Справа № 450/4671/25 Провадження № 2/450/473/26
"03" березня 2026 р. Пустомитівський районний суд Львівської області в складі:
головуючого-судді Добош Н.Б.
при секретарі Хамуляк Ю.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Пустомити цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВББ- Комфорт» про розірвання договору та стягнення грошових коштів
стислий виклад позиції позивача, підстава позову :
ОСОБА_1 та ОСОБА_2 23.03.2020 було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що буде збудована в майбутньому № НОМЕР_1 з ТОВ «ВББ-Комфорт» в Об'єкті капітального будівництва: «Багатоквартирний житловий будинок за будівельною адресою: с.Горішній Пустомитівського району Львівської області загальною вартістю 544 647грн., що еквівалентно 19635 доларів США.
Відповідно до вищезазначеного Договору, об'єктом нерухомості, майнові права на який передаються, є квартира АДРЕСА_1 .Станом на 01.09.2020 позивачами була оплачена повна вартість майнових прав на об'єкт нерухомості у розмірі 544 647грн., що підтверджується довідкою, виданою ТОВ «ВББ-Комфорт» № 280 від 01.09.2020. Крім цього позивачами було сплачено повну вартість майнових прав на нежитлове приміщення в 1-під'їзді 5 секції - підвал № 20 площею 5,3 кв.м. у вищезазначеному об'єкті будівництва загальною вартістю 37895,00грн, що підтверджується довідкою, виданою ТОВ «ВББ-Комфорт» № 342 від 04.11.2020.
Відповідно до п.524 Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру що буде збудована в майбутньому № 05-91-2303 продавець зобов'язаний забезпечувати будівництво об'єкту капітального будівництва та введення його в експлуатацію. Проте, відповідачем своїх зобов'язань по будівництву об'єкту капітального будівництва, майнові права на квартиру у якому придбані позивачем та передачу позивачам у власність не виконано.
Пунктом 8 Договору передбачено, що у випадку невиконання або неналежного виконання своїх зобов'язань за даним договором, винна сторона відшкодовує потерпілій стороні збитки, спричинені такими її винними діями (бездіяльністю). Згідно п.2.4 договору строк закінчення будівництва - четвертий квартал 2020 року, а строк прийняття будинку в експлуатацію - перший квартал 2021 року. Зазначені строки можуть бути збільшені продавцем в односторонньому порядку не більше ніж на 90 днів і це не вважатиметься порушенням умов договору. Отже граничний строк прийняття будинку в експлуатацію - кінець першого кварталу 2021. Проте в установлений договором строк відповідач своїх зобов'язань не виконав, будинок недобудований та не зданий в експлуатацію. Зазначена обставина унеможливлює здійснення позивачем своїх прав шляхом передачі готової квартири і набуття права власності на неї.
На підставі наведеного просили розірвати договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що буде збудована в майбутньому № 05-91-2303 від 23.03.2020 року, стягнути з відповідача збитки у розмірі 544 647,00грн, 3% річних за порушення зобов'яань за договором № 05-91-2303 від 23.03.2020 у розмірі 73505,00грн., пеню за порушення зобов'язань за договором у розмірі 784246,91грн та витрати інфляції за порушення зобов'язання за договором в розмірі 366892,53грн.
У судове засідання позивачі та їх представник адвокат Грабовець С.В. не з'явились, однак останній подав на адресу суду заяву про розгляд справи без їх участі.
Представник відповідача в судове засідання не з'явився, був належним чином повідомлений про час та місце проведення такого.
Оскільки в судове засідання не з'явилися всі особи, які беруть участь у справі, суд у відповідності зі ст. 247 ЦПК України, розглядає справу без фіксування судового засідання технічними засобами.
Суд дослідивши матеріали справи, оцінивши докази, встановив наступні фактичні обставини та відповідні їм правовідносини.
Відповідно до ст. 55 Конституції України кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
Право на справедливий суд та доступ до правосуддя визначено також у статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (РИМ, 04.XI.50).
Відповідно до ст. ст. 124, 129 Конституції України і ч. 1 ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 23.03.2020 було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що буде збудована в майбутньому № НОМЕР_1 з ТОВ «ВББ-Комфорт» в Об'єкті капітального будівництва: «Багатоквартирний житловий будинок за будівельною адресою: с.Горішній Пустомитівського району Львівської області загальною вартістю 544 647грн., що еквівалентно 19635 доларів США.
Згідно п.2.1 даного договору продавець продає, а покупець купує майнові права на об'єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачеих цим договором та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю продаж.
Згідно п.2.2 сторони домовились, що об'єктом нерухомості є майнові права на який передаються за даним договором є об'єкт нерухомості, розташований в об'єкті капітального будівництва за будівельною адресою: с. Горішній Пустомитівського району Львівської області з наступними характеристиками: квартира АДРЕСА_2 , загальною площею 3850кв.м. Згідно п.2.4 договору строк закінчення будівництва - четвертий квартал 2020 року, а строк прийняття будинку в експлуатацію згідно п.2.5 договору - перший квартал 2021 року.
Згідно п.3.2 договору після отримання продавцем на об'єкт капітального будівництва декларації, що засвідчує відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації, та підтверджує його готовність до введення в експлуатацію, продавець надсилає покупцю повідомлення із зазначенням дати (протягом 30 календарних днів з дня відправлення відповідного повідомлення), коли покупець повинен з'явитись та фізично прийняти закінчений будівництвом об'єкт нерухомості, підписавши акт прийому-передачі об'єкта нерухомості та договір на утримання та обслуговування об'єкт нерухомості.
Згідно довідки, виданої за підписом директора ТОВ «ВББ-Комфорт» вих № 280 від 01.09.2020р. ОСОБА_1 та ОСОБА_2 оплатили повну вартість майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 згідно Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що буде збудована в майбутньому № 05-91-2303 у сумі 544 647,00грн., що еквівалентно 19635,00 доларів США.
Позивачами було скеровано претензію на адресу відповідача від 19.08.2025, що підтверджується поштовою накладною № 7900800429834.
Статтею 655 ЦК України встановлено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
У пунктах 2.4, 2.5 Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що буде збудована в майбутньому № 05-91-2303 від 23.03.2020 сторони узгодили, що плановий термін завершення будівництва до четвертий квартал 2020 року, а плановий термін введення в експлуатацію до перший квартал 2021 року.
Як зазначено стороною позивача та не спростовано стороною відповідача, на момент розгляду справи об'єкт «Багатоквартирний житловий будинок за будівельною адресою: с.Горішній Пустомитівського району Львівської області" недобудований та не введений в експлуатацію.
Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
За ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Якщо внаслідок прострочення боржника виконання зобов'язання втратило інтерес для кредитора, він може відмовитися від прийняття виконання і вимагати відшкодування збитків.
Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України.
У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов'язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов'язання його сторони набувають обов'язки (а не лише суб'єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов'язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов'язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду). Вказаний висновок викладених у постанові Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17.
У відповідності до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 міститься висновок, що за загальним правилом зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина перша цієї статті). Про таку зміну або розірвання сторони вправі домовитися у будь-який час на свій розсуд, крім випадків, обумовлених договором або у законодавстві. Тоді як зміна чи розірвання договору у судовому порядку є, зокрема, юридичним наслідком істотного порушення зобов'язання іншою стороною (пункт 2 частини першої статті 611, абзац другий частини другої статті651 ЦК України), тобто способом реагування та захисту права від такого порушення, яке вже відбулося. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Мова йде не лише про грошовий вираз зазначеної шкоди, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданої порушенням договору шкоди із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. Інакше кажучи, для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише наявність порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно суттєвою є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.
Суд вважає за необхідне зазначити також те, що оскільки договір купівлі-продажу майнових прав передбачає в подальшому набуття покупцем права власності на квартиру, яка буде здана в експлуатацію у визначений договором термін, то в цих відносинах позивачі виступають споживачами, а тому на такі правовідносини поширюється дія Закону України «Про захист прав споживачів».
Аналогічна правова позиція висловлена, в постановах Верховного Суду по справі № 755/3509/18 від 07 жовтня 2020 року, № 524/8390/20 від 16 лютого 2022 року.
Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів», споживач має право відмовитися від договору про виконання робіт (надання послуг) і вимагати відшкодування збитків, якщо виконавець своєчасно не приступив до виконання зобов'язань за договором або виконує роботу так повільно, що закінчити її у визначений строк стає неможливим.
