вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
"03" березня 2026 р. м. Київ Справа № 911/956/17 (361/3258/21)
за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Симоненка 113-а» (07400, Київська обл., м. Бровари, вул. Симоненка Василя, буд. 113-а; код ЄДРПОУ 42130757)
до відповідача 1 ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 )
відповідача 2 Товариства з обмеженою відповідальністю «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» (07400, Київська обл., м. Бровари, вул. Кутузова, буд. 131; код ЄДРПОУ 03391260)
та відповідача 3 ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 ; РНОКПП НОМЕР_2 )
про визнання договору недійсним, скасування рішення, виключення запису з реєстру, зобов'язання вчинити дії
у відокремленому провадженні в межах справи № 911/956/17
за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю «Лексвінхаус» (04080, м. Київ, вул. Межигірська, буд. 82-А; код ЄДРПОУ 36538792)
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» (07400, Київська обл., м. Бровари, вул. Кутузова, буд. 131; код ЄДРПОУ 03391260)
про банкрутство
Суддя Наріжний С.Ю.
За участю секретаря Бойко Я.Р.
За участю представників сторін:
від ОСББ «Симоненка 113-а»: адвокат Шевченко К.М.;
від ОСОБА_1 : адвокат Боярова А.В.;
ОСОБА_2 , особисто.
Позивач - ОСББ «Симоненка 113-а» звернувся до Броварського міськрайонного суду Київської області з вказаною вище позовною заявою до ОСОБА_1 та ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» про визнання договору недійсним, скасування рішення, виключення запису з реєстру, зобов'язання вчинити дії.
Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 24.06.2021 (суддя Сердинський В.С.) відкрито провадження у вказаній справі № 361/3258/21.
09.11.2021 Відповідачем 1 подано відзив на позовну заяву, згідно якого Відповідач 1 просить відмовити у задоволенні позову.
02.08.2022 Позивачем подано до суду уточнену позовну заяву.
Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 02.08.2022 залучено ОСОБА_2 до участі у даній справі в якості співвідповідача.
26.09.2022 Відповідачем 3 подано відзив на позовну заяву, згідно якого Відповідач 3 просить відмовити у задоволенні позову.
Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 17.03.2023 справу № 361/3258/21 передано до Господарського суду Київської області для розгляду в межах справи № 911/956/17 про банкрутство ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій».
Після надходження матеріалів справи № 361/3258/21 до Господарського суду Київської області вказану справу відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду було передано судді Наріжному С.Ю. для розгляду в межах справи № 911/956/17; присвоєно єдиний унікальний номер справи № 911/956/17 (361/3258/21).
Ухвалою Господарського суду Київської області від 19.07.2023 справу № 361/3258/21 прийнято до провадження судді Наріжного С.Ю. для розгляду за правилами спрощеного позовного провадження у відокремленому провадженні в межах справи № 911/956/17 про банкрутство ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій»; призначено у справі № 911/956/17 (361/3258/21) судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручити Київському НДІСЕ Міністерства юстиції України, зупинено відокремлене провадження на час проведення судової експертизи.
До суду надійшов лист Київського НДІСЕ Міністерства юстиції України від 20.10.2023 № 16123/12468-4-23/44 (вх. № 20523/23) з доданим клопотанням судового експерта О.Лисака від 19.10.2023 про забезпечення додатковими документами та обстеження об'єкта дослідження.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 15.11.2023 клопотання судового експерта О.Лисака від 19.10.2023 про забезпечення додатковими документами та обстеження об'єкта дослідження задоволено; зобов'язано ОСББ «Симоненка 113-а» в строк протягом 5 днів з дати отримання копії даної ухвали надати Господарському суду Київської області витребувані документи, а саме: - поверховий план 7-го поверху житлового будинку по вул. Симоненка Василя, 113-А в м. Бровари Київської обл., розділ «АР» (архітектурні рішення) проекту будівництва; - вказати перелік приміщень в будинку по вул. Симоненка Василя, 113-А в м. Бровари Київської обл. із зазначенням їх функціонального призначення згідно проекту будівництва; зобов'язано ОСББ «Симоненка 113-а» забезпечити прибуття експерта із експертної установи до місця обстеження об'єкту дослідження та повернення експерта до експертної установи; дату та час проведення обстеження погодити з експертною установою; зобов'язано ОСББ «Симоненка 113-а», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» забезпечити безперешкодний доступ експерта до приміщень 7-го поверху житлового будинку по вул. Симоненка Василя, 113-А в м. Бровари Київської обл., присутність сторін по справі, належні умови праці судового експерта.
01.05.2024 до Господарського суду Київської області надійшов лист Київського НДІСЕ Міністерства юстиції України від 29.04.2024 № 8883/12468-4-23/44 (вх. № 79/23) з доданим Висновком експерта та матеріалами справи № 911/956/17 (361/3258/21).
Ухвалою Господарського суду Київської області від 08.05.2024 поновлено провадження у справі № 911/956/17 (361/3258/21); судове засідання для розгляду справи по суті призначено на 28.05.2024.
Ухвалою суду від 28.05.2024 розгляд справи відкладено на 11.06.2024.
В судовому засіданні 11.06.2024 постановлено протокольну ухвалу про відкладення розгляду справи на 02.07.2024.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 02.07.2024 клопотання ОСББ «Симоненка 113-а» б/№, б/дати про призначення додаткової експертизи задоволено частково; призначено у справі № 911/956/17 (361/3258/21) додаткову судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Київському НДІСЕ; зупинено відокремлене провадження.
До Господарського суду Київської області надійшло клопотання Позивача від 12.11.2025 б/№ (вх. № 6927/25) про поновлення провадження у справі та витребування матеріалів справи з експертної установи, у зв'язку з неможливістю здійснення оплати вартості експертизи.
В подальшому, до Господарського суду Київської області від Київського НДІСЕ Міністерства юстиції України надійшов лист від 11.11.2025 № 23188/16575-4-24/42 про залишення ухвали про призначення експертизи без виконання та повернення матеріалів справи.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 22.12.2025 поновлено провадження у справі № 911/956/17 (361/3258/21); судове засідання для розгляду справи по суті призначено на 20.01.2026.
20.01.2026 судове засідання не відбулось, у зв'язку з чим ухвалою суду від 21.01.2026 повідомлено учасників у справі про призначення розгляду справи на 10.02.2026.
10.02.2026 до суду надійшли письмові пояснення Відповідача 1 від 10.02.2026 б/№ (вх. № 703/26) по суті справи.
10.02.2026 до суду надійшли письмові пояснення Відповідача 3 від 10.02.2026 б/№ (вх. № 704/26) по суті справи, з доданими доказами.
В судовому засіданні 10.02.2026 постановлено протокольну ухвалу про відкладення розгляду справи на 03.03.2026.
02.03.2026 до суду в підсистемі «Електронний суд» надійшли письмові пояснення Позивача від 28.02.2026 б/№ (вх. № 3441/26) по суті справи.
03.03.2026 в судове засідання з'явилась представник Позивача, позовні вимоги підтримала і просила суд задовольнити позов повністю, з підстав, викладених в позовній заяві та письмових поясненнях.
Крім того в судове засідання з'явились представник Відповідача 1 та Відповідач 3 особисто; проти задоволення позову заперечили з підстав, викладених у відзивах і письмових поясненнях. Відповідач 2 в судове засідання не з'явився.
