16 березня 2026 року
м. Київ
справа № 395/736/24
провадження № 61-11300св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Петрова Є. В. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Литвиненко І. В.,
учасники справи:
позивач - заступник керівника Новоукраїнської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Новомиргородської міської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області,
відповідач - ОСОБА_1 ,
розглянув на стадії попереднього розгляду в порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Стельникович Сергій Анатолійович, на постанову Кропивницького апеляційного суду від 18 серпня 2025 року у складі колегії суддів Єгорової С. М., Карпенка О. Л., Мурашка С. І. у справі за позовом заступника керівника Новоукраїнської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Новомиргородської міської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки,
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2024 року заступник керівника Новоукраїнської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Новомиргородської міської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області (далі - Новомиргородська міська рада) звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , у якому просив:
- розірвати договір оренди землі від 20 квітня 2010 року, укладений між Новомиргородською районною державною адміністрацією Новомиргородського району Кіровоградської області (далі - Новомиргородська РДА) та ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення для сінокосіння та випасання худоби, розташована на території Новомиргородської міської ради, кадастровий номер 3523883600:02:000:9030, площею 20,0008 га;
- зобов'язати відповідача повернути Новомиргородській міській раді зазначену земельну ділянку.
Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що на підставі розпорядження від 16 квітня 2010 року № 202-р між Новомиргородською РДА та ОСОБА_1 20 квітня 2010 року укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення для сінокосіння та випасання худоби загальною площею 20,000 га, розташованої на території Костівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, строком на п'ять років.
У пункті 17 договору передбачено обов'язок орендаря використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; зміна цільового призначення земельної ділянки не допускається.
Відповідно до пункту 38 договору його дія може бути припинена шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.
Згідно з додатковою угодою від 10 серпня 2016 року, укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та ОСОБА_1 на підставі наказу від 08 серпня 2016 року № 11-7481/14-16-СГ, строк дії договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3523883600:02:000:9030 продовжено на сім років.
Наказом Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 10 грудня 2020 року земельні ділянки державної власності передано до комунальної власності новоствореної об'єднаної територіальної громади - Новомиргородської міської ради, у тому числі й спірну земельну ділянку.
На підставі рішення Новомиргородської міської ради від 23 червня 2023 року № 832 між орендодавцем (Новомиргородською міською радою) та ОСОБА_1 28 червня 2023 року укладено додаткову угоду, якою договір оренди поновлено строком на сім років.
Відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно земельна ділянка з кадастровим номером 3523883600:02:000:9030, площею 20,0008 га, перебуває у комунальній власності Новомиргородської міської ради.
Разом із тим у межах досудового розслідування у кримінальному провадженні від 16 вересня 2023 року № 12023121210000187 встановлено, що спірна земельна ділянка використовується орендарем не за цільовим призначенням, а саме - для вирощування сільськогосподарських культур.
Згідно з поясненнями відповідача, він підтвердив факт засіву земельної ділянки соняшником навесні 2023 року, посилаючись на відсутність можливості здійснювати сінокосіння, а також на обставини пандемії та воєнного стану.
За інформацією Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 23 квітня 2024 року № 10-11-0.4-1693/2-24, у період дії воєнного стану державний нагляд (контроль) у сфері використання та охорони земель не здійснюється.
Прокурор зазначає, що розорювання земельної ділянки та вирощування на ній соняшнику свідчить про використання її для товарного сільськогосподарського виробництва, що не відповідає встановленому цільовому призначенню - для сінокосіння та випасання худоби, і порушує вимоги земельного законодавства та умов договору оренди, зокрема статті 34 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
У відзиві на позовну заяву відповідач заперечував проти задоволення позову, зазначивши, що органами державного контролю щодо нього не складено протоколу про адміністративне правопорушення, не накладено адміністративного стягнення та не винесено приписів про усунення порушень. Крім того, відповідач вказав, що з моменту укладення договору оренди використовує земельну ділянку належним чином, своєчасно сплачує орендну плату, а претензій з боку власника земельної ділянки до нього не надходило.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Новомиргородський районний суд Кіровоградської області у складі судді Орендовського В. А. рішенням від 28 березня 2025 року у задоволенні позову відмовив.
Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що протокол огляду місця події від 26 вересня 2023 року не може бути визнаний належним і допустимим доказом використання відповідачем спірної земельної ділянки всупереч умовам договору оренди.
Також суд визнав недопустимими долучені до нього фотознімки, оскільки ані в самому протоколі, ані на фотографіях відсутні відомості, які б дозволяли ідентифікувати зображений об'єкт як земельну ділянку з кадастровим номером 3523883600:02:000:9030, встановити дату та місце здійснення фотозйомки (з відповідними координатами), а також з'ясувати, чи пов'язані зазначені фотоматеріали безпосередньо з моментом проведення огляду.
Крім того, позивач посилався на пояснення ОСОБА_1 від 11 жовтня 2023 року, надані органу дізнання, відповідно до яких відповідач підтвердив факт засіву спірної земельної ділянки соняшником навесні 2023 року.
Водночас у судовому засіданні відповідач та його представник заперечили достовірність зазначених пояснень і, посилаючись на положення цивільного процесуального законодавства, поставили під сумнів їх належність і допустимість як доказу.
Оцінюючи наведені доводи, суд першої інстанції зазначив, що перелік засобів доказування, визначений частиною другою статті 76 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), не передбачає такого засобу доказування, як письмові пояснення особи, яка не допитувалася як свідок та не була попереджена про кримінальну відповідальність за надання завідомо неправдивих показань. У зв'язку з цим пояснення ОСОБА_1 від 11 жовтня 2023 року суд визнав недопустимим доказом.
Інших належних і допустимих доказів використання відповідачем спірної земельної ділянки всупереч умовам договору оренди та вимогам земельного законодавства, зокрема не за її цільовим призначенням - для сінокосіння та випасання худоби, позивач не надав. Отже, суд дійшов висновку про недоведеність підстав для припинення права користування земельною ділянкою, передбачених пунктом «ґ» частини першої статті 141 ЗК України.
Суд також установив, що відповідач не притягувався до адміністративної відповідальності за порушення земельного законодавства під час використання земельної ділянки з кадастровим номером 3523883600:02:000:9030. Крім того, приписи щодо усунення виявлених порушень земельного законодавства, передбачені статтею 144 ЗК України, компетентним органом державної влади стосовно ОСОБА_1 не виносилися.
З урахуванням установлених обставин суд дійшов висновку, що прокурор не довів факт порушення відповідачем умов договору оренди, а отже, відсутні підстави для його дострокового розірвання.
Оскільки вимога про зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку є похідною від вимоги про розірвання договору оренди, вона також не підлягає задоволенню.
Кропивницький апеляційний суд постановою від 18 серпня 2025 року апеляційну скаргу заступника керівника Кіровоградської обласної прокуратури задовольнив.
Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 28 березня 2025 року скасував і ухвалив нове рішення, яким позов задовольнив.
Розірвав достроково договір оренди землі від 20 квітня 2010 року, укладений між Новомиргородською РДА та ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення для сінокосіння та випасання худоби, розташована на території Новомиргородської міської ради, кадастровий номер 3523883600:02:000:9030, площею 20,0008 га.
Зобов'язав ОСОБА_1 повернути Новомиргородській міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 3523883600:02:000:9030, площею 20,008 га, розташовану на території Новомиргородської міської ради.
Вирішив питання про розподіл судових витрат.
Апеляційний суд мотивував постанову тим, що відповідно до приписів частини п'ятої статті 20 та статті 34 ЗК України земельна ділянка для сінокосіння і випасання худоби може використовуватися виключно в межах визначеного виду використання. Отже, у разі передачі в оренду земельної ділянки, яка за видом використання належить до земель для сінокосіння і випасання худоби (пасовище), орендар зобов'язаний використовувати її виключно для сінокосіння та випасання худоби, тобто в межах установленого виду використання.
З протоколу огляду місця події від 26 вересня 2023 року, складеного у кримінальному провадженні № 12023121210000187 за участю спеціалістів і свідків, убачається, що відповідач ОСОБА_1 використовував спірну земельну ділянку з порушенням визначеного договором виду її цільового використання, оскільки на ній здійснювалося вирощування сільськогосподарської культури - соняшнику, тоді як договором оренди встановлено цільове призначення земельної ділянки - для сінокосіння та випасання худоби.
