04 березня 2026 року
м. Київ
справа № 367/8271/24
провадження № 61-14669св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Ступак О. В., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс»,
відповідачка - ОСОБА_1 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» на рішення рішення Ірпінського міського суду Київської області від 09 червня 2025 року
у складі судді Одарюка М. П. та постанову Київського апеляційного суду
від 17 вересня 2025 рокуу складі колегії суддів: Яворського М. А.,
Кашперської Т. Ц., Фінагеєва В. О.,
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
1. У серпні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» (далі - ТОВ «Гостомель Резиденс») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 про визнання дійсним та розірвання договору.
2. На обґрунтування позову посилалося на те, що 24 липня 2021 року між
ТОВ «Гостомель Резиденс» та ОСОБА_1 було укладено попередній договір
№ 2-2-96-1 купівлі продажу квартири.
3. Зауважувало, що відповідно до змісту попереднього договору сторони зобов'язалися в майбутньому укласти і належним чином оформити основний договір купівлі-продажу квартири за будівельним номером 96-1, загальною проектною площею 64,61 кв. м.; житловою проектною площею 35,9 кв. м., кількість кімнат 2, поверх 6, секція 2, багатоквартирного будинку, який будується за будівельною адресою: АДРЕСА_2.
4. Змістом пункту 1.2.1 попереднього договору сторони узгодили вартість предмету продажу - квартири, у розмірі 1 350 349,00 грн, яка є еквівалентом 49 660,70 дол. США.
5. Пунктом 1.3 попереднього договору сторони визначили, що покупець протягом трьох робочих днів з дати підписання попереднього договору вносить платіж у розмірі 815 745,00 грн, що є еквівалентом 30 000,00 дол. США, а платіж
в розмірі 534 604,00 грн, що є еквівалентом 19 660,00 дол. США, здійснюється покупцем протягом 12 місяців із 20 серпня 2021 року по 20 липня 2022 року рівними щомісячними платежами по 44 550,00 грн не пізніше 20-го числа кожного місяця на банківський рахунок продавця.
6. На виконання попереднього договору ОСОБА_1 було перераховано на рахунок ТОВ «Гостомель Резиденс» грошові кошти у розмірі 904 845,00 грн, зокрема, ПДВ 150 807,50 грн.
7. Починаючи із 20 жовтня 2021 року у ОСОБА_1 перед ТОВ «Гостомель Резиденс» почала утворюватися заборгованість за попереднім договором, яка становить 599 136,99 грн, включаючи ПДВ.
8. У зв'язку із неналежним виконанням ОСОБА_1 зобов'язань за попереднім договором, ТОВ «Гостомель Резиденс» направлено на адресу останньої лист № 50 від 11 січня 2023 року про розірвання в односторонньому порядку попереднього договору № 2-2-96-1 купівлі-продажу квартири від 24 липня 2021 року разом із шаблоном заяви про повернення грошових коштів.
9. Вищезазначений лист був отриманий відповідачкою 07 лютого 2023 року, але залишився без відповіді, ОСОБА_1 не звернулася до ТОВ «Гостомель Резиденс» для повернення грошових коштів.
10. Відповіді на вищевказаний лист не надходило, натомість ОСОБА_1
у квітні 2023 року звернулася до Ірпінського міського суду Київської області із позовом до ТОВ «Гостомель Резиденс» про визнання попереднього договору нікчемним та застосування наслідків нікчемного правочину (справа №367/2216/23).
11. 25 березня 2024 року ТОВ «Гостомель Резиденс» було повторно направлено лист на адресу ОСОБА_1 із пропозицією звернутися до ТОВ «Гостомель Резиденс» із заявою про повернення сплачених за попереднім договором коштів.
12. Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 09 травня
2025 року позов ОСОБА_1 до ТОВ «Гостомель Резиденс» про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину шляхом стягнення грошових коштів задоволено. Стягнуто з ТОВ «Гостомель Резиденс» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 1 291 608,28 грн.
13. З урахуванням вищевикладеного ТОВ «Гостомель Резиденс» просило суд визнати дійсним попередній договір № 2-2-96-1 купівлі продажу квартири
від 24 липня 2021 року, укладений між ТОВ «Гостомель Резиденс» та
ОСОБА_1 , розірвати попередній договір № 2-2-96-1 купівлі-продажу квартири від 24 липня 2021 року, укладений між ТОВ «Гостомель Резиденс» та
ОСОБА_1 .
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
14. Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 09 червня
2025 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду
від 17 вересня 2025 року, у задоволенні позову ТОВ «Гостомель Резиденс» відмовлено.
15. Відмовляючи у задоволенні позову, районний суд, із висновками якого погодився і суд апеляційної інстанції, мотивував своє рішення тим, що попередній договір № 2-2-96-1 купівлі-продажу квартири від 24 липня 2021 року, укладений між ТОВ «Гостомель Резиденс» та ОСОБА_1 ,є нікчемним, оскільки сторонами не додержано вимог закону про нотаріальне посвідчення спірного попереднього договору № 2-2-96-1 від 24 липня 2021 року.
16. Також районний суд, із висновками якого погодився і суд апеляційної інстанції, зауважив, що визнання нікчемного правочину дійсним та його розірвання не є належним способом судового захисту прав позивача, оскільки такі вимоги не призведуть до реального відновлення його порушених прав
з огляду на те, що нікчемний правочин є недійсним у силу закону.
17. На переконання судів попередніх інстанцій, позивач, звертаючись до суду, не довів належними та допустимими доказами ні досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов договору, ні факту безповоротного ухилення відповідачки від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості
в майбутньому з будь-яких причин його посвідчити з урахуванням того, що зазначені умови є обов'язковими для визнання правочину дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
18. У листопаді 2025 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ «Гостомель Резиденс» на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 09 червня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 17 вересня 2025 року у вказаній справі.
19. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 26 листопада 2025 року клопотання ТОВ «Гостомель Резиденс»про поновлення строку на касаційне оскарження задоволено.
Поновлено ТОВ «Гостомель Резиденс» строк на касаційне оскарження рішення Ірпінського міського суду Київської області від 09 червня 2025 року та постанови Київського апеляційного суду від 17 вересня 2025 року.
Відкрито касаційне провадження у справі, витребувано матеріали цивільної справи та надано строк для подачі відзива на касаційну скаргу.
20. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2026 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п'яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
21. У касаційній скарзі ТОВ «Гостомель Резиденс» просить скасувати оскаржувані судові рішення, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
22. Підставою касаційного оскарження вказує неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 10 квітня 2019 року в справі № 390/34/17, від 18 листопада 2020 року в справі № 569/6427/16 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
23. Також у якості підстав для касаційного оскарження вказує, що
у апеляційному перегляді справи брала участь колегія суддів апеляційного суду, якій було заявлено відвід; недослідження зібраних у справі доказів та необґрунтоване відхилення клопотання (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
24. На переконання ТОВ «Гостомель Резиденс», суди попередніх інстанцій помилково не врахували, що сторони попереднього договору купівлі-продажу досягли домовленості щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами. Крім того, судами помилково не враховано, що відповідачка частково виконала договір, що підтверджується здійсненням часткової оплати за укладеним договором, що у сукупності з подальшим зверненням до суду з позовом про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину та стягнення грошових коштів (справа № 367/2216/23) свідчить про суперечливу поведінку останньої.
25. Більше того, судами попередніх інстанцій при розгляді справи помилково не враховано, що попередній договір було укладено у письмовій формі відповідно до встановлених вимог щодо форми договору, укладеного з метою забезпечення виконання зобов'язань.
26. Відтак, на переконання заявника, з урахуванням того, що відповідачка частково виконала умови попереднього договору, зокрема шляхом внесення забезпечувального платежу, та беручи до уваги положення частини другої
статті 220 ЦК України, яка допускає можливість визнання судом договору дійсним у разі досягнення сторонами згоди щодо його істотних умов і часткового виконання зобов'язань, суди мали правові підстави для визнання попереднього договору дійсним.
27. Проте, з огляду на те, що колегія суддів Київського апеляційного суду вже дійшла висновку про нікчемність попереднього договору купівлі-продажу у справі № 367/2216/23, зазначена колегія суддів, на переконання заявника, не могла ухвалити протилежне за змістом рішення в іншому провадженні за тих самих правовідносин, оскільки це призвело б до внутрішньої суперечності позиції тієї самої колегії та порушення принципів правової визначеності, послідовності судової практики і передбачуваності правозастосування.
28. З урахуванням викладеного ТОВ «Гостомель Резиденс» вважає, що колегія суддів Київського апеляційного суду мала заявити самовідвід від участі у розгляді справи та не повинна була розглядати справу по суті, що є додатковою підставою оскарження постанови суду апеляційної інстанції.
29. Вказує, що рішенням Ірпінського міського суду Київської області
від 09 травня 2025 року у справі № 367/2216/23 позов ОСОБА_1 до
ТОВ «Гостомель Резиденс» було задоволено частково та стягнуто з товариства на користь позивачки грошові кошти у розмірі 1 291 608,28 грн і судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 13 989,68 грн.
30. Постановою Київського апеляційного суду від 06 серпня 2025 року
у вказаній справі у задоволенні апеляційної скарги ТОВ «Гостомель Резиденс» відмовлено, а рішення Ірпінського міського суду Київської області від 09 травня 2025 року залишено без змін.
31. Зазначає, що апеляційний розгляд справи № 367/2216/23 здійснювала колегія суддів у складі судді Фінагеєва В. О. (суддя-доповідач) та суддів Кашперської Т. Ц., Яворського М. А.
32. Предметом позову у справі № 367/2216/23 було застосування наслідків недійсності нікчемного правочину щодо попереднього договору № 2-2-96-1
від 24 липня 2021 року шляхом стягнення з ТОВ «Гостомель Резиденс» на користь ОСОБА_1 грошових коштів у розмірі 1 246 521,19 грн.
33. Водночас, звертаючись до суду із позовом у справі, яка є предметом касаційного перегляду, ТОВ «Гостомель Резиденс» просило суд визнати попередній договір № 2-2-96-1 купівлі-продажу квартири від 24 липня 2021 року, укладений між ТОВ «Гостомель Резиденс» та ОСОБА_1 , дійсним та визнати його розірваним.
34. Таким чином, справи № 367/2216/23 та № 367/8271/24 об'єднані спільною підставою - попереднім договором купівлі-продажу від 24 липня 2021 року,
а також мають ідентичний суб'єктний склад, тобто розглядаються за участю тих самих сторін.
35. Відтак, оскільки зазначені судді Київського апеляційного суду вже брали участь у розгляді справи № 367/2216/23, за наслідками якого сформували правову позицію та ухвалили рішення про відмову у задоволенні апеляційної скарги ТОВ «Гостомель Резиденс», існували, на переконання заявника, обґрунтовані підстави вважати, що при розгляді апеляційної скарги цього ж товариства у справі № 367/8271/24 зазначений склад суду не зможе забезпечити неупереджений та об'єктивний розгляд справи і ухвалити інше рішення, ніж уже прийняте таким складом суду.
36. Таким чином, зазначені судді підлягали самовідводу, а у разі його неподання - відводу, тобто не могли брати участі у розгляді справи, яка
є предметом касаційного перегляду.
37. Зазначає, що зверталося до Київського апеляційного суду із заявою про відвід зазначених суддів, у задоволенні якої ухвалою Київського апеляційного суду від 15 вересня 2025 року було відмовлено.
38. Відтак, як зауважує заявник касаційної скарги, рішення Ірпінського міського суду Київської області від 09 червня 2025 року та постанова Київського апеляційного суду від 17 вересня 2025 року у справі, яка є предметом касаційного перегляду, ухвалені з неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права. При цьому заявник посилається на положення частини четвертої статті 411 ЦПК України, відповідно до яких у разі порушення норм процесуального права, допущених апеляційним судом, справа підлягає направленню на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
39. У грудні 2025 року до Верховного Суду надійшов відзив представника ОСОБА_1 - адвоката Кершиса Андрія Альбіновича, на касаційну скаргу,
у якому вказано, що оскаржувані судові рішення постановлені із дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги не заслуговують на увагу.
40. Відтак, на переконання заявника відзива, встановлені у справі обставини свідчать про відсутність правових підстав, прямо передбачених частиною другою статті 220 ЦК України для визнання договору дійсним.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
41. Судами попередніх інстанцій встановлено, що 24 липня 2021 року між
ТОВ «Гостомель Резиденс», як продавцем, та ОСОБА_1 , як покупцем, укладено попередній договір № 2-2-96-1 купівлі-продажу квартири (Т.1, а.с.11-18).
42. Відповідно до пункту 1.1 попереднього договору сторони в порядку, у строк та на умовах, визначених цим попереднім договором, зобов'язуються
в майбутньому укласти і належним чином оформити основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення за будівельним номером 96-14 (надалі - основний договір), загальною проектною площею 64,61 кв. м., житловою проектною площею 35,9 кв. м., кількість кімнат 2 (дві), поверх 6 (шостий), секція 2 (друга) (надалі - нерухоме майно), в багатоквартирному будинку, який будується за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , (надалі - об'єкт будівництва), за яким продавець зобов'язується передати у власність покупця нерухоме майно,
а покупець зобов'язується прийняти від продавця у свою власність нерухоме майно та сплатити за нерухоме майно договірну ціну.
43. Пунктом 1.2.1. попереднього договору договірна ціна продажу нерухомого майна за основним договором (надалі - договірна ціна) становить
1 350 349,00 грн, в тому числі ПДВ 225 058,17 грн, що еквівалентно
49 660,70 дол. США, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення попереднього договору.
44. Пунктом 1.2.1.1 попереднього договору передбачено, що у випадку настання обставини, передбаченої пунктом 1.7. цього попереднього договору, договірна ціна підлягає коригуванню та буде дорівнювати: 100% суми всіх забезпечувальних платежів, передбачених цим попереднім договором, та вартості перевищеної площі нерухомого майна, у разі збільшення остаточної загальної площі нерухомого майна по відношенню до загальної проектної площі нерухомого майна в порядку, передбаченому пунктом 1.7 цього попереднього договору, або 100% суми всіх забезпечувальних платежів, передбачених цим попереднім договором, за вирахуванням вартості зменшеної площі нерухомого майна, у разі зменшення остаточної загальної площі нерухомого майна по відношенню до загальної проектної площі нерухомого майна в порядку, передбаченому пунктом 1.7 попереднього договору.
45. Пунктом 1.3. попереднього договору передбачено, що у забезпечення виконання своїх обов'язків за попереднім договором покупець протягом одного робочого дня з дати підписання цього попереднього договору сплачує на банківський рахунок продавця: IBAN: НОМЕР_1 в АТ КБ «ПриватБанк», забезпечувальний платіж у розмірі 1 350 349,00 грн, в тому числі ПДВ 225 058,17 грн, що є еквівалентним 49 660,70 дол. США, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього попереднього договору в наступному порядку: протягом трьох робочих днів
з дати підписання цього попереднього договору платіж в розмірі 815 745,00 грн, у тому числі ПДВ, що є еквівалентним 30 000,00 дол. США, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього попереднього договору; платіж в розмірі 534 604,00 грн, у тому числі ПДВ, що
є еквівалентним 19 660,70 дол. США, здійснюється покупцем протягом
12 (дванадцяти) місяців з 20 серпня 2021 року та до 20 липня 2022 року, рівними щомісячними платежами по 44 550,33 грн, у тому числі ПДВ, що є еквівалентним 1 638,39 дол. США, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього договору, не пізніше 20 числа кожного місяця
в повному обсязі на рахунок продавця.
46. Пунктом 1.10. укладеного між сторонами попереднього договору визначено, що орієнтовний строк введення об'єкта будівництва в експлуатацію:
2 секції третій квартал 2021 року. Продавець може змінити строк будівництва,
а також змінити термін прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва на строк до шести місяців, і це не буде вважатись порушенням умов цього попереднього договору.
47. Судами встановлено та не заперечується учасниками справи, що укладений між сторонами попередній договір №2-2-96-1 від 24 липня 2021 року не був нотаріально посвідчений у встановленому законом порядку.
48. На підтвердження належного виконання взятих на себе зобов'язань за попереднім договором № 2-2-96-1 купівлі-продажу нерухомого майна від 24 липня 2021 року ТОВ «Готель Резиденс» надало суду фільтровану виписку АТ КБ «ПриватБанк» за період з 01 січня 2021 року по 14 серпня 2024 року, згідно якої на рахунок позивача відповідачкою було перераховано грошові кошти на виконання попереднього договору купівлі продажу квартири від 24 липня
2021 року у загальному розмірі 904 845,00 грн, в тому числі ПДВ у розмірі 150 807,50 грн (Т.1, а.с.27).
49. Відповідно до пункту 1.3 попереднього договору ОСОБА_1 зобов'язалася сплатити забезпечувальний платіж у повному розмірі до 20 липня 2022 року, проте остання оплата була здійснена 20 вересня 2021 року та
з 20 жовтня 2021 року почала утворюватися заборгованість за попереднім договором, яка становить 599 136,99 грн, у тому числі ПДВ.
50. 11 січня 2023 року ТОВ «Гостомель Резиденс» направлено на адресу ОСОБА_1 лист № 50 про розірвання договору в односторонньому порядку (Т.1, а.с.19-23).
51. 25 травня 2024 року ТОВ «Гостомель Резиденс» на адресу ОСОБА_1 направлено лист №25/03-1, у змісті якого зазначено, що у зв'язку із розірванням попереднього договору № 2-2-96-1 від 24 липня 2021 року на підставі листа про розірвання договору в односторонньому порядку № 50 від 11 січня 2023 року,
ТОВ «Гостомель Резиденс» звертається із проханням надати реквізити розрахункового рахунку для повернення сплачених нею коштів (Т.1, а.с.24).
52. Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 09 травня
2025 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду
від 06 серпня 2025 року, (справа № 367/2216/23), встановлений факт нікчемності Попереднього договору №2-2-96-1 від 24 липня 2021 року та застосовано наслідки недійсності нікчемного правочину шляхом стягнення з ТОВ «Гостомель Резиденс» на користь ОСОБА_1 грошових коштів у розмірі 1 291 608, 28 грн.
Позиція Верховного Суду
53. Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
54. Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою
статті 411 цього Кодексу.
55. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених
у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
56. Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
57. Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи
у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
58. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з огляду на наступне.
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
59. Відповідно до частини першої-другої статті 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
60. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
61. Поняття та види правочинів визначені змістом статті 202 ЦК України.
62. Відповідно до частини першої, другої та четвертої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.
63. Загальне визначення поняття «договір» викладено законодавцем у частині першій статті 626 ЦК України, відповідно якої договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
64. Частиною першою статті 205 ЦК України встановлено, що правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
65. Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Власник нерухомого майна має право встановити (скасувати) вимогу нотаріального посвідчення договору (внесення змін до договору), предметом якого є таке майно чи його частина, крім випадків, якщо відповідно до закону такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на нерухоме майно та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом (частина перша
статті 209 ЦК України).
66. Частиною третьою статті 209 ЦК України передбачено, що нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.
67. Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України, за якою зміст правочину не може суперечити, зокрема, цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства (частина перша); особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (частина третя); правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (частина четверта).
68. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
69. Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
70. Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору,
а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (частина перша статті 635 ЦК України).
71. Відповідно до частини третьої статті 635 ЦК України зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
72. Згідно з частиною першою статті 220 ЦК у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
73. Цивільне законодавство передбачає можливість визнавати у судовому порядку нікчемні договори дійсними, зокрема на підставі частини другої
статті 220 ЦК України.
74. Змістом частини другої статті 220 ЦК України передбачено, що у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
75. Відтак, зміст статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору (постанова Верховного Суду від 03 вересня 2025 року
у справі № 916/5389/24).
76. Вищенаведене дає підстави для висновку, що законодавство України передбачає можливість визнання у судовому порядку дійсним договору, який підлягав нотаріальному посвідченню, але одна зі сторін ухилилася від цього (за певних умов).
77. Відтак, однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
78. Вищезазначений висновок викладено у постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року (провадження №6-1288цс17) та неодноразово підтримано Верховним Судом, зокрема, у змісті постанов від 25 червня 2018 року у справі №922/2981/16, від 11 серпня 2021 року у справі № 199/3784/19 (провадження № 61-458св21), від 18 серпня 2021 року у справі №904/5868/18 (904/1983/20), що свідчить про усталеність судової практики у спорах за тотожних правовідносин.
79. Як зауважено Верховним Судом у постанові від 22 жовтня 2019 року
у справі №909/68/18, при вирішенні спорів, пов'язаних з визнанням правочинів, які підлягали нотаріальному посвідченню, дійсними (зокрема в порядку статті 220 ЦК України), суду необхідно з'ясувати:
- чи підлягав відповідний правочин нотаріальному посвідченню;
- з яких причин його не було нотаріально посвідчено та чи втрачена можливість такого посвідчення;
- чи не суперечить зміст правочину вимогам закону, оскільки в такому разі позов не може бути задоволений.
80. Відтак, оскільки ТОВ «Гостомель Резиденс» під час розгляду справи не було доведено суду належними та допустимими доказами досягнення із відповідачкою згоди щодо усіх істотних умов договору та факту безповоротного ухилення останньої від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості у майбутньому з будь-яких причин його посвідчити, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову, а доводи касаційної скарги, своєю чергою, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій за результатами розгляду справи.
81. Більше того, судами попередніх інстанцій, обґрунтовано зауважено, що сторони укладаючи попередній договір купівлі-продажу квартири змістом пункту 1.10 останнього визначили, що орієнтовний строк введення об'єкта будівництва в експлуатацію складає 2 секції третій квартал 2021 року. Продавець може змінити строк будівництва, а також змінити термін прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва на строк до шести місяців, і це не буде вважатись порушенням умов цього попереднього договору.
82. Пунктом 1.11 попереднього договору сторони визначили, що укладення основного договору здійснюється протягом двох місяців з дати введення об'єкту будівництва в експлуатацію.
83. Водночас матеріали справи не містять доказів на підтвердження виконання вищезазначених умов попереднього договору щодо строків укладення основного договору купівлі-продажу, що свідчить про невиконання пункту 1.11 попереднього договору та, відповідно до частини третьої статті 635 ЦК України, про припинення зобов'язань за таким договором. За таких обставин вимога позивача про розірвання попереднього договору сама по собі є безпідставною, незалежно від інших встановлених у справі обставин, про що обґрунтовано зауважено судами попередніх інстанцій під час вирішення справи.
84. Щодо посилань касаційної скарги на участь у апеляційному перегляді справи колегії суддів, якій було заявлено відвід колегія суддів вважає за необхідне зазначити таке.
85. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 411 ЦПК України судові рішення підлягають обов'язковому скасуванню з направленням справи на новий розгляд, якщо в ухваленні судового рішення брав участь суддя, якому було заявлено відвід, і судом касаційної інстанції визнано підстави про відвід обґрунтованими, якщо касаційну скаргу обґрунтовано такою підставою.
86. Під час апеляційного перегляду справи Київським апеляційним судом, ТОВ «Гостомель Резиденс» порушило перед колегією суддів питання про відвід останніх від розгляду справи, посилаючись на те, що рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 09 травня 2025 року у справі № 367/2216/23 позов ОСОБА_1 до ТОВ «Гостомель Резиденс» про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину шляхом стягнення грошових коштів було задоволено та стягнуто з ТОВ «Гостомель Резиденс» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у сумі 1 291 608,28 грн.
87. Постановою Київського апеляційного суду від 06 серпня 2025 року у справі № 367/2216/23 апеляційну скаргу ТОВ «Гостомель Резиденс» було залишено без задоволення. Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 09 травня 2025 року залишено без змін.
88. До колегії суддів Київського апеляційного суду, яка здійснювала апеляційний перегляд справи № 367/2216/23 входили судді: Фінагеєв В. О., Кашперська Т. Ц. та Яворський М. А.
89. Згідно з пунктом 5 частини першої статті 36 ЦПК України суддя не може розглядати справу і підлягає відводу (самовідводу), якщо є обставини, що викликають сумнів у неупередженості або об'єктивності судді.
90. Відповідно до частини четвертої статті 36 ЦПК України незгода сторони з процесуальними рішеннями судді, рішення або окрема думка судді в інших справах, висловлена публічно думка судді щодо того чи іншого юридичного питання, не може бути підставою для відводу.
91. Згідно із статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі - Конвенція) кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.
92. Суд, встановлений законом (законний суд), є необхідним інституційним елементом справедливого правосуддя в тому розумінні, яке цьому поняттю надає стаття 6 Конвенції. Лише такий суд, керуючись правовими засадами та за встановленою законом процедурою, є компетентним здійснювати правосуддя.
93. Європейський суд з прав людини вказав, що наявність безсторонності відповідно до пункту першого статті 6 Конвенції повинна визначатися за суб'єктивним та об'єктивним критеріями. Відповідно до суб'єктивного критерію беруться до уваги особисті переконання та поведінка окремого судді, тобто чи виявляв суддя упередженість або безсторонність у даній справі. Відповідно до об'єктивного критерію визначається, серед інших аспектів, чи забезпечував суд як такий та його склад відсутність будь-яких сумнівів у його безсторонності. Стосовно суб'єктивного критерію, особиста безсторонність суду презюмується, поки не надано доказів протилежного. Стосовно об'єктивного критерію, то це означає, що під час вирішення того, чи є у цій справі обґрунтовані причини побоюватися, що певний суддя був небезсторонній, позиція заінтересованої особи є важливою, але не вирішальною. Вирішальним же є те, чи можна вважати такі побоювання об'єктивно обґрунтованими (рішення в справі «Білуха проти України», № 33949/02, § 49-52, від 09 листопада 2006 року).
94. Верховний Суд висновує про відсутність підстав для висновку про необ'єктивність та упередженість колегії суддів апеляційного суду
Яворського М. А., Кашперської Т. Ц., Фінагеєва В. О., згідно зі статтею 36 ЦПК України, з огляду на оціночний характер таких тверджень заявника та відсутність доказів фактичної упередженості колегії суддів, а також з огляду на те, що заява про відвід останніх була зумовлена незгодою заявника із рішеннями колегії суддів в іншій справі за встановлених в останній обставин, що в силу приписів частини четвертої статті 36 ЦПК України не є підставою для відводу.
95. Колегія суддів зауважує, що посилання заявника на упередженість колегії апеляційного суду у зв'язку з її участю в апеляційному перегляді справи
№ 367/2216/23 та формуванням правової позиції, наслідком чого стала відмова
у задоволенні апеляційної скарги ТОВ «Гостомель Резиденс», а також на неможливість забезпечити неупереджений та об'єктивний розгляд цієї справи, не заслуговують на увагу, оскільки під час розгляду справи № 367/2216/23 досліджувалися інші фактичні обставини та надавалася оцінка іншим доказам.
96. Зокрема, у справі № 367/2216/23 предметом спору було застосування наслідків недійсності нікчемного правочину шляхом стягнення грошових коштів, тоді як у справі, яка є предметом касаційного перегляду, - визнання договору дійсним та його розірвання. Отже, у цій справі іншим є і предмет доказування, що виключає висновок про сформовану правову позицію щодо спірних правовідносин лише з огляду на участь колегії суддів Київського апеляційного суду в апеляційному перегляді справи № 367/2216/23 та саме по собі не свідчить про відсутність неупередженості останніх.
97. Більше того, зміст заяви про відвід колегії суддів здебільшого зводиться до незгоди заявника з результатами вирішення іншої справи, що відповідно до частини четвертої статті 36 ЦПК України не може бути підставою для відводу колегії суддів.
98. Відтак, доводи касаційної скарги у вищенаведеній частині не знайшли свого підтвердження при касаційному перегляді справи.
99. Посилання скарги на неврахування судами попередніх інстанцій правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду, на які посилається заявник у касаційній скарзі, не можуть бути застосовані у справі, що переглядається, оскільки сформульовані за інших фактичних обставин та не суперечать висновкам судів попередніх інстанцій у справі, яка є предметом касаційного перегляду.
100. Підсумовуючи, доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги, не можуть бути підставами для скасування оскаржуваних судових рішень, оскільки не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального і процесуального права й зводяться до переоцінки судом доказів, що у силу вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції.
101. Частиною четвертою статті 10 ЦПК України і статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» на суд покладено обов'язок під час розгляду справ застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод і протоколи до неї, згоду на обов'язковість яких надано Верховною Радою України, та практику ЄСПЛ як джерело права.
102. Колегією суддів враховано усталену практику ЄСПЛ, який неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення ЄСПЛ у справі «Руїз Торія проти Іспанії» («Ruiz Torija v. Spain», серія A, № 303-A, §§ 29-30)). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.
103. ЄСПЛ зазначив, що одним із фундаментальних аспектів верховенства права є принцип юридичної визначеності, який передбачає повагу до принципу res judicata - принципу остаточності рішень суду. Цей принцип наголошує, що жодна зі сторін не має права вимагати перегляду остаточного та обов'язкового рішення суду просто тому, що вона має на меті добитися нового слухання справи та нового її вирішення. Повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватись для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду. Перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію, а сама можливість існування двох точок зору на один предмет не є підставою для нового розгляду. Винятки із цього принципу можуть мати місце лише за наявності підстав, обумовлених обставинами важливого та вимушеного характеру (рішення ЄСПЛ від 03 квітня 2008 року у справі «Пономарьов проти України» («Ponomaryov v. Ukraine», заява № 3236)).
104. ЄСПЛ вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі Проніна проти України (Pronina v. Ukraine, заява № 63566/00, § 23)). Оскаржувані судові рішення відповідають критерію обґрунтованості.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
105. Згідно із пунктом 1 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
106. Згідно статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено
з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
107. Враховуючи наведене, колегія суддів вважає правильними висновки судів попередніх інстанцій щодо відсутності підстав для визнання попереднього договору купівлі-продажу квартири дійсним у судовому порядку, а відтак вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Керуючись статтями 400, 410, 415-419 ЦПК України, Верховний Суд
у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» залишити без задоволення.
2. Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 09 червня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 17 вересня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий Судді:Є. В. Синельников О. М. Осіян Н. Ю. Сакара О. В. Ступак В. В. Шипович