В позовній заяві (уточненій) Позивач просить суд
- визнати недійсним Договір купівлі-продажу майнових прав № ІІ-7-КБ від 30.06.2015, скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 41139235 від 17.05.2018 та виключити з ДРРП запис про реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1554628732106, а речове право власності Рущинської Раїси Павлівни, набуте на підставі Договору купівлі-продажу майнових прав № ІІ-7-КБ від 30.06.2015 припинити; розділ Державного реєстру прав з номером запису про право власності / довірчої власності 26186106 закрити;
- визнати недійсним Договір дарування нежитлового приміщення № 1042 від 03.07.2018, скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 41872337 від 03.07.2018 та виключити з ДРРП запис про реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1554628732106, а речове право власності ОСОБА_1 , набуте на підставі Договору дарування з номером запису про право власності / довірчої власності 26868596 закрити;
- зобов'язати ОСОБА_1 звільнити від власних речей та будівельних матеріалів спірне приміщення та за власний рахунок та власними силами привести приміщення загального користування ліфтовий хол на 7 поверсі житлового будинку за адресою АДРЕСА_3 у початковий стан відповідно до технічної документації.
Узагальнені доводи Позивача є наступними.
Позивачем було отримано від Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області довідку з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини щодо об'єкта нерухомого майна (багатоквартирного будинку) від 26.03.2018, з якої стало відомо, що у багатоквартирному будинку зареєстровано право власності на 81 об'єкт, з яких 78 житлових та 3 нежитлових приміщення (№ 79, № 80 та б/№).
Крім того Позивачу стало відомо про оформлення права власності на нежитлове приміщення № 95 в зазначеному багатоквартирному будинку за Рущинським І.І., зокрема 03.07.2018 на підставі Договору дарування № 1042 від 03.07.2018.
Позивач після дослідження технічної загальнобудинкової документації виявив, що приміщення № 95 є приміщенням загального користування, а відтак допоміжним приміщенням та повинне знаходитись у загальному користуванні усіх співвласників багатоквартирного будинку.
Позивачем було встановлено, що згідно Технічного паспорту на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок від 22.10.2015, Декларації про початок виконання будівельних робіт № 7/10-2509/32 від 25.09.2012 та Декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 16.05.2016 № КС143161370766, визначено, що багатоповерховий будинок за адресою АДРЕСА_3 складається з 78 житлових квартир загальною площею 4394,4 кв.м., технічних приміщень загальною площею 67,1 кв.м., допоміжних приміщень загального користування загальною площею 736,8 кв.м. та відсутні будь-які інші нежитлові приміщення, які б підлягали продажу забудовником і були визначені технічною документацією.
Згідно Технічного паспорту спірне приміщення відноситься до цілісного комплексу, не є прибудованим, визначене як місце загального користування - ліфтовий хол, отже не є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
Позивач зазначає, що згідно експлікації будівельних креслень Альбому 2, Частини 1, Архітектурно-будівельних креслень вище відмітки 0,000 від 2013 року, будинок АДРЕСА_3 , спірне приміщення розроблялось та планувалось як сміттєпровід.
Позивач стверджує, що відповідно до Робочої документації будинку, по суміжній стіні з даним приміщенням в квартирі проходять загальнобудинкові мережі газопостачання; крім того, дане приміщення обладнане спринклером, що забезпечує пожежну безпеку шляхом пожежогасіння; в спірному приміщенні проходить загальнобудинкова система опалення.
Отже, на думку Позивача, даний об'єкт призначений для забезпечення експлуатації будинку, побутового обслуговування мешканців, а також дотримання санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир.
Проте Відповідач самовільно відгородив доступ до приміщення цегляною стіною, перекрив доступ до загальнобудинкових мереж та порушив право спільної сумісної власності інших співвласників.
Таким чином Позивач вважає наявними підстави для поновлення прав співвласників багатоквартирного будинку шляхом визнання недійсними зазначених договорів, скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, виключення записів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, припинення права власності Відповідача 1 на спірне майно та закриття відповідного розділу Державного реєстру речових прав.
Відповідач 1 у відзиві на позов заперечив проти задоволення позовних вимог.
Узагальнені доводи Відповідача 1 є наступними.
Право власності на спірне нежитлове приміщення № 95 площею 5,9 кв.м. на 7 поверсі ІІ під'їзду житлового будинку АДРЕСА_3 набуте Відповідачем 1 на підставі Договору дарування від 03.07.2018, посвідченого приватним нотаріусом Броварського МНО Кутовою Т.А. за реєстровим номером 1042, за яким мати Відповідача 1 ОСОБА_2 (Відповідач 3) подарувала ОСОБА_1 спірне приміщення.
До цього, на етапі будівництва будинку ОСОБА_2 як покупець, уклала з ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» як продавцем одночасно два договори купівлі-продажу майнових прав - № 63-КБ від 30.06.2015 на трикімнатну квартиру на 7 поверсі другого під'їзду проектною площею 71,19 кв.м., а також № ІІ-7-КБ від 30.06.2015 на нежитлове приміщення з будівельним номером 95 проектною площею 5,9 кв.м., яке було суміжним з квартирою АДРЕСА_4 .
Після введення будинку в експлуатацію ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» передало ОСОБА_2 майнові права на спірне нежитлове приміщення, у зв'язку з чим було здійснено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно в ДРРП.
Відповідач 1 зазначає, що з моменту вселення в квартиру АДРЕСА_4 та створення ОСББ у 2018 році, адміністрація ОСББ виставляє Відповідачу 1 рахунки на оплату комунальних послуг на дане нежитлове приміщення, які оплачуються Відповідачем 1.
Відповідач 1 заперечує проти доводів Позивача щодо цільового призначення спірного приміщення (як сміттєпроводу) і зазначає, що в ході будівництва будинку забудовник відступив від проекту, сміттєпровід в будинку не облаштовувався, ствол сміттєпроводу не монтувався, будь-яких отворів у міжповерхових перекриттях немає, відповідно відпала потреба у приміщенні сміттєпроводу, що підтверджується даними Технічного паспорту на багатоповерховий житловий будинок від 22.10.2015, виготовленого ТОВ «Укрінвентарексперт», з якого вбачається, що і приміщення сміттєпроводу і власне ліфтовий хол при інвентаризації всупереч проектній документації було іменовано ліфтовим холом, хоч ліфтовим холом є лише приміщення перед ліфтом.
Відповідач 1 стверджує, що його квартира та спірне приміщення мають спільну стіну і по стіні кухні проходить газова труба до його квартири, як і передбачено проектом, що жодним чином не впливає на чию-небудь безпеку.
Відповідач 1 звертає увагу про те, що згідно Робочої документації багатоповерхового житлового будинку спринклером обладнане тільки таке саме приміщення на 10 поверсі, водночас в спірному нежитловому приміщенні спринклер не обладнано, у зв'язку з чим протилежні доводи Позивача не відповідають дійсності.
Відносно доводів Позивача про те, що у спірному приміщенні проходить загальнобудинкова мережа опалення, Відповідач 1 зазначив, що в приміщенні встановлено придбаний Відповідачем 1 індивідуальний теплолічильник, проте ОСББ відмовляється погодити встановлення цього лічильника; відгалуження по опаленню в спірному приміщенні йде тільки до квартири АДРЕСА_4 , яка належить Відповідачу 1.
Таким чином Відповідач 1 зазначає, що спірне приміщення проектувалось як сміттєпровід, який забудовником в ході будівництва не було облаштовано, у зв'язку з чим забудовником відповідні приміщення були відчужені покупцям за договорами купівлі-продажу майнових прав.
Відповідач 1 стверджує, що спірне приміщення жодним чином не забезпечує експлуатацію будинку, побутове обслуговування мешканців, а також дотримання санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир.
Крім того Відповідач 1 зауважив, що всі без виключення такі самі приміщення на всіх десяти поверхах під'їзду використовуються мешканцями таким же чином, як і Відповідачем 1, приміщення мають двері, на підтвердження чого до справи додані відповідні фото.
Аналогічні за змістом доводи в заперечення проти позову викладені у відзиві Відповідача 3.
