18 березня 2026 року
м. Київ
cправа № 910/8837/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників сторін:
позивача - Цимбалістий Т.О.
відповідача 1 - Литвиненко Ю.А.
відповідача 2 - Зелений М.О., Волков А.С, Вакуленко С.В.
третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача 2 - не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги заступника керівника Київської міської прокуратури та Обслуговуючого кооперативу "Автогаражний кооператив "Нова Вигурівщина"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2025 (у складі колегії суддів: Козир Т.П. (головуючий), Мальченко А.О., Скрипка І.М.)
за позовом заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави
до: 1. Київської міської ради,
2. Обслуговуючого кооперативу "Автогаражний кооператив "Нова Вигурівщина"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача 2 - ОСОБА_1 ,
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди та повернення земельної ділянки,
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. У липні 2024 року заступник керівника Київської міської прокуратури (надалі - Прокурор, Скаржник 1) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом в інтересах держави до Київської міської ради (надалі - Відповідач 1, Рада) та Обслуговуючого кооперативу "Автогаражний кооператив "Нова Вигурівщина" (надалі - Відповідач 2, Кооператив, Скаржник 2), за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні Відповідача 2 - ОСОБА_1 (надалі - Третя особа, ОСОБА_1 ), та, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, просив суд:
- визнати незаконним та скасувати рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737 "Про передачу обслуговуючому Кооперативу" земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів на АДРЕСА_1 " (надалі - рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737);
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 0,7049 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:62:144:0007), укладений між Радою та Кооперативом, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О. та зареєстровано в реєстрі 15.02.2023 за № 478 (надалі - договір оренди від 15.02.2023 за № 478);
- зобов'язати Кооператив повернути територіальній громаді міста Києва в особі Ради земельну ділянку площею 0,7049 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:62:144:0007) у стані, придатному для її подальшого використання, а Раду - прийняти вказану земельну ділянку;
- зобов'язати Кооператив знести самочинно збудований об'єкт нерухомого майна - гаражний бокс площею 45 кв. м, який розташований на земельній ділянці площею 0,7049 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:62:144:0007).
1.2. Позовні вимоги мотивовані тим, що:
- Рада передала Кооперативу в оренду земельну ділянку з порушенням приписів чинного законодавства, які передбачають передачу в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності за результатами проведення земельних торгів;
- знаходження на земельній ділянці належного Кооперативу гаража площею 45 кв. м не може бути підставою для передачі в оренду земельної ділянки площею 0,7049 га, що перевищує площу гаража майже в 157 разів, без проведення земельних торгів;
- вказаний гараж є самочинним будівництвом, оскільки його першому власнику - ОСОБА_1 , який зареєстрував за собою право власності, земельна ділянка під будівництво гаража не відводилася та дозвільні документи на будівництво не отримувалися.
2. Короткий зміст рішень судів
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 24.10.2024 у задоволенні позову відмовлено.
2.2. Рішення суду першої інстанції було мотивовано тим, що:
- 02.06.2020 на час проведення реєстрації права власності на гаражний бокс за ОСОБА_1 був чинним укладений між Радою та Кооперативом для будівництва та експлуатації гаражів (автостоянок) для зберігання транспортних засобів, що знаходяться в особистій власності громадян Ватутінського району міста Києва "Вигурівщина-2" (надалі - Кооператив "Вигурівщина-2") договір оренди земельної ділянки від 16.06.2005 № 62-6-00235 був чинним. З огляду на це суд дійшов висновку, що ОСОБА_1 було набуто право власності на гаражний бокс № НОМЕР_1 по АДРЕСА_1 в спосіб та в порядку, передбаченому чинним на той час законодавством. З огляду на вказане суд визнав необґрунтованими доводи про те, що вказаний гаражний бокс є самочинним будівництвом;
- станом на дату прийняття Радою оскаржуваного рішення спірна земельна ділянка була сформована як об'єкт цивільних прав (кадастровий номер 8000000000:62:144:0007), до цього вже перебувала в оренді Кооперативу "Вигурівщина-2", з призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів, на спірній земельній ділянці знаходився об'єкт нерухомого майна, право власності на яку зареєстровано за Відповідачем 2, тому право оренди на земельну ділянку відповідно до положень частини другої статті 134 Земельного кодексу України не підлягало продажу на земельних торгах. Суд виходив з того, що з огляду на положення частини другої статті 124, абзацу 2 частини другої статті 134 Земельного кодексу України, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування у випадку розташування на такій земельній ділянці об'єктів нерухомого майна належних на праві власності зазначеним особам;
- сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об'єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову. Суд звернув увагу, що Прокурор не надав жодних доказів на підтвердження обставин неспівмірності розміру земельної ділянки, розміру нерухомого майна, що на ній знаходиться, також не заявляв клопотання про призначення експертизи, з метою визначення розміру земельної ділянки, необхідної для обслуговування будівлі, а обмежився виключно посиланнями на ті обставини, що розмір земельної ділянки значно перевищує площу будівлі, що на ній знаходиться. З огляду на це суд виснував, що Прокурор не довів належними й допустимими доказами необхідності використання Відповідачем 2 земельної ділянки у меншому розмірі як підстави для скасування рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737 та, відповідно, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 15.02.2023, укладеного на виконання цього рішення, та задоволення похідної вимоги про застосування наслідків недійсності правочину.
2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2025 скасовано рішення Господарського суду міста Києва від 24.10.2024, ухвалено нове рішення, яким задоволено частково позов Прокурора в інтересах держави, зобов'язано Кооператив повернути територіальній громаді міста Києва в особі Ради земельну ділянку площею 0,7049 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:62:144:0007) у стані, придатному для її подальшого використання, а Раду - прийняти вказану земельну ділянку, в іншій частині позову відмовлено.
2.4. Постанова мотивована тим, що:
- Відповідач 2 на підставі договору купівлі-продажу від 11.06.2020 є власником нерухомого майна - гаражного боксу, площею 45 кв. м, який розташований на спірній земельній ділянці з цільовим призначенням для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів, у той час, як відповідно до рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737 вирішено передати Відповідачу 2 земельну ділянку площею 0,7049 га, яка майже в 157 разів перевищує площу майна, яке було набуте останнім. Суд апеляційної інстанції взяв до уваги відсутність інших об'єктів нерухомого майна, які б належали Кооперативу на праві власності, на спірній земельній ділянці. Суд зазначив, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. Крім того, Північний апеляційний господарський суд акцентував, що спірна земельна ділянка надавалась в оренду Кооперативу "Вигурівщина-2" для будівництва та обслуговування гаражів громадян - автовласників Ватутінського району м. Києва, а не одного гаража, побудованого одним з автовласників - членів кооперативу.
Ураховуючи викладене, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що відповідно до частини другої статті 124, частини першої статті 134, частин першої та другої статті 135 Земельного кодексу України право оренди спірної земельної ділянки підлягало передачі виключно шляхом продажу на земельних торгах. З огляду на це суд апеляційної інстанції зазначив, що рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737 прийнято з порушенням вимог статей 120, 124, 134, 135 Земельного кодексу України, оскільки його ухвалено без проведення земельних торгів, а відтак таке рішення є незаконним. Водночас, установивши наведене, суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні позову в цій частині, виходячи з того, що рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737 є виконаним, а отже, вичерпало свою дію. За таких обставин апеляційний господарський суд дійшов висновку, що вимога Прокурора про його скасування не є ефективним способом захисту у розумінні актуальної практики Верховного Суду;
- оскільки договір оренди від 15.02.2023 за № 478, спрямований на отримання земельної ділянки без дотримання конкурентних засад та незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, останній порушує публічний порядок та, відповідно до частин першої, другої статті 228 Цивільного кодексу України, є нікчемним. При цьому колегія суддів наголосила, що відповідно до усталеної практики Верховного Суду, якщо правочин є нікчемним, то позовна вимога про визнання його недійсним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. У зв'язку з чим суд відмовив у задоволенні позову у цій частині;
- ураховуючи, що на виконання незаконного рішення Ради та на підставі нікчемного правочину, Рада передала Кооперативу спірну земельну ділянку, остання підлягає поверненню, а тому позовна вимога Прокурора про зобов'язання Кооперативу повернути територіальній громаді міста Києва в особі Ради земельну ділянку площею 0,7049 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:62:144:0007) у стані, придатному для її подальшого використання, а Раду - прийняти вказану земельну ділянку, є такою, що спрямована на усунення перешкод у здійсненні власником права користування та розпоряджання своїм майном, підлягає задоволенню;
- Прокурором не спростовано правомірності будівництва та набуття ОСОБА_1 права власності на гаражний бокс № НОМЕР_1 по АДРЕСА_1 , власником якого на цей час є Кооператив, а відтак відсутні підстави вважати цей об'єкт самочинним будівництвом станом на момент звернення з позовом. Колегія суддів урахувала, що на 02.06.2020, тобто на час проведення державної реєстрації права власності на зазначений гаражний бокс за ОСОБА_1, договір оренди земельної ділянки від 16.06.2005 № 62-6-00235 залишався чинним. За таких обставин суди дійшли висновку, що ОСОБА_1 набув право власності на гаражний бокс НОМЕР_1 по АДРЕСА_1 у спосіб та в порядку, передбачених чинним на той час законодавством, у зв'язку з чим позовну вимогу про зобов'язання Кооперативу знести самочинно збудований об'єкт нерухомого майна визнано необґрунтованою.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. Звертаючись із касаційною скаргою, Прокурор просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2025 в частині відмови у задоволенні позову та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.
3.2. В обґрунтуванні касаційної скарги Прокурор вказує про:
- неправильне застосування судами статей 15, 16, 216 Цивільного кодексу України без урахування висновків Верховного Суду щодо ефективності обраного способу захисту у вигляді скасування рішення органу місцевого самоврядування та визнання недійсним договору, викладених, зокрема, у постановах від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц, від 03.03.2021 у справі № 915/161/20, від 06.04.2021 у справі № 925/642/19, від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20, від 07.07.2022 у справі № 915/1164/21, від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, від 05.10.2022 у справі № 922/3166/22, від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20), від 20.12.2022 у справі № 914/1688/21, від 20.06.2023 у справі № 633/488/18, від 10.05.2023 у справі № 357/9019/18, від 24.05.2023 у справі № 357/9159/18, від 17.01.2024 у справі № 522/17831/20, від 16.02.2024 у справі № 910/10009/22, від 15.03.2024 у справі № 904/192/22, від 24.09.2024 у справі № 910/21998/21 та від 12.11.2024 у справі № 910/9049/20.
Обґрунтовуючи наведене, Скаржник 1 зазначає, що у разі коли на підставі рішення органу місцевого самоврядування особа набула речове право на земельну ділянку, вимога про визнання незаконним такого рішення та про його скасування стосується приватноправових відносин і є цивільно-правовим способом захисту порушеного права.
У цьому зв'язку Прокурор звертає увагу, що суд апеляційної інстанції залишив поза належною оцінкою наслідки задоволення заявлених вимог, оскільки у разі визнання недійсним у судовому порядку договору оренди від 15.02.2023 за № 478 відповідне судове рішення стане підставою для внесення до Державного реєстру речових прав відомостей про припинення права оренди Кооперативу, що матиме наслідком відновлення права територіальної громади міста Києва на розпорядження спірною земельною ділянкою.
Також у відповідному розрізі Скаржник 1 наголошує, що судами не надано належної оцінки та не враховано обставини фактичної відсутності спірного об'єкта;
- неправильне застосування судами статей 375- 376 Цивільного кодексу України без урахування висновків Верховного Суду, викладених, зокрема, у постановах від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц, від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 13.03.2019 у справі № 910/22575/17, від 29.09.2021 у справі № 910/15989/16, від 16.11.2021 у справі № 916/3200/17, від 10.05.2018 у справі № 910/15993/16, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 10.01.2024 у справі № 916/619/22, від 12.03.2024 у справі № 904/3504/22, від 26.06.2024 у справі № 910/15124/19, від 20.07.2024 у справі № 923/196/20, від 31.07.2024 у справі № 212/43/20 та від 08.08.2024 у справі № 569/11522/19.
Обґрунтовуючи наведене, Скаржник 1 зазначає, що з документів, наявних в інвентаризаційній справі № 66/05/20, зокрема з характеристики гаража від 28.05.2020, убачається, що гаражний бокс № НОМЕР_1 збудований у 1991 році. У зв'язку з цим Прокурор акцентує, що при вирішенні питання про самочинність будівництва суди мали оцінювати наявність прав користування земельною ділянкою та наявність дозвільних документів не станом на 2005 рік, а саме станом на рік зведення гаража, тобто 1991, оскільки ця обставина має значення для застосування приписів статей 375- 376 Цивільного кодексу України у спірних правовідносинах.
Поряд з цим, Скаржник 1 наголошує, що державна реєстрація права власності сама по собі не є підставою для набуття права власності, а лише підтверджує його виникнення за наявності передбачених законом юридичних фактів.
- неповне дослідження судами обставин справи та зазначає про ненадання належної оцінки його доводам як щодо самочинності будівництва спірного об'єкта, так і щодо його фактичної відсутності на момент розгляду спору.
У цьому ж розрізі Прокурор наголошує, що суди залишили поза увагою матеріали документації із землеустрою щодо формування та відведення земельної ділянки площею 0,7049 га по АДРЕСА_1 попередньому орендарю (Кооперативу "Вигурівщина-2"), з яких убачається, що станом на 2000- 2005 роки спірна земельна ділянка була вільною від забудови. Зокрема, в інформаційній довідці про стан використання земельної ділянки станом на 09.11.2000, підписаній головним землевпорядником Ватутінського району О. Цвяхом, зазначено про відсутність забудови на ділянці, передбаченій для попереднього погодження місця розташування гаражів; в інформаційній довідці за підписом начальника відділу землевпорядкування О. Загорудько також вказано, що земельна ділянка вільна від забудови; у пояснювальній записці, що міститься в проєкті відведення земельної ділянки за 2004 рік для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів на АДРЕСА_1 , зафіксовано, що земельна ділянка є вільною від забудови; у викопіюванні з плану місцеперебування та в абрисі земельної ділянки вона позначена як пустир.
Крім того, Прокурор звертає увагу на суперечності між даними, на підставі яких здійснено державну реєстрацію права власності на гараж, та відомостями технічної інвентаризації. За його позицією, довідки Кооперативу "Вигурівщина-2" № 14/5 від 26.05.2020 та № 8/3 від 02.03.2020 містять відомості про те, що попередній власник гаражного боксу № НОМЕР_1 ( ОСОБА_1 ) є членом кооперативу з 1994 року. Водночас у технічному паспорті на гаражний бокс № НОМЕР_1 , зокрема в його характеристиці, зазначено рік будівництва - 1991, що, за доводами Скаржника, свідчить про зведення об'єкта раніше, ніж зазначена особа набула членство в кооперативі.
Також Скаржник 1 окремо акцентує на відсутності дозвільних документів на момент будівництва спірного об'єкта нерухомості, що, на його переконання, має істотне значення для висновків суду щодо правового режиму такого об'єкта та наслідків його державної реєстрації.
3.3. Звертаючись з касаційною скаргою Кооператив просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2025 та направити справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
3.4. В обґрунтування касаційної скарги Кооператив посилається на неправильне застосування судами статей 215, 218, 377 Цивільного кодексу України, статей 120, 134 Земельного кодексу України без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування цих норм, викладених, зокрема, у постанові від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20.
Скаржник 2 стверджує, що саме по собі перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, яку займають об'єкти нерухомості, а також над площею, необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною та достатньою підставою для визнання такої передачі земельної ділянки незаконною і задоволення відповідного позову. На його переконання, у разі якщо законність передачі земельної ділянки у користування заперечується з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки площі розташованої на ній будівлі, саме на позивача покладається обов'язок довести належними та допустимими доказами той розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації відповідного нерухомого майна. Такий підхід, за доводами Скаржника 2, узгоджується з принципом диспозитивності господарського судочинства, закріпленим у статті 14 Господарського процесуального кодексу України.
Крім того, Скаржник 2 зазначає, що судами не враховано при застосуванні статті 377 Цивільного кодексу України, статей 120, 134 Земельного кодексу України наявності у попереднього власника спірного нерухомого майна (ПП "Успіх-21 століття") оформлених прав користування спірною земельною ділянкою, що, за його позицією, зумовлювало перехід до нього відповідних прав у належному обсязі;
- недослідження судами доказів у справі, а саме доказів на підтвердження наявності у попереднього власника спірного нерухомого майна (ПП "Успіх-21 століття") оформленого права користування земельною ділянкою.
У цьому зв'язку Скаржник 2 наголошує, що суд апеляційної інстанції не врахував обставини укладення 05.05.2020 між Кооперативом "Вигурівщина-2" як орендарем земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:62:144:0007 та ПП "Успіх-21 століття" договору суборенди цієї земельної ділянки, за умовами якого орендар передав, а суборендар прийняв зазначену земельну ділянку у строкове платне користування. При цьому Кооператив стверджує, що відомості про набуття ПП "Успіх-21 століття" права користування цією земельною ділянкою на умовах суборенди були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за № 364087882 від 05.05.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., а існування такого права, за його доводами, підтверджується також інформаційною довідкою № 339395779 від 17.07.2023, долученою до позовної заяви. Отже, за змістом касаційної скарги Кооператив вважає, що суд апеляційної інстанції не надав оцінки наведеним доказам та відповідній обставині у контексті застосування норм матеріального права, які регулюють перехід права на земельну ділянку у зв'язку з набуттям права власності на об'єкт нерухомого майна.
Окремо Скаржник 2 зазначає, що судом не було досліджено і зміст рішення у справі № 754/7416/23.
3.5. 17.06.2025 від Прокурора надійшов відзив на касаційну скаргу Кооперативу, в якому він просив відмовити у задоволенні касаційної скарги Відповідача 2, заперечуючи наведені у ній доводи.
3.6. 02.03.2026 від Кооперативу надійшли письмові пояснення, у яких він просив касаційну скаргу Відповідача 2 задовольнити, у задоволенні касаційної скарги Прокурора відмовити.
4. Розгляду справи Верховним Судом
4.1. Ухвалою Суду від 27.05.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Прокурора на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2025 у справі № 910/8837/24 на підставі пунктів 1, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та зупинено касаційне провадження у справі № 910/8837/24 до закінчення перегляду у касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 908/2388/21.
4.2. Ухвалою Суду від 27.05.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Кооперативу на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2025 у справі № 910/8837/24 на підставі пунктів 1, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та зупинено касаційне провадження у справі № 910/8837/24 до закінчення перегляду у касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 908/2388/21.
4.3. 17.12.2025 Великою Палатою Верховного Суду ухвалено постанову у справі № 908/2388/21, повний текст якої оприлюднено в Єдиному державному реєстрі судових рішень 12.02.2026.
4.4. У зв'язку з чим ухвалою Суду від 19.02.2026 поновлено касаційне провадження у справі № 910/8837/24 та призначено справу до розгляду на 18.03.2026.
4.5. Відповідно до положень пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Також, відповідно до рішень Європейського суду з прав людини, що набули статусу остаточного, зокрема "Іззетов проти України", "Пискал проти України", "Майстер проти України", "Субот проти України", "Крюков проти України", "Крат проти України", "Сокор проти України", "Кобченко проти України", "Шульга проти України", "Лагун проти України", "Буряк проти України", "ТОВ "ФПК "ГРОСС" проти України", "Гержик проти України" суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.
Розумним, зокрема, вважається строк, що є об'єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.
З огляду на викладене, а також зупинення касаційного провадження у справі, з метою дотримання єдності судової практики, а також врахування позиції Великої Палати Верховного Суду у справі № 908/2388/21 при прийнятті судового рішення, колегія суддів розглядає справу в розумний строк, тобто такий, що є об'єктивно необхідним для забезпечення можливості реалізації учасниками справи відповідних процесуальних прав.
4.6. 17.03.2026 від Кооперативу надійшло клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі статті 302 Господарського процесуального кодексу України. Обґрунтовуючи зазначене клопотання, Скаржник 2 посилається на наявність у цій справі виключних правових проблем. Так, першою з них він визначає питання про те, чи може суд, не ставлячи під сумнів правомірність створення та набуття права власності на об'єкт нерухомого майна, одночасно дійти висновку про неправомірність оформлення права користування земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований, якщо наслідком такого висновку є фактичне усунення власника нерухомості від користування землею, необхідною для існування та експлуатації цього майна. Другою виключною правовою проблемою, на думку Скаржника 2, є питання про межі допустимого представництва прокурором інтересів держави у разі неодноразового звернення до суду щодо одного й того самого комплексу земельних та майнових правовідносин. Третьою виключною правовою проблемою Скаржник 2 визначає питання про межі застосування преюдиції у випадку, коли в попередніх справах суди встановили істотні для спору фактичні обставини, однак відмовили у задоволенні позову з підстав неналежного або неефективного способу захисту.
Відповідно до частин третьої та п'ятої статті 302 Господарського процесуального кодексу України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об'єднаної палати передає справу на розгляд Великої Палати, якщо така колегія (палата, об'єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів (палати, об'єднаної палати) іншого касаційного суду, або якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
Суд зазначає, що змістом наведеної норми права для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду необхідна наявність виключної правової проблеми з урахуванням кількісного та якісного показників. Тобто, йдеться про правову проблему не в одній конкретній справі, а у невизначеній кількості справ, наявних або таких, що можуть виникнути, з урахуванням: правового питання, щодо якого постає проблема невизначеності; наявних обставин, з яких убачається, що немає усталеної судової практики з відповідних питань, поставлені правові питання не визначені на нормативному рівні, немає процесуальних механізмів вирішення такого питання тощо; того, як вирішення цієї проблеми вплине на забезпечення сталого розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
Водночас Скаржник 2, звертаючись із клопотанням про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, належним чином не обґрунтував ані кількісного, ані якісного критерію виключної правової проблеми, оскільки наведені ним доводи по суті зводяться до незгоди з висновками суду апеляційної інстанції та до постановки питань щодо, на його думку, проблемного застосування норм матеріального і процесуального права саме у межах цього спору. Однак сама по собі незгода учасника справи з ухваленим судовим рішенням або з правовою оцінкою, наданою судами попередніх інстанцій, не свідчить про наявність виключної правової проблеми у розумінні статті 302 Господарського процесуального кодексу України. Кооператив не обґрунтував існування різних чи взаємовиключних висновків суду касаційної інстанції щодо застосування відповідних норм права, не навів прикладів розходжень у судовій практиці у справах з аналогічними підставами позову та подібними позовними вимогами, а також не довів, що порушені ним питання характеризуються таким ступенем правової невизначеності, який об'єктивно зумовлює необхідність їх вирішення саме Великою Палатою Верховного Суду.
