1 жовтня 2025 року місто Київ
справа № 368/924/24
провадження № 22-ц/824/8371/2025
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: судді-доповідача - Шкоріної О.І., суддів - Поливач Л.Д., Стрижеуса А.М., за участю секретаря судового засідання - Височанської Н.В.,
сторони:
позивач - ФГ «Припіяло Андрія Васильовича»
відповідач - ОСОБА_1
відповідач - ТОВ «Дан-Фарм Україна»
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві апеляційну скаргу Фермерського господарства «Припіяло Андрія Васильовича»
на рішення Кагарлицького районного суду Київської області від 30 січня 2025 року, ухвалене у складі судді Шевченко І.І, суд,-
У червні 2024 року ФГ «Припіяло Андрія Васильовича» звернулося до суду з позовом до відповідачів, в якому просив визнати укладеним договір оренди земельної ділянки, витребувати земельну ділянку з тимчасового володіння ТОВ «Дан-Фарм» Україна.
Позов обґрунтовано тим, що 18.03.2017 між ФГ «Припіяло Андрія Васильовича» та ОСОБА_1 було укладено договір №09-ЛИП оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 3222285400:03:301:0025 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,8155 га, що розміщена на території Липовецької сільської ради Кагарлицького району Київської області, на підставі якого 15.05.2017 здійснена державна реєстрація іншого речового права - права оренди земельної ділянки.
Згідно з п.3.1 договору термін дії договору оренди становить 7 років від дати його реєстрації в установленому законодавством порядку. В даному випадку, згідно умов договору оренди землі строк договору оренди до 15.05.2024.
Пунктом 3.5 договору передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію договору.
Відповідно до п.13.4 договору, цей договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації.
На виконання вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі» 28.12.2023 ФГ «Припіяло А.В.» звернувся до орендодавця ОСОБА_1 з листом-повідомленням № 139 від 28.12.2023, в якому повідомив, що бажає скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди на новий строк дії договору оренди земельної ділянки, на підставі якого 15.05.2017 здійснена державна реєстрація іншого речового права - права оренди земельної ділянки. До заяви були долучені усі необхідні документи, у тому числі проект договору оренди.
Проте, будь-якої відповіді або заперечення від орендодавця ОСОБА_1 й досі так і не надійшло. Крім того, від ОСОБА_1 не надходило до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяви про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору оренди.
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна щодо спірної земельної ділянки було укладено новий договір оренди землі, орендар: ТОВ «Дан-Фарм» Україна, орендодавець: ОСОБА_1 .
У зв'язку з тим, що договір оренди землі Л24/7-138, виданий 19.03.2024, було укладено в період дії первісного договору оренди землі, і як наслідок є порушенням прав первісного орендаря.
Посилаючись на зазначені обставини, позивач просив визнати укладеним договір №09-ЛИП оренди земельної ділянки за кадастровим номером № 3222285400:03:301:0025 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,8155 га, яка розміщена на території Липовецької сільської ради Кагарлицького району Київської області, на підставі якого 15.05.2017 здійснена державна реєстрація іншого речового права - права оренди земельної ділянки (номер запису про інше речове право № 20500488) на новий строк, в запропонованій редакції в проекті договору оренди земельної ділянки від 28.12.2023.
Рішенням Кагарлицького районного суду Київської області від 30 січня 2025 року відмовлено позивачу у задоволенні позовних вимог.
Не погоджуючись з зазначеним рішенням, позивач подав апеляційну скаргу, в який просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги. Оскаржуване рішення є незаконним і необґрунтованим, таким, що не відповідає завданню цивільного судочинства. При його ухваленні суд першої інстанції допустив: не з'ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Зокрема, зазначає, що суд першої інстанції не звернув уваги, що в матеріалах справи є заява про розгляд справи без участі, подана від відповідача ОСОБА_1 , в цій заяві останній не надав заперечення по суті заявлених позивачем позовних вимог, не посилався, що ним нібито було направлено лист - повідомлення від 10.10.2023 про не бажання продовжувати дію договору, так само не було додано жодного письмового доказу щодо направлення на адресу ФГ «Припіяло А.В.» зазначеного листа-повідомлення. Наявний в матеріалах справи лист-повідомлення від 10.10.2023 про нібито небажання ОСОБА_1 поновлювати/продовжувати дію договору № 09-ЛИП від 18.03.2017 на новий строк разом з копією фіскального чеку було долучено до матеріалів справи разом з клопотанням від 03.10.2024 ТОВ «Дан-Фарм Україна», а не ОСОБА_1 .
Суд першої інстанції не встановив, не надав оцінку в ході судового розгляду та не перевірив достовірність джерела походження наданого ТОВ «Дан-Фарм» листа-повідомлення від 10.10.2023 та фіскального чеку, не звернув увагу, що у разі наявності та достовірності такого документа, користуючись своїми правами як окремий учасник судового процесу має право надати саме ОСОБА_1 , який має у справі самостійний процесуальний статус і ТОВ «Дан-Фарм» не є представником ОСОБА_1.
Апелянт вважає, що в матеріалах справи відсутній доказ на підтвердження відправлення копії листа-повідомлення від 10.10.2023 на адресу позивача, зокрема, відсутній оригінал опису вкладення відправлення поштової кореспонденції, в якому перелічені всі документи, які надсилаються одержувачу та який засвідчений підписом працівника відділення поштового зв'язку та відбитком календарного штемпеля цього відділення, а також розрахунковий документ поштової установи, а саме оригінал поштової квитанції (чеку), що є належним доказом направлення копії листа - повідомлення від 10.10.2023.
Крім того, апелянт зазначає про те, що суд першої інстанції не надав оцінку, що позивач є добросовісним користувачем, й досі користується земельною ділянкою, за весь час користування добросовісно сплачує орендну плату, у тому числі і за 2024 рік.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ТОВ «Лан-Фарм Україна» адвокат Черняк М.В. просила відмови у задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції як законне і обґрунтоване залишити без змін.
Відповідач ОСОБА_1 правом на подання відзиву на апеляційну скаргу не скористався.
В судовому засіданні представник ФГ «Припіяло А.В.» адвокат Лисенко М.Б. апеляційну скаргу підтримав і просив її задовольнити.
Представник ТОВ «Лан-Фарм Україна» адвокат Черняк М.В. проти доводів апеляційної скарги заперечувала і просила рішення суду першої інстанції як законне і обґрунтоване залишити без змін.
ОСОБА_1 в судове засідання не з'явився, про місце, день і час засідання суду був повідомлений, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення ( а.с.235), причини своєї неявку суду не повідомив, у зв'язку з чим колегія суддів вважала за можливе розглянути справу у його відсутність відповідно до вимог ч.2 ст.372 ЦПК України.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, вислухавши пояснення осіб, які з'явилися в судове засідання, вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла до наступних висновків.
Судом установлено, що 18.03.2017 між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ФГ «Припіяло Андрія Васильовича» укладено договір оренди землі № 09-ЛИП, згідно з умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 3,8155 га, кадастровий номер: 3222285400:03:301:00255 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (ріллі), яка розташована на території Липовецької сільської ради Кагарлицького району Київської області.
Пунктом 7 вказаного договору передбачено, що договір укладено на 7 років. По закінченню строку, на який було укладено договір, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Як убачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 06.05.2024, 15.05.2017 внесено запис про інше речове право на земельну ділянку площею 3,8155 га, кадастровий номер 3222285400:03:301:00255 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (ріллі), яка розташована на території Липовецької сільської ради Кагарлицького району Київської області за ФГ «Припіяло Андрія Васильовича».
Крім того, судом установлено, що 28.12.2023 ФГ «Припіяло Андрія Васильовича» за вих.№ 139 надіслало відповідачу ОСОБА_1 лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк, а також примірники проекту договору оренди землі.
Згідно проекту договору оренди землі вбачається, що орендар ФГ «Припіяло Андрія Васильовича» пропонує орендодавцю укласти договір оренди на строк 7 років з щорічною орендною платою в розмірі 47204,97 грн.
20.12.2023 від відповідача ОСОБА_1 на адресу ФГ «Припіяло Андрія Васильовича» надіслано лист-повідомлення, згідно якого, відповідач повідомив позивача, що строк оренди даного договору закінчується 18.03.2024, він зазначив, що не бажає поновлювати/продовжувати дію Договору № 09-ЛИП від 18.03.2017, кадастровий номер 3222285400:03:301:00255 на новий строк та має намір використовувати земельну ділянку для власних потреб на свій розсуд. Вказаний лист-повідомлення надіслано рекомендованим листом на офіційну адресу ФГ «Припіяло Андрія Васильовича».
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив із відсутності підстав для задоволення позовних вимог ФГ «Припіяло Андрія Васильовича», оскільки реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін. У даній справі орендар не дотримався встановлених законом процедур і строків, а у орендодавця відсутнє волевиявлення на укладення договору оренди землі з позивачем на новий строк.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав, право оренди спірної земельної ділянки припинено орендарем ФГ «Припіяло Андрія Васильовича» 18.03.2023 та зареєстровано за ТОВ «Дан-Фарм Україна».
Намір власника використовувати орендоване майно для власних потреб означатиме відсутність інших претендентів на отримання в оренду майна, а отже і повну відсутність, як такого, переважного права у попереднього наймача перед такими претендентами. Переважне право щодо оренди приватного майна може бути лише за інших рівних умов для всіх претендентів на орендоване майно, оскільки інакше суперечило б праву та інтересу власника здати в оренду майно на більш сприятливих умовах З урахуванням положень ч.1 ст.319 ЦК України, відповідно до якої власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд, суд першої інстанції відхилив доводи заявника про те, що відповідач зобов'язаний був укласти договір оренди на новий строк після отримання повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк незалежно від наміру використовувати майно для власних потреб.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.
Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).
Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Згідно зі ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо майна (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У частині 1 статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для продовження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Відповідно до ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Відповідно до ч.3 ст.33 Закону України «Про оренду землі» до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.
Згідно з ч.5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем ( за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист- повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Отже, для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення ( правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 27 травня 2024 року у справі № 604/482/23).
Водночас, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (ч.ч.2-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» процедури, так і наявності волевиявлення сторін ( правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 17 травня 2022 року у справі № 384/30/21, від 24 квітня 2023 року у справі № 608/2591/21).
Відповідно до п.3.5 договору № 09-ЛИП від 18.03.2017 після закінчення строку договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Установлено, що орендар ФГ «Припіяло Андрія Васильовича» 28.12.2023, тобто в строк встановлений договором, надіслало орендодавцю ОСОБА_1 лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк, а також примірник проєкту договору оренди землі.
В той же час, 20.12.2023 від відповідача ОСОБА_1 на адресу ФГ «Припіяло Андрія Васильовича» надіслано лист-повідомлення, згідно якого орендодавець повідомив орендаря, що строк оренди даного договору закінчується 18.03.2024, та зазначив, що не бажає поновлювати/продовжувати дію договору № 09-ЛИП від 18.03.2024 на новий строк та має намір використовувати земельну ділянку для власних потреб на свій-розсуд. Вказаний лист-повідомлення надіслано рекомендованим листом на офіційну адресу ФГ «Припіяло Андрія Васильовича».
Встановивши зазначені обставини, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову, оскілки реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої ст.33 Закону України» процедури та за наявності волевиявлення сторін договору, а у спірних правовідносинах переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося , оскільки орендодавець повідомив орендаря про відсутність наміру продовжувати вказаний договір оренди.
Направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди.
Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки згідно з положеннями ч.5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» виключає можливість визнання поновленим попереднього договору у вибраний позивачем спосіб (правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 15 лютого 2023 року у справі № 399/295/11, від 15 травня 2023 року у справі № 693/137/22).
Доводи апеляційної скарги в тій частині, що в матеріалах справи відсутні письмові докази щодо направлення на адресу ФГ «Припіяло А,В.» листа-повідомлення про не бажання продовжувати дію договору, є безпідставними, оскільки факт направлення листа-повідомлення підтверджується фіскальним чеком Укрпошти, дата надіслання 20.12.2023 (а.с.99).
Доводи апеляційної скарги в тій частині, що лист-повідомлення від 10.10.2023 та фіскальний чек були надані суду ні ОСОБА_1 , а представником ТОВ «Дан-Фарм», що може свідчити про недостовірність доказу, не можуть бути прийняті в якості підстав для скасування оскаржуваного рішення, оскільки саме по собі надання доказів ні ОСОБА_1 , а іншим відповідачем, не свідчить про недостовірність доказу.
Крім того, відсутність у ОСОБА_1 наміру продовжувати договірні правовідносини з позивачем, як орендарем, свідчить факт не визнання останнім позовних вимог, про що зазначено в клопотанні, поданому 08.08.2024 ОСОБА_1 до суду першої інстанції ( а.с.84).
Посилання в апеляційній скарзі на те, що позивач є добросовісним користувачем, за весь час користування добросовісно сплачує орендну плату, у тому числі і за 2024 рік, не можуть бути прийняті в якості підстав для скасування оскаржуваного рішення, оскільки самі по собі такі обставини за відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди, не мають правового значення.
Інші доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, обґрунтовано викладених у мотивувальній частині оскаржуваного рішення, а фактично зводяться лише до незгоди представника позивача з висновками суду першої інстанції.
За таких обставин, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає фактичним обставинам справи, ґрунтується на наявних у справі доказах, ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права, підстави для його скасування відсутні.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст. ст. 268, 367, 368, 374, 375, 381-383 ЦПК України, суд,-
Апеляційну скаргу Фермерського господарства «Припіяло Андрія Васильовича» залишити без задоволення.
Рішення Кагарлицького районного суду Київської області від 30 січня 2025 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повної постанови.
Повна постанова складена 30 січня 2026 року.
Суддя-доповідач: О.І. Шкоріна
Судді: Л.Д. Поливач
А.М. Стрижеус