?
25 лютого 2026 року
м. Київ
cправа № 754/413/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Волковицької Н. О.,
секретаря судового засідання - Кондратюк Л. М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 21.10.2025 (колегія суддів: Коробенко Г. П., Сибіга О. М., Тарасенко К. В.) та рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 (суддя Трофименко Т. Ю.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті" до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Лібра Ком", 2) Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків "Житлоінвестбуд-УКБ", за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача, 1) ОСОБА_1 , 2) приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Жукова Юлія Вікторівна про витребування майна із чужого незаконного володіння,
за участю представників:
позивача - Грушко В. І.,
відповідача-1 - Прядко Р. В.,
відповідача-2 - Гамрецький Є. О.,
третьої особи-1 - ОСОБА_1., Князьський О. С.,
Короткий зміст позовних вимог
1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті" (далі - ТОВ "Рагаш проперті") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю "Лібра Ком" (далі - ТОВ "Лібра Ком") про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна та скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно.
2. В процесі розгляду справи позивачем подано уточнену позовну заяву, в якій відповідачем визначено ТОВ "Лібра Ком", а третіми особами - ОСОБА_1 та приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Жукову Юлію Вікторівну (далі - приватний нотаріус Жукова Ю. В.). Крім того, позивач виклав свої позовні вимоги в новій редакції та просив витребувати на користь ТОВ "Рагаш проперті" з незаконного володіння ТОВ "Лібра Ком" групу приміщень № 189 на АДРЕСА_2 в м. Києві, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1613511780000 загальною площею 470,2 кв. м (номер запису про право власності 62329075 від 16.12.2021).
3. На обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що право власності на приміщення № 189 на АДРЕСА_1 у м. Києві, загальною площею 470,2 кв. м було зареєстровано за відповідачем-1 незаконно та всупереч накладеному на це приміщення арешту відповідно до ухвали Деснянського районного суду міста Києва від 16.12.2021 у справі № 754/19033/21.
4. Позивач стверджує про наявність підстав для витребування із незаконного володіння ТОВ "Лібра Ком" на свою користь групи приміщень № 189 на АДРЕСА_1 у м. Києві, загальною площею 470,2 кв. м, зазначаючи, що вказані приміщення та приміщення № 187, 188 площею 447,2 кв. м за цією ж адресою (власником яких є позивач) є одним і тим самим приміщенням.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
5. ТОВ "Рагаш Проперті" з 28.08.2018 є власником нежитлового приміщення № 187,188 на АДРЕСА_3 в м. Києві, площею 447,2 кв. м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1536985480000).
6. Право власності на вказаний об'єкт нерухомості набуто позивачем шляхом внесення ОСОБА_2 цих приміщень до статутного капіталу ТОВ "Рагаш Проперті" відповідно до рішення № 1 учасника (засновника) ТОВ "Рагаш Проперті" від 21.08.2018 та акту прийому-передачі нерухомого майна до статутного капіталу ТОВ "Рагаш Проперті" від 28.08.2018.
7. У 2018 році позивачем було з'ясовано, що у вказаного нежитлового приміщення є ще один власник, який зареєстрував право власності на групу приміщень № 189 на АДРЕСА_1 з іншою площею: 470,2 кв. м та під іншим реєстраційним номером (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1613511780000) на ім'я ОСОБА_3 .
8. За доводами позивача, не зважаючи на різні реєстраційні номери об'єктів нерухомого майна, різні площі, йдеться про один і той самий об'єкт нерухомості, на підтвердження чого до матеріалів справи надав висновок експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи від 10.03.2023 № 10/03/2023, складений судовим експертом Сверидою О. М. на замовлення ТОВ "Рагаш Проперті" для подання до суду у справі № 754/413/22.
9. Згідно із вказаним висновком група приміщень № 189 на АДРЕСА_1, загальною площею 470,2 кв. м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1613511780000) є тотожною (одним і тим же приміщенням (групою приміщень)) групі приміщень № 187, 188 на АДРЕСА_1, загальною площею 447,2 кв. м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1536985480000), що розташовані в незавершеній будівництвом прибудові до житлового будинку на АДРЕСА_1 .
10. Судами встановлено, що право власності на групу приміщень № 189 на АДРЕСА_1 площею 470,2 кв. м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1613511780000) набуто ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 27.08.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гнідюком О. Б., за реєстровим № 760 (дата державної реєстрації - 27.08.2018; номер запису про право власності: 27648802).
11. 27.09.2018 на підставі заяви Комунального підприємства з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-сервіс" Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) ухвалою Деснянського районного суду м. Києва у справі № 754/13265/18 було накладено арешт на групу приміщень № 189 на АДРЕСА_3 в м. Києві площею 470,2 кв. м.
12. 20.05.2021 Деснянський районний суд м. Києва ухвалив рішення у справі № 754/13918/18 за позовом Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків "Житлоінвестбуд-УКБ" Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - КП "Житлоінвестбуд-УКБ") до ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , треті особи: Департамент будівництва житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), приватний нотаріус київського міського нотаріального округу Гнідюк Олександр Борисович про скасування наказу, свідоцтва, державної реєстрації права власності та визнання недійсним договору купівлі-продажу.
13. Згідно з ухваленим рішенням позов задоволено частково. Скасовано державну реєстрацію права власності на групу приміщень № 189 в літ. А-І на АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв. м (номер запису про право власності: 27325090); визнано недійсним договір купівлі-продажу групи приміщень № 189 в літ. А-І на АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв. м від 27.08.2018, зареєстрований у реєстрі за № 760 та посвідчений приватним нотаріусом Гнідюком О. Б., укладений між ОСОБА_4 і ОСОБА_3 .
14. Постановою Київського апеляційного суду від 14.12.2021 вищевказане рішення Деснянського районного суду м. Києва від 20.05.2021 у справі № 754/13918/18 залишено без змін.
15. 24.06.2021 між ОСОБА_3 як продавцем та ОСОБА_1 як покупцем укладено договір купівлі-продажу групи приміщень, згідно з яким ОСОБА_1 набув у власність групу приміщень № 189 в літ. А-І на АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв. м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1613511780000, який зареєстрований у реєстрі за № 466 та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марчук К. В.
16. У вказаному договорі купівлі-продажу зазначено, що група приміщень належить продавцю ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу групи приміщень, посвідченого 27.08.2018 приватним нотаріусом Гнідюком О. Б. за реєстровим № 760.
17. 16.12.2021 між ОСОБА_1 як продавцем та ТОВ "Лібра Ком" як покупцем укладено договір купівлі-продажу, який посвідчений приватним нотаріусом Жуковою Ю. В. та зареєстрований у реєстрі за № 2544, згідно з яким ТОВ "Лібра Ком" набуло право власності на групу приміщень № 189 на АДРЕСА_1, загальною площею 470,2 кв. м.
18. У вказаному договорі купівлі продажу зазначено, що група приміщень належить продавцю ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Марчук К. В. та зареєстрованого у реєстрі за № 466.
19. Ухвалою Деснянського районного суду міста Києва від 16.12.2021 у справі № 754/19033/21 в порядку забезпечення позову за заявою ТОВ "Рагаш Проперті" накладено арешт на групу приміщень № 189, А-1 на АДРЕСА_1, загальною площею 470,2 кв. м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1613511780000).
20. Відповідно до листа Деснянського управління поліції Головного управління Національної поліції у місті Києві від 13.12.2021 № 17821/125/49-21 в результаті виїзду поліції 18.11.2021 до нежитлового приміщення на АДРЕСА_1 з'ясовано, що у об'єкта нерухомості за зазначеною адресою є два власника, що мають відповідні правовстановлюючі документи на приміщення 189 (група приміщень № 189, А-1) та приміщення 187, 188.
21. До Єдиного реєстру досудових розслідувань 19.11.2021 внесено відомості за № 12021100030003113 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною третьою статті 358 Кримінального кодексу України. Групу приміщень № 189 в літері А-1 на АДРЕСА_1, м. Київ загальною площею 470,2 кв. м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1613511780000, які на праві приватної власності належить ОСОБА_1 , визнано речовим доказом на підставі постанови від 25.11.2021.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
22. Рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 05.02.2024, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 19.06.2024, в задоволенні позову відмовлено.
23. Постановою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 04.10.2024 рішення Деснянського районного суду міста Києва від 05.02.2024 та постанову Київського апеляційного суду від 19.06.2024 у справі № 754/413/22 в частині відмови в задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно за ТОВ "Лібра Ком" скасовано, провадження у справі в цій частині позовних вимог закрито. В іншій частині вказані судові рішення залишено без змін.
24. Роз'яснено ТОВ "Рагаш проперті", що розгляд справи в частині позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно за ТОВ "Лібра Ком" віднесено до юрисдикції господарського суду та надано позивачу строк для звернення до Верховного Суду із заявою про направлення справи за встановленою юрисдикцією.
25. Ухвалою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 31.10.2024 справу № 754/413/22 в частині позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно за ТОВ "Лібра Ком" передано для продовження розгляду до Господарського суду міста Києва.
26. Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.08.2025, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 21.10.2025, у задоволенні позову відмовлено повністю.
27. Судові рішення мотивовані тим, що будівництво спірного майна (нежитлових приміщень площею 470,2 кв. м, які розташовані за адресою: м. Київ, АДРЕСА_4, група приміщень № 189) не завершене та спірний об'єкт не введений в експлуатацію, отже, такий об'єкт не міг набути статусу нерухомого майна як об'єкта цивільного права.
28. Враховуючи, що замовником будівництва спірного приміщення був відповідач-2, суди дійшли висновку про те, що у позивача відсутні права на витребування такого приміщення на свою користь, оскільки набуття права власності на приміщення № 189 в літ. А-І на АДРЕСА_5 у м. Києві, загальною площею 470,5 кв. м у встановленому законом порядку ним не доведено. Натомість правами щодо витребування спірного майна наділений саме відповідач-2.
Короткий зміст касаційної скарги
29. У касаційній скарзі ТОВ "Рагаш проперті" просить скасувати рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції і ухвалити нове рішення про задоволення позову.
30. Підставою касаційного оскарження ТОВ "Рагаш проперті" визначило пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на тому, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду:
- від 10.04.2024 у справі № 910/3419/22 про те, що якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване одночасно за двома особами як нібито на два різні об'єкти, які є однією й тією ж нерухомістю, то обидві особи володіють таким нерухомим майном, але володіння кожної з цих осіб є неповноцінним. Ця особливість не змінює характеру порушення прав та інтересів постраждалої особи, яке полягає у позбавленні її порушником повноцінного володіння спірним майном. Тому належному способу захисту прав та інтересів постраждалої особи відповідає позовна вимога про витребування спірного нерухомого майна;
- від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц (пункти 43, 89), про те, що факт володіння нерухомим майном може підтверджуватися, зокрема, державною реєстрацією права власності на це майно у встановленому законом порядку (принцип реєстраційного підтвердження володіння);
- від 19.06.2024 по справі № 910/9948/23 (пункти 33- 35, 41) про те, що одночасне існування державної реєстрації кількох прав власності на один і той самий об'єкт нерухомого майна суперечить засадам офіційного визнання і підтвердження державою фактів виникнення прав на нерухоме майно, є порушенням чинного законодавства та інтересів особи, за якою право власності на нерухоме майно зареєстровано первинно та не припинялося (така правова позиція відповідає висновкам, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12.06.2018 у справі № 823/378/16, від 07.08.2019 у справі № 193/11/17 та від 02.10.2019 у справі № 587/2331/16-ц, постанові Верховного Суду від 04.02.2020 у справі № 914/520/18);
Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу
31. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Лібра Ком" просить в її задоволенні відмовити, а оскаржувані судові рішення залишити без змін, наполягаючи на тому, що позивачем не доведено на підставі належних та допустимих доказів порушення його прав чи охоронюваних законом інтересів. Зокрема, позивачем не надано доказів, які беззаперечно підтверджують його право власності на спірне майно.
32. ТОВ "Лібра Ком" також вважає, що наведені у касаційній скарзі висновки Верховного Суду у справі № 910/9948/23 не є застосовними до справи, що переглядається, з огляду на неподібність спірних правовідносин та фактичних обставин справи. При цьому оскаржувана постанова апеляційного суду не суперечить висновкам Верховного Суду, викладеним у справах № 653/1096/16-ц та № 910/3419/22.
Позиція Верховного Суду
33. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
34. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частина друга статті 300 ГПК України).
35. Предметом позову у цій справі є вимоги ТОВ "Рагаш проперті" про витребування від ТОВ "Лібра Ком" групи нежитлових приміщень, право власності на які зареєстроване за останнім на підставі документів, що визнані судами підробленими / недійсними в межах інших проваджень, та які є тотожними приміщенню, що належить позивачу на праві власності. Звертаючись до суду з позовом, позивач посилався на те, що він є належним власником спірного приміщення, яке вибуло з його володіння поза його волею та перейшло у власність інших осіб незаконно.
36. Відмовляючи в задоволенні позову, суди виходили з того, що у позивача відсутні права щодо витребування спірного приміщення на свою користь, оскільки набуття права власності на приміщення № 189 в літ. А-І на АДРЕСА_5 у м. Києві, загальною площею 470,5 кв. м у встановленому законом порядку ним не доведено.
37. При цьому суди встановили, що ОСОБА_2 набув право власності на вищевказане майно на підставі договору про створення резерву активів (нерухомості) для обміну на облігації № НБ-1135/11 від 27.06.2012, укладеного із ПрАТ "Національна будівельна компанія", договору міни від 07.08.2013 № НБ-1135/12 та акту приймання-передачі майнових прав від 11.03.2015. Державна реєстрація права власності ОСОБА_2 на нежитлові приміщення № 187,188 на АДРЕСА_3 в м. Києві, площею 447,2 кв. м проведена 16.04.2018 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1536985480000).
38. Водночас суди встановили, що вперше право власності на вищевказане спірне приміщення (№ 189) набуто ОСОБА_4 , після чого приміщення неодноразово відчужувалось та востаннє передано у власність ТОВ "Лібра Ком" на підставі договору купівлі-продажу від 16.12.2021, укладеного з ОСОБА_1.
39. Із наявного в матеріалах справи висновку від 10.03.2023 № 10/03/2023 вбачається, що група приміщень № 189 на АДРЕСА_1 у м. Києві загальною площею 470,2 кв. м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1613511780000) є тотожною (одним і тим самим приміщенням (групою приміщень)) групі приміщень №№ 187, 188 на АДРЕСА_1 в м. Києві загальною площею 447,2 кв. м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1536985480000), що розташовані в незавершеній будівництвом прибудові до житлового будинку на АДРЕСА_1 у м. Києві.
40. Разом з тим, власником цього ж нежитлового приміщення (групи приміщень) себе також вважає і КП "Житлоінвестбуд-УКБ", яке вже зверталося до суду з позовом за захистом своїх порушених прав у цивільній справі № 754/13918/18.
41. Так, судовими рішенням у справі № 754/13918/18 встановлено, що право КП "Житлоінвестбуд-УКБ" на спірне приміщення доведено, зокрема:
- рішенням Київської міської ради від 29.04.2010 за № 612/4050 "Про припинення права користування земельною ділянкою Деснянській районній в м. Києві раді, надання земельної ділянки КП "Житлоінвестбуд-УКБ" для будівництва житлових будинків з об'єктами соціально-побутової інфраструктури в 26-а мікрорайоні ж/м Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва та внесення змін до рішення Київської міської ради від 26.11.2009 № 683/2752", згідно з яким КП "Житлоінвестбуд-УКБ" визначено замовником завершення будівництва житлових будинків №№ 4, 5, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14 в 26-а мікрорайоні ж/м Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва;
- державним актом на право постійного користування земельною ділянкою від 11.06.2010 серії ЯЯ № 393270, згідно з яким КП "Житлоінвестбуд-УКБ" на підставі рішення Київської міської ради від 29.04.2010 № 612/4050 є користувачем земельної ділянки площею 6,1021 га, яка розташована у 26-а мікрорайоні ж/м Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва для будівництва житлових будинків з об'єктами соціально-побутової інфраструктури;
- договором від 12.07.2010 № 31/84 про передачу функцій замовника на завершення будівництва житлових будинків №№ 4, 5, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14 у 26-а мікрорайоні ж/м Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва, укладеним між Деснянською районною у м. Києві державною адміністрацією, КП "Ватутінськінвестбуд", Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) та КП "Житлоінвестбуд-УКБ";
- актом приймання-передачі витрат незавершеного будівництва житлового будинку № 6 в 26-а мікрорайоні ж/м Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва станом на 13.08.2010 року, яким підтверджується фактична передача КП "Ватутінськінвестбуд" та прийняття КП "Житлоінвестбуд-УКБ" з будівництва на загальну суму 3 341 501,98 грн;
- підрядним договором від 22.07.2010 № 4/901 на виконання робіт з завершення будівництва житлового будинку на діл. №6 у 26-а мікрорайоні житлового масиву Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва, укладеним між КП "Житлоінвестбуд-УКБ" як замовником та ТОВ "КЖБК" як підрядником.
42. Крім того, судами при розгляді вищевказаної справи встановлені обставини щодо незавершення будівництва спірної групи приміщень № 189 в літ. А-І на АДРЕСА_5 у м. Києві, загальною площею 470,5 кв. м та не введення їх в експлуатацію.
43. Згідно з пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
44. Тобто відповідно до положень згаданої норми касаційний перегляд з указаних підстав може відбутися за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.
45. Згідно з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, який було сформульовано у постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19, для цілей застосування приписів процесуального закону, в яких вжитий термін "подібні правовідносини", зокрема і пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, таку подібність слід оцінювати за змістовим, суб'єктним та об'єктним критеріями.
46. При цьому з-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов'язків учасників) є основним, а два інші - додатковими.
47. Подібність правовідносин суд касаційної інстанції визначає з урахуванням обставин кожної конкретної справи. Це врахування слід розуміти як оцінку подібності насамперед змісту спірних правовідносин (обставин, пов'язаних із правами й обов'язками сторін спору, регламентованими нормами права чи умовами договорів), а за необхідності, зумовленої специфікою правового регулювання цих відносин, - також їх суб'єктів (видової належності сторін спору) й об'єктів (матеріальних або нематеріальних благ, щодо яких сторони вступили у відповідні відносини).
48. Не можна посилатися на неврахування висновку Верховного Суду як на підставу для касаційного оскарження, якщо відмінність у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення (див. зокрема, підхід в частині оцінювання спірних правовідносин на предмет подібності, який застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 13.07.2022 у справі № 199/8324/19).
49. У касаційній скарзі ТОВ "Рагаш проперті", обґрунтовуючи необхідність задоволення позову, посилається на правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 10.04.2024 у справі № 910/3419/22, у якій зазначено, що:
- якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване одночасно за двома особами як нібито на два різні об'єкти, які є однією й тією ж нерухомістю, то обидві особи володіють таким нерухомим майном, але володіння кожної з цих осіб є неповноцінним. Ця особливість не змінює характеру порушення прав та інтересів постраждалої особи, яке полягає у позбавленні її порушником повноцінного володіння спірним майном. Тому належному способу захисту прав та інтересів постраждалої особи відповідає позовна вимога про витребування спірного нерухомого майна. У зв'язку з цим заперечення відповідача з приводу неефективного способу захисту не беруться до уваги (пункт 33);
- судове рішення про витребування нерухомого майна як такого, право на яке зареєстроване двічі, є підставою як для закриття розділу Державного реєстру прав на нерухоме майно, так і для перенесення з розділу, який підлягає закриттю, до розділу, який залишається, відомостей про права на це нерухоме майно, крім права власності (пункт 56);
- скасування державної реєстрації права власності відповідача та закриття розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не можуть становити зміст окремих позовних вимог (пункт 57).
50. Скаржник наполягає на тому, що саме по собі існування державної реєстрації кількох прав власності на один і той самий об'єкт нерухомого майна одночасно за двома особами, як нібито на два різні об'єкти, порушує права позивача (скаржника), оскільки позбавляє його повноцінного володіння належним йому майном.
51. Колегія суддів погоджується із загальним підходом щодо ефективності віндикаційного позову у випадках "подвійної реєстрації" у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно завершених об'єктів нерухомості. Однак, Верховний Суд вважає, що у справі, що переглядається, вказана правова позиція не підлягає застосуванню з огляду на істотну відмінність фактичних обставин, а саме - фізичного та юридичного статусу спірного майна.
52. Так, судами попередніх інстанцій встановлено, що спірний об'єкт є незавершеним будівництвом, який не введено в експлуатацію.
53. Згідно з приписами частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
54. Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
55. При цьому судовий захист права власності (у тому числі шляхом віндикації - витребування майна з чужого незаконного володіння на підставі статті 387 ЦК України) можливий лише щодо індивідуально визначеного майна, яке існує як об'єкт цивільних прав.
56. Оскільки судами встановлено, що будівництво спірної групи приміщень (№ 189, тотожних № 187, 188) не завершене, об'єкт не введено в експлуатацію, такий об'єкт не набув статусу нерухомого майна у розумінні статті 181 та 331 ЦК України - колегія суддів вважає незастосовними у цій справі наведені вище висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 10.04.2024 у справі № 910/3419/22, адже вони зроблені у правовідносинах, які не є подібними до спірних правовідносин у справі № 754/413/22.
57. З цих же підстав Верховний Суд відхиляє посилання скаржника на правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 19.06.2024 у справі № 910/9948/23, у якій Суд вказав, що одночасне існування державної реєстрації кількох прав власності на один і той самий об'єкт нерухомого майна суперечить засадам офіційного визнання і підтвердження державою фактів виникнення прав на нерухоме майно, є порушенням чинного законодавства та інтересів особи, за якою право власності зареєстровано первинно.
58. Верховний Суд додатково звертає увагу на те, що правова позиція щодо "подвійної реєстрації", на яку посилається скаржник (справа № 910/3419/22, № 910/9948/23), стосується ситуації, коли об'єкт нерухомого майна вже створений як річ і існує спір щодо володіння цим майном.
59. Натомість у справі, що переглядається, наявний спір про право на об'єкт, який, як встановили суди, фактично не створений та юридично не існує. Як зазначалось раніше, будівництво спірного майна (групи приміщень № 189) не завершене та спірний об'єкт не введений в експлуатацію.
60. Скаржник також помилково посилається на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц, щодо принципу реєстраційного підтвердження володіння майном. Верховний Суд наголошує, що вказаний принцип застосовується виключно до існуючих об'єктів цивільних прав - завершеного та введеного в експлуатацію нерухомого майна.
61. Суд також відхиляє доводи скаржника про те, що сам факт наявності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записів про його право власності на спірне нерухоме майно підтверджує факт володіння цим майном та право позивача на його витребування, адже державна реєстрація не є способом набуття права власності (див. постанови Верховного Суду від 03.06.2020 у справі № 363/4852/17, від 21.03.2019 у справі № 909/175/18, від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17).
62. Таким чином, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена
пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, під час касаційного провадження не підтвердилася, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень з цієї підстави.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
63. Згідно з пунктом 5 частини першої статті 296 ГПК України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження на підставі пункту 1 частини другої статті 287 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.
Розподіл судових витрат
64. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника та не підлягає поверненню відповідно до пункту 5 частини першої статті 7 Закону України "Про судовий збір".
Керуючись статтями 234, 235, 296, 300 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
Касаційне провадження у справі № 754/413/22 за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 21.10.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 закрити.
Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення та оскарженню не підлягає
Суддя Є. В. Краснов
Суддя Г. М. Мачульський
Суддя Н. О. Волковицька