"03" грудня 2010 р.Справа № 7/96-1725
Господарський суд Тернопільської області
у складі
Розглянув справу
за позовом: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, АДРЕСА_1, 46000.
до відповідача: Приватного підприємства "Кромвель", Майдан Мистецтв, 4, м. Тернопіль, 46000.
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Департамент економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради, вул. Коперника, 1, м. Тернопіль, 46000.
За участю представників сторін:
позивача: ОСОБА_2, довіреність № 883178 від 18.02.2010р.
відповідача: Авдеєнко В.В. довіреність №60 від 10.12.2008р.
третьої особи:Коковська І. А., довіреність № 60 від 10.12.2008р.
Суть справи:
Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 звернувся із позовом до Приватного підприємства "Кромвель" за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради про визнання недійсним договору оренди № 60/2008-О від 01.12.2008р. укладеного між підприємцем та підприємством.
Учасникам судового процесу роз'яснено їх права і обов'язки передбачені ст. 22 ГПК України.
В судовому засіданні з 26.11.2010р. по 03.12.2010р., на підставі ст. 77 ГПК України, оголошувалася перерва.
Відповідач проти позовних вимог заперечує, посилаючись на те, що являється співвласником будівлі на майдані Мистецтв,4 у м. Тернополі, оскільки відповідно до п. 4 ст. 778 ЦК України, ним зроблені, за згодою власника майна - міської ради, поліпшення в процесі реконструкції орендованої на підставі договору №2 від 18.01.2001р будівлі, в результаті чого створилося нове приміщення більшою площею і, в такому випадку, відповідач згідно закону став співвласником частки майна, яка відповідає вартості його витрат на поліпшення, а тому мав право здавати новостворене приміщення в оренду, а також в суборенду приміщення комунальної власності, що передбачено чинним договором оренди комунального майна.
Крім того, просить суд звернути увагу, що факт приналежності на праві власності ПП "Кромвель" спірного майна встановлено при розгляді господарським судом Тернопільської області справи № 8/28-279(9/97-1255), а факт прийняття спірного майна в користування та фактичного користування ним саме ОСОБА_1, а не ОСОБА_2, встановлено рішеннями Господарського суду Тернопільської області від 28.05.2010р. у справі №12/21-347 та від 14.09.2010р. у справі №10/71-1331.
Департамент економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради подав пояснення по справі, в якому повідомив, що між ПП "Кромвель" та "Державно -комунальною кіномережею м. Тернополя" 18.01.2001р. укладено договір оренди нежитлових приміщень комунальної власності №2 (площею 1806,4), що знаходиться за адресою майдан Мистецтв,4 в м. Тернополі, відповідно до якого орендар мав право здавати в суборенду юридичним та фізичним особам орендовані приміщення, а тому твердження позивача про відсутність такого права не відповідає дійсності. Відповідачем підтверджено, що за згодою орендодавця ПП "Кромвель" здійснило невід'ємні покращення орендованого приміщення, що засвідчено рішенням виконавчого комітету за №1619 від 26.12.2001р., яким затверджено акт державної комісії про прийом в експлуатацію 1 черги реконструкції будівлі за адресою майдан Мистецтв, 4. Згідно інвентарної справи виготовленої 09.01.2003р. площа орендованих ПП"Кромвель" приміщень становить 4500,9кв.м., однак зміни в договір оренди внесено не було. Також, повідомив суд, що на розгляді в господарському суді знаходиться справа за позовом ПП "Кромвель" до Тернопільської міської ради про визнання за ПП „Кромвель" права власності на 76,61% будівлі №4 на майдані Мистецтв, по якій призначено судову будівельно - технічну експертизу та , що на даний час право власності на будівлю по АДРЕСА_2 належить міській раді, що підтверджується свідоцтвом про право власності від 07.07.2003р.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, третьої особи встановлено:
- між приватним підприємством "Кромвель" в особі фінансового директора Коменданта І.Ю. , який діяв на підставі довіреності від 01.12.2008р. (далі Орендодавець) та суб'єктом підприємницької діяльності -фізичною особою ОСОБА_1 (далі Орендар) укладено 01.12.2008р. договір №60/2008-О (далі Договір), відповідно до якого сторони взяли на себе зобов'язання:
- орендодавець передає, а Орендар приймає у тимчасове оплатне користування приміщення площею 14.26м.кв. (відділ №83), що розташоване за адресою майдан Мистецтв №4 у м. Тернополі, вартістю 67860,00грн., яке може використовуватися з метою організації роздрібної торгівлі непродовольчими товарами;
- об'єкт оренди вважається переданий Орендодавцем та прийнятий Орендарем у день підписання даного договору ( п. 3.1 умов договору);
- Орендарем щомісячно, в строк до 10 числа місяця, наступного за місяцем оренди за який здійснюється платіж, сплачується шляхом внесення належних до оплати коштів в касу Орендодавця орендна плата за перший місяць оренди - 88,41 грн. без врахування податку на додану вартість, а за кожний наступний місяць розмір плати визначається шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місяць на офіційно встановлений індекс інфляції (дефляції) за поточний місяць (п.п. 5.1.,5.2);
- Орендар згідно п.п. 5.3,5.5 умов договору бере участь у витратах пов'язаних з використанням електричної енергії згідно з показами лічильника та витрат, пов'язаних з платою за користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля де розмішений об'єкт оренди;
- сторонами строк дії договору оренди визначений до 01.12.2009р. ,після закінчення якого об'єкт оренди підлягає поверненню орендодавцю в п'ятиденний термін з дня припинення дії даного договору (п. п. 3.2,4.1 договору).
Позивач просить суд визнати договір недійсним, посилаючись на наступні підстави: - відсутність у ПП"Кромвель" станом на момент укладення договору права на передачу комунального майна в суборенду, чим порушив вимоги ст.ст.761,774 ЦК України; - станом на 01.12.2008р. нежитлове приміщення №83 на майдані Мистецтв,4 було об'єктом оренди за іншим договором оренди приміщення за тим самим № 60/2008-О від 01.12.2008р. укладеним між ПП "Кромвель" та СПД ФО ОСОБА_2, в той час, як згідно чинного законодавства об'єкт суборенди у період відповідного договору не може бути об'єктом суборенди за іншим договором, укладеним пізніше.
Суд, на підставі ст. 43 ГПК України, давши оцінку поданим сторонами доказам та наведеним доводам, прийшов до висновку, що в задоволенні позову слід відмовити.
При цьому суд виходив з наступного:
- порядок укладення, зміни, розірвання та виконання договору оренди, в тому числі комунального майна, який за своєю правовою природою є договором майнового найму, регулюється нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі Закон України), Цивільного кодексу України (далі ЦК України) та Господарського кодексу України (далі ГК України);
- в силу ч. 7 ст. 179 ГК України господарські договори укладаються за правилами встановленими ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів ;
- загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені ст. 203 ЦК України, згідно якої:- зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства; - особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; - волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; - правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлений ним;
- відповідно до ст.ст.180,181 ГК України та ст.ст. 203, 207, 638, 639 ЦК України, ст.12 Закону України, договір оренди вважаються укладеним в письмовій формі, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, воля сторін (його зміст) зафіксована в одному або кількох документах, який підписаний сторонами;
- підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ч.1,3 ст. 215 ЦК України);
- право передачі майна у найм згідно ст. 761 ЦК України має власник речі або особа, якій належать майнові права;
- орендодавцями комунального майна, відповідно до ст. 5 Закону України, є органи, уповноважені органами місцевого самоврядування управляти майном щодо цілісних майнових комплексів підприємств їх структурних підрозділі та нерухомого майна, яке перебуває у комунальній власності;
- згідно ст. 774 ЦК України, передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.
- відповідно до ст.22 Закону України, Орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором оренди, при цьому строк надання майна у суборенду не може перевищувати терміну дії договору оренди і до нього застосовуються положення про договір оренди.
Факт відповідності спірного договору оренди нормам чинного законодавства, підтверджується наступними доказами:
- на підставі рішень виконавчого комітету Тернопільської міської ради № 967 „Про надання в оренду нежитлових приміщень комунальної власності” від 03.10.2000 р. та № 1121 від 08.10.2000 р „Про внесення змін до рішення виконавчого комітету Тернопільської міської ради від 03.10.2000 року” № 967 „Про надання в оренду не житлових приміщень комунальної власності”, приватному підприємству „Кромвель” надана в оренду будівля загальною площею 1806,4 кв. м., що знаходиться за адресою майдан Мистецтв, 4 у м. Тернополі, з метою влаштування торгового центру, ринку, з реконструкцією та розширенням об'єкту;
- на виконання вищезазначених рішень між балансоутримувачем комунального майна Державно-комунальною кіномережею міста Тернополя в особі директора Гарасимчук К.М., який діяв на підставі статуту (далі Орендодавець) та приватним підприємством „Кромвель” в особі директора Дрозд О.В., який діяв на підставі статуту (далі Орендар), 18.01.2001р. укладено договір оренди нежитлових приміщень (будівель) комунальної власності №2 (далі договір №2), відповідно до якого :
- Орендодавець, здав, а Орендар прийняв в строкове платне володіння та користування нежитлові приміщення (будівлю) комунальної власності, за адресоюАДРЕСА_2, площею 1806,4кв.м. та окремо визначене індивідуальне майно, яке є невід'ємним від будівлі, що знаходиться на балансі Державно-комунальної кіномережі м. Тернопіль для здійснення Орендарем статутної діяльності, а саме пристосування існуючої будівлі під торговий зал (п. 1.1 договору);
- згідно п. 5.2 договору, Орендар з дозволу Орендодавця має право вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості;
- відповідно до п. 5.3 договору Орендар має право здавати в суборенду фізичним та юридичним особам орендовані приміщення. Плата за суборенду та термін суборенди не може перевищувати орендної плати та терміну дії договору оренди. Договір суборенди втрачає свою дію з часу закінчення або розірвання договору оренди.
- Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійсненні за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди, а якщо такі поліпшення неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, то Орендодавець зобов'язаний компенсувати йому затрачені кошти. У разі розірвання договору оренди, поліпшення орендованого майна, як відокремлювальні так і невідокремлювальні, здійснені за власні кошти Орендарем та з дозволу Орендодавця, визнаються власністю Орендаря (п.п.5.6,9.4договору) ;
- строк дії договору оренди, встановлений сторонами - з 18.01.01 р. по 18.01.2016 р. (п. 9.1 договору).
Рішенням виконавчого комітету Тернопільської міської ради № 1575 від 12.12.2001 року, за розглядом клопотання ПП „Кромвель” та інформації торгово-промислової палати міської ради щодо організації ринкової торгівлі в торговому центрі, дозволено ПП „Кромвель” використовувати існуючу будівлю під торговий центр з влаштуванням ринку, реконструкцією та розширенням об'єкту оренди.
В результаті проведеної ПП "Кромвель" реконструкції орендованої будівлі, орендна площа приміщення збільшилася на 2 694,5кв.м., а в загальному площа реконструйованого приміщення склала 4500,9кв.м., однак будь -яких змін до умов договору оренди, щодо збільшення площі яка передається в оренду сторони договору №2 не внесли.
Згідно ст.331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом, при цьому, особа яка виготовила річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Отже, матеріалами справи доведено і не заперечується Департаментом економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради, органом уповноваженим управляти комунальним майном, що ПП"Кромвель" користується приміщенням на майдані Мистецтв,4 площею 1806,4кв.м. на правах оренди передбачених договором №2 та площею 2 694,5кв.м., яка створена ним за власні кошти, як власними, що не суперечить договору №2.
Слід зазначити, що правомірність користування ПП"Кромвель" приміщенням на вищезазначених правах, встановлена рішенням господарського суду Тернопільської області від 27.04.2006р. у справі №8/28-279(9/97-1255) за позовом Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Департаменту економіки Тернопільської міської ради, про примусове виселення ПП "Кромвель" з приміщення комунальної власності в будівлі на майдані Мистецтв,4 площею 2694,4кв.м., яким в позові відмовлено, і яке залишено без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 24.04.2007р. та постановою Вищого господарського суду України від 03.10.2007р..
Як випливає із висновку про вартість частини приміщення та плану розміщення приміщення наданого ПП "Кромвель" в оренду суб'єкту підприємницької діяльності ОСОБА_1 згідно укладеного 01.12.2008р. договору №60/2008-О, то таке розміщене на другому поверсі будинку №4. Відповідно до пояснень представників Департаменту та ПП "Кромвель", станом на даний час між ними вирішується питання виділу часток із спільного майна в будинку №4, а тому докази на підтвердження місцезнаходження приміщення, будуть наявні після вирішення справи №10/112-2377 за позовом ПП"Кромвель" до Тернопільської міської ради про визнання права власності на 76,61% будівлі по АДРЕСА_2, у якій ухвалою суду від 01.09.2009р. призначена судова будівельно -технічна експертиза.
При таких обставинах, враховуючи наявність в умовах договору №2 дозволу на право ПП "Кромвель" надавати комунальне майно в суборенду, незалежно від того, що площа орендованого майна збільшилася в процесі здійснення його реконструкції орендарем і, сторонами не внесено змін в діючий договір, інших доказів які б підтверджували відсутність у підприємства права надавати приміщення в оренду позивачем не надано, а тому позовні вимоги заявлені безпідставно.
Не приймаються судом до уваги доводи позивача щодо того, що однією з підстав визнання договору недійсним є наявність аналогічного договору оренди даного приміщення №60/2008-О укладеного 01.12.2008р. між ПП"Кромвель" та СПД ОСОБА_2, оскільки рішенням господарського суду від 28.05.2010р. у справі №12/21-347 за позовом ПП"Кромвель"до СПД ОСОБА_2, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача СПД ФО ОСОБА_1, про усунення перешкод в користуванні приміщенням та стягненні орендної плати і санкцій, а також зустрічним позовом СПД ОСОБА_2 до ПП"Кромвель" про визнання недійсним договору №60/2008-О укладеного 01.12.2008р., в позові як первісного так і зустрічного позову відмовлено, з підстав, що договір оренди укладений з СПД ОСОБА_2 є таким, що не відбувся, оскільки сторони не вчинили жодних дій на його виконання. Також, рішенням суду встановлено та підтверджено СПД ОСОБА_1, що він є належним орендарем приміщення з 2004року згідно договору оренди №84/2004 -С від 16.12.2004р.
Відповідно до ст.35 ГПК України, факти встановлені рішенням господарським суду під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони. Отже , факти встановленні рішенням суду, що набрало законної сили у справі №12/21-347, є доведеними і не потребують додаткового доведення.
Посилання позивача на те, що міська рада, власник комунального майна, не давала права підприємству на передачу в суборенду всього приміщення по майдану Мистецтв, 4 загальною площею 4500,9 кв.м., також судом не приймаються до уваги, оскільки:
- договір оренди №2 є чинним до 2016р. і, сторонами не внесено в установленому законом порядку зміни до нього щодо площі приміщення, оскільки рішення господарського суду від 10.03.2006р. у справі 7/247-3564 за позовом Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Департаменту економіки Тернопільської міської ради про спонукання ПП „Кромвель” внести зміни до договору оренди № 2 від 18.01.2001 р., в тому числі в частині площ орендованих приміщень, а саме із 1806,4 м. кв. на 4500,9 м. кв., яким позовні вимоги задоволені частково, не набрало законної сили у зв'язку з його апеляційним оскарженням та зупиненням апеляційного провадження у справі до вирішення справи №10/112-2377, яка станом на даний час не вирішена;
- рішенням від 27.04.2006р. у вищезазначеній справі №8/28-279(9/97-1255) відмовлено органу управління комунальним майном міської ради у позові про виселення підприємства із приміщення новоствореної площі здійсненої в результаті проведеної ним реконструкції, оскільки згідно п.9.4 договору оренди №2 таке є власністю орендаря у разі невідшкодування його вартості(п.5.6 договору ).
Приймаючи до уваги, що відповідно до ст.33,34 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, при цьому, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування, позивач в процесі розгляду справи не надав належних доказів на підтвердження викладених ним у позовній заяві доводів, тим самим не підтвердив правомірність своїх вимог.
Враховуючи викладене керуючись ст. ст. 49, 82, 84 ГПК України Господарський суд
В позові відмовити.
На рішення суду, яке не набрало законної сили, сторони мають право подати апеляційну скаргу, протягом десяти днів з дня підписання рішення (17.12.2010р.), через місцевий господарський суд.
Суддя