За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що наведені у клопотанні доводи не свідчать про наявність виключної правової проблеми у розумінні статті 302 Господарського процесуального кодексу України, а тому підстав для передачі цієї справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду немає.
Ураховуючи викладене, Суд не вбачається підстав для передачі даної справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
4.7. 18.03.2026 від Кооперативу надійшли додаткові пояснення у справі № 910/8837/24, які за своїм змістом фактично є відзивом на касаційну скаргу Прокурора та подані поза межами строку, встановленого ухвалами Суду від 27.05.2025 і 19.02.2026, без заявлення клопотання про поновлення строку на подання такого процесуального документа.
За таких обставин колегія суддів виходить з того, що подання відповідних пояснень після закінчення встановленого судом процесуального строку, за відсутності клопотання про його поновлення унеможливлює їх розгляд по суті в межах касаційного провадження. Водночас такі пояснення долучаються до матеріалів справи, однак залишається без розгляду відповідно до статей 118, 295 Господарського процесуального кодексу України (пункти 14- 24 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19; пункти 41- 47 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22).
5. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
5.1. 10.02.1989 рішенням Ватутінської районної ради м. Києва № 134 зареєстровано статут Кооперативу "Вигурівщина-2".
5.2. Розпорядженням Ватутінської районної державної адміністрації міста Києва від 25.09.1998 № 1288 призначено державну приймальну комісію по прийманню в експлуатацію в ІІІ-IV кварталах 1998 року закінчених будівництвом об'єктів житлово-цивільного та комунального призначення у Ватутінському районі.
5.3. Розпорядженням Ватутінської районної державної адміністрації міста Києва від 30.11.1998 № 1533 затверджено акти державних комісій про прийняття в експлуатацію у листопаді 1998 року об'єктів житлово-цивільного та комунального призначення, згідно з додатків № № 1, 2, 3, у тому числі автостоянку по вул. Бальзака та Драйзера, яку передано на баланс Кооперативу "Вигурівщина-2".
5.4. У 2004 році Товариством з обмеженою відповідальністю "Транспроект" було розроблено проєкт відведення земельної ділянки Кооперативу "Вигурівщина-2" для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів по АДРЕСА_1.
5.5. 28.12.2004 Рада прийняла рішення № 1106/2516 "Про передачу Кооперативу "Вигурівщина-2", земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів на АДРЕСА_1, згідно з яким затверджено проєкт відведення земельної ділянки Кооперативу "Вигурівщина-2", для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів на АДРЕСА_1; передано Кооперативу "Вигурівщина-2", за умови виконання пункту 3 цього рішення, в довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,70 га для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів на АДРЕСА_1 за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.
5.6. 23.09.2021 Рада прийняла рішення № 2696/2737 "Про передачу Кооперативу земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів на АДРЕСА_1", яким, відповідно до статей 9, 83, 93, 116, 122, 123, 124 Земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі", пункту 34 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", враховуючи те, що земельна ділянка зареєстрована в Державному земельному кадастрі (витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 24.06.2021 № НВ-0007060372021), право комунальної власності територіальної громади міста Києва на яку зареєстровано в установленому порядку (номер запису про право власності 25729031 від 13.04.2018), та розглянувши заяву Кооперативу " від 19.05.2021 № 64035-005773407-03Г03, Рада вирішила:
1. Передати Кооперативу "Нова Вигурівщина", за умови виконання пункту 2 цього рішення, в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,7049 га (кадастровий номер 8000000000:62:144:0007, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 24.06.2021 № НВ-00070603 72021) для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів (код КВЦПЗ - 02.06, для колективного гаражного будівництва) на АДРЕСА_1 із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11.06.2020, номер запису про право власності 36846525 (договір купівлі-продажу нерухомого майна від 11.06.2020 № 704) (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, заява ДЦ від 19.05.2021 № 64035- 005773407-031-03, справа № 671774457).
2. Кооперативу:
2.1. Виконувати обов'язки землекористувача відповідно до вимог статті 96 Земельного кодексу України.
2.2. У місячний строк надати до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) документи, визначені законодавством, необхідні для укладення договору оренди земельної ділянки.
2.3. Питання майнових відносин вирішувати в установленому порядку.
2.4. Забезпечити вільний доступ для прокладання нових, ремонту та експлуатації існуючих інженерних мереж і споруд, що знаходяться в межах земельної ділянки.
2.5. Питання сплати відновної вартості зелених насаджень або укладення охоронного договору на зелені насадження вирішувати відповідно до рішення Ради від 27.10.2011 № 3 84/6600 "Про затвердження Порядку видалення зелених насаджень на території міста Києва" (зі змінами й доповненнями).
2.6. У разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проєктно-кошторисної документації вирішувати в порядку, визначеному законодавством України.
3. Попередити землекористувача, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням тягне за собою припинення права користування нею відповідно до вимог статей 141, 143 Земельного кодексу України.
4. Контроль за виконанням цього рішення покласти на постійну комісію Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин.
5.7. Відповідно до додатків до пояснювальної записки до вказаного рішення Управління правового забезпечення міської діяльності у правовому висновку від 13.07.2021 заперечувала проти надання у користування вказаної земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів, посилаючись на те, що вона розташована в межах зелених зон населених пунктів, однак вказані зауваження були відхилені, згідно з протоколом засідання постійної комісії з питань архітектури, містобудування та земельних відносин від 14.07.2021.
5.8. Листом від 24.11.2021 Прокурор звернувся до Ради та Департаменту земельних ресурсів КМДА та просив надати інформацію, чи укладено договір оренди згідно з рішенням Ради від 23.09.2021 № 2696/2737 та чи вживались заходи для скасування вказаного рішення, з урахуванням допущених, на думку Прокурора, порушень законодавства при його прийнятті (передача в оренду земельної ділянки без проведення земельних торгів та віднесення її за функціональним призначенням до території зелених насаджень загального користування).
5.9. Листом від 03.12.2021 Департамент земельних ресурсів повідомив Прокурору про те, що договір на день надання відповіді не укладений, інформація про наміри скасування Радою цього рішення у Департаменті відсутні. Також надав копію акту обстеження вказаної земельної ділянки.
З вказаного акту обстеження земельної ділянки Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 20-0389-03 від 25.06.2020 вбачається, що вказана земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:62:144:0007, яка згідно з рішенням Ради від 28.12.2004 № 1106/516 передана Кооперативу "Вигурівщина-2" в оренду на 15 років для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів АДРЕСА_1 (договір оренди від 16.06.2005), під час обстеження встановлено, що в межах земельної ділянки розташована будівля, яка згідно з даними Державного реєстру прав на нерухоме майно належить на праві приватної власності Кооперативу, дата реєстрації права 11.06.2020, номер запису 36846525.
5.10. Як вбачається з пояснювальної записки № ПЗН-24068 від 24.06.2021 до проєкту рішення Ради "Про передачу Кооперативу" земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів на АДРЕСА_1" термін дії договору оренди земельної ділянки від 16.06.2005 № 62-6-00235 закінчився 16.06.2020.
5.11. Листом від 29.12.2021 Прокурор звернувся до Департаменту земельних ресурсів КМДА та просив надати ряд додаткових документів, а також проінформувати про підстави передачі зазначеної земельної ділянки в оренду на позаконкурентних засадах.
5.12. Листом від 10.01.2022 Департамент земельних ресурсів надав Прокурору копії запитуваних документів (заяви Кооперативу про передачу в оренду земельної ділянки, листи Департаменту та Кооперативу), та повідомив, що земельна ділянка передана в оренду на позаконкурентних засадах у зв'язку із розміщенням на ній належного Кооперативу нерухомого майна.
5.13. 15.02.2023 між Радою, як орендодавцем, та Кооперативом, як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О. зареєстрованого в реєстрі за № 478.
5.14. Умовами відповідного договору оренди передбачено таке:
- орендодавець, на підставі рішення Ради від 23.09.2021 за № 2696/2737, передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором, для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів. Земельна ділянка згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно перебуває у комунальній власності Територіальної громади міста Києва в особі Ради (пункт 1.1);
- об'єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, рішення Київської міської ради від 23.09.2021 № 2696/2737 та цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: кадастровий номер - 8000000000:62:144:0007; місце розташування - АДРЕСА_1; категорія земель - землі житлової та громадської забудови; цільове призначення - 02.06 для колективного гаражного будівництва (для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів); розмір (площа) 0,7049 га (пункт 2.1);
- договір укладено на 10 років (пункт 3.1).
5.15. Згідно з інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 03.07.2023 власником земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:62:144:0007 площею 0,7049 га є Територіальна громада міста Києва в особі Ради та зареєстровано речове право - право оренди земельної ділянки за Кооперативом, дата реєстрації 15.02.2023.
5.16. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна (інформаційна довідка № 339395779 від 17.07.2023) Кооперативу на праві власності належить виключно нежитлова будівля (гаражний бокс 1) загальною площею 45 кв. м на спірній земельній ділянці.
Також з вказаної Інформації вбачається, що первинна реєстрація на гаражний бокс площею 45 кв. м була проведена 02.06.2020 за ОСОБА_1 на підставі довідки про членство особи в Кооперативі "Вигурівщина-2" та внесення ним пайового внеску в повному обсязі, серія та номер: 14/5, виданий 26.05.2020, видавник: Кооператив "Вигурівщина-2"; довідка серія та номер 8/3, виданий 02.03.2020, видавник: Кооператив "Вигурівщина-2"; довідка про технічні показники об'єкта та підтвердження адреси, серія та номер 66, виданий 28.05.2020, видавник ФОП "Райгородський Олег Олександрович"; Інформаційна довідка, серія та номер ГЖ-2020 № 1373, виданий 29.05.2020, видавник КП КМР "Київське міське бюро технічної інвентаризації"; технічний паспорт серія та номер: інвентаризаційна справа № 66/05/20, виданий 28.05.2020, видавник ФОП "Райгородський Олег Олександрович".
5.17. Суди встановили, що на час прийняття рішення Радою № 2696/2737 від 23.09.2021 на спірній земельній ділянці по АДРЕСА_1 міста Києва була розташована нежитлова будівля (гаражний бокс) загальною площею 45 кв. м, яка на підставі договору купівлі-продажу від 06.06.2020, укладеного між ОСОБА_1 та Приватним підприємством "Успіх-21 століття" (надалі - ПП "Успіх-21 століття"), а 11.06.2020 на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між Кооперативом та ПП "Успіх-21 століття", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Єрмакович В.В. та зареєстрованого за № 704, належить на праві власності Кооперативу.
5.18. Прокурор оскаржував вказані договори в судовому порядку, однак рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 29.07.2024 у справі № 754/7416/23 у позові було відмолено.
Зокрема предмет позову у справі № 754/7416/23 полягав у:
- скасуванні рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Разумової О.І. від 04.06.2020, індексний номер 52521492 (з відкриттям розділу) про державну реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на гаражний бокс, загальною площею 45 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2093707980000, номер запису право власності 36756670;
- визнанні недійсним договору купівлі-продажу від 06.06.2020 гаражного боксу, загальною площею 45 кв. м, що укладений між ОСОБА_1 та ПП "Успіх - 21 століття" і посвідчений приватним нотаріусом КМНО Єрмакович В.В. та зареєстрований у реєстрі за № 688;
- скасуванні рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Єрмакович В.В. від 06.06.2020, індексний номер 52555835 про державну реєстрацію за ПП "Успіх - 21 століття" права власності на гаражний бокс, загальною площею 45 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2093707980000, номер запису право власності 36787889;
- визнанні недійсним договору купівлі-продажу від 11.06.2020 гаражного боксу, загальною площею 45 кв. м, що укладений між ПП "Успіх- 21 століття" та Кооперативом та посвідчений приватним нотаріусом КМНО Єрмакович В.В., зареєстрований у реєстрі за № 704;
- скасуванні рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Єрмакович В.В. від 11.06.2020, індексний номер 52619531 про державну реєстрацію за Кооперативом права власності на гаражний бокс, загальною площею 45 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_2, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2093707980000, номер запису право власності 36846525;
- визнанні недійсним договору іпотеки від 08.02.2021 укладеного між іпотекодавцем - Кооперативом та іпотекодержателем - ПП "Успіх- 21 століття", що посвідчений приватним нотаріусом КМНО Куниця О.А. та зареєстрований в реєстрі за № 47, предметом якого є гаражний бокс, загальною площею 45 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_2;
- скасуванні рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Куниці О.А. від 08.02.2021, індексний номер рішення 56513094 про державну реєстрацію договору іпотеки серія та номер 47, укладеним між іпотекодавцем - Кооперативом та іпотекодержателем - ПП "Успіх- 21 століття", номер запису про іпотеку 40455197;
- зобов'язанні Кооперативу повернути територіальній громаді міста Києва частину земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:62:144:0007 площею 45 кв. м по АДРЕСА_2, привівши її у придатний для використання стан шляхом звільнення від гаражного боксу, загальною площею 45 кв. м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2093707980000.
5.19. Судами встановлено, що згідно з технічним паспортом гаражного боксу НОМЕР_1 по АДРЕСА_1 рік побудови гаража - 1991 рік.
Згідно з висновком за результатами обстеження "Проведення обстеження з визначенням технічного стану конструкцій і термінів будівництва будівлі гаража на АДРЕСА_1, в Деснянському районі м. Києва", виготовленого ФОП "Заварзін Михайло Юрійович" від 31.06.2023, будівля гаража була споруджена орієнтовно в 1989-1991 роках.
5.20. У липні 2023 року Прокурор звернувся в інтересах держави до Господарського суду міста Києва із позовом до Ради та Кооперативу про визнання незаконним та скасування рішення Київради від 23.09.2021 № 2696/2737, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 0,7049 га з кадастровим номером 8000000000:62:144:0007, укладеного між Радою та Кооперативом та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15.02.2023 з індексним номером 66426287 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди на земельну ділянку площею 0,7049 га з кадастровим номером 8000000000:62:144:0007 шляхом припинення права оренди Кооперативу.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 31.10.2023 у справі № 910/11383/23 у задоволенні вказаного позову було відмовлено.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 30.01.2024 скасовано рішення Господарського суду міста Києва від 31.10.2023 у справі № 910/11383/23 та ухвалено нове рішення, яким задоволено в повному обсязі позовні вимоги прокурора.
Постановою Верховного Суду від 07.05.2024 скасовано постанову Північного апеляційного господарського суду від 30.01.2024 у справі № 910/11383/23, а рішення Господарського суду міста Києва від 31.10.2023 у справі № 910/11383/23 залишено в силі.
Постанова Верховного Суду мотивована тим, що суди попередніх інстанцій помилково не врахували того, що позовна вимога про визнання договору оренди недійсним може бути ефективним способом захисту цивільних прав лише в разі, якщо вона поєднується з позовною вимогою про застосування наслідків недійсності правочину, зокрема, про стягнення коштів на користь позивача, витребування/повернення майна з володіння відповідача, заявлені Прокурором позовні вимоги не є ефективним способом захисту права держави, а тому у позові слід відмовити.
5.21. Листом від 22.05.2024 Прокурор повідомив Раду та Департамент земельних ресурсів, що у зв'язку із прийняттям Верховним Судом 07.05.2024 постанови про залишення без змін рішення суду про відмову у позові, з викладенням мотивів про те, що Прокурором обрано неефективний спосіб захисту, та просив надати інформацію, чи буде Рада або Департамент вживати заходів цивільно-правового характеру, враховуючи допущені порушення законодавства та висновки Верховного Суду, викладені в постанові від 07.05.2024 у справі № 910/11383/23.
5.22. Листом від 28.05.2024 Департамент повідомив Прокурора про те, що Департаментом і Радою не вживались заходи цивільно-правового характеру щодо порушених у листі прокурора питань.
5.23. Листом від 11.07.2024 Прокурор, в порядку частини четвертої статті 23 Закону України "Про прокуратуру", повідомив Раду про подання ним позову в інтересах держави до Ради та Кооперативу.
5.24. Наведені обставини слугували підставою для звернення з відповідним позовом.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасника справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційні скарги Прокурора та Кооперативу підлягають частковому задоволенню з таких підстав.
6.2. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
6.3. Виходячи з мотивів ухвалених у справі судових рішень та доводів касаційних скарг, предмет касаційного дослідження у цій справі передбачає перевірку:
- правильності застосування судом апеляційної інстанції статей 15, 16 Цивільного кодексу України у контексті з'ясування того, чи є за встановлених обставин спору належним та ефективним способом захисту заявлена позовна вимога про скасування рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737, з огляду на те, що таке рішення на момент звернення з позовом уже було виконане шляхом укладення на його підставі договору оренди земельної ділянки. Чи відповідає обраний спосіб захисту критеріям належності та ефективності у розумінні приписів цивільного законодавства та підходів, сформованих у практиці Верховного Суду?;
- правильності застосування судом апеляційної інстанції статей 15, 16, 216 Цивільного кодексу України у взаємозв'язку з установленими обставинами справи, зокрема щодо того, чи є належним та ефективним способом захисту у розумінні приписів цивільного законодавства та підходів, сформованих у практиці Верховного Суду вимога про визнання спірного договору недійсним у судовому порядку, а не констатація його нікчемності із застосуванням наслідків нікчемності? Чи було судами враховано всі наведені Прокурором підстави позову, доводи на підтвердження недійсності оскаржуваного правочину та чи надано належну оцінку всім доказам у справі, що мають значення для вирішення цього питання?;
- правильності застосування статті 377 Цивільного кодексу України, статей 120, 124, 134 Земельного кодексу України у контексті з'ясування того, чи були наявні підстави для висновку про застосування вказаних норм до спірних правовідносин та те, що передання Кооперативу земельної ділянки у визначеній площі, є необґрунтованим з огляду на площу та призначення розміщеного на ній нерухомого майна; чи свідчать встановлені судами обставини спору про порушення визначеного законом конкурсного порядку набуття права користування такою земельною ділянкою?
- правильності застосування судом апеляційної інстанції статей 375, 376 Цивільного кодексу України у контексті встановлення наявності або відсутності підстав для кваліфікації спірного об'єкта як самочинного будівництва, а також перевірку того, чи врахував суд апеляційної інстанції усі істотні доводи сторін і чи надав належну оцінку всім доказам, що стосуються відповідних обставин спору? чи свідчать встановлені судами обставини спору про порушення визначеного законом конкурсного порядку набуття права користування такою земельною ділянкою?
6.4. З приводу наведеного Суд зазначає таке.
6.5. Суди встановили, що відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Кооператив є власником нежитлової будівлі (гаражного боксу загальною площею 45 кв. м) на підставі договору купівлі-продажу від 11.06.2020, укладеного з ПП "Успіх-21 століття", при цьому на момент укладення цього правочину зазначене майно розташовувалося на земельній ділянці, яка перебувала у користуванні Кооперативу "Вигурівщина-2" на праві оренди. Суди також виходили з того, що передання спірної земельної ділянки за оспорюваними правочинами було зумовлене саме наявністю у Кооперативу права власності на це нерухоме майно та необхідністю використання відповідної земельної ділянки для його обслуговування.
6.6. Відповідно до статті 14 Конституції України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
6.7. За змістом пунктів "б", "ґ" статті 5 Земельного кодексу України земельне законодавство базується на принципах, зокрема, забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; забезпечення гарантій прав на землю.
6.8. Згідно зі статтею 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років. Право користування (оренда, емфітевзис) земельною ділянкою сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу її користувачем без погодження із власником такої земельної ділянки, крім випадків, визначених законом. Відчуження, застава права користування земельною ділянкою здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюються відчуження або на користь якої передається у заставу право користування. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права користування у порядку, передбаченому законодавством.
6.9. Статтею 124 Земельного кодексу України передбачений порядок передачі земельних ділянок в оренду.
Так, відповідно до частини першої статті 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
Частиною другою статті 124 Земельного кодексу України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
6.10. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу (частина третя статті 124 Земельного кодексу України).
6.11. Положеннями частини першої статті 134 Земельного кодексу України унормовано, що земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренда, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Відповідно до частини другої статті 134 Земельного кодексу України, не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
6.12. Згідно з частиною першою статті 135 Земельного кодексу України порядок проведення земельних торгів, визначений цим Кодексом, є обов'язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюються продаж земельних ділянок державної та комунальної власності, передача їх у користування за рішенням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідних органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування.
6.13. За змістом статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
6.14. Отже, чинним земельним законодавством передбачено виключне право власника нерухомого майна на отримання в оренду земельної ділянки, на якій воно розташоване, без проведення земельних торгів.
Виходячи із системного аналізу положень частини другої статті 124 та абзацу другого частини другої статті 134 Земельного кодексу України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19.
Вказані норми права прямо пов'язують надання земельної ділянки на позаконкурентних засадах саме з розташуванням на цій земельній ділянці певної будівлі чи споруди, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, проте не передбачають такого виключення для земельних ділянок під нове будівництво.
6.15. Колегія суддів звертає увагу, що судами попередніх інстанцій встановлено, що звернення Прокурора з цим позовом зумовлене його незгодою з переданням Радою Кооперативу, у зв'язку з набуттям останнім права власності на нерухоме майно, спірної земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів саме у визначеному розмірі.
За позицією судів така незгода Прокурора ґрунтувалася, зокрема, на тому, що площа переданої земельної ділянки, за його доводами, є явно неспівмірною площі належного Кооперативу нерухомого майна, оскільки перевищує її у 157 разів, що, на переконання Прокурора, виключало можливість передання цієї земельної ділянки без дотримання конкурентних засад, установлених земельним законодавством.
6.16. У постанові Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, на яку звертає увагу Скаржник, зроблено правові висновки щодо порядку надання земельних ділянок державної чи комунальної власності без застосування конкурентних процедур.
Верховний Суд, виходячи із системного аналізу частини другої статті 124 та абзацу 2 частини другої статті 134 Земельного кодексу України, зазначив, що незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належать на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об'єктів надмірного тягаря, пов'язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання приписів законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об'єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об'єктів.
