ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
05.11.2025Справа № 910/9243/25
Господарський суд міста Києва у складі судді Селівона А.М., при секретарі судового засідання Колосовій О.П., розглянувши в порядку загального позовного провадження матеріали господарської справи
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Промінь-плюс" вул. Велика Васильківська, 143/2, м. Київ,03150
до Київської міської ради вул. Хрещатик, 36, м. Київ, 01001
про розірвання договору оренди земельної ділянки
Представники сторін:
від позивача: Якименко В.В.
від відповідача: Перепелицін К.М.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Промінь-плюс" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 14.06.2004 року, укладеного між сторонами та посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрованим в реєстрі за № 552, який також зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), відповідно до запису від 01.07.2004 року за № 91-6-00282 у книзі записів державної реєстрації договорів, предметом оренди за яким є земельна ділянка загальною площею 0,6977 га кадастровий номер 8000000000:91:152:0006 по вул. Кудрявська, 24а у Шевченківському районі міста Києва.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на факт припинення ним як забудовником використання земельної ділянки згідно спірного Договору для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово - офісного комплексу внаслідок завершення будівництва та передачі функцій з управління та обслуговування новозбудованого та прийнятого в експлуатацію житлово-офісного комплексу ОСББ Львівська площа" та управителю ТОВ "Затишний комплекс", у зв'язку з чим дія вказаного договору має бути припинена відповідно до ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі".
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.08.2025 року позовну заяву залишено без руху та встановлено позивачу строк для усунення недоліків позовної заяви.
Через систему "Електронний суд" 15.08.2025 року від позивача на виконання вимог ухвали суду від 07.08.2025 року надійшла заява б/н від 15.08.2025 року про усунення недоліків позовної заяви, розглянувши яку суд встановив, що недоліки позовної заяви, які зумовили залишення її без руху, позивачем усунено.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.08.2025 року за результатами розгляду заяви про усунення недоліків позовної заяви, останню прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/9243/25, приймаючи до уваги характер спірних правовідносин та предмет доказування, господарським судом на підставі ч.3 ст. 12 ГПК України постановлено розгляд справи здійснювати в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання у справі призначено на 18.09.2025 року.
Судом повідомлено, що до початку судового засідання через систему "Електронний суд" надійшли: 02.09.2025 року від представника відповідача - відзив б/н від 02.09.2025 року на позовну заяву, з доказами надсилання до електронного кабінету позивача, в якому відповідач заперечує проти позовних вимог, посилаючись на відсутність правових підстав для розірвання договору, оскільки спірний Договір не містить положень про надання земельної ділянки у користування лише під будівництво житлового будинку, а також передбачає її експлуатацію та обслуговування. При цьому заява ОСББ «Львівська Площа» на отримання адміністративної послуги «Рішення про передачу у власність, надання у постійне користування та оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності» повернута заявнику 16.06.2025 року для приведення у відповідність до коду цільового призначення та, як стверджує відповідач, станом на 01.09.2025 року вказані в листі Департаменту земельних ресурсів недоліки не усунені, цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:91:152:0006 значиться як 02.07 «Для іншої житлової забудови», що підтверджується інформацією з Державного земельного кадастру, тобто матеріали справи не містять доказів оформлення ОСББ «Львівська Площа» права постійного користування земельною ділянкою відповідно до вимог земельного законодавства, а також позивачем не доведено належного розміру земельної ділянки; 15.09.2025 року від представника позивача - відповідь на відзив б/н від 15.09.2025 року, з доказами надсилання до електронного кабінету відповідача, в якій ТОВ "Промінь-плюс" не погоджується з доводами відповідача, викладеними у відзиві на позовну заяву, та зазначає, що доводи Київської міської ради про відсутність підстав для розірвання договору не ґрунтуються на законі та суперечать правовим позиціям Верховного Суду, позивачем надані беззаперечні докази введення об'єкта в експлуатацію, відтак після введення об'єкта в експлуатацію і передачі квартир співвласникам позивач втратив підстави користування земельною ділянкою, а право на землю належить співвласникам будинку через ОСББ. Позивач наголошує, що процес оформлення права на землю співвласниками багатоквартирного будинку не впливає на обґрунтованість вимог позивача про розірвання договору оренди, оскільки це питання є предметом окремої процедури та не може бути використане як аргумент проти застосування ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі».
Вказані документи судом долучені до матеріалів справи.
Будь - яких інших заяв та клопотань процесуального характеру, а також заяв по суті спору від сторін на час розгляду справи в судовому засіданні 01.10.2020 року до суду не надходило.
В свою чергу суд наголошує, що відповідно до частини 4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.
В судовому засіданні 18.09.2025 року враховуючи те, що судом остаточно з'ясований предмет спору та характер спірних правовідносин, позовні вимоги та склад учасників справи, визначені обставини справи, які підлягають встановленню та зібрані відповідні докази, вчинені усі дії з метою забезпечення правильного, своєчасного і безперешкодного розгляду справи по суті, судом закрито підготовче провадження у справі № 910/9243/25 та призначено розгляд справи по суті в судовому засіданні 05.11.2025 року.
У засідання по розгляду справи по суті 05.11.2025 року з'явились уповноважені представники позивача та відповідача.
У судовому засіданні з розгляду справи по суті 05.11.2025 року представник позивача підтримав позовні вимоги та просив суд їх задовольнити.
Представник відповідача в судовому засіданні з розгляду справи по суті 05.11.2025 року проти задоволення позовних вимог заперечував з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву.
Відповідно до ст. 240 ГПК України в судовому засіданні 05.11.2025 року оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши в судових засіданнях пояснення уповноважених представників сторін, Господарський суд міста Києва, -
Згідно з частиною 1, пунктом 1 частини 2 ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частинами 1, 4 статті 202 Цивільного кодексу України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.
Відповідно до частини 1 статті 174 Господарського кодексу України (далі - Господарський кодекс України, чинний на час спірних правовідносин) господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
Частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України передбачає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Як підтверджується матеріалами справи, на підставі рішення Київської міської ради від 25.09.2003 року за № 31-3/905 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею», між Київською міською радою (орендодавець за договором, відповідач у справі) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Промінь-Плюс" (орендар з договором, позивач у справі) 14 червня 2004 року був укладений Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 14 червня 2004 року за реєстровим №552.
Згідно п.1.1 Договору орендодавець на підставі п. 1 рішення Київської міської ради від 25.09.2003 року № 31-3/905 за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об'єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим Договором.
За умовами п. 2.1 Договору об'єктом оренди відповідно до цього Договору є земельна ділянка із наступними характеристиками:
- місце розташування - на вул. Кудрявська, 24-а (двадцять чотири «а») у Шевченківському районі м. Києва;
- розмір - 0,6977 (нуль цілих і шість тисяч дев'ятсот сімдесят сім десятитисячних) га;
- цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу;
- кадастровий номер - 8000000000:91:152:0006.
Відповідно до довідки Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) від 16.04.2004 року за № 436 нормативна грошова оцінка Земельної ділянки становить 3913346 (три мільйони дев'ятсот тринадцять тисяч триста сорок шість) грн. 64 коп. (п.2.2 Договору).
Згідно п.3.1 Договору договір укладено на 25 (двадцять п'ять) років.
Відповідно до п. 11.1 Договору всі зміни та/або доповнення до вказаного договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до вказаного договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.
Умовами розділів 4 - 13 Договору сторони узгодили оренду плату, умови використання та обмеження щодо використання земельної ділянки, умови і строки передачі земельної ділянки в оренду, умови її повернення, права та обов'язки сторін, зміну умов договору, його припинення і поновлення, відповідальність сторін тощо.
Договір підписаний представниками орендаря, орендодавця та засвідчений печатками сторін.
Судом встановлено, що укладений Договір за своїм змістом та правовою природою є договором найму (оренди), який підпадає під правове регулювання норм § 3 глави 58 Цивільного кодексу України та §5 глави 30 Господарського кодексу України (який діяв на час виникнення спірних правовідносин).
Як визначено частиною 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендною землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатом аукціону.
Відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Статтями 125, 126 Земельного кодексу України передбачено, що право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди землі, зареєстрованого відповідно до закону.
Відповідно до п. 12 перехідних положень Земельного кодексу України до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
Відповідно до частини 5 статті 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Згідно зі статтею 9 Земельного кодексу України до повноважень Київської міської ради належить, зокрема, розпорядження землями територіальної громади міста, передача земельних ділянок у власність громадян та юридичних осіб, надання земельних ділянок у користування, а також здійснення контролю за використанням і охороною земель.
Аналіз норм Земельного кодексу України, а саме ст. ст. 93, 122-123, та ст. 16 Закону України «Про оренду землі» свідчить, що обов'язковою передумовою укладання, зміни або розірвання договору оренди землі є волевиявлення органу місцевого самоврядування, представлене у формі відповідного рішення.
Як зазначалось судом вище, рішенням Київської міської ради від 25.09.2003 року № 31-11/905 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» вирішено затвердити проект відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю «Промінь-Плюс» для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово - офісного комплексу на вул. Кудрявській, 24-а у Шевченківському районі м. Києва; передати ТОВ «Промінь-Плюс», зокрема, у довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 0,70 га для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово - офісного комплексу житлових на вул. Гоголівській, 43 в Шевченківському районі м. Києва за рахунок земель міської забудови (0,09 га) та земель запасу житлової та громадської забудови, а також ТОВ «Промінь-Плюс» виконувати обов'язки землекористувача відповідно до вимог ст. 96 Земельного кодексу України, у місячний термін замовити у Головному управлінні земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою, майново - правові питання вирішувати в установленому порядку; землекористувача попереджено про можливість припинення права користування земельною ділянкою відповідно до ст. 141, 143 Земельного кодексу України.
Відповідно до ст. 283 Господарського кодексу України (який діяв на час виникнення спірних правовідносин) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). В силу частини 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Згідно ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
У відповідності до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Суд зазначає, що статтею 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки визначено як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно ст. 125 Земельного кодексу України (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин) право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації права.
Так, укладений Договір був зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в книзі записів державної реєстрації договорів 01.07.2004 року за №91-6-00282.
Будь-які заперечення щодо порядку укладення та досягнення згоди по всіх істотних умовах Договору на час його підписання з боку сторін відсутні.
Згідно ст. 765 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.
Як свідчать матеріали справи, у відповідності до умов Договору сторонами підписано Акт приймання - передачі земельної ділянки від 01.07.2004 року, копія якого наявна в матеріалах справи, згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв у своє володіння та користування вказану земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:91:152:0006 площею 0,6977 га.
За таких обставин, судом встановлено, що відповідачем виконано прийняті на себе зобов'язання по наданню в оренду земельної ділянки, обумовленої Договором, а позивачем, у свою чергу, прийнято вказану земельну ділянку площею 0,6977 га без будь - яких зауважень.
Тобто, уклавши відповідний Договір оренди земельної ділянки Товариство з обмеженою відповідальністю «Промінь-Плюс» набуло право здійснювати свою господарську діяльність на орендованій земельній ділянці згідно її цільового призначення, вказаного в Договорі, а саме для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово - офісного комплексу.
За змістом частиною 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Враховуючи умови спірного Договору та дату його державної реєстрації, виходячи з положень статті 638 Цивільного кодексу України та статей 125, 126 Земельного кодексу України, останній укладений сторонами на 25 (двадцять п'ять років), тобто до 01.07.2029 року.
З метою реалізації Договору оренди земельної ділянки - спорудження житлово-офісного комплексу, між орендарем (ТОВ «Промінь-Плюс», сторона 1) та Приватним підприємством «Сервіс-Ріелбуд» (далі - девелопер, сторона 2) укладено Договір про передачу функцій замовника-забудовника від 15.07.2016 року (далі - Договір про передачу функцій), відповідно до п. 1.1 якого орендар (сторона 1) передає, а девелопер (сторона 2) приймає на себе функції замовника-забудовника при будівництві в обсягах та порядку, що визначені умовами цього договору та відповідають Положенню «Про замовника - забудовника (єдиного замовника, дирекції підприємства, що будується) і технічний нагляд, затвердженого Постановою Держбуду СОСР від 02.02.1988 року № 16, для досягнення наступної мети: проектування, будівництво, введення в експлуатацію та передача об'єкта: житлового будинку (будинків) або їх частини (складова об'єкту) з інженерними мережами та спорудами за адресою: вул. Кудрявській, 24-а у Шевченківському р-ні м. Києва, на баланс експлуатаційній організації.
Згідно п. 10.1 Договору про передачу функцій останній набуває чинності з моменту підписання його сторонами і діє до виконання сторонами умов Договору.
Вказаний Договір про передачу функцій підписаний представниками сторони 1 та сторони 2 та засвідчений печатками сторін.
Також сторонами Договору про передачу функцій підписано Акт приймання - передачі будівельного майданчика від 15.07.2016 року, згідно якого сторони засвідчили факт передачі будівельного майданчика у стані, придатному для використання за функціональним призначенням, розташованого на земельній ділянці загальною площею 0,6977 га (кадастровий номер 8000000000:91:152:0006) за адресою: вул. Кудрявська, 24а, м. Київ для безпосереднього виконання стороною 2 - Приватним підприємством «Сервіс-Ріелбуд» функцій замовника - забудовника будівництва об'єкту.
В подальшому девелопера було змінено з ПП «Сервіс-Ріелбуд» (первісний виконавець) на Товариство з обмеженою відповідальністю «Ріелжитлобуд» (код ЄДРПОУ 41078487) (новий виконавець) відповідно до тристоронньої Угоди № 1 від 01.03.2017 року про заміну сторони Договору від 15.07.2016 року, копія якої наявна в матеріалах справи.
Зокрема, згідно п. 1 зазначеної Угоди сторони погодилися замінити одну із сторін Договору, укладеного між ТОВ «Промінь-Плюс» та ПП «Сервіс-Ріелбуд» як замовником та первісним виконавцем, а саме - передати новому виконавцю усі права та обов'язки первісного виконавця за Договором.
Дана Угода вступає в дію з моменту її підписання сторонами і скріплення підписів печатками та діє до закінчення терміну дії Договору відповідно до його умов (п.4 Угоди).
Як встановлено судом за матеріалами справи, замовником було отримано від Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки № 755/16/012/009-16 від 23.08.2016 року (вих. № 9221/07/7-1-16 від 15.08.2016 року), а також дозвіл Державної архітектурно - будівельної інспекції України № ІУ113181100785 від 20.08.2018 року на виконання будівельних робіт (нове будівництво).
Як свідчать матеріали справи та зазначає позивач, будівництво об'єкту на спірній земельній ділянці завершилося, що підтверджується сертифікатами Державної архітектурно-будівельної інспекції України: № ІУ123210402978 від 14.05.2021 року, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта (черги, окремого пускового комплексу) «Будівництво житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими офісними і громадськими приміщеннями, паркінгом та магазином на вул. Кудрявській, 24А у Шевченківському районі м Києва» (1 пусковий комплекс: секція 3, секція 4), № ІУ123221205920 від 15.12.2022 року, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта «Будівництво житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими офісними і громадськими приміщеннями, паркінгом та магазином на вул. Кудрявській, 24А у Шевченківському районі м Києва» (номер пускового комплексу 2), № ІУ123230613384 від 19.06.2023 року, згідно якого засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта «Будівництво житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими офісними і громадськими приміщеннями, паркінгом та магазином на вул. Кудрявській, 24А у Шевченківському районі м Києва» (номер пускового комплексу 3).
Також 30.11.2021 року Шевченківською районною в місті Києві державною адміністрацією видано розпорядження № 740 про присвоєння адреси новозбудованому житловому будинку (1 пусковий комплекс: секція 3, секція 4) на вул. Кудрявській, 24-А у Шевченківському районі м. Києва та 27.01.2023 - розпорядження № 42 про внесення змін до розпорядження про присвоєння адреси новозбудованому житловому будинку (1 пусковий комплекс: секція 3, секція 4; 2 пусковий комплекс: секція 1, секція 2) на вул. Кудрявській, 24-А у Шевченківському районі м. Києва.
Окрім цього, Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) наказом від 17.10.2023 року № 718 присвоєно поштову адресу паркінгу на вул. Кудрявській, 24-Б у Шевченківському районі м. Києва.
Тобто, станом на дату звернення позивача до суду з даним позовом завершено забудову земельної ділянки площею 0,6977 га (кадастровий номер 8000000000:91:152:0006) за адресою: вул. Кудрявська, 24а, м. Київ та завершено її використання за цільовим призначенням, зокрема, в частині будівництва житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими офісними і громадськими приміщеннями, паркінгом та магазином.
Відповідно до статті 385 Цивільного кодексу України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих і нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
У відповідності до статті 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Як встановлено судом, відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Львівська площа» створено 29.03.20023 року власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: вул. Кудрявська, 24а, м. Київ, про що до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань внесено відповідний запис. Основним видом діяльності вказаного Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку є комплексне обслуговування об'єктів (81.10), який включає в себе загальне прибирання приміщень, догляд за ними, усунення сміття, забезпечення охорони та безпеки, доставку пошти, послуги портьє, прання та суміжні послуги допоміжного характеру, а також діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Рішенням загальних зборів ОСББ «Львівська площа» від 14.04.2023 року, оформленим протоколом № 2, обрано управителем багатоквартирного будинку Товариство з обмеженою відповідальністю «Затишний простір» та відповідно до Акту приймання-передачі багатоквартирного житлового будинку в управління та обслуговування від 15.04.2023 року, протоколу № 2 загальних зборів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Львівська площа» від 14.04.2023 року багатоквартирний житловий будинок передано в управління та обслуговування ТОВ «Затишний простір» (код ЄДРПОУ 44598374).
Відповідно до Акту приймання-передачі паркінгу від 20.11.2024 року, забудовником ТОВ «Ріелжитлобуд» як закінчений будівництвом та введений в експлуатацію передано на баланс Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Львівська площа» паркінг.
Отже, як зазначається позивачем в позовній заяві, внаслідок фактичного завершення будівництва, визначення ОСББ «Львівська площа» як балансоутримувача спірного новозбудованого та прийнятого в експлуатацію житлово - офісного комплексу по вул. Кудрявська, 24а, м. Київ, передачі приміщень у власність юридичних та фізичних осіб, а також усіх функцій з управління та обслуговування збудованим комплексом ОСББ «Львівська площа» та ТОВ «Затишний комплекс», позивач фактично припинив користування спірною земельною ділянкою під вказаним будинком.
