С О Л О М ' Я Н С Ь К И Й Р А Й О Н Н И Й С У Д М І С Т А К И Є В А
вул. Максима Кривоноса, 25, м. Київ, 03037; тел. (044) 298-59-37
вул. Грушецька, 1, м. Київ, 03113; тел.: (044) 298-59-52
e-mail: inbox@sl.ki.court.gov.ua, web: https://sl.ki.court.gov.ua
код ЄДРПОУ: 02896762
Провадження 2/760/11730/26
В справі 760/13678/21
І. Вступна частина
19 березня 2026 року в м. Києві
Солом'янський районний суд м. Києва
у складі головуючого судді Коробенка С.В.
за участю секретаря Левіцької Н.О.
представника Позивача - адвоката Осадчої Н.О.,
представника Третьої особи КП «Спецжитлофонд» - Шеїн К.О.
представника Третьої особи КП «ФК «Житлоінвест» - Русакова О.О.
розглянув цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Транспортні системи», Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія Обрій», ОСОБА_2 , треті особи - Комунальне підприємство з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд», Комунальне підприємство «Фінансова компанія «Житло-Інвест» Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про скасування державної реєстрації права власності, витребування майна з чужого незаконного володіння та визнання права власності на квартиру.
ІI. Описова частина
У травні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до Солом'янського районного суду м. Києва з позовом до Приватного акціонерного товариства «Транспортні системи» (Відповідач-1) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія Обрій» (Відповідач-2) про визнання майнових прав на об'єкт інвестування.
Свої вимоги Позивачка обґрунтовувала тим, що на початку 2018 року вона разом із чоловіком, після продажу своєї трикімнатної квартири в с. Тарасівка Києво-Святошинського району Київської області, вирішили придбати об'єкт нерухомості у м. Києві. На сайті «ОЛХ» Позивачка знайшла оголошення щодо продажу об'єкту нерухомості в житловому комплексі « ІНФОРМАЦІЯ_1 », який будується по АДРЕСА_1 . За вказаними у оголошенні номерами телефонів Позивачка зв'язалась та домовилась про зустріч з ріелтором ОСОБА_5 , який являвся працівником агентства нерухомості «Золота нерухомість Києва». Під час зустрічі ОСОБА_6 запропонував Позивачу придбати квартиру у ЖК «Рідне місто» шляхом інвестування в нерухомість, а саме купівлі майнових прав на об'єкти незавершеного будівництва через субпідрядну організацію ПрАТ «Транспортні системи», пояснюючи це більш вигідними умовами.
Позивачка зазначала, що 11.02.2018 між нею та Відповідачем-1 було укладено Договір про відступлення права вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. та зареєстрований в реєстрі за № 768. Для посвідчення цього Договору генеральний директор та бухгалтер ПрАТ «Транспортні системи» надали нотаріусу оригінали для огляду та копії наступних документів: договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 3,12/102 від 01.02.2018, відповідно до якого ТОВ «ІБК Обрій» передає у власність, а ПрАТ «Транспортні системи» приймає у власність майнові права на трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 ; довідки вих. №18-433 від 09.02.2018 про здійснення оплати у розмірі 100% вартості майнових прав; довідки вих. №18-448 від 09.02.2018, якою ТОВ «ІБК Обрій» надало згоду ПрАТ «Транспортні системи» на відступлення прав вимоги за вказаним Договором.
За Договором про відступлення права вимоги ПрАТ «Транспортні системи» передало свої права та обов'язки, а ОСОБА_1 прийняла на себе права та обов'язки останнього і стала стороною за Договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру №3,12/102 від 01.02.2018, укладеним між ПрАТ «Транспортні системи» та ТОВ «ІБК Обрій», щодо передачі у власність майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 , житловий багатоквартирний будинок АДРЕСА_4 (загальна проектна площа 86,25 кв.м, проектна житлова площа 49,15 кв.м, поверх 5, секція 1.2, кількість кімнат - 3). Того ж дня, в присутності приватного нотаріуса Гамаль І.М. та бухгалтера ОСОБА_9, Позивачка сплатила генеральному директору ПрАТ «Транспортні системи» ОСОБА_10. повну вартість прав вимоги за Договором у розмірі 1.163.200,00 грн.
Позивачка зазначала, що згідно з умовами п. 11 Договору про відступлення права вимоги Відповідач-1 зобов'язувався не пізніше 3 робочих днів з моменту отримання повної оплати повідомити ТОВ «ІБК Обрій» про передачу своїх прав та обов'язків за Договором, а Відповідач-2, згідно з п. 2.2. Договору купівлі-продажу майнових прав, мав надати документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів. Однак Відповідачі свої зобов'язання не виконали, житловий будинок не добудований та не введений в експлуатацію, Позивачка не набула право власності на повністю профінансований об'єкт нерухомості.
Після звернення до ТОВ «ІБК Обрій» із заявою від 13.03.2019 Позивачка отримала лист вих. 549 від 19.03.2019, яким Відповідач-2 повідомив, що Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 3,12/102 від 01.02.2018 у їх товаристві не обліковується і товариство не має перед Позивачкою будь-яких зобов'язань.
ОСОБА_1 вказувала, що в провадженні Солом'янського районного суду м. Києва перебуває справа № 760/16822/20 за обвинуваченням посадових осіб ПрАТ «Транспортні системи» та інших пов'язаних з ним осіб за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 366, ч. 4 ст. 358, ч.ч. 3, 4 ст. 190 КК України, де вона є однією з багатьох потерпілих осіб.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, Позивачка посилалася на положення ЦК України, Закону України «Про інвестиційну діяльність», Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, та просила визнати за нею майнові (речові) права на об'єкт інвестування (незавершеного будівництва), а саме на квартиру з номером об'єкта інвестування АДРЕСА_5 , загальна проектна площа 86,25 кв.м, проектна житлова площа 49,15 кв.м, поверх 5, секція 1.2, кількість кімнат - 3.
07 липня 2021 року до суду надійшов відзив ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія Обрій», у якому викладені заперечення проти задоволення позову.
Зокрема, Відповідач-2 зазначав, що 17.11.2016 між Комунальним підприємством з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» та ТОВ «ІБК Обрій» укладено Договір № 50, предметом якого є діяльність сторін по здійсненню комплексу дій, спрямованих на спорудження та введення в експлуатацію об'єкта будівництва - житлового будинку по АДРЕСА_1 . Відповідно до підписаного сторонами Протоколу розподілу майнових прав на площі в Об'єкті, а також уточненого Протоколу розподілу, майнові права на квартиру АДРЕСА_6 у секції 1.2 Відповідачу-2 не передавалися, а тому і ніколи не належали.
У зв'язку з цим Відповідач-2 стверджував, що Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 3,12/102 від 01.02.2018 між Відповідачем-1 та Відповідачем-2 ніколи не укладався, кошти за цим Договором ні від Позивачки, ні від Відповідача-1 Відповідач-2 не отримував. Відповідач-2 наголошував, що про неукладення Договору Позивачку було повідомлено листом від 19.03.2019 вих. № 549.
На підтвердження своїх доводів Відповідач-2 посилався на рішення Господарського суду м. Києва від 09.02.2021 по справі № 910/18503/20, яким розірвано договір від 31.01.2018 про відступлення прав та обов'язків в інвестиційному договорі №170117/170-К від 17.01.2017, який був укладений між Комунальним підприємством «Фінансова компанія Житло-Інвест», ПрАТ «Транспортні системи» та Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Прованс», та встановлено, що майнові права на квартиру АДРЕСА_6 належали Комунальному підприємству «Фінансова компанія Житло-Інвест», що додатково підтверджує, що Відповідач-2 ТОВ «ІБК «Обрій» прав на зазначене майно не мав.
Крім того, Відповідач-2 зазначав, що відповідно до Наказу ТОВ «ІБК Обрій» №37 від 21.12.2017 «Про надання права підпису», з 22.12.2017 право першого підпису щодо договорів купівлі-продажу майнових прав належало начальнику договірного відділу Грамматікаті С.В., тоді як у Договорі № 3,12/102 від 01.02.2018 підписантом зазначений заступник директора з економіки та фінансів ОСОБА_7., який на той час не був наділений відповідними повноваженнями.
Також Відповідач-2 зазначав, що довідки від 09.02.2018 вих. №18-433 та №18-448, на які посилався Позивач, Відповідачем-2 не підписувались, а Журнал реєстрації вихідних документів ТОВ «ІБК Обрій» за 2018 рік такої нумерації не містить. Відповідач-2 вказував, що нумерація довідок не відповідає прийнятій послідовній нумерації, а підпис на довідках має бути директора, а не його заступника.
Відповідач-2 стверджував, що у зв'язку з виявленням даного факту, для захисту прав постраждалих осіб від протиправних дій Відповідача-1 він 17.05.2018 та 28.01.2019 направляв повідомлення про вчинення кримінального правопорушення за ст.ст. 190, 358 КК України відповідно до Солом'янського та Печерського управлінь поліції ГУНП у м. Києві, чим спростовував твердження Позивача про змову між Відповідачами. На підтвердження факту підробки підпису Відповідач-2 посилався на висновок експерта № 1-05/10 від 05.10.2018 за результатами почеркознавчої експертизи.
Відповідач-2 вважав, що визнання майнових прав на об'єкт інвестування є неналежним способом захисту, оскільки такі вимоги ґрунтуються на підроблених документах, а належним способом захисту для Позивача є відшкодування збитків, з якими слід звертатися до Відповідача-1. Посилаючись на правову позицію Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц, зазначав, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним, а Відповідач-2 вправі захищати своє право, спростовуючи факт укладення ним Договору.
У відповіді на відзив, що надійшла до суду 30 липня 2021 року, Позивачка заперечувала проти доводів Відповідача-2 в повному обсязі.
Позивачка зазначала, що Відповідачем-2 не надано належних доказів на підтвердження того, що Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 3,12/102 від 01.02.2018 між сторонами не укладався. Долучений до відзиву висновок експерта № 1-05/10 від 05.10.2018 стосується іншого договору і не має відношення до даної справи. Копії повідомлень про вчинення кримінального правопорушення не містять згадки про Позивача та про правовідносини сторін у цій справі, а наявність кримінальних проваджень слід сприймати лише як інформацію до відома суду.
Позивачка наголошувала, що Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 3,12/102 від 01.02.2018 та Договір відступлення права вимоги від 11.02.2018 наразі є чинними, доказів їх визнання недійсними суду не надано, їх нікчемність в силу закону не доведено. Договори у встановленому законом порядку Відповідачами не оспорювалися та не визнавалися недійсними.
Посилаючись на правову позицію Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 2-383/2010 (провадження № 14-308цс18), Позивачка зазначала, що ст. 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину, яка означає, що вчинений правочин вважається правомірним, доки ця презумпція не буде спростована на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. Зазначала, що Відповідачем-2 факт виконання Позивачкою зобов'язань за договором, як і його чинність, не спростовано.
Щодо посилання Відповідача-2 на те, що про Договір № 3,12/102 від 01.02.2018 відомо з 2019 року, проте будь-яких дій на визнання цього договору недійсним Відповідачем-2 не здійснено, Позивачка зазначала, що це спростовує доводи Відповідача-2 про підробку договору. Позивачка також не виключала того факту, що сторони (ПрАТ «Транспортні системи», ТОВ «ІБК Обрій»), вступивши у попередню змову, навмисно вчиняли такі дії з метою заволодіти грошовими коштами Позивачки шляхом обману.
Позивачка наполягала, що належним способом захисту є визнання за нею майнових прав на об'єкт інвестування, посилаючись на правові позиції Верховного Суду, викладені у постановах від 20.03.2019 у справі № 6-14-39цс19 та від 27.02.2019 у справі № 6-14-606цс18, відповідно до яких у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов'язань та відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є саме визнання майнових прав на об'єкт інвестування.
У запереченнях на відповідь на відзив, отримані судом 13 серпня 2021 року (Том 2, а.с. 84) Відповідач-2 підтримував свою позицію та зазначав наступне.
Відповідач-2 вказував, що саме з метою оспорювання факту укладення Договору купівлі-продажу майнових прав ним вчиняються дії по пошуку оригіналу цього Договору для встановлення підробки підпису посадової особи. 29.07.2021 Відповідачем-2 отримано лист від гр. ОСОБА_7 , підпис якого зазначений на Договорі, у якому останній стверджує, що Договір ним не підписувався.
Відповідач-2 вважав, що Договір купівлі-продажу майнових прав є неналежним та недопустимим доказом в розумінні ст.ст. 76-80 ЦПК України, ставив під сумнів справжність копії цього Договору та просив суд виключити її з числа доказів, посилаючись на положення ст. 95 ЦПК України щодо письмових доказів. Зазначав, що рішення на підставі копії, без огляду та надання оцінки, у тому числі експертної, оригіналу не може бути об'єктивним.
Відповідач-2 повторно звертав увагу суду на те, що відповідно до Протоколу розподілу майнових прав на площі в Об'єкті за Договором № 50 від 17.11.2016 майнові права на квартиру АДРЕСА_6 у секції 1.2 Відповідачу-2 не належать та ніколи не належали, а тому Відповідач-2 не мав можливості розпоряджатися майном, що йому не належить.
Комунальне підприємство з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд», залучене до справи в якості третьої особи ухвалою суду від 24.12.2021, у своїх поясненнях від 13.05.2022 зазначало наступне. (Том 2, а.с. 128)
КП «Спецжитлофонд» є юридичною особою, заснованою на комунальній власності територіальної громади міста Києва. Відповідно до Розпорядження виконавчого органу Київської міської ради від 09.01.2008 № 15 КП «Спецжитлофонд» надано дозвіл виступити замовником будівництва жилого будинку на АДРЕСА_1 .
Третя особа зазначала, що між КП «Спецжитлофонд» (Сторона-1) та ТОВ «Варда Спецбуд Монтаж» (Сторона-2) укладено Договір № 16/06/16 від 16.06.2016, предметом якого є діяльність сторін, спрямована на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_7 . Відповідно до п.п. 6.1, 6.2 Договору кожна сторона отримує по 50% житлової площі, 50% нежитлової площі та 50% машиномісць.
