Справа № 277/1397/25
іменем України
"25" лютого 2026 р. с-ще Ємільчине
Ємільчинський районний суд Житомирської області в складі:
головуючого-судді: Заполовського В.В.
при секретарі с/з Лук'янчук Т.В.
розглянувши в с-щі Ємільчине цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Новоленд», треті особи - ТОВ «Агро-Цвіт-2012», ТОВ «БСБС+», про визнання договору оренди землі недійсним
встановив:
Позивач ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до ТОВ «Новоленд», в якому просила визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1821787300:01:000:0083, зареєстрований 09.04.2025 року в Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно як такий, що є укладеним між нею та ТОВ «Новоленд», ЄДРПОУ 39501854, розташованим в с. Ужачин по вул. Миру, 33 Звягельського району Житомирської області, скасувати державну реєстрацію речового права ТОВ «Новоленд» на оренду вказаної земельної ділянки, належної їй.
Вимоги мотивовані тим, що їй на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 3,19 га з кадастровим номером 1821787300:01:000:0083. Згідно договору оренди землі від 24.12.2020 року вказана земельна ділянка була передана в оренду ТОВ «Агро-Цвіт-2012» на строк 15 років.
В подальшому вказану земельну ділянку було передано в суборенду ТОВ «БСБС+».
Рішенням Ємільчинського районного суду від 22.04.2025 року вказаний вище договір оренди землі було розірвано.
В серпні 2025 року позивач звернулася до державного реєстратора прав на нерухоме майно із заявою про державну реєстрацію припинення права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1821787300:01:000:0083, на що отримала відмову в проведенні реєстраційних дій, оскільки орендарем вказаної земельної ділянки є ТОВ «Новоленд», а не ТОВ «Агро-Цвіт-2012», тобто вбачаються суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами. Згідно Інформаційної довідки орнедарем належної позивачу земельної ділянки є ТОВ «Новоленд», у зв'язку із продажем права оренди земельних ділянок та відповідною його реєстрацією 09.04.2025 року.
Жодної інформації про перехід будь-яких речових прав на земельну ділянку до будь-якої іншої особи позивач не мала, жодних дозволів чи погоджень на такий перехід прав не надавала.
Позивач вважає, що дії відповідача є недобросовісними, незаконними та спрямованими на умисне ввдення її, як власника земельної ділянки, в оману з метою заволодіння третіми особами вказаною земельною ділянкою. Будь-якого договору оренди землі з ТОВ «Новоленд» існувати не може, оскільки вона як власник земельної ділянки, такий договір ні з ким, крім ТОВ «Агро-Цвіт-2012», не укладала та не підписувала.
Ухвалою судді від 06.11.2025 року по справі було відкрито провадження та призначено підготовче судове засідання в порядку загального позовного провадження.
08.12.2025 року від представника відповідача ТОВ «Новоленд» до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якій просив у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі недійсним відмовити у повному обсязі та стягнути на користь ТОВ «Новоленд» понесені ним та документально підтверджені судові витрати, зазначивши, що 30.03.2025 року згідно договору продажу права оренди земельних ділянок та акту приймання-передачі права оренди земельних ділянок до цього договору, ТОВ «БСБС+» передало, а ТОВ «Новоленд» отримало в оренду земельні ділянки, у тому числі належну позивачці земельну ділянку з кадастровим номером 1821787300:01:000:0083. Саме на підставі належним чином зареєстрованого вказаного договору продажу права оренди земельних ділянок від 30.03.2025 року ТОВ «Новоленд», як покупець права оренди, використовує у своїй господарській діяльності належну ОСОБА_1 земельну ділянку з кадастровим номером 1821787300:01:000:0083, а тому заявлені позивачем вимоги є безпідставними та не обґрунтованими. Крім того, представник відповідача повідомив, що орієнтовний розмір судових витрат при розгляді даної справи, які очікуються зі сторони відповідача, становить 5000 грн.
22.01.2026 року ухвалою Ємільчинського районного суду підготовче провадження по даній справі закрито та призначено справу до судового розгляду.
В судове засідання позивч не з'явилася, надала суду заяву, в якій підтримала позовні вимоги в повному обсязі, просила справу розглянути у її відсутності.
Представник відповідача ТОВ «Новоленд» надіслав до суду заяву, в якій просив проводити розгляд справи у його відсутності.
Представники третіх осіб, будучи належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи судовими повістками, в судове засідання не з'явилися, причини неявки суду не повідомили, будь-яких клопотань, заяв, пояснень суду не надіслали.
Відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що згідно договору оренди землі від 24.12.2020 року ОСОБА_1 (орендодавець) надає, а ТОВ «Агро-Цвіт-2012» (орендар) приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,6322 га, кадастровий номер 1821787300:01:000:0083, на строк 15 років (а. с. 10-13).
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав №81260724 від 25.02.2017 земельна ділянка з кадастровим номером 1821787300:01:000:0083, площею 3,19 га, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, адреса: Житомирська область, Ємільчинський р-н, с/рада Тайківська, на праві власності належить ОСОБА_1 (а. с. 9).
