03 лютого 2026 року
м. Київ
cправа № 916/5152/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
представники учасників справи:
позивача - Дзюбенко С. М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 06.11.2025 (судді: Принцевська Н. М., Діброва Г. І., Савицький Я. Ф.) та рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 (суддя Малярчук І. А.) у справі
за позовом Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області
до Приватного підприємства "МЗК-ТУР"
про розірвання договору оренди, зобов'язання повернути земельну ділянку,
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У листопаді 2024 року Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області (далі - Кароліно-Бугазька сільська рада) звернулася до Господарського суду Одеської області з позовом до Приватного підприємства "МЗК-ТУР" (далі - ПП "МЗК-ТУР") про:
- стягнення з відповідача 411 128,45 грн, з яких: 365 246,97 грн - основний борг; 32 513,01 грн - інфляційні втрати, 13 368,47 грн - 3% річних;
- розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного 11.09.2019 між Затоківською селищною радою Білгород-Дністровської міською радою (правонаступником якої є Кароліно-Бугазька сільська рада ) та ПП "МЗК-ТУР";
- зобов'язання ПП "МЗК-ТУР" повернути Кароліно-Бугазькій сільській раді земельну ділянку загальною площею 0,9861 га, кадастровий номер 5110300000:02:012:0196 (далі - спірна земельна ділянка).
1.2. Позовні вимоги з посиланням на положення 509, 525, 526, 530, 629, 651 Цивільного кодексу України, пункт "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України та положення Закону України "Про оренду землі" обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем зобов'язань за спірним договором оренди щодо повної та своєчасної сплати орендної плати, у зв'язку з чим утворилася заборгованість за період з березня 2022 року по серпень 2024 року, що також має наслідком розірвання договору та повернення земельної ділянки.
1.3. У відзиві на позовну заяву, заперечуючи проти її задоволенні, ПП "МЗК-ТУР" посилалося на форс-мажорні обставини, зокрема, на військову агресію рф та введення по всій території України військового стану, що є загальновідомим фактом та підтверджено листом Торгово-промислової палати від 28.02.2022 за № 2024/02.0-7.1г, яким засвідчено настання форс-мажорних обставин - військову агресію рф проти України.
Відповідач вказував на те, що основним видом його господарської діяльності було надання послуг відпочинку (у тому числі і пляжного) на базі "Каролинка-2" в курортному смт Затока Білгород-Дністровського району Одеської області. Але з початком військової агресії з 24.02.2022 відповідач позбавлений реальної можливості вести нормальну господарську діяльність та отримувати дохід для подальшого розрахунку з контрагентами, зокрема сплачувати належним чином орендну плату за земельну ділянку.
Разом з цим, підприємство не відмовлялося від боргу з орендної плати та намагалося вирішити це питання уклавши договір № 1 про надання поворотної безвідсоткової фінансової позики від 16.01.2025, за умовами якого ПП "МЗК-ТУР" була надана грошова допомога з боку фізичної особи на здійснення ним статутної діяльності, яка, зокрема була спрямована на погашення заборгованості перед позивачем з орендної плати за користування земельною ділянкою.
Відповідач вказував на відсутності його вини, наявність форс-мажорних обставин, погашення боргу, відсутність будь-яких зауважень з боку позивача щодо виконання інших умов договору оренди землі від 11.09.2019.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.04.2024 закрито провадження у справі за позовом Кароліно-Бугазької сільської ради до ПП "МЗК-ТУР" в частині стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати, інфляційних втрат та 3% річних у сумі 411 128,45 грн через відсутність предмету спору в цій частині у зв'язку зі сплатою відповідачем боргу.
2.2. Рішенням Господарського суду Одеської області від 21.04.2025, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 06.11.2025, у задоволенні позову про розірвання договору оренди та зобов'язання повернути земельну ділянку відмовлено.
2.3. Суди попередніх інстанцій зазначили, що з урахуванням сплати відповідачем протягом розгляду справи заборгованості, ураховуючи принцип збереження договору позовні вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки від 11.09.2019 та повернення земельної ділянки є необґрунтованими.
Суди установили, що база відпочинку загальною площею 4799,7 м2 належить на праві власності відповідачу і сто відсотків спірної земельної ділянки, яка передана в оренду, становлять саме забудовані землі. Отже, предметом спірного договору оренди є земля, на якій розташоване нерухоме майно, що належить відповідачу на праві приватної власності і саме цей факт став причиною і підставою для укладення договору оренди від 11.09.2019.
Суд апеляційної інстанції з посиланням на положення статей 651 Цивільного кодексу України, пункт "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, а також правові висновки Верховного Суду зазначив, що повна та систематична несплата орендної плати в період з березня 2022 року по серпень 2024 року є правовою підставою для розірвання договору оренди на підставі пункту "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, відповідно до якого підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Водночас, навіть враховуючи наявність правової підстави для розірвання договору, суди зазначили, що позивачем не доведено, яким чином розірвання договору оренди з власником нерухомого майна, яке займає сто відсотків площі орендованої землі, може відновити порушене право позивача.
Також суд апеляційної інстанції зазначив, що спір виник під час широкомасштабної воєнної агресії російської федерації проти України, при цьому, основним видом господарської діяльності Відповідача є надання послуг відпочинку на базі "Каролинка-2" у курортному селищі міського типу Затока Білгород-Дністровського району Одеської області, проте господарську діяльність останнього було припинено, в тому числі, через розташування земельної ділянки.
Згідно з відповідними актами смт Затока віднесено до території, де ведуться бойові дії із встановленням заборон на перебування, пересування, вхід, вихід громадян, в'їзду і виїзду транспортних засобів.
Попри обмеження у веденні господарської діяльності, Відповідач не відмовлявся від боргу за оренду земельної ділянки, під час розгляду справи в суді першої інстанції в повному обсязі сплатив наявну заборгованість, що не заперечується сторонами, а отже Рада отримала ті кошти, на які розраховувала при укладанні договору оренди.
Суди дійшли висновку, що розірвання договору оренди землі не буде сприяти цілям досягнення "справедливого балансу" між інтересами сторін, оскільки збереження орендних правовідносин на час воєнного стану буде свідчити про більш раціональне використання земельної ділянки, зокрема, як джерела доходу місцевого бюджету Кароліно-Бугазької сільської ради.
За висновком судів відповідач є власником нерухомого майна, яке займає сто відсотків спірної земельної ділянки і така ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім власника об'єкта нерухомого майна, яке на ній розташоване. Суд апеляційної інстанції звернув увагу на висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 17.04.2025 у справі № 904/186/23, зокрема стосовно того, що якщо на земельній ділянці комунальної власності розміщені об'єкти нерухомого майна, які належать відповідачу на праві приватної власності, така ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім власника такого об'єкта.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Не погоджуючись з постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 06.11.2025 та рішенням Господарського суду Одеської області від 21.04.2025, Кароліно-Бугазька сільська рада у касаційній скарзі просить їх скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову в частині розірвання договору та повернення земельної ділянки, обґрунтовуючи підстави для касаційного оскарження судових рішень посиланням на пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не погоджуючись з висновками судів попередніх інстанцій, вказуючи на невірне застосування норм матеріального права, а саме статей 651 Цивільного кодексу України та пункту "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України та їх невідповідність висновкам Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах.
Так, скаржник з посиланням на правові висновки Великої Палати Верховного Суду викладені у постановах від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19 зазначає, що матеріалами справи, що розглядається, підтверджено, що відповідач систематично та у повному обсязі не сплачував орендну плату в період з березня 2022 по серпень 2024 року і ця обставина правильно встановлена судами попередніх інстанцій та не заперечувалась відповідачем.
Норми Земельного кодексу України не передбачають жодних виключень щодо застосування пункту "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України при вирішенні питання про розірвання договору у зв'язку із систематичною несплатою. Єдиною підставою для застосування цієї норми є наявність факту систематичної несплати орендної плати, що мало місце у відносинах позивача та відповідача, які виникли із договору.
Норма пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України не передбачає, що вона може застосовуватись лише у випадках, коли на земельній ділянці відсутнє нерухоме майно орендаря, і коли розірвання договору відповідатиме інтересам орендодавця.
На думку заявника касаційної скарги, суд апеляційної інстанції не мав підстав оцінювати можливість застосування у спірних правовідносинах пункту "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України через призму наявності на земельній ділянці майна відповідача та чи відповідає інтересам позивача розірвання договору, адже вказана норма Земельного кодексу України не містить таких вимог.
Скаржник вважає, що наявність на земельній ділянці нерухомого майна відповідача не є перешкодою для розірвання договору на підставі пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України у разі доведення факту систематичної повної несплати орендної плати, адже відповідач не буде позбавлений можливості оформити новий договір оренди і при цьому буде зобов'язаний вносити плату за фактичне використання земельної ділянки до моменту оформлення прав на неї на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України, що повністю відповідатиме бюджетним інтересам позивача. У протилежному ж випадку відбувається повне нівелювання імперативних приписів пункту "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України щодо підстав припинення права користування земельною ділянкою.
Отже, скаржник вважає, що суди попередніх інстанцій застосували у спірних правовідносинах норму пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України без урахуванням висновків Верховного Суду, що викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 № 918/391/23 та постанові Верхового Суду від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19.
Заявник касаційної скарги також не погодився з висновком суду апеляційної інстанції відносно того, що несплата орендної плати відбулась у період воєнного стану, а основним видом господарської діяльності відповідача є надання послуг відпочинку на базі "Каролинка-2" у курортному смт Затока. Так, в межах справи № 916/5152/24 не з'ясовувались обставини щодо припинення відповідачем господарської діяльності. Крім того територія смт Затока відносилась до території можливих бойових дій лише з 03.03.2022 по 17.08.2022 згідно з наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій від 22.12.2022 № 309 і під час розгляду справи відповідач не надавав жодних належних доказів, які б свідчили про неможливість виконання ним договірних зобов'язань через дію воєнного стану.
3.2. У відзиві на касаційну скаргу ПП "МЗК-ТУР", заперечуючи проти її задоволення, вказувало на правомірність та обґрунтованість висновків судів попередніх інстанцій з підстав, викладених у відзиві.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, представника позивача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права в межах касаційної скарги, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково з огляду на таке.
4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що 11.09.2019 між Затоківською селищною радою (орендодавець, правонаступником якої є Кароліно-Бугазька сільська рада) та ПП "МЗК-ТУР" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування в оренду терміном на 25 років земельну ділянку з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення, кадастровий номер 5110300000:02:012:0196, яка розташована за адресою: смт Затока, бульвар Золотий берег 45 (далі - спірна земельна ділянка).
Вид використання земельної ділянки визначений для експлуатації та обслуговування бази відпочинку "Каролінка-2"; категорія земельної ділянки - землі рекреаційного призначення; площа 0,9861 га в межах згідно з планом, у тому числі за земельними угіддями: інші 0,9861 га (пункти 1, 2 договору оренди).
Сторони у договорі передбачили, зокрема, такі умови:
- на земельній ділянці, яка є предметом договору, розташована база відпочинку "Каролінка-2" і земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування бази відпочинку. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору згідно з витягом технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 31.01.2018 становить 1 014 696, 90 грн (пункти 3-5 договору);
- сторони погодили, що договір укладено на 25 років. Щорічна орендна плата становить 121763,63 грн. Відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата вноситься щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця. Кожна сторона зобов'язується виконувати обов'язки, покладені на неї цим договором, та сприяти другій стороні у виконанні її обов'язків. Орендар зобов'язується сплачувати вартість орендної плати земельної ділянки в розмірах та в термін, що обумовлені цим договором (пункти 8, 9, 11, 23, 27 договору);
- у разі невнесення орендної плати у строк, визначений цим договором, справляються штраф та пеня у встановленому законодавством України порядку (пункт 13 договору);
- земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування бази відпочинку "Каролінка-2". Цільове призначення земельної ділянки - для обслуговування об'єктів рекреаційного призначення (пункти 14, 15 договору);
-- за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору. Сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини (пункти 35, 36 договору)
За актом прийому-передачі земельної ділянки від 11.09.2019 Кароліно-Бугазька сільська рада передала ПП "МЗК-ТУР" спірну земельну ділянку.
4.3. Суди установили, що згідно з інформаційною довідкою від 28.06.2024 № 384776376 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці кадастровий номер 5110300000:02:012:0196 розташована база відпочинку "Каролінка-2", яка належить відповідачу і яка займає 100% спірної земельної ділянки, переданої в оренду за спірним договором.
Отже, предметом спірного договору оренди є земля, на якій розташоване нерухоме майно, що належить відповідачу на праві приватної власності і саме цей факт став підставою для укладення спірного договору оренди землі.
За змістом наданої Кароліно-Бугазькою сільською радою довідки про рух коштів та заборгованості ПП "МЗК-ТУР" за договором оренди від 11.09.2019 у періоди з 01.01.2021 по 31.12.2021, з 01.01.2022 по 31.12.2022 та з 01.01.2023 по 31.12.2023, відповідач сплачував оренду плату до 2022 року, однак з 2022 року у В ПП "МЗК-ТУР" наявна заборгованість у розмірі 411 128,45 грн.
Згідно з наданих відповідачем платіжних інструкцій від 16.01.2025 № 1447, від 22.01.2025 № 1448, від 29.01.2025 № 1449, від 16.04.2025 № 1453 та від 16.04.2025 № 1454, ПП "МЗК-ТУР" сплатило заборгованість, інфляційні втрати та 3% річних за договором оренди від 11.09.2019 у сумі 419 336,29 грн.
Згідно з довідкою про рух коштів ПП "МЗК-ТУР" за договором оренди від 11.09.2019 за період з 01.01.2025 по 20.01.2025 вбачається, що 16.01.2025 відповідач сплатив орендну плату у сумі 419 336,29 грн, а згідно з довідкою від 14.04.2025 № 01-13/160 відповідач сплатив інфляційні втрати та 3% річних за спірний період з березня 2022 по серпень 2024 року, а також у відповідача наявна переплата з орендної плати у розмірі 61956,30 грн.
4.4. Предметом позову у справ, яка розглядається, є вимоги Кароліно-Бугазької сільської ради про стягнення з ПП "МЗК-ТУР" заборгованості з орендної плати, інфляційних та 3% річних, а також розірвання спірного договору оренди земельної ділянки, з посиланням, зокрема, на положення статті 651 Цивільного кодексу України, пункт "д" частин и 1 статті 141 Земельного кодексу України у зв'язку з несплатою відповідачем орендної плати з 2022 року.
4.5. Як вже зазначалося, ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.04.2024 закрито провадження у справі за позовом Кароліно-Бугазької сільської ради до ПП "МЗК-ТУР" в частині стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати, інфляційних втрат та 3% річних у сумі 411 128,45 грн через відсутність предмету спору в цій частині, у зв'язку зі сплатою відповідачем боргу.
4.6. Судами попередніх інстанцій розглядалися позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.
Так, суди попередніх інстанцій погодилися з доводами позивача про те, що повна та систематична несплата орендної плати в період з березня 2022 року по серпень 2024 року є правовою підставою для розірвання договору оренди на підставі пункту "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, відповідно до якого підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Однак, суди вказали, що навіть враховуючи наявність правової підстави для розірвання договору, позивачем не доведено яким чином розірвання договору оренди з власником нерухомого майна, яке займає сто відсотків площі орендованої землі, може відновити порушене право позивача. Натомість розірвання договору оренди землі не буде сприяти цілям досягнення "справедливого балансу" між інтересами сторін, оскільки збереження орендних правовідносин на час воєнного стану буде свідчити про більш раціональне використання земельної ділянки, зокрема, як джерела доходу місцевого бюджету Кароліно-Бугазької сільської ради.
4.7. Разом з цим, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що у пунктах 176-181 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, на неврахування висновків в якій посилається заявник касаційної скарги та правові позиції в якій в силу частини 4 статті 300 Господарського процесуального кодексу України підлягають врахуванню судом касаційної інстанції, який у такому випадку не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, викладено таке:
"176. Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.
177. Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.
178. У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.
179. Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
180. У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.
181. Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати)".
4.8. Проте суди попередніх інстанцій вказаних правових позицій Великої Палати Верховного Суду викладених у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 не врахували, обставини щодо наявності/відсутності підстав для розірвання спірного договору оренди землі виходячи з положень пункту "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України з урахуванням зазначених правових позицій не встановили. Обмежившись посиланням на знаходження на спірній земельній ділянці належного відповідачу нерухомого майна не з'ясували питання чи така обставина свідчить про наявність/відсутність підстав для розірвання договору оренди землі у зв'язку із систематичною несплатою орендної плати виходячи з положень чинного законодавства.
4.9. Ураховуючи викладене, з урахуванням правової позиції Великої Палати Верховного Суду, висновки судів є передчасними, а тому колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, рішення та постанову судів попередніх інстанцій слід скасувати та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
5. Висновки Верховного Суду
5.1. За змістом пункту 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
Згідно із частиною 3 статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.
5.2. Зважаючи на викладене, колегія суддів вважає, що судові рішення у справі слід скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
6. Розподіл судових витрат
6.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області задовольнити частково.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 06.11.2025 та рішення Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 у справі № 916/5152/24 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Т. Б. Дроботова
Судді Н. О. Багай
Ю. Я. Чумак