12 січня 2026 року Справа № 915/1399/25
м. Миколаїв
Господарський суд Миколаївської області, у складі судді Семенчук Н.О.,
за участю секретаря судового засідання Мавродій Г.В.
за участі представників учасників справи:
від позивача (представник позивача) - не з'явився,
від відповідача (представник відповідача) - не з'явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження справу
за позовом: Фізичної особи-підприємця Борщика Юрія Ігоровича, АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1
до відповідача: Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001, код ЄДРПОУ 26565573
про: припинення договору шляхом розірвання.
Фізична особа-підприємець Борщик Юрій Ігорович звернувся до Господарського суду Миколаївської області зі сформованою в системі «Електронний суд» позовною заявою б/н від 25.09.2025 (вх. № 13686/25 від 25.09.2025), в якій просить суд:
1.Прийняти позовну заяву до розгляду та відкрити провадження.
2. Припинити шляхом розірвання укладений між Миколаївської міською радою та фізичною особою - підприємцем Борщик Юрієм Ігоровичем договір оренди землі від 22.10.2018, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 22.10.2018 за №11497.
3. Стягнути з Миколаївської міської ради на користь фізичної особи - підприємця Борщик Юрія Ігоровича сплачений судовий збір в сумі 3028,00 грн.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що між Миколаївської міською радою (далі також - Відповідач), як орендодавцем та фізичною особою - підприємцем Борщик Юрієм Ігоровичем (далі також - Позивач), як орендарем, на підставі рішення Миколаївської міської ради від 20.07.2018 №41/1, укладено договір оренди землі від 22.10.2018, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 22.10.2018 за №11497, строком на 25 років з дати його укладення до (22.10.2043), земельної ділянки загальною площею 1204 кв.м. (кадастровий номер 4810137200:08:022:0029), для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд по вул. 1 Слобідська,30/1 /Центральний район/ (далі також - Договір оренди). На підставі рішення Миколаївської міської ради від 22.04.2021 №4/251 між сторонами укладений договір про зміни від 24.06.2021 №38-21 до договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 22.10.2018 за №11497, за яким земельна ділянка передається для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку та інші умови договору викладені у новій редакції. У зв'язку з завершенням будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями по вул. 1 Слобідська,30/1, 32 у м. Миколаєві на земельній ділянці з кадастровим номером 4810137200:08:022:0029 та відчуженням усіх об'єктів нерухомості у складі новобудови, керуючись пунктом 11.4. Договору оренди землі, фізична особа - підприємець Борщик Юрій Ігорович звернувся 19.06.2025 до Миколаївської міської ради з заявою про припинення договору оренди землі від 22.10.2018, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 22.10.2018 за №11497, шляхом його розірвання. На час звернення до Господарського суду Миколаївської області з даною позовною заявою відповіді від Відповідача на пропозицію розірвати договір оренди землі не отримано та угоду про розірвання договору оренди землі від 22.10.2018, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 22.10.2018 за №11497 не укладено.
Позовні вимоги обґрунтовані приписами ст.ст. 11, 651 Цивільного кодексу України, ст.ст. 19, 32 Закону України «Про оренду землі».
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 08.10.2025, після усунення позивачем недоліків позовної заяви, останню було прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження; призначено підготовче засідання на 06.11.2025 о 10:30; встановлено для сторін процесуальні строки для подання заяв по суті справи.
27.10.2025 до суду від Миколаївської міської ради надійшло сформоване в системі «Електронний суд» клопотання б/н від 24.10.2025 (вх. № 15022/25 від 27.10.2025) про продовження строку на подання відзиву на позовну заяву до 03.11.2025 (включно).
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 29.10.2025 було продовжено Миколаївській міській раді строк для подання відзиву у справі № 915/1399/25 до 03.11.2025 включно.
04.11.2025 до суду від Миколаївської міської ради надійшов сформований в системі «Електронний суд» відзив на позовну заяву б/н від 03.11.2025 (вх. № 15435/25 від 04.11.2025), в якому відповідач вважає позов ФОП Борщика Ю.І. необгрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню.
Заперечення відповідача, викладені у відзиві, ґрунтуються, зокрема, на такому:
- ФОП Борщик Ю.І. не звернувся до департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради із відповідною заявою щодо припинення спірного договору оренди землі шляхом його розірвання у порядку, передбаченими пунктом 114 Закону України від 19.05.2011 № 3392-VI «Про Перелік документів дозвільного характеру у сфері господарської діяльності», положеннями Переліку адміністративних послуг, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради від 29.02.2024 № 29/74;
- ФОП Борщиком Ю.І. також не додано до заяви від 19.06.2025 № Б-2975/НМ акту приймання-передачі житлового комплексу на баланс об'єднання співвласників багатоквартирного будинку;
- ФОП Борщиком Ю.І. також не додано до заяви від 19.06.2025 № Б-2975/НМ документів, які підтверджують, що ФОП Борщик Ю.І. не є власником нежитлових приміщень, вбудованих в багатоквартирний житловий будинок по вул. 1 Слобідська, 30/1, 32.
Відповідач наголошує, що позивачем до позовної заяви не додано акту приймання-передачі житлового комплексу на баланс об'єднання співвласників багатоквартирного будинку; позивачем до позовної заяви не додано акту розподілу квартир від 27.12.2023, а тільки додано копію додатку № 1 про внесення змін до цього акту; позивачем до позовної заяви не додано документів, які підтверджують що ФОП Борщик Ю.І. не є власником нежитлових приміщень, вбудованих в багатоквартирний житловий будинок по вул. 1 Слобідська, 30/1, 32; позивачем до позовної заяви не додано акту готовності об'єкта та технічного паспорту будинку; ФОП Борщиком Ю.І. після отримання листа виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 24.06.2025 № Б-2975/НМ/6068 не було вжито жодних заходів стосовно розірвання, у відповідності до чинного законодавства, спірного договору оренди землі, а також не було направлено інших листів до Відповідача щодо порушеного питання. А тому, на переконання відповідача, звернення позивача до суду із даною позовною заявою є передчасним та вбачається відсутність законних підстав для задоволення позовної заяви ФОП Борщика Ю.І.
За такого Миколаївська міська рада просить відмовити у задоволенні позовних заяв.
06.11.2025 до суду від Фізичної особи-підприємця Борщика Юрія Ігоровича надійшла сформована в системі «Електронний суд» відповідь на відзив б/н від 05.11.2025 (вх. № 15594/25 від 06.11.2025), за змістом якої позивач зазначає, що ознайомившись з наведеними доводами у відзиві на позовну заявою вважає їх не обґрунтованими та такими що не заслуговують на увагу суду. Позивач зазначає, зокрема, про таке:
- хибним є твердження Відповідача щодо віднесення розгляду питання про розірвання договору оренди землі до переліку документів дозвільного характеру у сфері господарської діяльності, з посиланням на пункт 114 Закону України від 19.05.2011 № 3392-VI «Про Перелік документів дозвільного характеру у сфері господарської діяльності». Так, відповідним пунктом вказаного Закону передбачено прийняття рішення про передачу у власність, надання у постійне користування та оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності у відповідності до положень Земельного кодексу України. Зокрема, така передача унормована положеннями статей 118,123,124 Земельного кодексу України. Питання розірвання договору оренди землі врегулюванні іншим законом, а саме приписами статей 31,32 Закону України «Про оренду землі». Таким чином, подання документів до розгляду за зверненням Позивача не може відбуватися за дозвільною процедурою, на яку посилається Відповідач;
- позивач не є власником нежитлових приміщень, вбудованих в багатоквартирний житловий будинок по вул. 1 Слобідська, 30/1, 32, а також будь-яких інших приміщень. За договором про інвестування та будівництво житлових будинків та споруд від 21.10.2019 №01/10 укладеного між фізичною особою-підприємцем Борщик Юрієм Ігоровичем та товариством з обмеженою відповідальністю «Симетрія Девелопмент» та актом розподілу нерухомого майна 27.12.2023 (з наступними змінами від 31.01.2024 за Додатком №1 «Про внесення змін до акту розподілу квартир від 27.12.2023») усі житлові та нежитлові приміщення перейшли у власність юридичної особи - інвестора. З наданих відомостей з Державного реєстру речових прав не вбачається зареєстрованого права власності на нерухомість за адресою: АДРЕСА_2 за ФОП Борщиком Ю.І.;
- доказове значення у розгляді даної справи на підтвердження обставин прийняття в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями може матиме саме сертифікат. В свою чергу технічний паспорт це документ, що складається з текстових та графічних матеріалів, які містять інформацію про склад, фактичну площу, об'єм, технічний стан об'єкта нерухомого майна, виготовлених на підставі матеріалів технічної інвентаризації за результатами технічної інвентаризації на дату її проведення (у відповідності до Порядку проведення технічної інвентаризації, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12.05.2023 №488). Вказаний доказ не містить інформації яка може бути використана на підтвердження або спростовування будь-які обставин щодо предмету доказування у даній справі.
Таким чином, на переконання позивача, підстави для відмови в задоволенні позову відсутні.
06.11.2025 до суду від Миколаївської міської ради надійшла сформована в системі «Електронний суд» заява б/н від 06.11.2025 (вх. № 15612/25 від 06.11.2025) про розгляд справи без участі представника відповідача.
06.11.2025 до суду від Фізичної особи-підприємця Борщика Юрія Ігоровича надійшла заява б/н від 06.11.2025 (вх. № 15613/25 від 06.11.2025) про проведення судового засідання 06.11.2025 без участі представника позивача.
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 06.11.2025, яку занесено до протоколу судового засідання, було відкладено підготовче засідання на 08.12.2025 о 10:30.
08.12.2025 до суду від Миколаївської міської ради надійшло сформоване в системі «Електронний суд» клопотання б/н від 08.12.2025 (вх. № 17423/25 від 08.12.2025) про долучення доказів, а саме доказів направлення листа виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 24.06.2025 № Б-2975/НМ/6068.
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 08.12.2025, яку занесено до протоколу судового засідання, було закрито підготовче провадження у справі № 915/1399/25 та призначено її до судового розгляду по суті на 12.01.2026 об 11:00.
12.01.2026 до суду від Фізичної особи-підприємця Борщика Юрія Ігоровича надійшла заява б/н від 12.01.2026 (вх. № 469/26 від 12.01.2026) про розгляд заявлених позовних вимог без участі представника позивача.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши та оцінивши усі подані у справу докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд встановив таке.
22.10.2018 між Миколаївської міською радою, як орендодавцем, та громадянином Борщик Юрієм Ігоровичем , як орендарем, укладено договір оренди землі № 11497 (далі - Договір оренди землі), відповідно до предмету якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 20.07.2018 № 41/1 передає, а громадянин Борщик Юрій Ігорович приймає в оренду земельну ділянку площею 1204 кв.м. для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарський будівель і споруд по АДРЕСА_3 / (п. 1.1 Договору).
На підставі рішення Миколаївської міської ради від 22.04.2021 №4/251, 24.06.2021 між сторонами було укладено Договір про зміни № 38-21 до договору оренди землі, який зареєстровано в книзі записів договорів оренди землі Миколаївської міської ради 22.10.2018 № 11497. За умовами вказаного договору про зміни сторони погодили у п. 1.1 Договору замість слів «для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд» читати «для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку». Крім того, Договором про зміни сторони погодили викласти текст договору з 2 розділу по 13 розділ у новій редакції.
Відповідно до п. 3.1 Договір оренди землі діє до 22.10.2043. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний письмово попередити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку цього Договору.
За умовам п. 11.3, 11.4 дія Договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання Орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку встановленому законом. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Дія Договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених цим Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Зі змісту наданого до матеріалів справи Витягу № 265811645 від 14.07.2021 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права вбачається, що право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4810137200:08:022:0029 зареєстровано за позивачем - Борщик Юрієм Ігоровичем 23.10.2018.
21.10.2019 між громадянином України Борщик Юрієм Ігоровичем , як замовником, та Товариством з обмеженою відповідальністю «СИМЕТРІЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ», як Інвестором, було укладено Договір № 01/10 про інвестування та будівництво житлових будинків та споруд (далі - Договір інвестування), відповідно до предмету якого об'єктом інвестування є Об'єкт (комплекс) житлової нерухомості «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , будівництво якого планується на земельних ділянках загальною площею 0,2042 га, кадастрові номери: 4810137200:08:022:0010, 4810137200:08:022:0029, що розташовані за адресою: АДРЕСА_5 і належать Замовнику на підставі Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права: індексний № 178062902 від 20.08.2019, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1676012848101, номер запису про інше речове право: 28541627 від 23.10.2018 та Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: індексний № 172619689 від 04.07.2019, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 333776948101, номер запису про право власності: 29277998 від 05.12.2018, межі якої зазначаються у технічній документації на земельні ділянки (п 1.1). Предметом цього Договору є інвестиційна діяльність сторін на засадах часткової участі щодо забудови земельної ділянки з подальшим розподілом приміщень збудованого об'єкту між сторонами згідно умов договору.
За умовами п.п. 2.1 Договору інвестування розподіл результатів діяльності за цим Договором проводиться відповідно до Додатку № 1 до цього Договору.
Матеріали справи свідчать про те, що Борщик Юрієм Ігоровичем , як Замовником, було отримано від Управління державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради Дозвіл на виконання будівельних робіт № МК 112193511772 від 17.12.2019 щодо об'єкту будівництва «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_6 /1, АДРЕСА_4 », з місцем розташування об'єкта будівництва на земельних ділянках з кадастровими номерами: 4810137200:08:022:0029, 4810137200:08:022:0010.
У подальшому, Державною інспекцією архітектури та містобудування України було засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 » проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації, на підтвердження чого до матеріалів справи надано копію сертифікату № ІУ123231209886 від 13.12.2023.
В сертифікаті відображені, зокрема, такі основні показники об'єкта: площа забудови - 962,2 кв.м., загальна площа приміщень - 8616 кв.м., загальна кількість квартир - 67.
На виконання умов Договору інвестування, після завершення будівництва між Борщик Юрієм Ігоровичем та Товариством з обмеженою відповідальністю «СИМЕТРІЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ» було підписано Акт розподілу нерухомого майна від 27.12.2023, який є Додатком № 1 до Договору № 01/10 від 21.10.2019 про інвестування та будівництво житлових будинків та споруд (з подальшими змінами від 31.01.2024), відповідно до умов якого Інвестор (Товариство з обмеженою відповідальністю «СИМЕТРІЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ») отримав у власність нерухоме майно у об'єкті будівництва «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями по вул. 1 Слобідська, 30/1, 32 в м. Миколаєві», а саме:
- нежитлові приміщення № 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 179, 180, 181, 182, 183, 184, 185;
- паркомісця: № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31;
- квартири: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_19 , АДРЕСА_20 , 64, 65, 66, 67.
За даними позивача, у подальшому частина цих квартир, нежитлових приміщень та паркомісць перейшла на підставі цивільно-правових договорів у власність фізичних осіб (до матеріалів справи надано Інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна.
Відповідно до Акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 01.02.2024, комісія у складі директора ТОВ УК «КОМФОРТ», директора ТОВ «СИМЕТРІЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ» 01.02.2024 провела обстеження активів житлового комплексу (його частин) за адресою АДРЕСА_2 , що передається з балансу ТОВ «СИМЕТРІЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ» на баланс ТОВ УК «КОМФОРТ» і встановила, що активи мають, зокрема, такі показники: загальна площа будинку - 8616 кв.м., кількість квартир у будинку - 67.
Отже, за даними позивача, не спростованими та не запереченими відповідачем, на теперішній час багатоквартирний будинок по АДРЕСА_2 за актом приймання-передачі від 01.02.2024 переданий на баланс управляючої компанії ТОВ УК «КОМФОРТ».
З урахуванням наведеного, 19.06.2025 Борщик Юрій Ігорович звернувся до Миколаївського міського голови із заявою б/н від 19.06.2025 (вх. № Б-2975/НН від 19.06.2025), в якій просив розірвати договір оренди землі № 11497 від 22.10.2018, що розташована за адресою: Миколаївська області, місто Миколаїв, вулиця 1 Слобідська, 30/1, у зв'язку із завершенням будіництва багатоквартирного житлового будинку і передачею його в обслуговування ТОВ УК «КОМФОРТ».
Позивач зазначає, що на час звернення до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою відповіді від Миколаївської міської ради на пропозицію розірвати договір оренди землі не отримано та угоду про розірвання договору оренди землі від 22.10.2018, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 22.10.2018 за №11497, не укладено.
Відповідач при цьому зазначає, що листом виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 24.06.2025 № Б-2975/НМ/6068 заявнику було надано відповідь, зокрема, про те, що згідно положень п. 114 Закону України від 19.05.2011 № 3392-VI «Про Перелік документів дозвільного характеру у сфері господарської діяльності» рішення міської ради є документом дозвільного характеру. Відповідно до Переліку адміністративних послуг, які надаються виконавчими органами Миколаївської міської ради через департамент з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради від 29.02.2024 № 29/74, припинення права оренди земельної ділянки або її частини у разі добровільної відмови орендаря є адміністративною послугою. Позивачу було запропоновано звернутися до Миколаївської міської ради через департамент з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради (вул. Адміральська, 20, e-mail: depap@mkrada.gov.ua) із заявою про припинення права оренди земельної ділянки (кадастровий номер 4810137200:08:022:0029) площею 1204 кв.м по АДРЕСА_3 .
В якості доказів направлення позивачу вказаного листа відповідачем надано до матеріалів справи роздруківку електронного листа, в якому адресою електронної пошти одержувача вказано адресу електронної пошти, яка збігається з вказаною в примірнику заяви Борщик Юрія Ігоровича б/н від 19.06.2025 (вх. № Б-2975/НН від 19.06.2025), що надана до матеріалів справи відповідачем.
Водночас, суд зауважує, що в будь-якому разі заява позивача б/н від 19.06.2025 (вх. № Б-2975/НН від 19.06.2025) про розірвання договору оренди землі 22.10.2018, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 22.10.2018 за № 11497, була залишена відповідачем без задоволення.
Отже, предметом даного спору виступає немайнова вимога позивача, як орендаря, заявлена до відповідача, як орендодавця, про припинення шляхом розірвання укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки комунальної власності на підставі приписів ст. 19 Закону України «Про оренду землі».
З урахуванням наведеного, суд зауважує, що відповідно до приписів ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини.
Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Приписами ч.ч. 1 та 2 ст. 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Згідно зі ст. 31 Закону України «Про оренду землі» визначені підстави для припинення договору оренди землі, у тому числі за згодою сторін та на вимогу однієї із сторін. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.
Положеннями ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», яка має назву «Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін або за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу уповноваженого на розпорядження землею комунальної власності.
Відповідно до ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
З наведеного вбачається, що право позивача, як добросовісного орендаря (доказів іншого матеріали справи не містять), на дострокове припинення дії договору у зв'язку із завершенням будівництва та прийняттям об'єкта в експлуатацію на підставі окремої спеціальної норми, а саме наведеної частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі», способом саме його розірвання диспозитивно унормовано законом.
Аналогічна правова позиція неодноразово викладалася Верховним Судом, зокрема, у постановах від 22.03.2018 у справі № 909/560/17, від 06.06.2018 у справі № 910/17652/17, від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17, від 27.11.2019 у справі № 910/4540/19, від 27.03.2019 у справі № 925/315/18.
Крім того, п. 11.4 Договору оренди землі також передбачено припинення договору шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін з підстав, визначених законом.
Верховний Суд неодноразово також висновував (постанови від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 30.06.2021 у справі № 914/1304/20, від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19), що у такому випадку завершення будівництва має розглядатися в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою.
Тобто, сам факт завершення будівництва ще не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не збігаються в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об'єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.
Судом з матеріалів справи встановлено, що будівництво житлового будинку завершено, будинок введено в експлуатацію (сертифікат Державної інспекції архітектури та містобудування України № ІУ123231209886 від 13.12.2023); здійснено розподіл приміщень об'єкту (Акт розподілу нерухомого майна від 27.12.2023, зі змінами від 31.01.2024); в подальшому житловий будинок передано на баланс управляючій компанії (Акт приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 01.02.2024).
Відповідно до ч.ч. 1-4 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов'язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.
Суд зазначає, що 17.10.2019 набув чинності Закон України від 20.09.2019 № 132-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні», яким було, зокрема внесено зміни до ГПК України та змінено назву статті 79 ГПК України з «Достатність доказів» на нову - «Вірогідність доказів» та викладено її у новій редакції з фактичним впровадженням у господарський процес стандарту доказування «вірогідність доказів».
Стандарт доказування «вірогідність доказів», на відміну від «достатності доказів», підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати саме ту їх кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.
Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.
З урахуванням наведеного вище, суд вважає, що докази, на підтвердження доводів позивача про те, що Борщик Юрій Ігорович повністю припинив використання орендованої земельної ділянки для будівництва та у зв'язку з цим набув право на дострокове припинення договору в порядку п. 11.4 договору та приписів статті 19 Закону України «Про оренду землі», є більш вірогідними, ніж докази, надані відповідачем на підтвердження обґрунтування своєї позиції.
Крім того, суд погоджується з доводами позивача про те, що віднесення розгляду питання про розірвання договору оренди землі до переліку документів дозвільного характеру у сфері господарської діяльності, з посиланням на пункт 114 Закону України «Про Перелік документів дозвільного характеру у сфері господарської діяльності» є хибним, оскільки відповідним пунктом вказаного Закону передбачено прийняття рішення про передачу у власність, надання у постійне користування та оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності у відповідності до положень Земельного кодексу України. Зокрема, така передача унормована положеннями статей 118,123,124 Земельного кодексу України. Питання розірвання договору оренди землі врегулюванні іншим законом, а саме приписами статей 31,32 Закону України «Про оренду землі». Таким чином, подання документів до розгляду за зверненням позивача не може відбуватися за дозвільною процедурою, на яку посилається відповідач.
Отже, враховуючи принцип змагальності сторін, суд вважає, що позивач довів більш вірогідними доказами заявлені вимоги, аніж їх спростував відповідач.
За таких обставин вимога позивача про припинення спірного договору шляхом його розірвання є обґрунтованою, а відтак підлягає задоволенню.
При цьому, аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд може спиратись на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі Руїс Торіха проти Іспанії від 09.12.1994).
З огляду на вищевикладене, суд вважає, що ним надано вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Судом були досліджені всі документи, які надані сторонами по справі, аргументи сторін та надана їм правова оцінка. Решта доводів та заперечень сторін судом до уваги не береться, оскільки не спростовують наведених вище висновків.
Керуючись ст. ст. 2, 7, 11, 13, 73, 74, 76-79, 86, 210, 220, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позовні вимоги задовольнити.
2. Припинити шляхом розірвання укладений між Миколаївської міською радою (код ЄДРПОУ 26565573) та Фізичною особою-підприємцем Борщик Юрієм Ігоровичем (РНОКПП НОМЕР_1 ) Договір оренди землі від 22.10.2018, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 22.10.2018 за № 11497.
Рішення суду, у відповідності до ст.241 Господарського процесуального кодексу України, набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення господарського суду може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст.ст. 253, 254, 256-259 ГПК України.
Повне рішення складено 19.01.2026.
Суддя Н.О. Семенчук