий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.06.2025 у cправі № 922/2824/24.
Врахувавши особливості правовідносин з оренди земель державної та комунальної власності, які характеризуються наявністю імперативних елементів, у пунктах 118-122 наведеної постанови у справі № 914/2848/22 Велика Палата Верховного Суду здійснила системний аналіз Законів №161-XIV, № 1378-IV і ПК України та дійшла висновку, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати. При цьому технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що орендується, затверджує орган місцевого самоврядування відповідним рішенням без узгодження з орендарем земельної ділянки. Натомість в орендаря земельної ділянки державної або комунальної власності з моменту введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.
З огляду на це Велика Палата Верховного Суду конкретизувала свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України “Про оцінку земель», статті 21 Закону України “Про оренду землі», пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, викладений у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов'язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
На підставі викладеного суд апеляційної інстанції відхиляє твердження апелянта про те, що договором врегульовано спеціальний договірний порядок зміни орендної плати, який прямо вимагає укладення додаткової угоди для договорів оренди землі, укладених з Харківською міською радою до 17.04.2019, з огляду на те, що як було наведено вище, норми пункту 271.2 статті 271 ПК України носять імперативний характер, в зв'язку з чим сторони не можуть врегульовувати дані правовідносини на власний розсуд в договірному порядку.
Колегія суддів відхиляє твердження апелянта про те, що обставини справи №914/2848/22 не є подібними до обставин спірних правовідносин, з огляду на наступне.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 зазначено, що на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об'єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов'язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об'єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб'єктним і об'єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб'єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов'язково мають бути тотожними, тобто однаковими.
Спір у справі №914/2848/22 стосувався порядку визначення розміру орендної плати за землі комунальної форми власності на підставі рішення Східницької селищної ради № 563 від 08.12.2021 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки смт Східниця КК «Смерекове» Львівської області», яким було затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати.
У справі № 922/3027/25, що розглядається, питання щодо затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки землі було вирішено із прийняттям Харківською міською радою рішення від 27.02.2019 № 1474/19 «Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018».
За таких обставин, справа №914/2848/22 є релевантною справі № 922/3027/25.
Крім того, судом апеляційної інстанції також було враховано висновки Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, викладені у постанові від 04.06.2025 у cправі № 922/2824/24, яка приймалась судами за аналогічними обставинами.
Відповідно до ч.4 ст.236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Рішенням Харківської міської ради від 27.02.2019 № 1474/19 «Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018» затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018; встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020.
Згідно витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 06.07.2020 № 3611/176-20 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6310137500:01:013:0010 у 2020 році становила 27 668 258 грн.
За таких обставин, з моменту затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відповідач мав сплачувати орендну плату в новому розмірі, внесення будь-яких змін до договору оренди не потребується.
У пункті 31 договору сторонами погоджено, зокрема, що у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки орендар зобов'язаний в місячний термін звернутися до орендодавця щодо перерахунку розміру орендної плати.
Докази звернення відповідно до умов договору (пункт 31) орендаря до орендодавця щодо перерахунку розміру орендної плати у матеріалах справи відсутні.
Згідно листа ГУ ДПС у Харківській області від 14.08.2025 №17401/5/20-40-24-05-06 за даними податкових декларацій з плати оренди за землю ФОП Згодою О.В. сплачено, зокрема, за 2020 рік - 468 254,93 грн, за 2021 рік - 510 823,56 грн, за 2022 рік - 89 207,12 грн орендної плати.
Перевіривши наданий позивачем розрахунок, з урахуванням листа ГУ ДПС у Харківській області від 14.08.2025 №17401/5/20-40-24-05-06, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що позовні вимоги щодо стягнення з відповідача на користь позивача 1 255 848,14 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Франківській, 14 у м. Харкові, відповідно до договору оренди землі від 12.10.2018 №б/н, за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 є законними, обґрунтованими, підтвердженими матеріалами справи.
Щодо клопотання відповідача про застосування строків позовної давності, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Загальна позовна давність встановлюється у три роки (ст. 257 ЦК України).
У статті 253 ЦК України передбачено, що перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов'язано його початок.
Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв'язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)" від 30.03.2020, розділ "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України доповнено пунктами 12-14 такого змісту: "12. Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину."
