65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"02" березня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/4753/25
Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Д.О.
розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін справу за позовом: Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області (пр. Миру, 33, м. Чорноморськ, Одеська обл., 68005)
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Укржилстрой плюс» (вул. Хантадзе, 9, м. Чорноморськ, Одеська обл., 68001)
про стягнення 609553,35 грн,
Чорноморська міська рада Одеського району Одеської області звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю “Укржилстрой плюс», в якій просить суд стягнути з відповідача на користь позивача заборгованість з орендної плати в сумі 609553,35 грн.
Позиції учасників справи
В обґрунтування підстав позову позивач посилається на обставину порушення відповідачем умов укладеного між сторонами договору оренди землі від 16.10.2019 № 73 в частині сплати орендних платежів за використання земельної ділянки, площею 0,3551 га, з кадастровим номером 5110800000:02:030:0054, за період з 01.01.2022 по 01.10.2025.
Відповідач відзив на позов і жодних доказів суду не надав, про розгляд справи був повідомлений належним чином, а отже справа згідно з ч. 9 ст. 165 ГПК України вирішується судом за наявними матеріалами.
Процесуальні дії у справі
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 08.12.2025 позовну заяву Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області було прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/4753/25; постановлено розглядати справу в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами; роз'яснено сторонам про можливість подання відповідно до ч. 7 ст. 252 ГПК України клопотання про розгляд справи у судовому засіданні з повідомленням сторін; встановлено сторонам строки для подання заяв по суті справи.
Обставини справи
Рішенням Чорноморської міської ради Одеської області від 12.09.2019 № 495/35-VII (а.с. 16, т.1), зокрема, вирішено передати відповідачу в оренду на 49 років земельну ділянку, площею 0,3551 га, з кадастровим номером 5110800000:02:030:0054, яка розташована за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Хантадзе-Корабельна, 5-й мікрорайон.
16.10.2019 між Чорноморською міською радою Одеського району Одеської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Укржилстрой плюс» (орендар) був укладений договір оренди землі № 73 (а.с. 9-12, т.1), згідно з п. 1.1. якого орендодавець на підставі Закону України «Про оренду землі» та рішення Чорноморської міської ради Одеської області від 12.09.2019 № 495/35-VII «Про затвердження Товариству з обмеженою відповідальністю «Укржилстрой плюс» технічної документації із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок, загальною площею 0,5590 га, за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Хантадзе-Корабельна, 5-й мікрорайон» надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, площею 0,3551 га, із земель житлової та громадської забудови, для розташування житлової забудови з кадастровим номером 5110800000:02:030:0054, яка розташована за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Хантадзе-Корабельна, 5-й мікрорайон.
За умовами п. 2.1., 2.4. договору в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 0,3551 га, у тому числі під багатоповерхову забудову - 0.3551 га. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору, з урахуванням коефіцієнта індексації за 2018 рік, становить 4223061,41 грн.
Пунктом 3.1. договору передбачено, що його укладено на 49 років та договір діє до 12 вересня 2068 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. В іншому випадку, договір оренди землі вважається припиненим, земельна ділянка - повернутою.
За змістом п. 4.1.-4.5., 4.8. договору орендна плата за земельну ділянку, площею 0,3551 га, вноситься в грошовій формі та розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 126691,84 гри на поточний бюджетний рік, згідно з розрахунком, який додається та є невід'ємною частиною цього договору та з урахуванням індексації на дату укладання. Розмір орендної плати встановлюється згідно з нормами Податкового кодексу України у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватися Чорноморською міською радою в межах норм, передбачених законодавством. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі (гривня) за базовий податковий період, який встановлюється згідно з нормами Податкового кодексу України на відповідний рахунок. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до Податкового кодексу України. Орендар не звільняється від орендної плати і сплачує ії незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін шляхом укладання відповідних угод, які будуть невід'ємними частинами цього договору крім випадків, зокрема, зміни граничних розмірів орендної плати відповідно до чинного законодавства України, підвищення цін і тарифів, коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем та в існуючий договір сторін зміна та доповнення з цього приводу не проводяться.
Згідно з п. 5.1., 5.2. договору земельна ділянка передається в оренду для розташування житлової забудови. Цільове призначення земельної ділянки 02.03. - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Вид використання земельної ділянки: для розташування житлової забудови.
За умовами п. 6.1. договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду за актом приймання-передачі, крім випадку, визначеного п. 3.1. цього договору.
Відповідно до п. 12.1. договору зміни умов договору здійснюються у письмовій формі за взаємною згодою сторін крім випадків, що викладені у п.4.5 даного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку.
Земельна ділянка на підставі договору була передана позивачем відповідачу у користування за актом приймання-передачі (а.с. 13 - зворотна сторінка, т.1), при цьому 25.09.2019 між сторонами був підписаний акт приймання-передачі межових знаків на зберігання відповідно до умов договору (а.с. 13, т.1). Доказів припинення договору та щодо повернення відповідачем позивачу земельної ділянки матеріали справи не містять.
Речове право оренди відповідача, строком дії до 12.09.2068, на земельну ділянку з кадастровим номером 5110800000:02:030:0054, площею 0,3551 га, зареєстровано 22.11.2019 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с. 14, т.1).
Як вбачається з матеріалів справи (а.с. 44-51, т.1), рішенням Чорноморської міської ради Одеської області від 26.06.2019 № 444-VII, з урахуванням внесених змін рішенням від 19.06.2020 № 582-VII, установлено ставки та пільги із сплати земельного податку на території Чорноморської міської ради, зокрема, для категорії земель 02.03. - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку встановлено відсоткову ставку від грошової оцінки земельної - 3%. Відповідно до цього рішення будь-яких пільг для відповідача не встановлено.
Крім цьому, 12.07.2022 Чорноморською міською радою Одеської області було прийнято рішення від 12.07.2022 № 232-VIІI (а.с. 52-55, т.1), яким внесені зміни до рішення від 26.06.2019 № 444-VII, зокрема, встановлено відсоткову ставку зі сплати земельного податку за земельні ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку у розмірі 8%. Водночас, цим рішенням встановлено, що воно набирає чинності через шість місяців після припинення чи скасування воєнного стану, але не раніше 01.01.2023.
За поясненнями позивача (а.с. 57-62, т.1), пільги щодо сплати орендних платежів користувачу земельних ділянок - ТОВ «Укржилстрой Плюс» Чорноморською міською радою Одеського району Одеської області не надавались. Орендна плата за користування земельною ділянкою відповідачем розраховується відповідно до п. 4.1. договору - у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки.
Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, станом на 27.01.2021 (а.с. 15, т. 1), нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 5110800000:02:030:0054 становить 4223061,41 грн.
Як пояснив суду позивач та вказане спростовано відповідачем, починаючи з січня 2022 року відповідач перестав сплачувати орендну плату за договором, у зв'язку з чим за відповідачем рахується заборгованість за період з січня 2022 року по вересень 2025 року (включно) у розмірі 609553,35 грн. Заборгованість позивачем розрахована з урахуванням визначеного у договорі порядку сплати орендних платежів, встановленої для земельної ділянки нормативної грошової оцінки та з врахування індексу інфляції, опублікованого Держгеокадастром.
Приймаючи до уваги, що в матеріалах справи відсутні докази здійснення відповідачем оплати орендних платежів у спірному періоді, суд встановив, що станом на час вирішення спору, заборгованість відповідача перед позивачем за договором оренди землі від 16.10.2019 № 73 становить 609553,35 грн, що підтверджується матеріалами справи, поясненнями позивача та не спростовано відповідачем.
Відповідачем контррозрахунку суду не подано, розмір заборгованості не спростовано.
Законодавство, застосоване судом до спірних відносин
Статтею 14 Конституції України визначено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Згідно з ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Відповідно до ч. 3 ст. 78 ЗК України земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.
Згідно з ст. 80, 83 ЗК України суб'єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності. Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.
Відповідно до ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату (ст. 96 ЗК України).
Згідно з ч. 1 ст. 122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
За змістом ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ст.21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Згідно з підп. 14.1.136 п.14.1 ст.14 Податкового кодексу України орендна плата для цілей розділу XII цього Кодексу - обов'язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди.
За змістом підп. 14.1.147 п.14.1 ст.14 Податкового кодексу України плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Відповідно до п. 271.1. ст. 271 ПК України базою оподаткування є: нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом; площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено.
За змістом п. 271.2. ст. 271 ПК України рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом. Положення цього пункту не поширюються на рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності, розташованих за межами населених пунктів, які надаються в оренду, нормативна грошова оцінка яких раніше не проводилася та/або не була затверджена в порядку, визначеному законодавством, та за умови, що розмір такої нормативної грошової оцінки земельних ділянок перевищує розмір нормативної грошової оцінки відповідної площі ріллі по області. Рішення рад, зазначені в абзаці другому цього пункту, оприлюднюються органом місцевого самоврядування не пізніше 10 днів з дня прийняття відповідного рішення та застосовуються з першого числа другого місяця, наступного за місяцем прийняття такого рішення.
Згідно з п. 284.1. ст. 284 ПК України Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю та пільги щодо земельного податку, що сплачується на відповідній території.
Відповідно до ч. 1 ст. 13, ч. 3 ст. 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".
Згідно з ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
За змістом ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно з ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору. Вказане цілком кореспондується з положеннями статті 193 ГК України.
Згідно з ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до ст. 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання.
Статтею 73 ГПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
За умовами ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Позиція суду
Під час розгляду справи судом встановлена обставина укладення між сторонами договору оренди землі від 16.10.2019 № 73, згідно з яким відповідачу була передана у користування земельна ділянка з кадастровим номером 5110800000:02:030:0054, площею 0,3551 га, за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Хантадзе-Корабельна, 5-й мікрорайон, строком на 49 років. Доказів щодо припинення між сторонами договірних зобов'язань з оренди землі матеріали справи не містять.
Як встановлено судом, відповідач належним чином свої зобов'язання за договором не виконує, внаслідок чого за останнім рахується заборгованість за період з січня 2022 року по вересень 2025 року включно з орендної плати у розмірі 609553,35 грн. Оскільки відповідачем обставина наявності заборгованості у вказаній сумі не спростована належними та допустимими доказами, суд дійшов висновку, що позовні вимоги Чорноморської міської ради Одеської області є обгрунтованими.
При цьому, при вирішення даного спору суд також враховує висновки Великої Палати Верховного Суду, які викладені у постанові від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22 та зводяться до того, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності, автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
З урахуванням вищевикладеного, суд дійшов висновку, що позов Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області до Товариства з обмеженою відповідальністю “Укржилстрой плюс» слід задовольнити повністю та стягнути з відповідача на користь позивача борг в сумі 609553,35 грн.
Розподіл судових витрат
У відповідності до ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Згідно п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Отже, приймаючи до уваги задоволення в повному обсязі позовних вимог позивача, судовий збір в сумі 7314,64 грн слід покласти на відповідача в повному обсязі.
Керуючись ст. 129, 231, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити повністю.
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Укржилстрой плюс» (вул. Хантадзе, 9, м. Чорноморськ, Одеська обл., 68001, код ЄДРПОУ 32004850) на користь Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області (пр. Миру, 33, м. Чорноморськ, Одеська обл., 68005, код ЄДРПОУ 25932851) борг в сумі 609553 грн 35 коп та судовий збір в сумі 7314 грн 64 коп.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги у строки, визначені ст. 256 ГПК України.
Повний текст рішення складено 02 березня 2026 р.
Суддя Д.О. Бездоля