Крім того, відповідно до пояснень ОСОБА_1 від 11 жовтня 2023 року, наданих органу дізнання, відповідач підтвердив факт засіву спірної земельної ділянки соняшником навесні 2023 року.
Колегія суддів не погодилася з висновками суду першої інстанції щодо неналежності та недопустимості зазначених доказів, зазначивши, що пояснення відповідача від 11 жовтня 2023 року є належним і достатнім доказом визнання ним факту використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
У вказаних поясненнях відповідач також зазначав, що у 2020 році звертався до Кіровоградського обласного управління Держгеокадастру з клопотанням про зміну виду використання земельної ділянки та перегляд розміру орендної плати, однак у задоволенні такого клопотання йому було відмовлено.
Таким чином, відповідач усвідомлював встановлений договором режим використання земельної ділянки, проте фактично використовував її для вирощування соняшнику, посилаючись на неможливість здійснення сінокосіння у зв'язку з пандемією та воєнним станом.
Апеляційний суд зазначив, що земельне законодавство не передбачає, що докази використання земельної ділянки не за цільовим призначенням можуть бути отримані виключно в межах здійснення державного нагляду (контролю) уповноваженими органами, зокрема державними інспекторами з контролю за використанням та охороною земель. Факт нецільового використання земельної ділянки може встановлюватися на підставі будь-яких належних і допустимих доказів, а не лише актів перевірки, приписів, протоколів про адміністративні правопорушення чи постанов про накладення адміністративних стягнень.
З огляду на викладене апеляційний суд дійшов висновку про помилковість висновків суду першої інстанції та безпідставність доводів відповідача про недоведеність факту використання спірної земельної ділянки не за її цільовим призначенням.
Ураховуючи протокол огляду місця події від 26 вересня 2023 року з фототаблицею, яким зафіксовано об'єкт огляду - земельну ділянку з кадастровим номером 3523883600:02:000:9030 та встановлено наявність посівів соняшнику, а також пояснення відповідача від 11 жовтня 2023 року, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення позову шляхом дострокового розірвання договору оренди землі від 20 квітня 2010 року та зобов'язання ОСОБА_1 повернути власнику спірну земельну ділянку.
Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги
У вересні 2025 року ОСОБА_1 через представника Стельниковича С. А. подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Кропивницького апеляційного суду від 18 серпня 2025 року, а рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 28 березня 2025 року залишити в силі.
На обґрунтування підстав касаційного оскарження судового рішення, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України, заявник зазначив, що суд апеляційної інстанції не врахував правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 522/2732/16, від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14, від 05 листопада 2019 року у справі № 906/392/18, від 15 червня 2021 року у справі № 904/5726/19, від 02 листопада 2022 року у справі № 922/3166/20, від 14 грудня 2022 року у справі № 477/2330/18 та у постановах Верховного Суду від 30 січня 2019 року у справі № 706/1272/14, від 22 жовтня 2019 у справі № 914/1839/18, від 18 листопада 2019 року у справі № 902/761/18, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 25 березня 2020 року у справі № 646/5062/17, від 01 липня 2020 року у справі № 222/1647/17, від 08 вересня 2020 року у справі № 920/418/19, від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19, від 12 травня 2021 року у справі № 922/3527/19, від 02 листопада 2022 року у справі № 685/1008/20, від 21 лютого 2023 року у справі № 922/3112/20, від 08 березня 2023 року у справі № 925/14/22, від 27 червня 2023 року у справі № 909/618/22, від 15 листопада 2023 року у справі № 918/119/21, від 16 січня 2024 року у справі № 905/5/21, від 30 січня 2024 року у справі № 917/1746/22, від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, від 27 листопада 2024 року у справі № 624/948/19, від 10 грудня 2024 року у справі № 922/21/23, від 21 лютого 2025 року у справі № 906/1537/23, від 04 лютого 2025 року у справі № 916/3679/23, від 01 квітня 2025 року у справі № 917/49/24 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Крім того, апеляційний суд не дослідив зібрані у справі докази та встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункт 4 частини другої статті 389, пункти 1, 4 частини третьої статті 411 ЦПК України).