Згідно з позицією 59 пункту 2 Додатку № 1 «Акт розподілу житлових приміщень в об'єкті» до Договору, зазначена Позивачкою квартира АДРЕСА_6 на 5-му поверсі в секції 1.2 (загальна площа 86,25 кв.м.) підлягала передачі ТОВ «Варда Спецбуд Монтаж». При цьому відповідно до п. 6.6 Договору майнові права виникають у кожної із сторін з моменту підписання Договору, і кожна із сторін має право укладати будь-які правочини щодо своєї частки з третіми особами.
Третя особа зазначала, що після підписання Договору та додатків до нього ТОВ «Варда Спецбуд Монтаж» набуло право розпоряджатись майновими правами на квартиру АДРЕСА_6 , у зв'язку з чим у КП «Спецжитлофонд» відсутня інформація стосовно подальшого відчуження чи будь-якої іншої реалізації вказаної квартири третіми особами. Будівництво об'єкту завершено ще в грудні 2020 року, проте процедура прийняття його в експлуатацію станом на день подання пояснень була призупинена у зв'язку з об'єктивними обставинами.
У додаткових письмових поясненнях, поданих стороною Позивачки у підготовчому засіданні 19.08.2022 з урахуванням пояснень третьої особи від 13.05.2022, Позивачка заперечувала проти доводів КП «Спецжитлофонд» в повному обсязі. (Том 2, а.с. 172)
Позивачка зазначала, що відповідно до тверджень Третьої особи квартира АДРЕСА_6 належить на праві власності ТОВ «Варда Спецбуд Монтаж» відповідно до Договору №16/06/16 від 16.06.2016. Натомість Позивачка наголошувала, що 11.02.2018 між нею та Відповідачем-1 укладено Договір про відступлення права вимоги, на підставі якого вона стала стороною Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 3,12/102 від 01.02.2018. Позивачка повторювала, що обидва Договори є чинними, не оспорені та не визнані недійсними, а Позивачка у повному обсязі виконала свої зобов'язання, сплативши 1.163.200,00 грн на користь ПрАТ «Транспортні системи».
Позивачка посилалася презумпцію правомірності правочину та те, що до завершення будівництва об'єкта нерухомості та введення його в експлуатацію інвестору належать майнові права на цей об'єкт. Зазначала, що оскільки Відповідачі не виконали належним чином узятих за Договором зобов'язань, хоч Позивачка сплатила кошти по Договору у повному обсязі, є всі юридичні підстави для визнання за нею майнових прав на профінансований об'єкт нерухомості.
Від Відповідача-1 - ПрАТ «Транспортні системи» - відзиву на позовну заяву та/або пояснень по справі до суду не надходило.
Ухвалою суду від 30.11.2022 провадження у справі було зупинено до вирішення по суті справи №760/16822/20, що розглядається в порядку кримінального судочинства, за обвинуваченням ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 у злочинах, передбачених ч.ч. 3, 4 ст. 190, ч. 4 ст. 358, ч. 1 ст. 366 КК України.
Постановою Київського апеляційного суду від 08 травня 2023 року вказана ухвала суду була скасована.
07 травня 2024 року до суду надійшла заява представника Позивачки про зміну предмету позову (позовних вимог) та залучення співвідповідача ОСОБА_2 (Том 5, а.с. 82), у якій зазначалося наступне.
Позивачка зазначала, що під час розгляду справи вона дізналася через свого представника, що будинок, де знаходиться спірна нерухомість, введено в експлуатацію та надано нову поштову адресу: АДРЕСА_8 , про що не повідомляли ані Відповідачі, ані треті особи. Більше того, за час розгляду справи неодноразово здійснювалося переоформлення права власності на спірну квартиру АДРЕСА_6 за новою адресою.
Зокрема, 01.09.2023 приватним нотаріусом Верповською О.В. внесено запис про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_9 (загальна площа 87,6 кв.м, житлова площа 48,7 кв.м), на підставі договору купівлі-продажу від 01.09.2023 за ОСОБА_3 та ОСОБА_4 (по 1/2 частці кожному). В подальшому, 16.10.2023 на підставі нового договору купівлі-продажу від 16.10.2023, посвідченого тим же нотаріусом, право власності на вказану квартиру зареєстровано за ОСОБА_2 .
Позивачка зазначала, що відчуження спірного майна відбулося, незважаючи на ухвалу Солом'янського районного суду м. Києва від 31.05.2021 про вжиття заходів забезпечення позову, якою заборонено здійснювати будь-які реєстраційні дії щодо спірного нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 .
У зв'язку з введенням будинку в експлуатацію та відчуженням квартири третій особі Позивачка просила суд змінити предмет позову та: скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_9 , зареєстровану 16.10.2023 на ім'я ОСОБА_2 ; витребувати вказану квартиру з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 ; визнати за ОСОБА_1 право власності на вказану квартиру. Також Позивачка просила залучити ОСОБА_2 в якості співвідповідача.
Обґрунтовуючи змінені позовні вимоги, Позивачка зазначала, що інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права, тотожні праву власності, на об'єкт інвестування і після завершення будівництва та прийняття його до експлуатації набуває права власності як первісний власник. Зазначала, що забудовник позбавлений права відчужувати об'єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи, а інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об'єкта від будь-якої особи.
Комунальне підприємство «Фінансова компанія «Житло-Інвест» виконавчого органу Київської міської ради, залучене до участі у справі в якості третьої особи, у своїх поясненнях (Том 5, а.с. 166) заперечувало проти задоволення уточнених позовних вимог та зазначало наступне.
КП «ФК «Житло-Інвест» вказувало, що 17.01.2017 між ним та Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Прованс» (далі - Фонд), від імені та в інтересах якого діяло ТОВ «Компанія з управління активами «Дельта Плюс», було укладено Інвестиційний договір № 170117/170-К. Відповідно до цього договору КП «ФК «Житло-Інвест» як інвестор зобов'язалось забезпечити інвестування об'єкта - квартири АДРЕСА_10 . Фонд, у свою чергу, набув права на об'єкт у результаті інвестиційної участі у будівництві на підставі Інвестиційного договору № 291216/170-К від 29.12.2016, укладеного з ТОВ «Варда Спецбуд Монтаж».
Розмір інвестиційного внеску за Інвестиційним договором становив 1.224.750,00 грн і був сплачений КП «ФК «Житло-Інвест» на користь Фонду 03.02.2017 у повному обсязі.
Третя особа далі зазначала, що 31.01.2018 між КП «ФК «Житло-Інвест», Фондом та Відповідачем-1 (ПрАТ «Транспортні системи») було укладено Договір про відступлення прав та обов'язків в Інвестиційному договорі, за яким Відповідач-1 як новий інвестор мав набути всі права та обов'язки КП «ФК «Житло-Інвест» за Інвестиційним договором з дати повної оплати суми у розмірі 1.224.750,00 грн, яку новий інвестор мав сплатити у розстрочку до 01.06.2018. Проте, за даними банківської виписки, Відповідач-1 здійснив лише один платіж на суму 419.175,00 грн від 08.02.2018, після чого перестав виконувати грошові зобов'язання.
У зв'язку з неналежним виконанням Відповідачем-1 грошових зобов'язань рішенням Господарського суду м. Києва від 09.02.2021 по справі № 910/18503/20 Договір про відступлення прав та обов'язків від 31.01.2018 було розірвано з 16.03.2021, чим припинено будь-які договірні відносини між КП «ФК «Житло-Інвест» та Відповідачем-1 щодо спірної квартири.
КП «ФК «Житло-Інвест» наголошувало, що перебуваючи у договірних відносинах з ним щодо квартири АДРЕСА_6 , Відповідач-1 не міг перебувати у аналогічних договірних відносинах із Відповідачем-2, оскільки ані ТОВ «Варда Спецбуд Монтаж», ані Фонд не укладали із Відповідачем-2 будь-яких правочинів відносно предмета спору. Таким чином, Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 3,12/102 від 01.02.2018, на який посилається Позивачка, не міг бути укладений Відповідачем-2, оскільки останній ніколи не володів майновими правами на спірну квартиру. Відповідно у Позивачки відсутні права інвестора на квартиру.
Щодо ОСОБА_2 третя особа зазначала, що він є законним набувачем, який придбав квартиру АДРЕСА_9 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 16.10.2023, за відсутності на момент придбання будь-яких обтяжень чи арештів щодо цієї квартири, а тому витребування квартири у ОСОБА_2 становитиме непропорційне втручання у його мирне володіння майном та покладе на нього надмірний індивідуальний тягар. Зазначала, що належним способом захисту порушених прав Позивачки є відшкодування завданої їй злочинними діями шкоди в межах кримінального провадження.
У судовому засіданні представник Позивачки підтримала уточнені позовні вимоги у повному обсязі.
Представники третіх осіб КП «Спецжитлофонд» та КП «ФК «Житло-Інвест» заперечували проти задоволення позову, посилаючись на те, що Договір купівлі-продажу майнових прав між ТОВ «ІБК Обрій» та ПрАТ «Транспортні системи» щодо квартири АДРЕСА_6 ніколи не укладався, обставини підробки цього договору та загалом шахрайських дій є предметом розгляду у кримінальному провадженні. Зазначали, що Позивачка не могла набути майнових прав на квартиру, оскільки ані ТОВ «ІБК Обрій», ані ПрАТ «Транспортні системи» таких прав ніколи не мали, а тому належним способом захисту порушених прав Позивачки є відшкодування завданої їй злочинними діями шкоди в межах кримінального провадження.
Інші учасники справи до суду не з'явилися, про розгляд справи були повідомлені належним чином. Суд визнав за можливе розглянути справу у їх відсутність.
