Справа № 378/290/25 Головуючий у суді І інстанції Моргун Г.Л.
Провадження № 22-ц/824/1665/2026 Доповідач у суді ІІ інстанції Голуб С.А.
28 січня 2026 року м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Голуб С.А.,
суддів: Борисової О.В., Таргоній Д.О.
за участю секретаря судового засідання - Гаврилко Д.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Володарського районного суду Київської області від 12 червня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Інтерагроінвест» про визнання договору оренди земельної ділянки припиненим та повернення земельної ділянки,
У березні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з вказаним вище позовом, обґрунтовуючи його тим, що він у порядку спадкування за законом після смерті ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , набув право власності на земельну ділянку площею 2,7207 га, кадастровий номер 3224286400:02:003:0700, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Відповідно до договору оренди землі № 533 від 28 грудня 2017 року зазначена земельна ділянка перебувала в оренді ТОВ «Інтерагроінвест»строком на 7 років, тобто до 31 грудня 2024 року.
На підставі пункту 3.3 договору оренди земельної ділянки, не маючи наміру продовжувати договір оренди, він заздалегідь повідомив орендаря про свій намір не продовжувати зазначений договір оренди належної йому земельної ділянки, адже планує в подальшому обробляти її самостійно. Просив відповідача після збору урожаю не проводити сільськогосподарські роботи.
Зазначене повідомлення ТОВ «Інтерагроінвест» отримало 18 березня 2024 року.
Однак 24 листопада 2024 року ТОВ «Інтерагроінвест» надіслало йому лист-повідомлення № 322, яким поінформувало про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, долучивши при цьому проект додаткової угоди в частині продовження строку дії договору № 533 від 28 грудня 2017 року.
Позивач вказував, що він не підписував додаткову угоду, але листом № 28 від 31 січня 2025 року відповідач довів до його відома, що на підставі статті 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) строк дії договору оренди земельної ділянки № 533 автоматично подовжено до 03 січня 2032 року.
Подовження строку дії договору також підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Станом на день звернення до суду земельна ділянка перебуває у користуванні ТОВ «Інтерагроінвест».
Зазначав, що орендар всупереч його волі та повідомлення про небажання продовжити строк дії договору оренди, продовжив такий строк, чим порушив його права як власника земельної ділянки, оскільки він фактично позбавлений можливості користуватися та розпоряджатися своїм майном. У зв'язку з цим вважав, що наявні правові підстави для визнання договору оренди земельної ділянки припиненим та зобов'язання відповідача повернути йому спірну земельну ділянку.
Рішенням Володарського районного суду Київської області від 12 червня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись з вказаним рішенням, позивач в особі представника - адвоката Головатюка В.В. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати з мотивів неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права, та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що не погоджується із висновками суду, які зводились до того, що на момент внесення змін до договору оренди № 533 від 28 грудня 2017 року шляхом укладення додаткової угоди від 17 січня 2024 року вже діяли норми, визначені статтею 126-1 ЗК України, і поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству».
Вважає, що поза увагою суду першої інстанції залишилась обставина направлення ним на адресу відповідача листа-повідомлення про відсутність наміру продовжувати договір оренди землі. Крім того, в спірних правовідносинах мають застосовуватись норми матеріального права, які діяли на момент укладення договору оренди земельної ділянки № 533 від 28 грудня 2017 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Інтерагроінвест» (відсутність дії статті 126-1 ЗК України, яка набрала чинності лише 16 січня 2020 року).
Відповідач надіслав відзив на апеляційну скаргу. Вважає, що більшість аргументів апеляційної скарги зводяться до незгоди позивача з реальними обставинами справи, який видає бажане за дійсне, а його твердження не знаходять свого відображення ні в нормативно-правових актах законодавства, ні в наявних у справі доказах, тому не може бути задоволена.
Наголошує на тому, що на момент внесення змін до договору № 533 від 28 грудня 2017 року шляхом укладення позивачем додаткової угоди № 3 від 17 січня 2024 року вже діяли норми, визначені статтею 126-1 ЗК України.
Отже, поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 липня 2020 року, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. При цьому у разі внесення змін до договору оренди землі після 16 липня 2020 року, на них поширюються правила щодо поновлення договорів оренди землі, визначені статтею 126-1 ЗК України.
ТОВ «Інтерагроінвест» та ОСОБА_1 , дійшовши згоди з усіх істотних питань, 17 січня 2024 року внесли зміни до первісного договору оренди землі № 533 від 28 грудня 2017 року та передбачили умову про його автоматичну пролонгацію.
У зв'язку з тим, що позивач не скористався своїм правом відмови від поновлення договору та не звернувся не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору до будь-якого реєстратора, який має доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно із заявою про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору, договір поновився автоматично на той самий термін до 03 січня 2032 року
З огляду викладене відповідач вважає, що рішення суду першої інстанції є законним, оскільки ухвалено відповідно до норм матеріального права та з дотриманням норм процесуального права.
В судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник відповідача - адвокат Бойко В.О. заперечувала проти доводів апеляційної скарги, просила залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.
Позивач в судове засідання не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, його представник - адвокат Головатюк В.В. заяву про розгляд справи без їх участі, тому колегія суддів дійшла висновку, що неявка сторони позивача відповідно до вимог частини другої статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду апеляційної скарги.
Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, пояснення представника відповідача в судовому засіданні, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, а також відзиву на неї, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з таких підстав.
Суд першої інстанції встановив, що 28 грудня 2017 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Інтерагроінвест» укладено договір № 533 оренди земельної ділянки площею 2,7207 га, кадастровий номер 3224286400:02:003:0700, строком дії до 31 грудня 2024 року (а.с. 15, 16).
Договір зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 24641832 від 27 січня 2018 року, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1475403432242.
Згідно свідоцтва про право на спадщину за законом від 16 січня 2024 року зазначена земельна ділянка у порядку спадкування після смерті ОСОБА_2 перейшла у власність ОСОБА_1 , що також підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав № 361969380 та витягом про реєстрацію в Спадковому реєстрі № 75435255 (а.с. 17, 18).
18 березня 2024 року ОСОБА_1 звернувся до ТОВ «Інтерагроінвест» із заявою, у якій повідомив, що після закінчення дії договору оренди земельної ділянки 31 грудня 2024 року він не планує його продовжувати та просив після збору врожаю не проводити сільськогосподарські роботи на належній йому земельній ділянці (а.с. 19).
29 листопада 2024 року ТОВ «Інтерагроінвест» направило ОСОБА_1 лист-пропозицію про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий термін, долучивши при цьому проект додаткової угоди до договору оренди землі з пропозицією (а.с. 20-25).
17 січня 2024 року між сторонами було укладено додаткову угоду № 3 до договору оренди землі № 533 від 28 грудня 2017 року у зв'язку зі зміною власника земельної ділянки (а.с. 71).
У цій додатковій угоді, окрім заміни сторони договору оренди земельної ділянки (орендодавця), було обумовлено збільшення орендної плати, строк дії договору та його поновлення. Зокрема, пунктом 6 зазначеної додаткової угоди сторони погодили, що: «Договір укладено строком на 7 років 0 місяців 3 днів до 31.12.2024, з дня укладення договору оренди земельної ділянки, що є предметом цього договору. У разі відсутності заперечень від однієї з сторін щодо поновлення договору оренди, наданих відповідно до вимог чинного законодавства, цей договір поновлюється у відповідності до ст. 126-1 Земельного кодексу України».
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав № 380790570 від 30 травня 2024 року земельна ділянка з кадастром номером 3224286400:02:003:0700, площею 2,7207 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, перебуває в оренді у ТОВ «Інтерагроінвест» на підставі договору оренди земельної ділянки № 533 від 28 грудня 2017 року. У розділі актуальна про державну реєстрацію іншого речового права (номер запису інше речове право 24641832) міститься інформація про реєстрацію змін права оренди та додано відомості щодо договору про внесення змін до договору, серія та номер 3, виданий 17 січня 2024 року, видавник ТОВ « Інтерагроінвест» (а.с. 71зв.).
31 січня 2025 року відповідач письмово повідомив позивача про те, що згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо належної йому земельної ділянки договір оренди продовжено автоматично на той самий строк, а саме до 03 січня 2032 року (а.с .26, 27).
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що на момент внесення змін до договору № 533 від 28 грудня 2017 року шляхом укладення додаткової угоди від 17 січня 2024 року вже діяли норми, визначені статтею 126-1 ЗК України, а саме, що норми зазначених судом статей поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству». За таких обставин у спірних правовідносинах підлягають застосуванню правила, визначені статтею 126-1 ЗК України.
У свою чергу, на обґрунтування своїх вимог позивач посилається на те, що строк дії договору оренди землі закінчувався 31 грудня 2024 року, у зв'язку з чим 18 березня 2024 року він направив на адресу відповідача лист-повідомлення про відсутність наміру продовжувати договір оренди землі, однак, всупереч зазначеному листу-повідомленню, строк дії договору оренди землі було автоматично пролонговано до 03 січня 2032 року.
Судом встановлено, що між сторонами досягнуто домовленості щодо поновлення договору оренди землі та визначено, що у разі якщо сторона договору, яка бажає скористатись правом відмови від поновлення договору, вона не пізніше як за місяць до дати закінчення дії договору подає до державного реєстратора речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності такої заяви після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
Матеріали справи не містять доказів того, що позивач подавав не пізніш як за місяць до дати закінчення дії договору оренди землі державному реєстратору заяву про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору оренди землі, а відтак право позивача відповідачем не порушено. Інших обставин, які є підставою для припинення договору оренди землі, позивачем не наведено.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з огляду на таке.
За правилом частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
За змістом статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина перша статті 651 ЦК України).
Відповідно до частин першої, третьої статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.
У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.
Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (стаття 654 ЦК України).
За змістом цих норм, у разі зміни договору за домовленістю сторін зобов'язання змінюються (виникають нові) у такому ж порядку, як і при укладенні договору, тобто з моменту, коли про таку зміну було досягнуто домовленості, а у випадку, якщо договір чи закон обумовлюють виникнення зобов'язань за договором, настанням відповідної події, вчиненням сторонами відповідних дій, державною реєстрацією договору чи державною реєстрацією речового права за договором тощо, то й зміна (виникнення нових) зобов'язань за зміненим договором відбувається з моменту настання такої події, вчинення дій, реєстрації договору чи права тощо.
Відповідно до частин першої, третьої статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтями 31, 32 Закону України «Про оренду землі» визначені випадки припинення договору оренди землі.
Відповідно до статті 32-2 Закону України «Про оренду землі» поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 ЗК України.
За змістом статті 126-1 ЗК України, договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.
Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
З наведеного випливає, що для виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору оренди землі сторона договору повинна була, а саме позивач, не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
Згідно з абзацом 4 Розділу ІХ Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюються на умовах, визначених такими договорами, за правилами чинними на момент їх укладення.
Зазначені норми законодавства набрали чинності 16 січня 2020 року згідно із Законом України № 340-Х від 05 грудня 2019 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству».
Суд першої інстанції, встановивши обставини справи, від яких залежить правильне вирішення спору, дійшов вірного висновку про те, що сторони змінили договір оренди спірної земельної ділянки вже після набрання 16 січня 2020 року чинності Закону України № 340-Х від 05 грудня 2019 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а саме 17 січня 2024 року.
В додатковій угоді № 3 до договору оренди землі № 533 від 28 грудня 2017 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3224286400:02:003:0700 сторони досягли, у тому числі наступної домовленості викласти пункт 6 зазначеної додаткової угоди:
«Договір укладено строком на 7 років 0 місяців 3 днів до 31.12.2024 року, з дня укладення договору оренди земельної ділянки, що є предметом цього договору. У разі відсутності заперечень від однієї з сторін щодо поновлення договору оренди, наданих відповідно до вимог чинного законодавства, цей договір поновлюється у відповідності до ч.2 ст. 126-1 Земельного кодексу України».
Тобто строк дії договору оренди земельної ділянки не змінився, а змінився порядок поновлення договору оренди.
Отже, з врахуванням абзацу 4 Розділу ІХ Закону України «Про оренду землі» , умов додаткової угоди № 3 від 17 січня 2024 року до договору оренди землі № 533 від 28 грудня 2017 року, суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про те, що у спірних правовідносинах підлягають застосуванню правила, визначені статтею 126-1 ЗК України.
Суд належним чином мотивував свій висновок і обґрунтовано відхилив доводи позивача, які зводились до того, що пролонгація дії договору оренди мала відбуватись в порядку, встановленому цим договором на момент його укладення, без врахування умов додаткової угоди і статті 126-1 ЗК України.
Ці висновки районного суду не спростовані доводами апеляційної скарги, що є аналогічними доводам позовної заяви, яким суд першої інстанції надав належну правову оцінку, та ґрунтуються на власному тлумаченні і розумінні стороною позивача положень земельного законодавства у контексті відносин, що існують між сторонами.
Як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії», §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії»).
У контексті вказаної практики колегія суддів вважає вищенаведене обґрунтування цієї постанови достатнім, а висновки суду першої інстанції визнає більш логічно обґрунтованими та послідовними, аніж аргументи апеляційної скарги позивачки.
Згідно із пунктом 1 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до вимог статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для скасування рішення Володарського районного суду Київської області від 12 червня 2025 року, яке ухвалено з дотриманням норм матеріального права, відтак апеляційну скаргу позивача слід залишити без задоволення, а це рішення суду першої інстанції - без змін.
У такому разі розподіл судових витрат у вигляді сплаченого позивачем судового збору за подання апеляційної скарги не проводиться згідно зі статтями 141, 382 ЦПК України.
Керуючись статтями 367 - 369, 374, 375, 381 - 384 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Володарського районного суду Київської області від 12 червня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня її проголошення до Верховного Суду виключно у випадках, передбачених у частині другій статті 389 ЦПК України.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 29 січня 2026 року.
Головуючий С.А. Голуб
Судді: О.В. Борисова
Д.О. Таргоній