Справа № 642/771/24 Головуючий суддя І інстанції Петрова Н. М.
Провадження № 22-ц/818/205/26 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: оренди
12 лютого 2026 року м. Харків
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого Яцини В.Б.,
суддів колегії Мальованого Ю.М., Маміної О.В.,
за участю секретаря судового засідання Шевцової К.Є.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 10 квітня 2025 року, у справі № 642/771/24, за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів,
Харківська міська рада 16.02.2024 звернулась до ОСОБА_1 з позовом про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 1 071 123,25 грн. за використання земельної ділянки загальною площею 0,1020 га по АДРЕСА_1 з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 за період з 17.03.2019 по 03.02.2021 та витрати зі сплати судового збору у сумі 16 066,85 грн.
Позовна заява мотивована тим, що Харківська міська рада є власником земельної ділянки з 12.10.2020, загальною площею 0,1020 га по АДРЕСА_1 з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023, а ОСОБА_1 є її фактичним користувачем, так як відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об?єктів нерухомого майна від 29.09.2023 № 348487734 право приватної власності на нежитлові будівлі : літ.«Л-1» загальною площею 75,2 кв.м, літ. «М-1» загальною площею 80,9 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 було зареєстроване з 03.10.2011 по 03.02.2021 за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 13.09.2011 №2426.
Вищевказані нежитлові будівлі розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023.
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 23.07.2021 № HB-0007234312021 площа земельної ділянки по АДРЕСА_1 з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 складає 0,1020 га, дата державної реєстрації земельної ділянки - 18.11.2003. Вищевказана земельна ділянка належить до земель житлової та громадської забудови. Вид використання земельної ділянки - для обслуговування нежитлових будівель.
Наразі на земельній ділянці з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 за адресою: АДРЕСА_1 розташовані нежитлові будівлі літ.«Л-1» та літ. «М-1», право власності на які зареєстровано за ОСОБА_2 з 04.02.2021
ОСОБА_1 з моменту набуття права власності на нежитлові будівлі по АДРЕСА_1 - з 03.10.2011 по дату його припинення - 03.02.2021, використовував вищевказану земельну ділянку з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України.
Згідно з листом Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 13.09.2023 № 17501/5/20-40-24-05-07 ОСОБА_1 у період з 01.03.2019 по 03.02.2021 не зареєстрований платником земельного податку або орендної плати з фізичних осіб за вищевказану земельну ділянку (копія листа додається).
Враховуючи вищенаведене, ОСОБА_1 у період з 17.03.2019 по 03.02.2021 не сплачував плату за користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 у встановленому законодавчими актами розмірі, внаслідок чого зберіг за рахунок Харківської міської ради як власника земельної ділянки за вказаною адресою майно - грошові кошти у розмірі орендної плати у сумі 1 071 123,25 грн.
Відповідач не сплачує за користування земельною ділянкою плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі, внаслідок чого зберегли у себе майно - грошові кошти. Внаслідок використання відповідачем вищевказаної земельної ділянки без укладення договору оренди землі територіальна громада міста Харкова, в особі ХМР позбавлена можливості отримати дохід у такому розмірі від здачі спірної земельної ділянки в оренду, чим порушені охоронювані законом права та інтереси позивача щодо неодержаних грошових коштів у розмірі орендної плати за землю.
25 грудня 2024 до суду від представника позивача надійшла заява про зменшення розміру позовних вимог, відповідно до якої просив суд стягнути з ОСОБА_1 безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 751 344,10 грн. за використання земельної ділянки загальною площею 0,1020 га по АДРЕСА_1 з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 за період з 01.01.2020 по 03.02.2021 та витрати зі сплати судового збору. Також просив суд повернути ХМР надміру сплачений судовий збір у розмірі 4 796,69 грн. (а.с.163-170).
Рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 10 квітня 2025 року позовні вимоги Харківської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів - задоволено.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Харківської міської ради безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки загальною площею 0,1020 га по АДРЕСА_1 з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 за період з 01.01.2020 по 03.02.2021 в сумі 751 344,10 (сімсот п'ятдесят одну тисячу триста сорок чотири грн. 10 коп.) грн.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Харківської міської ради судовий збір у розмірі 11 270,16 (одинадцять тисяч двісті сімдесят грн. 16 коп.) грн.
Зобов'язано Головне управління Державної казначейської служби України у Харківській області повернути Харківській міській раді суму надміру сплаченого судового збору у розмірі 4 796,69 (чотири тисячі сімсот дев'яносто шість грн. 69 коп.) грн. відповідно до платіжної інструкції №74 від 07.02.2024.
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, у якій просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову, за недоведеністю. Судові витрати покласти на позивача.
Зазначив, що витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.03.2019 № 588/0/45-19 та від 27.07.2021, були предметом оскарження у справі № 520/9801/24 у Харківському окружному адміністративному суді та були скасовані судом.
Зауважує, що наразі ним було подано касаційну скаргу на постанову Другого апеляційного адміністративного суду від 04.11.2024 і остаточне рішення наразі ще не прийнято. Вважає, що за таких обставин раціональним рішенням було б зупинення апеляційного провадження до остаточного вирішення справи №520/9801/24.
Вказав, що позовні вимоги не можуть ґрунтуватися на доказах, законність яких викликає сумнів, а суд не має права приймати такі докази до уваги. Судом прийнято розрахунки позивача як доказ наявності у відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки, які було проведено за документом-витягом від 27.07.20214 року № 2907, якій викликає сумніви щодо його законності та наразі оскаржується.
Вважає, що загальна сума, яку відповідач повинен був сплатити як безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за період з 12.10.2020 року по 03.02.2021 року складає 229 614,31 грн., що відповідає розумному та справедливому розрахунку.
Зазначив, що суд першої інстанції не вірно стягнув судовий збір, оскільки позов ХМР було задоволено у сумі 751344,10 грн, а 1% становить 7513,44 грн, тоді як судом було стягнуто 11270 грн 16 коп.
ОСОБА_1 подав 06 листопада 2025 року заяву, у якій просив відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що постановоюДругого апеляційного адміністративного суду від 02.10.2025 було скасовано витяги, на підставі яких було проведено розрахунки та пред'явлено позов до суду.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги в межах вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів уважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Вказаним вимогам оскаржене рішення суду відповідає.
Рішення суду мотивовано тим, що у відповідача перед позивачем утворилась заборгованість зі сплати орендної плати земельної ділянки, яка підтверджена належними доказами, яка підлягає стягненню з нього на користь позивача в повному обсязі.
При цьому суд вказав, що згідно наданого Харківською міською радою розрахунку, розмір збитків за користування ОСОБА_1 земельною ділянкою з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 заадресою: АДРЕСА_1 , становить: з 01 січня 2020 року по 03 лютого 2021 року 751 344,10 грн.
Суд вважав, що вказаний розрахунок здійснений з урахуванням відомостей про нормативну грошову оцінку земель, цільового призначення, коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель, коефіцієнту функціонального використання земель.
Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів спростування відповідачем, наданого позивачем розрахунку недоотриманого доходу. Заперечуючи проти позову відповідач у порушення вимог статей 10, 81 ЦПК України доказів не надав.
Виходячи із принципів диспозитивності у цивільному процесі та встановлених обставин у справі, суд зазначив, що відповідачем не спростовані докази, надані позивачем щодо розміру фактичного користування земельною ділянкою у спірний період та про обґрунтованість наведеного позивачем розрахунку неотриманого доходу від фактичного користування відповідачем вказаною земельною ділянкою.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду, які відповідають наявним у справі доказам та доводами скарги не спростовані.
Згідно зі статтею 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Відповідно до статті 80 ЗК України суб'єктами права власності на землю є: а)громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.
Відповідно до частини другої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, а також застосування передбачених законом способів захисту прав.
Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
У главах 82 і 83 ЦК України визначено, що для деліктних зобов'язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна у набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов'язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов'язаннях. Водночас для кондикційних зобов'язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
Обов'язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов'язується повернути лише майно, яке безпідставно набув (зберіг), або вартість цього майна.
До моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 ЦК України.
Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року в справі №629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18) та від 20 вересня 2018 року в справі №925/230/17 (провадження № 12-188гс18).
Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 ЗК України реалізується через право постійного користування або право оренди.
Частиною першою статті 93 і статтею 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Землекористувачі також зобов'язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт «в» частини першої статті 96 ЗК України).
Принцип платного використання землі також передбачено статтею 206 ЗК України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 4 Податкового кодексу України).
Земельним податком є обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України).
Отже, законодавець розмежовує поняття «земельний податок» та «орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності» залежно від правових підстав передання прав землекористування такими ділянками.
Водночас згідно зі статтями 122-124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов'язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною першою статті 21 Закону України «Про оренду землі».
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 червня 2021 року в справі №200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів ОСОБА_4 (лат. superficiessolocedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об'єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже, об'єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об'єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об'єкт права власності.
Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об'єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна.
Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15 грудня 2021 року в справі № 924/856/20.
Згідно зі статтею 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини 1 статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Частиною 2 статті 152 ЗК України передбачено, що власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Судом відповідно до наявних на день розгляду справи доказів встановлені, та доводами скарги не спростовані наступні обставини.
З 12.10.2020 право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023, загальною площею 0,1020 га по АДРЕСА_1 належить Територіальній громаді, Харківська міська рада Харківської області (а.с.16-22).
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 23.07.2021 № HB-0007234312021 площа земельної ділянки по АДРЕСА_1 з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 складає 0,1020 га, дата державної реєстрації земельної ділянки - 18.11.2003. Вищевказана земельна ділянка належить до земель житлової та громадської забудови. Вид використання земельної ділянки - для обслуговування нежитлових будівель (а.с.23).
Наразі на земельній ділянці з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 за адресою: АДРЕСА_1 розташовані нежитлові будівлі літ.«Л-1» та літ. «М-1», право власності на які зареєстровано за ОСОБА_2 з 04.02.2021 (а.с.24).
Відповідач ОСОБА_1 до 04.02.2021 був власником нежитлової будівлі літ «Л-1» загальною площею 75,2 та нежитлової будівлі літ «М-1» загальною площею 80,9 кв.м. що знаходяться АДРЕСА_1 . Нежитлова будівля літ «Л-1» загальною площею 75,2 кв.м. використовувалась відповідачем за функціональним призначенням - гаражі, що відповідає даним технічного паспорту виготовленого 20.10.2020. Нежитлова будівля літ «М-1» загальною площею 80,9 кв.м. використовувалась позивачем за функціональним призначенням - офісні приміщення, що відповідає даним технічного паспорту виготовленого 20.10.2020.
Отже, ОСОБА_1 з моменту набуття права власності на нежитлові будівлі по АДРЕСА_1 - з 03.10.2011 по дату його припинення - 03.02.2021, використовував вищевказану земельну ділянку з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України.
Згідно з листом Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 13.09.2023 № 17501/5/20-40-24-05-07 ОСОБА_1 у період з 01.03.2019 по 03.02.2021 не зареєстрований платником земельного податку або орендної плати з фізичних осіб за вищевказану земельну ділянку (а.с.31).
Право користування земельною ділянкою було оформлено попереднім власником нерухомого майна - укладено договір оренди землі з ОСОБА_3 № 7239/03 від 15.09.2003, який припинено 12.10.2020 на підставі акту приймання - передачі земельної ділянки від 27.09.2016 № 149/16, про що зазначено в Акті обстеження земельної ділянки від 29.09.2023, якій складено за результатами перевірочних заходів спеціалістом Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту земельних відносин Харківської міської ради (32-33).
Крім того судом встановлено, що 04.02.2021 нежитлові будівлі літ "Л-1" - гаражі та літ «М-1» були продані ОСОБА_2 , що підтверджується договором купівлі-продажу, посвідченим 04.02.2021 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Юдіною О.С., зареєстровано в реєстрі за № 172.
Згідно Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.03.2019 № 588/0/45-19, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0.1020 га кадастровий номер 6310137200:01:019:0023 складає 5 057 731,00 грн. (а.с.26)
Відповідно Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 27.07.2021 № 2907, нормативна грошова оцінка цієї самої земельної ділянки з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 складає 9308688,00 грн. (а.с.27)
Розрахунки розміру безпідставно збережених коштів виконані на підставі Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.03.2019 № 588/0/45-19, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0.1020 га кадастровий номер 6310137200:01:019:0023 складає 5057731,00 грн. та Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 27.07.2021 № 2907, відповідно до якого нормативна грошова оцінка цієї самої земельної ділянки кадастровий номер 6310137200:01:019:0023 складає 9308688,00 грн. (а.с.28-29).
Предметом позову у цій справі є стягнення із власника об'єкта нерухомого майна коштів за фактичне користування земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розміщено.
З огляду на викладене, відповідач як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України.
Для кондикційних зобов'язань доведення вини особи не має значення, а важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (статті 1212-1214 ЦК України).
Такий правовий висновок відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, які викладені у постановах від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17 (провадження № 12-182гс18), від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19) та висновку, викладеного неодноразово у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 201/2956/19 (провадження № 61-2105св20), від 27 липня 2022 року у справі № 644/3932/18-ц(провадження № 61-6606св20), від 29 березня 2023 року у справі № 643/8385/21 (провадження № 61-11290св22) від 18 жовтня 2023 року у справі № 639/6422/21 (провадження № 61-6397св23). Судова практику у подібних правовідносин є сталою.
Відповідно до пункту 287.1 статті 287 ПК України власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
У пункті 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Відповідно до частини 1 статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Розрахунок нормативно грошової оцінки земельної ділянки здійснюється відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, чинної на час виникнення спірних правовідносин.
Згідно з частиною 2 статті 20 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Відповідно до частини 3 статті 23 Закону України «Про оцінку земель» витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Відповідно до абзацу 2 підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.
Як встановлено, рішенням Харківського окружного адміністративного суду від 12.06.2024 визнано протиправними дії Головного управління Держгеокадастру у Харківській області з формування Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.03.2019 р. №588/0/45-19 з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 із застосуванням економіко-планувальної зони 7204 до якої вул. Коцарську не віднесено; локальних коефіцієнтів «Зони небезпечних геологічних процесів» - 0.87643 замість прийнятих значень 0,75: 0.77; 0,78; 0,80; 0,83; 0,85; 0,88; 0,90 або граничного значення - 0,90; Зони забруднення атмосферного повітря - 0.99527 замість прийнятих значень 0,91; 0,93; 0,95 або граничного значення - 0,95; Зони перевищення припустимого рівня шуму - 0,9953 замість прийнятих значень 0,91; 0,93; 0,94; 0,95; 0,96; 0,97 або граничного значення - 0,97; застосуванням «Інші зони» та значення КмЗ - 1, завищеного сукупного коефіцієнту КмЗ - 1.07525 замість 1,07301; завищеного коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки 1,89720602 замість коефіцієнту індексації -1.
Скасовано Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.03.2019 року №588/0/45-19 з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 сформований Головним управлінням Держгеокадастру у Харківській області відділ у м. Харкові як такий, що не відповідає Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженому наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 року №489 та Рішенню 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 «Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013.
Визнано протиправними дії Головного управління Держгеокадастру у Харківській області із формування Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 27.07.2021 №2907 з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 із застосуванням економіко-планувальної зони 7204 до якої вул. Коцарську не віднесено, локальних коефіцієнтів на рівні максимальних граничних розмірів визначених Порядком нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженим наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 року №489, не застосуванням локальних факторів місцезнаходження земельної ділянки: зони забруднення атмосферного повітря: зони перевищення допустимого рівня шуму; ареали забруднення ґрунтів та їх значень.
Скасовано Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 27.07.2021 року № 2907 з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 сформований Головним управлінням Держгеокадастру у Харківській області відділ у м. Харкові як такий, що сформований із застосуванням невірної економіко-планувальної зони, без врахування всіх локальних особливостей місцезнаходження земельної ділянки в зоні забруднення атмосферного повітря: в зоні перевищення допустимого рівня шуму; в ареалі забруднення ґрунтів, із застосуванням максимальних граничних розмірів локальних коефіцієнтів.
Постановою Другого апеляційного адміністративного суду від 04.11.2024 Рішення Харківського окружного адміністративного суду від 12 червня 2024 року по справі №520/9801/24 скасовано.
Ухвалено постанову, якою позовну заяву ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області, третя особа: Харківська міська рада про визнання дій протиправними та зобов'язання вчинити певні дії - задоволено частково.
Визнано протиправними дії Головного управління Держгеокадастру у Харківській області із формування Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.03.2019 №588/0/45-19 з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 із застосуванням завищеного коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки 1,89720602 замість коефіцієнту індексації -1.
Скасовано Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.03.2019 №588/0/45-19 з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 сформований Головним управлінням Держгеокадастру у Харківській області відділ у м. Харкові. У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено (а.с.166-170).
Відповідно до ч.4 ст.82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Таким чином вищевказані обставини доказуванню не підлягають.
Аналіз зазначених рішень дає підстави дійти висновку про те, що після набуття права власності на нежитлові приміщення «К-1» та літера «М-1», розташовані по АДРЕСА_1 , у відповідача ОСОБА_1 виникло право користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023, на якій розташовані відповідні приміщення, а також виник обов'язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити речові права на земельну ділянку), а також обов'язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій розміщено майно.
Щодо заперечень представника відповідача, що саме ОСОБА_3 повинен сплачувати кошти за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023, так як згідно листа Міністерства юстиції від 04.02.2023 №13319/2153-9-23/8.4.4 факт припинення правовідносин оренди землі засвідчується саме державною реєстрацією в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, суд приходить до наступного висновку.
Так, 15.09.2003 між ХМО та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 по АДРЕСА_1 , строком до 01.03.2013 для обслуговування нежитлових будівель. Вказана інформація відображена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно.
Згідно п.5 ч.1 ст.26 ЗУ «Про оренду землі» в редакції на час укладання договору оренди, договір оренди земельної ділянки припиняється у разі закінчення терміну, на який було укладено.
Тобто, договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 по АДРЕСА_1 від 15.09.2003, укладений між ХМО та ОСОБА_3 , припинив свою дію 02.03.2013 у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено.
А зазначена земельна ділянка була повернута до земель запасу 27.09.2016, а не з моменту внесення до Державного реєстру речових прав запису про припинення іншого речового права 12.10.2020.
Таким чином, відповідач ОСОБА_1 за період з 01.01.2020 по 03.02.2021 користувався зазначеною земельною ділянкою без оформлення належним чином, тобто без достатньої правової підстави.
З матеріалів справи вбачається, що саме відповідач ОСОБА_4 користувався вказаним нерухомим майном по АДРЕСА_1 за період з 01.01.2020 по 03.02.2021, а отже використовував спірну земельну ділянку з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав відповідно до статті 125 ЗК України, за відсутності оформленого згідно з вимогами чинного законодавства права користування нею, не сплачуючи коштів за її використання, тому суд вважає, що ОСОБА_1 був фактичним користувачем спірної земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок позивача - власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, тому зобов'язаний повернути ці кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 ЦК України.
Згідно наданого Харківською міською радою розрахунку, розмір збитків за користування ОСОБА_1 земельною ділянкою з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 заадресою: АДРЕСА_1 , становить: з 01 січня 2020 року по 03 лютого 2021 року 751 344,10 грн.
Встановивши на підставі наявних у справі доказів вказані обставини, суд обґрунтовано вважав, що вказаний розрахунок здійснений з урахуванням відомостей про нормативну грошову оцінку земель, цільового призначення, коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель, коефіцієнту функціонального використання земель.
Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів спростування відповідачем, наданого позивачем розрахунку недоотриманого доходу. Заперечуючи проти позову відповідач у порушення вимог статей 10, 81 ЦПК України доказів не надав.
Як вбачається з матеріалів справи, предметом позову у даній справі є стягнення з власника об'єкту нерухомого майна за період з 01.01.2020 по 03.02.2021 ОСОБА_1 безпідставно збережених коштів - орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою без належних правових підстав, на якій цей об'єкт розміщений.
Відповідно до вимог статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (статі 76, 77 ЦПК України).
Згідно вимог статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.
Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями п. 288.5.1 ст. 288 ПК України (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17).
Так, Велика Палата Верховного Суду у постановах від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц та від 13 лютого 2019 року у справі № 320/5877/17 дійшла висновку, що обов'язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок.
Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.
Отже, технічна документація на конкретну земельну ділянку, яка виготовляється на замовлення землекористувача (власника), відповідно до статті 20 Закону України «Про оцінку земель», є джерелом інформації про нормативну грошову оцінку певної земельної ділянки.
При цьому власник (землекористувач) може використати технічну документацію на обґрунтування нормативної грошової оцінки, надавши суду її оригінал або належно засвідчену копію. Так, технічна документація, виготовлена на конкретну земельну ділянку уповноваженим органом, може бути належним доказом на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка набула статусу об'єкта цивільних прав.
Водночас у пункті 162 Порядку № 1051 визначено відомості, які можуть бути надані державними кадастровими реєстраторами у формі: 1) витягу з Державного земельного кадастру про об'єкт Державного земельного кадастру; 2) довідки, що містить узагальнену інформацію про землі (території), за формою згідно з додатком 41; 3) викопіювання з картографічної основи Державного земельного кадастру, кадастрової карти (плану); 4) копій документів, що створюються під час ведення Державного земельного кадастру. Витяги, довідки, викопіювання та копії документів, що створюються під час ведення Державного земельного кадастру, в паперовій та електронній формі відповідно до Закону України "Про електронні документи та електронний документообіг" мають однакову юридичну силу.
Зважаючи на викладене, як положення ПК України, так і законодавство про оцінку земель визнають належними доказами на обґрунтування оцінки землі довідку, витяг із Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки, яка є об'єктом плати за землю, та технічну документацію на земельну ділянку, виготовлену компетентним органом.
З огляду на те, що земельне законодавство і ПК України не обмежують можливості подання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати виключно витягом із Державного земельного кадастру, належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка із Державного земельного кадастру, витяг із Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, які містять інформацію щодо предмета спору.
Аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20 та у Постанові Верховного Суду від 05 серпня 2022 року у cправі № 922/2060/20.
Таким чином, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, що підтверджує дані про нормативну грошову оцінку.
Розрахунок суми безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки комунальної форми власності здійснений Харківською міською радою на підставі вищевказаних витягів.
Згідно наданого Харківською міською радою розрахунку, розмір збитків за користування ОСОБА_1 земельною ділянкою з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 заадресою: АДРЕСА_1 , становить: з 01 січня 2020 року по 03 лютого 2021 року 751 344,10 грн.
Вказаний розрахунок був здійснений з урахуванням відомостей про нормативну грошову оцінку земель, цільового призначення, коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель, коефіцієнту функціонального використання земель.
Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів спростування відповідачем, наданого позивачем розрахунку недоотриманого доходу. Заперечуючи проти позову відповідач у порушення вимог статей 10, 81 ЦПК України доказів до суду першої інстанції не надав.
Колегія суддів звернула увагу на те, що постановою Другого апеляційного адміністративного суду від 02.10.2025 апеляційну скаргу Харківської міської ради - задоволено частково.
Рішення Харківського окружного адміністративного суду від 12.06.2024 по справі № 520/9801/24 - змінено шляхом викладення мотивувальної частини рішення в редакції цієї постанови, а резолютивної частини рішення в наступній редакції:
«Позовну заяву ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 , рнокпп: НОМЕР_1 ) до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області (61145, м. Харків, вул. Космічна, буд. 21, пов. 8-9, код ЄДРПОУ 39792822), третя особа: Харківська міська рада (61003, м. Харків, майдан. Конституції.7, код ЄДРПОУ 04059243) про визнання дій протиправними та зобов'язання вчинити певні дії - задовольнити частково.
Визнано протиправними дії Головного управління Держгеокадастру у Харківській області із формування Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.03.2019 № 588/0/45-19 з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 із застосуванням локальних коефіцієнтів «зони забруднення атмосферного повітря» - 0.99527, замість прийнятих значень 0,91; 0,93; 0,95 або граничного значення - 0,95; «зони перевищення припустимого рівня шуму» - 0,9953, замість прийнятих значень 0,91; 0,93; 0,94; 0,95; 0,96; 0,97 або граничного значення - 0,97; «інші зони» та значення КмЗ - 1, завищеного сукупного коефіцієнту КмЗ - 1.07525 замість 1,07301; завищеного коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки 1,89720602 замість коефіцієнту індексації -1.
Скасовано Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.03.2019 року №588/0/45-19 з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 сформований Відділом у м. Харкові Головного управління Держгеокадастру у Харківській області.
Визнати протиправними дії Головного управління Держгеокадастру у Харківській області із формування Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 27.07.2021р. № 2907 з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 із застосуванням локальних коефіцієнтів на рівні максимальних граничних розмірів, визначених Порядком нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженим наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 року № 489, не застосуванням локальних факторів місцезнаходження земельної ділянки: зони забруднення атмосферного повітря: зони перевищення допустимого рівня шуму; ареали забруднення ґрунтів та їх значень.
Скасувати Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 27.07.2021 року № 2907 з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 сформований Відділом у м. Харкові Головного управління Держгеокадастру у Харківській області.
В задоволенні іншої частині позову - відмовити.»
В іншій частині рішення Харківського окружного адміністративного суду від 12.06.2024 по справі № 520/9801/24 - залишено без змін.
Постанова набрала законної сили 02.10.2025 року.
Разом з тим, вказане судове рішення, було ухвалене та набрало чинності 02 жовтня 2025 року - вже після розгляду справи в суді першої інстанції, а тому встановлені цим рішенням обставини щодо незаконності дій управління Держгеокадастру у Харківській області із формування Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 27.07.2021р. № 2907 з кадастровим номером 6310137200:01:019:0023 та скасування Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку цієї земельної ділянки від 27.07.2021 року № 2907, на підставі якого суд першої інстанції ухвалив своє рішення, - є нововиявленими обставинами, які були відсутні на день розгляду цієї справи по суті, а тому відповідно до ст. 367 ЦПК України ці обставини судом апеляційної інстанції не можуть братися до уваги.
Розгляд таких обставин має відбуватися в іншому процесуальному порядку, передбаченому ч. 1 ст. 423 ЦПК України, в якій передбачено, що рішення, постанова або ухвала суду, якими закінчено розгляд справи, що набрали законної сили, можуть бути переглянуті на підставі відповідної заяви за нововиявленими або виключними обставинами.
Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
На підставі вищевказаних обставин та правового обґрунтування колегія суддів визнає, що оскаржене рішення суду ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, доводи скарги є недоведеними та висновків суду не спростували, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.
Керуючись ст.ст. 259, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції
постановив :
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 -за лишити без задоволення.
Рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 10 квітня 2025 року- залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня ухвалення, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складений 23 лютого 2026 року.
Головуючий В.Б.Яцина
Судді колегія Ю.М.Мальований
О.В.Маміна