ІІІ. Мотивувальна частина
Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи та оцінивши зібрані докази у їх сукупності, суд дійшов наступних висновків.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до частин першої, п'ятої, шостої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Статтею 89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Судом встановлено, що позовні вимоги ОСОБА_1 (як первісні - про визнання майнових прав на об'єкт інвестування, так і уточнені - про скасування державної реєстрації права власності, витребування з чужого незаконного володіння та визнання права власності на квартиру) ґрунтуються на Договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру №3,12/102 від 01.02.2018, який, за твердженнями Позивачки, було укладено між ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія Обрій» (Відповідач-2) та ПрАТ «Транспортні системи» (Відповідач-1), а також на Договорі про відступлення права вимоги від 11.02.2018, укладеному між Позивачкою та Відповідачем-1, за яким Позивачка нібито стала стороною вказаного Договору купівлі-продажу майнових прав.
Таким чином, для вирішення справи ключовим є питання про те, чи мав Відповідач-2 (ТОВ «ІБК Обрій») майнові права на квартиру АДРЕСА_11 , та, відповідно, чи міг він такі права передати Відповідачу-1 (ПрАТ «Транспортні системи») за Договором купівлі-продажу майнових прав.
Дослідивши матеріали справи, суд встановив наступний ланцюжок правовідносин щодо будівництва та розподілу квартир у житловому будинку по АДРЕСА_12 .
Відповідно до Розпорядження виконавчого органу Київської міської ради від 09.01.2008 № 15 Комунальному підприємству з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» надано дозвіл виступити замовником будівництва жилого будинку на АДРЕСА_1 .
16.06.2016 між КП «Спецжитлофонд» (Сторона-1) та ТОВ «Варда Спецбуд Монтаж» (Сторона-2) було укладено Договір № 16/06/16, предметом якого є діяльність сторін, спрямована на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_7 . Відповідно до пунктів 6.1, 6.2 цього Договору кожна сторона отримує по 50% житлової площі, 50% нежитлової площі та 50% машиномісць в об'єкті. Згідно з позицією 59 пункту 2 Додатку № 1 «Акт розподілу житлових приміщень в об'єкті» до Договору, спірна квартира АДРЕСА_6 на 5-му поверсі в секції 1.2 (загальна площа 86,25 кв.м.) підлягала передачі саме ТОВ «Варда Спецбуд Монтаж», а не КП «Спецжитлофонд». Відповідно до пункту 6.6 Договору майнові права виникають у кожної із сторін з моменту підписання Договору, і кожна із сторін має право укладати будь-які правочини щодо своєї частки з третіми особами. Зазначені обставини підтверджуються поясненнями третьої особи - КП «Спецжитлофонд» від 13.05.2022 та копією Договору № 16/06/16 з додатками, долученими до матеріалів справи.
Окремо від вказаного Договору, 17.11.2016 між КП «Спецжитлофонд» та ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія Обрій» (Відповідач-2) було укладено Договір № 50, предметом якого також є діяльність сторін по здійсненню комплексу дій, спрямованих на спорудження та введення в експлуатацію об'єкта будівництва - житлового будинку по АДРЕСА_1 . Проте, відповідно до підписаного сторонами Протоколу розподілу майнових прав на площі в об'єкті, а також уточненого Протоколу розподілу до цього Договору, квартира АДРЕСА_13 ) не передавалась. Дані обставини підтверджуються як відзивом Відповідача-2, так і відповідними додатками до Договору № 50.
Таким чином, суд встановив, що за результатами розподілу площ у житловому будинку по АДРЕСА_14 увійшла до частки ТОВ «Варда Спецбуд Монтаж» за Договором № 16/06/16 від 16.06.2016, а не до частки ТОВ «ІБК Обрій». Відповідач-2 (ТОВ «ІБК Обрій») ніколи не набував майнових прав на квартиру АДРЕСА_6 і, відповідно, не мав права розпоряджатися ними, у тому числі відчужувати на користь ПрАТ «Транспортні системи».
Матеріалами справи підтверджено, що реальний ланцюжок правовідносин щодо квартири АДРЕСА_6 складався наступним чином. ТОВ «Варда Спецбуд Монтаж», набувши майнові права на квартиру № 170 за Договором № 16/06/16 від 16.06.2016, в подальшому уклало з Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Прованс» (далі - Фонд) Інвестиційний договір № 291216/170-К від 29.12.2016 щодо зазначеної квартири. В свою чергу, 17.01.2017 між Фондом та Комунальним підприємством «Фінансова компанія «Житло-Інвест» (далі - КП «ФК «Житло-Інвест») було укладено Інвестиційний договір № 170117/170-К, за яким КП «ФК «Житло-Інвест» як інвестор зобов'язалось забезпечити інвестування об'єкта - квартири АДРЕСА_6 та після оформлення і реєстрації права власності Фонду на об'єкт отримати його у власність. Розмір інвестиційного внеску становив 1.224.750,00 грн і був сплачений КП «ФК «Житло-Інвест» на користь Фонду 03.02.2017 у повному обсязі, що підтверджується платіжним дорученням № 1523.
31.01.2018 між КП «ФК «Житло-Інвест», Фондом та ПрАТ «Транспортні системи» (Відповідач-1) було укладено Договір про відступлення прав та обов'язків в Інвестиційному договорі, за яким Відповідач-1 як новий інвестор мав набути всі права та обов'язки КП «ФК «Житло-Інвест» за Інвестиційним договором з дати повної оплати суми у розмірі 1.224.750,00 грн у розстрочку до 01.06.2018. Проте Відповідач-1 здійснив лише один платіж на суму 419.175,00 грн від 08.02.2018, після чого перестав виконувати грошові зобов'язання. Рішенням Господарського суду м. Києва від 09.02.2021 по справі № 910/18503/20 Договір про відступлення прав та обов'язків від 31.01.2018 було розірвано з 16.03.2021.
Отже, Відповідач-1 (ПрАТ «Транспортні системи») мав єдину можливість набути майнові права на квартиру АДРЕСА_6 виключно через ланцюжок: ТОВ «Варда Спецбуд Монтаж» - Фонд «Прованс» - КП «ФК «Житло-Інвест» - ПрАТ «Транспортні системи», тобто за Договором про відступлення прав та обов'язків від 31.01.2018, а не через Відповідача-2 (ТОВ «ІБК Обрій»). Однак цю можливість Відповідач-1 не реалізував через невиконання грошових зобов'язань, а вказаний Договір було розірвано судовим рішенням.
ТОВ «ІБК Обрій» не перебувало у ланцюжку правовідносин щодо квартири АДРЕСА_6 , оскільки ані ТОВ «Варда Спецбуд Монтаж», ані Фонд «Прованс» не укладали із ТОВ «ІБК Обрій» будь-яких правочинів відносно цієї квартири. Відповідно, Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 3,12/102 від 01.02.2018, на якому ґрунтуються позовні вимоги ОСОБА_1 , не міг бути укладений ТОВ «ІБК Обрій», оскільки це товариство ніколи не володіло майновими правами на спірну квартиру АДРЕСА_6 і не мало повноважень розпоряджатися нею.
Суд також звертає увагу на те, що доводи Відповідача-2 про те, що Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 3,12/102 від 01.02.2018 ТОВ «ІБК Обрій» не укладався, підтверджуються сукупністю доказів: листом ТОВ «ІБК Обрій» від 19.03.2019 вих. № 549 про те, що цей Договір у товаристві не обліковується; Наказом ТОВ «ІБК Обрій» № 37 від 21.12.2017 «Про надання права підпису», відповідно до якого з 22.12.2017 право першого підпису щодо договорів купівлі-продажу майнових прав належало іншій посадовій особі, а не ОСОБА_7 , підпис якого зазначений на спірному Договорі; Журналом реєстрації вихідних документів ТОВ «ІБК Обрій» за 2018 рік, який не містить нумерації довідок від 09.02.2018 вих. № 18-433 та № 18-448, на які посилалася Позивачка; зверненнями ТОВ «ІБК Обрій» до правоохоронних органів від 17.05.2018 та 28.01.2019 з повідомленнями про вчинення кримінального правопорушення, пов'язаного з підробкою договорів купівлі-продажу майнових прав.
Щодо посилання Позивачки на презумпцію правомірності правочину (стаття 204 ЦК України) та на те, що Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 3,12/102 від 01.02.2018 не був визнаний недійсним у судовому порядку, суд зазначає наступне. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц роз'яснила, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним, а наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено. Стаття 204 ЦК України кореспондує частинам другій, третій статті 215 ЦК України, висвітлює різницю між нікчемним і оспорюваним правочином і не застосовується до правочинів, які не відбулися, бо є невчиненими. У випадку оспорювання самого факту укладення правочину такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення.
Оцінюючи наведені обставини у їх сукупності, суд дійшов висновку, що Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 3,12/102 від 01.02.2018 між ТОВ «ІБК Обрій» та ПрАТ «Транспортні системи» є неукладеним, оскільки ТОВ «ІБК Обрій» не виявляло свою волю до вчинення цього правочину, не підписувало його, не мало майнових прав на спірну квартиру АДРЕСА_6 , а особа, підпис якої зазначений на Договорі, не була наділена відповідними повноваженнями. Відповідно, за неукладеним Договором права та обов'язки у сторін не виникли, правовідносини за ним не склалися.
