Справа № 277/1650/25
іменем України
"24" лютого 2026 р. селище Ємільчине
Ємільчинський районний суд Житомирської області у складі головуючого судді Т.Г. Корсун, при секретарі судового засідання М.М. Сороки, за участю позивача - не з'явився, представника позивача - адвоката М.А. Муравського, представника відповідача - не з'явився, представника третьої особи - не з'явився, розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос-Бараші», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю «Санні Агро», про розірвання договорів оренди землі,
До Ємільчинського районного суду Житомирської області звернувся ОСОБА_1 з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос-Бараші» про розірвання договорів оренди землі.
В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що ОСОБА_1 , являється власником земельних ділянок з кадастровими номерами: 1821782400:04:000:0518, 1821782400:03:000:0359, 1821782400:03:000:0358, 1821782400:03:000:0357, 1821782400:03:000:0328, 1821782400:03:000:0355, 1821782400:03:000:0356, 1821782400:04:000:0531, які з 2022 року перебували в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю «КОЛОС-БАРАШІ». Згідно відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно земельні ділянки 20.08.2025 були передані в суборенду ТОВ «САННІ АГРО».
Згідно п. 9. Договору, Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 1000 (одна тисяча ) грн. за 1 га., за рік. Відповідно до п. 12 Договору орендна плата сплачується у грошовій формі шляхом безготівкового переказу на банківський рахунок Орендодавця. Орендна плата в натуральній формі виплачується у строки, встановлені відповідним додатком до Договору, але не пізніше 31 грудня року, за який повинна вона бути оплачена. В разі перерахування орендної плати в безготівковій формі зобов'язання Орендаря вважаються виконаними в день списання коштів з рахунку Орендаря.
Позивач вказує у позовній заяві, що відповідач допустив систематичне невиконання умов Договору, що проявляється у невиплаті орендної плати протягом 2022-2024 років. Водночас, систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди землі. Тому, позивач просить суд позов задовольнити повністю.
Ухвалою суду від 29.12.2025 позовну заяву прийнято розгляду, відкрито провадження у справі, призначено справу до судового розгляду, залучено до участі в справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача -- Товариство з обмеженою відповідальністю «Санні Агро».
В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав повністю і просив їх задовольнити.
Відповідач в судові засідання не з'явився, належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи. Своїм правом надати суду заяву про розгляд справи за його відсутності не скористався та не повідомив суд про причини неявки у засідання. Відзив на позовну заяву не подав.
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача в судове засідання не з'явилася, належним чином повідомлена про час та місце розгляду справи, не повідомила суд про причини неявки. Письмових пояснень не подала.
У судовому засіданні 24.02.2025 відповідно до статті 268 ЦПК України проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення.
Дослідивши матеріали справи, суд дійшов до наступного висновку.
Судом встановлено, що за ОСОБА_1 зареєстроване право власності на земельні ділянки з кадастровими номерами: 1821782400:04:000:0518, площею 5,6699 га, 1821782400:03:000:0359, площею 4,5803 га, 1821782400:03:000:0358, площею 4,5307 га, 1821782400:03:000:0357, площею 0,6387 га, 1821782400:03:000:0328, площею 2,2985 га, 1821782400:03:000:0355, площею 1, 5941 га, 1821782400:03:000:0356, площею 3, 4524 га, 1821782400:04:000:0531, площею 2, 0698 га, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджено копіями витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.13, 20, 27, 34, 41, 50, 58, 65)
02 квітня 2022 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос-Бараші» укладено договори оренди землі, об'єктом оренди яких є земельні ділянки з кадастровими номерами 1821782400:04:000:0518, площею 5,6699 га, 1821782400:03:000:0359, площею 4,5803 га, 1821782400:03:000:0358, площею 4,5307 га, 1821782400:03:000:0357, площею 0,6387 га, 1821782400:03:000:0328, площею 2,2985 га, 1821782400:03:000:0355, площею 1, 5941 га, 1821782400:03:000:0356, площею 3, 4524 га, 1821782400:04:000:0531, площею 2, 0698 га, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.14-19, 21-26, 28-33, 35-40, 42-49, 51-57, 59-64, 66-71).
Згідно відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вказані земельні ділянки 20.08.2025 були передані в суборенду ТОВ «Санні Агро».
Відповідно до п. 1 Договорів оренди землі від 02.04.2022 орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка використовуватиметься Орендарем для здійснення господарської діяльності відповідно до умов цього Договору та земельного законодавства.
Пунктом 7. Договорів встановлено строк дії 7 років.
Згідно з п. 9. Договорів, Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 1000 (одна тисяча ) грн. за 1 га, за рік.
Відповідно до п. 12 Договору орендна плата сплачується у грошовій формі шляхом безготівкового переказу на банківський рахунок Орендодавця. Орендна плата в натуральній формі виплачується у строки, встановлені відповідним додатком до Договору, але не пізніше 31 грудня року, за який повинна вона бути оплачена. В разі перерахування орендної плати в безготівковій формі зобов'язання Орендаря вважаються виконаними в день списання коштів з рахунку Орендаря.
Згідно з відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору ОСОБА_1 за період з січня 2022 року по грудень 2025 року, орендної плати за цей період від ТОВ «Колос-Бараші» та ТОВ «Санні Агро» не надходило.
Частиною 1 ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.
Відповідно до ч. 3 ст. 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
В силу ч. 1 ст. 15 ЦК України, ч. 1ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Порушення права пов'язане з позбавленням його суб'єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Згідно із ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Згідно з ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов'язковим до виконання (ст. 629 ЦК України).
За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (стаття 792 ЦК України).
Як визначено у ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно із ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
В силу ч. 1 ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
Зміст прав та обов'язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов'язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов'язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України «Про оренду землі»).
За частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 18 цього Закону передбачено, що договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.
За змістом статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов'язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.
Майнові відносини, які виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору, тому, окрім спеціальних актів земельного законодавства -ЗК України та Закону про оренду землі, регулюються загальними нормами цивільного законодавства щодо договору та щодо договору найму.
Згідно з частиною 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Відповідно до Договорів оренди землі від 02.04.2022 однією з умов припинення його дії шляхом розірвання є, зокрема, рішення суду на вимогу Орендодавця унаслідок систематичної несплати Орендарем орендної плати (п.33 Договорів).
Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» врегульовано правовідносини щодо припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Частинами 1, 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є : об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Згідно з ч.ч.1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Згідно з ч. 1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також орендної плати за водний об'єкт.
Отже, розглядаючи спори про розірвання договору оренди з підстав заборгованості по орендній платі, слід мати на увазі, що згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Таким чином, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність. Враховуючи, що до відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України
Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У постанові Верховного Суду в складі Об'єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року в справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня 2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
Отже, судом встановлено, що ТОВ «Колос Бараші» протягом 2022-2025 років не виплачувалась орендна плата позивачеві за договорами оренди землі від 02.04.2022, а сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди. Тобто позивач як власник земельної ділянки не отримав вчасно того, на що він розраховував при наявності діючих угод. Неналежне виконання умов договору, а саме невиконання обов'язку зі своєчасної сплати орендної плати, є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке, з огляду на положення статті 526 ЦК України, дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість у подальшому.
Доказів на підтвердження протилежного відповідачем не подано.
У відповідності до ст.ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини на які посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно ч. 2 ст. 89 ЦПК України, жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Відповідач допустив порушення істотних умов договору щодо виплати орендної плати, що порушило передбачене договором право орендодавця на її своєчасне отримання, тому беручи до уваги всі встановлені судом факти і відповідні їм правовідносини, належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у сукупності суд дійшов до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір та інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки, позов задоволено в повному обсязі, суд вважає за необхідне стягнути сплачений позивачем судовий збір в розмірі 7751,68 грн з відповідача.
Керуючись ст.ст. 3, 12, 13, 81, 141, 259, 263-265, 280-282, 354 ЦПК України, суд,
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос-Бараші», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю «Санні Агро», про розірвання договорів оренди землі - задовольнити.
Розірвати договір оренди землі від 02 квітня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос-Бараші», об'єктом оренди якого є земельна ділянка, кадастровий номер 1821782400:04:000:0518, площею 5,6699 га.
Розірвати договір оренди землі від 02 квітня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос-Бараші», об'єктом оренди якого є земельна ділянка, кадастровий номер 1821782400:03:000:0359, площею 4,5803 га.
Розірвати договір оренди землі від 02 квітня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос-Бараші», об'єктом оренди якого є земельна ділянка, кадастровий номер 1821782400:03:000:0358, площею 4,5307 га.
Розірвати договір оренди землі від 02 квітня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос-Бараші», об'єктом оренди якого є земельна ділянка, кадастровий номер 1821782400:03:000:0357, площею 0,6387 га.
Розірвати договір оренди землі від 02 квітня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос-Бараші», об'єктом оренди якого є земельна ділянка, кадастровий номер 1821782400:03:000:0328, площею 2,2985 га.
Розірвати договір оренди землі від 02 квітня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос-Бараші», об'єктом оренди якого є земельна ділянка, кадастровий номер 1821782400:03:000:0355, площею 1, 5941 га.
Розірвати договір оренди землі від 02 квітня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос-Бараші», об'єктом оренди якого є земельна ділянка, кадастровий номер 1821782400:03:000:0356, площею 3, 4524 га.
Розірвати договір оренди землі від 02 квітня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос-Бараші», об'єктом оренди якого є земельна ділянка, кадастровий номер 1821782400:04:000:0531, площею 2, 0698 га.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос-Бараші» на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 7 751 грн 68 коп.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання апеляційної скарги до Житомирського апеляційного суду. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасники справи:
Позивач: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 )
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Колос-Бараші», (вул. Героїв Майдану, 7а, с. Бараші, Звягельський район, Житомирська область; код ЄДРПОУ 44492543)
Третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Санні Агро» (21018, Вінницька область, м. Вінниця, вул. 600-річчя, буд. 1; код ЄДРПОУ 45873885)
Повний текст рішення складений 02 березня 2026 року
Суддя Т. Г. Корсун