Провадження № 22-ц/803/2097/26 Справа № 212/5587/25 Суддя у 1-й інстанції - Зімін М.В. Суддя у 2-й інстанції - Бондар Я. М.
10 лютого 2026 року м. Кривий Ріг
Дніпровський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді Бондар Я.М.,
суддів Зубакової В.П., Остапенко В.О.,
секретар судового засідання Лідовська А.А.,
сторони:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі - ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження, в режимі відеоконференції з фіксацією судового засідання за допомогою звукозаписувального технічного засобу, цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Довгаль Сергій Володимирович, на рішення Покровського районного суду міста Кривого Рогу від 10 жотвня 2025 року, ухвалене суддею Зіміним М.В. в місті Кривому Розі Дніпропетровської області, повне судове рішення складено 10 жовтня 2025 року,
У травні 2025 року ОСОБА_1 , від імені та в інтересах якого діє адвокат Довгаль С.В., звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору найму житла недійсними.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 26 березня 2018 року між орендарем ОСОБА_1 та орендодавцями ОСОБА_2 , ОСОБА_3 укладено договори оренди квартири за № 1 та №2, предметом яких є квартира, розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Позивач зазначає, що у ОСОБА_1 після підписання договорів зникло бажання винаймати вказану квартиру та між сторонами виникла домовленість про придбання часток квартири у ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .
Також вказує, що умови оспорюваних договорів оренди не містять умов, які передбачають передачу орендодавцями часток їх майна у користування орендарю. Між сторонами не підписувались Акти приймання-передачі орендованого приміщення. На думку позивача вказані обставини свідчать про те, що предмет договорів оренди не передавався в оренду ОСОБА_1 . Вказує, що, оскільки оспорювані договори оренди укладено на строк більше трьох років, такі договори підлягали обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Укладення оспорюваних договорів без нотаріального посвідчення та державною реєстрації свідчить про недійсність цих договорів.
Враховуючи викладене, просить суд визнати недійсними Договори оренди квартири (житлового приміщення) за № 1 та № 2 від 26 березня 2018 року укладені між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , відповідно, а також стягнути судові витрати по справі.
Рішенням Покровського районного суду міста Кривого Рогу від 10 жовтня 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Довгаль С.В., посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права, неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, просить скасувати рішення Покровського районного суду міста Кривтого Рогу від 10 жовтня 2025 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.
Апеляційна скарга обгрунтована тим, що ОСОБА_2 та ОСОБА_3 при укладенні спірних договорів оренди квартири не мали необхідний обсяг цивільної дієздатності для укладення вказаних договорів, адже не були власниками всієї квартири, яку за умовами Договорів передавали в користування. Звертає увагу, що позивач був впевнений у відсутності юридичної дії Договорів, тому не ставив перед відповідачами питання відповідно ст. 764 ЦК України про їх розірвання. Вважає, що вказана поведінка відповідачів, коли вони вирішили раптово стягнути з позивача борг по оренді - не може вважатися добросовісною, адже добсовісність є основою цивільних правовідносин.
Також зазначає, що спірні договори оренди ніколи не були спрямовані на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ними, що, в силу ч. 5 ст. 203 ЦК України, є підставою для визнання їх недійсними. Об'єкт Договорів картира ніколи не передавалась ОСОБА_1 і він нею ніколи не користувався, не проживав всупереч меті визначеній в п. 2.1 Договорів, не мав в цьому потреби, адже мав постійне житло та відповідно не повинен був сплачувати будь-які комунальні та орендні платежі, адже вказаним майном продовжували користуватися відповідачі. Вказані обставини судом першої інстанції з'ясовані не були.
Також судом було зроблено висновок по даній справі, який не відповідає обставинам справи, про те, що між сторонами було підписано Акт приймання-передачі, що суперечить змісту оскаржуваних Договорів.
Посилається, що все зазначене підтверджує відсутність спрямованості сторін на реальне укладення і виконання оспорюваних Договорів, адже сторони узгодили укладення договорів відчуження, чому суд також не надав оцінки. Сторони дійсно підписали спірні договори, однак жодних дій на їх реалізацію не вчинили, адже у ОСОБА_1 після підписання зникло бажання винаймати вказане майно оскільки між сторонами виникла домовленість про придбання вказаних часток квартири позивачем. Відповідно орендодавцями ОСОБА_2 та ОСОБА_3 не було передано квартиру в оренду, а ОСОБА_1 не було її в оренду отримано. Також зазначає, що не є підтвердженням факту передачі оорендодавцями та приймання орендарем об'єкту оренди п. 12 Договорів, на який посилається суд, оскільки вказаний пункт стосується стану квартири, яка планується до передачі в майбутньому і дія ще не виконана. Все це, на думку скаржника, свідчить про неукладеність Договорів в силу ст. 640, 765, 766, 795, 810 ЦК України, що в свою чергу має наслідком визнання їх недійсними в силу ст. 203, 215 ЦК України.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посилаючись на безпідставність апеляційної скарги позивача, просять рішення Покровського районного суду мсіта Кривого Рогу від 10 жовтня 2025 року залишити без змін.
До суду апеляційної інстанції від представника ОСОБА_1 - адвоката Довгаля С.В. через систему «Електронний суд» 06.02.2026 надійшла заява про надання додаткових доказів на підтвердження доводів апеляційної скарги, а саме: адвокатський акт про не проживання № 47 від 14 грудня 2025 року; договір найму (оренди) нерухомого майна від 01.12.2017; акт про фактичне місце проживання від 03.02.2026; витяг з ДРРП на 11-ти аркушах.
Разом з тим, представником ОСОБА_2 - адвокатом Сілкіною М.В. 09.02.2026 надіслані заперечення на заяву ОСОБА_5 , які містять письмові пояснення ОСОБА_6 .
Заслухавши суддю доповідача, представника позивача адвоката Довгаля С.В., який підтримав апеляційну скаргу, та представника відповідачки адвоката Сілкіну М.В, яка заперечила проти її задоволення, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, заявлених позовних вимог за наявними у справі матеріалами, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга позивача не підлягає задоволенню з огляду на наступне.
Відповідно ст. 367 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявним в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим; законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права; обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду першої інстанції в повній мірі відповідає вищевказаним вимогам закону.
Судом першої інстанції встановлено та підтверджено письмовими доказами, наявними в матеріалах справи, що 26 березня 2018 року було укладено договір оренди квартири АДРЕСА_2 (далі - Договір № 1), за яким позивач ОСОБА_2 передала у платне користування для проживання житлове приміщення: квартиру АДРЕСА_1 (орендованою площею 41 кв.м.) строком на 60 місяців - до 26 березня 2023 року, а відповідач ОСОБА_1 зобов'язався сплачувати орендну плату в сумі 2500 грн. на місяць, до 26 числа кожного місяця, шляхом погашення при цьому на протязі 16 місяців боргу з комунальних платежів.
У пункті 2.1. Договору №1 визначено, що квартира, що орендується надається орендатору для проживання.
Розділ 3 Договору №1 визначає, що квартира та майно, що орендуються повинна бути передана орендодавцем та прийнята орендарем на протязі 2 днів. В час підписання Акту прийому-передачі орендодавець передає ключі від квартири, яка орендується.
У пункті 10.2. Договору №1 визначено, що цей Договір вважається укладеним та вступає в силу з часу його підписання.
Пункт 12 Договору №1 «Акт прийому-передачі» визначає, що стан даної нерухомості, яка передається орендодавцем ОСОБА_2 претензій у орендатора немає.
Також встановлено, що 26 березня 2018 року між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем по справі ОСОБА_3 було укладено аналогічний договір оренди квартири №2 (далі - Договір №2), з такими самими умовами щодо порядку, строків та розміру оплати, розміру заборгованості за комунальними платежами, які орендар зобов'язується погасити, строку дії договору та штрафними санкціями.
Пункт 12 Договору №1 «Акт прийому-передачі» визначає, що стан даної нерухомості, яка передається орендодавцем ОСОБА_2 претензій у орендатора немає.
26 березня 2018 року ОСОБА_3 оформив нотаріально посвідчену довіреність на ОСОБА_1 (номер запису в реєстр. нотаріуса №357), строком до 26 березня 2023 року, за якою уповноважив відповідача на продаж, дарування, обмін, здачу в оренду належну позивачу 21/72 частку квартири АДРЕСА_3 , надавши з цією метою певний обсяг повноважень, як своєму представнику.
26 березня 2018 року ОСОБА_2 також оформила нотаріально посвідчену (номер в реєстр. нотаріуса №358) довіреність на ОСОБА_1 строком до 26 березня 2023 року, за якою уповноважила відповідача на продаж, дарування, обмін, здачу в оренду належну їй 21/72 частку зазначеної квартири АДРЕСА_3 .
Зі скороченого витягу з Єдиного реєстру довіреностей № 49192021 від 20.01.2023 вбачається, що довіреність від 26 березня 2018 року видана ОСОБА_3 припинила дію.
Зі скороченого витягу з Єдиного реєстру довіреностей № 49192039 від 20.01.2023 вбачається, що довіреність від 26 березня 2018 року видана ОСОБА_2 припинила дію.
З розписки від 25.03.2018 ОСОБА_3 вбачається, що останній отримав від ОСОБА_1 грошові кошти в розмірі 44500,00 грн. за частину квартири АДРЕСА_4 .
З розписки від 25.03.2018 ОСОБА_2 вбачається, що остання отримала від ОСОБА_1 грошові кошти в розмірі 2000 доларів США за частину квартири АДРЕСА_4 .
Рішенням Жовтневого районного суду міста Кривого Рогу Дніпропетровської області від 19 вересня 2023 року у справі № 211/3066/23 стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 борг з комунальних платежів за договором оренди квартири № 1 від 26 березня 2018 року в сумі 32 325,47 грн, а також понесені судові витрати в сумі 81,41 грн; стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 борг з комунальних платежів за договором оренди квартири № 2 від 26 березня 2018 року в сумі 32 325,47 грн, а також понесені судові витрати в сумі 81,41 грн, у задоволені решти вимог відмовлено.
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 10 квітня 2024 року апеляційні скарги ОСОБА_2 , ОСОБА_1 задоволено частково, рішення Жовтневого районного суду міста Кривого Рогу Дніпропетровської області від 19 вересня 2023 року в частині позовних вимог ОСОБА_2 скасовано, позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення боргу за договором оренди квартири задоволено частково, стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 борг з орендної плати за договором оренди квартири №1 від 26 березня 2018 року в сумі 82 500 грн та штраф в розмірі 8 250 грн, стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 понесені судові витрати в сумі 457,03 грн, у задоволені решти вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_1 відмовлено, в іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Дніпровським апеляційним судом у постанові від 10 квітня 2024 року у справі № 211/3066/23 встановлено, що співвласниками кв. АДРЕСА_1 (загальна площа 82 кв.м., житлова площа 50,3 кв.м.) є: ОСОБА_2 у частці 21/72 на підставі рішення Жовтневого районного суду м. Кривого Рогу від 23 грудня 2008 року по справі № 2-1141/2008, ОСОБА_3 у частці 21/72 на підставі рішення Жовтневого районного суду м. Кривого Рогу від 23 грудня 2008 року по справі № 2-1141/2008, ОСОБА_7 у частці 5/36 на підставі свідоцтва про право на спадщину від 23 квітня 2010 року, ОСОБА_8 у частці 5/36 на підставі свідоцтва про право на спадщину від 23 квітня 2010 року, а також ОСОБА_9 у частці 5/36 на підставі свідоцтва про право на спадщину від 23 квітня 2010 року. 18 жовтня 2022 року ОСОБА_7 подарував ОСОБА_1 належні йому 5/36 частки квартири.
Рішенням Довгинцівського районного суду м. Кривого Рогу від 14.08.2023 у справі № 212/1969/23 задоволено позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та стягнуто з останніх на користь позивача безпідставно набуті ними кошти у розмірі 52800 грн. та 44500 грн. відповідно.
У даному випадку судом першої інстанції вірно враховані положення ч. 4 ст. 82 ЦПК України, згідно якої обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Звертаючись до суду з позовом у даній справі, позивач, як на підставу позовних вимог посилався на недійсність Договорів з оренди житла, зокрема, через відсутність їх нотаріального посвідчення та державної реєстрації, матеріальною підставою позову зазначено норми статей 793 та 794 ЦК України.
Колегія суддів апеляційного суду погоджується з висновками суду першої інстанції обґрунтовано викладеними в оскаржуваному рішенні суду, оскільки рішення судом ухвалено з дотриманням норм процесуального права та з правильним дотриманням норм матеріального права.
Відповідно ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Згідно ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Положення статті 793 ЦК України визначають, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений на строк більше п'яти років.
Також положення статті 794 ЦК України визначають, що право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону, крім випадку, передбаченого частиною другою статті 793 цього Кодексу, якщо договір, укладений за результатами електронного аукціону, предметом якого є майно державної або комунальної власності.
Судом встановлено, що предметом оспорюваних Договорів оренди квартири (житлового приміщення) за №1 та АДРЕСА_5 .
Відповідно ч. 1 ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (ч. 1 ст. 812 ЦК України).
За ч. 1 ст. 811 ЦК України договір найму житла укладається у письмовій формі.
Оскільки положеннями ч. 1 ст. 811 ЦК України не передбачено обов'язковості нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди житла, тому доводи позивача щодо нікчемності Договорів оренди квартири (житлового приміщення) за АДРЕСА_2 та №2 з підстав недодержання сторонами норми статей 793 та 794 ЦК України, є безпідставними.
Згідно ч.1 ст. 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.
Відповідно п. 4.1. Договорів оренди квартири (житлового приміщення) за № 1 та № 2, строк оренди житлового приміщення становить 60 місяців, тобто п'ять років.
Встановлені судом обставини щодо строку дії оспорюваних договорів вказують, що сторонами при їх укладенні дотримано положень ч. 1 ст. 821 ЦК України.
Також судом першої інстанції під час розгляду справи прийнято до уваги, що в позовній заяві позивачем самостійною підставою позову вказано недійсність правочинів з оренди житла через відсутність документального підтвердження передання наймачеві орендованого житлового приміщення матеріальною підставою позову зазначено норми статті 795 ЦК України.
Згідно ст. 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.
Між тим, дана норма не містить вимоги, що такий акт має бути оформлено окремим документом і не може міститись безпосередньо в договорі оренди окремим пунктом.
Разом з тим, у п. 10.2. Договорів оренди квартири (житлового приміщення) за № 1 та № 2 сторони визначили, що цей Договір вважається укладеним та вступає в силу з часу його підписання.
У п. 10.3. Договорів оренди квартири (житлового приміщення) за № 1 та № 2 сторони визначили, що строк цього Договору починається з 26.03.2018 та завершується 26.03.2023.
Отже встановлені обставини свідчать, що сторони Договорів оренди квартири (житлового приміщення) за №1 та №2 обумовили початок обчислення строку договору найму житлового приміщення датою укладення оспорюваних договорів.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, та враховуючи те, що положення глави 59 ЦК України не містять обов'язкової умови договору оренди житлового приміщення щодо оформлення акту передання наймачеві житлового приміщення, який підписується сторонами договору та сторонами договору обумовлено початок обчислення строку договору - датою укладення оспорюваних договорів, та не приймає доводи позивача в апеляційній скарзі про недодержання сторонами статті 795 ЦК України, як на підставу нікчемності оспорюваних правочинів.
Також колегія суддів враховує, що під час розгляду цивільної справи №211/3066/23 у якій брали участь ті самі особи, щодо якої встановлено ці обставини рішенням суду, яке набуло законної сили, судом вже надано оцінку пункту 12 «Акт приймання-передачі» оспорюваних договорів, а тому в силу положень п. 4 ст. 82 ЦПК України, такі обставини не доказуються при розгляді іншої справи.
За встановлених судом першої інстанції обставин, обґрунтовано викладених в оскаржуваному рішенні, колегія суддів приходить до висноку, що доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують.
При таких обставинах, апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі «Проніна проти України», № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Судом першої інстанції на основі об'єктивної оцінки наданих сторонами доказів повно встановлено фактичні обставини справи та правильно застосовано норми матеріального права.
Недоліків, які призводять до порушення основних принципів цивільного процесуального судочинства та охоронюваних законом прав та інтересів осіб, які беруть участь у справі, та впливають на суть ухваленого рішення під час розгляду справи у суді апеляційної інстанції не встановлено.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням наведеного, колегія суддів приходить до висновку, що оскаржуване рішення суду першої інстанції ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права, відтак підстав для його скасування за доводами апеляційної скарги немає.
Доводи апеляційної скарги, висновків суду не спростовують, зводяться до власного тлумачення норм матеріального права, а тому не приймаються апеляційним судом.
Отже, вирішуючи спір, суд першої інстанції в достатньо повному обсязі встановив права і обов'язки сторін, що брали участь у справі, обставини справи, перевірив доводи і заперечення сторін, дав їм належну правову оцінку, ухвалив рішення, яке відповідає вимогам закону. Висновки суду обґрунтовані і підтверджуються письмовими доказами.
За таких обставин, колегія суддів вважає, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального і процесуального законодавства, у зв'язку із чим апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду - залишенню без змін.
Щодо судових витрат, то відповідно до підпунктів «б» та «в» пункту 4 частини 1 статті 382 ЦПК України суд апеляційної інстанції повинен вирішити питання про новий розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення, та про розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Оскільки апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з розглядом справи у суді першої інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених апелянтом у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, немає.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, апеляційний суд,
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Довгаль Сергій Володимирович, залишити без задоволення.
Рішення Покровського районного суду міста Кривого Рогу від 10 жовтня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення виготовлено 11 лютого 2026 року.
Головуючий:
Судді: