19 березня 2026 року м. Київ
Унікальний номер справи № 369/11356/24
Апеляційне провадження № 22-ц/824/4694/2026
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - Левенця Б.Б.,
суддів - Євграфової Є.П., Саліхова В.В.,
за участю секретаря судового засідання - Марченка М.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Марін-Білдер-Київ» на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 20 жовтня 2025 року та додаткове рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 23 жовтня 2025 року, ухвалені під головуванням судді Янченка А.В., у справі за позовом ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу житлово-будівельний кооператив «Марін-Білдер-Київ» про визнання майнових прав на нерухоме майно та за зустрічним позовом Обслуговуючого кооперативу житлово-будівельного кооперативу «Марін-Білдер-Київ» до ОСОБА_1 про розірвання договору, -
У липні 2024 року позивачка ОСОБА_1 звернулася до суду з вказаним позовом, в якому просила: визнати майнові права за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 ; стягнути з ЛК ЖБК «Марін-Білдер-Київ» судові витрати (т. 1 а.с. 1-4).
Вимоги позовної заяви мотивовано тим, що з метою подальшого набуття у власність квартири АДРЕСА_1 , між сторонами у справі був укладений договір про внесення паю №11/08/Кв-20/15 від 11.08.2020, відповідно до якого пайовик передає пайовий внесок для формування свого паю у Кооперативі, а Кооператив приймає цей внесок і використовує його виключно для будівництва об'єкта в житловому будинку (п. 1.2. договору).
Загальний розмір паю Пайовика у Кооперативі становить 259 500, 00 грн. Внесення та формування пайовиком свого паю у Кооперативі здійснюється не пізніше 31.12.2021 року (п. 2.2. договору). Сплата пайового внеску здійснюється Пайовиком шляхом внесення грошових коштів у національній валюті України на поточний рахунок або в касу Кооперативу (п. 2.3. договору).
Об'єктом цього договору є квартира АДРЕСА_1 (п. 1.6. договору). Плановий строк завершення будівництва житлового будинку - квартал 2022; плановий строк звернення в експлуатацію житлового будинку протягом 60 робочих днів з моменту завершення будівництва (п. 1.6. договору).
Прийняття закінченого будівництвом об'єкту Пайовиком здійснюється після внесення Пайовиком пайових внесків у повному обсязі на підставі акта приймання закінченого будівництвом Об'єкту в житловому будинку, який складається комісією за участю представників підрядної організації, Кооперативу та Пайовика (п.2.9. договору).
Позивачка вказувала, що виконала в повному обсязі свої зобов'язання згідно з умовами зазначеного договору, що також визнається і відповідачем та наданою ним довідкою №453-08/20 від 13.08.2020, проте відповідач своїх зобов'язань не виконав ні щодо передачі майнових прав за відповідним актом позивачу, ні щодо введення житлового будинку в експлуатацію відповідно до норм чинного законодавства.
Оскільки Кооперативом допущене неналежне виконання зобов'язань за укладеним договором про внесення паю № 11/08/Кв-20/15 від 11.08.2020, права та інтереси позивачки є порушеними, а тому наявні підстави для їх захисту в судовому порядку (т. 1 а.с. 1-4).
08.10.2024 від представника ОК ЖБК «Марін-Білдер-Київ» - адвоката Семенець Г.Л. до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому остання просила відмовити в задоволенні позовних вимог (т. 1 а.с. 37-38).
08.10.2024 року до суду надійшла зустрічна позовна заява від представника ОК ЖБК «Марін-Білдер-Київ» - адвоката Семенець Г.Л., у якій остання просила: розірвати договір про внесення паю № 11/08/кВ-20/15 від 11.08.2020, укладений між ОСОБА_1 та ОК ЖБК «Марін-Білдер-Київ» (т. 1 а.с. 39-46).
В обґрунтування зустрічного позову посилалась на неможливість виконати договірні зобов'язання за договором договір про внесення паю № 11/08/кВ-20/15 від 11.08.2020 внаслідок форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) (ст. 614 Цивільного кодексу України), а також у зв'язку зі зміною істотних умов договору (ч. 1, 2 ст. 652 Цивільного кодексу України), що настали внаслідок повномасштабної збройної агресії Російської Федерації проти України (т. 1 а.с. 39-46).
16.10.2024 від представника ОСОБА_1 - адвоката Панова Д.І., до суду надійшов відзив на зустрічну позовну заяву, в якому останній заперечував відносно пред'явленого позову та просив відмовити у задоволенні зустрічного позову за відсутністю на те правових підстав. Зазначав, що позивачка за первісним позовом в повному обсязі виконала зобов'язання щодо сплати пайового внеску відповідно до умов зазначеного договору, що також визнається і ОК ЖБК «МАРІН-БІЛДЕР-КИЇВ» та наданою ним довідкою №453-08/20 від 13.08.2020, натомість останній не виконав договірні зобов'язання з підстав, що вказані у первісному позові. Крім того, посилання позивача за зустрічним позовом на форс-мажорні обставини, а саме: на повномасштабну агресію РФ проти України, наслідком чого є зміна істотних умов договору як підстава для розірвання договору, не підтверджуються фактичними обставинами справи. Зазначав, що для підтвердження форс-мажорних обставин потрібен сертифікат, виданий Торгово-промисловою палатою України (ч. 1 ст. 14-1 Закону України «Про Торгово-промислові палати в Україні»), а не наданий суду лист ТПП України від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1. Також ОК ЖБК «МАРІН-БІЛДЕР-КИЇВ» не повідомив позивачку про настання форс-мажорних обставин (п. 6.1. Договору) та не надав докази того, що форс-мажорні обставини мали місце та продовжувалися більше 3-х місяців, внаслідок чого останній має право відмовитись від подальшого виконання зобов'язань по договору (п. 6.3. Договору), а, навпаки, сам неодноразово підтверджував виконання будівельних робіт щодо завершення будівництва житлового будинку АДРЕСА_2 та введення його в експлуатацію, а також вказує, що форс-мажорні обставини не звільняють Сторін договору від виконання зобов'язань і не змінюють строків такого виконання (т. 1 а.с. 91-97).
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 12.05.2025 року прийнято зустрічний позов ОК ЖБК «МАРІН-БІЛДЕР-КИЇВ» до ОСОБА_1 про розірвання договору до спільного розгляду з первісним позовом ОСОБА_1 до ОК ЖБК «МАРІН-БІЛДЕР-КИЇВ» про визнання майнових прав на нерухоме майно (т. 1 а.с. 190-191).
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 20 жовтня 2025 року позов ОСОБА_1 до ОК ЖБК «Марін-Білдер-Київ» про визнання майнових прав на нерухоме майно - задоволено.
Визнано майнові права за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 .
Зустрічний позов ОК ЖБК «Марін-Білдер-Київ» до ОСОБА_1 про розірвання договору № 11/08/Кв-20/15 від 11 серпня 2020 року - залишено без задоволення.
Стягнуто з ОК ЖБК «Марін-Білдер-Київ» на користь ОСОБА_1 витрати на оплату судового збору в розмірі 2 113, 37 грн. (т. 1 а.с. 200-207).
Додатковим рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 23 жовтня 2025 року заяву адвоката Панова Д.І., який діє в інтересах позивача ОСОБА_1 , про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу - задоволено частково.
Стягнуто з ОК ЖБК «Марін-Білдер-Київ» на користь ОСОБА_1 понесені витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 45 000, 00 грн. (т. 1 а.с. 224-229).
Не погодившись з рішенням та додатковим рішенням районного суду, 18 листопада 2025 року представник ОК ЖБК «Марін-Білдер-Київ» - адвокат Короленко Т.Л. звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просив скасувати оскаржуване рішення Києво-Святошинського районного суду від 20.10.2025 року та прийняти нове, яким відмовити у повному обсязі у задоволені позову ОСОБА_1 , а зустрічний позов ОК ЖБК «МАРШ-БІЛДЕР-КИЇВ» - задовольнити; скасувати додаткове рішення Києво-Святошинського районного суду по справі № 369/11356/24 від 23.10.2025 року та прийняти нове рішення, яким заяву адвоката Панова Д.І., який діє в інтересах позивача ОСОБА_1 , про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу - відмовити у повному обсязі; судові витрати покласти на ОСОБА_1 (т. 2 а.с. 1-10).
На обґрунтування скарги зазначав, що оскаржувані рішення не відповідають нормам матеріального та процесуального права, а також фактичним обставинам справи.
Вказував, що суд першої інстанції не в повній мірі здійснив аналіз наданих доказів та не перевірив обов'язки Позивача за первісним позовом.
Відповідно до умов договору про внесення паю від 11.08.2020 року строк введення будинку в другому кварталі 2022 року. В першому кварталі, а саме, 24.02.2022 року розпочалось вторгнення РФ на територію України. З перших днів повномаштабного вторгнення село Михайлівка-Рубижівка Київської області потрапило під окупацію та звільнено 02.04.2022 року. Це є загальновідомий факт. Крім того, в зв'язку окупацією с. Михайлівка-Рубежівка, було втрачено деякі документи, про що було повідомлено правоохоронні органи.
Розділом 6 договору визначено форс-мажорні обставини при яких сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов'язань.
Торгово-промислова палата України враховуючи надзвичайно складну ситуацію, з якою зіткнулась наша країна, ухвалила рішення спростити процедуру засвідчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
З метою позбавлення обов'язкового звернення до ТПП України та уповноважених нею регіональних ТПП і підготовки пакету документів у період дії введеного воєнного стану, на сайті ТПП України розміщено 28.02.2022 року загальний офіційний лист ТПП України щодо засвідчення форс-мажорних обставин.
Але, не дивлячись на форс-мажорні обставини Відповідач приступив до виконання договору. Оскільки Відповідач дбає про свою репутацію та ніяким чином не допускає навіть думки невиконання взятих на себе зобов'язань. Після деокупації с. Михайлівки-Рубежівки необхідно було продовжити будівництво. Але, вартість будівельних матеріалів зросла приблизно на 40%, крім того, будівельні роботи проводяться чоловіками, яких почали залучати до лав ЗСУ, логістика постачання будівельних матеріалів порушена.
Міністерством розвитку територій України затверджується показники опосередкованої вартості спорудження житла на території України. В порівнянні з цінами вказаними в Наказі від 17 лютого 2022 року №53 по Київському регіону за 1 кв. м. 15983,00 грн., в Наказі №351 від 23.04.2024 року по Київському регіону за 1 кв. м. Вартість 21519,00 грн., ціни зросли на 40%.