Порушення відповідачем строків будівництва і не введення об'єкта будівництва в експлуатацію у строки, визначені пунктами 2.4, 2.5 Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що буде збудована в майбутньому № НОМЕР_1 , є істотним порушенням умов договору. Строк затримки виконання зобов'язання відповідачем є значним, а об'єкт будівництва так і недобудований та не зданий в експлуатацію, як на час пред'явлення позову до суду, так і на час розгляду справи по суті.
За вказаних обставин, суд приходить до висновку щодо доведеності факту істотного порушення ТзОВ «ВББ-Комфорт» умов Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що буде збудована в майбутньому № 05-91-2303 та наявності підстав для його розірвання, а тому позовна вимога в цій частині підлягає задоволенню.
Згідно з ч. 1ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
У відповідності до ч. 2 ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.
Зі змісту ч. 4 ст. 653 ЦК України сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.
Пунктом 3 ч. 3 ст. 1212 ЦК України передбачено, що положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного однією із сторін у зобов'язанні.
Тлумачення вказаних норм дає підстав для висновку, що якщо одна із сторін договору передала у власність іншій стороні певне майно (сплатила кошти) і судом встановлено порушення еквівалентності зустрічного надання внаслідок невиконання або неналежного виконання своїх обов'язків однієї із сторін, сторона, що передала майно (сплатила кошти), має право вимагати повернення переданого іншій стороні в тій мірі, в якій це порушує погоджену сторонами еквівалентність зустрічного надання. Тобто, якщо сторона, яка вчинила виконання, проте не отримала зустрічного надання в обсязі, який відповідає переданому майну (сплаченим коштам) і згодом договір розірвано за рішенням суду, то вона може вимагати від сторони, яка порушила договір і не здійснила зустрічне надання, повернення майна (коштів) на підставі пункту 3 частини третьої статті 1212 ЦК України. Подібний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 25 березня 2020 року у справі № 537/4259/15-ц.
Як вбачається з матеріалів справи, позивач звертався до відповідача про повернення коштів за порушення договору купівлі-продажу майнових прав від 19.08.2025 року.
Як встановлено вище судом, відповідач не виконує взяті на себе обов'язки, передбачені умовами укладеного договору.
Оскільки Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що буде збудована в майбутньому № 05-91-2303, року підлягає розірванню за рішенням суду, то позивачі мають право вимагати від відповідача ТзОВ «ВВБ-Комфорт» повернення сплачених грошових коштів з врахуванням узгоджених між сторонами у договорі положень.
Як вбачається із пункту 8.3. Договору, у випадках невиконання або неналежного виконання своїх зобов'язань за даним Договором, винна Сторона відшкодовує потерпілій Стороні всі збитки, спричинені такими її винними діями (бездіяльністю). Сплата штрафних санкцій не звільняє Сторони від виконання своїх зобов'язань за Договором.
З огляду на вказане, позовні вимоги позивача знайшли своє підтвердження під час судового розгляду, а тому такі слід задовольнити та розірвати договір № 05-91-2303 від 23.03.2020 року, укладений між позивачами ОСОБА_1 , ОСОБА_2 як покупцями та відповідачем Товариством з обмеженою відповідальністю «ВББ- Комфорт» як продавцем, стягнути з відповідача на користь позивачів грошові кошти у розмірі 544647,00грн.
Відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
За змістом цієї норми, нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох процентів річних входять до складу грошового зобов'язання і є особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов'язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації від боржника за неналежне виконання зобов'язання. Ці кошти нараховуються незалежно від вини боржника, зупинення виконавчого провадження чи виконання рішення суду про стягнення грошової суми.
Аналогічна правова позиція викладена Великою Палатою Верховного Суду, зокрема, у постановах від 19 червня 2019 року у справах №703/2718/16-ц та № 646/14523/15-ц, від 13 листопада 2019 року у справі № 922/3095/18, від 18 березня 2020 року у справі № 902/417/18.
Отже, дія ст. 625 ЦК України поширюється на всі види грошових зобов'язань незалежно від підстав їх виникнення (договір чи делікт), у тому числі й на позадоговірне грошове зобов'язання, що виникло на підставі ст. 1212 ЦК України. Тому у разі прострочення виконання зобов'язання, зокрема щодо повернення безпідставно одержаних чи збережених грошей, нараховуються 3% річних та інфляційні нарахування від простроченої суми відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України.
Аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду України від 01 червня 2016 року у справі № 910/22034/15, від 01 жовтня 2014 року у справі № 6-113цс14 та у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 910/10156/17, від 16 травня 2018 року у справі № 14-16цс18, а також у постанові Верховного Суду від 17 жовтня 2018 року у справі №908/2552/17.
