Іменем України
23 лютого 2026 року м. Кропивницький
справа № 390/560/25
провадження № 22-ц/4809/257/26
Кропивницький апеляційний суд у складі:
головуючого судді - Письменного О.А.,
суддів - Дуковського О.Л., Дьомич Л.М.,
при секретарі - Зайченко В.К.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Фермерського господарства Ковалевського Віталія Івановича на рішення Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 09 вересня 2025 року (суддя Гершкул І.М.) у справі за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства Ковалевського Віталія Івановича про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості,-
встановив:
У березні 2025 року ОСОБА_1 звернулася в суд із зазначеним позовом, мотивуючи його тим, що вона є власником земельної ділянки № НОМЕР_1 , кадастровий номер 3522585000:02:000:0549, площею 7,1163 га,, з цільовим призначенням для ведення сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Соколівської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області. Вказала, що приблизно у 2012 році між нею та Фермерським господарством Ковалевського Віталія Івановича було укладено договір оренди землі строк на 15 років, державну реєстрацію якого було проведено 16.11.2012, тобто договір діє до 17.11.2027. Відповідач не виконує обов'язки, передбачені договором оренди, оскільки станом на час подання позову не сплатив орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. У ДПС України відсутні офіційні підтвердження внесення відповідачем їй орендної плати за 2022-2024 роки. Відповідач навіть не зробив нарахування їй орендної плати, не подав, як податковий агент, податкову звітність, не сплатив до Державного бюджету України та місцевого бюджету за неї податок з доходів фізичних осіб і військовий збір.
Посилаючись на порушення відповідачем істотних умов договору оренди землі, яке полягає у систематичній несплаті орендної плати, позивач просила розірвати договір оренди землі та стягнути з відповідача на її користь заборгованість з орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки.
Рішенням Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 09 вересня 2025 року позов задоволено.
Стягнуто з Фермерського господарства Ковалевського Віталія Івановича на користь ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі у сумі 21489 грн. 67 коп.
Розірвано договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та Фермерським господарством Ковалевського Віталія Івановича, як орендарем, зареєстрований 16.11.2012 року, за яким орендодавець передала орендарю земельну ділянку №549, кадастровий номер 3522585000:02:000:0549, загальною площею 7,1163 га., для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Соколівської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області, в оренду на строк 15 років.
Стягнуто з Фермерського господарства Ковалевського Віталія Івановича на користь ОСОБА_1 судові витрати в сумі 2619 грн. 71 коп.
В апеляційній скарзі скаржник, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення судом норм процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
Апеляційна скарга мотивована тим, що причиною несплати у 2022, 2023 та 2024 році орендної плати була відсутність у господарства інформації про реквізити карткового рахунку, на який можливо було здійснити оплату у безготівковому порядку та відомосте про місце проживання позивачки для можливості направити кошти засобами поштовому зв'язку. Останнім відомим місце проживання позивачки було АДРЕСА_1 . Проте, з початком повномасштабного вторгнення, як повідомили сусіди позивачки, за вказаною адресою вона не проживає. Зазначена інформація підтверджується також і відомостями, наведеними у позовній заяві, зокрема, зазначено, що фактичним місцем проживання позивачки є: АДРЕСА_2 , в свою чергу зареєстрованим місцем проживання є АДРЕСА_3 .
Також вказав, що позивачкою порушено принцип добросовісності та заборони суперечливої поведінки, а тому за таких умов, відповідно до положень пункту 6 частини першої статті 3, частин четвертої і шостої статті 13, частини 3 статті 16 Цивільного кодексу України та з урахуванням доктрини venire contra factum proprium (заборона суперечливої поведінки), найбільш розумним і справедливим буде відмова позивачці в захисті її права внаслідок зловживання нею таким правом, захистивши тим самим право добросовісної сторони - орендаря - ФГ «Ковалевського Віталія Івановича».
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах заявлених позовних вимог та доводів апеляційної скарги, за наявними матеріалами справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з наступних підстав.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 на підставі розпорядження голови Кіровоградської районної державної адміністрації №152-р від 25.03.2002 року передано у приватну власність земельну ділянку площею 7,12 га. у межах згідно з планом на території Миколаївської сільської ради, ділянка № НОМЕР_1 , для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується державним актом на право приватної власності на землю серії IV-КР №028293 (а.с.20).
Витяги з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-3512258572021 від 21.01.2021 року та №НА-99447239112024 від 30.08.2024 року, а також інформація Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, свідчать, що земельна ділянка кадастровий номер 3522585000:02:000:0549, загальною площею 7,1163 га., для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Миколаївської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області, ділянка № НОМЕР_1 , належить на праві приватної власності ОСОБА_1 . Відомості про оренду: 16.11.2012 року зареєстровано речове право строком на 15 років щодо земельної ділянки, орендар: ФГ ОСОБА_2 . Відомості про нормативно грошову оцінку земельної ділянки: станом на 21.09.2023 року 273284,56 грн., станом на 30.08.2024 року 287222,07 грн. (а.с.21-32).
13.03.2025 року адвокатом Кричуном Ю.А. на адресу відповідача направлено адвокатський запит щодо отримання копії договору оренди земельної ділянки, відомостей про розмір нарахованої та виплаченої (внесеної) орендної плати за 2022-2024 роки, докази виплати такої орендної плати (а.с.42-43).
Відомості з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору по ОСОБА_1 №1123-24-00527 станом на 11.01.2024 за період з 1-го кварталу 2021 року по 3-ій квартал 2023 року, №1123-24-02938 станом на 21.02.2024 року за період з 1-го кварталу 2023 року по 4-ий квартал 2023 року, №1123-25-04705 станом на 21.02.2025 року за період з 1-го кварталу 2024 року по 4-ий квартал 2024 року, свідчать про відсутність джерел/сум нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору у період з 01.01.2022 року по 31.12.2024 року (а.с.44-45).
Договір оренди землі від 19.07.2012 року свідчить, що 19.07.2012 року між ОСОБА_1 та ФГ Ковалевського В.І. укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 7,12 га., грошова оцінка земельної ділянки на момент укладання договору становить 178545 грн., строк дії договору 15 років, починаючи з дати його державної реєстрації, розмір орендної плати складає 3 %, визначеної відповідно законодавства вартості орендованої земельної частки (паю), орендар проводить розрахунки протягом терміну, зазначеному в договорі, але не пізніше 31 грудня кожного року (а.с.63-64).
Акт приймання - передачі об'єкта оренди від 19.07.2012 року свідчить, що орендодавець передав, а орендар прийняв об'єкт оренди, зазначений в п.п. 1, 2 договору оренди землі (а.с.65).
Акт визначення меж земельної ділянки в натурі на місцевості від 16.11.2012 року свідчить, що місцезнаходження земельної ділянки: Миколаївська сільська рада, землекористувач ФГ Ковалевського В.І., землевпорядник Миколаївської сільської ради ОСОБА_3 провів погодження в натурі меж земельної ділянки площею 7,12 га, на умовах оренди строком на 15 років, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.66).
На запит суду Управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області надано копію поземельної книги відкритої 16.11.2012 року, право власності на земельну ділянку кадастровий номер 3522585000:02:000:0549, загальною площею 7,1163 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Миколаївської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області, ділянка № НОМЕР_1 , зареєстроване за ОСОБА_1 . 16.11.2012 року зареєстровано речове право строком на 15 років щодо земельної ділянки, орендар: ФГ ОСОБА_2 . Крім того, надано книгу записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, з якої вбачається, що 16.11.2012 року зареєстровано запис про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 3522585000:02:000:0549, загальною площею 7,1163 га., для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Миколаївської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області. Орендодавець: ОСОБА_1 , орендар: ФГ Ковалевського В.І., реєстраційний номер 352250004005190 від 16.11.2012 року (а.с.72-90).
Розрахунок заборгованості по сплаті орендної плати, проведений позивачем, свідчить, що відповідач не видав позивачці на руки чи не перерахував станом на 12.03.2025 року орендну плату в сумі 21489,67 грн. (6559,82 грн. за 2022 рік, 7259,8 грн за 2023 рік, 7630,05 грн. за 2024 рік) (а.с.9).
Встановивши дані обставини справи, а також факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати, суд першої інстанції дійшов висновку про задоволення позовних вимог.
Апеляційний суд погоджується з таким висновком суду з огляду на таке.
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Об'єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Правовідносини, пов'язані з набуттям права оренди на земельні ділянки, укладенням договорів оренди землі та їх реєстрацією регулювалися ЗК України, Законом України «Про оренду землі», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Відповідно до частини першої статті 152 та частини першої статті 153 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.
Згідно із статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно із частинами першою та другою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно із статтями 21, 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Верховний Суд у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року в справі № 183/262/17 дійшов висновку, що частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
До відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).
Аналіз вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 24 травня 2023 року у справі № 542/51/22.
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
З огляду на те, що факт систематичної несплати орендної плати є підставою для розірвання договору оренди землі, тому суд першої інстанції дійшов правильного висновку про розірвання договору оренди землі та стягнення орендної плати, оскільки несплата орендної плати за 2022-2024 роки підтверджена матеріалами справи та не заперечується самим відповідачем.
Доводи апеляційної скарги про те, що несплата орендної плати відбулась з вини позивача, оскільки вона не повідомила відповідача про зміну місця проживання є безпідставними, оскільки відповідачем не надано доказів щодо вжиття дій по виконанню умов укладеного між сторонами договору в частині сплати орендної плати.
Згідно зі статтею 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Отже, доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.
За таких обставин, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, тому відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України, апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишенню без змін.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 381 - 384 ЦПК України, суд, -
ухвалив:
Апеляційну скаргу Фермерського господарства Ковалевського Віталія Івановича залишити без задоволення.
Рішення Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 09 вересня 2025 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Судді:
О.А.Письменний О.Л. Дуковський Л.М. Дьомич