Таким чином, оскільки починаючи з 19.06.2023 року, тобто з моменту засвідчення Департаментом з питань архітектурно - будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відповідності проектній документації закінченого будівництвом об'єкту та підтвердження його готовності до експлуатації сертифікатами № ІУ123210402978 від 14.05.2021 року, № ІУ123221205920 від 15.12.2022 року, № ІУ123230613384 від 19.06.2023 року, позивач не проводить забудову земельної ділянки 0,6977 га за кадастровим номером 8000000000:91:152:0006 та не використовує її для будівництва об'єкту, а також з листопада 2024 року не обслуговує та не володіє збудованими на ньому об'єктами, ТОВ «Промінь-Плюс» 03.12.2024 року звернулося до відповідача листом № 08/49469 від 03.12.2024 року з пропозицією про дострокове за взаємною згодою сторін припинення (розірвання) з 01.01.2025 року Договору на підставі ч. 2 ст. 19, ст. 31 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 9, 141 Земельного кодекс України та п.п. 11.4, 11.6 п. 11 вказаного Договору, долучивши до вказаного листа відповідні докази введення будинку в експлуатацію, передачу його на обслуговування іншій організації - балансоутримувачу, довідку ГУ ДПС у м. Києві про відсутність заборгованості по сплаті орендної плати та проект відповідних Актів приймання - передачі (повернення) земельної ділянки, підписаних з боку позивача як орендаря.
За результатами розгляду звернення позивача Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом № 057-8169 від 23.06.2025 року, який, як зазначено позивачем, отримано заявником 11.07.2025 року, повідомив ТОВ "Промінь-Плюс", що питання розірвання Договору оренди земельної ділянки буде розглянуте одночасно з наданням її у постійне користування ОСББ «Львівська площа» після усунення останнім наданих Департаментом зауважень.
Зокрема, ОСББ «Львівська площа» 12.03.2025 року зверталося до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) із листом № 64114-009466567-031-03 від 12.03.2025 року про передачу земельної ділянки площею 0,6977 га, кадастровий номер 8000000000:91:152:0006, що знаходиться на вул. Кудрявській, 24-а в місті Києві, в постійне користування ОСББ «Львівська площа» для обслуговування багатоквартирного житлового будинку та паркінгу.
У відповідь на вказану заяву Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом № 057-7809 від 16.06.2025 року відмовлено ОСББ «Львівська площа» у документальному оформленні надання земельної ділянки в постійне користування з посиланням на невідповідність коду виду цільового призначення земельної ділянки « 02.07. Для іншої житлової забудови» фактичному використанню земельної ділянки (експлуатації багатоквартирного житлового будинку з паркінгом).
Таким чином, спір у справі виник у зв'язку з тим, що, за твердженням позивача, після завершення будівництва на спірній земельній ділянці та отримання сертифікатів, якими засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації, а також передачі збудованих об'єктів на баланс для обслуговування балансоутримувачу ОСББ «Львівська площа» та управителю ТОВ «Затишний комплекс», позивач припинив використання орендованої земельної ділянки для будівництва, обслуговування та експлуатації житлово-офісного комплексу, що свідчить про наявність правових підстав для припинення спірного Договору оренди в судовому порядку у зв'язку з закінченням будівництва на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі».
За приписами статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого майнового права та інтересу.
У відповідності до ст. 124, п. п. 2, 3, 4 ч. 2 ст. 129 Конституції України, ст. ст. 2, 7, 13 Господарського процесуального кодексу України основними засадами судочинства є, зокрема, рівність всіх учасників судового процесу перед законом та судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Згідно зі статтею 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Суд наголошує, що відповідно до статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Таким чином обов'язок доказування, а отже і подання доказів відповідно до ст. 74 ГПК України, покладено саме на сторони та інших учасників судового процесу, а тому суд лише створює сторонам та іншим особам, які беруть участь у справі, необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства.
Відповідно до ст. 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Тобто, закріплена вказаною нормою презумпція правочину означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто, таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права і обов'язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
Отже, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов'язки підлягають виконанню.
Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 23.01.2018 року у справі №203/2612/13-ц, від 19.06.2018 року у справі №5023/3905/12.
Доказів визнання недійсним Договору оренди земельної ділянки від 14.06.2004 року та/або його окремих положень суду не надано.
Будь-які заперечення щодо порядку та умов Договору на час його підписання та під час виконання з боку сторін також відсутні.
Так, згідно положень частини 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини.
За приписами ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Як визначено ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
В силу ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Відповідно до частини 5 статті 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Стаття 1 Закону України "Про землеустрій" містить визначення поняття "цільове призначення земельної ділянки", згідно з яким це є її використання за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Згідно ст. 180 Господарського кодексу України строком дії господарського договору є час, впродовж якого існують господарські зобов'язання сторін, що виникли на основі цього договору.
Відповідно до ст. 631 Цивільного кодексу України час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору, є строком дії останнього.
За змістом частиною 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Судом встановлено та зазначено вище, що строк дії спірного Договору оренди - на 25 років, тобто до 01.07.2029 року.
При цьому умовами п. 8.4 спірного Договору передбачений обов'язок орендаря завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації Договору; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.
Пунктом 11 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 визначено, що датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачі сертифіката.
Наразі, як встановлено судом, в червні 2023 року позивач як замовник будівництва, яке проводилось за участі ТОВ "Ріелжитлобуд", повністю завершив будівництво на спірній земельній ділянці відповідно до містобудівної та проектної документації, що підтверджується сертифікатами відповідності закінченого будівництвом об'єкту проектній документації та його готовності до експлуатації.
Таким чином, Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінчених будівництвом об'єктів проектній документації та підтвердила їх готовність до експлуатації.
Окрім цього, в обґрунтування позовних вимог позивач посилається на передачу збудованих об'єктів житлово - офісного комплексу на баланс для обслуговування ОСББ «Львівська площа» згідно Акту від 20.11.2024 року (паркінгу), а також всього комплексу на обслуговування управителю ТОВ «Затишний простір» відповідно до акту від 15.04.2023 року.
На підтвердження факту закінчення будівництва об'єкта - «Будівництво житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими офісними і громадськими приміщеннями, паркінгом та магазином на вул. Кудрявській, 24А у Шевченківському районі м Києва», позивач також посилається на обставини присвоєння адреси новозбудованому житловому будинку та паркінгу.
Суд зазначає, що право оренди земельної ділянки, відповідно до глави 15 Земельного кодексу України, є складовою права користування землею.
Враховуючи, що право оренди земельної ділянки, яке є складовою права користування землею - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України), його припинення полягає в припиненні правовідношення, на підставі якого воно виникло.
Припинення правовідношення є одним із способів захисту цивільних прав та інтересів (ст. 16 Цивільного кодексу України).
Припинення правовідношення, яке виникло на підставі договору, здійснюється шляхом розірвання договору.
При цьому, згідно з частиною третьою статті 653 Цивільного кодексу України якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, зобов'язання змінюється або розривається з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. У зв'язку з цим Договір підлягає розірванню з моменту набрання рішенням законної сили.
Суд зазначає, що згідно статті 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається.
Частинами 1, 2 статті 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, іншою особою, а також в інших випадках, передбачених законом.
В свою чергу, умовами пункту 11.4 Договору передбачена можливість припинення договору шляхом розірвання цього договору: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Положеннями частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею (аналогічна правова позиція наведена в постанові Верховного Суду від 16.02.2022 року у справі № 910/1582/21).
При цьому, відповідно до частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
Аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію в орендаря, на підставі частини другої статті 19 Закону України «Про оренду землі» виникає право на дострокове припинення дії договору оренди. При цьому, таке припинення може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі, і в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця (постанови Верховного Суду від 12.06.2018 року у справі № 910/18941/17, Верховного Суду від 19.05.2020 року у справі №910/10752/19).
Відтак, право позивача (як добросовісного орендаря) на припинення дії договору оренди землі у зв'язку із завершенням будівництва на підставі частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" способом його розірвання диспозитивно унормовано законом.
В свою чергу суд, здійснюючи правосуддя, тлумачить законодавство через призму реального застосування, забезпечуючи верховенство права та адаптуючи абстрактні норми до конкретних фактичних обставин справи. Отже, у даному випадку, припинення орендарем користування наданою йому для будівництва спірною земельною ділянкою у зв'язку з закінченням будівництва об'єкту повинно розглядатись в контексті всіх складових цільового використання, в тому числі експлуатації та обслуговування збудованого житлово - офісного комплексу.
Як зазначено Верховним Судом в постановах від 27.03.2019 року у справі № 925/315/18 та від 04.03.2020 року у справі № 910/7294/19, сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об'єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.
Згідно ст. 11 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" балансоутримувач забезпечує управління житловим комплексом.
У разі якщо у новозбудованому будинку власники квартир, приміщень протягом двох місяців після підписання акта державної приймальної комісії не створюють об'єднання і не приймають на баланс основні фонди, сільська, селищна, міська рада може своїм рішенням призначити балансоутримувача.
Призначений балансоутримувач здійснює свої повноваження по забезпеченню управління будинком до прийняття будинку на баланс об'єднанням. Витрати на здійснення цих функцій управління розподіляються між власниками пропорційно площі приміщень, що перебувають у їх власності.
Як встановлено судом під час розгляду справи та зазначалось судом вище, 29.03.2023 року відбулась державна реєстрація Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Львівська площа» (код ЄДРПОУ 44909983) з місцезнаходженням юридичної особи: 04053, м. Київ, вул. Кудрявська, будинок 24А, якому відповідно до Акту приймання-передачі паркінгу від 20.11.2024 року передано на баланс паркінг. Окрім цього, матеріалами справи підтверджується передача ОСББ «Львівська площа» згідно рішення загальних зборів, оформленого протоколом № 2 від 14.03.2023 року, функцій управителя багатоквартирного будинку Товариству з обмеженою відповідальністю «Затишний Простір» (код ЄДРПОУ 44598374) згідно Акту передачі - приймання багатоквартирного будинку від 15.04.2023 року.
Наразі, обставини передачі усіх функцій з управління та обслуговування збудованим комплексом ОСББ «Львівська площа» та ТОВ «Затишний комплекс» відповідачем не заперечувались.
За висновками суду, наявні в матеріалах справи документи, а саме акти передачі об'єктів будівництва з балансу позивача на баланс інших осіб (ОСББ «Львівська площа», ТОВ «Затишний Простір») свідчать про фактичне припинення орендарем використання орендованої земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими офісними і громадськими приміщеннями, паркінгом та магазином та неможливість використання її позивачем.
При цьому відповідач як на підставу заперечень проти позовних вимог посилається на відсутність в матеріалах справи доказів на підтвердження дотримання ОСББ «Львівська Площа» процедури оформлення права постійного користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоповерховий будинок, визначення розміру земельної ділянки на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, а також не доведення позивачем належного розміру земельної ділянки, право на оформлення правовідносин щодо користування якою підлягає переходу до співвласників багатоквартирного житлового будинку.
Як наголошує відповідач, оформлення співвласниками багатоквартирного будинку права на землю відбувається шляхом виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, тобто має місце формування нової земельної ділянки під нерухомістю, що не суперечить наведеним вище положенням земельного законодавства щодо формування земельних ділянок.
Зокрема, посилаючись на обставини звернення ОСББ «Львівська Площа» із заявою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі на місцевості, відповідач не погоджується з позицією позивача про те, що спірна земельна ділянка у повному обсязі є необхідною для обслуговування багатоквартирного житлового будинку за адресою вул. Кудрявська 24-А та Кудрявська 24-Б в Шевченківському районі м. Києва, оскільки рішенням Київської міської ради земельну ділянку було передано позивачу для будівництва житлово-офісного комплексу, у зв'язку з чим суд зазначає, що згідно з частиною 2 статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до приписів статті 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками (частина 1). Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України (частина 2).
Отже, у силу приписів пункту 6 статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», статті 382 ЦК України, статті 42 ЗК України виключне право на отримання у власність чи постійне користування земельної ділянки комунальної власності, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, належить співвласникам багатоквартирного будинку.
З урахуванням вищенаведеного суд звертає увагу, що оформлення співвласниками багатоквартирного будинку права на землю шляхом виготовлення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та формування нової земельної ділянки під такою нерухомістю, виходячи з фактичних параметрів всіх об'єктів, запланованих для будівництва, їх прибудинкової території та території, необхідної для забезпечення обслуговування будинків і потреб його мешканців, жодним чином не впливає на як юридичний факт завершення будівництва, прийняття об'єктів в експлуатацію, так і на фактичне припинення користування земельною ділянкою як достатню підставу для реалізації орендарем права на дострокове припинення Договору оренди землі згідно ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі».
При цьому згідно висновків Верховного Суду, наведених в постанові від 18.09.2024 року у справі № 910/14564/23 (з урахуванням висновків, викладених в постанові від 21.07.2020 року у справі № 922/3461/17), багатоквартирні будинки та належні до них господарські будівлі, споруди і приміщення є нерозривно пов'язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені. Відтак, будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону, у зв'язку з чим, у разі створення ОСББ, від нього не вимагається визнання та доведення права на наведені об'єкти. Одночасно суд касаційної інстанції акцентував, що виключне право на отримання у власність чи постійне користування земельної ділянки комунальної власності, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, належить співвласникам багатоквартирного будинку.
Додатково суд наголошує, що частинами 1 та 2 статті 120 Земельного кодексу України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
При цьому стаття 120 вказаного Кодексу не врегульовує питання переходу права власності на багатоквартирний будинок.
Правове регулювання даної статті стосується жилого будинку, будівлі або споруди. Проте, багатоквартирний будинок є специфічним об'єктом права власності, визначення якого наведено в статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" - багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. Крім того, за змістом частини 6 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 цього Кодексу (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим). Тобто, стаття 120 Земельного кодексу України у частині 6 містить виключення щодо багатоквартирних будинків.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 06.06.2018 року у справі № 910/17652/17, від 19.05.2020 року у справі № 910/10752/19.
Таким чином, позиція відповідача щодо ненадання документів про оформлення права на земельну ділянку ОСББ не впливає на обґрунтованість вимог позивача про розірвання договору оренди, позаяк таке питання є предметом окремої процедури та не може бути використане як аргумент проти застосування ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» у даному спорі.
Враховуючи вищенаведене, а також те, що підставами розірвання Договору є завершення будівництва житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими офісними і громадськими приміщеннями, паркінгом та магазином, з метою завершення якого спірна земельна ділянка надавалась в оренду, введення об'єкту будівництва в експлуатацію та передача його на баланс інших осіб, що підтверджується відповідними актами приймання - передачі, тобто фактичне припинення використання земельної ділянки з метою, визначеною при укладенні спірного Договору, суд доходить висновку про наявність підстав для задоволення позову та розірвання спірного Договору оренди в зв'язку з добровільною відмовою позивача як орендаря від права користування земельною ділянкою.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України.
Суди здійснюють правосуддя на основі Конституції і законів України та на засадах верховенства права (ч. 1 ст. 6 Закону України "Про судоустрій і статус суддів").
Аналіз практики Європейського суду з прав людини щодо застосування статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (див. рішення від 21 січня 1999 року в справі "Гарсія Руїз проти Іспанії", від 22 лютого 2007 року в справі "Красуля проти Росії", від 5 травня 2011 року в справі "Ільяді проти Росії", від 28 жовтня 2010 року в справі "Трофимчук проти України", від 9 грудня 1994 року в справі "Хіро Балані проти Іспанії", від 1 липня 2003 року в справі "Суомінен проти Фінляндії", від 7 червня 2008 року в справі "Мелтекс ЛТД (MELTEX LTD) та Месроп Мовсесян (MESROP MOVSESYAN) проти Вірменії") свідчить, що право на мотивоване (обґрунтоване) судове рішення є частиною загального права людини на справедливий і публічний розгляд справи та поширюється як на цивільний, так і на кримінальний процес.
Вимога пункту 1 статті 6 Конвенції щодо обґрунтовування судових рішень не може розумітись як обов'язок суду детально відповідати на кожен довід заявника. Стаття 6 Конвенції також не встановлює правил щодо допустимості доказів або їх оцінки, що є предметом регулювання в першу чергу національного законодавства та оцінки національними судами. Проте Європейський суд з прав людини оцінює ступінь умотивованості рішення національного суду, як правило, з точки зору наявності в ньому достатніх аргументів стосовно прийняття чи відмови в прийнятті саме тих доказів і доводів, які є важливими, тобто такими, що були сформульовані заявником ясно й чітко та могли справді вплинути на результат розгляду справи.
Відповідно до п. 58 рішення ЄСПЛ Справа "Серявін та інші проти України" (Заява № 4909/04) від 10.02.2010 р. у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, № 303-A, п. 29).
Рішення суду про задоволення позову може бути прийнято виключно у тому випадку, коли подані позивачем докази дозволять суду зробити чіткий, конкретний та безумовний висновок про обґрунтованість та законність вимог позивача.
Відповідно до приписів ч.ч.1, 2, 5 ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим, ухвалюватись у відповідності до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права та на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені судом та з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
З огляду на вищевикладене, виходячи з того, що позов доведений позивачем, обґрунтований матеріалами справи та відповідачем не спростований, суд доходить висновку, що вимоги позивача підлягають задоволенню.
Відповідно до статті 123 Господарського процесуального кодексу України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Згідно пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись ст.ст. 73-80, 86, 123, 129, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позовні вимоги задовольнити повністю.
2. Розірвати Договір оренди земельної ділянки від 14.06.2004 року, укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Промінь-плюс", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований в реєстрі за № 552, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 01.07.2004 року за № 91-6-00282 у книзі записів державної реєстрації договорів, предметом оренди за яким є земельна ділянка загальною площею 0,6977 га кадастровий номер 8000000000:91:152:0006 по вул. Кудрявська, 24а у Шевченківському районі міста Києва.
3. Стягнути з Київської міської ради (вул. Хрещатик, 36, м. Київ, 01001, код ЄДРПОУ 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Промінь-плюс" (вул. Велика Васильківська, 143/2, м. Київ, 03150, код ЄДРПОУ 32207550) 3028,00 грн. (три тисячі двадцять вісім грн. 00 коп.) витрат по сплаті судового збору.
4. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (частина 1 статті 256 Господарського процесуального кодексу України).
Повний текст рішення складено та підписано 20 березня 2026 року.
Суддя А.М.Селівон