Постанова від 13.01.2026 по справі 910/20114/23

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" січня 2026 р. Справа№ 910/20114/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Михальської Ю.Б.

суддів: Мальченко А.О.

Тищенко А.І.

секретар судового засідання: Ніконенко Ю.А.

за участю представників: згідно з протоколом судового засідання від 13.01.2026,

розглянувши у судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника Генерального прокурора

на рішення Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 (повний текст складено 17.09.2025)

у справі №910/20114/23 (суддя Турчин С.О.)

за позовом Заступника Генерального прокурора в інтересах держави в особі

1) Фонду державного майна України

2) Міністерства культури України

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Архітектурна майстерня «ІНКА»

третя особа-1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Національний музей історії України у Другій світовій війні. Меморіальний комплекс

третя особа-2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивачів: Департамент охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про розірвання договорів оренди, повернення майна шляхом виселення, -

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2023 року заступник Генерального прокурора (далі, прокурор) в інтересах держави в особі Фонду державного майна України (далі, позивач-1 або ФДМУ), Міністерства культури та інформаційної політики України (яке у подальшому було перейменоване на Міністерство культури України; далі, позивач-2, або Міністерство) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Архітектурна майстерня «ІНКА» (далі, відповідач, Товариство або ТОВ «АМ «ІНКА»), у якій заявив такі вимоги:

- розірвати договори оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 30.12.2003 зі змінами, внесеними додатковою угодою від 09.09.2019 №2, та договір оренди від 08.10.2015 №319, які викладені в редакції договору від 10.09.2019 №129, укладеного між Фондом державного майна України та Товариством з обмеженою відповідальністю «Архітектурна майстерня «ІНКА», про внесення змін до договорів оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 08.10.2015 №319 та від 09.09.2019 №2;

- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Архітектурна майстерня «ІНКА» повернути об'єкт оренди шляхом виселення з будівлі (літера А) площею 433,1 кв.м. та будівлі (літера Б) площею 132 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 31.01.2024 залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Національний музей історії України у Другій світовій війні. Меморіальний комплекс (далі, третя особа-1 або Музей).

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.09.2024 залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивачів - Департамент охорони культурної спадщини виконавчої органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі, третя особа-2 або Департамент).

В обґрунтування позовних вимог прокурор посилається на те, що після укладення договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 30.12.2003 зі змінами, внесеними додатковою угодою від 09.09.2019 №2, та договору оренди від 08.10.2015 №319, які викладені в редакції договору від 10.09.2019 №129, відбулася істотна зміна обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, які відповідають критеріям, визначеним частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України, що є підставою для розірвання договору за рішенням суду та повернення майна шляхом виселення ТОВ «Архітектурна майстерня «ІНКА» з будівлі (літера А) площею 433,1 кв.м. та будівлі (літера Б) площею 132 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2.

Як зазначає прокурор, будівлі літ. «А» та літ. «Б» у пров. Запечерному, 2 у м. Києві є невід'ємною частиною музейного простору Меморіального комплексу «Національний музей історії України у Другій світовій війні».

Прокурор зазначає, що першою умовою для розірвання договору в разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору відповідно до пункту 1 частини другої статті 652 Цивільного кодексу України, є те, що в момент укладення сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане.

Зокрема, Фонд державного майна України, Міністерство та Національний музей історії України у Другій світовій війні. Меморіальний комплекс при укладенні договорів оренди виходили з відсутності потреби у використанні будівель літ. «А» та літ. «Б», у пров. Запечерному, 2 у м. Києві для здійснення музейної діяльності та законодавчої можливості, у зв'язку з чим надали їх в оренду для отримання Фондом державного майна України та Музеєм орендної плати за користування державним майном. У свою чергу, ТОВ «Архітектурна майстерня «ІНКА» виходило з наявності потреби у використанні спірних приміщень для розміщення офісу.

Виходячи з суспільно-політичного життя в державі та міжнародних обставин у світі, не було жодних очевидних припущень, що 24.02.2022 розпочнеться збройна агресія російської федерації проти України.

Таким чином, з огляду на непередбачуваність настання зазначених обставин на момент укладення договорів оренди, сторони в момент їх укладення виходили з того, що така зміна обставин не настане.

Наявність другої умови, передбаченої пунктом 2 частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України, прокурор мотивує тим, що в умовах сьогодення Музей війни при всій турботливості та обачності позбавлений можливості усунути причини, які призвели до гострої потреби в збільшенні площ, необхідних для використання Музеєм у здійсненні своєї основної діяльності. Такі причини, за доводами прокурора, є невідворотними, мають винятковий характер, зумовлений воєнною агресією, неминучими є їх наслідки, які знаходяться за межами впливу Музею, оскільки обов'язки документувати досвід збройного конфлікту, проводити нові експозиції та розширювати просвітницьку роботу безумовно вимагає розширення експозиційних площ, регламентовані законодавством та статутом Музею.

В обґрунтування третьої умови, передбаченої пунктом 3 частини статті 652 Цивільного кодексу України, прокурор зазначає, що передача державою в оренду спірних приміщень була зумовлена відсутністю необхідності в їх використанні, а також відповідними економічними чинниками, а тому предметом орендних правовідносин стало майно, яке на час укладення спірних правочинів тимчасово не було задіяне у здійсненні Музеєм функцій із забезпечення музейної справи, але могло стати потрібним для виконання останнім цієї діяльності у майбутньому. Разом із тим, подальше виконання договору оренди порушує співвідношення майнових інтересів сторін спірного договору оренди та позбавляє державу в особі Музею, Міністерства та Фонду державного майна України можливості користування спірними приміщеннями для здійснення Музеєм музейної діяльності, що є беззаперечною перешкодою в ефективному здійсненні ним основної функції, для виконання якої його було наділено відповідними фондами - виконання музейної справи з метою збереження української історико-культурної спадщини та формування національної свідомості українського народу.

Щодо наявності четвертої умови, передбаченої пунктом 4 частини статті 652 Цивільного кодексу України, прокурор зазначає, що відповідач, здійснюючи господарську діяльність, мав приймати як сприятливі наслідки такої господарської діяльності, так і несприятливі, а тому, укладаючи договір оренди, відповідач мав здійснювати власний комерційний розрахунок щодо наслідків вчинення відповідних дій. Окрім того, прокурор вважає, що продовжуючи строк дії договору оренди спірних будівель з 10.09.2019 до 08.10.2030, ТОВ «Архітектурна майстерня «ІНКА», проявивши розумну обачність, повинно було знати про те, що оскільки спірне майно є державним, основною функцією якого є використання для здійснення музейної діяльності, то у разі настання істотних змін обставин держава в особі Фонду державного майна України, Міністерства та Музею в силу норм закону має право запропонувати розірвання такого договору для забезпечення виконання музейних функцій.

Таким чином, прокурор стверджує про наявність істотної зміни обставин у правовідносинах сторін за спірними договорами оренди державного майна, що є правовою підставою для їх розірвання відповідно до приписів частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України. Водночас, прокурор зауважує, що розірванням спірних договорів баланс інтересів сторін, принцип стабільності та виконуваності договору не порушується.

Посилаючись на пункти 5.11., 10.9., 10.10. Договору від 10.09.2019 №129 (яким договори викладені в новій редакції), статтю 785 Цивільного кодексу України, частину 1 статті 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» прокурор зазначає, що у зв'язку з розірванням договору у відповідача виникає обов'язок повернути об'єкт оренди.

Короткий зміст оскарженого рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 у справі №910/20114/23 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Рішення місцевого господарського суду мотивоване тим, що прокурором не підтверджено належними доказами наявності одночасно чотирьох умов, визначених у частині 2 статті 652 Цивільного кодексу України, відповідно до яких укладений між сторонами договір може бути розірваний за рішенням суду. Суд урахував вільне волевиявлення позивачів щодо надання в оренду спірних об'єктів на тривалий час, врахував, що за здійснених відповідачем поліпшень, позивачі, пред'являючи вимогу розірвати договір, не запропонували альтернативних площ, а також те, що подальше виконання договору не порушує співвідношення майнових інтересів сторін та не позбавляє їх того, на що вони розраховували під час укладення договору. За висновками суду вимога про розірвання договору з метою отримання додаткових площ для забезпечення діяльності Музею може призвести до порушення, у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, права відповідача користуватися орендованим майном у строк, погоджений сторонами.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись із прийнятим судовим рішенням, 07.10.2025 через підсистему «Електронний суд» Заступник Генерального прокурора звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 у справі №910/20114/23 та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

Узагальнені доводи апеляційної скарги прокурора зводяться до такого:

1. Висновки, викладені у рішенні суду першої інстанції, не відповідають установленим обставинам справи. Так, в оренді Товариства за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2, перебувають не в цілому будівлі (літери «А» та «Б»), а лише певні площі у цих будівлях, зокрема, державне нерухоме майно площею 433,1 кв.м. у будівлі (літера «А») та площею 132 кв.м. у будівлі (літера «Б»), і жодних прав щодо іншої частини приміщень у будівлях (літери «А» та «Б»), що підтверджується також наявними в матеріалах справи копіями Договорів від 30.12.2003 №319 та №129 з додатками й актами приймання-передачі та відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за вказаною адресою це товариство не має. Суд зробив посилання на договір №219 від 10.09.2019, хоча такий учасниками спірних правовідносин взагалі не укладався. Також суд невірно вказав суб'єктний склад підписантів Додаткової угоди №2 від 09.09.2019. Крім того, суд помилково вказав, що предметом Договору №319 від 08.10.2015 є державне нерухоме майно загальною площею 565,1 кв.м., однак предметом договору є державне нерухоме майно загальною площею 370,8 кв.м.;

2. Помилковими є висновки суду першої інстанції про недоведеність визначених частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України підстав для розірвання договору, а саме:

- у контексті положень частин 1, 2 статті 652 Цивільного кодексу України повномасштабне вторгнення військ російської федерації на територію України 24.02.2024 є фактом, що істотно змінив обставини, які існували на час укладення договору. Зокрема, Антитерористична операція, що почалася у квітні 2014 року, змінилася 30.04.2018 операцією Об'єднаних сил. Метою антитерористичної операції було стримання ворога, а мета операції Об'єднаних сил - звільнити територію України від російських окупаційних військ та захищати територіальну цілісність країни. При цьому під час проведення антитерористичної операції та у подальшому операції Об'єднаних сил питання надзвичайного збільшення фондів Музею не стояло, що у свою чергу давало можливість не ініціювати питання необхідності задіяння до виконання Музеєм основних функцій музейної інституції, закріплених за ним приміщень, які перебували в оренді. Повномасштабне ж вторгнення російських військ на територію України 24.02.2022 створило нові суспільно-політичні реалії. Відтоді документування подій і їх музейна інтерпретація стали для колективу Музею пріоритетним обов'язком та набули масштабного характеру;

- виходячи із суспільно-політичного життя в державі та міжнародних відносин у світі, не було жодних очевидних припущень, що у третьому тисячолітті розпочнеться неспровокована збройна агресія російської федерації проти України. У даному контексті прокурор наголошує, що між Україною, Великою Британією, США та російською федерацією 05.12.1994 укладено Меморандум про гарантії безпеки у зв'язку з приєднанням України до Договору про нерозповсюдження ядерної зброї й відповідно з цим Меморандумом російська федерація зобов'язалася поважати незалежність, суверенітет та кордони України;

- зберігання та експонування нових артефактів сучасної російсько-української війни потребує значних додаткових площ. З огляду на постійне поповнення фондового зібрання в Музеї, які з 2022 року збільшились на понад 16 тис. екземплярів, дедалі гостріше відчувається брак приміщень для зберігання музейних предметів та створення нових експозиційних площ з метою донесення до суспільства інформації про російсько-українську війну. Обмеження можливості експлуатації орендованих Товариством площ для реалізації Музеєм наукової, фондотворчої, експозиційної та соціально-культурної діяльності негативно впливає на робочі процеси та динаміку розвитку цієї інституції. З урахуванням викладеного для реалізації Музеєм проєктів основною перешкодою є брак додаткових приміщень і гостра потреба у використанні в діяльності Музею спірних приміщень. Також у Музеї через брак приміщень наразі відсутній Дитячий центр, наявність якого є однією з головних ознак музейних інституцій у цивілізованих країнах світу, існує необхідність створення окремого підрозділу, що займається міжнародною діяльністю, а також багатофункціонального комунікаційного хабу для українських захисників та членів родин загиблих воїнів для подолання у суспільстві травматичних наслідків сучасної російсько-української війни. При цьому задовольнити потребу Музею в додаткових площах в інший спосіб неможливо, оскільки на сьогодні вже вичерпано всі експозиційні резерви Музею війни;

- ураховуючи викладене, з обставин, установлених у справі, та наданих доказів вбачається, що спірні правовідносини оренди державного нерухомого майна за вказаною адресою виникли задовго до 2014 року і тривають з моменту укладення Договору від 30.12.2003, а істотна зміна обставин, якими сторони керувались при укладенні зазначених договорів, що відповідають критеріям, визначеним частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України, відбулася саме у зв'язку з повномасштабним вторгненням російських військ на територію України 24.02.2022, що створило нові суспільно-політичні реалії (значне збільшення музейних фондів, необхідність функціонування нових музейних інституцій та підрозділів, відкриття нових виставок та здійснення іншої музейної діяльності, пов'язаної із цим) та визначило необхідність виконання пріоритетного обов'язку колективом Музею - документування подій і їх музейна інтерпретація шляхом реалізації Музеєм освітньої, комунікативної, комеморативної роботи, заходів з національно-патріотичного виховання та викликало потребу через це у додаткових площах, у тому числі приміщеннях, які було передано в оренду за спірними договорами оренди, що також підтверджує правильність визначення прокурором обставин, з істотною зміною яких виникли підстави для розірвання спірних договорів оренди із зазначених підстав;

- згідно з позицією Міністерства та Музею, у тому числі наведеній у поясненнях на адресу суду від 19.04.2024, загальна площа приміщень, закріплених за Музеєм, складає 32 652,90 кв.м., з яких основні площі складають 11 665,30 кв.м., до яких входять площі: для розміщення та вивчення музейних фондів - 1580,4 кв.м.; виставкові площі - 6012,8 кв.м.; площі для розміщення адміністративного, наукового, технічного та обслуговуючого персоналу - 1378,3 кв.м.; площі для ведення господарської діяльності - 2693,8 кв.м. Інші площі у розмірі 18531,70 кв.м. є допоміжними площами, до яких входять технічні приміщення. У свою чергу відповідно до Закону України «Про музеї та музейну справу» технічні приміщення музеїв, зокрема, призначені для інженерних систем та інфраструктури (наприклад, котельні, вентиляційні камери, електрощитові, коридори), не можуть бути використані для зберігання музейних колекцій через ризики для експонатів. Це пояснюється тим, що такі приміщення не відповідають вимогам до зберігання музейних фондів щодо кліматичних умов, безпеки та пожежної безпеки, що може призвести до їх пошкодження або втрати. Проте, суд першої інстанції безпідставно не врахував зазначені доводи прокурора, позивачів та Музею війни і дійшов необґрунтованих протилежних висновків про недоведеність обставин щодо неможливості використання вказаних 18 531,70 кв.м. допоміжних площ (технічних приміщень) для діяльності Музею, зокрема, для розміщення нових артефактів та для інших заявлених у позові цілей, а отже і відсутність дефіциту площ у Музею для здійснення своєї діяльності та неможливості Музею задовольнити потреби в іншій спосіб, аніж за рахунок орендованих відповідачем приміщень;

- через настання істотної зміни у зв'язку з повномасштабним вторгненням 24.02.2022 російської федерації в Україну обставин, якими сторони керувались під час укладення договору, подальше виконання умов спірного договору оренди зазначених об'єктів нерухомості не відповідає початковим намірам та волевиявленню Музею, Міністерства та ФДМУ, оскільки для держави вкрай необхідним є їх використання саме для виконання Музеєм основних функцій та ведення музейної діяльності;

- подальше виконання договору оренди порушує співвідношення майнових інтересів сторін спірного договору оренди і позбавляє державу в особі Музею, Міністерства та ФДМУ можливості користування спірними приміщеннями для здійснення музейної діяльності Музеєм, що є беззаперечною перешкодою ефективному здійсненню ним основної функції, для виконання якої його було наділено відповідними фондами - виконання музейної справи з метою збереження та популяризації української історико-культурної спадщини і формування національної свідомості українського народу;

- з огляду на умови договору, вимоги законодавства та звичаї ділового обороту не вбачається, що ймовірність виникнення вказаних істотних змін обставин, настання яких є підставою для розірвання договору, тобто можливість настання ризику зміни обставин, несе саме заінтересована сторона (ФДМУ, Міністерство чи Музей війни). Водночас Товариство, здійснюючи господарську діяльність, має приймати як сприятливі наслідки такої господарської діяльності, так і несприятливі, а тому, підписуючи договір оренди, мало здійснювати власний комерційний розрахунок щодо наслідків здійснення відповідних дій. Продовжуючи строк дії договору оренди спірних будівель з 10.09.2019 до 08.10.2030, Товариство, проявивши розумну обачність, повинно було знати про те, що оскільки спірне майно є державним і основною функцією його є використання для здійснення музейної діяльності, то у разі настання істотних змін обставин держава в особі ФДМУ, Міністерства та Музею в силу норм закону має право запропонувати розірвання такого договору для забезпечення виконання музейних функцій.

3. Суд надав оцінку документам та правовідносинам щодо проведення Товариством робіт на об'єктах оренди, які не були предметом розгляду цієї справи і взагалі не були досліджені в судовому засіданні, безпідставно дійшов висновків, що вартість невід'ємних поліпшень, здійснених відповідачем у результаті проведення ремонту, становить 43 277 416,67 гривень. Питання проведення відповідачем поліпшень орендованого майна чи інших ремонтних робіт не є предметом розгляду цієї справи, ухвалою суду першої інстанції від 17.10.2024, яку залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 31.01.2025, доданий відповідачем до клопотання висновок експерта №1002/1003 за результатами будівельно-технічної експертизи від 09.08.2021 залишено без розгляду.

4. Суд не врахував обставин переваги суспільного інтересу над приватним, а висновки щодо можливого порушення в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод права відповідача користуватися орендованим майном у разі розірвання договору оренди є безпідставними. Прокурор наголошує, що його звернення до суду фактично спрямоване на задоволення суспільної потреби у відновленні законності щодо забезпечення дотримання вимог законодавства у сфері ефективного використання державної власності, а також можливості здійснення Музеєм наукової та культурно-освітньої діяльності, що беззаперечно становить суспільний інтерес. Музей є спеціальною інституцією, яка зберігає пам'ять людства, охороняючи матеріальні носії цієї пам'яті в уречевленій формі, працює з національною пам'яттю, національною ідентичністю, є зв'язковим культури України з культурами світу, відіграє величезну і різнопланову роль у розвитку українського суспільства, тобто виконує функцію музейної та меморіальної політики. Отже, у спірному випадку наявний як державний, так і суспільний інтерес, який полягає в необхідності дотримання встановленого Конституцією України принципу верховенства права, задоволення суспільної потреби у відновленні правових та організаційних основ здійснення музейної справи, спрямованих на забезпечення її сталого розвитку, а також суспільних відносин у цій сфері особливо щодо належного забезпечення об'єктами нерухомості, які необхідні для проведення наукового формування, вивчення, обліку, зберігання, охорони і використання Музейного фонду України та здійснення інших напрямів діяльності Музею та Міністерства, який є органом його управління.

Узагальнені доводи та заперечення учасників справи, подані до суду апеляційної інстанції

24.10.2025 від відповідача через підсистему «Електронний суд» надійшов відзив на апеляційну скаргу з проханням залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін.

В обґрунтування заперечень проти поданої апеляційної скарги відповідач наголошує, що прокурором ані під час розгляду справи в суді першої інстанції, ані в поданій апеляційній скарзі не доведено одночасне існування чотирьох умов, визначених частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України, як підстави для розірвання спірного договору.

Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу зводяться до такого:

- предметом позову у даній справі є вимоги про розірвання договору оренди та покладення на відповідача зобов'язання повернути об'єкт оренди шляхом виселення, а не спір про розмір площ оренди (кількість квадратних метрів оренди) будівель літера «А» та літера «Б», що розташовані за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2, як зазначає прокурор в апеляційній скарзі. Відповідно до оспорюваного Договору від 10.09.2019 №129 про внесення змін до договорів оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 08.10.2015 №319 та від 09.09.2019 №2, яким було викладено договори оренди в новій редакції, в оренду відповідачу передано будівлю літ. «А» та будівлю літ. «Б» повністю (пункт 1.1). Визначення приміщень та/або експлікація площ, що передаються в оренду, в Договорі відсутні.

- наразі діючим договором та предметом спору є розірвання саме Договору оренди від 10.09.2019 №129. Посилання прокурора на Договір оренди від 30.12.2003, укладений між Меморіальним комплексом «Національний музей Історії Великої Вітчизняної війни 1941-1945 років» та Закритим акціонерним товариством «Астрон-Україна», який було викладено в новій редакції додатковою угодою №2 від 09.09.2019, а також на Договір оренди №319 від 08.10.2015, не має вирішального значення для справи і не впливає на правильність висновків суду першої інстанції по суті спору;

- скаржник ігнорує той факт, що збройна агресія рф розпочалася в 2014 році з вторгнень на територію України підрозділів збройних сил та інших силових відомств рф, військових дій, окупації Автономної Республіки Крим та частини території Донецької та Луганської областей, а з 24.02.2022 - переросла в повномасштабне збройне вторгнення на територію України. Позивач, натомість, в апеляційній скарзі вдається до власної суб'єктивної оцінки суспільно-політичних подій в України та доходить висновків про відсутність жодних припущень, що в лютому 2022 року розпочнеться неспровокована збройна агресія проти України, що не відповідає попереднім діям російської федерації, які безумовно свідчили про загрозу повномасштабного військового вторгнення. Відповідач, у свою чергу, вступив в орендні правовідносини в 2015 році, а 10.09.2019 виникла та підстава орендних правовідносин (Договір оренди №129 від 10.09.2019) та їх суб'єктний склад, що відповідають обраним позивачем складу учасників справи та позовних вимог. Станом на 10.09.2019, яка є датою укладення оспорюваного договору оренди в новій редакції, вже тривала війна у формі збройної агресії російської федерації проти України, однак це не вплинуло на волю позивачів щодо укладання спірного Договору;

- як під час розгляду справи в суді першої інстанції, так і в апеляційній скарзі апелянтом не наводиться і не підтверджується належними доказами наявність обставини існування дефіциту площ Музею. Водночас, спірні будівлі призначені для розміщення офісу й не призначені для розміщення музейних фондів або виставкових площ;

- прокурором не було надано доказів пред'явлення позовів до всіх інших орендарів в інших будівлях, що належать на праві оперативного управління Музею, а також доказів розірвання всіх цих договорів оренди або скорочення їх строку в позасудовому порядку за домовленістю сторін. Фактично тільки до ТОВ «АМ «ІНКА» був пред'явлений позов і лише в подальшому та з підстав звернення відповідачем уваги на цю обставину під час розгляду справи в суді першої інстанції, прокурор подав позов до ТОВ «Укртехнозбут» (справа №910/8024/25) про виселення у примусовому порядку лише щодо 15,25 кв.м метрів площ із вищевказаного загального обсягу переданих в оренду площ Музею. Тобто, зазначаючи про існування проблеми нестачі площ в Музеї на рівні державного значення прокурор вчиняє вибіркові дії щодо розірвання договору оренди тільки стосовно 565,1 кв.м. будівель літера «А» та літера «Б» по пров. Запечерному, 2 в м. Києві, які призначені для розміщення офісу, одночасно жодним чином не реагує на оренду 1759,60 кв.м. експозиційних площ в Головному корпусі Музею;

- прокурором та позивачами не вказано, для якої ж конкретно мети та для якої діяльності Музею необхідне залучення саме спірних будівель. Окрім потреби в експозиційних площах прокурор також вказує про необхідність розміщення нового структурного підрозділу Музею з міжнародних виставок, Дитячого центру, комунікаційного хабу, дискусійного клубу для дітей і ветеранів ЗСУ, лекторію. Апелянтом наводиться одночасно не конкретна, а діаметрально різні цілі щодо можливого використання будівель, проте не надано жодних затверджених планів, проектів, як саме планується використовувати спірні будівлі, кошторисів та доказів наявності джерел фінансування, фактичної реальної можливості їх втілення;

- прокурором не надано доказів, що кінцевий результат, на який розраховував орендодавець при укладанні договору, є не таким, на який він розраховував при його укладанні. Усі сторони договірних відносин вже фактично отримали і в подальшому продовжують отримувати те, на що вони розраховували при укладанні цього договору: ФДМУ, Міністерство та Музей вже отримали повністю відреставровану пам'ятку архітектури, щомісяця отримують і мають в подальшому можливість отримувати дохід у вигляді орендної плати, а також компенсацію за утримання майна, а орендар отримав в оренду майно. У той же час необхідно зазначити, що орендар мав справедливе очікування на дотримання умов укладеного договору про його використання на умовах оренди з довготривалим терміном, так як саме за рахунок його вкладення у сумі 43 277 416, 67 грн цей об'єкт став придатним до використання;

- спір має цивільно-правовий характер і, укладаючи основний договір, сторони спору мали право очікувати, що все обумовлене укладеним між ними правочином буде виконано контрагентом зацікавленої сторони. Це випливає з норми статті 629 Цивільного кодексу України, якою встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами та відповідає загальноприйнятому принципу pacta sunt servanda. При укладенні договору, форма якого була розроблена і затверджена самим позивачем (ФДМУ), сторони узгодили і затвердили всі істотні умови договору, узгодили строк дії до 08.10.2030, передбачили підстави припинення, серед яких відсутня така як безумовне розірвання на вимогу ФДМУ, Міністерства або Музею. Ані з умов спірного Договору оренди №129, ані з норм чинного законодавства України та релевантної судової практики не вбачається, що ризик зміни обставин покладений тільки на відповідача.

24.10.2025 ФДМУ подав через підсистему «Електронний суд» відзив на апеляційну скаргу з проханням її задовольнити, оскаржуване рішення суду скасувати та ухвалити нове про задоволення позовних вимог у повному обсязі.

У відзиві ФДМУ наголосив на такому:

- при укладенні договорів оренди спірного майна у 2003 та 2015 роках, а також у 2019 році, у якому попередні договори викладені у новій редакції, сторони керувалися обставинами, які були актуальними на той час. Так, Фонд, Міністерство та Музей при укладенні зазначених договорів оренди виходили з відсутності потреби у використанні будівель літ. «А» та літ. «Б» у пров. Запечерному, 2 у м. Києві для здійснення музейної діяльності та законодавчої можливості, у зв'язку з цим надано їх в оренду для отримання Фондом та Музеєм орендної плати за користування державним майном. Повномасштабне вторгнення російських військ на територію України 24.02.2022 створило нові суспільно-політичні реалії. Відтоді документування подій і їх музейна інтерпретація стали для колективу музею пріоритетним обов'язком та набули масштабного характеру. Через суттєве розширення хронологічних меж і збільшення тематичного наповнення, реалізація оновленого Музею потребуватиме залучення всіх будівель і споруд, які перебувають у його оперативному управлінні, зокрема тих, що знаходяться в оренді. Враховуючи наведені завдання й нові потреби, зумовлені повномасштабним вторгненням рф на територію України, у Музею виникла нагальна потреба у поверненні будівель літ. «А» і «Б» у пров. Запечерному, 2, м. Києва («Особняк командувача»), які наразі знаходяться в оренді. Договори оренди надалі не можуть бути залишеними в силі, оскільки не відповідають початковим намірам та волевиявленню Музею війни під час їх укладання;

- суд першої інстанції не врахував, що продовжуючи строк дії договору оренди спірних будівель з 10.09.2019 до 08.10.2030 відповідач, проявивши розумну обачність, повинен був знати про те, що оскільки спірне майно є державним і основною функцією якого є використання для здійснення музейної діяльності, то у разі настання істотних змін обставин держава в особі Фонду, Міністерства та Музею в силу норм закону має право запропонувати розірвання такого договору для забезпечення виконання Музеєм своїх основних музейних функцій;

- суд першої інстанції необґрунтовано зробив висновки про те, що здійснені Товариством невід'ємні поліпшення є підставою для відмови у розірванні договору оренди. Суд надав оцінку документам та правовідносинам щодо проведення ТОВ «АМ «ІНКА» робіт на об'єктах оренди, які не були предметом розгляду цієї справи. У свою чергу, згідно з актом приймання-передавання державного нерухомого майна від 10.09.2019 балансоутримувач - Музей з відома ФДМУ передав, а ТОВ «АМ «ІНКА» отримало державне нерухоме майно - будівлі літ. «А» і «Б» по пров. Запечерному в м. Києві, яке знаходилось у задовільному стані. Таким чином в акті приймання-передачі до договору оренди державного майна сторони узгодили відсутність з боку орендаря претензій щодо технічного стану орендованого майна. При цьому умовами договорів оренди від 30.12.2003, від 08.10.2015 №319 та договору від 10.09.2019 №129, яким викладено договори оренди в новій редакції, не встановлено будь-яких вимог до відповідача щодо здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна.

27.10.2025 від Міністерства через підсистему «Електронний суд» надійшов відзив на апеляційну скаргу з проханням її задовольнити, оскаржуване рішення суду скасувати та ухвалити нове про задоволення позовних вимог у повному обсязі.

У відзиві Міністерство зазначило про таке:

- в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю «Архітектурна майстерня «ІНКА» за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2 перебувають не в цілому будівлі (літери «А» та «Б»), а лише певні площі у цих будівлях, зокрема, державне нерухоме майно площею 433,1 кв.м. у будівлі (літера «А») та площею 132 кв.м. у будівлі (літера «Б») за цією адресою, і жодних прав щодо іншої частини приміщень у будівлях (літери «А» та «Б») за цією адресою Товариство не має;

- при укладанні договорів оренди спірного майна у 2003 та 2015 роках, а також у 2019 році, сторони керувалися обставинами, які були актуальними на той час. Так, при укладанні договорів оренди спірного майна сторони керувалися тимчасовою відсутністю потреби у використанні будівель літ. «А» та літ. «Б» у пров. Запечерному, 2 у м. Києві для здійснення музейної діяльності. Повномасштабне вторгнення російських військ на територію України 24.02.2022 створило нові суспільно-політичні реалії. Враховуючи нові завдання, які повстали перед Музеєм (збільшення тематичного наповнення артефактів) й нові потреби, зумовлені повномасштабним вторгненням російської федерації на територію України, у Музею виникла нагальна потреба у поверненні будівель літ. «А» та літ. «Б» у пров. Запечерному, 2 у м. Києві. На даний час звільнення приміщень у нежитлових будівлях літ. «А» та літ. «Б» за адресою: пров. Запечерний, 2, м. Київ, орендованих відповідачем, надасть Музею можливість повноцінно здійснювати господарську діяльність згідно зі Статутом. При цьому задовольнити потребу Музею війни в додаткових площах в інший спосіб неможливо, оскільки на сьогодні вже вичерпано всі експозиційні резерви Музею війни.

03.11.2025 Музей подав через підсистему «Електронний суд» до Північного апеляційного господарського суду відзив на апеляційну скаргу з проханням її задовольнити, оскаржуване рішення суду скасувати та ухвалити нове про задоволення позовних вимог у повному обсязі.

Узагальнені доводи відзиву Музею на апеляційну скаргу зводяться до такого:

- в оренді ТОВ «АМ «ІНКА» за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2 перебувають не в цілому будівлі (літери «А» та «Б»), а лише певні площі у цих будівлях, зокрема, державне нерухоме майно площею 433,1 кв.м. у будівлі (літера «А») та площею 132 кв.м. у будівлі (літера «Б») за цією адресою, і жодних прав щодо іншої частини приміщень у будівлях (літери «А» та «Б») за цією адресою це товариство не має;

- суд зробив посилання на договір №219 від 10.09.2019, хоча такий учасниками спірних правовідносин взагалі не укладався. Також суд невірно вказав суб'єктний склад підписантів Додаткової угоди №2 від 09.09.2019. Суд помилково вказав, що предметом Договору №319 від 08.10.2015 є державне нерухоме майно загальною площею 565,1 кв.м., однак предметом договору є державне нерухоме майно загальною площею 370,8 кв.м.

06.11.2025 від Музею через підсистему «Електронний суд» до Північного апеляційного господарського суду надійшли додаткові пояснення у справі, в яких він наголосив на тому, що повномасштабне російське вторгнення радикально вплинуло на усі сфери життєдіяльності Національного музею історії України у Другій світовій війні. Воно стало не лише перешкодою для здійснення основної діяльності Музею, але й головною причиною та передумовою усіх трансформаційних процесів, що переживає установа, серед яких початок докорінного переосмислення історичних наративів, розширення тематико-хронологічних меж музейної діяльності, набуття Музеєм нових суспільних функцій та місій, зокрема як центру документування та меморіалізації сучасної російсько-української війни, а також простору для культурної реабілітації осіб, які постраждали внаслідок російської агресії, масштабування окремих векторів роботи, таких як комплектування фондової колекції та виставкова діяльність, стрімка інтеграція Музею в європейське та світове культурне поле шляхом участі у реалізації спільних проектів міжнародного масштабу.

До додаткових пояснень Музеєм долучено Інформаційну довідку «Повномасштабне російське вторгнення як вирішальний чинник трансформації Національного музею історії України у Другій світовій війні» та копію протоколу №3 засідання вченої ради Музею від 25.07.2023.

06.11.2025 прокурор через підсистему «Електронний суд» подав до Північного апеляційного господарського суду додаткові пояснення щодо питань, які виникли під час розгляду апеляційної скарги.

У додаткових поясненнях прокурор зазначив таке:

- предметом розгляду цієї справи є розірвання договорів оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 30.12.2003 та від 08.10.2015 № 319 (зі змінами, внесеними додатковими договорами і угодами), а також зобов'язання ТОВ «АМ «ІНКА» повернути об'єкт оренди шляхом виселення, а не питання дослідження наявності підстав для розірвання договору від 10.09.2019 №129. Водночас судом першої інстанції вказані обставини належним чином встановлені не були, про що детально висвітлено в доводах апеляційної скарги, що також, крім іншого, стало наслідком ухвалення незаконного рішення;

- твердження відповідача про виникнення орендних правовідносин щодо державного майна за вказаними договорами лише з 08.10.2015 - з моменту укладання між ФДМУ та ТОВ «АМ «ІНКА» Договору оренди №319 є безпідставними, адже правовідносини почали формуватися ще у 2003 році. Водночас позивачі за спірним договором оренди, який укладався у 2003 році, та договорами оренди спірного майна, які укладались надалі, не могли передбачити повномасштабного вторгнення військ російської федерації на територію України у лютому 2022 року, що стало причиною істотної зміни обставин, якими сторони спірних орендних правовідносин керувалися станом на момент їх виникнення;

- питання визначення необхідності, можливості та доцільності використання Музеєм війни орендованих ТОВ «АМ «ІНКА» приміщень для ведення музейної справи відносяться до компетенції Міністерства та Музею війни і не можуть визначатись іншими особами. Площі Музею у розмірі 18531,70 кв.м. є допоміжними площами, до яких входять технічні приміщення, водночас використання технічних приміщень для зберігання музейних колекцій суперечить вимогам музейної справи та ставить під загрозу збереження культурної спадщини (висока вологість, пил, коливання температури, наявність шкідливих речовин, які можуть бути присутніми в системах опалення, вентиляції та кондиціонування повітря);

- безпідставними є твердження відповідача щодо відсутності діяльності, пов'язаної з припиненням інших договорів оренди, оскільки такі заходи вживаються. Так, судами розглядається справа №910/8024/25 за позовом заступника Генерального прокурора в інтересах держави в особі Міністерства та ФДМУ до ТОВ «Укртехнозбут», третя особа - Музей війни про виселення з державного нерухомого майна, розташованого у будівлі (літ. «А») у пров. Запечерному, 2 у м. Києві. Разом із тим Музеєм війни, Регіональним відділенням ФДМУ по м. Києву та Міністерством вирішено питання добровільного скорочення терміну оренди приміщень частини будівлі адміністративно-господарського корпусу на вул. Лаврській, 24 у м. Києві ТОВ «Юридичне бюро «ДОМІНІУМ», від якого отримано згоду від 01.11.2024 на скорочення терміну оренди. Також в оренді перебуває державне нерухоме майно головного корпусу Музею війни на вул. Лаврській, 27 у м. Києві згідно з договором оренди з ТОВ «Галерея Музей «Історія становлення Української нації», за умовами якого майно передано в оренду з метою розміщення музеїв. При цьому згідно з даними Єдиного державного реєстру підприємств, установ та організацій основним видом діяльності ТОВ «Галерея Музей «Історія становлення Української нації» є функціонування музеїв. Таким чином, за цим договором приміщення використовуються для культурно-освітніх та музейних цілей, залучення громадян до надбань національної культури. Орендарем державного нерухомого майна частини лабораторного корпусу Музею війни на вул. Лаврській, 27 у м. Києві за договором оренди є Національний музей Голодомору-геноциду, який використовується для тимчасового розміщення фондосховища та зберігання документів, оскільки через повномасштабне вторгнення російської федерації будівництво цього музею не завершено. Отже, задовольнити потребу Музею війни в додаткових площах в інший спосіб неможливо, оскільки на сьогодні вже вичерпано всі експозиційні резерви Музею війни;

- подальше виконання договору оренди порушує співвідношення майнових інтересів сторін спірного договору оренди і позбавляє державу в особі Музею війни, Міністерства та ФДМУ можливості користування спірними приміщеннями для здійснення музейної діяльності Музеєм війни, що є беззаперечною перешкодою ефективному здійсненню ним основної функції, для виконання якої його було наділено відповідними фондами - виконання музейної справи з метою збереження та популяризації української історико-культурної спадщини і формування національної свідомості українського народу;

- набуваючи на підставі правонаступництва прав і обов'язків за договором оренди від 30.12.2003, укладаючи договір оренди від 08.10.2015 №319 та продовжуючи строк дії цих договорів до 08.10.2030 шляхом укладення Договору від 10.09.2019 №129, ТОВ «АМ «ІНКА», проявивши розумну обачність, повинно було знати про те, що оскільки спірне майно є державним і основною функцією його є використання для здійснення музейної діяльності, то у разі настання істотних змін обставин держава в особі ФДМУ, Міністерства та Музею війни в силу норм закону має право запропонувати розірвання такого договору для забезпечення виконання музейних функцій;

- питання проведення відповідачем поліпшень орендованого майна чи інших ремонтних робіт не є предметом розгляду цієї справи. Водночас, орендар добровільно погодився на укладення спірного договору оренди майна і використовував майно за відповідним призначенням 16 років із 2003 року по 2019 рік. Умовами спірних договорів оренди від 30.12.2003 та від 08.10.2015 №319 і додаткових угод та договорів до них не встановлено будь-яких вимог до ТОВ «АМ «ІНКА» щодо обов'язку здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна та їх обсягів.

До додаткових пояснень прокурором як інформацію також долучено Інформаційну довідку «Повномасштабне російське вторгнення як вирішальний чинник трансформації Національного музею історії України у Другій світовій війні» та копію протоколу №3 засідання вченої ради Музею від 25.07.2023.

10.11.2025 відповідач подав через підсистему «Електронний суд» додаткові пояснення у справі.

У поясненнях відповідач, окрім висловленого у відзиві на апеляційну скаргу щодо недоведеності прокурором існування чотирьох умов, визначених частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України, наголосив на такому:

- надані разом із поясненнями прокурором та Музеєм документи не можуть бути долучені до матеріалів справи, оскільки подані з пропуском встановленого процесуального строку та без обґрунтування поважності причин неможливості їх подання у встановлений законом строк;

- скаржник маніпулює поняттями предмет та підстави позову, наголошуючи на тому, що предметом розгляду по справі є договори оренди від 30.12.2003 та від 08.10.2015 №319. Але 10.09.2019 між ФДМУ та ТОВ «АМ «ІНКА» було укладено Договір про внесення змін до договорів оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 08.10.2015 №319 та від 09.09.2019 №2, №129, яким було викладено договори оренди в новій редакції. Саме Договір оренди від 10.09.2019 №129 наразі є діючим.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги

Згідно з протоколом передачі судової справи (апеляційної скарги, заяви, картки додаткових матеріалів) раніше визначеному головуючому судді (судді-доповідачу) (складу суду) від 07.10.2025 апеляційну скаргу Заступника Генерального прокурора на рішення Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 у справі №910/20114/23 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Михальська Ю.Б., судді: Тищенко А.І., Мальченко А.О.

13.10.2025 суддя Північного апеляційного господарського суду Мальченко А.О., яка входить до складу колегії суддів, перебувала у відпустці.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.10.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Заступника Генерального прокурора на рішення Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 у справі №910/20114/23, призначено до розгляду апеляційну скаргу Заступника Генерального прокурора на рішення Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 у справі №910/20114/23 на 11.11.2025 об 11 год. 00 хв.

У зв'язку з відсутністю можливості авторизації в особистому кабінеті «Електронного суду», що в свою чергу призвело до неможливості проведення технічної фіксації судового засідання 11.11.2025 об 11 год 00 хв., про що складено відповідний акт, судове засідання за апеляційною скаргою Заступника Генерального прокурора на рішення Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 у справі №910/20114/23, призначене на 11.11.2025 об 11 год 00 хв., не відбулося.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 призначено до розгляду апеляційну скаргу Заступника Генерального прокурора на рішення Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 у справі №910/20114/23 на 13.01.2026 об 11 год. 00 хв.

У судовому засіданні 13.01.2026 представником позивача-2 повідомлено, а судом установлено, що згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 29 жовтня 2025 року №1396 перейменовано Міністерство культури та стратегічних комунікацій України на Міністерство культури України.

З огляду на зазначене, суд вважає за необхідне замінити найменування позивача-2 у справі з Міністерства культури та стратегічних комунікацій України на Міністерство культури України.

У судовому засіданні 13.01.2026 суд за результатами заслуховування пояснення представників учасників справи та дослідження наявних у матеріалах справи доказів оголосив вступну та резолютивну частини постанови.

Явка представників учасників справи

У судове засідання, призначене на 13.01.2026, з'явилися представники прокуратури, позивачів, відповідача, третьої особи-1.

Представник третьої особи-2 у судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, про що у матеріалах справи міститься довідка про доставку електронного документа (ухвали суду від 11.11.2025) до електронного кабінету третьої особи-2 в підсистемі «Електронний суд».

Згідно з частиною 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Таким чином суд апеляційної інстанції вважав за можливе провести судове засідання 13.01.2026 без участі представника третьої особи-2.

Представники прокуратури, позивачів та третьої особи-1 у судовому засіданні просили суд задовольнити апеляційну скаргу, оскаржуване рішення суду скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

Представники відповідача у судовому засіданні проти задоволення апеляційної скарги прокурора заперечували, просили залишити її без задоволення, а оскаржене рішення суду без змін.

Обставини справи, встановлені судом

Згідно з наявним у матеріалах справи Державним актом на право постійного користування земельною ділянкою Серія ЯЯ №380307, виданим Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київською міською державною адміністрацією) 05 березня 2010 року (том 2, а.с. 91), Музею війни на праві постійного користування належить земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:82:072:0009.

Згідно зі свідоцтвом про право власності САЕ №539976 від 09.08.2012 (том 2, а.с. 89) будинок установи площею 464,60 кв.м. за адресою: провулок Запечерний №2 (літера «А») належить державі Україна в особі Міністерства культури України та перебуває в оперативному управлінні Меморіального комплексу «Національний музей історії Великої Вітчизняної війни 1941-1945 років».

Відповідно до свідоцтва про право власності НОМЕР_1 від 18.11.2014 (том 2, а.с. 190) громадський будинок площею 138 кв.м. за адресою: провулок Запечерний №2 (літера «Б») належить державі Україна в особі Міністерства культури України.

Право державної власності в особі Міністерства культури України на нерухоме майно Будинок установи (літ. «А»), розташований за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2, зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 08.10.2015, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №45317691 від 08.10.2015 (том 13, а.с. 124).

Право державної власності в особі Міністерства культури України на нерухоме майно: Громадський будинок (літ. «Б»), розташований за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2, зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22.10.2014, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №29668385 від 22.10.2014 (том 13, а.с. 125).

Відповідно до інвентарної картки №1195 та інвентарної картки №1215 (том 13, а.с. 154-155) будинок установи (літера «А») та громадський будинок (літера «Б»), розташовані за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2, як основні засоби юридичної особи Національного музею історії України у Другій світовій війні. Меморіальний комплекс взяті на облік у 1981 році. Згідно з наказом Міністерства культури і туризму України від 24.09.2008 №1001/0/16-08 «Особняк командувача військ Київського військового округу» занесений до Державного реєстру нерухомих пам'яток України як пам'ятка архітектури та містобудування, історії місцевого значення (охоронний №509-Кв).

31.03.2015 між Управлінням охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Меморіальним комплексом «Національний музей історії Великої Вітчизняної війни 1941-1945 років» укладений охоронний договір №3137 (том 4, а.с. 145-148), відповідно до умов якого Меморіальний комплекс «Національний музей історії Великої Вітчизняної війни 1941-1945 років» (користувач) взяв на себе зобов'язання щодо охорони пам'ятки архітектури та містобудування, історії «Особняк командувача Київського військового округу» (наказ Міністерства культури і туризму України від 24.09.2008 №1001/0/16-08, охоронний №509-Кв) за адресою: вул. Мазепи, 44 (поштова адреса: м. Київ, пров. Запечерний, 2).

Відповідно до паспорту об'єкта культурної спадщини Меморіального комплексу «Національний музей історії України у Другій світовій війні» від 2023 року (том 8, а.с. 212 - 239), майновий комплекс «Особняк командувача Київського військового округу», зазначено у паспорті як садиба (будівля літ. «А») та флігель (будівля літ. «Б»), які є складовою Меморіального комплексу.

При цьому Міністерство у своїх поясненнях (зокрема від 03.10.2024; том 8, а.с. 101 зворот - а.с. 102) щодо розбіжності назви об'єктів (будівель літ. «А» та літ. «Б»), зазначених у паспорті Меморіального комплексу, з назвою цих об'єктів як складових майнового комплексу « ІНФОРМАЦІЯ_1 », зазначило, що «Особняк командувача військ Київського військового округу» є оригінальним зразком житлової архітектури типу державних дач і особняків повоєнного періоду. На момент внесення до Державного реєстру нерухомих пам'яток України історичне значення Особняка вбачалося в тому, що в ньому проживали відомі військові діячі радянського періоду: маршали СРСР А. Гречко, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 . Із набранням чинності Закону України «Про засудження комуністичного та націонал-соціалістичного (нацистського) тоталітарних режимів в Україні та заборону пропаганди їхньої символіки» та Закону України «Про засудження та заборону пропаганди російської імперської політики в Україні і деколонізацію топонімії» вилученню з Реєстрів пам'яток місцевого і національного значення підлягають нерухомі пам'ятки історії, пов'язані з життям та діяльністю осіб, які обіймали керівні посади в комуністичній партії, вищих органах влади та управління СРСР, УРСР, інших союзних або автономних радянських республік. Також під декомунізацію потрапляють ті, хто встановлював радянську владу в Україні, переслідував учасників боротьби за незалежність України у XX ст. Враховуючи зазначене, назви складових майнового об'єкта «Особняк командувача військ Київського військового округу» в паспорті об'єкта культурної спадщини «Національний музей історії України у Другій світовій війні». Меморіальний комплекс (2023) було адаптовано з урахуванням вищезазначених факторів та зазначено у ньому, у переліку складових, як дві історичні будівлі за адресою: пров. Запечерний, 2-а (садиба) та 2-б (флігель). На сьогодні Музеєм розглядається питання щодо внесення змін до Реєстру пам'яток місцевого значення у частині назви «Особняка командувача військ Київського військового округу» з метою приведення її у відповідність до облікової документації.

30.12.2003 між Меморіальним комплексом «Національний музей історії Великої Вітчизняної війни 1941-1945 років» (орендодавцем) та Закритим акціонерним товариством «Астрон-Україна» (орендар) (правонаступником якого є ТОВ «Архітектурна майстерня «ІНКА») укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності (далі - Договір від 30.12.2003; том 2, а.с. 53, 55-57), відповідно до пункту 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме приміщення другого поверху та мансарди в будівлі загального корпусу виставки, площею 195,1 кв.м., розміщене за адресою м. Київ, пров. Запечерний, 2, що знаходиться на балансі орендодавця.

Договір від 30.12.2003 укладений строком на 11 років, що діє з 31 грудня 2003 року до 31 грудня 2014 року включно (пункт 10.1. Договору).

На виконання вказаного договору Товариству у строкове платне користування за актом прийому-передачі від 30.12.2003 (том 2, а.с. 58) передане майно, зазначене у пункті 1.1. Договору. Зазначено, що об'єкт передано у придатному для користування стані.

Додатковою угодою №2 від 09.09.2019 (том 2, а.с. 59-60), укладеною між Національним музеєм історії України у Другій світовій війні. Меморіальний комплекс, Фондом державного майна України та ТОВ «Архітектурна майстерня «ІНКА», яке є правонаступником ТОВ «Астрон-Україна», замінено орендодавця у Договорі від 30.12.2003 на Фонд державного майна України.

08.10.2015 між Фондом державного майна України (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Архітектурна майстерня «ІНКА» (орендар) укладено Договір оренди нерухомого майна №319, що належить до державної власності (далі, Договір від 08.10.2015; том 2, а.с. 61-68).

Згідно з пунктом 1.1. Договору оренди нерухомого майна №319 орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно, що належить до державної власності, загальною площею 370 кв.м., а саме: нежитлове підвальне приміщення та частину приміщення на першому поверсі будівлі (літера А) площею 238 кв.м. та нежитлове приміщення на першому поверсі будівлі (літера Б) площею 132 кв.м. за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2, що обліковується на балансі Національного музею історії України у Другій світовій війні. Меморіального комплексу та належать до сфери управління Міністерства культури України. Вартість майна визначена згідно з висновком про вартість на 30.04.2015 і становить за незалежною оцінкою 8 405 269 грн без ПДВ.

Відповідно до пункту 1.2. Договору оренди нерухомого майна №319 майно передається в оренду з метою розміщення офісу.

Стан майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передавання за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря (пункт 1.3. Договору оренди нерухомого майна №319).

На виконання вказаного Договору від 08.10.2015 актом приймання-передавання державного нерухомого майна від 08.10.2015 (том 2, а.с. 69) Товариству з обмеженою відповідальністю «Архітектурна майстерня «ІНКА» передано у строкове платне користування нежитлове підвальне приміщення та частину приміщення на першому поверсі будівлі (літера А) площею 238 кв.м. та нежитлове приміщення на першому поверсі будівлі (літера Б) площею 132 кв.м., розташовані за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2, що обліковується на балансі Національного музею історії України у Другій світовій війні. Меморіальний комплекс та належать до сфери управління Міністерства культури України.

08.10.2015 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснено запис про реєстрацію за відповідачем іншого речового права - права користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а саме: нежитловим підвальним приміщенням та частиною приміщення на першому поверсі будівлі (літера А) площею 238 кв.м. та нежитловим приміщенням на першому поверсі будівлі (літера Б) площею 132 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2 (том 2, а.с. 71-72).

10.09.2019 між Фондом державного майна України (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Архітектурна майстерня «ІНКА» (орендар) укладено Договір №129 про внесення змін до договорів оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 08.10.2015 №319 та від 09.09.2019 №2, якими було викладено договори оренди в новій редакції (далі - Договір оренди у редакції договору №129 від 10.09.2019) (том 2, а.с. 73-80).

Згідно з пунктом 1.1. Договору оренди у редакції договору №129 від 10.09.2019 орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно загальною площею 565,1 кв.м., а саме: будівлю (літера А) площею 433,1 кв.м. та будівлю (літера Б) площею 132 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2. Майно віднесено до сфери управління Міністерства культури України та перебуває на балансі Музею історії України у Другій світовій війні. Меморіального комплексу, вартість майна визначена згідно з висновками про вартість та становить:

8 405 269,00 без ПДВ станом на 30.04.2015 (нежитлове підвальне приміщення та частина приміщення на першому поверсі будівлі (літера А) площею 238,0 кв.м. та нежитлове приміщення площею 132 кв.м. (літера Б)

702 100,00 грн без ПДВ станом на 30.09.2005 року (приміщення другого поверху та мансарди будівлі (літера А) площею 195,1 кв.м.)

Згідно з пунктом 1.2. Договору оренди у редакції договору №129 від 10.09.2019 майно передається в оренду з метою розміщення офісу.

На виконання умов Договору оренди у редакції договору №129 від 10.09.2019 Товариству з обмеженою відповідальністю «Архітектурна майстерня «ІНКА» за актом приймання-передавання державного нерухомого майна передано у строкове платне користування державне нерухоме майно загальною площею 565,1 кв.м, а саме: будівлю (літера А) площею 433,1 кв.м та будівлю (літера Б) площею 132 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2.

Договір діє з 10 вересня 2019 року до 08 жовтня 2030 року включно (пункт 10.1. Договору оренди у редакції договору №129 від 10.09.2019).

У пункті 10.6. Договору оренди у редакції договору №129 від 10.09.2019 сторони погодили, що чинність цього договору припиняється достроково, зокрема, за взаємною згодою сторін або за рішенням суду.

Згідно з пунктом 5.11. Договору оренди у редакції договору №129 від 10.09.2019 орендар зобов'язується у разі припинення або розірвання договору повернути балансоутримувачу або підприємству/товариству, указаному орендодавцем, орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу та відшкодувати орендодавцеві/балансоутримувачу збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря.

Відповідно до пункту 10.9. Договору оренди у редакції договору №129 від 10.09.2019 у разі припинення або розірвання договору майно протягом трьох робочих днів орендар повертає балансоутримувачу.

У пункті 10.10. Договору оренди у редакції договору №129 від 10.09.2019 визначено, що майно вважається поверненим балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акту приймання-передавання. Обов'язок щодо складання акту приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря.

Згідно з витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10.09.2019 №180410955, №180418129 (том 2, а.с. 87-88) 08.10.2015 за ТОВ «Архітектурна майстерня «ІНКА» зареєстровані речові права - «право користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами» площею 433,1 кв.м. у будинку установи (літера «А») загальною площею 464,60 кв.м. за адресою: провулок Запечерний, 2, м. Київ та площею 132 кв.м. у громадському будинку (літера «Б») загальною площею 138 кв.м. за адресою провулок Запечерний, 2, м. Київ. Підстава виникнення іншого речового права: договір оренди, №319 нерухомого майна, що належить до державної власності, серія та номер: 1227, виданий 08.10.2015, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Парусова Г.М.; Договір про внесення змін до договорів оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 08 жовтня 2015 року №319 та від 09 вересня 2019 року №2, серія та номер: 5981, виданий 10.09.2019, видавник: Петріцька А.П., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу. Строк дії: 08.10.2030, з правом пролонгації. Пролонгація договору здійснюється після погодження органом управління майном не пізніше ніж за чотири місяці до закінчення терміну дії договору.

Листом вих.№606 від 22.06.2023 (том 2, а.с. 182-187) Національний музей історії України у Другій світовій війні. Меморіальний комплекс звернувся до Міністерства культури та інформаційної політики України, в якому, посилаючись на нові потреби, зумовлені повномасштабною війною російської федерації проти України та нагальною потребою у поверненні будівель літ. «А» та «Б», розташованих за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2, просив посприяти розірванню договорів оренди приміщень, укладених з Товариством з обмеженою відповідальністю «Архітектурна майстерня «ІНКА».

Міністерство культури та інформаційної політики України листом від 03.07.2023 №05/17/4251-23 (том 2, а.с. 137-141) звернулося до Фонду державного майна України, в якому просило ініціювати процес розірвання договорів оренди №319 від 08.10.2015 та №03/05/03 від 30.12.2003, укладених з Товариством з обмеженою відповідальністю «Архітектурна майстерня «ІНКА».

У свою чергу Фонд державного майна України листом вих.№10-46-19231 від 02.08.2023 (том 2, а.с. 142-143), враховуючи позицію Міністерства культури та інформаційної політики України, викладену у листі від 03.07.2023 № 05/17/4251-23, щодо нагальної необхідності розірвання договору оренди та повернення державного майна Музею, звертався до ТОВ «Архітектурна майстерня «ІНКА» щодо розірвання договору оренди в порядку, передбаченому статтею 652 Цивільного кодексу України, та повернення орендованих приміщень балансоутримувачу - Національному музею історії України у Другій світовій війні. Меморіальний комплекс за актом приймання-передачі.

Відповідач листом від 18.08.2023 №134 (том 2, а.с. 144-146) заперечив щодо розірвання договору оренди.

Фонд державного майна України листом вих.№10-46-30331 від 20.11.2023 (том 2, а.с. 148-150) повторно звернувся до ТОВ «Архітектурна майстерня «ІНКА» щодо розірвання договору оренди в порядку, передбаченому статтею 652 Цивільного кодексу України, та повернення орендованих приміщень балансоутримувачу - Національному музею історії України у Другій світовій війні. Меморіальний комплекс за актом приймання-передачі.

Відповідач листом від 08.12.2023 №145 (том 2, а.с. 151) повідомив ФДМУ про відсутність підстави для розірвання договору оренди.

Офіс Генерального прокурора листами від 10.10.2023 №15/2/2-42718-23 (том 2, а.с. 128-131) та від 18.12.2023 №15/2/2-42718вих-23 (том 2, а.с. 160-161) повідомив Фонд державного майна України про існування порушення інтересів держави.

Зазначеними листами також витребувано відомості про вжиті та заплановані заходи щодо розірвання вказаних договорів та додаткових угод до них, у тому числі в судовому порядку.

У відповідях від 30.10.2023 №10-46-27931 (том 2, а.с. 132-136) та від 21.12.2023 №10-46-33365 (том 2, а.с. 162-163) Фонд державного майна України повідомив Офіс Генерального прокурора, що за інформацією Міністерства наразі існує нагальна необхідність у розірванні вказаних правочинів та поверненні спірних об'єктів Музею у зв'язку з істотною зміною обставин, оскільки повномасштабне вторгнення військ рф на територію України 24.02.2022 створило нові суспільно-політичні реалії, внаслідок чого вектори діяльності Музею кардинально змінилися та потребують на сьогодні реалізації останнім освітньої, комунікаційної, комеморативної роботи, заходів з національно-патріотичного виховання, для чого потрібні додаткові площі, у тому числі спірних приміщень, які надані йому в оперативне управління. До того ж, ФДМУ звертався до «Архітектурна майстерня «ІНКА» з пропозицією про розірвання договорів оренди, однак згоди на їх розірвання між сторонами не досягнуто.

Офіс Генерального прокурора листами від 10.10.2023 №15/2/2-42718-23 (том 2, а.с. 168-171) та від 18.12.2023 № 15/2/2-42718-23 (том 2, а.с. 190-191) повідомив Міністерство культури та інформаційної політики України про існування порушення інтересів держави.

Міністерство культури та інформаційної політики України листами від 20.11.2023 №05/17/7294-23 (том 2, а.с. 172-181) та від 21.12.2023 №05/17/11070-23 (том 2, а.с. 192) повідомило, що наразі існує нагальна необхідність у розірванні вказаних правочинів та поверненні спірних об'єктів Музею у зв'язку з істотною зміною обставин, оскільки повномасштабне вторгнення військ рф на територію України 24.02.2022 створило нові суспільно-політичні реалії, внаслідок чого вектори діяльності Музею кардинально змінилися та потребують на сьогодні реалізації останнім освітньої, комунікаційної, комеморативної роботи, заходів з національно-патріотичного виховання, для чого потрібні додаткові площі, у тому числі спірних приміщень. У зв'язку з цим Міністерство зверталося до Фонду державного майна України, як орендодавця спірних будівель, про ініціювання процесу розірвання вказаних договорів оренди, водночас питання щодо їх розірвання не вирішено; заходи щодо розірвання договорів оренди Міністерством не здійснювалися.

Листами від 25.12.2023 №15/2/2-42718-23 (том 2, а.с. 193-194) Офіс Генерального прокурора повідомив позивачів про те, що прокуратурою прийнято рішення про звернення в порядку представництва до суду в інтересах держави з цим позовом.

Спір у справі виник у зв'язку наявністю/відсутністю істотної зміни обставин у правовідносинах сторін за договорами оренди державного майна, що є правовою підставою для їх розірвання відповідно до приписів частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України.

Позов у цій справі пред'явлений заступником Генерального прокурора в особі Фонду державного майна України та Міністерства культури та стратегічних комунікацій України як органів, уповноважених державою на захист її інтересів у спірних правовідносинах.

Прокурор у порядку, передбаченому статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», повідомив Фонд державного майна України та Міністерство культури та стратегічних комунікацій України про порушення інтересів держави та дав їм можливість відреагувати. Однак, уповноважені органи не вжили належних заходів у розумний строк, внаслідок чого, за твердженнями прокурора інтереси, держави залишаються незахищеними.

За наведених обставин, прокурор дотримався порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», для представництва інтересів держави в суді. Дані обставини учасниками справи в апеляційному порядку не спростовуються.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів учасників справи

У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзивів на неї, а також додаткових пояснень учасників справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, дійшов висновку, що апеляційна скарга прокурора не підлягає задоволенню, а рішення місцевого господарського суду підлягає залишенню без змін із огляду на таке.

Стосовно посилань прокурора та Музею на невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції в розділі «обставини, встановлені судом», дійсним обставинам справи, колегія суддів зазначає, що місцевий господарський суд дійсно некоректно відобразив у рішенні площі об'єктів, правом користування якими на праві оренди володіє Товариство.

В оскаржуваному рішенні суду зазначено: «Згідно з витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10.09.2019 №180410955, №180418129 за ТОВ «Архітектурна майстерня «ІНКА» зареєстровані речові права - право користування (оренди) на будинок установи (літера «А») площею 464,60 кв.м. за адресою: провулок Запечерний, 2, м. Київ та на громадський будинок (літера «Б») площею 138 кв.м. за адресою провулок Запечерний, 2, м. Київ.», що може скласти хибне враження про володіння на праві оренди в цілому будівлями літери «А» та «Б» за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2, а не певними площами в них.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що відповідно до умов укладених між учасниками договорів оренди та відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (витяги від 10.09.2019 №180410955, №180418129 (том 2, а.с. 87-88)) 08.10.2015 за ТОВ «Архітектурна майстерня «ІНКА» зареєстровані речові права - «право користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами» площею 433,1 кв.м. у будинку установи (літера «А») загальною площею 464,60 кв.м. за адресою: провулок Запечерний, 2, м. Київ та площею 132 кв.м. у громадському будинку (літера «Б») загальною площею 138 кв.м. за адресою провулок Запечерний, 2, м. Київ.

Господарський суд міста Києва в тексті оскаржуваного рішення також робить посилання на договір №219 від 10.09.2019, у той час як насправді між ФДМУ та ТОВ «АМ «ІНКА» було укладено договір №129 від 10.09.2019, що з огляду на викладений у рішенні суду зміст договору свідчить про допущену судом технічну описку при зазначенні номеру договору (замість №129 вказано №219).

Описуючи зміст Додаткової угоди №2 від 09.09.2019, суд вказав, що вона укладена між Національним музеєм історії України у Другій світовій війні. Меморіальний комплекс, Фондом державного майна України та ТОВ «Астрон-Україна», однак в якості орендаря дана угода укладена ТОВ «АМ «ІНКА», яке, у свою чергу, є правонаступником ТОВ «Астрон-Україна», про що чітко зазначено в преамбулі цієї угоди.

Також суд вказав, що предметом Договору №319 від 08.10.2015 є державне нерухоме майно загальною площею 565,1 кв.м., однак предметом даного договору (до внесення до нього змін) було державне нерухоме майно загальною площею 370,8 кв.м. (238 кв.м. + 132 кв.м.).

Тобто, відповідні недоліки у тексті рішення, про які наголошує прокурор та Музей, дійсно мали місце.

Зазначене, у свою чергу, жодним чином не вплинуло на правильність висновків суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову за результатами вирішення спору по суті. Місцевий господарський суд, враховуючи внесені до договорів оренди від 30.12.2003 та №319 від 08.10.2015 у подальшому зміни, досліджував саме наявність або відсутність підстав для розірвання договору оренди та виселення відповідача з будівлі літера «А» площею 433,1 кв.м. та будівлі літера «Б» площею 132 кв.м., що розташовані за адресою: провулок Запечерний, 2 у м. Києві, що повністю відповідає обставинам справи та заявленим позовним вимогам.

Суд апеляційної інстанції, у свою чергу, у розділі «Обставини справи, встановлені судом» даної постанови врахував наведене та відобразив коректні відомості щодо площ орендованого майна, суб'єктного складу сторін додаткової угоди №2 від 09.09.2019 та номеру договору від 10.09.2019.

Щодо суті заявлених позовних вимог у даній справі (правових підстав для розірвання договору оренди) суд зазначає таке.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно зі статтею 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У справі, що розглядається, між сторонами виникли правовідносини з оренди нерухомого майна державної форми власності.

У відповідності до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 763 Цивільного кодексу України передбачено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором, а у відповідності до частини 4 статті 284 Господарського кодексу України (чинного станом на дату виникнення спірних правовідносин) строк договору оренди визначається за погодженням сторін.

Стаття 631 Цивільного кодексу України визначає, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Строк дії договору визначається сторонами на їх власний розсуд, за винятком випадків, коли законом передбачено конкретний строк дії того чи іншого виду договорів.

Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 №2269-XII (у редакції, чинній на час укладання Договору оренди від 30.12.2003, Договору оренди №319 від 08.10.2015, Додаткової угоди №2 від 09.09.2019, Договору №129 від 10.09.2019 про внесення змін до договорів оренди №319 від 08.10.2015та №2 від 09.09.2019) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з частиною 4 статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 №2269-XII умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Приписи статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 №2269-XII передбачають, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

03.10.2019 було прийнято Закон України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ, в розділі «Прикінцеві та перехідні положення» якого передбачено, що цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).

Даний Закон набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020.

Відповідно до частини 3 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України №157-IX договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Судом установлено, що договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 30.12.2003 зі змінами, внесеними додатковою угодою від 09.09.2019 №2, та договір оренди від 08.10.2015 №319, які викладені в редакції Договору від 10.09.2019 №129, чинні до 08 жовтня 2030 року включно (пункт 10.1. Договору оренди у редакції договору №129 від 10.09.2019).

Положеннями частин 1 та 2 статті 598 Цивільного кодексу України унормовано, що зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

За загальним правилом, закріпленим у частині 3 статті 653 Цивільного кодексу України, у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Відповідно до частин 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Розірвання договору в односторонньому порядку (розірвання договору на вимогу однієї із сторін) - це можливість однієї зі сторін припинити дію договору в разі порушення іншою стороною договору та в інших випадках, встановлених договором або законом. Заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді.

Предметом спору у даній справі є вимога про розірвання договорів оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 30.12.2003 зі змінами, внесеними додатковою угодою від 09.09.2019 №2, та від 08.10.2015 №319, які викладені в редакції Договору від 10.09.2019 №129, а також зобов'язання відповідача повернути об'єкти оренди.

Правовою підставою позову прокурор зазначив положення частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України.

За доводами прокурора після укладення договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 30.12.2003 зі змінами, внесеними додатковою угодою від 09.09.2019 №2 та договору оренди від 08.10.2015 №319, які викладені в редакції договору від 10.09.2019 №129, відбулася істотна зміна обставин, якими сторони керувались при укладенні зазначених договорів, які відповідають критеріям, визначеним частиною другою статті 652 Цивільного кодексу України.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор зазначає, що повномасштабне вторгнення російських військ на територію України 24.02.2022 створило нові суспільно-політичні реалії, змінило політику держави у музейній сфері та пріоритетним обов'язком колективу Музею є документування подій і їх музейна інтерпретація. З огляду на це, для реалізації музеєм освітньої, комунікативної, комеморативної роботи, заходів з національно-патріотичного виховання необхідні додаткові площі, а тому виникла нагальна потреба в приміщеннях, які було передано в оренду за спірними договорами.

Відповідно до частини 1 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Зі змісту вказаної норми вбачається, що, укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей. Проте, під час виконання договору можуть виявлятись обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватись будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для вимоги про зміну чи розірвання договору. Зміна обставин вважається істотною, тільки якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (постанова Верховного Суду від 16.02.2022 у справі №910/13557/21).

За змістом статті 652 Цивільного кодексу України зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин в судовому порядку, як і розірвання договору з цих підстав, виходячи з принципу свободи договору, є заходами, що застосовуються за наявності підтвердження дійсної істотної зміни обставин, з яких виходили сторони, укладаючи цей правочин.

Істотна зміна обставин, у свою чергу, є оціночною категорією, яка полягає у зміні договірного зобов'язання таким чином, що його виконання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків.

Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 07.11.2023 у справі №920/660/22, від 26.10.2021 у справі №910/18402/20, від 08.12.2020 у справі №910/11888/19, від 12.10.2023 у справі №910/5029/22.

Частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною 4 цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Таким чином, закон пов'язує можливість розірвання чи зміни договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю чотирьох умов, визначених частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України, при істотній зміні обставин. Відсутність хоча б однієї з умов тягне за собою відмову у задоволенні позову у зв'язку з недоведеністю таких позовних вимог.

Подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 04.04.2018 у справі №910/12154/16, від 17.04.2018 у справі №927/763/17.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду у пунктах 87-89 постанови від 13.07.2022 у справі №363/1834/17 зазначила, що «на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані обставини, що виникають після укладення договору, істотно порушують баланс інтересів сторін і суттєво знижують для кожної з них очікуваний результат договору. Право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, направлене на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов'язаних із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають характеристикам, визначеним у статті 652 ЦК України. За загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, його можна змінити чи розірвати за згодою сторін. Можливість такої зміни або розірвання може бути обмежена, коли інше передбачає договір або випливає із суті зобов'язання (абзац перший частини першої статті 651 ЦК України). Припис абзацу другого частини першої статті 652 ЦК України встановлює критерій, за яким для зміни чи розірвання договору на підставі цієї статті обставини, якими, укладаючи його, керувалися сторони, мають змінитися настільки, що, якби останні могли це передбачити, то б узагалі не уклали договір чи уклали б його на інших умовах. За відсутності істотної зміни обставин, зокрема за незначної їх зміни або за виникнення труднощів у виконанні договору, які сторони могли розумно передбачити, на підставі статті 652 ЦК України договір не можна змінити ні за згодою сторін, ні за рішенням суду».

Відповідно до частини 3 статті 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Таким чином на прокурора, який як на підставу позову посилається на положення частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України, покладений обов'язок довести належними та допустимими доказами у справі наявність усіх наведених вище чотирьох умов.

Суд апеляційної інстанції погоджується з висновками місцевого господарського суду про недоведеність прокурором наявності підстав для розірвання договорів оренди на підставі частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України та відхиляє доводи апеляційної скарги прокурора, зазначаючи таке.

Передбачене законодавством обмеження щодо розірвання договору з ініціативи однієї із сторін за відсутності згоди інших сторін встановлене для забезпечення стабільності і послідовності цивільних правовідносин та реалізації таких засад цивільного законодавства як справедливість, добросовісність і розумність, оскільки сторона не може відмовлятися від виконання умов договору, керуючись лише власним розсудом. Додатковою гарантією в такому випадку є визначення законодавцем сукупності умов, за одночасної наявності яких можливе розірвання договору.

Існування одночасно чотирьох умов, що відповідно до частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України є необхідними для встановлення ускладнень у виконанні, достатніх для розірвання договору, вимагає з'ясування змісту кожної окремо взятої умови.

При перевірці існування цих умов враховується турботливість і обачність поведінки сторони договору, яка заявляє про його розірвання, і розмір тих втрат, які вона може зазнати через зміну істотних обставин, які передували укладенню договору. Також характерним є те, що ці обставини виникають незалежно від волі заінтересованої сторони і вона не могла їх виникнення ні передбачити, ні відвернути.

Як уже було зазначено, частина 2 статті 652 Цивільного кодексу України містить критерій, за яким зміну обставин можна визначити як істотну - це якщо у момент укладення Договору сторони виходили з того, що відповідна зміна обставин не настане (перша умова).

Відповідно до цієї умови події, що нібито викликали ускладнення у виконанні договору і які можна назвати «істотною зміною обставин», повинні мати місце або стати відомими заінтересованій стороні після укладення договору. Названа умова є відсутньою якщо буде встановлено, що заінтересована у розірванні договору сторона знала про ці події і могла взяти їх до уваги в момент укладення договору, а не легковажно ігнорувати їх. Легковажно проігноровані події, які й створили ускладнення, або іншими словами «істотну зміну обставин», роблять неможливим для сторони, яка заінтересована розірвати договір, покладатися на ускладнення.

Так, як вбачається зі змісту позовної заяви, підстава (істотна обставина) для розірвання договору оренди - це виникнення через початок повномасштабної війни необхідності у балансоутримувача в орендованих площах для використання спірних приміщень у здійсненні музейної діяльності.

Обґрунтовуючи першу умову для розірвання договору в разі істотної зміни обставин, прокурор зазначає, що в момент укладення договорів оренди сторони виходили з того, що така зміна обставин (настання у лютому 2022 року повномасштабного вторгнення військ російської федерації на територію України), не настане.

При цьому прокурор наголошує, що при укладенні договорів оренди сторони виходили з відсутності потреби у використанні будівель для здійснення музейної діяльності та законодавчої можливості, у зв'язку з цим, надання їх в оренду для отримання ФДМУ та Музеєм орендної плати за користування державним майном.

Судом установлено, що орендні правовідносини між сторонами виникли з договору оренди від 30.12.2003 зі змінами, внесеними додатковою угодою від 09.09.2019 №2, та договору від 08.10.2015 №319, які викладені в редакції Договору від 10.09.2019 №129.

Під час апеляційного перегляду справи прокурор стверджував, що саме розірвання договорів від 30.12.2003 та від 08.10.2015 №319 є предметом спору в даній справі, в той час як суд, оцінюючи істотність зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договорів, досліджував по факту наявність підстав для розірвання договору від 10.09.2019 №129.

Відповідач, у свою чергу, наголошував на тому, що прокурор маніпулює поняттями предмет та підстави позову, стверджуючи, що предметом розгляду у справі є договори оренди від 30.12.2003 та від 08.10.2015 №319. Але 10.09.2019 між ФДМУ та ТОВ «АМ «ІНКА» було укладено Договір про внесення змін до договорів оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 08.10.2015 №319 та від 09.09.2019 №2, №129, яким було викладено договори оренди в новій редакції. Саме Договір оренди від 10.09.2019 №129 наразі є діючим і є предметом спору в даній справі.

Оцінивши зазначені доводи прокурора та відповідача, колегія суддів зазначає таке.

Предмет спору - це об'єкт спірного правовідношення, з приводу якого виник спір. Під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення.

Предмет позову в даній справі визначено прокурором наступним чином:

- розірвати договори оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 30.12.2003 зі змінами, внесеними додатковою угодою від 09.09.2019 №2, та договір оренди від 08.10.2015 №319, які викладені в редакції договору від 10.09.2019 №129, укладеного між Фондом державного майна України та Товариством з обмеженою відповідальністю «Архітектурна майстерня «ІНКА», про внесення змін до договорів оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 08.10.2015 №319 та від 09.09.2019 №2;

- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Архітектурна майстерня «ІНКА» повернути об'єкт оренди шляхом виселення з будівлі (літера А) площею 433,1 кв.м. та будівлі (літера Б) площею 132 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2.

Відповідно до частини 1 статті 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.

Цивільний кодекс України не містить визначення самого поняття «зміна договору».

Водночас, можна зазначити, що зміна умов договору - це процес, активна поведінка сторони (сторін), яка спрямована на появу нових або редагування існуючих умов договору, з метою приведення його у відповідність із певними життєвими обставинами, правовими нормами, а також його оптимізація, метою якої є отримання стороною (сторонами) певного позитивного результату майнового та/ або немайнового характеру.

Зміну умов договору слід розуміти як чітко передбачену юридично-логічну послідовність дій та стадій, які засновані на певних діях сторін правовідношення, що виражається в різноманітних способах узгодження нових умов договору шляхом волевиявлення. Така модифікація договору означає, що при збереженні його сили в цілому, та чи інша умова або кілька з них, в тому числі й ті, котрі пов'язані з виконанням договірних зобов'язань, формулюються по-новому, в порівнянні з тим, як це було зафіксовано початково при укладенні первісного договору. Отже, результатом зміни умов договору є зміна змісту зобов'язання, а не повне припинення укладеного між сторонами договору. Під зміною договору слід розуміти зміну його умов із збереженням виду, моделі договірного зобов'язання, характерні ознаки якого залишаються незмінними.

Зміна умов призводить до денонсації умов первинного договору, які після «модифікації» підлягають виконанню у новому узгодженому вигляді.

Так, як вбачається з матеріалів справи, у період з 2003 по 2019 роки орендні правовідносини між сторонами (зокрема, це стосується площ орендованого нерухомого державного майна) змінювались.

Згідно з умовами Договору від 30.12.2003 в оренду Товариству було передано приміщення другого поверху та мансарди в будівлі загального корпусу виставки, площею 195,1 кв.м., розміщене за адресою м. Київ, пров. Запечерний, 2, що знаходиться на балансі орендодавця.

У подальшому, згідно з умовами Договору №319 від 08.10.2015, в оренду Товариству додатково передані нежитлове підвальне приміщення та частину приміщення на першому поверсі будівлі (літера А) площею 238 кв.м. та нежитлове приміщення на першому поверсі будівлі (літера Б) площею 132 кв.м. за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2 (загальна площа 370 кв.м.).

Отже, загальна площа нерухомого державного майна, що перебувало в оренді відповідача згідно з указаними договорами, станом на 08.10.2015 становила 565,1 кв.м.

10.09.2019 між Фондом державного майна України (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Архітектурна майстерня «ІНКА» (орендар) укладено Договір №129, яким внесено зміни до договорів оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 08.10.2015 №319 та від 09.09.2019 №2, та викладено ці договори оренди в новій редакції.

Так, у пункті 1.1. Договору №129 від 10.09.2019 сторони закріпили, що загальна площа державного нерухомого майна, що передається в оренду, становить 565,1 кв.м., з яких: будівля (літера А) площею 433,1 кв.м. та будівля (літера Б) площею 132 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2.

Крім того, згідно з пунктом 10.1. Договору №129 від 10.09.2019, він діє з 10 вересня 2019 року до 08 жовтня 2030 року включно.

При цьому у преамбулі Договору №129 зазначено, що його укладено враховуючи листи Міністерства культури України від 29 травня 2014 року №1128/15-3.1/14/14 та від 21 квітня 2015 року №892/15/14-15, Національного музею історії України у другій світовій війні. Меморіального комплексу від 18 червня 2015 року №555, Департаменту культури виконавчого органу Київської міської ради (Київської державної адміністрації) від 28 січня 2015 № 066-272 щодо згоди на передачу в оренду державного нерухомого майна, накази Фонду державного майна України від 21.08.2015 №1229 «Про затвердження висновку про вартість майна» та від 18.09.2015 №1382 «Про передачу в оренду державного майна».

Тобто, між сторонами існували тривалі орендні правовідносини, які у процесі існування (з 2003 по 2019 роки) трансформувалися, зокрема, в частині визначення площ переданого в оренду майна.

Таким чином, оскільки у кінцевому результаті договір від 30.12.2003, з урахуванням додаткової угоди №2 від 09.09.2019, та договір №319 від 08.10.2015 зазнали модифікації внаслідок внесення до них змін Договором №129 від 10.09.2019 (далі разом - Договір оренди), відповідно, підлягали виконанню у новому узгодженому вигляді, у межах даного спору не можна досліджувати лише обставини, з яких виходили сторони при укладенні договорів у 2003 та 2015 роках, як про це вказує прокурор.

Посилання прокурора в додаткових поясненнях від 06.11.2025 на те, що між сторонами також було укладено ряд додаткових договорів та угод до Договору від 30.12.2003, якими передбачалось внесення змін, зокрема щодо: продовження строку дії договору на 35 років до 31.12.2038 включно (Додатковий договір від 23.07.2009 між Музеєм війни та ЗАТ «Астрон-Україна»), а також заміни орендаря на ТОВ «Астрон-Україна», яке є правонаступником ЗАТ «Астрон-Україна» (Додатковий договір від 03.11.2009 між Музеєм війни та ТОВ «Астрон-Україна»), не знайшли свого підтвердження під час апеляційного перегляду справи, оскільки до матеріалів справи прокурором такі договори не надані, посилань на них у позові або під час розгляду справи судом першої інстанції прокурор також не робив.

У 2019 році ФДМУ, як орендар, укладенням договору про внесення змін до договорів оренди, за наявності згоди Міністерства на передачу в оренду державного нерухомого майна, підтвердив за існуючих на той момент суспільно-політичних обставин у країні, про які буде вказано далі, актуальність існування правовідносин з оренди спірного державного нерухомого майна загальною площею 565,1 кв.м.

У контексті наявності чи відсутності існування першої умови, визначеної частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України, суд зазначає таке.

Станом на 10.09.2019, яка є датою укладення оспорюваних договорів оренди в новій редакції, вже тривала збройна агресія російської федерації проти суверенітету й територіальної цілісності України, яка була розпочата у 2014 році з неоголошених і прихованих вторгнень на територію України підрозділів збройних сил та інших силових відомств рф, а також військових дій, і яка 24 лютого 2022 року переросла в повномасштабне збройне вторгнення на територію України.

Україна є об'єктом збройної агресії з боку російської федерації, яку остання здійснює, серед іншого, і через підтримку та забезпечення масштабних терористичних атак (абз. 1 затвердженого постановою від 27.01.2015 №129-VIII Звернення Верховної Ради України до Організації Об'єднаних Націй (далі - ООН), Європейського Парламенту, Парламентської Асамблеї Ради Європи, Парламентської Асамблеї НАТО, Парламентської Асамблеї ОБСЄ, Парламентської Асамблеї ГУАМ, національних парламентів держав світу про визнання російської федерації державою-агресором).

Відповідно до постанови Верховної Ради України від 21.04.2015 №337-VIII «Про Заяву Верховної Ради України «Про відсіч збройній агресії Російської Федерації та подолання її наслідків» Верховна Рада України, підтверджуючи постанову від 27 січня 2015 року №129-VІІІ, якою російську федерацію визнано державою-агресором, вказала, що збройна агресія Російської Федерації проти України розпочалася 20 лютого 2014 року, коли були зафіксовані перші випадки порушення Збройними Силами Російської Федерації всупереч міжнародно-правовим зобов'язанням Російської Федерації порядку перетину державного кордону України в районі Керченської протоки та використання нею своїх військових формувань, дислокованих у Криму відповідно до Угоди між Україною і Російською Федерацією про статус та умови перебування Чорноморського флоту Російської Федерації на території України від 28 травня 1997 року, для блокування українських військових частин. На початковій стадії агресії особовий склад окремих російських збройних формувань не мав розпізнавальних знаків.

Друга фаза збройної агресії Російської Федерації проти України розпочалася у квітні 2014 року, коли контрольовані, керовані і фінансовані спецслужбами Російської Федерації озброєні бандитські формування проголосили створення «Донецької народної республіки» (7 квітня 2014 року) та «Луганської народної республіки» (27 квітня 2014 року).

Третя фаза збройної агресії Російської Федерації розпочалася 27 серпня 2014 року масовим вторгненням на територію Донецької та Луганської областей регулярних підрозділів Збройних Сил Російської Федерації,

24 лютого 2022 року розпочалася та триває ще одна фаза збройної агресії Російської Федерації проти України - повномасштабне вторгнення агресора на нашу суверенну територію, у зв'язку з чим Указом Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022, затвердженим Законом України від 24.02.2022 №2102-ІХ, на всій території України введено воєнний стан із 5 години 30 хвилин 24.02.2022, який неодноразово продовжувався та триває дотепер.

Тобто, на момент внесення змін до договорів оренди, якими вони були викладені в новій редакції, збройна агресія російської федерації проти України вже тривала, оскільки розпочалася ще 20 лютого 2014 року, що є загальновідомою обставиною.

Отже, ФДМУ в момент укладення договору оренди міг взяти до уваги обставини щодо існування військового конфлікту, як наслідок, обставини щодо початку у 2022 році повномасштабного вторгнення не можна вважати непередбачуваними у спірних правовідносинах.

Натомість, за умов існування з 2014 року збройної агресії РФ проти України та вторгнення збройних сил РФ на територію України, Фонд державного майна України з урахуванням згоди Міністерства та Музею війни, уклав з відповідачем договір оренди з терміном дії до 08.10.2030. При цьому на момент надання відповідачу в користування спірних приміщень на тривалий термін Фонд державного майна України, Міністерство та Музей могли оцінити потреби у використанні будівель літ. «А» та літ. «Б», у пров. Запечерному, 2 у м. Києві для здійснення музейної діяльності.

Прокурор на спростування висновків суду першої інстанції в апеляційній скарзі зазначає, що виходячи із суспільно-політичного життя в державі та міжнародних відносин у світі не було жодних очевидних припущень, що у третьому тисячолітті розпочнеться неспровокована збройна агресія проти України. При цьому прокурор посилається на укладений 05.12.1994 між Україною, Сполученим Королівством Великої Британії та Північної Ірландії, США та російською федерацією Меморандум про гарантії безпеки у зв'язку з приєднанням України до Договору про нерозповсюдження ядерної зброї, який є міжнародною угодою про гарантії Україні у зв'язку з набуттям нею неядерного статусу, та Закон України від 16.11.1994 «Про приєднання України до Договору про нерозповсюдження ядерної зброї від 1 липня 1986 року». На переконання скаржника, оскільки згідно з названим Меморандумом російська федерація зобов'язалася поважати незалежність, суверенітет та кордони України, утримуватися від загрози силою чи її використання проти територіальної цілісності чи політичної незалежності України, не було підстав вважати, що гарантії безпеки України будуть порушені і 24.02.2022 розпочнеться повномасштабне вторгнення. З огляду на це, за твердженнями скаржника, суб'єкти цивільних правовідносин, укладаючи договори на території України як учасниці міжнародних договорів, розраховували на мирне цивільне життя.

Однак, такі доводи прокурора суд оцінює критично, адже вони не відповідають фактично існуючим і загальновідомим обставинам та подіям, які для сторін договору оренди існували на час виникнення договірних взаємовідносин та були реаліями суспільно-політичного життя в Україні на дату укладення оспорюваних договорів у новій редакції.

Так, у 2014 році російська федерація, яка була одним із гарантів безпеки України за Будапештським меморандумом, брутально знехтувала цим документом і загалом міжнародним правом та розпочала свою агресію проти України, що у 2022 році переросла у повномасштабне вторгнення.

У Стратегії національної безпеки України, затвердженій Указом Президента України від 14 вересня 2020 року №392/2020, визначено, що для відновлення свого впливу в Україні Російська Федерація, продовжуючи гібридну війну, системно застосовує політичні, економічні, інформаційно-психологічні, кібер- і воєнні засоби. Посилюються угруповання збройних сил Російської Федерації та його наступальний потенціал, регулярно проводяться масштабні військові навчання поблизу державного кордону України, що свідчить про збереження загрози військового вторгнення. Зростає мілітаризація територій тимчасово окупованої Автономної Республіки Крим та міста Севастополя. Зберігається загроза з боку Російської Федерації вільному судноплавству у Чорному та Азовському морях, Керченській протоці (п. 17).

За викладених обставин, на переконання суду, прокурором та позивачами не доведено, що в момент укладення договору оренди у сторін не могло бути жодних очевидних припущень, що на території України розпочнеться нова фаза збройної агресії рф, оскільки станом на час укладення договору військова агресія рф проти України вже існувала та тривала з 2014 року, однак це не вплинуло на волю позивачів щодо укладення договору оренди №319, а в подальшому викладення у 2019 році договорів оренди від 30.12.2003 та №319 в новій редакції, якою фактично консолідовано умови попередніх договорів щодо площ, переданих в оренду.

Водночас, як вірно наголосив місцевий господарський суд, прокурором, позивачами та Музеєм не доведено, що сам факт того, що сторонам не було відомо під час укладення договору про те, що у майбутньому 24.02.2022 на території України буде введено воєнний стан, за умови існування станом на час укладення договору оренди військової агресії рф проти України, міг вплинути на волю позивачів щодо укладення договору, тобто що за інших умов позивачі б ні у 2015, ні у 2019 роках взагалі не надали згоду на його укладення та відмовилися від його підписання.

З огляду на зазначене, посилання прокурора на те, що в момент укладення договору оренди сторони виходили з того, що така зміна умов не настане, суд вважає необґрунтованими. Місцевим господарським судом правильно встановлена відсутність першої умови, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України, що скаржником не спростовано.

Щодо другої умови, визначеної частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України (зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися), колегія суддів зазначає таке.

Зазначена умова, з одного боку, вказує на характер причин, які зумовили зміну обставин, а з іншого передбачає оцінку поведінки заінтересованої сторони: чи могла вона усунути зазначені причини. Згідно з вимогами добросовісності виконання зобов'язань кожна зі сторін договору повинна вживати заходів щодо досягнення мети зобов'язання; вчиняти дії, направлені на полегшення виконання зобов'язання та уникати вчинення дій, які можуть обтяжити виконання зобов'язанням чи взагалі унеможливити його; не допускати порушення прав іншої сторони тощо. Тобто сторони мають докладати усіх зусиль для належного виконання договірного зобов'язання. Для відповідного обґрунтування вказаної умови суду необхідно належним чином проаналізувати умови укладеного сторонами договору та встановити належним чином обставини, які свідчили б про те, що сторона договору дійсно не може усунути обставин, які для неї істотно змінилися.

Наявність другої умови прокурор обґрунтовує тим, що Музей як спеціальна інституція, яка виконує функцію музейної та меморіальної політики, з початком повномасштабного вторгнення російської федерації до України 24.02.2022 оновив підходи до формування та реалізації державної політики щодо діяльності музейних установ. Прокурор, позивачі та Музей вказують, що Музей зобов'язаний відігравати ключову роль у новому етапі історичної і мнемонічної політики держави, створювати комплексний експозиційний, меморіальний та інфраструктурний простір для представлення як концептуального, так і змодельованого в експозитарну площину тла подій сучасної російсько-української війни, документувати досвід збройного конфлікту та розширювати експозиційні та просвітницькі площі. Однак, за доводами прокурора, позивачів та Музею, для реалізації усіх планів та завдань Музею не вистачає площ, а тому виникла необхідність у залученні спірних орендованих відповідачем площ.

Оцінивши наведені доводи, колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про музеї та музейну справу» музей - науково-дослідний та культурно-освітній заклад, створений для вивчення, збереження, використання та популяризації музейних предметів та музейних колекцій з науковою та освітньою метою, залучення громадян до надбань національної та світової культурної спадщини; музейна справа - спеціальний вид наукової та культурно-освітньої діяльності, що включає комплектування, зберігання, охорону та використання музеями культурних цінностей та об'єктів культурної спадщини України, в тому числі їх консервацію, реставрацію, музеєфікацію, наукове вивчення, експонування та популяризацію.

Згідно з пунктом 4.1. Статуту Музею (у редакції, затвердженій наказом Міністерства культури України від 14.08.2015 №618) з метою забезпечення діяльності Музею за ним закріплюються на правах оперативного управління будівлі, споруди, майнові комплекси, а також інше необхідне майно, яке використовується для вивчення музейного фонду, зберігання та експонування музейних предметів і колекцій, пам'яток культурної спадщини, розміщення адміністративного, наукового, технічного та обслуговуючого персоналу, а також для ведення господарської діяльності.

Відповідно до пункту 4.2. Статуту майно Музею матеріальні та нематеріальні активи, основні фонди та оборотні засоби, а також інші цінності, що перебувають у державній власності та передані йому в оперативне управління, не підлягають вилученню або передачі будь-яким підприємствам, установам, організаціям, крім випадків, передбачених чинним законодавством України.

Музей здійснює володіння та користування своїм майном відповідно до напрямів діяльності та призначення майна. За погодженням з органом управління майном Музей може продавати, обмінювати, здавати в оренду, надавати безоплатно та в тимчасове користування юридичним та фізичним особам належні йому техніку та обладнання, транспортні засоби, інвентар та інше майно, а також списувати їх з балансу відповідно до законодавства (пункт 4.4. Статуту). Аналогічні положення містяться також і в редакціях Статуту від 16.12.2016, від 15.05.2020.

Колегія суддів зазначає, що у контексті спірних правовідносин при дослідженні існування другої умови, визначеної частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України, суду слід дослідити питання чи дійсно у Музею існує потреба в залученні спірних приміщень для вказаних ним цілей та чи може брак приміщень, про який стверджує прокурор, позивачі та Музей, бути усунутий без залучення спірних приміщень та за рахунок інших належних Музею приміщень.

Так, у поданих до Господарського суду міста Києва поясненнях від 19.04.2024 (том 6, а.с. 9-15), а також у листі №274 від 18.04.2024 на адресу Офісу Генерального прокурора (том 6, а.с. 156-160) Музей зазначив, що загальна площа об'єктів нерухомого майна, закріплених за Музеєм, становить, 32 652,90 кв.м. Із них основні площі складають 11 665,30 кв.м., до яких входять: площі для розміщення та вивчення музейних фондів - 1 580,4 кв.м.; виставкові площі - 6 012,8 кв.м.; площі для розміщення адміністративного, наукового, технічного та обслуговуючого персоналу - 1 378,3 кв.м.; площі для ведення господарської діяльності - 2 693,8 кв.м. Площі у розмірі 18 531,70 кв.м. є допоміжними площами, до яких входять: технічні приміщення (трансформаторні, електрощитові, бойлерні та вентиляційні); коридори, холи; сантехнічні вузли, кладові; сходові клітини; ліфти, ліфтові холи; кінолекційний зал; тамбури; каси; бібліотека та архів. Площі у розмірі 2 455,9 кв.м. передані в оренду. На підтвердження цього Музеєм до пояснень долучені копії технічних паспортів на будівлі та споруди, що знаходяться в оперативному управлінні Музею.

Також згідно з листом Музею №72 від 01.02.2024 (том 5, а.с. 36) за Музеєм закріплене на праві оперативного управління та обліковується на його балансі будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна, відмінного від земельних ділянок, на загальну площу 32 652,90 кв.м.

У листі Музею №101 від 08.02.2024 (том 5, а.с.231) вказано, що загальна площа нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень тощо), яке закріплене на праві оперативного управління за Музеєм, що призначене для зберігання та вивчення музейних фондів, становить 1 580,4 кв.м; загальна площа нерухомого майна, яке закріплене на праві оперативного управління за Музеєм, що призначена для експонування музейних предметів і колекцій, пам'яток культурної спадщини, становить 6 012,8 кв.м; загальна площа нерухомого майна, яке закріплене на праві оперативного управління за Музеєм, що призначене для розміщення адміністративного, наукового, технічного та обслуговуючого персоналу, становить 1 378,3 кв.м; загальна площа нерухомого майна, яке закріплене на праві оперативного управління за Музеєм, що призначене для ведення господарської діяльності, становить 2 693,8 кв.м..

Тобто, площі для розміщення та вивчення музейних фондів, виставкові площі, площі для розміщення адміністративного, наукового, технічного та обслуговуючого персоналу та площі для ведення господарської діяльності визначені в обсязі 11 655,30 кв.м. із 32 652,90 кв.м. загальної площі. Залишок площ у розмірі 18 531,70 кв.м. складають допоміжні приміщення, втім прокурор, позивачі та третя особа-1 не навели обґрунтованих пояснень та не надали докази на підтвердження того, що ці площі не можуть бути використані для діяльності Музею, зокрема, для розміщення нових артефактів та під інші заявлені в позові цілі.

Під час апеляційного перегляду справи прокурор, позивачі та третя особа-1 зазначили, що технічні приміщення музеїв не можуть бути використані для зберігання музейних колекцій через ризики для експонатів, оскільки це суперечить вимогам музейної справи, такі приміщення не відповідають вимогам для зберігання музейних фондів щодо кліматичних умов, безпеки та пожежної безпеки, що може призвести до їх пошкодження або втрати.

Однак, колегія суддів зазначає, що у поясненнях від 09.10.2024 (том 9, а.с. 16 зворот) Музей вказав, що у часи повномасштабної війни він власними зусиллями створив три нові виставкові простори, переобладнавши службові й технічні приміщення, а саме:

- Нижня Московська брама Печерської фортеці XVIII ст. (виставкова площа 79,5 кв.м.). Перший представлений у просторі проєкт: « 100 днів. Війна очима дітей» (1 червня 2022 року спільно з Польським інститутом у м. Київ);

- Розширення експозиційних площ Виставкового центру на основі службових приміщень (виставкова площа 115,7 кв.м.). Перший представлений у просторі проєкт: «Захисники» (фотовиставка портретів воїнів авторства Анджея Маркевича. 22 лютого 2023 року);

- Створення нового експозиційного простору та музейного кафе у приміщенні Виставкового центру (виставкова площа 238,8 кв.м.; площа кафе 34,8 кв.м.). Перший представлений у просторі проєкт: «Знак на щиті» (виставка про історію становлення Тризуба в ролі головного елемента Державного Герба України. 25 серпня 2023 року).

Зазначеним підтверджується успішне залучення Музеєм нових площ для створення виставкових просторів шляхом переобладнання службових та технічних приміщень.

Водночас, у матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що можливості Музею щодо обладнання нових приміщень вичерпані й потреба Музею може бути задоволена виключно за рахунок площ, переданих в оренду відповідачу під розміщення офісу. При цьому із «Відомості про державне майно станом на 01.07.2024» (том 8, а.с. 125-129), долученої Міністерством до пояснень від 03.10.2024, також вбачається, що спірні будівлі обліковуються на балансі Музею як «будівлі для конторських та адміністративних цілей» (код 1220.9), а не як «музеї, виставки та художні галереї» (код 1262.1), або «меморіали, художні, декоративні будівлі» (код 1273.3).

Поряд із цим, судом установлено, що з 2 459,9 кв.м. орендованих площ у користуванні відповідача перебувають 565,1 кв.м.

Відповідач наголошує, що прокурор та позивачі вибірково підходять до питання визначення орендарів, договори оренди з якими підлягають розірванню на підставі частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України, адже відповідний позов про розірвання пред'явлено лише до ТОВ «АМ «ІНКА». Відповідач вказує на те, що якщо потреба у додаткових площах є такою нагальною, то виходячи із принципу рівності учасників цивільних відносин аналогічні позови мали б бути пред'явлені й до інших орендарів.

Судом за матеріалами справи (зокрема, із відповідей на питання відповідача (том 5, а.с. 128-13), копій договорів оренди, доданих до відзиву відповідача на позов)) установлено, що іншими орендарями об'єктів нерухомості, балансоутримувачем яких є Музей, є ТОВ «Галерея-музей «Історія становлення Української нації», яке орендує 1 759,60 кв.м. площі Музею для розміщення експозицій (в головному корпусі Музею, літ Г за адресою: м. Київ, вул. Лаврська, 27), ТОВ «Юридичне бюро «Домініум», яке орендує 81,7 кв.м. (на першому поверсі адміністративно-побутового корпусу Музею, за адресою: м. Київ, вул. Лаврська, 24), ТОВ «Укртехнозбут», яке орендує 15,25 кв.м. на першому поверсі будівлі за адресою: м. Київ, провулок Запечерний, 2, Національний музей Голодомору-геноциду, який орендує нежитлове приміщення загальною площею 34,20 кв.м. на першому поверсі лабораторного корпусу за адресою: м. Київ, вул. Лаврська, 27.

Прокурор в апеляційній скарзі зазначає, що ним вживаються заходи, пов'язані з припиненням орендних правовідносин з іншими орендаторами щодо об'єктів нерухомості, які перебувають на балансі Музею.

Однак, дана обставина підтверджена лише щодо орендаря - ТОВ «Укртехнозбут» (прокурором у червні 2025 року подано позов у господарській справі №910/8024/25 про виселення останнього із орендованого приміщення). При цьому, ТОВ «Укртехнозбут» займає лише 15,25 кв.м. на першому поверсі будівлі за адресою: м. Київ, провулок Запечерний, 2.

Прокурор стверджує, що Музеєм, РВ ФДМУ по м. Києву, Міністерством вирішено питання добровільного скорочення терміну оренди приміщень по вул. Лаврській, 24 у м. Києві з ТОВ «Юридичне бюро «Домініум», від якого отримано згоду від 01.11.2024. Однак, жодних доказів на підтвердження такої обставини матеріали справи не містять.

Щодо ТОВ «Галерея-музей «Історія становлення Української нації», то прокурор стверджує, що майно даному товариству передано в оренду з метою розміщення музеїв, а Національному музею Голодомору-геноциду - для розміщення фондосховища та зберігання документів, тобто для культурно-освітніх та музейних цілей, що відповідає актуальній державній політиці у сфері культури.

Однак, зазначена обставина не змінює того факту, що і ТОВ «Галерея-музей «Історія становлення Української нації» і Національний музей Голодомору-геноциду, як і відповідач, є орендарями майна, що перебуває на балансі Музею.

При цьом, як вбачається з долученого відповідачем до відзиву на позовну заяву акту (довідки) №30-13/02224241/2 «Про результати виїзної перевірки використання державного майна Національний музей історії України у Другій світовій війні. Меморіальний комплекс» (том 5, а.с. 94-97), за результатами проведеної у період часу з 22.02.2022 по 15.08.2022 робочою групою у складі начальника, заступника начальника та головного спеціаліста відділу контролю за договорами оренди та умов використання державного майна Регіонального відділення ФДМУ по м. Києву перевірки встановлено, що Головний корпус літера «Г» використовує, зокрема, ТОВ «Галерея-музей «Історія становлення Української нації» (1 759,6 кв.м. з метою розміщення музеїв, з яких 45,1 кв.м. у порушення пункту 5.1. договору оренди під розміщення торгівельного об'єкту з продажу продовольчих і непродовольчих товарів), 40,5 кв.м. з метою розміщення музею без укладення договору та сплати обов'язкових платежів.

Дані обставини додатково ставлять під сумнів доводи прокурора щодо відсутності у Музею площ, за рахунок яких могли б бути задоволені потреби останнього, про які він стверджує.

Прокурор, позивачі та Музей не доводять, чому саме орендовані відповідачем під розміщення офісу спірні приміщення площею 565 кв.м. здатні задовольнити потреби Музею в додаткових площах.

Отже, дослідивши матеріали справи, колегія суддів зазначає, що останні не містять належних та допустимих доказів дефіциту площ у Музею для здійснення своєї діяльності та неможливості Музею задовольнити потреби в іншій спосіб, аніж за рахунок орендованих відповідачем приміщень. Крім того, дійсно вбачається необґрунтована вибірковість Музею у підході до визначення приміщень, які мали б задовольнити стверджувані ним потреби.

Наведений третьою особою-1 у письмових поясненнях від 09.10.2024 перелік виставкових проєктів та проведених Музеєм заходів, додані до пояснень від 27.06.2025 на підтвердження прийняття на тимчасове зберігання музейних предметів лист Міністерства культури та стратегічних комунікацій України від 14.06.2025 №01-11/388-2, акт № 154-т/з (в) приймання-передавання музейних предметів на постійне/тимчасове зберігання від 18.06.2025, лист №118/01-07 від 11.06.2025, затвердження Стратегії комплексного розвитку Музею на 2025-2027 р.р., а також додані до позову акти приймання-передавання предметів на зберігання Музею зібраних артефактів не підтверджують нагальної необхідності у додаткових площах, неможливості Музею використовувати інші площі, не орендовані відповідачем, зокрема, для розміщення виставок, та безумовної необхідності у використанні саме орендованих відповідачем площ.

Разом із тим, прокурором, позивачами та Музеєм не підтверджено належними доказами того, чи вплинула військова агресія рф на зміну обставин (необхідність у використанні всіх об'єктів нерухомого майна, закріплених за Музеєм для розміщення нових експозицій), які заінтересована сторона не могла передбачити в момент укладення спірних договорів, як і не підтверджено того, що такі обставини не можуть бути усунуті після їх виникнення без залучення спірних орендованих приміщень, за рахунок інших приміщень.

До того ж, у позові прокурор чітко не визначає, для якої саме мети та для якої діяльності Музею необхідні спірні приміщення, що перебувають в оренді відповідача. Так, прокурор зазначає, що спірні площі необхідні для розміщення нових експозицій та водночас вказує на потребу в створенні та розміщенні нового структурного підрозділу Музею з міжнародних виставок, у створенні лекторію з дискусійним клубом для дітей і ветеранів ЗСУ. Окремо прокурор стверджує про необхідність орендованих приміщень для облаштування дитячого центру. З наведеного випливає, що прокурор вказує одразу на декілька різних цілей щодо використання спірних приміщень та можливості їх використання для таких цілей з урахуванням визначеного функціонального призначення будівель.

Поряд із цим, прокурор та позивачі у справі не надали конкретних планів, проєктів, які б визначали, як саме будуть використовуватися орендовані приміщення під заявлені цілі, як і не надали жодних доказів, які підтверджують наявність коштів або джерел фінансування для реалізації зазначених цілей.

Ураховуючи викладене, скаржником не доведено існування другої умови, визначеної частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України, для розірвання договорів оренди.

Щодо третьої умови (виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору), то для її встановлення слід довести порушення еквівалентності у відносинах сторін. Сторони, вступаючи в договірні відносини, розраховують задовольнити свій майновий інтерес, об'єктивною мірою цінності якого в умовах цивільного обороту є гроші. Майнові інтереси сторін мають перебувати у збалансованому стані. Виконання договору за істотної зміни обставин може призвести до порушення цього балансу. У підсумку заінтересована сторона договору не лише не задовольнить свої інтереси, а й може зазнати збитків. При цьому фактор порушення співвідношення майнових інтересів сторін виступає не як суб'єктивний, а як об'єктивний критерій, фіксація якого здійснюється на підставі не стільки оцінки самими сторонами договору балансу своїх інтересів, скільки комплексного аналізу судом питання адекватності такої оцінки в умовах, що склалися.

Майновий інтерес при укладенні договору оренди - це законне прагнення сторін отримати економічну вигоду або задовольнити потреби через використання майна. Для орендодавця це отримання стабільного доходу (орендної плати) та збереження майна, а для орендаря - тимчасове користування майном. Інтерес охоплює право володіння, користування та отримання доходів, що не суперечать закону.

Як зазначає прокурор у позові, у спірних правовідносинах майнові інтереси сторін полягали тому, що ФДМУ та Музей мали на меті отримання прибутку у вигляді орендної плати, а відповідач виходив з наявності потреби у використанні спірних приміщень для розміщення офісу.

Зі змісту розділу 3 Договору від 10.09.2019, яким попередні договори оренди викладені в новій редакції, вбачається, що орендна плата сплачується щомісячно і складає 233 764,31 грн без ПДВ за базовий місяць, скоригований на індекс інфляції, з яких 50% сплачується до державного бюджету та 50% балансоутримувачу - Музею. Окрім того, за умовами договору, орендар також здійснює компенсацію витрат на утримання майна (електроенергія, водопостачання та водовідведення).

До того ж, як вірно наголосив суд першої інстанції, умовою передачі в оренду майна було зобов'язання ТОВ «Архітектурна майстерня «ІНКА» виконати комплекс заходів з поточного та капітального ремонту майна без компенсації вартості в рахунок орендних платежів.

Колегія суддів враховує доводи прокурора, позивачів та третьої особи-1, що умова щодо обов'язкового виконання комплексу заходів з поточного та капітального ремонту майна не включена до договорів оренди, що укладалися із Товариством, а також про зазначення в актах прийому-передачі майна згідно з договорами про те, що майно перебуває у задовільному стані.

Водночас, така обставина підтверджується іншими наявними у матеріалах справи доказами й не може бути проігнорована судом у контексті дослідження питання щодо співвідношення майнових інтересів сторін.

Так, зі змісту листа Міністерства культури України від 11.06.2015 №1942/15/13-15 (том 2, а.с. 5) вбачається, що Міністерство не лише не заперечувало щодо передачі в оренду державного нерухомого майна (спірне нерухоме майно) за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2 (як про це стверджує прокурор), а й поставило умову про зобов'язання ТОВ «Архітектурна майстерня «ІНКА» виконати комплекс заходів з поточного та капітального ремонту зазначеного майна без компенсації вартості в рахунок орендних платежів, а також після закінчення терміну дії договору оренди чи при його достроковому припиненні.

У листі Міністерства культури України від 21.04.2015 №892/15/14-15 (том 12, а.с. 215) надані пропозиції до проєкту договору оренди щодо дотримання умов охоронного договору від 30.03.2014, погодження проведення ремонтних робіт, строку дії договору, а також щодо невід'ємних поліпшень.

Згідно з пунктом 5.15. Договору №129 від 10.09.2019 орендар зобов'язується забезпечувати збереження орендованого майна відповідно до Закону України «Про охорону культурної спадщини», запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Відповідно до пункту 6.2. Договору №129 від 10.09.2019 орендар має право за письмовою згодою орендодавця, балансоутримувача та уповноваженого органу управління та центрального органу виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості. Відповідно до частини 1 статті 26 Закону України «Про охорону культурної спадщини» консервація, реставрація, реабілітація, музеєфікація, ремонт, пристосування пам'яток національного значення здійснюється лише за наявності письмового дозволу центрального органу виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини, на підставі погодженої з ним науково-проєктної документації.

Так, відповідно до пункту 2 розділу «Технічний стан» Акту технічного стану пам'ятки до охоронного договору від 31.03.2015 №3137 (том 5, а.с. 6-8) загальний стан зовнішніх архітектурно-конструктивних елементів пам'ятки був незадовільний.

Також відповідно до акту огляду технічного стану пам'ятки від 01.10.2019 (том 5, а.с. 9-12) в складі науково-проектної документації на реставрацію спірного об'єкту, складеного ТОВ «АМ «ІНКА» в особі директора та головним архітектором проектів ДП «НДПІ містобудування» загальний стан пам'ятки - не придатний для нормальної експлуатації.

Згоди на проведення робіт з капітального ремонту будівель літера «А» («Особняк командувача Київського військового округу») та літера «Б» за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2 надані Міністерством культури України у листі від 28.12.2019 №7423/10-2/13-19 (том 5, а.с. 16), Музеєм у листі від 21.10.2019 №926 (том 5, а.с. 13-14), Фондом державного майна у листі від 31.01.2020 №10-16-2070 (том 5, а.с. 17-18). Департамент охорони культурної спадщини листом від 20.12.2019 №066-4332 погодив реставраційну частину проєкту ремонту (том 5, а.с. 15).

Зазначеним підтверджується, що уповноважені особи визнали необхідність реставрації спірного об'єкту після укладення договору оренди.

У письмових поясненнях від 06.05.2024 (том 7, а.с. 26) Музей підтвердив, що упродовж 2019-2020 років Товариством було розроблено науково-проєктну документацію на здійснення ремонту (реставраційного) будівлі літ А у пров. Запечерному, 2 у м. Києві та проведено відповідні роботи.

Згідно з пунктом 1.1. договорів в редакції договору №129 від 10.09.2019 оціночна вартість переданого в оренду майна становить 9 107 369,00 грн.

Листом від 23.07.2021 вих.№23/1 (том 5, а.с. 19-20) відповідач надав Фонду державного майна України договори підряду на виконання поліпшень, позитивні експертні звіти кошторисної частини проекту, акти виконаних робіт ф.КБ-2в та довідки про вартість виконаних робіт ф.КБ-3, копії платіжних доручень про оплату відповідачем виконаних робіт.

Листом від 20.08.2021 вих.№66 (вх.№19/36881 від 20.08.2021) (том 5, а.с. 21) відповідач надав Фонду державного майна України висновок експерта №1002/1003 за результатами будівельно-технічної експертизи від 09.08.2021, Звіт про вартість поліпшень від 16.08.2021, виконаний суб'єктом оціночної діяльності ПП «МНТЦ «Транссервіс-1» та рецензію ПП «Експерт-Аналітик» на звіт про незалежну оцінку від 18.08.2021.

Із долученого відповідачем до відзиву на позовну заяву Звіту ПП «МНТЦ «Транссервіс-1» від 16.08.2021 про незалежну оцінку вартості здійснених невід'ємних поліпшень орендованих об'єктів нерухомого майна загальною площею 565,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, провул. Запечерний, 2 (том 5, а.с. 22-25) (далі, Звіт), ринкова вартість невід'ємних поліпшень, здійснених відповідачем в результаті проведення ремонту, становить 43 277 416,67 грн без ПДВ.

Таким чином, відповідачем було задоволено інтереси держави та Музею щодо проведення поліпшень орендованого майна, у тому числі, реставрації та збереження пам'ятки архітектури місцевого значення - «Особняк командувача Київського військового округу».

Посилання скаржника, позивачів та Музею на те, що суд безпідставно надав оцінку листуванню ТОВ «АМ «ІНКА» з приводу проведення ремонтних робіт на об'єктах оренди та вдався до з'ясування обставин щодо проведення робіт, вартості невід'ємних поліпшень, судом апеляційної інстанції відхиляються, оскільки дані обставини підлягали дослідженню у контексті питання щодо співвідношення майнових інтересів сторін при виконанні договору.

При цьому ринкова вартість невід'ємних поліпшень, здійснених відповідачем в результаті проведення ремонту, зазначена у рішенні суду на основі наданого відповідачем у матеріали справи разом із відзивом на позовну заяву Звіту, тобто на підставі доказу, долученого до матеріалів справи в установлені процесуальним законом строки.

Поруч із цим Фонд державного майна України, який отримав відповідний Звіт від відповідача ще у серпні 2021 року, не висловлював жодних заперечень щодо відображеної у ньому вартості здійснених відповідачем поліпшень об'єкту оренди.

У свою чергу висновок експерта №1002/1003 за результатами будівельно-технічної експертизи від 09.08.2021, про який згадує прокурор в апеляційній скарзі, судом як доказ не оцінювався, оскільки ухвалою Господарського суду міста Києва від 17.10.2024, залишеною без змін судом апеляційної інстанції, був залишений без розгляду з підстав пропуску процесуального строку на його подання. Жодних висновків на його підставі, в тому числі щодо вартості невід'ємних поліпшень, здійснених відповідачем в результаті проведення ремонту, суд першої інстанції не робив, а відповідна вартість поліпшень зазначена виключно виходячи зі змісту наданого відповідачем Звіту.

З огляду на наведене у сукупності, можна дійти висновку, що обидві сторони договору отримують те, на що вони розраховували при укладанні договору. Так, держава та Музей щомісяця отримують дохід у вигляді орендної плати, компенсацію за утримання майна (зазначене позивачами не заперечується) та, крім того, відповідачем здійснено поліпшення орендованого майна, а ТОВ «Архітектурна майстерня «ІНКА», у свою чергу, отримало в оренду майно. Натомість, розірвання договору може мати й негативні наслідки для держави, зокрема, втрата щомісячного доходу до державного бюджету та балансоутримувача.

Матеріали справи не містять доказів, що введення воєнного стану на території України, виникнення необхідності в переданих відповідачу площах за зверненням балансоутримувача втрачає для орендодавця сенс саме у виконанні свого зобов'язання за спірними договорами в частині передачі в оренду нерухомого майна або кінцевий результат, на який розраховував орендодавець при укладенні спірних договорів, буде не тим, на який він розраховував на початку.

Поряд із цим, ТОВ «АМ «ІНКА», здійснивши поліпшення орендованого майна без компенсації в рахунок орендних платежів, належним чином виконуючи умови договору, у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, має законні та обґрунтовані очікування користуватись орендованим майном до закінчення строку оренди.

За наведених обставин, суд вважає обґрунтованими доводи відповідача, що виконання договору не призведе до порушення співвідношення майнових інтересів сторін та не позбавляє заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Колегія суддів зауважує, що на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані обставини, що виникають після укладення договору, істотно порушують баланс інтересів сторін і суттєво знижують для кожної з них очікуваний результат договору.

Право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, направлене на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов'язаних саме із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають характеристикам, визначеним у статті 652 Цивільного кодексу України.

Натомість встановленими обставинами справи підтверджується те, що подальше виконання договору не призведе до порушення співвідношення майнових інтересів сторін та не позбавить сторін очікуваного результату договору.

Доводи прокурора, позивачів та третьої особи-1 у даному випадку зводяться до довільного тлумачення ними пункту 3 частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України.

Майновий інтерес не може полягати в тому, що орендодавець в момент укладення договору розраховував на те, що передані ним в оренду об'єкти у певний момент не були необхідні йому для здійснення музейної діяльності, адже це фактично може призвести до ситуацій, коли орендодавець, керуючись лише власним розсудом, зможе вимагати розірвання договору.

Наведене у сукупності спростовує наявність третьої умови, передбаченої частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України.

Щодо четвертої умови (із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона), то суд зазначає, що випадки ускладнення у виконанні договору не можуть мати місця, якщо потерпіла сторона прийняла на себе ризик зміни обставин. Прийняття на себе ризику зміни обставин не обов'язково повинно бути прямо відображено у договорі, такий висновок може випливати із самого характеру та змісту зобов'язання.

Прокурор у позові зазначає, що відповідач, здійснюючи господарську діяльність, мав приймати як сприятливі наслідки такої господарської діяльності, так і несприятливі, а тому, укладаючи договір оренди, відповідач мав здійснювати власний комерційний розрахунок щодо наслідків здійснення відповідних дій. Прокурор вважає, що продовжуючи строк дії договору оренди спірних будівель з 10.09.2019 до 08.10.2030, ТОВ «Архітектурна майстерня «ІНКА», проявивши розумну обачність, повинно було знати про те, що оскільки спірне майно є державним і основною функцією його є використання для здійснення музейної діяльності, то у разі настання істотних змін обставин держава, в особі Фонду державного майна України, Міністерства та Музею в силу норм закону має право запропонувати розірвання такого договору для забезпечення виконання музейних функцій.

У контексті наведених аргументів, колегія суддів зазначає, що між сторонами спору виникли цивільно-правові відносини за договором оренди.

Врегулювання правовідносин між особами шляхом укладення цивільно-правового договору свідчить про приватноправовий, а не публічно-правовий характер їх взаємодії.

Статтею 13 Конституції України встановлено, що держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб'єкти права власності рівні перед законом.

За змістом частини 5 статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оренда здійснюється на основі таких принципів, як законність, відкритість та прозорість, рівність та змагальність, державного регулювання та контролю, врахування особливостей об'єктів державної та комунальної форм власності, захисту економічної конкуренції, створення сприятливих умов для залучення інвестицій, повного, своєчасного, достовірного інформування про об'єкти оренди та порядок передачі їх в оренду, забезпечення конкурентних умов оренди та інших видів договорів.

Відповідно до статті 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Отже, у розумінні засад та принципів договірних правовідносин, визначених законом, як Музей, так і відповідач є рівними суб'єктами у відносинах господарювання.

Відповідно до пункту 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України справедливість, добросовісність та розумність є загальними засадами цивільного законодавства. Тлумачення вказаної норми свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад.

Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Тобто цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість (подібна позиція викладена в постановах Верховного Суду від 11.11.2021 у справі №910/8482/18 (910/4866/21), від 04.08.2021 у справі №185/446/18, від 07.10.2020 у справі №450/2286/16-ц).

Укладаючи договір, сторони спору мали право очікувати, що все обумовлене укладеним між ними правочином, буде виконано контрагентом зацікавленої сторони. Це випливає з норми статті 629 Цивільного кодексу України, якою встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами та відповідає загальноприйнятому принципу pacta sunt servanda (постанова Верховного Суду від 18.04.2019 у справі №910/22752/17).

Таким чином, сторони, уклавши договір оренди, узгодили всі істотні умови та на власний розсуд узгодили строк дії договору до 08.10.2030.

Поряд з цим, враховуючи принцип добросовісності, сторони мають інформувати одна одну про важливі обставини, які можуть вплинути на виконання взятих на себе зобов'язань за договором.

У цьому випадку, ні Фонд державного майна України, як уповноважений орган на виконання функцій держави у правовідносинах щодо оренди спірного майна, ні Міністерство, як орган управління спірними об'єктами, ні балансоутримувач, враховуючи існування з 2014 року військової агресії російської федерації проти України, не визначали можливості залучення орендованих площ для діяльності Музею на час визначеного строку дії договору.

Отже, за встановлених вище обставин, має місце недоведеність наявності зміни істотних обставин, якими сторони керувалися при укладенні договорів оренди, оскільки на момент їх укладення уповноважений орган, орган управління та балансоутримувач усвідомлювали можливість настання надзвичайних обставин, але погодили всі істотні умови договорів, підписавши договори, і прийняли на себе ризик настання таких обставин по відношенню до себе.

До того ж, передбачаючи в договорі підстави його припинення, не визначаючи можливості і підстав для безумовного дострокового розірвання такого договору на вимогу орендодавця, зокрема, з підстав необхідності у використання орендованих площ для діяльності Музею, сторони шляхом вільного волевиявлення приймали на себе ризик настання обставин, що унеможливлять виконання ними взятих на себе зобов'язань. Тому стандарт усвідомлення ризиків при вчиненні правочину розповсюджується однаково на обидві сторони

За таких обставин, ні з умов спірного договору, ні з норм чинного законодавства України не випливає, що ризик зміни обставин покладений тільки на відповідача, що спростовує доводи прокурора щодо наявності четвертої умови, передбаченої пунктом 4 частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України.

Посилання прокурора та позивачів на те, що у спірних правовідносинах суд мав надати перевагу «суспільному інтересу» над «приватним» судом відхиляються, оскільки дотримання принципу законності та правової визначеності при укладенні договорів оренди є пріоритетним, а інтереси держави не можуть захищатися шляхом порушення прав іншої сторони, яка діяла добросовісно й коли з суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе у даному випадку орендар.

Однією з основних засад (принципів) господарського судочинства є, зокрема, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом (стаття 3 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до статті 7 Господарського процесуального кодексу України правосуддя в господарських судах здійснюється на засадах рівності всіх юридичних осіб незалежно від організаційно-правової форми, форми власності, підпорядкування, місцезнаходження, місця створення та реєстрації, законодавства, відповідно до якого створена юридична особа, та інших обставин.

Зважаючи на встановлені обставини, оскільки прокурором не підтверджено належними доказами наявності одночасно чотирьох умов, визначених у частині 2 статті 652 Цивільного кодексу України, відповідно до яких укладений між сторонами договір може бути розірваний за рішенням суду, зважаючи на вільне волевиявлення позивачів щодо надання в оренду спірних об'єктів на тривалий час, враховуючи, що за здійснених відповідачем поліпшень, позивачі, пред'являючи вимогу розірвати договір, не запропонували альтернативних площ, а також те, що подальше виконання договору не порушує співвідношення майнових інтересів сторін та не позбавляє їх того, на що вони розраховували під час укладення договору, вимога про розірвання договору з метою отримання додаткових площ для забезпечення діяльності Музею, може призвести до порушення, у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, права відповідача на мирне володіння майном (користуватися орендованим майном у строк, погоджений сторонами у договорі).

Зважаючи на викладене, у зв'язку з недоведеністю позивачем належними та допустимими доказами одночасного існування всіх умов, передбачених частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України, які є необхідними для розірвання договору, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову прокурора в даній справі про розірвання договору. Як наслідок, позовна вимога прокурора про зобов'язання відповідача повернути державі орендоване майно також не підлягає задоволенню як похідна.

Таким чином, вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов'язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах.

Усі інші доводи та міркування учасників справи, окрім зазначених у мотивувальній частині постанови, взяті судом до уваги, однак не спростовують наведених вище висновків суду.

При цьому судом враховано, що Європейський суд з прав людини неодноразово у своїх рішеннях зазначав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення ЄСПЛ у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 9 грудня 1994 року, пункт 29; рішення ЄСПЛ у справі «Серявін проти України» від 10 лютого 2010 року, пункт 58).

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з частиною 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості, що скаржником зроблено не було.

Доводи апеляційної скарги Заступника Генерального прокурора не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову у даній справі.

Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає рішення суду у даній справі обґрунтованим, прийнятим з додержанням норм матеріального та процесуального права та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається. Апеляційна скарга Заступника Генерального прокурора є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.

Порушень норм процесуального права, які могли бути підставою для скасування або зміни оскарженого рішення у відповідності до норм статті 277 Господарського процесуального кодексу України, судом апеляційної інстанції не виявлено.

Судовий збір за подання зазначеної апеляційної скарги згідно зі статтею 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на скаржника.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 1 частини 1 статті 275, статтями 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Заступника Генерального прокурора на рішення Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 у справі №910/20114/23 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 у справі №910/20114/23 залишити без змін.

Судовий збір за подання апеляційної скарги покласти на Офіс Генерального прокурора.

Матеріали справи №910/20114/23 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 16.02.2026.

Головуючий суддя Ю.Б. Михальська

Судді А.О. Мальченко

А.І. Тищенко