Касаційну скаргу ОСОБА_1 мотивував тим, що станом на момент укладення додаткової угоди від 28 червня 2023 року будь-які претензії орендодавця до орендаря, у тому числі щодо порушення вимог земельного законодавства, були відсутні. Належних і допустимих письмових доказів порушення відповідачем земельного законодавства у розумінні статей 76-81 ЦПК України у матеріалах справи немає.
Протокол огляду місця події у кримінальному провадженні не є самостійним доказом для підтвердження нецільового використання земельної ділянки в межах цивільної справи, оскільки кримінальне та цивільне провадження є різними процесами з відмінними правилами доказування. Такі матеріали підлягають дослідженню в порядку, визначеному цивільним процесуальним законодавством, і не можуть автоматично визнаватися належними доказами.
Крім того, заявник посилався на принцип презумпції невинуватості, закріплений у статті 62 Конституції України, відповідно до якого особа вважається невинуватою у вчиненні злочину, доки її вину не буде доведено в законному порядку та встановлено обвинувальним вироком суду.
30 грудня 2023 року дізнавачем поліції винесено постанову про закриття кримінального провадження № 12023121210000187 на підставі пункту 2 частини першої статті 284 Кримінального процесуального кодексу України у зв'язку з відсутністю в діях відповідача складу кримінального правопорушення. У зв'язку з цим заявник вважає, що протокол огляду місця події з фототаблицею не може бути належним та допустимим доказом у цій цивільній справі.
Згідно з положеннями цивільного законодавства договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною або в інших випадках, установлених договором чи законом.
Заявник також зазначав, що втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється на підставі закону та з легітимною метою, повинно відповідати вимогам статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, зокрема принципу справедливого балансу між інтересами суспільства та правами особи.
Апеляційний суд, вирішуючи спір, не встановив, чи є порушення, на які посилався прокурор, настільки істотними, що можуть бути підставою для розірвання договору оренди, а також чи є таке втручання держави у сферу приватних майнових інтересів виправданим та пропорційним.
Крім того, заявник вказував на порушення апеляційним судом принципу змагальності сторін, оскільки суд, на його переконання, врахував виключно доводи прокурора та не надав належної оцінки доказам і запереченням відповідача.
Прокурором не надано належних і допустимих доказів здійснення державним інспектором заходів державного контролю за використанням та охороною земель, а також фіксації порушень у порядку, передбаченому статтею 10 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель».
Матеріали справи не містять доказів фіксації компетентним органом фактів порушення відповідачем вимог земельного законодавства, направлення йому відповідних приписів та їх невиконання, що згідно із законодавством може бути підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою шляхом розірвання договору оренди. Орендодавець із вимогою про усунення порушень або припинення їх допущення до орендаря не звертався.
Аргументи інших учасників справи
У жовтні 2025 року заступник керівника Новоукраїнської окружної прокуратури подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просив залишити цю скаргу без задоволення, посилаючись на те, що оскаржувана постанова апеляційного суду є законною та обґрунтованою, ухвалена відповідно до законодавства України, з урахуванням всіх фактичних обставин справи. Наведені у касаційній скарзі доводи були предметом дослідження й оцінки судом апеляційної інстанції, який перевірив їх та спростував відповідними висновками.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалою від 02 жовтня 2025 рокувідкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали з Новомиргородського районного суду Кіровоградської області.
09 жовтня 2025 року матеріали справи № 395/736/24 надійшли до Верховного Суду.
Верховний Суд ухвалою від 04 листопада 2025 року зупинив виконання постанови Кропивницького апеляційного суду від 18 серпня 2025 року у цій справі до закінчення касаційного провадження.
Фактичні обставини, з'ясовані судами
20 квітня 2010 року між Новомиргородською РДА та ОСОБА_1 на підставі розпорядження голови РДА від 16 квітня 2010 року № 202-р укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення для сінокосіння та випасання худоби загальною площею 20,0008 га, розташованої на території Коробчинської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області (том 1, а. с. 45-51).
Відповідно до пункту 2 договору в оренду передано земельну ділянку площею 20,0008 га, з яких: 20,0008 га - пасовища; рілля, сіножаті, багаторічні насадження та інші угіддя відсутні.
Згідно з пунктом 8 договору його укладено строком на п'ять років із наданням орендарю переважного права на поновлення договору на новий строк.
У пункті 15 договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для сінокосіння та випасання худоби, а відповідно до пункту 16 її цільове призначення - землі сільськогосподарського призначення.
Згідно з пунктом 17 договору земельна ділянка повинна використовуватися відповідно до її цільового призначення; зміна цільового призначення не допускається. Орендар зобов'язаний не вчиняти дій, які можуть призвести до погіршення якісних характеристик ґрунтів.
Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди спір підлягає вирішенню в судовому порядку (пункт 36 договору).
У пункті 37 договору визначено підстави припинення його дії, зокрема: закінчення строку, на який його укладено; набуття орендарем права власності на земельну ділянку; викуп для суспільних потреб або примусове відчуження з мотивів суспільної необхідності; ліквідація юридичної особи-орендаря; а також в інших випадках, передбачених законом.
Згідно з пунктом 38 договору його дія може бути припинена шляхом розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.
У пункті 39 договору передбачено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.
Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та державної реєстрації (пункт 43 договору).
10 серпня 2016 року між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду про поновлення строку дії договору оренди, відповідно до якої на підставі наказу № 11-7481/14-16-СГ строк оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3523883600:02:000:9030 продовжено на сім років (том 1, а. с. 52-54).
Згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно земельна ділянка з кадастровим номером 3523883600:02:000:9030, площею 20,0008 га, перебуває у комунальній власності Новомиргородської міської ради (том 1, а. с. 24-26).
Рішенням Новомиргородської міської ради від 23 червня 2023 року № 832 поновлено строк дії договору оренди земельної ділянки з громадянином ОСОБА_1 на сім років шляхом укладення відповідної додаткової угоди (том 1, а. с. 59, 60).
28 червня 2023 року між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 20 квітня 2010 року, відповідно до якої строк оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3523883600:02:000:9030 поновлено на сім років (том 1, а. с. 55, 56, 59, 60).
Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань у кримінальному провадженні від 15 вересня 2023 року № 12023121210000187 до Відділу поліції № 1 (місто Мала Виска) Новоукраїнського РВП ГУНП у Кіровоградській області надійшла заява ОСОБА_4 про те, що ОСОБА_1 орендує земельну ділянку з кадастровим номером 3523883600:02:000:9030 площею 20,0008 га, розташовану на території Новомиргородської міської ради, яка призначена для випасання худоби та вирощування сіна, проте фактично використовує її для вирощування газонного покриву з метою продажу без відповідного дозволу, що, на думку заявника, призвело до знищення гумусного шару та порушення структури ґрунту (том 1, а. с. 23).
Згідно з протоколом огляду місця події від 26 вересня 2023 року з фототаблицею, об'єктом огляду була земельна ділянка з кадастровим номером 3523883600:02:000:9030, розташована поблизу села Коробчине Новоукраїнського району Кіровоградської області. Ділянка має прямокутну форму та площу 20,0008 га; з трьох сторін межує з лісосмугами, з четвертої - із земельною ділянкою з кадастровим номером 3523883600:02:000:9016, яка на момент огляду була засаджена кукурудзою. Під час огляду встановлено, що земельна ділянка з кадастровим номером 3523883600:02:000:9030 оброблена, на момент огляду не засіяна, при цьому наявні сліди вирощування соняшнику, зокрема по периметру - залишки висушених рослин. Сільськогосподарська техніка на ділянці відсутня (том 1, а. с. 27-36).
З письмових пояснень ОСОБА_1 від 11 жовтня 2023 року, наданих дізнавачу, відомо, що він здійснює сільськогосподарську діяльність, орендує близько 25 земельних ділянок (паїв) та, крім того, орендує спірну земельну ділянку площею 20 га. Вказану ділянку він орендує з 2009 року, а в 2016 та 2023 роках договір оренди поновлювався. У зазначених поясненнях відповідач повідомив, що на початку 2023 року засіяв спірну земельну ділянку соняшником, посилаючись на відсутність можливості здійснювати сінокосіння, а також на вплив пандемії та воєнного стану на його господарську діяльність (том 1, а. с. 41, 42).
09 листопада 2023 року Новоукраїнською окружною прокуратурою в порядку статті 93 Кримінального процесуального кодексу України направлено запит до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області щодо надання належним чином засвідчених копій документів із землеустрою стосовно відведення в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 3523883600:02:000:9030, а також інформації про використання цієї ділянки до укладення договору оренди від 20 квітня 2010 року (том 1, а. с. 61).
Листом від 27 листопада 2023 року № 10-11-0.331-4070/2-23 Головне управління Держгеокадастру повідомило про відсутність відомостей щодо користування зазначеною земельною ділянкою до укладення договору оренди між Новомиргородською РДА та ОСОБА_1 (том 1, а. с. 62).
23 лютого 2024 року прокуратурою направлено запит Новомиргородському міському голові щодо вжиття заходів реагування у зв'язку з можливим нецільовим використанням земельної ділянки, у тому числі шляхом звернення до суду з вимогами про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки (том 1, а. с. 63-65).
Листом від 11 березня 2024 року Новомиргородська міська рада повідомила, що повноваження щодо здійснення державного контролю за використанням та охороною земель належать центральному органу виконавчої влади, який реалізує державну політику у сфері земельних відносин, а міська рада не наділена повноваженнями щодо проведення перевірок та складання відповідних актів (том 1, а. с. 66, 67).
19 квітня 2024 року прокуратурою направлено запит до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області з метою з'ясування, чи проводилася перевірка законності використання спірної земельної ділянки, а у разі її проведення - надання інформації про результати та копій відповідних документів (том 1, а. с. 68, 69).
Листом від 23 квітня 2024 року Головне управління Держгеокадастру повідомило, що відповідно до пункту 1 постанови Кабінету Міністрів України від 13 березня 2022 року № 303 «Про припинення заходів державного нагляду (контролю) і державного ринкового нагляду в умовах воєнного стану» на період дії воєнного стану припинено проведення планових і позапланових заходів державного нагляду (контролю), у зв'язку з чим державний нагляд (контроль) у сфері використання та охорони земель у зазначений період не здійснюється (том 1, а. с. 70).
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов'язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
Відповідно до пунктів 1, 4 абзацу першого частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
За змістом статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Згідно з частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
У частині першій статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право - обов'язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов'язання його сторони набувають не лише суб'єктивні права, але й обов'язки, які вони мають виконувати. Невиконання обов'язків, встановлених договором, може відбуватися у разі: 1) розірвання договору за взаємною домовленістю сторін; 2) розірвання договору в судовому порядку; 3) відмови від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором і законом; 4) припинення зобов'язання на підставах, що визначені у главі 50 ЦК України; 5) недійсності договору (його нікчемності або визнання його недійсним за рішенням суду) (постанова Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17).
У частинах першій та третій статі 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Відповідно до частин другої та третьої статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюються або припиняються з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (статті 1, 13 Закону України «Про оренду землі»).
Примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (пункт «а» частини першої статті 143 ЗК України).
Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням може бути підставою для припинення в судовому порядку як права власності, так і права користування нею (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі № 477/2330/18 (пункт 50)).
Однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є її використання не за цільовим призначенням (пункт «ґ» частини першої статті 141 ЗК України).
Поняття «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» стосується тих випадків, коли на ділянці із певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки. Обставини використання орендарем земельної ділянки оцінює суд. Дострокове розірвання договору оренди можливе, зокрема, на вимогу однієї зі сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором. Окремою підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою на умовах оренди є використання орендарем цієї ділянки не за цільовим призначенням (постанови Верховного Суду від 04 лютого 2025 року у справі № 916/3679/23, від 15 квітня 2025 року у справі № 917/839/22).
Згідно з частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Орендодавець має право, зокрема вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди (частина перша статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
На землях сільськогосподарського призначення може бути обмежена діяльність щодо: вирощування певних сільськогосподарських культур, застосування окремих технологій їх вирощування або проведення окремих агротехнічних операцій; розорювання сіножатей, пасовищ (частина третя статті 37 Закону України «Про охорону земель» у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
Відповідно до частини першої статті 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
Верховний Суд у постанові від 04 червня 2025 року у справі № 550/1079/21 (провадження № 61-13919св23) зазначив, що відповідач є орендарем земельної ділянки, яка спочатку перебувала у державній власності, а потім перейшла у комунальну власність. Під час перевірки встановлено, що відповідач використовує спірну земельну ділянку не за її цільовим призначенням, а саме: замість використання для сінокосіння та випасання худоби здійснив механічний обробіток ґрунту та посів сільськогосподарської культури. З огляду на викладене використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є істотним порушенням умов договору оренди та підставою для його розірвання, а також покладення на відповідача обов'язку повернути земельну ділянку відповідній територіальній громаді.
За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до частин першої, другої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Установивши, що умовами договору оренди прямо передбачено обов'язок орендаря використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та заборону зміни виду її використання, суд апеляційної інстанції обґрунтовано виходив із того, що відповідач, замість використання спірної земельної ділянки для сінокосіння та випасання худоби, здійснив механічний обробіток ґрунту та посів сільськогосподарської культури, чим порушив умови договору.
З огляду на встановлені обставини апеляційний суд дійшов правильного висновку про те, що використання земельної ділянки не за її цільовим призначенням є істотним порушенням умов договору оренди та підставою для його дострокового розірвання, а також для покладення на відповідача обов'язку повернути земельну ділянку відповідній територіальній громаді.
Доводи касаційної скарги щодо недопустимості доказів, покладених в основу висновків апеляційного суду, є безпідставними.
Відповідно до статей 76-78 ЦПК України доказами у цивільному процесі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги та заперечення сторін. Письмовими доказами є документи, які містять відомості про обставини, що мають значення для справи (стаття 95 ЦПК України).
ЦПК України не містить заборони на використання матеріалів кримінального провадження як письмових доказів у цивільному процесі. Закриття кримінального провадження на підставі пункту 2 частини першої статті 284 КПК України у зв'язку з відсутністю складу кримінального правопорушення не спростовує фактичних обставин, встановлених під час досудового розслідування, та не позбавляє суд права надати таким доказам самостійну оцінку відповідно до статті 89 ЦПК України.
Апеляційний суд, дослідивши протокол огляду місця події з фототаблицею, дійшов обґрунтованого висновку про наявність на спірній земельній ділянці слідів вирощування соняшнику. Зазначені докази оцінено у сукупності з іншими матеріалами справи відповідно до вимог статті 89 ЦПК України.
Письмові пояснення відповідача, надані ним у межах кримінального провадження, є письмовими доказами у розумінні статті 95 ЦПК України та підлягають оцінці судом нарівні з іншими доказами. Та обставина, що відповідач у цивільному процесі заперечував факт нецільового використання земельної ділянки, тоді як у кримінальному провадженні підтверджував факт її засіву соняшником, обґрунтовано врахована апеляційним судом під час оцінки достовірності доказів. Суперечливість позиції сторони не виключає можливості використання її попередніх письмових пояснень як доказу.
Посилання касаційної скарги на відсутність актів державного контролю, приписів чи протоколів про адміністративні правопорушення як на обставину, що нібито унеможливлює розірвання договору, не ґрунтуються на вимогах закону. Чинне законодавство не встановлює, що факт порушення умов договору оренди або нецільового використання земельної ділянки може підтверджуватися виключно актами державного нагляду (контролю). Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести обставини, на які вона посилається, а суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням на підставі їх сукупності.
Вирощування товарних сільськогосподарських культур на земельній ділянці, переданій для сінокосіння та випасання худоби, свідчить про використання її не за встановленим видом використання та вихід за межі умов договору оренди. Таке порушення є істотним, оскільки суперечить правовому режиму земель відповідної категорії та позбавляє орендодавця можливості забезпечити використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення.
Апеляційний суд, установивши факт нецільового використання земельної ділянки та надавши належну правову оцінку зібраним доказам, правильно застосував норми матеріального права та дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для дострокового розірвання договору оренди.