За таких обставин з відповідача на користь позивача підлягають стягненню 3% річних у розмірі 73505,00 коп., інфляційне збільшення у розмірі 366892,53грн.
Щодо стягнення з відповідача пені на підставі ст.10 Закону України «Про захист прав споживачів» суд зауважує наступне.
Верховним судом у постанові від25.032024 у справі № 759/9026/21 зроблено наступні правові висновки: на правовідносини, які виникли на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, стороною яких є фізична особа, метою якої є придбання житла для власних потреб, поширюється дія Закону України «Про захист прав споживачів».
Тлумачення частини п'ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» дозволяє стверджувати, що вона поширюється на договори підряду та договори про надання послуг. Відповідно прострочення зобов'язань, що виникли з договору підряду або договору про надання послуг зумовлює нарахування пені у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги) або в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.
Відсутні правові підстави для стягнення з продавця за договором купівлі-продажу майнових прав пені, передбаченої частиною п'ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», з огляду на те, що така пеня підлягає нарахуванню у разі порушення умов договору про виконання робіт (надання послуг) виконавцями робіт і надавачами послуг, а не продавцями товарів. Способи захисту прав покупця за споживчим договором купівлі-продажу передбачені статтями 8, 9 Закону України «Про захист прав споживачів».
Як встановлено при розгляді даної справи між позивачем та відповідачем було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що буде збудована в майбутньому № 05-91-2303. Такий договір відповідає характерним ознакам договору купівлі-продажу. Отже спірний договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 05-91-2303 не є договором підряду чи договором про надання послуг. Відтак, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для стягнення з відповідача, який виступає продавцем майнових прав у спірних правовідносинах, до відповідальності, передбаченої частиною п'ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» за порушення умов договору про виконання робіт (надання послуг), а тому в задоволенні позовних вимог в цій частині слід відмовити.
Зважаючи на те, що позивач звільнений від сплати судового збору на підставі ч. 3 ст. 22 ЗУ «Про захист прав споживачів», судовий збір у розмірі 1211 грн. 20 коп. за позовну вимогу немайнового характеру, відповідно до ст. 141 ЦПК України слід стягнути з відповідача на користь держави,-
позовну заяву ОСОБА_1 , ОСОБА_2 -задоволити частково.
Розірвати договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що буде збудована в майбутньому № 05-91-2303 від 23.03.2020 року, укладений між позивачами ОСОБА_1 , ОСОБА_2 як покупцями та відповідачем Товариством з обмеженою відповідальністю «ВББ- Комфорт» як продавцем.
Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «ВББ- Комфорт», (ЄДРПОУ ЄДРПОУ 42722899 ) на користь ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_2 ), ОСОБА_2 ( РНОКПП НОМЕР_3 ) грошові кошти у розмірі 544647,00 (п'ятсот сорок чотири тисячі шістсот сорок сім гривень 00) грн. в рівній частині кожній.
Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «ВББ- Комфорт», (ЄДРПОУ ЄДРПОУ 42722899 ) на користь ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_2 ), ОСОБА_2 ( РНОКПП НОМЕР_3 ) 3% річних у розмірі 73505,00 (сімдесят три тисячі п'ятсот п'ять гривень 00) грн. в рівній частині кожній.
Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «ВББ- Комфорт», (ЄДРПОУ ЄДРПОУ 42722899 ) на користь ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_2 ), ОСОБА_2 ( РНОКПП НОМЕР_3 ) інфляційні нарахування у розмірі 366892,53 (триста шістдесят шість гривень 53коп)грн. в рівній частині кожній.
Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю ««ВББ- Комфорт», (ЄДРПОУ ЄДРПОУ 42722899 ) на користь держави судовий збір у розмірі 1211 грн. 20 коп.
В іншій частині позовних вимог - відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Львівського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в 30 - денний строк з дня проголошення рішення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Апеляційна скарга подається до Львівського апеляційного суду через Пустомитівський районний суд Львівської області.
Позивачі: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_3
ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_3 , АДРЕСА_3
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ВББ- Комфорт», ЄДРПОУ 42722899 м. Київ, вул. Січових Стрільців, буд. 21
Повний текст судового рішення складено 03.03.2026 року.
СуддяН. Б. Добош