24.02.2022 Указом Президента України № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні" у зв'язку з військовою агресією російської федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" введено в Україні воєнний стан із 05 год 30 хв 24.02.2022, який діє до тепер.
Законом України від 15.03.2022 "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану" розділ "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України доповнено пунктом 19 такого змісту: "19. У період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії."
Законом України "Про внесення зміни до розділу Прикінцеві та перехідні положення Цивільного кодексу України щодо поновлення перебігу позовної давності" пункт 19 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України, яким продовжувались строки позовної давності у тому числі і за статтями 257-259 ЦК України, виключений. Вказаний закон набрав чинності 04.09.2025.
В обґрунтування поданого клопотання відповідач посилався на те, що він обізнаний про зупинення та продовження строків позовної давності Законом України від 30.03.020 № 540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв'язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» та Законом України від 15.03.2022 № 2120-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану». Однак, при цьому відповідач наголошує, що приписами наведених Законів строки звернення до суду з позовами до суб'єктів владних повноважень (в порядку адміністративного судочинства) не зупинялися та не продовжувалися. Така позиція законодавця, на думку відповідача, дає підстави для висновку про те, що законодавчі зміни у зв'язку з COVID-19 та воєнним станом були спрямовані на захист населення та бізнесу від об'єктивних перешкод у реалізації прав, а не на надання органам влади можливості звертатися з застарілими вимогами.
Надаючи оцінку вказаним доводам, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що перелічені законодавчі акти не містять у собі жодного виключення з кола осіб на яких розповсюджується їх дія, зокрема, органи місцевого самоврядування.
З матеріалів справи вбачається, що позивач звернувся до суду з позовом 29.08.2025, а отже, Харківською міською радою не пропущено строк позовної давності.
Згідно з ч.4 ст.11 ГПК України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов'язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Відповідно до ст.17 Закону України "Про виконання рішень і застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, як джерело права.
Європейський суд з прав людини неодноразово зазначав, що навіть якщо національний суд володіє певною межею розсуду, віддаючи перевагу тим чи іншим доводам у конкретній справі та приймаючи докази на підтримку позицій сторін, суд зобов'язаний мотивувати свої дії та рішення (рішення Суду у справі "Олюджіч проти Хорватії" від 05.02.2009, заява № 22330/05).
Принцип справедливості, закріплений у статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, порушується, якщо національні суди ігнорують конкретний, доречний та важливий довід, наведений заявником (див. рішення Суду у справах "Мала проти України" від 03.07.2014, заява № 4436/07, "Богатова проти України" від 07.10.2010, заява № 5231/04).
Згідно з практикою Європейського суду, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, у рішеннях судів та органів, що вирішують спори, має бути належним чином викладено підстави, на яких вони ґрунтуються. Обсяг цього обов'язку щодо обґрунтовування рішення може бути різним залежно від характеру самого рішення і має визначатись з урахуванням обставин відповідної справи (рішення Суду у справі "Мала проти України" від 03.07.2014, заява № 4436/07). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (рішення Суду у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії" від 27.09.2001, заява № 49684/99).
Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються.
У справі "Руїз Торіха проти Іспанії" ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов'язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.
Згідно зі ст.236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Відповідно до ст.276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
На підставі викладеного, колегія суддів апеляційного суду вважає висновки Господарського суду Харківської області законними та обґрунтованими. При цьому, доводи скаржника в апеляційній скарзі не спростовують висновків суду першої інстанції.
З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 25.12.2025 у справі №922/3027/25 без змін як такого, що постановлено з додержанням норм матеріального та процесуального права.
Частиною 1 ст.123 ГПК України передбачено, що судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Враховуючи те, що судом апеляційної інстанції у задоволенні апеляційної скарги відмовлено, судовий збір за подання апеляційної скарги, відповідно до положень статті 129 ГПК України, покладається на апелянта.
Керуючись статтями 269, 270, п.1 ч.1 статті 275, статтями 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
Апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Згоди Олександра Васильовича залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 25.12.2025 у справі №922/3027/25 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок і строки оскарження до Верховного Суду передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена 27.03.2026.
Головуючий суддя Я.О. Білоусова
Суддя В.В. Лакіза
Суддя Н.О. Мартюхіна