Рішенням Ємільчинського районного суду від 22.04.2025 року договір оренди землі, укладений 24.12.2020 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агро-Цвіт-2012», про оренду земельної ділянки, кадастровий номер 1821787300:01:000:0083, розірвано (а. с. 17-19).
Згідно рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій №80223158 від 05.08.2025 року ОСОБА_1 відмовлено у припиненні права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1821787300:01:000:0083, оскільки в Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта, орендарем вказаної земельної ділянки є ТОВ «Новоленд», а не ТОВ «Агро-Цвіт-2012», вбачаються суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами (а. с. 14).
За змістом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.
Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб'єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Під ефективним способом необхідно розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.
Розглядаючи справу суд має з'ясувати: 1) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 2) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 3) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.
Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право позивача підлягає захисту обраним ним способом.
Водночас, питання належності та ефективності обраного позивачем способу захисту порушеного права або законного інтересу підлягає вирішенню судами після повного встановлення усіх фактичних обставин справи, а також після з'ясування того, чи існує у позивача право або законний інтерес та чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем (близька за змістом правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 17.06.2020 у справі № 922/2529/19).
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові.
Так само підставою для відмови у позові є відсутність у позивача того права чи законного інтересу, про який він стверджує.
Гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб твердження позивача про порушення було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.
Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб'єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду. Тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем (такий висновок наведено у постанові об'єднаної палати Верховного Суду у складі суддів Касаційного господарського суду від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17).
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» №3065-IX від 2 травня 2023 року частину п'яту статті 93 ЗК України викладено в такій редакції «Право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу (іпотеку) її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Відчуження, передання у заставу (іпотеку) права оренди земельної ділянки здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюється відчуження або на користь якої передається у заставу (іпотеку) право оренди землі. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством».
Як слідує з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1821787300:01:000:0083 неодноразово відчужувалося, так, вказана земельна ділянка на підставі договору продажу права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 28.10.2024 року перейшла в оренду від ТОВ «Агро-Цвіт-2012» до ТОВ «БСБС+», та на підставі договору продажу права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 31.03.2025 року перейшла в оренду від ТОВ «БСБС+» до ТОВ «Новоленд» (а. с. 15-16).
Таким чином, кінцевим орендарем на даний час є ТОВ «Новоленд».
Цивільний Кодекс України визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків; шляхом укладання правочинів суб'єкти цивільних відносин реалізують свої правомочності, суб'єктивні цивільні права за допомогою передачі цих прав іншим учасникам.
Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до частин 1, 3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, необхідно встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків та, у разі задоволення позовних вимог, зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
При цьому невідповідність правочину актам законодавства як підстава його недійсності повинна ґрунтуватися на повно та достовірно встановлених обставинах справи про порушення певним правочином (чи його частиною) імперативного припису законодавства.
Матеріалами справи встановлено, що 28.10.2024 року між ТОВ «Агро-Цвіт-2012» та ТОВ «БСБС+» укладено договір продажу права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровим номером 1821787300:01:000:0083, та 31.03.2025 року між ТОВ «БСБС+» та ТОВ «Новоленд» укладено договір продажу права оренди вказаної земельної ділянки, що відповідає вимогам ч.5 ст.93 ЗК України в частині права відчужувати право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення без погодження з власником такої земельної ділянки.
Перехід права оренди землі було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав.
При зверненні до суду з позовом ОСОБА_1 просила визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1821787300:01:000:0083, зареєстрований 09.04.2025 року в Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно як такий, що є укладеним між нею та ТОВ «Новоленд», ЄДРПОУ 39501854, розташованим в с. Ужачин по вул. Миру, 33 Звягельського району Житомирської області, при цьому не зазначила підстави для визнання такого договору недійсним.
Разом з тим суд не може визнати договір про продаж права оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ «БСБС+» та ТОВ «Новоленд», як такий, що укладений між позивачем та ТОВ «Новоленд», оскільки це не відповідає встановленим обставинам справи.
Реалізація принципу змагальності сторін у цивільному процесі та доведення перед судом обґрунтованості своїх вимог є конституційною гарантією, передбаченою у статті 129 Конституції України.
Згідно з частиною третьою статті 12, частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків (стаття 76 ЦПК України).
Позивач до матеріалів справи не додала оспорюваний договір, а також не скористалася своїм правом, у разі неможливості самостійно надати докази, подати клопотання про витребування доказів судом.
Таким чином, суд позбавлений можливості дослідити оспорюваний договір, встановити наявність/відсутність підстав для визнання його недійсним.
Згідно ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Не підлягає задоволенню і вимога позивача про скасування державної реєстрації речового права ТОВ «Новоленд» на оренду земельної ділянки, належної позивачу, яка є похідною від основної вимоги про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.