Верховний Суд враховує, що право оренди земельної ділянки є майновим правом, яке підпадає під захист статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини втручання у мирне володіння майном є сумісним із вимогами статті 1 Першого протоколу до Конвенції за умови, що таке втручання здійснюється на підставі закону, переслідує легітимну мету у суспільному інтересі та є пропорційним поставленій меті, забезпечуючи справедливий баланс між інтересами суспільства і правами особи.
У цій справі розірвання договору оренди здійснюється на підставі статті 651 ЦК України, статей 20, 31, 33-37 ЗК України та статті 24 Закону України «Про оренду землі», що свідчить про наявність належної правової підстави для втручання.
Легітимною метою такого втручання є забезпечення дотримання правового режиму земель сільськогосподарського призначення, охорона земель як об'єкта права власності Українського народу (стаття 13 Конституції України), а також гарантування використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення.
Розірвання договору оренди в цьому випадку є наслідком істотного порушення відповідачем умов договору та вимог земельного законодавства і не є надмірним або непропорційним заходом реагування, оскільки спрямоване на відновлення законності у сфері земельних відносин.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 918/119/21 зазначила, що розірвання договору як наслідок протиправної поведінки орендаря, з урахуванням вимог абзацу другого статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, є не лише передбаченим законом та таким, що переслідує легітимну мету контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, а й пропорційним цій меті. Такий підхід забезпечує належний контроль орендодавця за використанням земельної ділянки, тоді як орендар, укладаючи договір оренди землі, погоджується з установленими умовами та обмеженнями і зобов'язаний їх дотримуватися.
Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 дійшла висновку, що розірвання договору та повернення у власність територіальної громади земельної ділянки у разі встановлення протиправної поведінки орендаря не порушує принципу пропорційності втручання у право на мирне володіння майном. Таке втручання є передбачуваним наслідком недобросовісних дій орендаря, який свідомо допустив неналежне виконання договірних зобов'язань та/або порушив імперативні вимоги законодавства щодо порядку користування земельною ділянкою.
Отже, втручання у майнове право відповідача відповідає вимогам законності, переслідує легітимну мету та забезпечує справедливий баланс між інтересами територіальної громади та правами орендаря. Підстав для висновку про порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції Верховний Суд не вбачає.
У цілому доводи касаційної скарги не спростовують встановлених у справі фактичних обставин та обґрунтованих висновків, викладених у мотивувальній частині оскаржуваного судового рішення, а зводяться до переоцінки доказів, незгоди заявника з їх оцінкою та посилань на обставини, які були предметом дослідження суду апеляційної інстанції.
Таким чином, проаналізувавши зміст оскаржуваного судового рішення з точки зору застосування норм права, які стали підставою для вирішення справи по суті, колегія суддів дійшла висновку, що суд апеляційної інстанції ухвалив судове рішення відповідно до встановлених ним обставин на підставі поданих сторонами доказів, які мають індивідуальний характер. Висновки апеляційного суду у цій справі не суперечать правовим висновкам, викладеним у постановах суду касаційної інстанції, на які посилався заявник у касаційній скарзі.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення в оскаржуваних судових рішеннях, питання обґрунтованості висновків судів попередніх інстанцій, Верховний Суд керується тим, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують висновків судів, а за своїм змістом зводяться до необхідності переоцінки доказів і встановлення обставин, що за приписами статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції.
Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга є необґрунтованою, а тому підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувана постанова апеляційного суду - без змін із підстав, передбачених статтею 401 ЦПК України.
Згідно з частиною третьою статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).
Оскільки Верховний Суд ухвалою від 04 листопада 2025 року зупинив виконання оскаржуваного судового рішення, то необхідно поновити його виконання.
Щодо судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то судові витрати, понесені у зв'язку з переглядом цієї справи в суді касаційної інстанції, покладаються на заявника.
Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Стельникович Сергій Анатолійович, залишити без задоволення.
Постанову Кропивницького апеляційного суду від 18 серпня 2025 року залишити без змін.
Поновити виконання постанови Кропивницького апеляційного суду від 18 серпня 2025 року.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді:Є. В. Петров
А. І. Грушицький
І. В. Литвиненко