Також наголошено, що доведення обставин, пов'язаних з обґрунтованістю землевпорядної документації, у тому числі щодо розміру земельної ділянки, покладається на сторони у судовому процесі. При цьому відповідно до загальних засад господарського судочинства, врегульованих статтями 2, 13, 14, 74, 86, 237 Господарського процесуального кодексу України, позивач у справах зазначеної категорії повинен довести належними доказами, зокрема, але не виключно експертним висновком, ту обставину, що неналежними доказами є розроблений на замовлення відповідача проєкт землеустрою чи технічна документація із землеустрою, в яких власне і визначається конкретна площа земельної ділянки, необхідна орендарю для експлуатації та функціонування належної йому будівлі (ведення господарської діяльності). При цьому оцінка зазначених доказів повинна здійснюватися судами з дотриманням стандартів доказування, передбачених Господарським процесуальним кодексом України щодо їх належності, допустимості, обґрунтованості та вірогідності.
Сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об'єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову.
6.17. Водночас судами встановлено, що, звертаючись із позовом, Прокурор посилався також на самочинний характер спірного гаража, у зв'язку із чим вказував, що сама лише державна реєстрація права власності на цей об'єкт не могла бути належною та достатньою правовою підставою для набуття права користування земельною ділянкою у заявленому обсязі в розумінні статті 377 Цивільного кодексу України, статті 120 та частини другої статті 134 Земельного кодексу України.
Так, у постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці.
6.18. Відповідно до частини першої статті 376 Цивільного кодексу України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
6.19. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, до завершення розгляду якої було зупинено провадження у цій справі наголосила, що виходячи зі змісту частини першої статті 376 Цивільного кодексу України об'єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.
Отже, якщо об'єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об'єктом самочинного будівництва.
Особливістю об'єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини другої статті 376 Цивільного кодексу України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Самочинне будівництво як майно має визначений правилами статті 376 Цивільного кодексу України спеціальний правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов'язаних як із рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом.
З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду виснувала, що самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.
Одночасно було повторно наголошено, що державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, а державна реєстрація визначає лише момент, з якого право власності може виникнути за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Велика Палата Верховного Суду наголосила, що для кваліфікації спірних об'єктів як самочинно збудованих та висновку про порушення прав міської ради як власника земельної ділянки достатньо встановлених судами обставин будівництва відповідачем об'єктів, не передбачених договором оренди землі та збудованих за межами строку його дії.
6.20. Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 Цивільного кодексу України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, на які звертає увагу Прокурор при зверненні з касаційною скаргою).
6.21. З огляду на це підтвердження самочинного характеру будівництва об'єкта нерухомості виключає наявність підстав для передання земельної ділянки з метою його обслуговування відповідно до статей 120, 134 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України, оскільки саме існування в особи права на таке набуття земельної ділянки для його обслуговування законодавство пов'язує саме з наявністю правомірно створеного об'єкта нерухомого майна.
6.22. Ураховуючи наведене, колегія суддів зазначає, що з огляду на заявлені підстави позову предмет судового дослідження у цій справі дійсно охоплює встановлення відповідних обставин та надання їм правової оцінки як у контексті доводів про самочинність будівництва, так і, у разі недоведеності самочинності будівництва, у контексті доводів щодо співмірності площі переданої земельної ділянки площі об'єкта нерухомого майна.
Поряд із цим суди обох інстанцій не врахували, що Прокурор, обґрунтовуючи позов, посилався не лише на самочинний характер спорудження спірного об'єкта нерухомого майна та неспівмірність площі земельної ділянки площі такого майна, а й на окрему самостійну підставу позову - фактичну відсутність гаражного боксу загальною площею 45 кв. м, збудованого у 1990 році.
Так, Прокурор, обґрунтовуючи позовну заяву та посилаючись на документацію із землеустрою щодо формування і відведення земельної ділянки по АДРЕСА_1, зазначав, що зі змісту такої документації вбачається: станом на 2000- 2005 роки спірна земельна ділянка була вільною від забудови (Том 1, а. с. 10). На переконання Прокурора, наведене свідчить про відсутність на цій земельній ділянці гаражного боксу загальною площею 45 кв. м.
Виходячи з буквального змісту наведеного формулювання, у цьому випадку доводи Прокурора охоплювали не лише питання правового режиму спірного об'єкта та підстав набуття права користування земельною ділянкою, а й стосувалися встановлення самої наявності відповідного нерухомого майна для обслуговування якого цю земельну ділянку було передано, як на момент укладення оспорюваних правочинів, так і розгляду спору.
На підтвердження наведеного Прокурор, зокрема, посилався на інформаційну довідку про стан використання земельної ділянки станом на 09.11.2000, підписану головним землевпорядником Ватутінського району О. Цвяхом, у якій зазначено, що земельна ділянка, яка передбачалася для попереднього погодження місця розташування гаражів Кооперативу "Вигурівщина-2", є вільною від зелених насаджень, а забудова на ній відсутня. Також Прокурор посилався на інформаційну довідку про стан земельної ділянки за підписом начальника відділу землевпорядкування О. Загорудько, відповідно до змісту якої земельна ділянка є вільною від забудови та зелених насаджень. Окрім цього, Прокурор звертає увагу, що у пояснювальній записці, яка міститься у проєкті відведення земельної ділянки за 2004 рік Кооперативу "Вигурівщина-2" для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів на АДРЕСА_1, також зазначено, що відповідна земельна ділянка є вільною від забудови. Аналогічно, Прокурор звертав увагу, що відповідно до змісту викопіювання з плану місцеперебування земельної ділянки в абрисі земельної ділянки значиться пустир.
6.23. Суд зазначає, що система доказування у господарському процесі засновується на розподілі тягаря доказування між сторонами у справі. Посилаючись на ту чи іншу обставину або спростовуючи їх у суді, сторона повинна доводити такі обставини доказами (статті 13, 74 Господарського процесуального кодексу України).
6.24. За змістом статті 14 Господарського процесуального кодексу України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
6.25. Обов'язком суду при розгляді справи є саме дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об'єктивності, безпосередності дослідження наявних у справі доказів. Тобто з'ясування всіх юридично значущих обставин та наданих і наявних у справі доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв'язками, відносинами і залежностями. Саме чітке обґрунтування та аналіз є базовими вимогами до судових рішень та важливим аспектом права на справедливий суд.
6.26. Разом з цим, відповідно до приписів частин першої та другої статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
6.27. Верховний Суд неодноразово наголошував на тому, що оцінка доказів - це визначення їх об'єктивної дійсності, правдивості та достовірності. Способи перевірки й дослідження доказів залежать від конкретного виду засобів доказування, що використовуються. Метою оцінки доказів (з огляду на їх належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємозв'язок доказів у їх сукупності) - є усунення суперечностей між доказами, сумнівів у достовірності висновків, що випливають з отримуваної доказової інформації. Від повноти встановлення відповідних обставин справи та правильної оцінки доказів залежить обґрунтованість висновків суду при ухваленні судом рішення по суті спору. Водночас суд у кожному випадку повинен навести мотиви, з яких він приймає одні докази та відхиляє інші.
6.28. Відповідно до частини першої статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.
6.29. Як унормовано у статті 79 Господарського процесуального кодексу України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
6.30. Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.
6.31. Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та зазначив, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов'язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (аналогічні позиції викладено у постановах Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц).
6.32. Верховний Суд неодноразово наголошував, що алгоритм та порядок встановлення фактичних обставин кожної конкретної справи не є типовим і залежить насамперед від позиції сторін спору, а також доводів і заперечень, якими вони обґрунтовують свою позицію. Предмет доказування формується, з урахуванням підстав вимог і заперечень сторін та норм матеріального права (постанова об'єднаної палати Касаційного господарського суду в складі Верховного Суду від 05.07.2019 у справі № 910/4994/18, постанови Верховного Суду від 10.07.2024 у справі № 914/1574/23, від 02.07.2024 у справі № 910/12295/23, від 14.05.2024 у справі № 910/4437/23).
6.33. За таких обставин, оцінюючи законність оспорюваних правочинів, суди попередніх інстанцій мали надати належну правову оцінку всій сукупності наведених Прокурором підстав позову та поданих на їх підтвердження доказів. Насамперед з'ясуванню підлягало, чи підтверджується належними й допустимими доказами, з урахуванням принципу вірогідності доказів, сам факт відсутності спірного об'єкта нерухомого майна як на момент ухвалення оспорюваних правочинів, так і на момент розгляду спору.
Установлення цієї обставини у такому випадку мало визначальне значення для правильного вирішення спору, оскільки саме від наявності або відсутності на спірній земельній ділянці гаражного боксу загальною площею 45 кв. м, побудованого саме у 1991 році, законності його будівництва та відповідності критеріям нерухомого майна, залежало розв'язання питання про існування чи відсутність у Кооперативу передбачених законом підстав для набуття права користування цією ділянкою у позаконкурентному порядку відповідно до частини другої статті 124 та абзацу другого частини другої статті 134 Земельного кодексу України.
Необхідність такої перевірки зумовлена і тим, що встановлення фактичної наявності об'єкта нерухомості є первинним щодо подальшої оцінки доводів як про самочинність будівництва, так і про співмірність площі переданої земельної ділянки площі та призначенню відповідного майна. Зазначена обставина підлягала встановленню і при розгляді позовної вимоги про знесення такого об'єкта нерухомого майна.
6.34. Надаючи оцінку наявним у справі доказам, суд апеляційної інстанції зазначив, що сама по собі обставина державної реєстрації права власності на гаражний бокс лише 02.06.2020 не свідчить про його відсутність на спірній земельній ділянці до цього часу.
Втім саме лише посилання на факт державної реєстрації права власності на відповідний об'єкт не звільняло суди від обов'язку перевірити доводи Прокурора та надати їм належну оцінку у контексті доказів, якими ставився під сумнів сам факт існування об'єкта нерухомого майна, в обслуговування якого була передана спірна земельна ділянка.
6.35. У зв'язку з цим, погоджуючись із доводами Скаржника 1, Суд зазначає, що суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки ані відповідним аргументам як самостійним підставам позову, ані доказам, на які посилався Прокурор, не дослідивши їх у взаємозв'язку та сукупності з іншими матеріалами справи. Суди не з'ясували та не відобразили у своїх висновках, чи підтверджується поданими Прокурором належними й допустимими доказами фактична відсутність спірного об'єкта нерухомого майна як на момент прийняття оспорюваних правочинів, так і на момент розгляду спору.
6.36. При цьому колегія суддів зазначає, що наведений аргумент Прокурора також не був належним чином досліджений судами та під час оцінки питання щодо самочинності будівництва спірного об'єкта у розумінні статей 375-376 Цивільного кодексу України, як іншої окремої підстави позову.
6.37. Так, відхиляючи доводи Прокурора про самочинність будівництва, суди обох інстанцій виходили з того, що, за результатами обстеження "Проведення обстеження з визначенням технічного стану конструкцій і термінів будівництва будівлі гаража на АДРЕСА_1 ", виготовленого ФОП "Заварзін Михайло Юрійович", а також відповідно до технічного паспорта гаражного боксу № НОМЕР_1 , будівництво спірного гаража відбулося у 1991 році. Суди також урахували, що станом на 02.06.2020, тобто на момент державної реєстрації права власності на гаражний бокс за ОСОБА_1, договір оренди земельної ділянки від 16.06.2005 № 62-6-00235, укладений між Радою та Кооперативі "Вигурівщина-2", був чинним, а будівництво гаража членом кооперативу автовласників на спірній земельній ділянці, за їх позицією, відповідало цільовому призначенню цієї ділянки та меті її надання в оренду кооперативу автовласників для будівництва та обслуговування гаражів.
Крім того, суди, пославшись на положення Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23.08.2016 № 553, статті 31 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", а також постанови Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 406, виходили з того, що для державної реєстрації речового права на нерухоме майно, збудоване до 05.08.1992, заявник мав подати державному реєстратору заяву із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки, на якій розташований об'єкт, технічний паспорт та документ, що підтверджує членство у кооперативі й внесення пайового внеску у повному обсязі. З огляду на це суди дійшли висновку, що Прокурор не спростував правомірності набуття ОСОБА_1 права власності на гаражний бокс № НОМЕР_1 по АДРЕСА_1 , власником якого наразі є Кооператив.
6.38. Втім таких висновків суди дійшли без належної оцінки доводів Прокурора про відсутність спірного об'єкта нерухомого майна, який, як встановили суди, було збудовано у 1991 році, на момент укладення та виконання договору оренди земельної ділянки від 16.06.2005 № 62-6-00235, а також на момент проведення державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на цей об'єкт.
Відхиляючи доводи про самочинність будівництва, суди фактично виходили з презумпції існування спірного об'єкта та правомірності його спорудження, пов'язавши такий висновок саме з обставиною державної реєстрації права власності на гаражний бокс загальною площею 45 кв. м. Однак сам по собі факт державної реєстрації права власності не звільняв суди від обов'язку перевірити доводи Прокурора про те, що об'єкт нерухомості, датований 1991 роком забудови, міг бути відсутнім як на момент передачі спірної земельної ділянки в оренду, так і на час проведення відповідних реєстраційних дій.
6.39. Стаття 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. З офіційним визнанням державою права власності пов'язується можливість матеріального об'єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.
6.40. Суд погоджується з аргументами Прокурора з приводу неврахування судами висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 26.06.2024 у справі № 910/15124/19, що сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (аналогічні за змістом висновки наведено, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20), від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, на які також посилається Скаржник 1).
6.41. За таких обставин суди не з'ясували, чи підтверджується сукупністю матеріалів справи, що реєстраційні дії та оспорювані правочини фактично стосувалися іншого об'єкта, спорудженого вже після передання Кооперативу "Вигурівщина-2" в оренду спірної земельної ділянки на підставі договору оренди земельної ділянки від 16.06.2005 № 62-6-0023.
6.42. Отже, питання про самочинність будівництва суди обох інстанцій оцінили без належної перевірки та правової оцінки аргументів, викладених у позовній заяві Прокурора, про фактичну відсутність спірного нерухомого майна, збудованого саме у 1991 році, на момент проведення державної реєстрації права власності на гаражний бокс загальною площею 45 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_2, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2093707980000, номер запису про право власності 36846525.
6.43. З огляду на викладене висновки судів у цій частині не відповідають вимогам повного та всебічного з'ясування обставин справи, оскільки доводи Прокурора про відсутність об'єкта нерухомого майна - гаражного боксу загальною площею 45 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_2, та побудованого саме у 1991 році, як на момент ухвалення оспорюваних правочинів, так і на момент розгляду спору, які мають істотне значення для правильного вирішення цього спору, залишилися недослідженими.
6.44. Крім того, колегія суддів погоджується з аргументами касаційної скарги Скаржника 1 про те, що під час дослідження доводів Прокурора щодо самочинності будівництва суди не з'ясували наявності дозвільних документів саме на момент спорудження спірного об'єкта.
6.45. Так, за висновками самих судів, будівництво спірного гаража відбулося у 1991 році.
6.46. Згідно з частинами першою та другою статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.
Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
6.47. Отже, при дослідженні питання щодо дотримання законодавчих вимог під час спорудження цього об'єкта та, відповідно, при перевірці доводів про відсутність ознак самочинного будівництва застосуванню підлягало законодавство, чинне саме на момент фактичного здійснення такого будівництва.
6.48. Верховний Суд у постанові від 10.10.2018 у справі № 557/1209/16-ц, досліджуючи питання законності набуття спадкодавцем права власності на гараж, збудований у 1977 році, виходив з того, що право власності на збудоване до набрання чинності Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (03.08.2004) нерухоме майно набувається в порядку, який існував на час його будівництва, а не виникає у зв'язку зі здійсненням державної реєстрації права власності на нього в порядку, передбаченому цим законом, як офіційного визнання державою такого права, а не підставою його виникнення.
6.49. Суд зазначає, що станом на 1991 рік питання правомірності такого будівництва врегульовувалося, зокрема, статтею 105 Цивільного кодексу Української Радянської Соціалістичної Республіки, за змістом якої громадянин, який збудував або будує жилий будинок, здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову без встановленого дозволу, або без належно затвердженого проєкту, або з істотними відхиленнями від проєкту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, не вправі розпоряджатися цим будинком чи частиною його (продавати, дарувати, здавати в найом тощо).
За позовом виконавчого комітету районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів такий будинок або частина його можуть бути безоплатно вилучені судом і зараховані до фонду місцевої Ради народних депутатів або за рішенням виконавчого комітету районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів знесені громадянином, який провадив самовільне будівництво, або за його рахунок. Знесення чи вилучення будинку, який побудовано чи будується з істотними відхиленнями від проєкту або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, провадиться, коли громадянин не привів його, після попередження, у відповідність з проєктом чи зазначеними нормами і правилами.
Господарські і побутові будівлі та споруди, зведені громадянином без встановленого дозволу або належно затвердженого проєкту, чи з істотними відхиленнями від проєкту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, за рішенням виконавчого комітету районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів зносяться громадянином, який провадив самовільне будівництво, або за його рахунок.
Одержані при знесенні жилого будинку або частини його, господарських і побутових будівель та споруд будівельні матеріали залишаються у власності громадянина, який провадив самовільне будівництво.
6.50. Отже, на момент, який суди визначили як час спорудження об'єкта нерухомості, законодавство пов'язувало правомірність такого будівництва з наявністю відповідного дозволу та інших належних дозвільних і проєктних документів.
6.51. Верховний Суд у постанові від 10.10.2018 у справі № 557/1209/16-ц також звернув увагу на те, що до 05.08.1992 закон не передбачав процедуру введення нерухомого майна в експлуатацію при оформленні права власності. Порядок та умови прийняття в експлуатацію об'єктів будівництва вперше встановлений постановою Кабінету Міністрів України від 05.08.1992 № 449 "Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів державного замовлення" (втратила чинність). Ураховуючи зазначене, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі й споруди, збудовані у період до 05.08.1992, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію.
Поряд із цим Верховний Суд дійшов висновку, що для оцінки правомірності набуття забудовником права власності на збудований ним гараж підлягає дослідженню обставина виділення земельної ділянки для такого будівництва.
6.52. У постанові Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 554/6847/19 зазначено, що під час вирішення спору у правовідносинах щодо визнання права власності на гараж суду належить дослідити належність земельної ділянки, на якій розташований спірний гараж, наявності рішення органів місцевого самоврядування про виділення земельної ділянки для будівництва такого гаража та надання дозволу на будівництво.
6.53. За таких обставин судам належало передусім з'ясувати правомірність спорудження цього об'єкта, зокрема встановити, чи існували у забудовника на момент його зведення у 1991 році вищенаведена документація, яка б підтверджувала законність такого будівництва.
Втім, оскільки суди цих обставин не з'ясували, висновок про недоведеність самочинності будівництва є передчасним.
6.54. Суд ураховує, що дослідження обставин фактичного існування об'єкта нерухомого майна, а також можливого самочинного характеру його будівництва безпосередньо впливає на вирішення питання щодо належності розгляду позовної вимоги про визнання недійсним договору оренди від 15.02.2023 № 478, з огляду на таке.
Так, у постанові від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 Велика Палата Верховного Суду досліджувала питання належності позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу та застосування наслідків його недійсності з підстав того, що зведений на первинній земельній ділянці об'єкт незавершеного будівництва є самочинним будівництвом, оскільки його споруджено на земельній ділянці, яка на момент будівництва не була відведена для цієї мети.
Установивши, що споруджений на земельній ділянці об'єкт незавершеного будівництва є самочинним будівництвом, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що оскільки спірний договір купівлі-продажу за відсутності для цього підстави, визначеної в абзаці другому частини другої статті 134 Земельного кодексу України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами першою та другою статті 228 Цивільного кодексу України є нікчемним.
Поряд із цим колегія суддів звертає увагу, що у постанові Верховного Суду від 27.11.2024 у справі № 907/606/23 досліджувалося питання належності та ефективності способу захисту, зокрема щодо того, чи підлягає договір оренди земельної ділянки визнанню недійсним у судовому порядку, чи є такий договір нікчемним, за умови, що заперечення позивача стосуються саме розміру земельної ділянки, переданої у користування для обслуговування нерухомого майна, яке належить особі на праві власності, тоді як обставини самочинності такого майна встановлено не було.
Так у наведеній постанові Верховний Суд зауважив, що сама по собі незгода Прокурора з розміром земельної ділянки, за умови відсутності зміни її цільового призначення та цільового використання, сформованого у встановленому порядку користування між попереднім землекористувачем та набувачем нерухомого майна, яке на ній розташоване, не створює автоматичне визнання правочину нікчемним.
Правовідносини, які виникають на підставі статті 377 Цивільного кодексу України, де право користування земельною ділянкою виникає автоматично разом із набуттям права власності на нерухоме майно, можуть передбачати порушення, пов'язані з умовами передачі землі, зокрема її площі чи цільового використання. Втім такі порушення не мають прямих ознак порушення публічного порядку та потребують судового розгляду для встановлення обставин справи.
6.55. Тобто, відповідно до усталеної практики Верховного Суду, за відсутності встановлених обставин самочинності нерухомого майна та за умови доведеності фактичного існування такого майна на спірній земельній ділянці самі по собі заперечення щодо розміру земельної ділянки, переданої у користування для обслуговування нерухомого майна, яке належить особі на праві власності, належним способом захисту є визнання недійсним договору, на підставі якого виникло право користування відповідною земельною ділянкою. Натомість за умови доведеності відсутності такого майна або його самочинного характеру на момент набуття особою права користування земельною ділянкою, переданою для його обслуговування, належним способом захисту є посилання на нікчемність такого договору.
6.56. За таких обставин суд апеляційної інстанції дійшов суперечливих висновків, оскільки, встановивши недоведеність самочинного характеру спірного нерухомого майна та надавши оцінку доводам Прокурора про фактичне перевищення площі земельної ділянки, переданої в оренду, водночас зазначив про неналежність обраного позивачем способу захисту у вигляді визнання недійсним договору оренди від 15.02.2023 № 478, пославшись при цьому на нікчемність цього договору.
6.57. Окрім цього, Суд погоджується з доводами Скаржника 2 про те, що суди попередніх інстанцій не надали жодної оцінки доказам на підтвердження наявності у попереднього власника, ПП "Успіх-21 століття", оформленого права користування спірною земельною ділянкою та умов такої угоди.
Як зазначає Скаржник 2, відповідно до відомостей інформаційної довідки № 339395779 від 17.07.2023, долученої до позовної заяви, 05.05.2020 між Кооперативом "Вигурівщина-2", як орендарем земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:62:144:0007, та ПП "Успіх-21 століття", як суборендарем, було укладено договір суборенди, за умовами якого останньому передано зазначену земельну ділянку у строкове платне користування.
Водночас суди не дослідили, на виконання якого саме договору оренди було укладено цей договір суборенди, а також не надали оцінки впливу наведеної обставини на вирішення спору з огляду на підстави та предмет позову.
При цьому суд касаційної інстанції позбавлений можливості самостійно надати оцінку зазначеному доказу та встановити на його підставі відповідні обставини, оскільки це виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції відповідно до частини другої статті 300 Господарського процесуального кодексу України.
6.58. Також Суд погоджується з доводами Скаржника 2 про те, що суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки змісту рішення у справі № 754/7416/23.
Як убачається з матеріалів справи, під час розгляду спору у суді першої інстанції ОСОБА_1 подав відзив на позовну заяву (Том 2, а. с. 43- 51), у якому, заперечуючи проти доводів Прокурора, зазначав, що будівництво гаража на спірній земельній ділянці у 1991 році він здійснив на законних підставах як член Кооперативу "Вигурівщина-2", а у 2020 році на законних підставах зареєстрував за собою право власності на цей об'єкт та надалі відчужив його на користь іншої особи. При цьому Третя особа посилалася на те, що рішенням Деснянського районного суду міста Києва у справі № 754/7416/23 Прокурору було відмовлено у позові про визнання недійсними правочинів щодо відчуження гаражного боксу та відповідних рішень державних реєстраторів та просила врахувати зміст цього рішення.
6.59. Місцевий господарський суд змісту зазначеного рішення не проаналізував. Суд апеляційної інстанції, своєю чергою, обмежився лише констатацією того, що Прокурор звертався з позовом у справі № 754/7416/23, предмет позову у якій полягав у:
- скасуванні рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Разумової О.І. від 04.06.2020, індексний номер 52521492 (з відкриттям розділу) про державну реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на гаражний бокс, загальною площею 45 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2093707980000, номер запису право власності 36756670;
- визнанні недійсним договору купівлі-продажу від 06.06.2020 гаражного боксу, загальною площею 45 кв. м, що укладений між ОСОБА_1 та ПП "Успіх - 21 століття" і посвідчений приватним нотаріусом КМНО Єрмакович В.В. та зареєстрований у реєстрі за № 688;
- скасуванні рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Єрмакович В.В. від 06.06.2020, індексний номер 52555835 про державну реєстрацію за ПП "Успіх - 21 століття" права власності на гаражний бокс, загальною площею 45 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2093707980000, номер запису право власності 36787889;
- визнанні недійсним договору купівлі-продажу від 11.06.2020 гаражного боксу, загальною площею 45 кв. м, що укладений між ПП "Успіх - 21 століття" та Кооперативом та посвідчений приватним нотаріусом КМНО Єрмакович В.В., зареєстрований у реєстрі за № 704;
- скасуванні рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Єрмакович В.В. від 11.06.2020, індексний номер 52619531 про державну реєстрацію за Кооперативом права власності на гаражний бокс, загальною площею 45 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2093707980000, номер запису право власності 36846525;
- визнанні недійсним договору іпотеки від 08.02.2021 укладеного між іпотекодавцем - Кооперативом та іпотекодержателем - ПП "Успіх - 21 століття", що посвідчений приватним нотаріусом КМНО Куниця О.А. та зареєстрований в реєстрі за № 47, предметом якого є гаражний бокс, загальною площею 45 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_2;
- скасуванні рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Куниці О.А. від 08.02.2021, індексний номер рішення 56513094 про державну реєстрацію договору іпотеки серія та номер 47, що укладеним між іпотекодавцем - Кооперативом та іпотекодержателем - ПП "Успіх - 21 століття", номер запису про іпотеку 40455197;
- зобов'язанні Кооперативу повернути територіальній громаді міста Києва частину земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:62:144:0007 площею 45 кв. м по АДРЕСА_2, привівши її у придатний для використання стан шляхом звільнення від гаражного боксу, загальною площею 45 кв. м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2093707980000.
Також судом апеляційної інстанції встановлено, що рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 29.07.2024 у справі № 754/7416/23 у позові було відмовлено.
6.60. Відтак, суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки цьому рішенню, попри те, що Третя особа посилалася на нього як на підтвердження правомірності набуття права власності на гаражний бокс, загальною площею 45 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1. За таких обставин судам належало не обмежуватися лише констатацією факту існування відповідного судового рішення, а з'ясувати його зміст, установити, які саме обставини були предметом дослідження та правової оцінки у справі № 754/7416/23, а також перевірити, чи мають встановлені у ній обставини значення для вирішення цього спору.
Проте ані місцевий господарський суд, ані суд апеляційної інстанції не дослідили, які висновки покладено в основу рішення Деснянського районного суду міста Києва від 29.07.2024, чи стосуються вони правового режиму спірного об'єкта, підстав набуття права власності на нього та обставин його розміщення на спірній земельній ділянці. Також суди не перевірили, чи містить зазначене рішення преюдиційні обставини у розумінні статті 75 Господарського процесуального кодексу України.
6.61. Також Суд зазначає про неналежне дослідження судами обох інстанцій змісту судових рішень у справі № 910/11383/23 при дослідженні питання правомірності позовної вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737.
6.62. Як убачається зі змісту рішення Господарського суду міста Києва від 31.10.2023 у справі № 910/11383/23, предметом позову у відповідній справі були вимоги про:
- визнання незаконним та скасування рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737 "Про передачу Кооперативу земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування гаражів на АДРЕСА_1";
- визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 0,7049 га з кадастровим номером 8000000000:62:144:0007, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, укладеного між Радою та Кооперативом, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І. О. та зареєстрованого в реєстрі 15.02.2023 за № 478;
- скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15.02.2023 з індексним номером 66426287 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди на земельну ділянку площею 0,7049 га з кадастровим номером 8000000000:62:144:0007, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, шляхом припинення права оренди Кооперативу.
6.63. Аналізуючи зміст судових рішень у справі № 910/11383/23 у контексті їх значення для вирішення цього спору, суди зазначили, що у межах відповідної справи, серед іншого, було заявлено вимогу про визнання недійсним договору оренди від 15.02.2023 № 478. При цьому суди врахували, що суд касаційної інстанції звернув увагу на те, що така вимога може бути ефективним способом захисту лише за умови її поєднання з вимогою про застосування наслідків недійсності правочину. Виходячи з цього, суди дійшли висновку, що у справі № 910/11383/23 відмову в позові в частині позовної вимоги вимогу про визнання недійсним договору оренди від 15.02.2023 № 478 було зумовлено неефективністю обраного способу захисту. Водночас у справі, що переглядається, Прокурор урахував наведену позицію суду касаційної інстанції та заявив вимоги про визнання недійсним договору одночасно з вимогами про застосування наслідків його недійсності.
6.64. Втім суди обох інстанцій фактично обмежилися аналізом постанови Верховного Суду від 07.05.2024 у справі № 910/11383/23 лише в частині позовної вимоги про визнання недійсним договору оренди від 15.02.2023 № 478, залишивши поза увагою те, що предметом позову у справі № 910/11383/23 була також вимога про визнання незаконним та скасування рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737, яка заявлена й у цій справі.
6.65. Рішенням Господарського суду міста Києва від 31.10.2023 у справі № 910/11383/23 відмовлено у повному обсязі в задоволенні позовних вимог.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог в частині визнання незаконним та скасування рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737 суд першої інстанції виходив із того, що на момент прийняття Радою оспорюваного рішення від 23.09.2021 № 2696/2737 на спірній земельній ділянці знаходилось нерухоме майно (гаражний бокс), яке належало на праві власності Кооперативу, що зумовлює застосування щодо процедури надання земельної ділянки в оренду виняткового застереження, передбаченого абзацом 2 частини другої статті 134 Земельного кодексу України. Наведене, за висновком господарського суду першої інстанції, виключає застосування суб'єктом права комунальної власності на землю конкурентних засад (земельних торгів) при продажу права оренди земельної ділянки.
Крім того, місцевий господарський суд визнав необґрунтованими доводи Прокурора про те, що спірна земельна ділянка майже у 157 разів перевищує площу гаражного боксу, який розташований на земельній ділянці, оскільки, за висновком суду, Прокурор не довів належними доказами порушення Радою принципу раціонального використання землі у зв'язку з наданням земельної ділянки надмірної площі для цілей, які не відповідають її функціональному призначенню. Як зазначив господарський суд першої інстанції, сама по собі констатація того факту, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні із площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову, та не дає підстав для його задоволення.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 30.01.2024 скасовано рішення Господарського суду міста Києва від 31.10.2023 у справі № 910/11383/23 та ухвалено нове рішення, яким задоволено в повному обсязі позовні вимоги.
Скасовуючи рішення господарського суду першої інстанції та задовольняючи позовні вимоги Прокурора в інтересах держави у цій справі в частині визнання незаконним і скасування рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737, апеляційний господарський суд виходив з того, що матеріали справи не містять доказів оформлення за попереднім власником права власності чи права користування земельною ділянкою площею 0,7049 га з кадастровим номером 8000000000:62:144:0007, розташованою за адресою: АДРЕСА_1. Суд апеляційної інстанції зазначив, що Рада прийняла оспорюване рішення, зокрема, з посиланням на статтю 120 Земельного кодексу України та у зв'язку з набуттям Кооперативом права власності на нерухоме майно. Водночас, за висновком суду, у разі якщо попередній власник такого майна не оформив право користування відповідною земельною ділянкою, приписи статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України до спірних правовідносин застосуванню не підлягають.
Крім того, апеляційний господарський суд установив, що Кооператив є власником нерухомого майна - гаражного боксу площею 45 кв. м, розташованого на спірній земельній ділянці, тоді як відповідно до оспорюваного рішення Рада передала йому земельну ділянку площею 0,7049 га, тобто таку, що майже у 157 разів перевищує площу набутого нерухомого майна. З огляду на це суд апеляційної інстанції зазначив, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є необмеженим, а визначається об'єктивною потребою власника у використанні такого майна за його цільовим призначенням. За таких обставин апеляційний господарський суд дійшов висновку, що відповідно до частини другої статті 124, частини першої статті 134, частин першої та другої статті 135 Земельного кодексу України спірна земельна ділянка підлягала передачі виключно шляхом продажу права на неї на земельних торгах, а відтак оспорюване рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737 прийнято з порушенням приписів статей 120, 124, 134, 135 Земельного Кодексу України й останнє підлягає визнанню незаконним та скасуванню.
Верховний Суд при перегляді вказаного спору у суді касаційної інстанції у постанові від 07.05.2024 у справі № 910/11383/23 наголосив, що господарські суди попередніх інстанцій помилково не звернули уваги на те, що позовна вимога про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування про передачу в оренду земельної ділянки третій особі, яке вже було реалізоване і вичерпало свою дію, не призведе до поновлення прав держави, відновлення володіння, користування або розпорядження земельною ділянкою, а тому в цьому випадку така позовна вимога не є ефективним способом захисту права держави. Подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 та постановах Верховного Суду від 02.08.2023 у справі № 911/665/22, від 26.09.2023 у справі № 910/2392/22.
Суд касаційної інстанції звернув увагу, що у такому випадку позивач у межах розгляду справи може посилатися, зокрема, на незаконність прийнятого рішення органу місцевого самоврядування без заявлення вимоги про визнання його незаконним та скасування, оскільки такі рішення за умови їх невідповідності закону не зумовлюють правових наслідків, на які вони спрямовані. Подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.02.2020 у справі № 922/614/19 та постанові Верховного Суду від 26.09.2023 у справі № 910/2392/22.
З огляду на це у відповідній частині позовних вимог Верховний Суд постанову Північного апеляційного господарського суду від 30.01.2024 у справі № 910/11383/23 скасував, а рішення Господарського суду міста Києва від 31.10.2023 у справі № 910/11383/23 залишив в силі з мотивів, викладених у цій постанові.
6.66. Колегія суддів касаційної інстанції звертає увагу, що у справі "Пономарьов проти України" Європейський суд з прав людини (надалі - ЄСПЛ) наголосив, що право на справедливий судовий розгляд, яке гарантовано пунктом 1 статті 6 Конвенції, має розумітися у світлі преамбули Конвенції, у відповідній частині якої зазначено, що верховенство права є спільною спадщиною Високих Договірних Сторін. Одним з фундаментальних аспектів верховенства права є принцип правової визначеності, який передбачає повагу до принципу res judicata - принципу остаточності рішень суду. Цей принцип стверджує, що жодна зі сторін не має права вимагати перегляду остаточного та обов'язкового рішення суду просто тому, що вона має на меті добитися нового слухання справи та нового її вирішення.
На необхідності дотримання принципу res judicata наголошено в рішеннях ЄСПЛ від 09.11.2004 у справі "Науменко проти України", від 19.02.2009 у справі "Христов проти України", у яких наголошено, що відхід від res judicate можливий лише тоді, коли цього вимагають відповідні вагомі й непереборні обставини, наявності яких у цій справі скаржник не зазначив й не обґрунтував.
Втім суди попередніх інстанцій під час розгляду цього спору не з'ясували, з яких саме підстав позову у справі № 910/11383/23 оспорювалося рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737, чи є такі підстави тотожними підставам позову, заявленим у справі, що переглядається, а також чи містить постанова Верховного Суду від 07.05.2024 у справі № 910/11383/23 висновки щодо застосування норм права саме у контексті оскарження зазначеного рішення Ради, які підлягали врахуванню під час вирішення цього спору.
6.67. У цьому випадку необхідність дослідження наведених обставин зумовлена також тим, що відповідно до пункту 3 частини першої статті 231 Господарським процесуальним кодексом України господарський суд закриває провадження у справі, якщо суд встановить обставини, які є підставою для відмови у відкритті провадження у справі відповідно до пунктів 2, 4, 5 частини першої статті 175 цього Кодексу. Крім випадків, передбачених частиною другою статті 175 цього Кодексу.
Згідно з пунктом 2 частини першої статті 175 Господарського процесуального кодексу України суддя відмовляє у відкритті провадження у справі, якщо є таке, що набрало законної сили, рішення чи ухвала суду про закриття провадження у справі між тими самими сторонами, про той самий предмет і з тих самих підстав, або є судовий наказ, що набрав законної сили за тими самими вимогами.
При цьому для застосування вказаної підстави для закриття провадження у справі необхідна наявність водночас трьох складових, а саме тотожних сторін спору, тотожного предмета позову, тотожної підстави позову.
Зміна хоча б однієї з наведених складових не перешкоджає особі звернутися до суду з позовною заявою і не дає суду підстави для закриття провадження у справі.
Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 18.10.2018 у справі № 910/9158/16.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.06.2018 у справі № 761/7978/15 ц зазначила, що позови вважаються тотожними, якщо в них одночасно співпадають сторони, підстава та предмет спору. Нетотожність хоча б одного з елементів не перешкоджає повторному зверненню до суду заінтересованих осіб за вирішенням спору.
6.68. За таких обставин, установивши тотожність предмета позову в частині вимоги про визнання недійсним рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737, а також тотожність суб'єктного складу, судам належало з'ясувати, чи є тотожними й підстави позову у цій частині, та залежно від установленого вирішити питання про наявність або відсутність підстав для закриття провадження у справі в цій частині відповідно до пункту 3 частини першої статті 231 Господарського процесуального кодексу України.
За відсутності такого аналізу висновки судів щодо врахування постанови Верховного Суду від 07.05.2024 у справі № 910/11383/23, а також щодо розгляду спору в частині визнання незаконним і скасування рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737 є передчасними.
6.69. За таких обставин Суд у відповідному касаційному провадженні позбавлений можливості перевірити правильність застосування судами статей, 375-377 Цивільного кодексу України, статей 120, 134 Земельного кодексу України, а також статей 15, 16 Цивільного кодексу України у контексті належності та ефективності обраного способу захисту у вигляді скасування рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737 та визнання недійсним договору оренди від 15.02.2023 № 478, оскільки така перевірка передбачає попереднє належне встановлення судами фактичних обставин, якими обґрунтовано позовні вимоги, і надання правової оцінки відповідним доводам та доказам, чого у повному обсязі судами обох інстанцій у цій справі зроблено не було.
6.70. Таким чином, підстави касаційного оскарження, вказані Скаржниками, відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, знайшли часткове підтвердження під час касаційного провадження.
6.71. При цьому, оскільки судами не було встановлено обставин спору, які мають ключове значення для розгляду справи, Суд не надає правову оцінку повною мірою аргументам Скаржників щодо неправильного застосування судами норм матеріального права.
6.72. З огляду на викладене, під час нового розгляду спору суд першої інстанції повинен здійснити повний, всебічний та об'єктивний аналіз фактичних обставин справи з урахуванням вимог процесуального закону та правових висновків Верховного Суду.
З урахуванням наведеного під час нового розгляду справи суду належить:
- з'ясувати, чи підтверджується матеріалами справи відсутність гаражного боксу загальною площею 45 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_2, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2093707980000, номер запису про право власності 36846525, на момент прийняття оспорюваних правочинів, а саме рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737 та договору оренди від 15.02.2023 № 478, а також на момент розгляду спору;
- у разі встановлення фактичної наявності зазначеного гаражного боксу на момент прийняття оспорюваних правочинів та на момент розгляду спору суду належить надати оцінку доводам Прокурора у контексті аргументів про самочинність такого будівництва. Зокрема, дослідженню шляхом оцінки доказів у їх сукупності підлягають як доводи та докази Прокурора на підтвердження фактичної відсутності об'єкта нерухомого майна, який, за наявними у справі відомостями, був збудований станом на 1991 рік, на момент проведення реєстраційних дій, а відтак і доводи про можливе спорудження іншого об'єкта, так і питання наявності у забудовника станом на 1991 рік правових підстав для здійснення відповідного будівництва та документів, які відповідно до законодавства підтверджували б правомірність спорудження цього об'єкта;
- у разі встановлення, що спірне майно фактично існувало на момент прийняття оспорюваних правочинів, а саме рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737 та договору оренди від 15.02.2023 № 478, а також на момент розгляду спору, і не є самочинним будівництвом, суду належить надати оцінку доводам та доказам Прокурора на підтвердження неспівмірності переданої земельної ділянки фактичній площі нерухомого майна, для обслуговування якого цю земельну ділянку було передано;
- дослідити відомості інформаційної довідки № 339395779 від 17.07.2023, долученої до позовної заяви, за змістом яких 05.05.2020 між Кооперативом "Вигурівщина-2", як орендарем спірної земельної ділянки та ПП "Успіх-21 століття", як суборендарем, було укладено договір суборенди, за умовами якого останньому передано зазначену земельну ділянку у строкове платне користування, а також надати оцінку впливу цієї обставини на вирішення спору з огляду на підстави та предмет позову;
- дослідити зміст рішення Деснянського районного суду міста Києва від 29.07.2024 у справі № 754/7416/23, зокрема з'ясувати, які саме обставини були предметом дослідження та правової оцінки у цій справі, чи мають установлені у ній обставини значення для вирішення цього спору, а також перевірити, чи містить зазначене рішення преюдиційні обставини у розумінні статті 75 Господарського процесуального кодексу України;
- дослідити зміст судових рішень у справі № 910/11383/23, встановити, з яких саме підстав оспорювалося рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737 у частині відповідної позовної вимоги, чи є такі підстави тотожними підставам позову у справі, що переглядається, та залежно від цього вирішити питання щодо наявності або відсутності підстав для застосування пункту 3 частини першої статті 231 Господарського процесуального кодексу України, а також з'ясувати, чи містить постанова Верховного Суду від 07.05.2024 у справі № 910/11383/23 висновки щодо застосування норм права саме у контексті оскарження зазначеного рішення Ради, які підлягали врахуванню під час вирішення цього спору;
- за наслідками встановлення всієї сукупності наведених обставин суду також належить з'ясувати, чи є належним обраний Прокурором спосіб захисту у вигляді скасування рішення Ради від 23.09.2021 № 2696/2737 та визнання недійсним договору оренди від 15.02.2023 № 478 та вирішити спір по суті.
При цьому суду слід враховувати, що:
- Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на тому, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке на час звернення до суду з позовом виконано шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи (близькі за змістом висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21, від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18);
- за відсутності встановлених обставин самочинності нерухомого майна та за умови доведеності фактичного існування такого майна на спірній земельній ділянці самі по собі заперечення щодо розміру земельної ділянки, переданої у користування для обслуговування нерухомого майна, яке належить особі на праві власності, належним способом захисту є визнання недійсним договору, на підставі якого виникло право користування відповідною земельною ділянкою. Натомість за умови доведеності відсутності такого майна або його самочинного характеру на момент набуття особою права користування земельною ділянкою, переданою для його обслуговування, належним способом захисту є посилання на нікчемність такого договору.
7. Висновки Верховного Суду
7.1. Загальними вимогами процесуального права визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.
7.2. Згідно з частинами першою та другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
7.3. За змістом частини третьої статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
7.4. Ураховуючи викладене та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, касаційні скарги підлягають частковому задоволенню, а ухвалені у справі судові рішення - скасуванню із направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.
7.5. Під час нового розгляду справи господарському суду слід повно та всебічно перевірити фактичні обставини справи, дати належну оцінку наявним у справі доказам, доводам та запереченням учасників справи, якими вони обґрунтовували свої доводи й заперечення під час розгляду справи, і залежно від встановленого прийняти законне та обґрунтоване рішення.
8. Розподіл судових витрат
8.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, відповідно до частини чотирнадцятої статті 129 Господарського процесуального кодексу України розподіл судових витрат не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314 - 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд,
1. Касаційні скарги заступника керівника Київської міської прокуратури та Обслуговуючого кооперативу "Автогаражний кооператив "Нова Вигурівщина" задовольнити частково.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 24.10.2024 у справі № 910/8837/24 скасувати, а справу № 910/8837/24 направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий В. Зуєв
Судді І. Берднік
І. Міщенко