Єдиний унікальний номер справи: 650/3602/25 Головуючий в І інстанції: Сікора І.І.
Номер провадження: 22-ц/819/433/26 Доповідач: Базіль Л.В.
18 березня 2026 року м. Херсон
Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючої судді (судді-доповідача): Базіль Л.В.
суддів: Бездрабко В.О., Приходько Л.А.,
секретар судового засідання: Середюк О.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», подану представником Журик Андрієм Леонідовичем на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 27 січня 2026 року, ухвалене під головуванням судді Сікори О.О. у справі №650/3602/25 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі,-
встановив:
Короткий зміст позовних вимог.
03 червня 2025 року ОСОБА_1 , від імені якої діє представник за ордером, адвокат Чиркіна Л.Ю., звернулася до суду із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі.
В обґрунтування позову представник позивача зазначила, що позивач є власником земельної ділянки, яка розташована в адміністративно-територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області площею 6,6822 га з кадастровим номером 6520685200:02:001:0150 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка 20 березня 2006 року передана в оренду відповідачу на підставі договору оренди земельної ділянки, до якого укладено договір про заміну сторони у договорі від 27.02.2015 року та додаткові угоди №700099-7 від 23 липня 2017 року; №700099-2 від 28.02.2019 р. та №700099-7 від 23.12.2021 року.
За умовами договору оренди з урахуванням додаткових угод до нього орендар, ТОВ «ЮТС-Агропродукт» зобов'язаний своєчасно сплачувати орендну плату в розмірі 6,63% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що складає 15783,29 грн, внесення якої здійснюється до 31 грудня кожного року
Представник позивача вказувала, що незважаючи на умови договору, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не здійснило сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, причини не виконання умов договору не повідомив.
Вказувала, що статтею 32 Закону України «Про оренду землі», договір оренди може бути достроково розірваний у разі невиконання орендарем своїх зобов'язань, визначених статтями 24, 25 цього закону та умовами договору.
Таким чином, систематичне невиконання орендарем своїх обов'язків є достатньою підставою для розірвання договору оренди землі.
У зв'язку з наведеним просить:
- розірвати Договір оренди землі від 20 березня 2006 року, який зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії Центру ДЗК, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 20 березня 2006 року за № 4АА002118-040671500004, номер запису про інше речове право 9955472 від 05 червня 2015 року, який було укладено між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» право оренди за яким на підставі договору купівлі - продажу №1704/25-14 від 17 квітня 2025 року було відчужено Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» та предметом якого є оренда земельної ділянки кадастровий номер: 6520685200:02:001:0150, площа 6,6822 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративно - територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області; стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати (витрати по сплаті судового збору).
Короткий зміст рішення суду першої інстанції.
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 27 січня 2026 року позовні вимоги задоволено частково.
Суд вирішив:
Розірвати Договір оренди землі від 20 березня 2006 року, який зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії Центру ДЗК, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 20 березня 2006 року за № 4АА002118-040671500004, номер запису про інше речове право 9955472 від 05 червня 2015 року, який було укладено між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» право оренди за яким на підставі договору купівлі - продажу №1704/25-14 від 17 квітня 2025 року було відчужено Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» та предметом якого є оренда земельної ділянки кадастровий номер: 6520685200:02:001:0150, площа - 6,6822 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративно - територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 605,60 гривень.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 605,60 грн.
Рішення суду мотивовано тим, що орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» упродовж 2022 року не міг належно користуватися земельною ділянкою, із незалежних від нього причин, оскільки територія, на якій земельна ділянка розташована, була тимчасово окупованою рф, і як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, відповідач не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю, що є підставою для звільнення відповідача від сплати орендної плати за 2022 рік на підставі ч.6 ст.762 ЦК України.
Разом з цим, відповідач не довів, що мав об'єктивну неможливість використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності впродовж 2023-2024 роках. В матеріалах справи відсутні докази, що несплата за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов'язання.
На підставі встановленого, суд дійшов висновку, що невиплата орендної плати за 2023 та 2024 роки, утворює систематичність порушення строків сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору та підставою для його розірвання.
Узагальнюючи доводи апеляційної скарги та її вимоги.
В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» Журик А.Л. просить скасувати рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 27.01.2026 року по справі № 650/3602/25 та ухвалити нове, яким відмовити ОСОБА_1 у задоволені позовних вимог в повному обсязі.
Апелянт, не заперечуючи факту договірних відносин з позивачем щодо земельної ділянки та наявності факту несплати орендної плати за користування землею, вказав що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства та було обумовлено окупацією території, на якій знаходиться орендована земельна ділянка, а згодом це стало пов'язано із забрудненням (ймовірним забрудненням) вибухонебезпечними предметами, внаслідок чого ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» було позбавлено можливості здійснювати свою господарську діяльність у повному обсязі та використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням.