Будівельний кооператив здійснює будівництво декількох будинків, які знаходяться на різних стадіях завершення будівництва. Будинок АДРЕСА_2 , в якому знаходиться квартира Позивачки, був в найбільшій готовності, але не готовий для введення його в експлуатацію. Необхідно було закінчити його будівництво, але, із-за істотної зміни цін на ринку будівельних матеріалів, внесених пайових внесків було недостатньо для завершення будівництва. Саме ці питання були на обговоренні на зустрічі з пайовиками будинку АДРЕСА_2 .
Зустріч відбулась в травні 2023 року, де обговорювались питання будівництва та можливість його продовження. Після заслуховування думки членів кооперативу, Правлінням кооперативу прийнято рішення від 25.03.2024 року про перенесення строків завершення будівництва будинків та здійснення доплат.
30 червня 2024 року проведено загальні збори членів Кооперативу, на яких затвердженні рішення Правління та внесено зміни до статуту у відповідності до норм чинного законодавства.
Тобто, в зв'язку з суттєвою зміною обставин, забудовник вимушений був змінити ціни. Позивач участі в загальних зборах не приймала. Але, подала позов до Господарського суду Київської області про визнання недійсним рішення загальних зборів, яким затверджено підвищення цін за квадратний метр, справа №911/2018/24.
Відповідно до п.6.3. Договору, якщо обставини непереборної сили будуть продовжуватись більше 3-х місяців, то кожна з Сторін має право відмовитись від подальшого виконання зобов'язань, і в цьому випадку жодна з сторін не має право вимагати від іншої Сторони відшкодування можливих збитків. (п. 6.4.) Доказом існування форс-мажорних обставин є документ, виданий компетентним органом.
Пунктом 9.1. Договору передбачено, що зміни і доповнення до цього Договору вносяться тільки за обопільною згодою Сторін, шляхом оформлення відповідних письмових документів, що є невід'ємною частиною цього Договору.
Позивач має організаційну-правову форму кооперативу, в якому на момент подання позову перебуває 200 членів кооперативу.
Відповідно до ст. 12 ЗУ «Про кооперацію» основними обов'язками члена кооперативу є: додержання статуту кооперативу; виконання рішень органів управління кооперативу та органів контролю за діяльністю кооперативу; виконання своїх зобов'язань перед кооперативом; сплата визначених статутом кооперативу внесків.
Законом України №2518-ІХ від 15.08.2022 року внесено зміни до Закону України «Про кооперацію», а саме в ст. 14, в якій зазначено, що не допускається наявність асоційованих членів у кооперативах, предметом діяльності яких є житлове, дачне, гаражне будівництво (у тому числі кооперативах, які залучають кошти фізичних та юридичних осіб, зокрема в управління, для спорудження об'єктів житлового, дачного, гаражного будівництва).
Тобто, ОСОБА_1 є членом кооперативу.
В зв'язку з обставинами, які стались на ринку нерухомості внаслідок вторгнення РФ на територію України , 30.06.2024 року були скликані та проведені Загальні збори.
В Кооперативі нараховується 200 членів кооперативу. На зборах були присутні 129 осіб, які створили кворум та прийняли відповідні рішення.
Члени кооперативу, які були присутні на зборах, були зацікавленні в завершенні будівництва та проголосували про збільшення вартості будівництва, перенесення строків будівництва, здійснили доплати. В результаті чого, саме в будинку АДРЕСА_2 вже завершені роботи та він підлягає введенню в експлуатацію.
Члени кооперативу обурені намаганням ОСОБА_1 виїхати із скрутної ситуації за рахунок інших членів, які здійснили доплати та за рахунок їх доплат стало можливим завершення будівництва. Інакше, не маючи коштів, цей будинок залишився би в стані недобудови.
Пунктом 13.4. Статуту в редакції 2017 року, передбачено, що Пайові внески вносяться членами (асоційованими членами) Кооперативу в розмірі, встановленному Правлінням Кооперативу.
Розмір пайових внесків, визначений Правлінням Кооперативу, може змінюватись у випадку зміни цін на проектно-будівельні роботи, будівельні матеріали тощо, які впливають на будівельну вартість житлових будинків, введення нових податків або зміни існуючих податків, якими оподатковуються операції з будівництва та передачі житлових будинків, внесення змін до проекту на будівництво, а також внаслідок інфляційних процесів. У цих випадках Правлінням Кооперативу складається відповідне рішення.
По питанню 3.1. порядку денного Загальних зборів від 30.06.2024 року стосовно «Затвердити рішення правління «Про збільшення розміру пайового внеску для членів кооперативу, що приймають участь у будівництві житлових будинків за адресами: АДРЕСА_2 , Протокол Правління від «01» вересня 2023 року № 25/09-23.» проголосувало 100 членів кооперативу (присутніх на зборах), 5 проти, 24 утримались. На зборах було надано бюлетні голосування, в якому кожен член кооперативу особисто висловив свою думку.
01.09.2023 року Протоколом Правління ОК ЖБК «Марін-Білдер_Київ» №25/09-23 прийнято рішення про збільшення розміру паю по кожному будинку з обґрунтуванням прийнятого рішення. Також, визначені нові строки будівництва, а саме 2-й квартал 2024 року за умови не поновлення активних бойових дій в Київській області.