В додаткових письмових поясненнях від 10.02.2026 Відповідач 1 зазначає, що в ході проведення судової експертизи у даній справі судовим експертом було встановлено, що спірне приміщення не має ознак, які б охарактеризували його у якості допоміжного, яке забезпечує експлуатацію та комфортне побутове обслуговування мешканців багатоквартирного житлового будинку, окрім функції допоміжності стосовно однієї квартири - АДРЕСА_4 .
За висновком експерта, спірне приміщення АДРЕСА_5 , яке зображене на плану у Технічному паспорті БТІ від 18.09.2017 як нежитлове - є нежитловим приміщенням у багатоквартирному будинку.
Враховуючи зазначене Відповідач 1 стверджує, що він є добросовісним набувачем спірного нежитлового приміщення, його право власності на спірний об'єкт нерухомості не порушує будь-чиїх прав, у зв'язку з чим позов не підлягає задоволенню.
Заперечуючи проти вказаних доводів, а також висновку експерта, Позивач в письмових поясненнях зазначає, що судова експертиза у даній справі була призначена з ініціативи суду на підставі ухвали від 19.07.2023, питання, які ставились експерту, також формувались судом.
Проте Позивач вважає, що для правильного вирішення справи необхідно встановити саме первинне призначення та стан спірного приміщення, а не на момент проведення експертизи, оскільки приміщення було переобладнане саме Відповідачем 1, а не забудовником.
Позивач стверджує, що на момент придбання ОСОБА_2 спірного приміщення, це приміщення не містило ознак окремого нежитлового приміщення, а було складовою місця загального користування, а саме - ліфтового холу.
Враховуючи зазначене вище Позивач вважає наявними підстави для задоволення позову.
Частиною 2 статті 7 КУзПБ передбачено, що господарський суд, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство (неплатоспроможність), в межах цієї справи вирішує всі майнові спори, стороною в яких є боржник; спори з позовними вимогами до боржника та щодо його майна; спори про визнання недійсними результатів аукціону; спори про визнання недійсними будь-яких правочинів, укладених боржником; спори про повернення (витребування) майна боржника або відшкодування його вартості відповідно; спори про стягнення заробітної плати; спори про поновлення на роботі посадових та службових осіб боржника; спори щодо інших вимог до боржника.
Склад учасників розгляду спору визначається відповідно до Господарського процесуального кодексу України. Господарський суд розглядає спори, стороною в яких є боржник, за правилами, визначеними Господарським процесуальним кодексом України. За результатами розгляду спору суд ухвалює рішення.
Заяви (позовні заяви) учасників провадження у справі про банкрутство (неплатоспроможність) або інших осіб у спорах, стороною в яких є боржник, розглядаються в межах справи про банкрутство (неплатоспроможність) за правилами спрощеного позовного провадження.
Детально розглянувши матеріали справи, з'ясувавши фактичні обставини, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, дослідивши подані докази, судом встановлено наступне.
30.06.2015 між ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № ІІ-7-КБ, відповідно до умов якого (п. 2.1.) продавець продає, а покупець купує майнові права на об'єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.
Згідно п. 2.2. Договору, сторони домовились, що об'єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є нежитлове приміщення, розташоване в об'єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_6 , з наступними характеристиками: кількість кімнат - 1; загальна проектна площа - 5,9 кв.м.; під'їзд ІІ; поверх 7; будівельний номер 95.
Відповідно до п. 4.2.-4.3. Договору (враховуючи додаткову угоду № 1 від 30.06.2015), загальна вартість майнових прав, що передаються продавцем покупцеві за даним договором, складає 47200,00 грн; строк здійснення розрахунку - до 31.08.2015.
Відповідно до Акту прийому-передачі майнових прав від 01.06.2016, складеного між ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» та ОСОБА_2 , продавець передає, а покупець приймає у власність майнові права на об'єкт нерухомості, розташований в об'єкті капітального будівництва за адресою: АДРЕСА_3 , з наступними характеристиками: кількість кімнат - 1; під'їзд ІІ; проектна площа - 5,9 кв.м.; площа згідно технічного паспорту - 5,9 кв.м.; поверх 7; приміщення номер 95.
14.05.2018 було проведено державну реєстрацію права власності за Договором купівлі-продажу майнових прав № ІІ-7-КБ від 30.06.2015, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Дорогань К.В. Броварської РДА Київської області, якому було присвоєно індексний номер 26186106 від 14.05.2018, внаслідок чого приміщенню АДРЕСА_7 , присвоєно реєстраційний номер 1554628732106.
Згідно Технічного паспорту на приміщення № 95 від 18.09.2017, спірне приміщення є нежитловим.
03.07.2018 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено Договір дарування нежитлового приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Броварського МНО Кутовою Т.А. за реєстровим номером 1042, відповідно до умов якого ОСОБА_2 подарувала своєму синові ОСОБА_1 спірне нежитлове приміщення.
Згідно витягу з ДРРП від 03.07.2018 щодо об'єкту РНОНМ 1554628732106, власником спірного нежитлового приміщення значиться ОСОБА_1 .
Відповідно до експлікації будівельних креслень Альбому 2 Частини 1 Архітектурно-будівельних креслень вище відмітки 0,000 від 2013 року, будинок АДРЕСА_3 , спірне приміщення розроблялось та планувалось, як сміттєпровід.
Проте, як встановлено судом в ході розгляду справи, під час будівництва житлового будинку забудовник відступив від вказаного проекту, у зв'язку з чим сміттєпровід в будинку не облаштовувався; відповідні нежитлові приміщення були реалізовані забудовником інвесторам саме як нежитлові приміщення.
Відповідно до «Робочої документації. Багатоквартирний житловий будинок на території 5 мікрорайону IV житлового району по вул. Київській в м. Бровари, Київської області. Газопостачання житлового будинку 261-12-1-ГПВ» Том 1, Книга 3, в даному приміщенні проходять загальнобудинкові мережі газопостачання та опалення.
Водночас, відгалуження мереж газопостачання та опалення в спірному приміщенні стосуються саме квартири АДРЕСА_4 , яка межує зі спірним приміщенням і власником якої, зокрема, є Відповідач 1.
Майнові права і на квартиру АДРЕСА_8 , яке межує з квартирою АДРЕСА_4 , були одночасно в комплексі придбані Відповідачем 3 у забудовника шляхом інвестування на етапі будівництва будинку, та в подальшому після введення будинку в експлуатацію були у встановленому порядку зареєстровані Відповідачем 3 і відчужені на користь Відповідача 1 шляхом укладення договору дарування.
Як вказано вище, в рамках даної справи ухвалою суду від 19.07.2023 було призначено судову будівельно-технічну експертизу; на розгляд та вирішення експерта поставити наступні запитання: - чи відноситься спірне приміщення № 95 загальною площею 5,9 кв.м., розташоване на 7 поверсі багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_3 , РНОНМ 1554628732106, до допоміжних приміщень, чи воно є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку; - чи проходять в даному приміщенні загальнобудинкові мережі газопостачання та опалення; - чи розміщений у даному приміщенні сміттєпровід; - чи обладнане дане приміщення спринклером, що забезпечує пожежну безпеку шляхом пожежогасіння.
Згідно Висновку судового експерта від 25.04.2024 № 21240/23-44/21610/23-44, в житловому будинку по АДРЕСА_3 в межах приміщення № 95 загальною площею 5,9 кв.м., яке розташоване на сьомому поверсі та яке є частиною ліфтового холу площею 10,8 кв.м., прокладені будинкові трубопроводи, а саме: 100 мм - зливової каналізації, 40 мм - стояк пожежного трубопроводу; спринклер на 7-му поверсі не спостерігається; два стояки трубопроводів опалення орієнтовно 30-35 мм, від яких влаштоване відгалуження труб менших діаметрів в бік квартири АДРЕСА_4 . На трубопроводі відгалужень установлене облікове обладнання. За результатами проведеного обстеження приміщень та дослідження наданої технічної документації, сміттєпровід в приміщенні № 95 загальною площею 5,9 кв.м. на п'ятому поверсі житлового будинку по вул. Симоненка Василя, 113-А у м. Бровари Київської області відсутній. Трубопровід будинкової газової мережі в приміщенні № 95 площею 5,9 кв.м. на сьомому поверсі відсутній.
Приміщення № 95 площею 5,9 кв.м., що розташоване на сьомому поверсі в житловому будинку по вул. Симоненка Василя, 113-А у м. Бровари Київської області, не має ознак, які могли б охарактеризувати його у якості допоміжного, які забезпечують експлуатацію та комфортне і побутове обслуговування мешканців багатоквартирного житлового будинку. Окрім функції допоміжності стосовно однієї квартири - № 63, до якої приміщення в результаті перепланування приєднано.
Таким чином, приміщення № 95 загальною площею 5,9 кв.м., що розташоване на 7-му поверсі житлового будинку по вул. Симоненка Василя, 113-А у м. Бровари Київської області, яке зображене на плані в технічному паспорті БТІ від 18.09.2017 на нежитлове приміщення та утворене після перепланування ліфтового холу V площею 10,8 кв.м., поверховий план якого зображений в технічному паспорті БТІ від 22.10.2015, є нежитловим приміщенням в багатоквартирному житловому будинку.
Згідно ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна.
Частиною 1 статті 355 ЦК України визначено, що майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Згідно ч. 2 ст. 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Отже, право володіння, користування та розпорядження допоміжними приміщеннями мають усі співвласники багатоквартирного житлового будинку.
Згідно ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватись і розпоряджатися своєю власністю; право приватної власності є непорушним.
Частинами 1, 2 статті 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (ч. 1, 2 ст. 321 ЦК України).
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 386 ЦК України, держава забезпечує рівний захист прав усіх суб'єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.
Згідно ч. 1, 2 ст. 369 ЦК України, співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.
З матеріалів справи вбачається, що 21.04.2018 співвласниками багатоквартирного будинку по вул. Симоненка буд. 113-а в м. Бровари Київської області було проведено перші установчі збори ОСББ «Симоненка 113-а», на яких було прийнято рішення про створення ОСББ «Симоненка 113-а» та вирішені усі поточні питання необхідні для цього, а саме: затвердження статуту, вибори правління, ревізійної комісії тощо. 11.05.2018 була проведена державна реєстрація ОСББ «Симоненка 113-а».
Згідно зі статтею 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Відтак, законні інтереси всіх співвласників багатоквартирного будинку по вул. Симоненка буд. 113-а в м. Бровари Київської області представляє саме Позивач - ОСББ «Симоненка 113-а».
Суд зазначає, що згідно з положеннями частини 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Офіційне тлумачення положень частини 2 статті 10 цього Закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 № 4-рп/2004 зі змінами, внесеними згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 № 14-рп/2011.
Так, у рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02.03.2004 № 4-рп/2004 зазначено, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Спір у цій справі виник у зв'язку з тим, що, на думку Позивача, спірне приміщення № 95 на сьомому поверсі багатоквартирного будинку по АДРЕСА_3 є спільною сумісною власністю співвласників майна цього будинку, оскільки воно є допоміжними. Проте між Відповідачами 2, 3 було укладено оспорюваний Договір купівлі-продажу майнових прав № ІІ-7-КБ від 30.06.2015, на підставі якого майнові права на спірне приміщення передано Відповідачу 3, а подальша реєстрація такого майна за Відповідачем 3, відчуження спірного приміщення на користь Відповідача 1 та реєстрація такого майна за Відповідачем 1 порушує права мешканців будинку, інтереси яких представляє ОСББ «Симоненка 113-а».
Відповідно до статті 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного Договору купівлі-продажу майнових прав № ІІ-5-КБ від 12.02.2015) допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (такі висновки наведено у постанові Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18).
Дослідивши матеріали справи судом встановлено, що спірне приміщення № 95, яке розташоване на сьомому поверсі багатоквартирного будинку по АДРЕСА_3 , є окремим нежитловим приміщенням; допоміжні функції в будинку виконує лише стосовно квартири АДРЕСА_4 , з якою межує; було відчужене забудовником ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» на користь ОСОБА_2 під час будівництва будинку одночасно з квартирою АДРЕСА_4 , шляхом укладення купівлі-продажу майнових прав на об'єкт будівництва.
Згідно ч. 1, 2 ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Відповідно до ч. 1, 3 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Статтями 76, 77, 79 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Суд зазначає, що важливим елементом змагальності господарського процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, якими суд має керуватися при вирішенні справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою.
Принцип змагальності передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов'язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.
Відповідні висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц та постановах Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17, від 30.06.2022 у справі № 927/774/20.
У ст. 79 ГПК України закріплюється стандарт доказування «вірогідності доказів», який підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надають позивач і відповідач. Тобто із введенням в дію вказаного стандарту доказування необхідним є не надання достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надання саме тієї їх кількості, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу. Іншими словами, тлумачення змісту ст. 79 ГПК України свідчить, що на суд покладено обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.
Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Проаналізувавши матеріали справи в їх сукупності суд зазначає, що технічний статус спірного приміщення № 95 саме як нежитлового, а не допоміжного, встановлений зокрема під час проведення судової експертизи (Висновок судового експерта від 25.04.2024 № 21240/23-44/21610/23-44), про що детально зазначено вище.
Доводи Позивача фактично стосуються незгоди з висновком експерта, у зв'язку з цим Позивачем було ініційовано проведення додаткової експертизи. Проте, як вбачається з матеріалів справи, додаткова експертиза не була проведена, зокрема у зв'язку з нездійсненням Позивачем оплати експертного дослідження.
За результатом розгляду справи судом не було встановлено обставин незаконності набуття спочатку Відповідачем 3 (шляхом інвестування у будівництво об'єктів - квартири АДРЕСА_4 та суміжного з нею нежитлового приміщення № 95), а потім Відповідачем 1 (за результатом укладення Договору дарування від 03.07.2018) спірного приміщення № 95 (яке, як встановлено в ході розгляду справи, є нежитловим приміщенням у складі житлового будинку і виконує допоміжні функції лише щодо квартири АДРЕСА_4 , з якою межує).
Позивачем в ході розгляду справи не було доведено обставин того, що право власності Відповідача 1 на спірне нежитлове приміщення № 95 будь-яким чином порушує права інших співвласників багатоквартирного будинку по АДРЕСА_3 , а також права Позивача.
Враховуючи викладене вище, зокрема положення ст. 41 Конституції України та ст. 321 ЦК України щодо непорушності права приватної власності, яке Відповідачами 1, 3 набуте з дотриманням закону у встановленому порядку, а також враховуючи недоведеність порушення прав Позивача та співвласників багатоквартирного будинку по АДРЕСА_3 , суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовної заяви ОСББ «Симоненка 113-а» до ОСОБА_1 , ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» та ОСОБА_2 про визнання договору недійсним, скасування рішення, виключення запису з реєстру, зобов'язання вчинити дії.
Відповідно до ст. 129 ГПК України, судові витрати у вигляді судового збору за подачу позову, а також витрат на проведення судової експертизи, покладаються на ОСББ «Симоненка 113-а».
Керуючись ст. 129, 233, 238, 240, 241, 256 ГПК України, ст. 7 Кодексу України з процедур банкрутства, суд
1. У задоволенні позову ОСББ «Симоненка 113-а» до ОСОБА_1 , ТОВ «Броварський домобудівний комбінат Меркурій» та ОСОБА_2 про визнання договору недійсним, скасування рішення, виключення запису з реєстру, зобов'язання вчинити дії відмовити повністю.
2. Копію рішення надіслати сторонам.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення та підписання повного тексту рішення.
Повне рішення підписане 19.03.2026.
Суддя С.Ю. Наріжний