вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
"10" березня 2026 р. м. Київ Справа № 911/3608/25
Суддя О.В. Конюх, при секретарі судового засідання Антоненко В.С., розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження справу
за позовом Комунального підприємства Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційної контори №7, м. Біла Церква Київської області
до відповідача Фізичної особи-підприємця Кисельової Алли Володимирівни, с. Шамраївка Сквирського району Київської області
про стягнення 60 769,58 грн.
без виклику представників сторін;
позивач - Комунальне підприємство Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційна контора №7, м. Біла Церква Київської області (далі по тексту - КП БМР ЖЕК №7) 27.11.2025 звернувся до Господарського суду Київської області з позовною заявою №1087 від 19.11.2025 до відповідача - Фізичної особи-підприємця Кисельової Алли Володимирівни, с. Шамраївка Сквирського району Київської області (далі по тексту - ФОП Кисельова А.В.), в якій просить стягнути з відповідача на користь позивача заборгованість за надані послуги у розмірі 60 769,58 грн. та витрати по сплаті судового збору.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що ФОП Кисельова А.В. здійснює господарську діяльність у нежитловому приміщенні №198 загальною площею 270,7 кв.м, що знаходиться за адресою м. Біла Церква, проспект Незалежності, 59.
Вказане приміщення належить їй на праві власності та в силу положень Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» ФОП Кисельова А.В. є співвласником багатоквартирного житлового будинку №59.
31.08.2021 між співвласниками багатоквартирного будинку та КП БМР ЖЕК №7 був укладений договір №108 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Даний договір, відповідно до статті 15 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», був укладений із особами, уповноваженими співвласниками будинку, які були визначені на підставі рішення, оформленого протоколом загальних зборів співвласників від 15.07.2021.
Враховуючи, що договір не був укладений безпосередньо з відповідачем, позивач, на виконання вимог статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», направив ФОП Кисельовій А.В. примірник такого договору рекомендованим листом.
Позивач твердить, що всупереч умовам Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №108 від 31.08.2021 ФОП Кисельова А.В. не виконувала належним чином та в повному обсязі своїх обов'язків, здійснювала лише часткову оплату послуг, у зв'язку з чим за період з 01.09.2021 по 01.11.2025 утворилась заборгованість, яку позивач просить стягнути в судовому порядку.
Крім того, позивач, посилаючись на висновки, викладені у постанові Верховного Суду у справі №920/1343/21 від 27.03.2023, визнає те, що нежитлове приміщення відповідача є ізольованим, однак вказане не виключає наявність у відповідача статусу співвласника багатоквартирного будинку, що породжує виникнення відповідних прав та обов'язків стосовно утримання спільного майна.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 02.02.2025 відкрито провадження у справі №911/3608/25 за правилами спрощеного позовного провадження.
Цією ж ухвалою суд зобов'язав відповідача подати суду у строк п'ятнадцять днів з дати отримання цієї ухвали докази оплати заборгованості за надані послуги за Договором про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №108 від 31.08.2025 за період з 01.09.2021 по 01.11.2025 (частина 2 ст. 74 ГПК України).
30.12.2025 ФОП Кисельова А.В. подала відзив на позовну заяву, в якому просить суд в задоволенні позову відмовити.
Заперечуючи проти задоволення позовних вимог відповідач вказує, що між нею та позивачем існує інший чинний договір про надання тотожних послуг, надання яких передбачено договором №108 від 31.08.2021, на який посилається позивач.
Відповідач не укладав з позивачем договір №108 від 31.08.2021.
Відповідач вважає неукладеним договір №108 від 31.08.2021, який наданий позивачем, позаяк останній містить додатки, які не підписані всіма уповноваженими особами, відтак, істотні умови цього договору не погоджені.
Крім того, відповідач зазначає, що договір №108 від 31.08.2021 підписаний певними особами, які його підписали, без проведення відповідного конкурсу органом місцевого самоврядування, що суперечить передбаченому законодавством обов'язковому порядку.
Оскільки договір №108 від 31.08.2021 підписаний з порушенням процедури, всі подальші докази, які виникли внаслідок його підписання, є недопустимими з огляду на принцип «Доктрини плодів отруйного дерева».
Відповідач зазначає про відсутність належних та допустимих доказів проведення зборів співвласників багатоквартирного будинку щодо визначення уповноважених осіб та управителя.
Також, відповідач звертає увагу, що належне ФОП Кисельовій А.В. на праві власності нежитлове приміщення є відокремленим від житлової частини будинку технічним поверхом, комунікації проведено окремо від комунікацій житлової частини будинку, відсутні будь-які приміщення спільного користування, нежитлове приміщення містить окремі входи, входи до під'їзду мешканців знаходяться на протилежній стороні будинку. Позивач на цій протилежній частині не надає жодних послуг. В конкретно зазначеному будинку сходові клітки, ліфтові холи, тамбури, загальні коридори тощо не можуть вважатись спільним майном у зв'язку з відсутністю можливості реалізації власником нежитлового приміщення права володіння, користування та розпорядження таким майном, як те встановлено ст. 317 Цивільного кодексу України, відповідно і витрати по їх утриманню мають нести власники, визначені законом №2482-ХІІ.
Відповідач зазначає, що на момент набрання чинності Закону №417-VIII та внесення змін до ч.2 ст. 382 ЦК України, власники спільного майна у вказаному будинку - власники квартир вже були визначені законами України. За таким обставин, відповідач вважає, що в розумінні Закону №2482-ХІІ та Закону №417-VIII вона не є співвласником спірного багатоквартирного будинку та не має зобов'язань щодо виконання умов договору №108 від 31.08.2021.
06.01.2026 через систему «Електронний суд» представниця позивача подала відповідь на відзив, в якій підтримала позицію, викладену у позові.
28.01.2026 ФОП Кисельова А.В. подала заперечення щодо відповіді на відзив.
Розгляд справи у порядку спрощеного позовного провадження здійснюється судом за правилами, встановленими цим Кодексом для розгляду справи у порядку загального позовного провадження, з особливостями, визначеними у главі 10 розділу ІІІ Господарського процесуального кодексу України.
Розгляд справи у порядку спрощеного позовного провадження здійснюється судом за правилами, встановленими цим Кодексом для розгляду справи у порядку загального позовного провадження, з особливостями, визначеними у главі 10 розділу ІІІ Господарського процесуального кодексу України.
Розгляд справи по суті в порядку спрощеного провадження починається з відкриття першого судового засідання або через тридцять днів з дня відкриття провадження у справі, якщо судове засідання не проводиться (ч. ч. 1-2 ст. 252 ГПК України).
Суд розглядає справи у порядку спрощеного позовного провадження протягом розумного строку, але не більше шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі (ст. 248 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до частини першої статті 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
При цьому, однією з основних засад (принципів) господарського судочинства є розумність строків розгляду справи (пункт 10 частини третьої статті 2 ГПК України).
Розумним, зокрема, вважається строк, що є об'єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.
З урахуванням практики Європейського суду з прав людини розумність тривалості провадження повинна бути оцінена в світлі обставин справи та з огляду на такі критерії: правову та фактичну складність справи; поведінку заявника, а також інших осіб, які беруть участь у справі, інших учасників процесу; поведінку органів державної влади (насамперед суду); характер процесу та його значення для заявника (рішення в справах «Федіна проти України» від 02.09.2010, заява №17185/02, «Смірнова проти України» від 08.11.2005, заява №36655/02, «Матіка проти Румунії» від 02.11.2006, заява №19567/02, «Літоселітіс проти Греції» від 05.02.2004, заява №62771/00).
Суд розглядає справу у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами, за відсутності клопотання будь-якої із сторін про інше (ч. 5 ст. 252 ГПК України).
Згідно з ч. 4 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи суд підписує рішення (повне або скорочене) без його проголошення.
Розглянувши позов КП БМР ЖЕК №7 до ФОП Кисельової А.В. про стягнення 60 769,58 грн., всебічно та повно вивчивши наявні у матеріалах справи докази та оцінивши їх в сукупності, господарський суд
як вбачається з інформаційної довідки №376078455 від 26.04.2024 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Кисельовій Аллі Володимирівні з 22.08.2011 на праві приватної власності належить нежиле приміщення, підвальне в житловому будинку (реєстраційний номер майна 16773110) за адресою Київська обл., м. Біла Церква, вул. Леваневського, буд. 59, приміщення 198. Загальна площа вказаного приміщення становить 270,7 кв.м.
Кисельова А.В. має статус фізичної особи-підприємця та здійснює свою господарську діяльність зокрема у нежитловому приміщенні по АДРЕСА_1 Церкві, що не заперечується сторонами.
23.08.2018 багатоквартирний будинок, що розміщений за адресою АДРЕСА_1 списано з балансу КП БМР ЖЕК №7.
Рішенням зборів співвласників багатоквартирного будинку №59 по вул. Леваневського в місті Біла Церква, оформленим Протоколом від 15.07.2021, визначено управителя вказаного багатоквартирного будинку - Комунальне підприємство Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційної контори №7 та передано йому функції з управління, затвердження ціни та складових послуг, яка має надаватися управителем. Ціна за послуги визначено в розмірі 6,1035 грн. за 1 кв.м.
Вказаним рішенням обрано уповноважених осіб співвласників багатоквартирного будинку №59 для укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, підписанням додаткових угод до договору, здійснення контролю за його виконанням, представлення інтересів співвласників будинку в органах місцевого самоврядування для узгодження проведення капітальних та поточних робіт. Уповноваженими особами обрано ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 .
Частиною 5 статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (в редакції, що діяла на момент укладення договору) передбачено, що якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов'язковим для виконання всіма співвласниками.
На визначених рішенням зборів умовах, 31.08.2021 між Комунальним підприємством Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційні контора №7 (управитель) та Співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: вул. Леваневського 59, м. Біла Церква, Київська обл. (співвласники) був укладений Договір №108 про надання послуги з управлення багатоквартирним будинком (далі - Договір №108), за умовами якого:
- управитель зобов'язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою вул. Леваневського, 59, м. Біла Церква, Київська обл., а співвласники зобов'язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору (п.1);
- список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності станом на дату укладення договору, зазначаються у додатку №1 до договору, що є невід'ємною його частиною (п.2);
- ціна послуги з управління становить 6,1085 грн. на місяць за 1 кв.м загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку та включає:
витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку в розмірі 5,9305 (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв. загальної площі житлового або нежитлового приміщення будинку. Кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території міститься у додатку 5 до Договору;
винагороду управителю в розмірі 0,178 на місяць за 1 кв. на місяць загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку;
витрати на купівлю електричної енергії, фактично використаної для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку. Витрати на електричну енергію розподіляється щомісячно на 1 м.кв. загальної площі житлового та/або нежитлового приміщення у будинку (п.10);
- розрахунковим періодом є календарний місяць. Плата за послугу з управління нараховується щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником на розрахунковий рахунок управителя не пізніше 25 числа поточного місяця (п.11);
- цей договір набирає чинності з 01.09.2021 та укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмові від цього договору, він вважається продовженим на один рік (п.30, 31);
Пунктом 39 договору встановлено, що цей договір має додатки, що є невід'ємною його частиною, а саме:
Додаток 1 «список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності»; додаток 2 «загальні відомості про будинок»; додаток 3 «перелік технічної документації на будинок»; додаток 4 «вимоги до якості послуги з управління будинком»; додаток 5 «кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території»; додаток 6 «схема прибирання прибудинкової території».
За рішенням Білоцерківської міської ради від 28.07.2022 №2836-31-VIII вул. Леваневського в частині, на якій знаходиться багатоквартирний будинок №59 перейменовано на проспект Незалежності.
Звертаючись до суду із позовом, позивач твердить, що за період з 01.09.2021 по 01.11.2025, з урахуванням часткових оплат, у ФОП Кисельової А.В. виникла заборгованість у розмірі 60 769,58 грн.
Заперечуючи проти задоволення вказаних вимог, відповідачка приводить такі головні аргументи:
між позивачем та відповідачем у цій справі існує інший чинний договір про надання тотожних послуг;
загальний порядок укладання, зміни і розірвання договорів регулювався нормами ГК України та ЦК України, якими не передбачено відступу від загального порядку укладання, зміни і розірвання договорів щодо надання послуг з управління багатоквартирним будинком;
відповідач не укладав з позивачем договору №108;
договір №108, який додається позивачем на підтвердження своїх вимог не є укладеним, оскільки істотні умови цього договору не погоджені;
договір №108, на момент нібито його укладення, підписаний певними особами, які його підписали, без проведення відповідного конкурсу органу місцевого самоврядування в той час, коли проведення такого конкурсу в період його підписання передбачено законодавством в обов'язкову порядку;
відсутні належні та допустимі докази проведення зборів співвласників;
послуги позивачем за договором №108 відповідачу не надаються;
вбудовані нежитлові приміщення, є ізольованими приміщеннями, не належать до житлового фонду і є самостійними об'єктами нерухомого майна, нежитлові приміщення не межують з квартирами мешканців, відокремлені від житлової частини будинку технічних поверхом, мають окремі комунікації, відсутні будь-які приміщення спільного користування.
Всебічно та повно вивчивши наявні у матеріалах справи докази та оцінивши їх в сукупності, суд дійшов висновку, що позов належить до часткового задоволення, з огляду на таке.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, визначення управителя, надання послуги з управління багатоквартирним будинком визначено положеннями законів України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», «Про житлово-комунальні послуги» та Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 13.06.2016 №150, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 24.06.2016 за №893/29023 (далі - Порядок проведення конкурсу).
Частиною другою статті 382 ЦК України встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Приписами статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що:
співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку (пункт 5);
спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (пункт 6);
допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення, пункт 2).
З матеріалів справи, у тому числі з наданих відповідачем фото, вбачається, що вказане нежитлове приміщення фактично вбудоване та є частиною багатоквартирного будинку, містить спільні несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку.
Те, що нежитлове приміщення не належить до категорії допоміжних приміщень (не призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців), є ізольованим, а інші мешканці багатоквартирного будинку не є його співвласниками, не виключає наявність у відповідача статусу співвласника багатоквартирного будинку, що породжує виникнення відповідних прав та обов'язків стосовно утримання спільного майна.
Аналогічні висновки викладені у постанові КГС ВС від 27.03.2023 у справі №920/1343/21.
Таким чином, відповідачка є власником нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, а тому є співвласником всього спільного майна багатоквартирного будинку і зобов'язана нести витрати на утримання такого багатоквартирного будинку незалежно від того, чи є її приміщення ізольованим, чи ні.
Суд відхиляє доводи відповідача про відсутність належних та допустимих доказів проведення зборів співвласників багатоквартирного будинку щодо визначення уповноважених осіб та управителя.
Частиною 1 статті 73 ГПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (стаття 76 ГПК України).
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються (стаття 77 ГПК України).
Суд зазначає, що на підтвердження доказів проведення зборів співвласників багатоквартирного будинку позивач надав витяг з протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку від 15.07.2021. Вказаний письмовий доказ стосується предмету доказування та не є недопустимим в розумінні статті 77 ГПК України.
Крім того, відповідно до пунктів 1, 2 та 3 частини першої статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники зобов'язані забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку; забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку; виконувати рішення зборів співвласників.
Згідно з частиною першою статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Статтею 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлено, що співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею.
До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про:
1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;
2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;
3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;
5) проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;
7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком;
8) відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог законодавства про охорону навколишнього природного середовища;
9) прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).
Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Суд встановив, що рішення зборів співвласників, оформлене протоколом від 15.07.2021 прийняте співвласниками у кількості 128 осіб, яким належить квартири та/або нежитлової приміщення у багатоквартирному будинку загальною площею 7248,0 кв.м, що перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Суд відхиляє аргументи відповідачки щодо неповідомлення її про дату, місце проведення зборів співвласників й не голосування за прийняте рішення, відсутність документів щодо створення ініціативної групи, ініціатора зборів, порядку денного та інші подібні аргументи, оскільки відповідно до частини сьомої статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» рішення зборів співвласників є обов'язковими для всіх співвласників.
Рішення загальних зборів, оформлене протоколом від 15.07.2021 є чинне та не визнане недійсним в судовому порядку, а вирішення питання дійсності або недійсності вказаного рішення, дослідження документів щодо повідомлення відповідачки про дату, час та місце проведення зборів, результатів голосування, документів щодо створення ініціативної групи, ініціатора зборів, порядку денного зборів тощо виходить за межі предмету доказування та розгляду справи №911/3608/25 про стягнення заборгованості.
Крім того, суд звертає увагу на сталу практику Верховного Суду, викладену зокрема у п.44 постанови КГС ВС від 27.03.2023 у справі №920/1343/21 відповідно до якої рішення загальних зборів та інших органів управління, які є за своєю правовою природою актами, є дійсними, якщо у судовому порядку не буде встановлено інше, тобто існує презумпція легітимності рішень відповідних органів управління.
Також суд звертає увагу відповідачки на те, що вона не позбавлена права звернутись до осіб, уповноважених діяти від імені співвласників багатоквартирного будинку, та отримати повну інформацію щодо повного змісту протоколу від 15.07.2021 та додатків до нього (пункт 5 частини 1 ст. 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»), враховуючи, що позивач не є учасником вказаних правовідносин.
Щодо обставин укладення договору №108 від 31.08.2021, суд зазначає таке.
У статті 11 цього Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором (частина перша).
Частиною 4 вказаною статті передбачено, що істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є:
1) перелік послуг;
2) вимоги до якості послуг;
3) права і обов'язки сторін;
4) відповідальність сторін за порушення договору;
5) ціна послуг;
6) порядок оплати послуг;
7) порядок і умови внесення змін до договору;
8) строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору.
Проаналізувавши умови укладеного між співвласниками та КП БМР ЖЕК №7 договору №108 від 31.08.2021, суд встановив, що останній містить усі істотні умови, визначені частиною 4 статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» в редакції, дійсній на момент його укладання, а тому доводи відповідачки про те, що договір №108 є неукладеним, позаяк не містить погодження всіх істотних умов - є неспроможними.
Суд погоджується з доводами відповідачки про те, що станом на дату укладення Договору №108, з метою визначення управителя багатоквартирного будинку виконавчий орган місцевої ради мав обов'язок оголосити і провести відповідний конкурс, як то було передбачено пункту 6 розділу VI «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про житлово-комунальні послуги» в дійсній на той момент редакції. Матеріали справи не містять документів щодо проведення чи не проведення такого конкурсу.
Водночас, стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов'язків, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов'язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді, коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність) або якщо оспорюваний правочин визнаний судом недійсним, тобто існує відповідне рішення суду, яке набрало законної сили.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя стаття 215 ЦК України).
Станом на дату розгляду даної справи, чинне законодавство не передбачає прямої норми, якою встановлюється нікчемність договору, укладеного, на думку відповідачки, без дотримання порядку, передбачено пункту 6 розділу VI «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про житлово-комунальні послуги». Укладений між співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 та КП БМР ЖЕК №7 Договір №108 від 31.08.2021 не визнано недійсним в судовому порядку, а тому, в силу положень статті 204 ЦК України, є правомірним та відповідно до ст. 629 ЦК України є обов'язковим до виконання.
Частиною 5 статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлено, що якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов'язковим для виконання всіма співвласниками.
Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов'язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом управителя.
На виконання вказаних вимог управитель, разом із супровідним листом від 22.09.2021 вих.№1147, направив ФОП Кисельовій А.В. копію Договору №108.
Таке направлення не є офертою в розумінні ст. 641 ЦК України, позаяк договір вже є укладеним; а є лише реалізацією права співвласника на отримання інформації про умови утримання та експлуатації спільного майна багатоквартирного будинку, витрати на його утримання (пункт 3 частини 1 ст. 6 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
У відповідь на отриманий лист, ФОП Кисельова А.В. зазначила, що не вбачає доцільності укладати вказаний договір на викладених в ньому умовах, відтак, вважає його неукладеним та таким, що не створю юридичних наслідків.
Разом із супровідним листом від 05.11.2021 за вих.№2487 КП БМР ЖЕК №7 повторно направило ФОП Кисельовій А.В. копію договору №108.
Відповідачка твердить, що отримує та сплачує позивачу аналогічні Договору №108 від 31.08.2021 послуги за договором №145 від 01.01.2013 про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.
Матеріали справи не містять копії вказаного договору №145 від 01.01.2013.
Разом із тим, відповідно до пункту 3-1 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги» договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, укладені з виконавцями таких послуг або з управителями, визначеними згідно із цим Законом, до введення в дію норм цього Закону, що регулюють надання послуги з управління багатоквартирним будинком, зберігають чинність на умовах, визначених такими договорами (у тому числі щодо вивезення побутових відходів - за наявності), до дати набрання чинності договорами про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеними за правилами, визначеними цим Законом.
Суд констатує, що Договір №145 від 01.01.2013 про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, копія якого відсутня в матеріалах справи, в силу закону втратив чинність з 31.08.2021 у порядку пункту 3-1 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги», а тому, ФОП Кисельова А.В. як співвласник багатоквартирного будинку №59, в силу положень ч.5 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» зобов'язана виконувати договір №108 та нести витрати на утримання такого будинку.
Пунктом 10 Договору №108 від 31.08.2021 встановлено, що ціна послуги з управління становить 6,1085 грн. на місяць за 1 кв.м загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку та включає:
витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку в розмірі 5,9305 (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв. загальної площі житлового або нежитлового приміщення будинку. Кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території міститься у додатку 5 до Договору;
винагороду управителю в розмірі 0,178 на місяць за 1 кв. на місяць загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку;
витрати на купівлю електричної енергії фактично використаної для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку. Витрати на електричну енергію розподіляється щомісячно на 1 кв.м загальної площі житлового та/або нежитлового приміщення у будинку.
Крім того, відповідно до п.41 Договору №108 управитель має право в односторонньому порядку змінити ціну послуги з управління в разі збільшення: вартості послуги з постачання та/або розподілу електричної енергії; розміру мінімальної заробітної плати та/або прожиткового мінімуму; розміру та/або зміни порядку нарахування єдиного внеску на загальнообов'язкове державне соціальне страхування.
01.02.2024 відповідно до наказу №42 КП БМР ЖЕК №7 з 01.03.2024 введено в дію змінену ціну на послугу з управління багатоквартирним будинком, по укладеним договорам про надання послуги з управління багатоквартирними будинками. Відповідно до додатку №1 до наказу ціна за управління багатоквартирним будинком за адресою проспект Незалежності №59 становить 7,8105 грн.
Для підтвердження надання послуг з управління багатоквартирним будинком 59 за договором №108, позивач надав
- звіти управителя по будинку:
за період з 01.01.2025 по 30.09.2025, з якого вбачається виконання робіт по заміні трубопроводу та герметизації між панельних швів.
за період з 01.09.2021 по 31.12.2024, з якого вбачається виконання робіт по ремонту та скління віконних рам, відновлення лінолеуму в кабіні ліфта, встановлення кабельних розгалужувачів, заміна проводу, заміна авт.вимикачів, встановлення дін-рейки під авт.вимикачі, заміна поштових скриньок, частковий ремонт покрівлі, герметизації швів, заміна кранів, установка кранів, ремонт покрівлі, заміна трубопроводу, виготовлення та встановлення дверного блоку виходу на покрівлю, фарбування лавочок, заміна засувки.
- план-графік поточного ремонту у 2021-2022 роках з відмітками про виконання та їх прийняття уповноваженими особами співвласників;
- план-графік поточного ремонту у 2022-2023 роках з відмітками про виконання;
- план-графік поточного ремонту у 2023-2024 роках з відміткою про виконання;
- план-графік поточного ремонту на 2024 рік з відміткою про виконання;
- план-графік поточного ремонту у 2025-2026 роках.
- графіки прибирання прибудинкової території, прибирання приміщень загального користування та технічного обслуговування внутрішньо будинкових систем з відмітками про прийняття без зауважень з боку уповноваженої особи співвласників;
- акти загального огляду жилого будинку;
- акти стану готовності теплового господарства до роботи в опалювальні періоди 2021-2022 роках, 2022-2023 роках, 2024-2025 роках;
- договір №87 від 03.05.2023 на проведення вимірювання опору ізоляції електрообладнання та перевірки захисних заземлюючих пристроїв діючих електроустановок, повного опору кола «фаза-нуль» житлового будинку, розташованого за адресою Київська область, м. Біла Церква, проспект Незалежності 59;
- договори про герметизацію міжпанельних швів житлового будинку по вул. Леваневського, 59, а саме №27/08 від 01.08.2022 - кв. 192 та №48 від 03.09.2024 - кв. 63;
- договір №ТО 76/09-21 від 31.08.2021 на надання послуг з повного технічного обслуговування ліфтів;
- заява-приєднання від 17.11.2021 до договору про постачання електричної енергії постачальником універсальних послуг.
Пунктом 11 Договору №108 встановлено, що розрахунковим періодом є календарний місяць. Плата за послугу з управління нараховується щомісяця управителем та вносить кожним співвласником на розрахунковий рахунок не пізніше 25 числа поточного місяця. Сторони погодили, що незалежно від вказаного в платіжному документі призначення платежу, здійснено співвласником, грошові кошти, що надійшли від співвласника зараховуються в такому порядку:
у першу чергу погашаються борги співвласника минулих період;
у другу чергу погашаються неустойка;
у третю чергу погашається сума поточних платежів.
Вбачається, що у період вересень 2021 року-лютий 2024 року діяла ціна 6,1085 грн. за 1 кв.м, площа належного відповідачці нежитлового приміщення становить 270,7 кв.м, відтак вартість послуги управління за місяць становить 1653,56 грн.
При цьому, суд звертає увагу, що у зв'язку з простоєм ліфту у березні 2022 року, ціна послуги з управління у вказаному місяці становила 5,4357 грн.
Також, суд звертає увагу, що договір №108 набрав чинності з 01.09.2021, а тому нарахування відповідачу у вересні 2021 року «боргу на початок періоду» у розмірі 657,90 грн. є помилковим та таким, що не відноситься до Договору №108 та не може бути стягнутим на підставі цього Договору.
Суд встановив, що за період вересень 2021 року - лютий 2024 року відповідачка мала обов'язок сплатити 49 424,68 грн. за надані послуги з управління багатоквартирним будинком.
У період березень 2024 року - жовтень 2025 року діяла ціна 7,8105 грн. за 1 кв.м., відтак вартість послуги з управління за місяць для відповідачки у вказаний період становить 2114,30 грн.
Суд встановив, що у період березень 2024 року - жовтень 2025 року відповідачка мала сплатити 42 286,00 грн.
Тобто, всього за спірний період вересень 2021 року - жовтень 2025 року, ФОП Кисельова А.В. мала обов'язок сплатити позивачу 91 710,68 грн. за надані послуги з управління багатоквартирним будинком.
Суд встановив, що ФОП Кисельова А.В. у продовж спірного періоду здійснювала оплату наданих послуг з управління із призначенням платежу «за договором №145 від 01.01.2023». Вказані оплати, позивач, в силу п.11 Договору №108 та в силу того, що договір №145 втратив чинність з моменту укладання Договору №108 від 31.08.2021, зарахував в оплату наданих послуг за договором №108 від 31.08.2021.
Позивач визнає, що у спірний період вересень 2021 року - жовтень 2025 року ФОП Кисельова А.В. сплатила 31 619,22 грн. за надані послуги з управління.
Відтак суд встановив, що заборгованість відповідача перед позивачем у спірний період становить 60 091,46 грн.
Відповідно до ч.2 ст. 74 ГПК України у разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов'язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.
ФОП Кисельова А.В. доказів оплати заборгованості за Договором про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №108 від 31.08.2025 за період з 01.09.2021 по 01.11.2025 у розмірі більшому, ніж визнає та доводить суду позивач, суду не подала, у тому числі на вимогу п. 2 ухвали від 02.12.2025 про відкриття провадження, яка набрала законної сили та є обов'язковою для виконання на всій території України.
З огляду на викладене, вимога позивача про стягнення з відповідача основного боргу документально підтверджена у сумі 60091,46 грн., законна та така, яку слід задовольнити.
Решта доводів учасників справи та всі подані докази судом уважно досліджені та розглянуті та не спростовують вказаного висновку суду. У справі «Руїз Торіха проти Іспанії» ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент.
За таких обставин, повно та ґрунтовно дослідивши матеріали справи, перевіривши на відповідність закону та дійсним обставинам справи розрахунки заборгованості, суд задовольняє позов КП БМР ЖЕК №7 частково та ухвалює рішення про стягнення з ФОП Кисельової А.В. 60 091,46 грн. основного боргу.
Оскільки спір у справі виник у результаті неправильних дій відповідача, що призвело до необхідності позивачу звертатися до суду та нести додаткові витрати на сплату судового збору, суд, відповідно до свого права, передбаченого ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладає на відповідача відшкодування позивачу судового збору у мінімальному законом встановленому розмірі 3028,00 грн. повністю.
Керуючись статтями 4, 12, 73-92, 126, 129, 233, 236-238, 240, 241, 252 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов Комунального підприємства Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційної контори №7 задовольнити частково.
2. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Кисельової Алли Володимирівни ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 )
на користь Комунального підприємства Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційної контори №7 (09108, Київська область, Білоцерківський район, м. Біла Церква, проспект Незалежності 34, ідентифікаційний код 30664897)
60 091,46 грн. (шістдесят тисяч дев'яносто одну гривню сорок шість копійок) основного боргу,
3028,00 грн. (три тисячі двадцять вісім гривень нуль копійок) судового збору.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
3. В задоволенні решти позовних вимог відмовити.
Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до ст. ст. 240-241 Господарського процесуального кодексу України.
Суддя О.В. Конюх