Крім того, 42 члени Кооперативу з 51 членів Кооперативу, які беруть участь у будівництві будинку АДРЕСА_2 уклали додаткові угоди до договору про внесення паю та сплатили збільшений розмір паю, згідно Протоколу Правління ОК ЖБК «Марін-Білдер_Київ» №25/09-23 від 01.09.2023 року затвердженого Загальними зборами членів Кооперативу згідно протоколу №30-06/2024 від 30.06.2024 року, що відповідно дало змогу відновити Кооперативу будівництво будинку після деокупації села Михайлівка-Рубежівка.
Враховуючи те, що ОСОБА_1 відмовляється виконувати рішення Правління Кооперативу, яке затверджено рішенням Загальних Зборів від 30.06.2024 року, вносити зміни в договір, а саме, зміни щодо ціни та строків, то апелянт вважає, що нею допускаються порушення Статуту, як члена кооперативу та умов договору, однак суд першої інстанції допустив порушення ст. 263 ЦПК України, а саме суд першої інстанції не взяв до увагу обов'язки члена кооперативу закріплені в ст. 12 ЗУ «Про кооперацію» та п. 8.2 Статуту в редакції 2017 року, чим не здійснив повне і всебічне з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Позивач зобов'язаний виконувати вимоги Статуту, Положень та рішень керівних органів Кооперативу, а тому в них виник обов'язок здійснити доплату та укласти додаткову угоду до договору про внесення паю, на виконання Протоколу Правління ОК ЖБК «Марін-Білдер_Київ» №25/09-23 від 01.09.2023 року затвердженого Загальними зборами членів Кооперативу згідно протоколу №30-06/2024 від 30.06.2024 року.
У разі істотного зростання після укладення договору вартості матеріалу, устаткування, які мали бути надані підрядником, а також вартості послуг, що надавалися йому іншими особами, підрядник має право вимагати збільшення кошторису. У разі відмови замовника від збільшення кошторису підрядник має право вимагати розірвання договору.
Враховуючи те, що Позивач відмовляється вносити зміни до договору, тому є необхідність вирішувати це питання в судовому порядку на підставі ч.2. ст.651 ЦКУ.
Враховуючи те, що ОСОБА_1 відмовляється виконувати рішення Правління Кооперативу, яке затверджено рішенням Загальних Зборів від 30.06.2024 року, вносити зміни в договір, а саме, зміни щодо ціни та строків то Позивач вважає, що нею допускаються порушення статуту, як члена кооперативу та умов договору.
На думку апелянта, розірвання договору не суперечить суспільним інтересам, таким чином буде дотримано принцип справедливості щодо інших членів кооперативу, розірвання договору не потягне для сторін шкоди.
Крім того, суд першої інстанції, задовольняючи заяву про стягнення витрат на професійну правничу допомогу, не перевірив чи розмір витрат які вказав Позивач, що поніс на професійну правничу допомогу є неспівмірними з часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг), та обсягом наданих адвокатом послуг, враховуючи, що розгляд справи здійснювався без участі Сторін (т. 2 а.с. 1-10).
20 січня 2026 року до суду надійшов відзив від представника ОСОБА_1 - адвоката Панова Д.І., в якому останній просив апеляційну скаргу залишити без задоволення (т. 2 а.с. 175-181).
В судовому засіданні представникиОК ЖБК «Марін-Білдер-Київ» - адвокат Короленко Т.Л., Кравчук І.В. підтримали доводи скарги і просили її задовольнити. Представника позивача ОСОБА_1 - адвокат Панов Д.І. заперечував проти скарги іпросив апеляційну скаргу залишити без задоволення
Інші особи, які берутьучасть усправі досуду неприбули, прочас тамісце розгляду справи були сповіщені повідомленнями на зазначені ними адреси. Факт належного повідомлення позивача ОСОБА_1 її представник - адвокат Панов Д.І. підтвердив в суді про що свідчить протокол та звукозапис судового засідання.
Виходячи з положень ст. 13 ЦПК України кожна сторона розпоряджається своїми правами на власний розсуд, у т.ч. правом визначити свою участь в тому чи іншому судовому засіданні. Явка до суду апеляційної інстанції не є обов'язковою.
Поряд з цим, Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) неодноразово наголошував, що національні суди мають організовувати судові провадження таким чином, щоб забезпечити їх ефективність та відсутність затримок (див. рішення ЄСПЛ від 02.12.2010 у справі «Шульга проти України», № 16652/04).
Зважаючи на вимоги п. 2 ч. 8 ст. 128, ч. 5 ст. 130, ч. 2 ст. 372 ЦПК України колегія суддів визнала повідомлення належним, а неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розглядові справи.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши доповідача, доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду, судова колегія дійшла наступних висновків.
Згідно з ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до ч.1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (ч.1 ст. 5 ЦПК України).
Захист цивільних прав - це застосування цивільно-правових засобів з метою забезпечення цивільних прав.
Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
У ст.16 ЦК України визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права.
Згідно зі ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).
Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
У ч. 1 ст.527 ЦК України передбачено, що боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.
Згідно зі ст. 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).
Відповідно до ст. 177 ЦК України об'єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
У ч.1 ст.179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки.
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ч. 1 ст. 181 ЦК України).
