Провадження № 22-ц/803/1612/26 Справа № 199/11186/23 Суддя у 1-й інстанції - Авраменко А.М. Суддя у 2-й інстанції - Агєєв О. В.
25 лютого 2026 року м. Дніпро
Дніпровський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Агєєва О.В.,
суддів: Красвітної Т.П., Халаджи О.В.
за участю секретаря судового засідання Кирилішиної В.Д.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у м.Дніпро цивільну справу №199/11186/23 за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про визнання договору частково недійсним, переведення прав та обов'язків покупців, визнання права власності, за апеляційною скаргою представника ОСОБА_2 - адвоката Голубніченка Владислава Олеговича на рішення Амур-Нижньодніпровського районного суду міста Дніпра від 22 вересня 2025 року, ухвалене у складі судді Авраменко А.М., -
У вересні 2024 року до Амур-Нижньодніпровського районного суду м.Дніпропетровська звернулись позивачі через свого представника із позовом про визнання договору частково недійсним, переведення прав та обов'язків покупців, визнання права власності.
В обґрунтування позову, з урахуванням уточнених позовних вимог, послались на те, що позивач ОСОБА_1 є власником частин, а позивач ОСОБА_2 частини домоволодіння за адресою АДРЕСА_1 . Сусідкою позивачів була відповідач ОСОБА_5 , якій належало домоволодіння за адресою АДРЕСА_1 на земельній ділянці площею 0,0813 га та кадастровим №1210100000:01:395:0002, що межує із земельною ділянкою позивачів.
Зазначає, що 17 серпня 2011 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_5 у формі розписки було укладено договір, за яким остання отримала грошові кошти в рахунок продажу частини земельною ділянки та зобов'язалась оформити свої спадкові права на своє домоволодіння та земельну ділянку, після чого здійснити поділ земельної ділянки на дві окремі площею 0,034 га та 0,0473 га, після чого першу відчужити на користь ОСОБА_1 шляхом укладення договору купівлі-продажу. Сторони визначили, що вартість такої відокремленої земельної ділянки, що підлягатиме продажу ОСОБА_1 , становитиме 112000 гривень.
Вказує, що 17 серпня 2011 року ОСОБА_5 отримала грошові кошти в розмірі 31800 гривень під розписку. Однак ОСОБА_5 вчасно свої зобов'язання не виконала, натомість звернулась до ОСОБА_1 з проханням надати ще коштів в рахунок ціни продажу земельної ділянки, внаслідок чого отримала 18 серпня 2011 року 4080 гривень, 19 жовтня 2011 року 5600 гривень, 30 листопада 2011 року 1500 гривень, 30 березня 2012 року 1500 гривень.
Звертає увагу, що ОСОБА_5 оформила свої спадкові права після свого батька ОСОБА_6 , померлого ІНФОРМАЦІЯ_1 , та отримала 14 вересня 2012 року свідоцтво про право власності на спадщину за заповітом на вказані домоволодіння та земельну ділянку.
Після цього ОСОБА_5 знову звернулась до позивача за грошовими коштами для оформлення технічної документації щодо поділу земельної ділянки, в зв'язку із чим 21 травня 2012 року та 15 серпня 2015 року отримала коштів в загальному розмірі 13230 гривень.
02 червня 2016 року було виготовлено технічну документацію, а 07 лютого 2017 року земельна ділянка площею 0,0813 га та кадастровим №1210100000:01:395:0002 була поділена на дві: площею 0,0473 га та кадастровим №1210100000:01:395:0014, площею 0,034 га та кадастровим №1210100000:01:395:0013.
В подальшому позивачем здійснено виплати ОСОБА_5 в рахунок вартості купівлі земельної ділянки під розписку грошових коштів: 02 березня 2017 року - 4000 гривень, 17 травня 2017 року - 3050 гривень, 13 березня 2018 року - 5000 гривень, 03 квітня 2018 року - 5000 гривень, 27 квітня 2018 року - 5000 гривень, 22 травня 2018 року - 5000 гривень, 23 червня 2018 року - 5000 гривень, 26 липня 2018 року - 5000 гривень, 26 серпня 2018 року - 5000 гривень, 26 вересня 2018 року - 3000 гривень, 17 жовтня 2018 року - 2000 гривень, 19 грудня 2018 року - 3000 гривень, 25 січня 2019 року - 3000 гривень.
Таким чином в період з 17 серпня 2011 року по 25 січня 2019 року ОСОБА_5 отримала від позивача в рахунок купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,034 га та кадастровим №1210100000:01:395:0013 суму в розмірі 113 000 гривень.
Вважає, що між ОСОБА_1 та ОСОБА_5 було укладено попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки, за яким сторони визначили порядок дій та вартість земельної ділянки, після чого цей порядок було виконано з боку позивача ОСОБА_1 шляхом сплати всієї суми вартості земельної ділянки, а з боку ОСОБА_5 - оформленням своїх спадкових прав на земельну ділянку та здійснення її поділу.
Зазначає, що відповідач ОСОБА_5 надала згоду позивачу ОСОБА_1 на користування майбутньою земельною ділянкою, зокрема на будівництво господарських споруд, що і було реалізоване позивачами з 2011 року шляхом будівництва відповідних споруд.
Зауважує, що позивач ОСОБА_1 постійно наполягала на укладенні договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки, вартість якої була сплачена, однак ОСОБА_5 ухилилась від цього.
Вказує, що 20 березня 2019 року ОСОБА_5 здійснила відчуження на користь ОСОБА_3 , ОСОБА_4 по частині за кожним домоволодіння за адресою АДРЕСА_1 та земельних ділянок площею 0,0473 га та кадастровим №1210100000:01:395:0014, а також площею 0,034 га та кадастровим №1210100000:01:395:0013.
Також вказує, що ОСОБА_3 та ОСОБА_4 після придбання домоволодіння за адресою АДРЕСА_1 та земельних ділянок одразу звернувся до позивача із пропозицією придбати в неї спірну земельну ділянку за ціну, що перевищує ринкову.
У зв'язку з чим, посилаючись на фіктивність договору купівлі-продажу від 20 березня 2019 року спірної земельної ділянки площею 0,034 га та кадастровим №1210100000:01:395:0013, а також на принцип цілісності об'єкта нерухомого майна із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований, позивачі просили суд визнати недійсним договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки від 20 березня 2019 року в частині зазначення покупців, перевести на позивачів права та обов'язки покупців такої спірної земельної ділянки в розмірі та частин за позивачем ОСОБА_1 та ОСОБА_2 відповідно, а також визнати за ними право власності на вказані частки спірної земельної ділянки.
Рішенням Амур-Нижньодніпровського районного суду міста Дніпра від 22 вересня 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про визнання договору частково недійсним, переведення прав та обов'язків покупців, визнання права власності - відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Представник ОСОБА_2 - адвокат Голубніченко В.О. подав апеляційну скаргу, в якій не погоджується із зазначеним рішенням суду, вважає, що судом першої інстанції порушено норми матеріального права.
Зі змісту апеляційної скарги вбачається, що позивач ОСОБА_1 є власником 3/4 частини домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину, серія та номер: 2-540 видане 25 червня 2019 року Четвертою дніпровською державною нотаріальною конторою. Позивач ОСОБА_2 є власником 1/4 частини домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину, серія та номер: 2-538 видане 25 червня 2019 року Четвертою дніпровською державною нотаріальною конторою.
Сусідкою позивачів була відповідач по справі ОСОБА_5 , домоволодіння яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці загальною площею 0.0813 га., кадастровий номер: 1210100000:01:395:0002, що межує з земельною ділянкою позивачів.
17 серпня 2011 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_5 був укладений договір у вигляді розписки за якою ОСОБА_5 отримала грошові кошти в рахунок продажу частини земельної ділянки і зобов'язалася оформити свої спадкові права на своє домоволодіння та земельну ділянку, після чого здійснити поділ земельної ділянки на дві окремих загальною площею 0,0340 га і 0,0473 га, після чого виділену земельну ділянку загальною площею 0,0340 га відчужити на користь ОСОБА_1 шляхом укладання договору купівлі-продажу.
ОСОБА_5 14 вересня 2012 року отримано свідоцтво про право на спадщину за заповітом видане Четвертою дніпропетровською державною нотаріальною конторою на 1/4 частину та 3/4 частину домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку загальною площею 0,0813 га., кадастровий номер: 1210100000:01:395:0002 та стала єдиним власником цього майна.
02 червня 2016 року земельна ділянка загальною площею 0,0813 га., кадастровий номер: 1210100000:01:395:0002 була поділена на дві окремих земельні ділянки загальною площею 0,0473 га., кадастровий номер: 1210100000:01:395:0014 та земельну ділянку загальною площею 0,0340 га., кадастровий номер: 1210100000:01:395:0013.
20 березня 2019 року ОСОБА_5 здійснила відчуження на користь ОСОБА_3 та ОСОБА_4 домоволодіння розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та двох земельних загальною площею 0,0473 га., кадастровий номер: 1210100000:01:395:0014 ділянок та спірну земельну ділянку загальною площею 0,0340 га., кадастровий номер: 1210100000:01:395:0013, шляхом укладання договорів купівлі-продажу.
Вважає, що Договір купівлі-продажу від 20 березня 2019 року посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Хоміч О.М., зареєстрований в реєстрі за №327 за яким було відчужене земельна ділянка загальною площею 0,0340 га., кадастровий номер: 1210100000:01:395:0013 на користь ОСОБА_3 та ОСОБА_4 по 1/2 частині за кожним є фіктивним та не відповідає дійсним намірам відповідачам.
Вважає, що обраний позивачем спосіб захисту своїх прав шляхом визнання недійсним спірного договору в частині покупця не потребує додаткового визнання за позивачем права власності, оскільки сам по собі породжує таке право. Відтак, позивач має право у визначений законом спосіб здійснити документальне оформлення наявного у неї права власності у відповідності до рішення суду як сторони у договорі.
Зазначає, що позивачі мають право на визнання за собою право власності на спірну земельну ділянку загальною площею 0,0340 га., кадастровий номер: 1210100000:01:395:0013 відповідно до часток, а саме: ОСОБА_1 на 3/4 частин, а ОСОБА_2 на 1/4 частину.
У зв'язку з чим просить рішення Амур-Нижньодніпровського районного суду м.Дніпра від 22 вересня 2025 року по цивільній справі №199/11186/23 за позовом ОСОБА_2 та ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , про визнання договору частково недійсним, переведення прав та обов'язків покупців, визнання права власності - скасувати та ухвалити нове рішення, яким: визнати договір купівлі-продажу земельної ділянки, загальною площею 0,0340 га., кадастровий номер: 1210100000:01:395:0013, від 20 березня 2019 посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Хоміч О.М., зареєстрований в реєстрі за №327 укладений між ОСОБА_5 , як продавцем та ОСОБА_3 і ОСОБА_4 , як покупцями - недійсним в частині зазначення покупців.
Перевести на ОСОБА_2 1/4 частини прав та обов'язків покупця земельної ділянки, загальною площею 0,0340 га., кадастровий номер: 1210100000:01:395:0013 за договором купівлі-продажу, посвідчений 20 березня 2019 приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Хоміч О.М., зареєстрований в реєстрі за №327, визнати за ОСОБА_2 право власності на 1/4 частин земельної ділянки, загальною площею 0,0340 га., кадастровий номер: 1210100000:01:395:0013.
В іншій частині рішення суду не оскаржується.
Відповідач ОСОБА_3 користавшись своїм правом подав відзив на апеляційну скаргу, в якому вважає, що апеляційна скарга ОСОБА_2 є необґрунтованою та такою, що підлягає залишенню без задоволення.
Зазначає, що позовні вимоги ґрунтувалися на наявності договірних зобов'язань у вигляді низки розписок. Проте ОСОБА_2 не має жодного відношення до цих зобов'язань. З наявних у матеріалах справи копій розписок вбачається, що боргові взаємовідносини існували виключно між позивачкою ОСОБА_1 та відповідачкою ОСОБА_5 . Прізвище ОСОБА_2 не фігурує в жодній розписці.
Зауважує, що ОСОБА_2 не має жодного матеріально-правового інтересу та належних доказів для оскарження рішення та висунення вимог щодо переведення прав та обов'язків покупця чи визнання права власності.
Звертає увагу суду, що апеляційна скарга представника ОСОБА_2 - ОСОБА_7 фактично зводиться до перефразування позовної заяви. Вона містить лише виклад обставин справи, проте не містить конкретного обґрунтування, в чому саме полягає незаконність і (або) необґрунтованість рішення суду першої інстанції.
Вказує, що оскаржуване рішення Амур-Нижньодніпровського районного суду м.Дніпра від 22 вересня 2025 року є юридично обґрунтованим та містить вичерпні відповіді на всі аргументи позивачів. Усі доводи, на які посилається представник ОСОБА_2 - адвокат Голубніченко В.О. у своїй скарзі (зокрема щодо нібито існуючих домовленостей, наявності самовільних споруд чи обставин укладення оспорюваного договору), були предметом ретельного дослідження та послідовно спростовані судом першої інстанції. Суд першої інстанції надав належну правову оцінку кожному доказу, чітко вказавши на відсутність будь-яких законних підстав для обмеження прав як законних власників земельної ділянки площею 0,0340 га з кадастровим номером 1210100000:01:395:0013 - ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .
Вважає, що суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи, належним чином дослідив докази та правильно застосував норми матеріального і процесуального права. Підстав для скасування чи зміни законного рішення суду немає.
У зв'язку з чим, просить апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення, а рішення Амур-Нижньодніпровського районного суду м. Дніпра від 22 вересня 2025 року у справі № 199/11186/23 - залишити без змін.
Учасники справи в судове засідання апеляційного суду не з'явились, про дату, час і місце розгляду справи повідомлялись у встановленому законом порядку.
Представником апелянта подана заява про розгляд справи за відсутності їх сторони, наполягав на задоволенні апеляційної скарги.
Відповідач ОСОБА_3 , його представник, яка є і представником відповідача ОСОБА_4 також подали заяви про розгляд справи за їх відсутності. У задоволенні апеляційної скарги просили відмовити.
Апеляційний суд вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи, які не з'явились в судове засідання оскільки, відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши доводи апеляційної скарги і відзиву, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
У частині третій статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною першою, другою та п'ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду першої інстанції відповідає вказаним вимогам закону.
Судом встановлено, що за позивачами ОСОБА_1 та ОСОБА_2 25 червня 2019 року здійснено державну реєстрацію права спільної часткової власності на домоволодіння за адресою АДРЕСА_1 із розмірами часток та відповідно, що підтверджується копією свідоцтва про право на спадщину за заповітом, копією інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, копією технічної документації на нерухоме майно.
17 серпня 2011 року відповідачем ОСОБА_5 у простій письмовій формі складено розписку про отримання коштів на оформлення документів за заповітом №806031 від 23 жовтня 2010 року. За змістом вказаної розписки ОСОБА_5 , як позичальник, отримала від позивача ОСОБА_1 , як позикодавця, кошти в сумі 31080 гривень на оформлення документів за заповітом №806031 від 23 жовтня 2010 року, після оформлення документів та вступу у спадщину зобов'язалась укласти попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,6278 га за адресою АДРЕСА_1 , у випадку невиконання своїх зобов'язань зобов'язалась виплатити позикодавцю вказану суму у подвійному розмірі протягом тридцяти днів з дня вимоги про повернення боргу. Вказана розписка містить дописи від 19 жовтня 2011 року, 30 листопада 2011 року та 18 серпня 2011 року про отримання ОСОБА_5 від ОСОБА_1 додатково коштів в розмірі 5600 гривень, 1500 гривень та 4080 гривень. Копія розписки наявна в матеріалах справи.
В подальшому розписками від 21, 28 травня 2012 року, 21 червня 2012 року, 11 вересня 2012 року, 22 серпня 2012 року, 25 червня 2013 року, 15 серпня 2015 року, 02 березня 2017 року, 17 травня 2017 року, 23 червня 2017 року, 23 жовтня 2017 року, 13 березня 2018 року, 03, 27 квітня 2018 року, 22 травня 2018 року, 23 червня 2018 року, 26 липня 2018 року, 26 серпня 2018 року, 26 вересня 2018 року, 17 жовтня 2018 року, 19 листопада 2018 року, 19 грудня 2018 року, 25 січня 2019 року, складеними відповідачем ОСОБА_5 у простій письмові формі, остання підтвердила отримання нею на умовах розписки від 17 серпня 2011 року додатково грошових коштів відповідно в розмірі 910 гривень, 2000 гривень, 2020 гривень, 2700 гривень, 1000 гривень, 600 гривень, 4000 гривень, 3050 гривень, 2000 гривень, 3000 гривень, 5000 гривень, 5000 гривень, 5000 гривень, 5000 гривень, 5000 гривень, 5000 гривень, 5000 гривень, 3000 гривень, 2000 гривень, 3000 гривень, 3000 гривень, 3000 гривень. Дані обставини підтверджуються копіями зазначених розписок.
12 травня 2012 року та 14 вересня 2012 року на ім'я відповідача ОСОБА_5 , як спадкоємця, державним нотаріусом Четвертої ДДНК видано три свідоцтва про право на спадщину за заповітом на домоволодіння АДРЕСА_1 , а також на земельну ділянку площею 0,0813 га та кадастровим №1210100000:01:395:0002, на якій таке домоволодіння розташоване. Викладене підтверджується копіями згаданих свідоцтв про право на спадщину.
02 червня 2016 року ТОВ «Бюро оцінки» виготовлено технічну документацію щодо поділу земельної ділянки із кадастровим №1210100000:01:395:0002 на дві окремі площами 0,034 га та 0,0473 га, що підтверджується копією такої документації.
12 березня 2019 року між відповідачами ОСОБА_5 , як продавцем, та ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , як покупцями, було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку, посвідчений приватним нотаріусом ДМНО Хоміч О.М. за реєстровим №325, за умовами якого покупці придбали у продавця в рівних частках домоволодіння за адресою АДРЕСА_1 . Право спільної часткової власності покупців в рівних частках (по 1/2) було зареєстровано за ними в той же день. Викладене підтверджується копією договору купівлі-продажу, копією інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
12 березня 2019 року між відповідачами ОСОБА_5 , як продавцем, та ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , як покупцями, було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом ДМНО Хоміч О.М. за реєстровим №326, за умовами якого покупці придбали у продавця в рівних частках земельну ділянку площею 0,0473 га та кадастровим №1210100000:01:395:0014, що розташована за адресою АДРЕСА_1 . Право спільної часткової власності покупців на вказану земельну ділянку в рівних частках (по 1/2) було зареєстровано за ними в той же день. Викладене підтверджується копією договору купівлі-продажу земельної ділянки, копією інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
12 березня 2019 року між відповідачами ОСОБА_5 , як продавцем, та ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , як покупцями, було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом ДМНО Хоміч О.М. за реєстровим №327, за умовами якого покупці придбали у продавця в рівних частках спірну земельну ділянку площею 0,034 га та кадастровим №1210100000:01:395:0013, що розташована за адресою АДРЕСА_1 . Ціна продажу спірної земельної ділянки склала 53380 гривень. Цільове призначення земельної ділянки - для обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). За змістом п.3.2 означеного договору його сторони стверджують, що договір не приховує іншого правочину і спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені у ньому, таким чином договір не носить характеру фіктивного та удаваного, а також не є зловмисним. Право спільної часткової власності покупців на вказану земельну ділянку в рівних частках (по 1/2) було зареєстровано за ними в той же день. Викладене підтверджується копією договору купівлі-продажу земельної ділянки, копією інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
22 березня 2022 року Амур-Нижньодніпровський районний суд м. Дніпропетровська за наслідками розгляду по суті цивільної справи №199/9753/19 ухвалено рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Хоміч О.М., про визнання договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки недійсним відмовлено у повному обсязі. У вказаному рішення суду дійшов висновку, що угода (правочин) між сторонами відбулася, вона виконана в повному обсязі, нею були припиненні обов'язки відповідачки ОСОБА_5 щодо земельної ділянки та встановленні права на неї у відповідачів ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , договір посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Хоміч О.М. та зареєстрований в реєстрі під №327, тому правові підстави визнати договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,034 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , відсутні. Вказане рішення суду першої інстанції постановою Дніпровського апеляційного суду від 18 жовтня 2022 року залишено без змін. Дані обставини підтверджуються копіями означених судових рішень.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що право власності безпосередньо на підставі рішення суду може виникати тільки в обмежених законом випадках, переважно ж визнання права власності судом відбувається шляхом підтвердження вже існуючого у позивача права власності на передбачених законом підставах. Щодо принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруд, то виникнення у позивача права власності на земельну ділянку можливе у випадку набуття ним та оформлення права власності на нерухоме майно (будинок, споруду), що розташоване на такій земельній ділянці, і належність такої земельної ділянки на праві власності відчужувачу означеного нерухомого майна (будинку, споруди). Матеріали справи не містять доказів державної реєстрації за позивачами права власності на зазначені ними господарські будівлі/споруди, що розміщені на спірній земельній ділянці, не містять і доказів вчинення позивачами дій, що за законом зумовлюють виникнення в них такого права власності. Самовільне ж розміщення споруд на чужій земельній ділянці не призводить до набуття права власності ані на такі споруди, ані на самовільно зайняту земельну ділянку. Крім того, укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. Навпаки, внаслідок не укладення основного договору зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється. Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як визнання права власності на земельну ділянку, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції, з огляду на таке.
Статтею 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.
Згідно ст.ст.203, 215 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
За правилом ст.204 ЦК України (презумпція правомірності правочину) правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом (нікчемний правочин) або якщо він не визнаний судом недійсним.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, установлених законом, то згідно з ч.3 ст.215 ЦК України такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Позивачем не надано доказів в обґрунтування своїх вимог, зокрема що оспорюваний договір купівлі-продажу вчинений з порушенням вимог закону.
Згідно п.4 Постанови Пленуму Верховного суду України Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними №9 від 06.11.2009 року (ладі - Постанова ПВСУ) судам відповідно до статті 215 ЦК необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом та оспорювані - якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом.
Згідно ст.657 ЦК України, договір купівлі-продажу повинен бути посвідчений нотаріально, якщо хоча б однією із сторін є громадянин, і недотримання цієї вимоги є підставою для визнання укладеного договору недійсним. Така можливість передбачена законом як одна із форм захисту інтересів добросовісного учасника цивільних правовідносин.
Згідно ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Крім того, ч.3 ст.334 ЦК України встановлено, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Доказів того, що спірний договір купівлі-продажу укладений з порушенням вимог чинного законодавства, що б було підставою для визнання останнього недійсним, позивачкою ні до суду першої інстанції, ні до суду апеляційної інстанції, надано не було.
Таким чином, суд першої інстанції, з яким погоджується і суд апеляційної інстанції, обґрунтовано дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог в цій частині.
Щодо вимог про переведення прав та обов'язків покупців колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до положень частини 1 статті 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини 2 статті 11 ЦК).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі №338/180/17 (провадження №14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі №905/1926/16 (провадження №12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі №569/17272/15-ц (провадження №14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі №916/3156/17 (провадження №12-304гс18).
Цивільним законодавством не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК). При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність.
З урахуванням організаційного, відносного та вторинного характеру переважного права наймача, дає підстави для висновку, що у ситуації, коли право на майно перейшло до покупця і його вартість оплачена ним та, як наслідок, зобов'язання, які виникли на підставі договору купівлі-продажу. припиняються належним виконанням або з інших підстав, і такий спосіб захисту переважного права наймача як переведення прав та обов'язків за договором купівлі-продажу неможливо застосувати, оскільки фактично це буде не переведенням прав та обов'язків за договором купівлі-продажу, а викупом майна у нового власника. Цивільний закон такої конструкції для захисту будь-якого переважного права не містить, як і підстави припинення права власності (стаття 346 ЦК України). При цьому є невиправданою ситуація, коли, з метою захисту порушеного колишнім власником переважного права наймача, у власника (покупця), який сплатив за це майно його ціну, в примусовому порядку припиняється право власності на таке майно. Це не відповідає конституційним засадам непорушності права власності, оскільки його примусове припинення можливе лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Виключення з цього загального правила допускається лише при примусовому відчуженні таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості в умовах воєнного чи надзвичайного стану та конфіскації майна.
Суд першої інстанції обґрунтовано виходив з того, що позивачі не є орендарями земельної ділянки у визначеному законом порядку та на відповідних підставах, не є її співвласниками, а тому і не набули переважного права на її купівлю у разі продажу власником. При цьому, навіть наявність укладеного у належній формі із належним змістом попереднього договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки, чого не підтверджено в ході розгляду справи, не зумовлює виникнення у позивачів переважного права на купівлю спірної земельної ділянки, оскільки наслідки неукладення основного договору в порушення вимог попереднього передбачені ч.2 ст.635 ЦК України і полягають в обов'язку винної сторони відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Відтак, враховуючи вищенаведене, позов в частині позовних вимог про переведення прав та обов'язків покупця задоволенню не підлягає.
За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов'язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона.
Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц).
У цивільних справах суд повинен вирішити, чи існує вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує на довіру.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).
У частині другій статті 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до частини першої статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Згідно з частинами першою, другою статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Як вбачається з матеріалів справи, позивачі звернулись до суду з даним позовом посилаючись на принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку та споруд.
Посилаючись на означений принцип зазначають, що на спірній земельній ділянці за згодою її власника ОСОБА_5 ними розміщена низка господарських будівель та споруд. В той же час, матеріали справи не містять доказів державної реєстрації за позивачами права власності на зазначені ними господарські будівлі/споруди, що розміщені на спірній земельній ділянці, не містять і доказів вчинення позивачами дій, що за законом зумовлюють виникнення в них такого права власності. Самовільне ж розміщення споруд на чужій земельній ділянці не призводить до набуття права власності ані на такі споруди, ані на самовільно зайняту земельну ділянку.
У цивільному судочинстві діє принцип диспозитивності, який покладає на суд обов'язок вирішувати лише ті питання, про вирішення яких його просять сторони у справі (учасники спірних правовідносин), та позбавляє можливості ініціювати судове провадження. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Формування змісту та обсягу позовних вимог є диспозитивним правом позивача. Отже, кожна сторона сама визначає стратегію свого захисту, зміст своїх вимог і заперечень, а також предмет та підстави позову, тягар доказування лежить на сторонах спору, а суд розглядає справу виключно у межах заявлених ними вимог та наданих доказів
Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов'язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує.
Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.
Принцип оцінки доказів «поза розумним сумнівом» полягає в тому, що розумним є сумнів, який ґрунтується на певних обставинах та здоровому глузді, випливає зі справедливого та зваженого розгляду всіх належних та допустимих відомостей, підтверджених доказами.
Якщо сторона не подала достатньо доказів для підтвердження певної обставини, то суд робить висновок про її недоведеність.
Певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року, справа №129/1033/13-ц, провадження №14-400цс19).
Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно встановив обставини справи, правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку згідно зі статтями 76-78, 81, 89, 367, 368 ЦПК України, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Доводи апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції не врахував та не надав жодної оцінки доказам, які були надані нею, колегія суддів не може прийняти, оскільки в матеріалах справи відсутні докази, які б могли бути підставою для задоволення позовної заяви та визнання договору купівлі-продажу недійсним.
Доводи апеляційної скарги про те, що судом першої інстанції не враховано той факт, що на спірній земельній ділянці наявні самовільні споруди, колегія суддів відхиляє, оскільки цей факт не впливає на на правильність висновків суду першої інстанції.
Доводи апеляційної скарги не дають підстави для висновку, що рішення суду першої інстанції ухвалене без додержання норм матеріального та процесуального права.
У зв'язку з наведеним, колегія суддів вважає, що у задоволенні апеляційної скарги слід відмовити, а рішення суду першої інстанції в оскарженій частині слід залишити без змін.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року; SERYVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909|04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.
Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи вищенаведене, апеляційний суд вважає, що підстав для скасування рішення Амур-Нижньодніпровського районного суду міста Дніпра від 22 вересня 2025 року немає.
Відповідно до ч.ч.1, 13 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
З огляду на висновок про залишення апеляційної скарги без задоволення, підстав для перерозподілу судових витрат немає.
Керуючись статтями 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд -
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Голубніченка Владислава Олеговича - залишити без задоволення.
Рішення Амур-Нижньодніпровського районного суду міста Дніпра від 22 вересня 2025 року - залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Судді:
Повний текст постанови складено 25.02.2026 року
Головуючий суддя О.В.Агєєв