Оскільки Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 3,12/102 від 01.02.2018 є неукладеним, Відповідач-1 (ПрАТ «Транспортні системи») не набув від Відповідача-2 (ТОВ «ІБК Обрій») жодних прав щодо квартири АДРЕСА_6 , а отже не міг передати Позивачці за Договором про відступлення права вимоги від 11.02.2018 права, яких у нього не було. Ніхто не може передати більше прав, ніж має сам (nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet). Відповідно, Позивачка не набула статусу інвестора та не стала правонабувачем майнових прав на спірну квартиру.
Суд також зазначає, що сам по собі факт сплати Позивачкою грошових коштів у розмірі 1.163.200,00 грн на користь ПрАТ «Транспортні системи» не породжує для неї майнових прав на квартиру АДРЕСА_6 , оскільки передумовою набуття таких прав інвестором є наявність дійсного та чинного інвестиційного правочину (договору), на підставі якого формується правовий зв'язок між інвестором та об'єктом інвестування. У даному випадку такий правочин відсутній, оскільки в основі ланцюжка договорів, на які посилається Позивачка, лежить неукладений Договір купівлі-продажу майнових прав між ТОВ «ІБК Обрій» та ПрАТ «Транспортні системи».
Посилання Позивачки на правові позиції Верховного Суду щодо визнання майнових прав на об'єкт інвестування (постанови від 20.03.2019 у справі № 761/20612/15-ц, від 27.02.2019 у справі № 761/32696/13-ц та інші) є нерелевантними до обставин цієї справи, оскільки зазначені правові позиції стосуються ситуацій, коли між інвестором та забудовником існують дійсні договірні правовідносини та інвестор повністю виконав свої зобов'язання за чинним інвестиційним договором. У даній же справі не встановлено існування дійсного ланцюжка договірних правовідносин між Позивачкою та особою, яка мала б право розпоряджатися квартирою АДРЕСА_6 , а Договір, на якому ґрунтуються позовні вимоги, є неукладеним.
За таких обставин вимоги Позивачки як про визнання права власності на квартиру АДРЕСА_6 , так і про скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_2 та витребування квартири з його володіння не підлягають задоволенню, оскільки Позивачка не довела наявність у неї права власності або іншого речового права на спірну квартиру, яке б давало їй підстави для пред'явлення таких вимог.
Суд окремо зазначає, що обставини передачі Позивачкою грошових коштів посадовим особам ПрАТ «Транспортні системи» є предметом кримінального провадження № 42019101020000052, за яким у провадженні Солом'янського районного суду м. Києва перебуває справа № 760/16822/20 за обвинуваченням ОСОБА_10 , ОСОБА_9 та ОСОБА_8 у вчиненні злочинів, передбачених частинами 3, 4 статті 190, частиною 4 статті 358, частиною 1 статті 366 КК України, де Позивачка має статус потерпілої. Ефективним способом захисту порушених прав Позивачки у зв'язку з втратою нею грошових коштів є відшкодування шкоди, завданої внаслідок злочинних дій, шляхом пред'явлення цивільного позову в межах кримінального провадження відповідно до статті 61 КПК України або шляхом пред'явлення самостійного позову про відшкодування збитків до осіб, з вини яких завдано шкоду.
Відповідно до частини першої статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. Обраний Позивачкою спосіб захисту - визнання права власності на квартиру та її витребування - за встановлених судом обставин не може забезпечити ефективного захисту її порушених прав, оскільки Позивачка не довела набуття нею прав інвестора на підставі дійсного ланцюжка договірних правовідносин.
З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову ОСОБА_1 у повному обсязі.
IV. Резолютивна частина
Керуючись ст. ст. 4, 5, 12, 13, 76-81, 223, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд вирішив:
1.У задоволенні позову ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Транспортні системи», Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія Обрій» та ОСОБА_2 відмовити.
2.Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом 30 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
3.Позивач: ОСОБА_1 , зареєстрована адреса: АДРЕСА_15 ; РНОКПП: НОМЕР_1 ;
Відповідач-1: Приватне акціонерне товариство «Транспортні системи», адреса: 04050, м. Київ, вул. Мельникова, 12; код ЄДРПОУ: 31629539;
Відповідач-2: Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія Обрій», адреса: 03035, м. Київ, вул. Липківського Василя Митрополита, 18, офіс 6/4; код ЄДРПОУ: 39556547;
Відповідач-3: ОСОБА_2 , остання відома адреса: АДРЕСА_16 ;
Третя особа-1: Комунальне підприємство з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд», адреса: 04071, м. Київ, вул. Оболонська, 34; код ЄДРПОУ: 31454734;
Третя особа-2: Комунальне підприємство «Фінансова компанія «Житло-Інвест» Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), адреса: 01601, м. Київ, вул. Володимирська, 42; код ЄДРПОУ: 32855406;
Третя особа-3: ОСОБА_3 , адреса: АДРЕСА_17 ; РНОКПП: НОМЕР_2 ;
Третя особа-4: ОСОБА_4 , остання відома адреса: АДРЕСА_18 ; РНОКПП: НОМЕР_3 .
Суддя: