04 лютого 2026 року
м. Київ
справа № 344/7924/22
провадження № 61-14368св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д. (суддя-доповідач),
суддів: Гулейкова І. Ю., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А., Черняк Ю. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2 ,
представника відповідача - адвокат Гресько Василь Васильович,
треті особи: державний реєстратор Лисецької селищної ради Тисменецького району Івано-Франківської області Дем'янек Іванна Антонівна, приватне підприємство «ЖЕО «Житловий масив»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Греська Василя Васильовича, на рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 06 травня 2025 року у складі судді Бородовського С. О. та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 08 жовтня 2025 року у складі колегії суддів: Томин О. О., Бойчука І. А., Пнівчук О. В.,
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 , треті особи: державний реєстратор Лисецької селищної ради Тисменецького району Івано-Франківської області Дем'янек І. А. (далі - державний реєстратор), приватне підприємство «ЖЕО «Житловий масив» (далі - ПП «ЖЕО «Житловий масив»),
про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію змін до права власності, витребування майна із чужого незаконного володіння
та зобов'язання не чинити перешкоди у користуванні майном.
В обґрунтування позову зазначав, що він є власником 78/100 часток нежитлового приміщення, а саме офісу (приміщення № 63-67, № 84-90), що знаходиться
на 1 поверсі 6 секції житлового будинку, розташованого за адресою:
АДРЕСА_1 . Іншим співвласником майна є ОСОБА_3 (22/100 частки). Належне йому на праві власності нежитлове приміщення межує зі стоматологічними кабінетами № 91 та № 92, власником яких є ОСОБА_2 . Приміщення, які належать йому на праві власності, та приміщення, які належать на праві власності ОСОБА_2 , мають спільний вхід
із АДРЕСА_2 .
У 2021 році ОСОБА_2 на місці сходів із площадкою, площею 45,1 кв. м., збудував прибудову до своїх стоматологічних кабінетів, чим перекрив йому вхід до його нежитлових приміщень зі сторони АДРЕСА_2
та унеможливив користування допоміжними приміщеннями (сходами
із площадкою, площею 45,1 кв. м), які є об'єктами спільної сумісної власності співвласників житлових та нежитлових приміщень, розташованих по АДРЕСА_1 .
30 липня 2021 року управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської міської ради (далі - Івано-Франківська МР) провело перевірку будівельних робіт з реконструкції стоматологічних кабінетів № 91 та № 92, розташованих по АДРЕСА_1 , якою встановлено, що будівництво здійснювалося без отримання права на виконання будівельних робіт, чим порушено пункт 1 частини першої статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Складено акт перевірки від 30 липня 2021 року, винесено припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт, постанову про вчинення адміністративного правопорушення.
Зазначав, що ОСОБА_2 є власником вищевказаних офісних приміщень № 91
та № 92, загальною площею 26,1 кв. м. Разом із цим, згідно з довідкою товариства з обмеженою відповідальністю «А++» (далі - TOB «А++») від 04 серпня 2020 року
при проведенні технічної інвентаризації стоматологічних кабінетів № 91 та № 92, розташованих по АДРЕСА_1 , встановлено,
що загальна площа кабінетів збільшилася на 45,5 кв. м та становить 71,6 кв. м
у результаті часткового внутрішнього перепланування та облаштування холодних приміщень без втручань у несучі конструкції, інженерні системи та мережі,
які не потребують документів, що дають право на їх виконання та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію. 04 серпня 2020 року TOB «А++» розробило технічний паспорт стоматологічних кабінетів № 91 та № 92,
площею 71,6 кв. м. Згідно з витягом із Державного реєстру речових прав
на нерухоме майно реєстрації прав власності від 06 серпня 2020 року загальна площа об'єкта нерухомого майна - стоматологічних кабінетів № 91 та № 92, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1245164126101, становить
71,6 кв. м. Підставою для державної реєстрації став договір дарування № 888
від 12 травня 2017 року та зазначена довідка TOB «А++».
У відповідь на запит начальника управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю у місті Івано-Франківську від 18 січня 2022 року
№ 14/32-19/36 ПП «ЖЕО» «Житловий масив» надало копію фрагмента першого поверху багатоповерхового будинку, розташованого по
АДРЕСА_1 . На плані відображені сходи з площадкою, які дотичні до стоматологічних кабінетів № 91 та № 92, площею 21,6 кв. м, власником яких є ОСОБА_2 .
ОСОБА_2 надав план першого поверху вищезазначеного багатоповерхового будинку, де схематично відображено приміщення стоматологічних кабінетів № 91
та № 92, площею 21,6 кв. м, до реконструкції і технічний план цих стоматологічних кабінетів, площею 76,1 кв. м, після реконструкції, а також експлікацію стоматологічних кабінетів № 91 та № 92 і схему розташування цих стоматологічних кабінетів, площею 21,6 кв. м, технічний паспорт на стоматологічні кабінети,
площею 76,1 кв. м.
Позивач зазначав, що із цих документів вбачається, що загальна площа стоматологічних кабінетів № 91 та № 92 збільшилася з 26,1 кв. м до 76,1 кв. м
за рахунок захоплення сходів із площадкою.
Відповідно до статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав
на нерухоме майно та їх обтяжень» зміни характеристик об'єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, вносяться під час проведення державної реєстрації права власності на такий об'єкт у результаті вчинення дій, спрямованих на набуття, зміну або припинення речових прав. Тому державний реєстратор не мав права вносити зміни щодо характеристики об'єкта нерухомого майна - стоматологічних кабінетів № 91 та № 92, зокрема, зміни щодо їх площі з 26,1 кв. м до 76,1 кв. м при відсутності вчинення дій, спрямованих на набуття, зміну
або припинення речових прав на відповідний об'єкт нерухомого майна.
З урахуванням наведеного, ОСОБА_1 просив суд:
- визнати протиправними та скасувати рішення 53484401 про державну реєстрацію змін до права власності, внесених 06 серпня 2020 року державним реєстратором
до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на підставі заяви ОСОБА_2 , реєстраційний номер 40841087, підставою реєстрації яких є довідка, видана ТОВ «А++» 04 серпня 2020 року, якими змінено загальну площу об'єкта житлової нерухомості - офісного приміщення
№ 91, № 92, площею 26,1 кв. м, на об'єкт нерухомого майна - стоматологічні
кабінети № 91, № 92, загальною площею 71,6 кв. м;
- витребувати із незаконного володіння ОСОБА_2 сходи з площадкою, загальною площею 45,5 кв. м, на площах якого ОСОБА_2 здійснив добудову
до стоматологічних кабінетів № 91 та № 92, розташованих за адресою:
АДРЕСА_1 ;
- зобов'язати ОСОБА_2 не чинити йому перешкоди у користуванні сходами
із площадкою, загальною площею 45,5 кв. м, зі сторони
АДРЕСА_2 , які належать на праві спільної сумісної власності власникам житлових та нежитлових приміщень багатоповерхового будинку, розташованого по АДРЕСА_1 , шляхом демонтажу прибудови до стоматологічних кабінетів № 91, № 92 , яка збудована
на місці розташування сходів із площадкою, загальною площею 45,5 кв. м;
- вирішити питання понесених ним судових витрат.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
Рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області
від 06 травня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.
Визнано протиправними та скасовано рішення 53484401 про державну реєстрацію змін до права власності, внесених 06 серпня 2020 року державним реєстратором
до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на підставі заяви ОСОБА_2 , реєстраційний номер 40841087, підставою реєстрації яких є довідка, видана ТОВ «А++» 04 серпня 2020 року, якими змінено загальну площу об'єкта житлової нерухомості - офісного приміщення № 91, № 92, площею 26,1 кв. м, на об'єкт нерухомого майна - стоматологічні кабінети
№ 91, № 92, загальною площею 71,6 кв. м.
В іншій частині позову ОСОБА_1 відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач не є одноосібним власником сходів і площадки, а тому не може витребувати вказане майно
як на свою користь, так і на користь третіх осіб, інтереси яких він не представляє (стаття 387 ЦК України). При цьому сходи і площадка (пандус) не існували як об'єкт нерухомого майна на час розгляду справи судом, що підтверджується наданими сторонами доказами та визнано сторонами, оскільки на їхньому місці збудовано прибудову.
Із цих підстав не може бути задоволено як позовну вимогу ОСОБА_1 про витребування майна із чужого незаконного володіння, так і про зобов'язання ОСОБА_2 не чинити йому перешкоди у користуванні сходами із площадкою, яких не існує.
Разом із цим, позивач має право на самостійне оскарження дій відповідача
із захоплення спірних сходів із площадкою, зокрема, шляхом оскарження рішення державного реєстратора про реєстрацію речових прав на нерухоме майно,
що перебувало у спільній власності співвласників багатоквартирного будинку
та у користуванні позивача. Відповідач не довів факт вилучення сходів і площадки із спільної власності співвласників житлового будинку, відведення йому земельної ділянки під сходами та площадкою, не надав суду отриманий у встановленому законом порядку дозвіл на забудову сходів і площадки.
Суд першої інстанції надав оцінку поданим сторонами доказам, показанням свідків, застосував відповідні норми ЦК України, ЗК України, законів України:
«Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»,
«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Постановою Івано-Франківського апеляційного суду від 08 жовтня 2025 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Греська В. В., залишено без задоволення.
Рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 06 травня 2025 року залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що районний суд зробив вірні висновки про часткове задоволення позовних вимог ОСОБА_1 та відновлення його порушених прав, як співвласника нерухомого майна, у спосіб, яким його право було порушене (скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію змін до права власності).
Позивач довів самовільне приєднання частини спільного майна багатоквартирного будинку (сходів і площадки (пандуса)) відповідачем та збільшення загальної площі нежитлового приміщення останнього без дозвільних документів, а земельної ділянки - без її відведення та вилучення у встановленому законом порядку, внаслідок самочинного приєднання.
Зазначені у довідці, складеній ТОВ «А++», «холодні приміщення» не є складовою частиною офісних приміщень, площею 26,1 кв. м, подарованих ОСОБА_2
на підставі договору дарування від 12 травня 2017 року. Відповідачем
не спростовано аргументи позивача про те, що ним знищено спірні сходи і площадку (пандус) та збудовано на їхньому місці добудову до власного приміщення,
площа якого становила 26 кв. м до будівництва, а після будівництва - 71,6 кв. м.
Районний суд вірно відмовив у задоволенні вимог позивача про витребування майна із чужого незаконного володіння та зобов'язання відповідача не чинити позивачу перешкоди у користуванні сходами із площадкою, так як відповідне нерухоме майно перестало існувати, а на їх місці відповідачем самочинно здійснено добудову.
Крім того, на розгляді Івано-Франківського окружного адміністративного суду перебуває справа № 300/382/22 за позовом управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської МР до ОСОБА_2
про зобов'язання вчинити дії, зокрема, про приведення стоматологічних кабінетів
№ 91 та № 92, розташованих по АДРЕСА_1 ,
до попереднього стану шляхом знесення добудови. Провадження у справі
№ 300/382/22 було зупинено до набрання законної сили рішенням у цій справі
(№ 344/7924/22).
Апеляційний суд уважав, що позивачем обрано ефективний спосіб судового захисту свого порушеного права, який, при цьому, відновить й порушені права співвласників багатоповерхового будинку.
Суд апеляційної інстанції застосував ті самі норми права, що й суд першої інстанції, врахував відповідну судову практику Верховного Суду.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її надходження до Верховного Суду
У листопаді 2025 року представник ОСОБА_2 - адвокат Гресько В. В., звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою на судові рішення судів попередніх інстанцій, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове судове рішення, яким повністю відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 .
Підставами касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: застосування норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених
у постановах Верховного Суду; судами належним чином не досліджено зібрані
у справі докази, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи (пункти 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
Ухвалою Верховного Суду від 21 листопада 2025 року відкрито касаційне провадження у справі. Витребувано справу з суду першої інстанції. Відмовлено
у задоволенні клопотання представника ОСОБА_2 - адвоката Греська В. В., про зупинення дії судових рішень. Надіслано іншим учасникам справи копію касаційної скарги та доданих до неї документів, роз'яснено право подати відзив
на касаційну скаргу, надано строк для його подання.
Судові рішення оскаржуються відповідачем в частині задоволеної позовної вимоги ОСОБА_1 , а в частині відмовлених позовних вимог (витребування майна із чужого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні майном)
не оскаржуються, а отже, не переглядаються Верховним Судом (стаття 400
ЦПК України).
ОСОБА_1 судові рішення судів попередніх інстанцій в частині відмови у позові не оскаржив у касаційному порядку.
У грудні 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 26 січня 2026 року справу призначено до судового розгляду.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга представника ОСОБА_2 - адвоката Греська В. В., мотивована тим, що суди зробили помилкові висновки про часткове задоволення позову ОСОБА_1 , неправильно застосували норми матеріального права,
не врахували відповідну судову практику Верховного Суду.
Позивач обрав неналежний спосіб судового захисту свого порушеного права, зокрема, заявивши до відповідача вимогу про визнання протиправним
та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію змін
до права власності. Якщо певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності. Суди попередніх інстанцій встановили, що відповідач здійснив самочинне будівництво, у зв'язку з чим і відмовили у задоволенні вимог позивача
про витребування майна із чужого незаконного володіння та зобов'язання відповідача не чинити позивачу перешкоди у користуванні нерухомим майном.
При цьому пред'явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно
за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права.
Отже, суди повинні були відмовити у задоволенні вимоги ОСОБА_1 про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію змін до права власності, так як обраний позивачем спосіб судового захисту порушеного права не є ефективним. Указане є самостійною підставою
для відмови у позові.
Крім того, оскаржуване позивачем рішення державного реєстратора є законним, воно не підлягає скасуванню. Позивач не довів, що у державного реєстратора були відсутні правові підстави для прийняття рішення про державну реєстрацію змін
до права власності на нерухоме майно, яке належить відповідачу.
Посилається на відповідну судову практику Верховного Суду, яку, на думку заявника касаційної скарги, не враховано судами попередніх інстанцій.
Відзив на касаційну скаргу до Верховного Суду не надійшов.
Фактичні обставини справи
ОСОБА_1 є власником 78/100 часток нежитлового приміщення, а саме офісу (приміщень № 63-67, № 84-90), що знаходиться на 1 поверсі 6 секції житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_4 часток указаних вище нежитлових приміщень належать на праві власності ОСОБА_3 (а. с. 37-39, т. 1).
Вищезазначені нежитлові приміщення, які належать на праві власності ОСОБА_1 , межують із стоматологічними кабінетами № 91 та № 92, власником яких
є ОСОБА_2 .
ОСОБА_2 набув у приватну власність офісні приміщення № 91 та № 92, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 26,1 кв. м, на підставі нотаріально посвідченого договору дарування № 888 від 12 травня 2017 року (а. с. 67, т. 1).
У 2020 році ОСОБА_2 здійснив часткове перепланування офісних приміщень.
Згідно з довідкою ТОВ «А++» від 04 серпня 2020 року при проведенні технічної інвентаризації стоматологічних кабінетів № 91 та № 92, розташованих
по АДРЕСА_1 , було встановлено, що загальна площа збільшилася
на 45,5 кв. м та становить 71,6 кв. м у результаті часткового внутрішнього перепланування та облаштування холодних приміщень без втручань у несучі конструкції, інженерні системи та мережі, які відповідно до вимог постанови Кабінету Міністрів України від 28 грудня 2016 року № 1024 «Про внесення змін
до Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків»
не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію. Встановлено відсутність площі самовільно збудованих приміщень (а. с. 68, т. 1).
04 серпня 2020 року ТОВ «А++» виготовлено технічний паспорт на стоматологічні кабінети № 91 та № 92, згідно з експлікації якого зазначена площа складає
71,6 кв. м (а. с. 69-70, т. 1).
Рішенням державного реєстратора 53484401 про державну реєстрацію змін
до права власності, внесених до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 06 серпня 2020 року на підставі заяви ОСОБА_2 , реєстраційний номер 40841087, підставою реєстрації яких
є довідка, видана ТОВ «А++» 04 серпня 2020 року, змінено загальну площу об'єкта нежитлової нерухомості: офісне приміщення № 91, № 92, площею 26,1 кв. м.,
на об'єкт нерухомого майна: стоматологічні кабінети № 91, № 92, загальна
площа 71,6 кв. м (а. с. 26-29, т. 1).
Сторони у справі не заперечили обставин перебування в їхній власності приміщень у багатоквартирному будинку, перебування у спільній власності власників багатоквартирного будинку спірних сходів та площадки до їхнього заволодіння ОСОБА_2 .
ОСОБА_2 знищив спірні сходи і площадку (пандус) та збудував на їхньому місці добудову до власного приміщення, площа якого становила 26 кв. м
до будівництва та 71,6 кв. м після будівництва.
30 липня 2021 року управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської МР провело перевірку будівельних робіт
з реконструкції стоматологічних кабінетів № 91 та № 92, які розташовані
по АДРЕСА_1 , якою встановлено,
що будівництво здійснено без отримання права на виконання будівельних робіт,
чим порушено пункт 1 частини першої статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», про що складено акт перевірки від 30 липня 2021 року, винесено припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт (а. с. 23, т. 1).
Цим приписом ОСОБА_2 зобов'язано усунути виявлене порушення шляхом приведення стоматологічних кабінетів до попереднього стану, або отримати право на виконання будівельних робіт у строк до 30 вересня 2021 року.
29 жовтня 2021 року управлінням з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської МР проведено повторну позапланову перевірку припису та встановлено факт невиконання ОСОБА_2 умов припису, зокрема, останній не привів стоматологічні кабінети до попереднього стану та не отримав дозволу на початок виконання будівельних робіт.
У зв'язку з невиконанням указаного припису управлінням з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської МР звернулося
до Івано-Франківського окружного адміністративного суду з позовом
до ОСОБА_2 про зобов'язання вчинити дії, а саме привести стоматологічні кабінети до попереднього стану шляхом знесення добудови (адміністративна справа № 300/382/22).
ОСОБА_2 звернувся із зустрічним позовом до управлінням з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської МР
про визнання протиправним та скасування вищевказаного припису.
Ухвалою Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 26 липня
2022 року провадження у вказаній адміністративній справі було зупинено
до набрання законної сили рішенням суду у цивільній справі, яка переглядається (справа № 344/7924/22) (а. с. 64-65, т. 1).
Відповідно до частини третьої статті 6 Закону України «Про доступ до судових рішень» суд при здійсненні судочинства може використовувати лише текст судового рішення, який опубліковано офіційно або внесено до Реєстру.
Згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру судових рішенням Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 24 листопада 2025 року
у справі № 300/382/22 адміністративний позов управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської МР задоволено частково. Зобов'язано ОСОБА_2 знести самочинно збудований об'єкт в частині добудови на стоматологічні кабінети № 91 та № 92 (місто Івано-Франківськ,
вулиця М. Підгірянки, 23), згідно з технічним паспортом, виготовленим ТОВ «А++» станом на 04 серпня 2020 року, привівши існуючий об'єкт у відповідність до умов технічного паспорту, виготовленого Івано-Франківським обласним бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на нерухомість (інвентарний номер 13573) від 06 квітня 2011 року на офісні приміщення громадського будинку
(АДРЕСА_1). У решті позовних вимог відмовлено. У задоволенні зустрічного адміністративного позову ОСОБА_2 відмовлено.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій
статті 389 ЦПК України.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті,
є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Касаційна скарга представника ОСОБА_2 - адвоката Греська В. В., підлягає задоволенню.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до вимог статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414
цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Згідно з частинами першою, другою та п'ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним
і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права
із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону судові рішення судів попередніх інстанцій
в оскаржуваній частині не відповідають.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних
або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні
та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася
до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Статтею 10 ЦПК України визначено, що суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно
до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода
на обов'язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує
при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов'язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
У справі, яка переглядається Верховним Судом, ОСОБА_1 звернувся до суду
із позовом до ОСОБА_2 , треті особи: державний реєстратор,
ПП «ЖЕО «Житловий масив», про: 1) визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію змін до права власності, 2) витребування майна із чужого незаконного володіння та 3) зобов'язання не чинити перешкоди у користуванні майном.
ОСОБА_1 зазначав, разом із іншим, що ОСОБА_2 на місці сходів із площадкою збудував прибудову до своїх стоматологічних кабінетів № 91 та № 92,
чим унеможливив користування допоміжними приміщеннями, які є об'єктами спільної сумісної власності власників житлових та нежитлових приміщень
по АДРЕСА_1 . Крім того, відповідач унеможливив йому прохід до його нежитлових приміщень.
Суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, частково задовольнив позов ОСОБА_1 й визнав протиправними та скасував рішення державного реєстратора про державну реєстрацію змін до права власності (1), а в іншій частині позову (2, 3) відмовив.
Судами попередніх інстанцій, разом із іншим, встановлено, що спірні сходи
і площадка (пандус) вже не існують як об'єкт нерухомого майна, що було визнано сторонами, оскільки на їхньому місці відповідачем самочинно збудовано прибудову.
Суди вважали, що позивач має право на самостійне оскарження дій відповідача
із захоплення спірних сходів із площадкою (які вже не існують) шляхом оскарження відповідного рішення державного реєстратора.
Верховний Суд не погоджується з такими висновком судів попередніх інстанцій.
Статтею 6 Конвенції визнається право людини на доступ до правосуддя,
а статтею 13 - на ефективний спосіб захисту прав. Це означає, що особа має право пред'явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона законом захисту певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою.
Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також
на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Порушення права пов'язане з позбавленням його суб'єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.
Відповідно до частин першої, другої статті 4 ЦПК України кожна особа має право
в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
У випадках, встановлених законом, до суду можуть звертатися органи та особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб
або державних чи суспільних інтересах.
З урахуванням цього правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи
та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи,
і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог
або про відмову в їх задоволенні.
Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права(пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16, провадження № 12-158гс18).
Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив
на порушника.
Тлумачення вказаних норм права свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту,
суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Загальний перелік способів захисту цивільного права та інтересів визначені
у статті 16 ЦК України, в якій зазначено, що кожна особа має право звернутися
до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права
та інтересу. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом,
що встановлений договором або законом.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання
або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який
є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, провадження
№ 14-144цс18; від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, провадження
№ 12-187гс18; від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, провадження
№ 14-338цс18; від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц, провадження
№ 14-364цс19; від 06 квітня 2021 року у справі № 925/642/19, провадження
№ 12-84гс20 та інших).
Ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод
чи інтересів позивача у цивільному процесі можливий за умови, що такі права, свободи чи інтереси справді порушені, а позивач використовує цивільне судочинство саме для такого захисту, а не з іншою метою.
Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.
При розгляді справи суд має з'ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або
є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Проте, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, але є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу
не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.
Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову
в задоволенні позовунезалежно від інших встановлених судом обставин (постанови Великої Палати Верховного Суду: від 29 вересня 2020 року у справі
№ 378/596/16-ц, провадження № 14-545цс19, від 15 вересня 2022 року у справі
№ 910/12525/20, провадження № 12-61гс21 (пункт 148)).
Верховний Суд ураховує, що власник вправі звернутися до суду з вимогою
про захист порушеного права будь-яким способом, що є адекватним змісту порушеного права, який враховує характер порушення та дає можливість захистити порушене право (статті 16, 386, 391 ЦК України).
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно,
без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України). Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у визначених у законі випадках (частина перша статті 388 ЦК України).
Велика Палата Верховного Суду сформувала сталу судову практику у цих правовідносинах.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі,
якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем,
а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога
про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника
про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
Близькі за змістом висновки наведені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження
№ 14-256цс18, пункт 98), від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 19 травня 2020 року у справі
№ 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80), від 22 червня 2021 року
у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20) та багатьох інших.
Разом із цим, у категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною
є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності,
так і вимога про припинення права власності (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 154)).
Належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки,
на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Аналогічний висновок викладено у постановах Верховного Суду: від 05 червня
2024 року в справі № 904/4339/21, від 05 червня 2024 року в справі № 521/13158/19, від 23 квітня 2024 року в справі № 904/994/22, від 19 березня 2024 року в справі
№ 915/1439/21, від 21 вересня 2022 року в справі № 461/3490/18, від 27 жовтня
2021 року у справі № 202/7377/16, від 20 січня 2021 року у справі № 442/302/17.
Крім того, пред'явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно
за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18)).
З урахуванням вищенаведених норм права, правових позицій Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, предмету, підстав та обґрунтувань позову ОСОБА_1 , Верховний Суд уважає, що у справі, яка переглядається, наявні підстави для відмови у задоволенні вимоги ОСОБА_1 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію змін до права власності, так як обраний позивачем спосіб судового захисту порушеного права у відповідній частині
не є ефективним.
Обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав
є самостійною підставою для відмови в позові (постанови Верховного Суду:
від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16 (пункт 77), від 19 січня 2021 року
у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 52), від 15 вересня 2022 року у справі № 910/12525/20 (пункт 148)).
Задоволення вимоги ОСОБА_1 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію змін до права власності не призведе до ефективного захисту і поновлення його порушених прав, так як спірні сходи та площадка
не існують як об'єкт нерухомого майна, а самочинна добудова залишається
в користуванні відповідача.
Крім того, Верховний Суд ураховує, що у зв'язку з невиконанням відповідачем припису про усунення порушення (здійснення самочинної добудови) управління
з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської МР звернулося до Івано-Франківського окружного адміністративного суду з позовом
до ОСОБА_2 про зобов'язання вчинити дії, а саме привести стоматологічні кабінети до попереднього стану шляхом знесення добудови (справа № 300/382/22). ОСОБА_2 , у свою чергу, звернувся до суду із зустрічним позовом
до управлінням з питань державного архітектурно-будівельного контролю
Івано-Франківської МР про визнання протиправним та скасування вищевказаного припису.
Рішенням Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 24 листопада 2025 року у справі № 300/382/22 адміністративний позов управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської МР задоволено частково. Зобов'язано ОСОБА_2 знести самочинно збудований об'єкт в частині добудови на стоматологічні кабінети № 91 та № 92
(АДРЕСА_1), згідно з технічним паспортом, виготовленим ТОВ «А++» станом на 04 серпня 2020 року, привівши існуючий об'єкт
у відповідність до умов технічного паспорту, виготовленого Івано-Франківським обласним бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на нерухомість (інвентарний номер 13573) від 06 квітня 2011 року на офісні приміщення громадського будинку (АДРЕСА_1). У решті позовних вимог відмовлено. У задоволенні зустрічного адміністративного позову ОСОБА_2 відмовлено.
Отже, права ОСОБА_1 та інших співвласників приміщень у будинку захищено
у судовому порядку належним способом (адміністративна справа № 300/382/22).
З урахуванням наведеного, Верховний Суд уважає, що у задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію змін до права власності на нерухоме майно належить відмовити через обрання позивачем неефективного способу судового захисту.
Доводи касаційної скарги у цій частині обґрунтовані.
Разом із цим, колегія суддів не надає оцінку іншим доводам касаційної скарги,
які стосуються обґрунтованості позову, так як обрання позивачем неналежного
або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою
для відмови в позові.
Ураховуючи викладене, суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального та процесуального права, не врахували відповідні правові висновки Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, а також не звернули увагу,
що обраний позивачем спосіб судового захисту його прав є неефективним, а тому судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваній частині підлягають скасуванню із ухваленням нового судового рішення про відмову
у задоволенні позову ОСОБА_1 .
Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право, зокрема: скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення
у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд (пункт 3 частини першої статті 409 ЦПК України).
Суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення
у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте
в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права (частина перша статті 412 ЦПК України).
Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування
або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який
не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню (частини друга та третя статті 412 ЦПК України).
Зважаючи на те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки
чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню. Рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції
в оскаржуваній частині підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 .
Щодо судових витрат
Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення
або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Згідно з підпунктами «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції має вирішити питання щодо нового розподілу судових витрат, понесених у зв'язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; щодо розподілу судових витрат, понесених у зв'язку із переглядом справи у суді касаційної інстанції.
З урахуванням висновків, зроблених Верховним Судом у цій постанові, судовий збір, сплачений відповідачем за подання апеляційної скарги та касаційної скарги
(в частині оскарження задоволеної позовної вимоги), підлягає стягненню на його користь з позивача.
За апеляційну скаргу відповідач сплатив 3 572,64 грн судового збору, тобто в частині вимоги про скасування рішення державного реєстратора - 1 190,88 грн
(а. с. 39, т. 2), а за касаційну скаргу - 4 763,52 грн, в частині вимоги про скасування рішення державного реєстратора - 1 587,84 грн.
Отже, сплачений відповідачем судовий збір за подання апеляційної та касаційної скарг у загальному розмірі 2 778,72 грн слід стягнути на його користь із позивача.
Керуючись статтями 141, 400, 401, 402, 412, 416, 418 ЦПК України, Верховний Суд
у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Греська Василя Васильовича, задовольнити.
Рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 06 травня 2025 року та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 08 жовтня
2025 року в оскаржуваній частині скасувати. Ухвалити нове судове рішення у цій частині.
У задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: державний реєстратор Лисецької селищної ради Тисменецького району Івано-Франківської області Дем'янек Іванна Антонівна, приватне підприємство «ЖЕО «Житловий масив», про визнання протиправним
та скасування рішення про державну реєстрацію змін до права власності відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 сплачений останнім судовий збір за подання апеляційної та касаційної скарг
(в частині вимоги про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію змін до права власності) у загальному розмірі 2 778 (дві тисячі сімсот сімдесят вісім) грн 72 коп.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття,
є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Д. Д. Луспеник
Судді: І. Ю. Гулейков
Г. В. Коломієць
Р. А. Лідовець
Ю. В. Черняк