У ст. 182 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об'єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
Згідно з ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
У ч. 2 ст. 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
Відповідно до ч.4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Верховний Суд України у постанові від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12 визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав.
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
З точки зору захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
У постанові від у справі 21 грудня 2022 року у справі № 569/5399/20 Верховний Суд роз'яснив, що у теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб'єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов'язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні - як суб'єктивне право, яке здатне бути самостійним об'єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.
Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02).
У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об'єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява N 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).
Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (N 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява № 44277/98).
В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.
Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15,від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі№ 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.
З огляду на вказане, громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.
У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов'язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об'єкт інвестування.
Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц, від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі №638/12414/17, провадження № 61-21546св19.
Верховний Суд у постанові від 17 липня 2024 року вказав на те, що з аналізу вказаних норм права можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об'єктом цивільних правовідносин.
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.
Ефективним способом захисту майнових прав на об'єкт інвестування у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов'язань, а також за відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, є визнання за учасником будівництва (пайовиком) майнових прав на об'єкт інвестування.
Такий висновок узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постановах від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15, від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15 та від 27 лютого 2019 року у справі №761/32696/13.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, провадження № 14-8 цс 21 зазначено, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою.
Разом з тим, згідно із ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Підстави і порядок зміни або розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин визначені ст. 652 ЦК України.
Відповідно до ч. 1 ст.652ЦК України встановлено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Право сторін (на вимогу заінтересованої сторони) на внесення змін до договору у судовому порядку у випадку істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, передбачено ч. 2 ст. 652 ЦК України.
Для прийняття судом рішення про зміну договору відповідно до частини другої статті 652ЦК України у справі має бути встановлена наявність одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Водночас за частиною четвертою статті 652ЦК України зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Згідно зі ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно зі ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
З матеріалів справи вбачається та встановлено судом, що між ОСОБА_1 та ОК ЖБК «МАРІН-БІЛДЕР-КИЇВ» було укладено договір №11/08/Кв-20/15 від 11.08.2020 про внесення паю, відповідно до якого Пайовик передає пайовий внесок для формування свого паю у Кооперативі, а Кооператив приймає цей внесок і використовує його виключно для будівництва об'єкта в житловому будинку на земельній ділянці відведеній для будівництва житлового будинку (п. 1.2. Договору) (т. 1 а.с. 10-13).
Загальний розмір паю Пайовика у Кооперативі становить 259 500,00 грн. (п. 2.1. Договору). Внесення та формування Пайовиком свого паю у Кооперативі здійснюється не пізніше 31.12.2021 р. (п. 2.2. Договору). Сплата пайового внеску здійснюється Пайовиком шляхом внесення грошових коштів у національній валюті України на поточний рахунок або в касу Кооперативу (п. 2.3. Договору).
Об'єктом цього договору є квартира АДРЕСА_1 . Плановий строк завершення будівництва житлового будинку: ІІ квартал 2022; плановий строк введення в експлуатацію житлового будинку: протягом 60 робочих днів з моменту завершення будівництва (п. 1.6. Договору).
Прийняття закінченого будівництвом Об'єкту Пайовиком здійснюється після внесення Пайовиком пайових внесків у повному обсязі на підставі Акта приймання закінченого будівництвом Об'єкту в житловому будинку, який складається комісією за участю представників підрядної організації, Кооперативу та Пайовика (п. 2.9. Договору).
Відповідно до пункту 3.1. цього Договору ОК ЖБК «МАРІН-БІЛДЕР-КИЇВ» серед іншого зобов'язувався: організувати будівництво Об'єкта в житловому будинку для Пайовика у визначеному п. 1.6. Договору строки та ввести закінчений будівництвом житловий будинок в експлуатацію (п. 3.1.1. Договору); в порядку, визначеному пп. 2.9-2.10 Договору, організувати прийняття Пайовиком закінченого будівництвом об'єкту в житловому будинку (п. 3.1.2. Договору); письмово повідомити Пайовика про ведення Будинку в експлуатацію впродовж 10 робочих днів, які слідують за днем реєстрації ДАБІ України або її територіальним органом в Київській області сертифікату про готовність Будинку до експлуатації (п. 3.1.6. Договору); оформити на ім'я Пайовика та за рахунок Пайовика документи, що підтверджують право власності Пайовика на об'єкт в житловому будинку (п. 3.1.7. Договору); належним чином та в повному обсязі виконати всі свої зобов'язання за цим Договором (п. 3.1.8. Договору).
Довідкою ОК ЖБК «МАРІЯ-БІЛДЕР-КИЇВ» №453-08/20 від 13.08.2020 виданої на ім'я ОСОБА_1 було підтверджено, що вона в повному обсязі внесла пайовий внесок в ОК ЖБК «МАРІЯ-БІЛДЕР-КИЇВ», тим самим викупила закріплену за нею квартиру АДРЕСА_3 , і заборгованість перед ОК ЖБК «МАРІЯ-БІЛДЕР-КИЇВ» відсутня (т. 1 а.с. 5).
Довідкою ОК ЖБК «МАРІЯ-БІЛДЕР-КИЇВ» №454-08/20 від 13.08.2020 виданої на ім'я ОСОБА_1 було підтверджено, що вона в повному обсязі внесла додатковий внесок в ОК ЖБК «МАРІЯ-БІЛДЕР-КИЇВ», спрямований на підтвердження та підключення комунікацій в квартирі АДРЕСА_3 , і заборгованості перед ОК ЖБК «МАРІЯ-БІЛДЕР-КИЇВ» не має (т. 1 а.с. 102).
Враховуючи викладене, колегія суддів приходить до висновку, що позивачка виконала покладені на неї зобов'язання за Договором №11/08/Кв-20/15 від 11.08.2020 про внесення паю у повному обсязі та в строки, обумовлені договором, зокрема, сплатила визначену договором вартість проінвестованого житлового приміщення у межах визначених договором строках.
Разом з тим, відповідач не виконав зобов'язання за вказаним договором щодо будівництва, введення в експлуатацію житлового будинку та передачі позивачці необхідного пакету документів на підтвердження права власності на квартиру.
Апеляційний суд враховує, що пунктом 2.9 договору №11/08/Кв-20/15 від 11.08.2020 про внесення паю, об'єктом цього договору є квартира АДРЕСА_1 . Плановий строк завершення будівництва житлового будинку: ІІ квартал 2022; плановий строк введення в експлуатацію житлового будинку: протягом 60 робочих днів з моменту завершення будівництва (п. 1.6. Договору).
Відповідно до ч. 1 ст. 252 ЦК України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами.
Відповідно до ч. 2 ст. 252 ЦК України термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Отже, в даному випадку сторони визначили термін будівництва та введення в експлуатацію, що охоплює конкретно визначений термін, а саме 2 квартал 2022 року, тобто квітень, травень, червень 2022 року.
Водночас, в договорі відсутні умови, що вказаний в цьому договорі плановий термін прийняття будинку в експлуатацію може змінюватися.
У постанові Верховного Суду від 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17 (провадження № 61-18730св20) вказано, що з урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.
Відтак, встановивши, що позивач сплатила вартість пайового внеску за нерухоме майно, натомість спірний об'єкт будівництва не введений в експлуатацію і його будівництво не завершено, колегія суддів приходить до висновку про наявність порушеного права позивача.
Заперечуючи проти первісного позову та звертаючись до суду з зустрічними позовними вимогами про розірвання договору №11/08/Кв-20/15 від 11.08.2020 про внесення паю, відповідач посилався на те, що під час виконання спірного Договору настали істотні (форс-мажорні) обставини, які не дозволяли його виконати, зокрема, повномасштабна збройна агресія проти України, відсутність належного фінансування будівельних робіт та трудових ресурсів, суттєве зростання вартості будівельних робіт внаслідок повномасштабної збройної агресії проти України.
Відповідно до ч. 1 ст. 617 ЦК України, ст.14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні і невідворотні обставини за даних умов здійснення господарської діяльності, що об'єктивно унеможливлюють виконання особою зобов'язань за умовами договору, обов'язків, передбачених законодавством. Підтвердженням форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) є сертифікат виданий ТПП України або уповноважені нею регіональні ТПП (ч. 1 ст. 14-1 ЗУ «Про торгово-промислові палати в Україні»).
Форс-мажор не звільняє сторін договору від виконання зобов'язань і не змінює строків такого виконання, цей інститут спрямований виключно на звільнення сторони від негативних наслідків, а саме від відповідальності за невиконання чи прострочення виконання зобов'язань на період існування форс-мажору. Аналогічна позиція викладена у Постанові ВС від 13.09.2023 у справі № 910/8741/22 та у Постанові ВС від 12.04.2017 у справі № 913/869/14.
Розділом 6 Договором передбачено обставини нездоланної сили (форс-мажор).
Відповідно до п. 6.1. Договору сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов'язань за цим Договором, якщо це невиконання з'явилося наслідком обставин нездоланної сили, тобто надзвичайної і невідворотних за даних умов обставин, таких як: землетрус повінь, пожежа, страйк і інші обставини надзвичайного характеру, що виникли після укладання цього Договору.
При настанні, зазначених у п. 6.1. Договору обставин, Сторона для якої стало неможливим виконання зобов'язань, повинна в 5-ти денний термін сповістити про це в письмовому вигляді іншу Сторону рекомендованим листом. Після припинення зазначених обставин, Сторона повинна без зволікань сповістити про це іншу Сторону письмово. У повідомлені повинний бути зазначений термін, протягом якого пропонується виконати зобов'язання за цим Договором. Якщо Сторона не направить або несвоєчасно направить повідомлення, то вона зобов'язана відшкодувати іншій Стороні збитки, заподіяні не повідомленням або несвоєчасним повідомленням (п. 6.2. Договору).
Якщо обставини нездоланної сили будуть продовжуватись більше 3-х місяців, то кожна з Сторін має право відмовитися від подальшого виконання зобов'язань, і в цьому випадку жодна з сторін не має права вимагати від іншої Сторони відшкодування можливих збитків (п. 6.3. Договору).
Доказом існування форс-мажорних обставин є документ, виданий компетентними органами України (п. 6.4. Договору) (т. 1 а.с. 12).
Однак, всупереч п. 6.1. Договору Кооператив не повідомив Пайовика про настання форс-мажорних обставин.
Також, суд першої інстанції вірно зазначив, що не підтверджуються доказами, наявними в матеріалах справи, наведені позивачем за зустрічним позовом обставини про те, що ОК ЖБК «МАРІЯ-БІЛДЕР-КИЇВ» не мало змоги виконати договірні зобов'язання за відсутністю належного фінансування будівельних робіт та трудових ресурсів, суттєвого зростання вартості будівельних робіт внаслідок повномасштабної збройної агресії проти України, що є істотною зміною умов договору, які ОК ЖБК «МАРІЯ-БІЛДЕР-КИЇВ» об'єктивно не міг передбачити та усунути після їх виникнення.
Натомість, долучений позивачем за первісним позовом витяг з сайту ОК ЖБК «МАРІЯ-БІЛДЕР-КИЇВ»(https://www.grand-villas.com.ua/), а також витяг з сайту https://lun.ua/uk, підтверджують той факт та не заперечується самим відповідачем за первісним позовом, що будівельні роботи активно здійснюються ОК ЖБК «МАРІЯ-БІЛДЕР-КИЇВ», житловий будинок збудований та наразі тривають заходи щодо введення будинку в експлуатацію, про що публічно повідомив сам ОК ЖБК «МАРІЯ-БІЛДЕР-КИЇВ» на власному сайті. Крім того, ОК ЖБК «МАРІЯ-БІЛДЕР-КИЇВ» продовжує здійснювати активні дії з продажу квартир, у тому числі й у зазначеному житловому будинку.
Посилання апелянта на те, що на момент укладення Договору він не знав та не міг знати про військовий стан, окупацію, інфляційні втрати, знецінення гривні, здорожчання паливно-мастильних та будівельних матеріалів і т.д., колегія суддів відхиляє як необґрунтовані, оскільки самі по собі такі посилання не можуть бути визнані підставою відмови в первісному позові та задоволенні зустрічного позову, у т.ч. зваживши на повне виконання ОСОБА_1 своїх зобов'язань за договором ще у 2020 році про що відповідач видав відповідну довідку.
ОК ЖБК «МАРІЯ-БІЛДЕР-КИЇВ» уклав Договір як суб'єкт господарської діяльності (ст. 2, 3 ГК України в редакції, що діяла на дату укладення Договору). Стандарт розумної та обачливої поведінки суб'єкта господарської діяльності (комерсанта) набагато вищий, порівняно зі стандартом пересічної розумної людини. Аналогічна позиція викладена у Постанові ВС від 21.07.2021 у спр. № 912/3323/20, у постанові Верховного Суду від 27.01.2021 у спр. № 910/17876/19.
Враховуючи наведене, ОК ЖБК «МАРІЯ-БІЛДЕР-КИЇВ» як суб'єкт господарської діяльності мав передбачити можливі негативні наслідки своєї діяльності, в тому числі ризики, пов'язані з виконанням договірних зобов'язань, та відповідним чином їх врахувати при укладенні Договору.
Водночас, як правильно зазначив суд першої інстанції, розірвання Договору за рішенням суду фактично позбавить ОСОБА_1 на отримання квартири, на яку вона законно розраховувала, а Кооператив внаслідок розірвання Договору має можливість реалізувати спірну квартиру за значно вищими цінами, ніж за Договором, тобто всі ризики внаслідок розірвання договору понесе саме ОСОБА_1 , натомість Кооператив не несе жодних ризиків, що суперечить принципу справедливості, добросовісності та розумності (пункт 6 ст. 3 ЦК України).
Таким чином, встановивши, що позивач в повному обсязі проінвестувала будівництво квартири, а отже мала обґрунтовані та законні сподівання на реалізацію свого майнового права у вигляді передачі їй цих майнових прав відповідачем після введення будинку в експлуатацію, але будівництво та введення об'єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки,тобто, мало місце невиконання умов договору відповідачем за первісним позовом, а також враховуючи відсутність істотних обставин, які не дозволяють виконання укладеного договору відповідачем, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення первісних позовних вимог та відмову в задоволенні зустрічних позовних вимог.
Щодо додаткового рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 23 жовтня 2025 року.
За змістом п. 3 ч. 1 ст. 270 ЦПК України суд, що ухвалив рішення, може за заявою учасників справи чи з власної ініціативи ухвалити додаткове рішення, якщо судом не вирішено питання про судові витрати.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 15 ЦПК України учасники справи мають право користуватися правничою допомогою. Представництво у суді як вид правничої допомоги здійснюється виключно адвокатом (професійна правнича допомога), крім випадків, встановлених законом.
Згідно з п. 1 ч. 3 ст. 133 ЦПК України до витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.
Статтею 137 ЦПК України визначено, що витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
При цьому склад та розмір витрат, пов'язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі. На підтвердження цих обставин суду повинні бути надані договір про надання правової допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг та ін.), документи, що свідчать про оплату гонорару та інших витрат, пов'язаних із наданням правової допомоги, оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження). Зазначені витрати мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимог про відшкодування таких витрат (позиція Великої Палати Верховного Суду, викладена в постанові від 27 червня 2018 року у справі № 826/1216/16).
За висновком, викладеним у пункті 21 додаткової постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц, при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.
За змістом ч. 1 ст. 134 ЦПК України разом з першою заявою по суті спору кожна сторона подає до суду попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які вона понесла і які очікує понести в зв'язку із розглядом справи.
У разі неподання стороною попереднього розрахунку суми судових витрат суд може відмовити їй у відшкодуванні відповідних судових витрат, за винятком суми сплаченого нею судового збору (ч. 2 ст. 134 ЦПК України).
Відповідно до ч. 8 ст. 141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв'язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).
Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п'яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.
Так, з матеріалів справи вбачається, що стороною позивача у позові було зроблено заяву про стягнення з відповідача витрат на правничу допомогу (т. 1 а.с. 3).
На підтвердження понесених судових витрат представник позивача надав суду: Договір про надання правової допомоги б/н від 10.06.2024, Додаток №1 до цього Договору від 10.06.2024, Додаткова угода № 1 від 05.10.2024 до Додатку №1 до цього Договору та Акт наданих послуг від 15.07.2025 до Договору про надання правової допомоги б/н від 10.06.2024 за ведення цивільної справи №369/11356/24 (т. 1 а.с. 213-215).
Згідно із п. 1.1. Договору про надання правової допомоги бн від 10.06.2024, Адвокат бере на себе зобов'язання надавати правову допомогу в обсязі та на умовах, передбачених цим Договором, а Замовник зобов'язаний оплатити в порядку та строки, обумовлені Сторонами.
Відповідно до п. 3.1. зазначеного Договору Замовник сплачує Адвокату винагороду в розмірі, визначеному Додатком №1 до цього Договору.
Додатком № 1 від 10.06.2024 до Договору (зі змінами від 05.10.2024) сторони визначили предмет цієї угоди, що Адвокат надає правову допомогу Замовнику у цивільній справі №369/11356/24 за позовом ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) до ОК ЖБК «МАРІН-БІЛДЕР-КИЇВ» (код ЄДРПОУ 34023958) про визнання майнового права на квартиру та за зустрічним позовом ОК ЖБК «МАРІН-БІЛДЕР-КИЇВ» (код ЄДРПОУ 34023958) до ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) про розірвання договору.
Відповідно до п. 2 Додатку №1 до цього Договору (зі змінами від 05.10.2024) сторони домовились, що вартість послуг Адвоката за ведення цієї справи в суді першої інстанції становить 45 000,00 грн.
Фактичний обсяг наданих послуг визначається Сторонами в Акті наданих послуг (п. 3 Додатку №1 від 10.06.2024).
Замовник здійснює оплату наданих послуг Адвокатом та компенсацію витрат на банківський рахунок Адвоката або готівкою впродовж 30 (тридцяти) календарних днів з дня набрання рішення суду законної сили. У разі здійснення оплати наданих послуг готівкою, Адвокат видає Замовнику довідку про оплату (п. 5 Додатку №1 від 10.06.2024).
На виконання умов цього Договору сторонами було складено Акт наданих послуг від 15.07.2025, відповідно до якого адвокат Панов Д. І. надав ОСОБА_1 наступні послуги: надання усної консультації щодо доцільності подання позовної заяви до суду та формування правової позиції від 10.06.2024; складання та направлення адвокатського запиту бн від 10.06.2024; складання та подання позовної заяви з додатками від 01.07.2024, а також вивчення документів по справі, аналіз чинного законодавства з питань, що регулюють спірні правовідносини, вивчення поточної судової практики Верховного Суду з питань, що регулюють спірні правовідносини; складання та подання клопотання про долучення доказів у справі №369/11356/24 від 08.07.2024; надання усної консультації Замовнику щодо поданої зустрічної позовної заяви ОК ЖБК «МАРІН-БІЛДЕР-КИЇВ» по справі № 369/11356/24 та формування правової позиції від 04.10.2024; складання та подання відзиву на зустрічну позовну заяву з додатками через ЕСІТС по справі № 369/11356/24, а також вивчення документів по справі, аналіз чинного законодавства з питань, що регулюють спірні правовідносини, вивчення поточної судової практики Верховного Суду з питань, що регулюють спірні правовідносини від 15.10.2024; складання та подання клопотання про долучення доказів по справі № 369/11356/24 від 19.02.2025; участь у судових засіданнях по справі № 369/11356/24; ознайомлення з матеріалами справи № 369/11356/24 через електронний суд ЕСІТС (05.10.2024 та 11.07.2025).
Акт наданих послуг від 15.07.2025 за договором про надання правової допомоги бн від 10.06.2024 за ведення цивільної справи №369/11356/24 вказує на те, що загальна вартість виконаних робіт (наданих послуг) становить 45 000 (сорок п'ять тисяч гривень) 00 копійок.
Відповідно до ч. 4 ст. 137 ЦПК України розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
Згідно з ч. 5 ст. 137 ЦПК України у разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.
Обов'язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.
Разом з тим, стороною відповідача не подавалось до суду заперечень щодо заявленого розміру витрат на правничу допомогу, а відтак, суд першої інстанції був позбавлений можливості зменшувати розмір таких витрат.
Відтак, оскаржуване додаткове рішення підлягає залишенню без змін, а доводи апеляційної скарги без задоволення.
Керуючись ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, ст.ст. 381-384 ЦПК України,-
Апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Марін-Білдер-Київ» - залишити без задоволення.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 20 жовтня 2025 року та додаткове рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 23 жовтня 2025 року - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Дата складання повного судового рішення - 20 березня 2026 року.
Судді Київського апеляційного суду: Б.Б. Левенець
Є.П. Євграфова
В.В. Саліхов