Іменем України
18 грудня 2025 року м. Чернігівсправа № 927/989/25
Господарський суд Чернігівської області у складі судді Фесюри М.В., за участі секретаря судового засідання Ткачової А.Ю., розглянувши справу
за позовом: Приватного акціонерного товариства "ТАС АГРО ПІВНІЧ",
вул. Науменка, 42, с. Харкове, Прилуцький район, Чернігівська область, 17270, код ЄДРПОУ 30148071,
до відповідача-1: Срібнянської селищної ради,
вул. Миру, 43А, смт. Срібне, Прилуцький район, Чернігівська область, 17300, код ЄДРПОУ 04412573,
до відповідача-2: Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина",
вул. Незалежності, буд. 51, с. Калюжинці, Прилуцький район, Чернігівська область, 17311, код ЄДРПОУ 30875436,
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору, визнання додаткової угоди укладеною
Представники сторін:
від позивача: Волтарніст С.І.,
від відповідача-1: не прибув,
від відповідача-2 : Підгорний К.Є.
Приватне акціонерне товариство "ТАС АГРО ПІВНІЧ" звернулося до Господарського суду Чернігівської області з позовом до Срібнянської селищної ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина", в якому просить суд:
- визнати незаконним та скасувати рішення Срібнянської селищної ради 43 сесії 8 скликання від 12 червня 2025 року «Про розгляд клопотання ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ», яким Позивачеві відмовлено в поновленні договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за кадастровим номером: 7425181000:04:001:0290, площею 5,2260 га, терміном на 15 років, яка знаходиться на території Срібнянської селищної ради Прилуцького району Чернігівської області;
- визнати незаконним та скасувати рішення Срібнянської селищної ради 44 сесії 8 скликання від 11 липня 2025 року «Про передачу в оренду земельних ділянок нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв)», в частині надання в оренду ТОВ «БАТЬКІВЩИНА» земельної ділянки нерозподіленої (невитребуваної) земельної частки (паю) кадастровий номер 7425181000:04:001:0290, площею 5,2260 га, яка розташована на території Олексинського старостинського округу Срібнянської селищної ради, терміном на 7 (сім) років;
- визнати недійсними Договір оренди земельної ділянки №б/н від 01.08.2025, який укладено між ТОВ «Батьківщина» (код ЄДРПОУ 30875436) та Срібнянською Селищною радою (код ЄДРПОУ 044125573);
- визнати укладеною додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки № 04-05-Д/О-52 від 20 травня 2010 року, який реєстровано в Срібнянському районному відділі РФ ДП «Центр ДЗК», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 21 червня 2010 року за № 041085300639, право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30 квітня 2021 року за №41805485, у зв'язку з поновленням Договору оренди строком на 7 (сім) років та розміром орендної плати 20% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка набирає чинності з дати набрання законної сили рішенням суду, у запропонованій редакції.
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.10.2025 справу №927/989/25 передано на розгляд судді Фесюрі М.В.
Ухвалою суду від 07.10.2025 позовну заяву ТОВ "ТАС АГРО ПІВНІЧ" прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 05.11.2025, о 09:00, встановлено учасникам справи строки для подання письмових заяв по суті.
Ухвалою від 23.10.2025 суд задовольнив клопотання представника позивача від 23.10.2025, постановив проведення судового засідання, призначеного на 05.11.2025 року, 09:00, здійснити за участю представника позивача - адвоката Волторніста Сергія Івановича, в режимі відеоконференції, з використанням власних технічних засобів.
08.10.2025 від позивача надійшло клопотання про долучення доказів - копію договору оренди землі б/н від 01.08.2025, укладеного між ТОВ «Батьківщина» та Срібнянською селищною радою, яке судом задоволено.
Від відповідача-1 надійшов письмовий відзив на позов від 20.10.2025. Срібнянська селищна рада у відзиві на позовну заяву проти задоволення вимог заперечила. Вважає, що позивач втратив переважне право на поновлення строку дії договорів оренди спірних земельних ділянок, оскільки своєчасно не звернувся до Ради, як орендодавця, з клопотанням про поновлення такого строку. Рада зазначала, що позивач ототожнює момент укладення договору оренди землі (момент досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов, момент підписання договору), з якого в його сторін виникають права та обов'язки в зобов'язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов'язаний з моментом державної реєстрації такого права (частина 1 статті 19 Закону України «Про оренду землі», в редакції, чинній на станом на 27.10.2017). Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення в його сторін прав та обов'язків у зобов'язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору й набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір є діючим. Абзац 3 частини 1 статті 15 та частина 1 статті 19 Закону України «Про оренду землі» імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину й саме із цієї дати починається перебіг строку його дії. Сторони договору оренди землі не можуть урегулювати свої відносини в спосіб, який суперечить зазначеним імперативним нормам цього Закону (у редакції Закону № 340-IX), зокрема на власний розсуд установити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення (підписання).
Від відповідач-2 надійшов письмовий відзив на позов від 22.10.2025. СТОВ «Батьківщина» у відзиві на позовну заяву підтримало правову позицію Ради. Вважає, що позивач втратив переважне право на поновлення строку дії договорів оренди спірних земельних ділянок. Початок перебігу договірних відносин по договорам оренди землі у ТОВ «Тас Агро Північ» почав свій відлік з моменту підписання договорів оренди - 20.05.2010, а не з моменту реєстрації позивачем речового права - права оренди на спірні ділянки.
В підготовчому засіданні 05.11.2025 суд постановив ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 24.11.2025 року, 11:00.
Ухвалою від 20.11.2025 суд задовольнив заяву представника позивача, постановив проведення судового засідання, призначеного на 24.11.2025 року, 11:00, здійснити за участю представника позивача - адвоката Волторніста Сергія Івановича, в режимі відеоконференції, з використанням власних технічних засобів.
20.11.2025 від відповідача-1 надійшла заява про розгляд справи без участі його представника, яка судом задоволена.
В судовому засіданні 24.11.2025 суд постановив ухвалу про оголошення перерви в судовому засіданні до 18.12.2025, 9:30. Також, суд постановив ухвалу про проведення наступного судового засідання за участю представника позивача Волторніста Сергія Івановича в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
В судове засідання 18.12.2025 прибув представник позивача, представник відповідача-1 та представник відповідача-2.
В судовому засіданні 18.12.2025 суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення на підставіч.1 ст.240 Господарського процесуального кодексу України.
Розглянувши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та докази, заслухавши представників сторін, суд встановив:
20.05.2010, між Срібнянською районною державною адміністрацією Чернігівської області, орендодавець, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Обрій», орендар, укладено договір оренди землі (далі - Договір).
За умовами п.1 Договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (невитребувана земельна частка (пай) для сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Олексинської сільської ради Срібнянського району Чернігівської області.
Відповідно до п.2 Договору в оренду передається земельна ділянка № 283 загальною площею 5,2260 га, у тому числі : 5,2260 га - ріллі.
Згідно з п.5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 62266,36 грн.
Договір укладено на 5 (п'ять) років на строк до моменту отримання власниками (спадкоємцями) державного акта на право власності на земельну ділянку (не витребувану земельну частку (пай). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Початок перебігу строку оренди вважати день реєстрації договору оренди земельної ділянки.
Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 1867,99 грн (п. 9 Договору).
Земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (п.15 Договору).
Цільове призначення земельної ділянки: землі сільськогосподарського призначення (п.16 Договору).
Після припинення дії Договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому порівняно х з тим, у якому він одержав її в оренду (п.21 Договору).
Зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за згодою сторін (п.36 Договору).
Договір зареєстрований у Срібнянському Р.В. ЧРФ. ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.06.2010 за №041085300639.
За актом приймання-передачі земельної ділянки від 12.07.2010 року Срібнянська районна державною адміністрація передала, а Товариство з обмеженою відповідальністю «Обрій» прийняло в строкове платне користування на 5 років земельну ділянку № 283 площею 5,2260 га (не витребувана земельна ділянка (пай) на території на території Олексинської сільської ради Срібнянського району Чернігівської області.
29.04.2015 року між Срібнянською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Обрій» укладено Додаткову угоду №1 до договору оренди землі від 20.05.2010 року.
У додатковій угоді сторони домовились внести зміни до п.8 Договору оренди землі, про те, що договір укладено строком на 15 років (або до моменту отримання їх власниками свідоцтва про право власності на земельну ділянку). Сторони домовились внести зміни до п.9 Договору оренди землі, виклавши п.9 в редакції: п.9 Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі 8876,75 грн, що складає 6,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Додаткова угода зареєстрована в Олексинській сільській раді, про що вчинено запис 15.05.2015 за №11.
Право оренди ТОВ "ТАС АГРО ПІВНІЧ" на спірну земельну ділянку зареєстроване 21.06.2010 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі договору оренди землі №04-05-Д/О-52 від 20.05.2010, укладеного між ТОВ «Обрій» та Срібнянською РДА Чернігівської області, строком на п'ятнадцять років з правом пролонгації (записи про речове право 41805485).
За твердженням позивача, протягом дії Договору він належним чином виконував обов'язки, своєчасно сплачував орендну плату, у підтвердження чого надає картки рахунку 6855 за 2024, 2023, 2022, 2021, 2020, 2019, 2018, витяг з Акту документальної позапланової перевірки, податкового, валютного та іншого законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи від 27.06.2024 № 9035/ж5/25-01-07-04-01 ТОВ «Обрій» за період 2017-2024; платіжні інструкції: №7450 від 25.07.2024; №8756 від 27.08.2024; №10480 від 26.09.2024; №12645 від 28.10.2024; №782273 від 25.11.2024; №273610354 від 17.12.2024; №273610355 від 17.12.2024; №1199250 від 25.02.2025; №11995030 від 24.03.2025; №306228932 від 28.05.2025; №307252531 від 25.06.2025; №307253618 від 25.07.2025; №307255104 від 27.08.2025; податкові декларації з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) за 2024, 2025 роки. Зазначає, що будь-яких претензій зі сторони Срібнянської селищної ради відносно позивача, щодо неповноти, чи невчасного внесення орендної плати за земельну ділянку з 2010 по 2025 роки не надходило.
Товариство з обмеженою відповідальністю "ТАС АГРО ПІВНІЧ" є правонаступником майна, прав та обов'язків Товариства з обмеженою відповідальністю «Обрій» (код ЄДРПОУ 30875394) згідно з відомостями внесеними до ЄДРПОУ.
Відповідно до Указу Президента України № 449/2020 «Про деякі заходи щодо прискорення реформ у сфері земельних відносин», статей 12, 83 Земельного кодексу України (далі ЗК України), з державної в комунальну власність територіальних громад передані земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що розташовані за межами населених пунктів. Таким чином, власником та розпорядником спірної земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що розташовані є Срібнянська селищна рада.
Товариство з обмеженою відповідальністю "ТАС АГРО ПІВНІЧ" звернулося 19.05.2025 року з листом №1797 до Срібнянської селищної ради про поновлення Договору оренди земельної ділянки площею 5,2260 га, кадастровий номер 7425181000:04:001:0290, розташованої в Олексинській сільській раді (після об'єднання Олексинський старостинський округ), Срібнянського району (після реформування Прилуцький район) Чернігівської області. До листа додало проєкт Додаткової угоди. Повідомило про намір скористатися переважним правом на поновлення строку дії договору оренди зазначеної вище земельної ділянки. Запропонувало нові умови Договору, зокрема, до 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та строк оренди - 15 років. До заяви орендар додав проект додаткової угоди, умови якої також передбачали зміну сторін Договору, а саме орендодавця, в зв'язку зі зміною розпорядника земельних ділянок, на Срібнянську селищну раду та орендаря, в зв'язку з його перейменуванням, на ТОВ "ТАС АГРО ПІВНІЧ".
Заява з проєктом додаткової угоди отримана Радою 19.05.2023, про що свідчить штемпель з номерами вхідної кореспонденції Срібнянської селищної ради.
Срібнянська селищна рада листом №02-16/2885 від 16.06.2025 надіслала ТОВ "ТАС АГРО ПІВНІЧ" копію рішення 43 сесії 8 скликання Срібняської селищної ради від 12.06.2025 «Про розгляд листів-повідомлення ТОВ "ТАС АГРО ПІВНІЧ". Срібнянська селищна рада рішенням від 12.06.2025 «Про розгляд клопотання ТОВ «Тас Агро Північ», розглянувши лист-повідомлення директора ТОВ "ТАС АГРО ПІВНІЧ" від 19.05.2025 №1797 «Про поновлення договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за кадастровим номером:7425181000:04:001:0290 площею 5,2200 га терміном на 15 років, яка знаходиться на території Срібнянської селищної ради Прилуцького району Чернігівської області вирішила відмовити в поновленні договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за кадастровим номером: 7425181000:04:001:0290 площею 5,2260 га терміном на 15 років, яка знаходиться на території Срібнянської селищної ради Прилуцького району Чернігівської області.
11.07.2025 року Срібнянською селищною радою прийняте рішення «Про передачу в оренду земельних ділянок нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв)», за яким надано в оренду СТОВ «Батьківщина» спірну земельну ділянку за кадастровим номером:7425181000:04:001:0290 площею 5,2200 га, терміном на сім років, з розміром орендної плати 20% від нормативної грошової оцінки землі.
01.08.2025 року між Срібнянською селищною радою (орендодавець) та СТОВ «Батьківщина» (орендар) укладено договір оренди землі (невитребувана частка (пай)) сільськогосподарського призначення за кадастровим номером: 7425181000:04:001:0290, площею 5,2200 га, договір оренди земельної ділянки укладено строком на сім років.
Право оренди СТОВ «Батьківщина» на спірну земельну ділянку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав 20.08.2025, запис про речове право №61239405.
Наведені обставини сторонами не заперечуються.
На запит представника позивача Срібнянською селищною радою листом № 02-16/3374 від 09.07.2025 року направлено витяг з Протоколу №29 постійної комісії з питань регулювання земельних відносин, житлово комунального господарства та охорони навколишнього середовища від 12.06.2025 року, відповідно до змісту якого, підставою для відмови позивачу у поновленні Договору оренди, комісією вказано пропуск позивачем місячного строку до спливу строку дії договору.
Мотивуючи звернення до суду з позовом, позивач зазначає про порушення відповідачами його переважного права на поновлення договорів оренди спірних земельних ділянок на новий строк (частини 1 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Дослідивши матеріали позовної заяви, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінивши докази, господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог з таких підстав.
Щодо переважного права орендаря перед іншими особами на поновлення договору оренди землі після закінчення терміну його дії.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини 1, 2 статті 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
За змістом частини 2 статті 4, частини 1 статті 5 ГПК України, юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушення.
Здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси в спосіб, визначений законом або договором.
За змістом наведених приписів способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (п. 5.5. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16).
Іншими словами, це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (п. 14. постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 у справі № 310/11024/15-ц).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити в спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненими цими діяннями наслідками. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування.
Верховний Суд у своїх постановах неодноразово виснував, що майнові відносини, які виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору, тому, окрім спеціальних актів земельного законодавства - ЗК України та Закону про оренду землі, регулюються загальними нормами цивільного законодавства щодо договору найму.
За змістом статті 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Цивільні права та обов'язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів.
Згідно з частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. У частині 1 статті 627 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до положень частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
За змістом частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Зміст прав та обов'язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання врегульовуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов'язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов'язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі»).
За частиною 1 статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 17 цього Закону передбачено, що об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлене законом.
За змістом статті 19 Закону України «Про оренду землі», строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.
Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов'язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 Цивільного кодексу України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.
Випадки та умови, коли права і обов'язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього в його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.
Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати в визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.
Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент укладення сторонами договорів оренду землі) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, за інших рівних умов переважне право на поновлення договору, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного
місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Відповідно до частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передумовами виникнення переважного права на поновлення є:
- закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі;
- належне виконання договору орендарем;
- наявність інших осіб, які виявили намір укласти договір оренди цієї ж земельної ділянки.
До листа - повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
За змістом частини 4 статті 33 цього Закону умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися в право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.
Водночас предмет регулювання наведених норм не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі.
Аналіз змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами; б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає.
Позов мотивований порушенням переважного права орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, тобто, в контексті дотримання сторонами порядку, визначеного частинами 1 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Сторони в п. 8. Договору оренди земельної ділянки від 20.05.2010 встановили, що після закінчення строку дії Договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі зобов'язаний повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
За пунктом 8 Договору оренди земельної ділянки від 20.05.2010 (з урахуванням змін, внесених додатковою угодою від 29.04.2015 року) Договір укладено строком на п'ятнадцять років (або до моменту отримання їх власниками свідоцтва про право власності на земельну ділянку).
З урахуванням змісту наведених норм право особи звернутись з клопотанням про поновлення договору оренди землі містить чіткі часові вимоги, недотримання яких позбавляють орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк.
З 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон № 1878-VI), якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) були виключені статті 18 та 20 про обов'язковість державної реєстрації договорів оренди землі.
Таким чином, у зв'язку зі змінами в законодавстві з 01.01.2013, закон передбачав проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі.
Концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності властива законодавству, яке діяло до 01.01.2013. Однак після описаних вище законодавчих змін слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого в його сторін виникають права і обов'язки в зобов'язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов'язаний з моментом державної реєстрації такого права.
Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення в його сторін прав і обов'язків у зобов'язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а в сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов'язального характеру зобов'язально-правовими способами. З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою (постанови КГС ВС від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18 та від 15.11.2022 у справі № 914/917/21).
Наведене узгоджується також із висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, про те, що з 01.01.2013 державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання в простій письмовій формі, якщо інше не узгоджене сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов'язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.
Свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (п. 3 частини 1 статті 3 ЦК України) є межею законодавчого втручання в приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акту законодавства, а також якщо ці відносини регулюють імперативні норми.
Тому сторони договору не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов'язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає передбаченим статтею 3 ЦК України загальним засадам цивільного законодавства, що обмежують свободу договору, зокрема справедливості, добросовісності, розумності (п. 6 частини першої вказаної статті). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин усупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов'язку, як і його зміни та припинення. Схожі висновки Велика Палата Верховного Суду зробила у підпунктах 7.7. - 7.10. постанови від 01.06.2021 у справі № 910/12876/19 та пунктах 22 - 25 постанови від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17.
Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 ЦК України). У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб. Наведене відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду в підпункті 8.41 постанови від 11.01.2022 у справі № 910/10784/16, підпункті 7.2.6 постанови від 08.08.2021 у справі № 906/1336/19, п. 181 постанови від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21.
Закон України «Про оренду землі», зокрема абзац 3 частини 1 статті 15 та частина 1 статті 19, імперативно встановлює, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину й саме з цієї дати починається строк його дії, а не з моменту реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав, як помилково вважає позивач.
Водночас, у п. 8. Договору оренди землі від 20.05.2010 зазначено про початок перебігу строку оренди з дня реєстрації договору оренди земельної ділянки, проте починаючи з 01.01.2013 згідно з внесеними змінами в чинне законодавство, обов'язковим є реєстрація речового права (оренди), а не самого правочину.
Отже, перебіг строку дії Договору оренди землі (з урахуванням Додаткової угоди №1 від 29.04.2015), укладеного між Срібнянською райнною державною адміністрацією та ТОВ «Обрій» (ТОВ "ТАС АГРО ПІВНІЧ") починає свій облік з 20.05.2010 та закінчується зі спливом п'ятнадцятирічного терміну - 20.05.2025 року, відтак, орендар мав заявити орендодавцю про намір скористатись переважним правом поновити строк дії оренди за місяць до закінчення договору, а саме до 20.04.2025, проте, зазначених дій не вчинив.
Наведене свідчить, що ТОВ "ТАС АГРО ПІВНІЧ" втратило переважне право на поновлення договору оренди спірної земельної ділянки на новий строк.
У рішенні №7-рп/2009 від 16.04.2009 Конституційний Суд України дійшов висновку про те, що органи місцевого самоврядування, здійснюючи владу і самостійно вирішуючи питання місцевого значення, віднесені законом до їх компетенції, та приймаючи рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території, зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та в спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
За частиною 1 статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Суд установив, що в матеріалах справи відсутні належні докази у підтвердження погодження сторонами істотних умов договорів оренди землі при укладенні їх на новий строк, зокрема, в частині розміру орендної плати та строку оренди.
Незважаючи на те, що беззаперечним є право орендаря оскаржити рішення органу місцевого самоврядування про відмову поновити договір оренди землі, наслідком оскарження такого рішення та визнання його недійсним (скасування) не може бути підміна волевиявлення власника на укладення нового договору оренди землі на умовах, визначених орендарем.
Виходячи із системного аналізу положень частин 1 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», суд доходить висновку, що в разі досягнення між орендарем та орендодавцем домовленості щодо істотних умов нового договору оренди землі, але подальшої відмови або зволікання орендодавця з укладенням такого договору, орендар може звернутися з позовом про визнання укладеним договору оренди в редакції з істотними умовами, визначеними сторонами в межах процедури їх погодження.
Також орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти договір оренди землі, якщо до цього сторонами були фактично погоджені істотні умови такого договору.
Так само орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти новий договір оренди в разі порушення переважного права орендаря, який запропонував рівні умови з іншими особами, які висловили намір укласти договір оренди спірної земельної ділянки.
Виходячи з установлених обставин справи, суд дійшов висновку, що позивач втратив переважне право на поновлення договорів оренди земельних ділянок на новий строк, оскільки в порушення вимог частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» своєчасно, за місяць до закінчення строку дії договору оренду, не повідомив орендодавця про намір скористатись таким правом. Також, суд зауважує, що сторонами, в силу частини 4 статті 33 указаного Закону, не погоджені істотні умови Договору оренди, в разі його пролонгації, в частині розміру орендної плати та строку оренди, що визначені позивачем в проекті додаткової угоди до договору оренди землі (отриманої Радою 19.05.2023), що також є підставою для припинення переважного права оренди.
Стаття 86 цього Кодексу містить положення про те, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь установленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів в їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам у цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься в справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
З урахуванням встановлених обставин, за висновком суду, позов задоволенню не підлягає.
Щодо розподілу судових витрат.
При ухваленні рішення в справі, суд у тому числі вирішує питання щодо розподілу судових витрат між сторонами, до яких зокрема належить судовий збір та витрати на професійну правничу допомогу.
За частинами 1, 4 статті 129 ГПК України судовий збір покладається в спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються в разі відмови в позові, на позивача.
Враховуючи, що позов не підлягає задоволенню, судовий збір, сплачений позивачем до Державного бюджету України, не підлягає відшкодуванню за рахунок іншої сторони.
Керуючись статтями 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
1. У задоволенні позову відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили у строк та в порядку, встановленому ст.241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду в строк та в порядку, встановлені ст.256, ст. 257 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення складено 25.12.2025.
Суддя М.В. Фесюра
Веб порталі судової влади України в мережі Інтернет: http://reyestr.court.gov.ua