Зазначені обставини на думку скаржника підтверджуються листом Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 року №2024/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія Російської Федерації проти України; даними Інтерактивної карти ДСНС, за якими територія Новорайської ОТГ Бериславського району, Херсонської області, в межах якої знаходиться земля, належна позивачу, є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети; розпорядженням Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31 жовтня 2023 року №163, згідно якого земельні ділянки, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не є об'єктами оподаткування у період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року. Вказує на відсутність в матеріалах справи доказів проходження у 2023-2024 роках процедури передачі відповідальності щодо очищеної території від операторів протимінної діяльності до місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування, а тому вважає, що на земельній ділянці з кадастровим номером 6520685200:02:001:0150 ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, а відтак відповідач ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не мав змоги обробляти орендовану земельну ділянку, що у свою чергу, унеможливило сплату орендної плати.
Вказує на порушення судом першої інстанції норм процесуального права, які полягають в тому, що суд під час ухвалення оскаржуваного рішення проігнорував пояснення та аргументи, якими сторона відповідача підтверджувала свою позицію, у зв'язку з чим судом порушено принцип змагальності та об'єктивності у вирішенні спору.
Узагальнюючи доводи та заперечення інших учасників справи.
Відзив до апеляційного суду не надходив.
Явка учасників справи.
Будучи належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи учасники справи в судове засідання не з'явилися.
Згідно ст.372 ч.2 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
З огляду на вказане апеляційний суд вважав за можливе провести розгляд справи за відсутності учасників справи на наявних матеріалах справи.
Позиція апеляційного суду.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню.
За змістом частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної інстанції.
Рішення суду в частині висновків про відсутність вини відповідача у невиплаті орендної плати за 2022 рік ніким із учасників справи не оскаржуються, а тому в цій частині рішення суду не переглядається апеляційним судом.
Предметом апеляційного перегляду є рішення суду в частині задоволених позовних вимог.
Відповідно до ст. 263 ЦПКУкраїни рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосування норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині відповідає зазначеним вимогам закону.
Судовим розглядом встановлено, що ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 6520685200:02:001:0150 загальною площею 6,6822 га, яка розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського районуХерсонської області, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії І-ХС №035075.
20 березня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено Договір оренди землі, який зареєстрований у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.03.2006 року за № 64АА002118-040671500004.
27 лютого 2015 року замінено сторону орендаря з ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» на ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», про що укладено договір про заміну сторони у договорі оренди.
23 липня 2017 року між ОСОБА_1 , ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» було укладено додаткову угоду № 700099 до договору оренди землі, за умовами якого право оренди належної позивачу земельної ділянки перейшло до нового орендаря - ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ»; встановлено нормативно грошову оцінку земельної ділянки в сумі 238058,74 грн; на орендаря покладений обов'язок своєчасно сплачувати орендну плату у строки з 01 серпня до 31 грудня кожного року у грошовій формі в розмірі 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди; визначено строк дії договору оренди до 31.12.2022 року. Сторони визначили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.
28 лютого 2019 року сторонами договору укладено додаткову угоду № 700099-2 до договору оренди землі, за умовами якої визначено розмір орендної плати в розмірі 5,48% від нормативно грошової оцінки землі та встановлено строк дії договору оренди до 30.11.2027 року.
23 грудня 2021 року укладено додаткову угоду № 700099-7 до договору оренди землі, за умовами якої сторони визначили розмір орендної плати в розмірі 6,63% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди, що становить 15783,29 грн; визначено строк дії договору оренди до 31.12.2031 року. Сторони визначили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.
Доказів сплати орендної плати матеріали справи не містять.
Заперечуючи проти позову відповідач у відзиві на позовну заяву вказував на неможливість використання орендованої земельної ділянки та застосування положень частини шостої статті 762 ЦК України.
Зазначав, що внаслідок збройної агресії російської федерації та тимчасової окупації, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», було позбавлене можливості здійснювати свою господарську діяльність у повному обсязі та використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням. Майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування та виконання договірних зобов'язань.
На підтвердження своїх доводів щодо об'єктивної неможливості використання орендованої земельної ділянки посилався на лист Торгово-Промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 року, яким зафіксовано настання форс-мажорних обставин (військова агресія РФ та ведення воєнного стану) в Україні; розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації щодо звільнення Товариства від сплати податків через неможливість використання орендованих ділянок; розпорядження Херсонської обласної ради від 01.03.2023 року № 24, відповідно до якого ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» включено до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили; лист Головного Управління ДСНС України у Херсонській області №6603-294/6616/3 від 11.06.2025 року, відповідно до якого орендовані земельні ділянки є потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами; на витяг з ЄРДР щодо реєстрації кримінального провадження № 42022232090000075 від 12.04.2022 року щодо знищення майна Товариства.
Крім того, в додаткових поясненнях зазначив, що згідно з даними Інтерактивної карти ДСНС на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/) територія Новорайської сільської ради Берисласького району є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.
З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстр прав власності на нерухоме майно, Державого реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта, сформованого 03.06.2025 року, на підставі договору про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 17 квітня 2025 року, №1704/25-02, орендарем належної позивачу земельної ділянки є ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».
Мотиви апеляційного суду та застосовані норми права.
Правовідносини з оренди землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та Законом України «Про оренду землі, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.
Положеннями статті 629 ЦК України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а згідно із статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться
Відповідно до ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
Орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також і орендну плату за водний об'єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Відповідно до статті 651 ЦК України, договір може бути розірвано за рішенням суду у разі істотного порушення його умов однією зі сторін. Істотним вважається таке порушення, яке призводить до того, що інша сторона значною мірою позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Верховний Суд неодноразово у своїх постановах у подібних правовідносинах звертав увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору.
Відповідно до статей 76, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За правилами статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Заперечуючи проти заявлених позовних вимог, відповідач покликався на те, що він не міг використовувати орендоване майно в 2023 та 2024 році через забрудненість їх вибухонебезпечними предметами.
Разом з тим жодних належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження цих обставин суду не надав.
Долучені відповідачем до відзиву на позовну заяву розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області, за якими ТОВ «ЮТС-Агропродукт» надавалися пільги зі сплати місцевих податків та зборів, як письмовий доказ на підтвердження наявності обставин непереборної сили самі по собі не є достатніми для висновку про повну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням у розумінні ч.6 ст.762 ЦК України.
Лист ТПП №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року на який посилається відповідач як на доказ, звільнення його від виконання зобов'язань по сплаті орендної плати в 2023 та 2024 роках, має загальний інформаційний характер і адресований необмеженому колу осіб, а тому не є безумовною підставою для звільнення від виконання зобов'язань за кожним окремим договором. Доказів того, що форс-мажорні обставини перешкодили відповідачу у його виконанні зобов'язань саме за договором оренди, який є предметом позову матеріали справи не містять.
Сам факт відкритого досудового розслідування також не може звільняти відповідача від виконання зобов'язань зі сплати орендної плати, оскільки стосується викрадення майна товариства, і не свідчить про неможливість використання орендованого майна.
Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області, на який посилається скаржник, не містить висновку про те, що орендована земельна ділянка визнана небезпечною для сільськогосподарського використання або на її використання накладено санітарні, техногенні чи екологічні обмеження. Таким чином, наданий документ не дає підстав для висновку того, що орендована земельна ділянка є забрудненою вибухонебезпечними предметами, що позбавляє відповідача можливості користуватися ними.
Оскільки розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24 про включення підприємства (ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ») до переліку суб'єктів господарювання, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, не затверджено сесією обласної ради, як то передбачено самим документом, суд першої інстанції підставно не взяв викладену в зазначеному розпорядженні інформацію до уваги.
З огляду на викладене колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що представник відповідача ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не довів факту наявності обставин, на які посилався у відзиві, зокрема щодо наявності форс-мажорних обставин або неможливості використання земельної ділянки, а відтак і відсутності його вини у невиконанні обов'язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.
За таких обставин, оскільки судом встановлено, що відповідач не сплатив орендну плату за 2023-2024 роки, та не надав суду належних та допустимих доказів на підтвердження відсутності вини у порушенні цього зобов'язання та прийняття заходів направлених на його виконання, колегія суддів погоджується з висновком суду про наявність підстав для дострокового розірвання договору оренди землі за вимогою позивача та вважає цей висновок таким, що відповідає обставинам справи в межах наданих сторонами доказів і нормам матеріального права, що регулюють спірні правовідносин.
Доводи апеляційної скарги на правильність висновків суду першої інстанції не впливають, тому апеляційним судом не приймаються до уваги.
Доводи скарги про те, що суд першої інстанції порушив принцип змагальності та об'єктивності у вирішенні спору є безпідставними, оскільки спростовуються мотивувальною частиною оскаржуваного рішення, в якій суд навів мотиви як прийняття, так і відхилення кожного аргументу сторін.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване судове рішення суду першої інстанції - без змін, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.
Керуючись статтями 374,375,381-384 ЦПК України, суд
ухвалив:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» залишити без задоволення.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 27 січня 2026 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Головуюча Л.В. Базіль
Судді: В.О. Бездрабко
Л.А. Приходько