Підсумовуючи викладене, судом встановлено, що відповідачем не було порушено прав позивача, обраний позивачем спосіб захисту своїх прав є неналежним, що є самостійною підставою для відмови в позові.
Ухвалою від 29.01.2026 року, в якості забезпечення позову, накладено арешт на нерухоме майно, яке належить на праві приватної власності ОСОБА_1 , а саме земельну ділянку з кадастровим номером 1821787300:01:000:0083, площею 3,19 га, цільове призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за адресою: Житомирська область, Ємільчинський район, с/рада Тайківська, шляхом заборони її відчужувати.
Відповідно до ч.ч.9, 10 ст.158 ЦПК України у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.
У такому разі заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням або ухвалою суду.
Оскільки судом прийнято рішення про повну відмову в задоволенні позову заходи забезпечення позову підлягають скасуванню.
Згідно положень п.1 ч.3 ст.133 ЦПК України, до витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.
В порядку ст. 141 ЦПК України, враховуючи, що в межах даного спору судом ухвалено рішення про відмову в задоволенні позову в повному обсязі, судові витрати покладаються на позивача.
У заяві від 11.02.2026 року представник позивача зазначив, що між адвокатом Романюком І.М. та ТОВ «Новоленд» 07.10.2025 року було укладено договір про надання правничої допомоги та просив стягнути з позивача на користь ТОВ «Новоленд» 5000 грн. витрат на професійну правничу допомогу.
Згідно ч.3 ст.141 ЦПК України при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує:
1) чи пов'язані ці витрати з розглядом справи;
2) чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, в тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес;
3) поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема, подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо;
4) дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялися.
Згідно з частиною третьою статті 137 ЦПК України для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Склад та розмір витрат, пов'язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі. Для підтвердження цих обставин потрібно надати суду договір про надання правової допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг та ін.), документи, які свідчать про оплату гонорару та інших витрат, пов'язаних з наданням правової допомоги, і оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження). Зазначені витрати мають бути документально підтверджені та доведені (постанова ВП ВС від 27.06.2018 у справі № 826/1216/16).
З поданих до матеріалів справи документів, поданих представником відповідача, слідує, що вони підписані директором ТОВ «Новоленд» Колесник Д.В.
Відповідно до наказу №1 від 07.12.2017 року Колесник Д.В. став до виконання обов'язків директора з 07.12.2017 року.
Згідно ст.58 ЦПК України сторона, третя особа, а також особа, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах іншої особи, може брати участь у судовому процесі особисто (самопредставництво) та (або) через представника.
Юридична особа незалежно від порядку її створення бере участь у справі через свого керівника, члена виконавчого органу, іншу особу, уповноважену діяти від її імені відповідно до закону, статуту, положення, трудового договору (контракту) (самопредставництво юридичної особи), або через представника.
Представник відповідача додав акт від 10.02.2026 року про надання послуг адвоката, згідно якого розмір витрат склав 5000 грн. та платіжну інструкцію №50 від 10.02.2026 року про сплату ТОВ «Новоленд» на користь ФОП Романюк І.М. 5000 грн. в рахунок оплати наданих послуг згідно акта від 10.02.2026 року.
Разом з тим, представником відповідача на підтвердження надання правової допомоги адвокатом не надано договору про надання правничої допомоги, акту приймання-передачі наданої правничої допомоги, свідоцтва про право на заняття адвокатською діяльністю, ордеру на надання правничої (правової) допомоги.
За таких обставин, суд приходить до висновку, що відповідач - ТОВ «Новоленд» брало участь у справі через свого керівника, участь адвоката як представника відповідача не доведена, а тому вимога відповідача про стягнення з позивача на свою користь 5000 грн. витрат на професійну правничу допомогу не підлягає задоволенню.
На підставі наведеного та керуючись ст.ст. 12, 13, 81, 141, 223, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд
У задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «Новоленд», треті особи - ТОВ «Агро-Цвіт-2012», ТОВ «БСБС+», про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1821787300:01:000:0083, зареєстрованого 09.04.2025 року в Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно як такий, що є укладеним між нею та ТОВ «Новоленд», ЄДРПОУ 39501854, розташованим в с. Ужачин по вул. Миру, 33, Звягельського району, Житомирської області, скасування державної реєстрації речового права ТОВ «Новоленд» на оренду вказаної земельної ділянки, належної їй - відмовити.
У задоволенні вимоги відповідача ТОВ «Новоленд» про стягнення з позивача ОСОБА_1 на свою користь 5000 (п'яти тисяч) грн. витрат на професійну правничу допомогу -відмовити.
Скасувати арешт на нерухоме майно, яке належить на праві приватної власності ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , а саме земельну ділянку з кадастровим номером 1821787300:01:000:0083, площею 3,19 га, цільове призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за адресою: Житомирська область, Ємільчинський район, с/рада Тайківська, шляхом заборони її відчужувати.
На рішення суду може бути подана апеляційна скарга до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Суддя В. В. Заполовський