13 січня 2026 року
м. Київ
cправа № 920/190/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
прокуратури - Одуденко А. В. (прокурор за посвідченням),
позивача - не з'явилися,
відповідача - Лісовського С. В. (адвокат),
розглянув касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Невський ринок"
на рішення Господарського суду Сумської області від 14.07.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.10.2025 у справі
за позовом керівника Конотопської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Конотопської міської ради Сумської області
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Невський ринок"
про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу тимчасової споруди.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У лютому 2025 року керівник Конотопської окружної прокуратури звернувся до Господарського суду Сумської області з позовом в інтересах держави в особі Конотопської міської ради Сумської області до Товариства з обмеженою відповідальністю "Невський ринок" (далі - ТОВ "Невський ринок"), у якому просив зобов'язати відповідача усунути позивачу перешкоди у користуванні земельною ділянкою, кадастровий номер 5910400000:05:140:0009, яка розташована в м. Конотоп на пр. Миру, 83-А, шляхом демонтажу тимчасової споруди - торгівельного павільйону площею 120 м2, що розміщена на ній, а саме на відстані 25,84 м від 5-ти поверхового житлового будинку на пр. Миру, 83 і на відстані 3,96 м від трамвайної колії.
2. Позов обґрунтовано тим, що відповідач самовільно розмістив спірну тимчасову споруду, за відсутності паспорту прив'язки, що є порушенням пунктів 2.20, 2.21, 2.30 Порядку розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України 21.10.2011 № 244 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22.11.2011 за № 1330/2006 (далі - Порядок № 244), її площа не відповідає вимогам частини 2 статті 28 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", розташована у межах "червоних ліній" вулиці, що заборонено статтею 18 Закону України "Про автомобільні дороги".
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Сумської області від 14.07.2025 (суддя Резніченко О. Ю.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.10.2025 (судді: Яценко О. В. - головуючий, Тищенко О. В., Хрипун О. О.), позовні вимоги задоволено повністю.
4. Задовольняючи позов, суди попередніх інстанцій виходили з того, що:
- тимчасова споруда розміщена самовільно, за відсутності паспорту прив'язки;
- розмір тимчасової споруди становить 120 м2, що у 4 рази перевищує максимально допустиму законодавством площу;
- тимчасова споруда розташована у межах "червоних ліній" вулиці;
- тимчасова споруда розміщена в охоронних зонах інженерних комунікацій за відсутності погоджень (в охоронній зоні газопроводу високого тиску ІІ категорії), що є прямим порушенням законодавчих актів.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. У касаційній скарзі ТОВ "Невський ринок" просить скасувати рішення Господарського суду Сумської області від 14.07.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.10.2025 у справі № 920/190/25, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції з метою з'ясування всіх обставин справи.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник посилається на те, що суди першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях застосували норму права без врахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 23.07.2024 у справі № 359/1365/22, від 31.10.2018 у справі № 725/5630/15, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 10.11.2021 у справі № 323/266/18, від 01.02.2023 у справі № 727/718/19, від 07.03.2023 у справі № 308/5533/17, від 15.03.2023 у справі № 645/3628/18, від 26.04.2023 у справі № 501/1256/17, від 21.06.2023 у справі № 359/6328/18, від 04.10.2023 у справі № 446/1/22, постановах Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 48/340, від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 щодо заходів впливу на власника майна, що підлягає знесенню та пропорційного втручання у право приватної власності, що належним чином зареєстроване.
На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 4 частини 2 статті 287 ГПК України скаржник зазначає про порушення судом апеляційної інстанції положень частини 3 статті 310 ГПК України в частині недослідження обставин справи та доказів, стосовно того, що спірні будівлі ринку не є новими будівлями, а є частиною будівель, що введенні в експлуатацію ще на початку 2009 року.
Скаржник наголошує на тому, що задовольняючи позовні вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов'язання відповідача знести побудовані приміщення міні ринку, суди виходили лише з того, що споруди ринку перебувають в межах "червоних ліній" та не з'ясували умов, необхідних для встановлення підстав захисту прав власника земельної ділянки у спосіб знесення самочинної забудови, зокрема, чи переслідує таке втручання власника земельної ділянки легітимну мету, чи є захід із втручання у право відповідача пропорційним визначеній меті та чи не становитиме для відповідача задоволення вимоги про знесення самовільно побудованої на чужій земельній ділянці споруди такого індивідуального тягаря, який є надмірним з урахуванням конкретних обставин справи.
На думку скаржника, порушення судів попередніх інстанцій полягають у тому, що суди попередніх інстанцій:
- не встановили юридичної природи споруди та не здійснили аналізу, чи є спірний об'єкт новою тимчасовою спорудою 2023 року, чи він є частиною раніше існуючого ринкового комплексу, прийнятого в експлуатацію (акт 1999 року, свідоцтво 2008 року), що підтверджено договором оренди від 20.10.2020;
- проігнорували договірні умови як джерело права користування ділянкою, оскільки договором оренди (20.10.2020) передбачено, що земельна ділянка передається з урахуванням наявних на ній об'єктів ринку (положення про обслуговування будівель та споруд). Суди не надали цьому пункту належної правової оцінки: не перевірили, чи дії відповідача є в межах договору (експлуатація/модернізація існуючих споруд), і не з'ясували правові наслідки договору щодо можливості легалізувати роботи, реконструювати або визнати споруду частиною ринкового комплексу;
- не здійснили оцінку можливості застосування менш суворих заходів (перебудова, легалізація) та пропорційності втручання;
- не встановили (недостатньо встановили) факти щодо наявність/відсутність процедур легалізації та чи відомі органам місцевого самоврядування обставини, які могли б привести до офіційного реагування раніше;
- не здійснили технічної експертної оцінки конструктивних ознак споруди що є необхідним для правильної правової кваліфікації;
- не зробили зваженої оцінки балансу між конституційним правом приватної власності та інтересами територіальної громади.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. Заступник керівника Конотопської окружної прокуратури у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.
Розгляд справи Верховним Судом
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.11.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "Невський ринок" на рішення Господарського суду Сумської області від 14.07.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.10.2025 у справі № 920/190/25 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 16.12.2025.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.12.2025 оголошено перерву в судовому засіданні до 13.01.2026.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. 20.10.2020 Конотопська міська рада (орендодавець) та ТОВ "Невський ринок" (орендар) уклали договір оренди землі, за змістом якого:
- орендодавець на підставі рішення міської ради від 07.10.2020 (42 сесія 7 скликання) надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, кадастровий номер 5910400000:05:140:0009, яка розташована в м. Конотоп на пр. Миру, 83-А; в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,1520 га (пункти 1, 2);
- земельна ділянка передається для обслуговування будівель та споруд ринку, її цільове призначення: землі для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Забороняється самовільна забудова земельної ділянки (пункти 14-16);
- Конотопська міська рада має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням, дотримання екологічної безпеки землекористування, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; дотримання режиму санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються (пункт 25);
- ТОВ "Невський ринок" зобов'язане виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому договором оренди землі (пункт 28).
10. У провадженні слідчого відділу Конотопського РВП ГУНП в Сумській області перебуває кримінальне провадження від 10.06.2024 № 42024200250000082 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною 1 статті 366, частиною 3 статті 197-1, частиною 1 статті 275 Кримінального кодексу України, за фактом незаконного розміщення на території міста Конотоп тимчасових споруд.
11. Відповідно до протоколу огляду місця події від 03.05.2024 встановлено, що на території ринку "Невський" за адресою: м. Конотоп, пр. Миру, 83-А, а саме зі сторони трамвайних колій ближче до супермаркету "АТБ", розміщено споруду, яка складається з металопластикових вікон сірого кольору. Ця споруда поділена на дві частини, де на даху з одного боку мається вивіска зеленого кольору з написом "Солодощі", а з іншого боку мається вивіска чорного кольору з написом "ІЖАК" їжа та кава". Вхід до приміщення здійснюється через металопластикові двері з врізаним замком, які розташовані з лівого та правого боку споруди.
12. За повідомленням сертифікованого інженера технічного нагляду ФОП Тимошенко С. Д. від 27.09.2024 № 1-09 при комісійному обстеженні тимчасових споруд закладів "ІЖАК" та "Солодощі", розташованих за адресою: буд. 83-А, пр. Миру, м. Конотоп, Сумської області, встановлено, що конструктивна схема обстежених тимчасових споруд каркасна, складається з металевого каркасу із заповненням зовнішніх стін легкими панелями за типом сандвіч-панелей та металопластиковими вікнами і дверима. Такий конструктив споруд не вимагає капітального фундаменту. У цьому випадку можливе застосування як основи металевих пластин, бордюрних блоків, тощо. Вимірами встановлено, що площа тимчасової споруди закладів "ІЖАК" та "Солодощі" по зовнішньому контуру перевищують нормативи (фактично на 60 м2), а отже, зведені з порушенням законодавства.
13. Висновком сертифікованого інженера-геодезиста Пудікова О. О. від 27.09.2024 визначено місце розташування тимчасової споруди із закладами харчування "ІЖАК" та "Солодощі" орієнтовною площею 120 м2 - на території земельної ділянки, кадастровий номер 5910400000:05:140:0009, на відстані приблизно 25,84 м від 5-ти поверхового житлового будинку на пр. Миру, 83 і на відстані 3,96 м від трамвайної колії.
14. Відповідно до листа директора ТОВ "Невський ринок" Нікітіна О. М. від 13.05.2024 на орендованій земельній ділянці, кадастровий номер 5910400000:05:140:0009, яка розташована в м. Конотоп на пр. Миру, 83-А, у грудні 2023 року розпочато модернізацію місць реалізації продукції шляхом установлення зазначеної тимчасової споруди. Розташування споруди здійснювалося в межах орендованої земельної ділянки.
15. Матеріли справи не містять доказів того, що у ТОВ "Невський ринок" наявна планувальна документація території або проектна документація споруд, що підтверджується повідомленням Конотопського РУ ГУ ДСНС України в Сумській області від 05.09.2024, представник якого 23.08.2024 як спеціаліст у сфері пожежної та техногенної безпеки брав участь в огляді тимчасової споруди за адресою: м. Конотоп, пр. Миру, 83-А, в якій знаходяться заклади "ІЖАК" та "Солодощі".
16. Згідно з повідомленням Конотопської міської ради від 28.03.2024 № 0214 ТОВ "Невський ринок" на пр. Миру, 83-А споруджено торгівельні павільйони на території ринку. Відділом містобудування та архітектури Конотопської міської ради дозвільних документів на проведення таких робіт не надавалося.
17. За інформацією виконавчого комітету Конотопської міської ради, викладеною в листі від 27.06.2024 № 0224/2308, дозвільних документів на проведення робіт на території ТОВ "Невський ринок" відділом містобудування та архітектури не надавалося.
18. Відповідно до договору на земельній ділянці на пр. Миру, 83-А, кадастровий номер 5910400000:05:140:0009, наявні обмеження в використанні земельної ділянки, а саме: зона особливого режиму забудови (в межах червоних ліній) та право прокладання та експлуатації лінії електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших ліній комунікацій. Орендар здійснює будівництво саме в зоні дій цих обмежень. Розташування торгівельних павільйонів не відповідає "Правилам безпеки систем газопостачання України", а також грубо порушує протипожежні норми та правила, оскільки на цій ділянці знаходяться підземні мережі та комунікації. Згідно з розділом 1 ДБН В.2.3-5-2001 розміщення і будівництво наземних об'єктів житлово-цивільного, промислового призначення та інших капітальних споруд, крім об'єктів транспорту та інженерних мереж, в межах червоних ліній вулиці і доріг забороняється. Крім того, відповідно до пункту 19 наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 27.11.2017 № 310 "Про затвердження типових правил благоустрою території населеного пункту", розміщувати споруди та об'єкти у межах червоних ліній вулиць і доріг забороняється.
19. Зі змісту протоколу огляду місця події від 23.08.2024 вбачається, що тимчасова споруда, яка розташована за адресою: м. Конотоп, пр. Миру, 83-А, знаходиться в охоронній зоні газопроводу високого тиску 2-ї категорії. Документальна відстань до осі проводу становить 7 метрів, а під час огляду встановлена відстань дорівнює 4,5 м.
20. Згідно з листом Конотопського відділення Сумської філії ТОВ "Газорозподільчі мережі України" від 17.04.2024 № СФ-300-165-042, спорудження павільйонів на території ринку на пр. Миру, 83-А міста Конотоп з Конотопським УЕГГ Сумської філії ТОВ "Газорозподільчі мережі України" не погоджувалося. На зазначеній території дійсно розташовано підземний розподільний газопровід високого тиску другої категорії, який збудовано та введено в експлуатацію ще в 1987 році, тобто раніше, ніж збудовано ринок. Торгівельний павільйон, про демонтаж якого заявлено позовні вимоги, розташовано з порушенням меж "охоронних зон", визначених Кодексом газорозподільчих систем, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 06.11.2015 за № 1379/27824 та Правилами безпеки систем газопостачання, зареєстрованими Міністерством юстиції України 08.06.2015 за № 674/27119, про що неодноразово направлялися листи до Конотопської міської ради. Торговельний павільйон збудовано з порушенням вимог Кодексу усталеної практики, а саме не дотримані мінімальні відстані від підземних газопроводів до будівель та споруд.
21. Як вбачається з листа ТОВ "Газорозподільчі мережі" від 20.06.2024 № СФ-1168-105-24, Сумською філією ТОВ "Газорозподільчі мережі" дозвільних документів щодо розташування МАФів на території ринку "Невський" у м. Конотоп на пр. Миру, 83-А не надавалося.
22. Довідкою майстра СЕМ і ПРГ Конотопського Управління експлуатації газового господарства Сумської філії ТОВ "Газорозподільні мережі України" від 27.09.2024, встановлено, що обстежені 23.08.2024 споруди, розташовані за адресою: Сумська область, м. Конотоп, пр. Миру, 83-А, заклади "ІЖАК" та "Солодощі", знаходяться в охоронній зоні газопроводу високого тиску II категорії, що є порушенням Кодексу усталеної практики України, прийнятого наказом Державного підприємства "Український науково-дослідний і навчальний центр проблем стандартизації, сертифікації та якості" від 18.11.2021 № 445. В додатку А (обов'язковому) цього Кодексу зазначено мінімальну відстань від підземних газопроводів високого тиску II категорії до фундаментів будівель і споруд, яка становить 7 м. Під час огляду встановлено відстань, яка дорівнює 4,5 м від оглянутих споруд до осі газопроводу.
23. Прокурор зазначає, що у порушення пунктів 2,1 2.3, 2.7, 3.2 Положення про тимчасове використання елементів благоустрою комунальної власності та розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності на території Конотопської міської громади ТОВ "Невський ринок" тимчасову споруду розміщено за відсутності паспорту прив'язки, без врахування планувальних обмежень, передбачених державними будівельними нормами, в охоронних зонах інженерних комунікацій за відсутності погоджень з особами, які їх експлуатують (в охоронній зоні газопроводу високого тиску II категорії без погодження з Конотопським УЕГГ Сумською філією ТОВ "Газорозподільні мережі".
24. З огляду на зазначені обставини, керівник Конотопської окружної прокуратури звернувся до Господарського суду Сумської області з цим позовом в інтересах держави в особі Конотопської міської ради Сумської області до ТОВ "Невський ринок" у якому просив зобов'язати відповідача усунути позивачу перешкоди у користуванні земельною ділянкою, кадастровий номер 5910400000:05:140:0009, яка розташована в м. Конотоп на пр. Миру, 83-А, шляхом демонтажу тимчасової споруди - торгівельного павільйону площею 120 м2, яка розміщена на ній, а саме на відстані 25,84 м від 5-ти поверхового будинку житлового будинку на пр. Миру, 83 і на відстані 3,96 м від трамвайної колії.
Позиція Верховного Суду
25. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
26. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити з таких підстав.
27. Предметом спору є вимоги керівника Конотопської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Конотопської міської ради Сумської області зобов'язати ТОВ "Невський ринок" усунути позивачу перешкоди у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу тимчасової споруди - торгівельного павільйону.
28. Зі змісту оскаржуваних судових рішень вбачається, що відповідач направив суду копію свідоцтва про право власності на нерухоме майно ТОВ "Невський ринок", а саме будівля та споруди міні-ринка загальною площею 348,3 м2, розташованого за адресою м. Конотоп, пр-т Миру, 83-А, копію акта державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта міні ринку та схему ринкового закладу, розташованого за зазначеною адресою, які долучені до матеріалів справи.
29. За висновками судів попередніх інстанцій надані відповідачем копії свідоцтва про право власності відповідача на будівлі та споруди міні-ринка від 06.11.2008 та акт державної приймальної комісії від 08.12.1999 не можуть підтверджувати виконання відповідачем вимог законодавства щодо спорудження тимчасового павільйону у 2023 році. Суди попередніх інстанцій також наголосили на тому, що відповідач не надав доказів того, що спірна тимчасова споруда є тим об'єктом, який був прийнятий в експлуатацію згідно з актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта (ринку) від 08.12.1999.
30. Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону (частина 2 статті 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
31. Згідно з частиною 4 статті 5 зазначеного Закону не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, а також окремо на споруди, що є приналежністю головної речі, або складовою частиною речі.
32. Відповідно до частин 2- 4 статті 28 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" тимчасова споруда торговельного, побутового, соціально-культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності - одноповерхова споруда, що виготовляється з полегшених конструкцій з урахуванням основних вимог до споруд, визначених технічним регламентом будівельних виробів, будівель і споруд, і встановлюється тимчасово, без улаштування фундаменту.
33. На виконання частини 4 статті 28 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України затверджено Порядок № 244.
34. Відповідно до пункту 2.1 Порядку № 244 підставою для розміщення тимчасової споруди торговельного, побутового, соціально-культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності є паспорт прив'язки тимчасової споруди торговельного, побутового, соціально-культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності.
35. Отже, тимчасова споруда та об'єкт нерухомого майна - це об'єкти з діаметрально протилежними юридичними та технічними характеристиками.
36. Тимчасова споруда має статус рухомого майна, не пов'язана фундаментом із землею, встановлюється на підставі паспорта-прив'язки, право власності на таку споруду не підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
37. Капітальна споруда набуває статусу нерухомого майна й об'єкта речових прав після завершення будівництва та проведення державної реєстрації права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за наявності дозвільних документів на будівництво та введення об'єкта в експлуатацію, має капітальний фундамент і нерозривний зв'язок із землею.
38. Своєю чергою колегія суддів звертає увагу на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22.
Предметом спору у справі № 914/1785/22 було скасування міською радою державної реєстрації права приватної власності, визнання недійсними договорів купівлі-продажу, зобов'язання звільнити самовільно зайняті земельні ділянки шляхом демонтажу (знесення) приміщень з підстав порушення інтересів держави, яке полягає у самовільному зайнятті земельної ділянки комунальної власності та створенні перешкод законному власнику - територіальній громаді в особі ради у користуванні, володінні та розпорядженні земельною ділянкою (на якій розташовано автостоянку) та безпідставній державній реєстрації речових прав на нерухоме майно.
Велика Палата Верховного Суду виснувала, що якщо нежитлові приміщення є тимчасовими спорудами, які не відносяться до нерухомого майна, збудовані на земельній ділянці комунальної власності, що використовується власником цих приміщень без установлених законом підстав, ефективним способом захисту порушеного права власника земельної ділянки є негаторний позов без дотримання визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України порядку.
Наведені висновки Великої Палати Верховного Суду у справі № 914/1785/22 стосувалися ситуації, коли спірне приміщення не було нерухомим майном, і право власності на нього, відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", не підлягало державній реєстрації.
39. Водночас за змістом частин 1 та 7 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
40. Зважаючи на це, вирішуючи спір у відповідній категорії справ, суди зобов'язані встановити всі юридично значущі обставини, без дослідження яких неможливе ухвалення законного та обґрунтованого рішення.
Зокрема, належить з'ясувати, чи відноситься спірне майно до об'єктів нерухомого майна у розумінні цивільного законодавства, чи є воно тимчасовою спорудою, право власності на яку, відповідно до положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", не підлягає державній реєстрації.
41. У постановах Верховного Суду від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18 (провадження № К/9901/5732/19) та від 10.04.2020 у справі № 344/4319/16-а (провадження № К/9901/18858/18), на які посилається скаржник у касаційній скарзі, зроблено висновки про те, що "…правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна залежить від підстав, за якими його віднесено до об'єкта самочинного будівництва. За змістом частини сьомої статті 376 Цивільного кодексу України зобов'язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі (1) істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, (2) істотного порушення будівельних норм і правил. У цих випадках з позовом про зобов'язання особи до проведення перебудови може звернутися відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Таке рішення суд може ухвалити і за позовом про знесення самочинного будівництва, якщо за наслідками розгляду справи дійде висновку, що можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва не втрачено і відповідач згоден виконати перебудову. У разі невиконання особою судового рішення про здійснення перебудови суд може постановити рішення про знесення самочинного будівництва".
42. Юридичними фактами, які складають правову підставу знесення самочинного будівництва, є: істотне відхилення від проєкту та/або істотне порушення будівельних норм і правил, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб; неможливість проведення перебудови або відмова особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, від її проведення.
Під час вирішення питання про те, чи є відхилення від проєкту істотним і таким, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, необхідно з'ясовувати, зокрема, як впливає допущене порушення з урахуванням місцевих правил забудови, громадських і приватних інтересів на планування, забудову, благоустрій вулиці, на зручність утримання суміжних ділянок тощо.
Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.10.2018 у справі № 725/5630/15-ц (провадження № 14-341цс18), а також у постанові Верховного Суду від 17.01.2022 у справі № 442/4338/17 (провадження № 61-1460св21), на які посилається скаржник у касаційній скарзі.
43. У постанові Верховного Суду від 23.07.2024 у справі № 359/1365/22, на яку також посилається скаржник у касаційній скарзі, зазначено: "Знесення самочинного об'єкта нерухомості відповідно до статті 376 ЦК України є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності та коли неможлива перебудова об'єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови.
Європейській суд з прав людини у рішенні від 21.04.2016 року у справі "Іванова і Черкезов проти Болгарії" роз'яснив, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.
Законність знесення самочинного будівництва має бути оцінена на предмет пропорційності такого втручання".
44. Проте у межах справи № 920/190/25 суди попередніх інстанцій не встановили та не дослідили зазначених обставин, зокрема, суди не перевірили технічні характеристики споруди, демонтаж якої є предметом спору у цій справі, не встановили тотожності або відмінності конструктивних ознак і меж цієї споруди та споруд прийнятих в експлуатацію згідно з актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта (ринку) від 08.12.1999, можливості перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва.
Крім того, суди першої та апеляційної інстанцій залишили поза увагою та не з'ясовували обставин щодо того, ким і коли здійснювалося будівництво спірної споруди, дотримання вимог законодавства під час такого будівництва та набуття таким майном правового режиму нерухомого майна.
45. Оскільки суди не встановили усіх обставин справи, не дослідили докази, які є важливими у спірних правовідносинах, не врахували практику Верховного Суду, колегія суддів, з огляду на повноваження, передбачені статтею 300 ГПК України не може самостійно встановлювати відповідні обставини.
Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв'язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог.
46. У зв'язку із викладеним, оскільки доводи скаржника підтвердилися, касаційну скаргу необхідно задовольнити, судові рішення скасувати і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
47. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
48. Згідно із пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
49. За змістом частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази.
50. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу необхідно задовольнити, судові рішення скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції. Під час нового розгляду справи господарському суду слід урахувати наведене, дослідити та об'єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з'ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.
Розподіл судових витрат
51. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд до місцевого господарського суду, то з урахуванням положень статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Невський ринок" задовольнити.
Рішення Господарського суду Сумської області від 14.07.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.10.2025 у справі № 920/190/25 скасувати, справу № 920/190/25 передати на новий розгляд до Господарського суду Сумської області.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Ю. Я. Чумак
Судді Т. Б. Дроботова
Н. О. Багай