"15" грудня 2025 р.м. ХарківСправа № 922/2973/25
Господарський суд Харківської області у складі судді Ольшанченка В.І.
за участю секретаря судового засідання Красовського В.С.
та представників:
позивача - Бенденжука Л.О.,
відповідача - не з'явився,
розглянувши в порядку загального позовного провадження справу
за позовом Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвіктас" (04073, м. Київ, вул. Сирецька, 33)
простягнення 1910261,22 грн,
Харківська міська рада (позивач) надала Господарському суду Харківської області позовну заяву до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвіктас», в якій позивач просить стягнути з відповідача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 1910261,22 грн за використання земельної ділянки загальною площею 1,5206 га по вул. Озерній, 1 у місті Харкові з кадастровим номером 6310138800:12:002:0003 за період з 01.11.2019 по 28.02.2022.
Також, позивач просить стягнути з відповідача витрати зі сплати судового збору у сумі 28653,92 грн.
Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує безпідставним збереженням відповідачем коштів за використання земельної ділянки, оскільки відповідач з 01.11.2019 по 28.02.2022 використовував земельну ділянку з кадастровим номером 6310138800:12:002:0003 площею 1,5206 га для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «Б-1», літ. «Д-1», літ. «В-1», літ. «Г-1», літ. «К-1», літ. «З-1», літ. «Ж-2», літ. «А-1» по вул. Озерна, 1 у м. Харкові у встановленому законодавчими актами розмірі, внаслідок чого зберіг за рахунок позивача як власника земельної ділянки за вказаною адресою майно - грошові кошти у розмірі орендної плати, посилаючись при цьому на статті 1212 - 1214 ЦК України.
Ухвалою від 01.09.2025 суд прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі, постановив розглядати справу за правилами загального позовного провадження та призначив підготовче засідання на 22.09.2025 о 15:00 год, у яке викликав учасників справи.
17.09.2025 відповідач надав клопотання про продовження строку для подання відзиву.
19.09.2025 позивач надав клопотання про поновлення строків для подання доказів, а також пояснення щодо запитуваних судом доказів. До клопотання додав: лист КП «Міський інформаційний центр» від 10.01.2025; рішення Харківського окружного адміністративного суду від 25.02.2025 у справі №520/35638/24; рішення Харківської міської ради від 27.02.2019 №1474/19 «Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018»; рішення Харківської міської ради від 18.12.2019 №1908/19 «Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018».
Ухвалою від 22.09.2025 суд відмовив Харківській міській раді у поновленні строку на подання доказів та приєднання їх до матеріалів справи за клопотанням від 18.09.2025 (вх.№21663 від 19.09.2025).
Протокольною ухвалою від 22.09.2025 суд задовольнив клопотання відповідача про поновлення строку на подання про продовження строку на подання відзиву, продовжив відповідачу процесуальний строк для підготовки та направлення відзиву на позовну заяву Харківської міської ради від 13.08.2025 на 15 календарних днів та відклав підготовче засідання на 08.10.2025 о 14:30 год.
07.10.2025 відповідач надав відзив на позов, в якому просить у задоволені позовних вимог Харківської міської ради відмовити у повному обсязі. Обґрунтовуючи відзив на позовну заяву, відповідач посилається на те, що позивачем не доведено факт використання даної земельної ділянки ТОВ «ІНВІКТАС» в заявленому розмірі в період з 01.11.2019 по 28.02.2022. Відповідач є власником окремих об'єктів нерухомого майна, кожен з об'єктів має свої цільове призначення і займає певний розмір земельної ділянки. 02 липні 2019 року ТОВ «ІНВІКТАС» отримано Висновок №06/13-19-ті щодо технічної можливості поділу об'єкта нерухомості, відповідно до якого здійснено поділ об'єкту нерухомого майна - цілісного майнового комплексу на окремі нежитлові будівлі та проведено відповідну реєстрацію права власності. Відповідно, у 2021 році ТОВ «ІНВІКТАС» зверталось до Харківської міської ради як до власника земельної ділянки з приводу розробки технічної документації на земельну ділянку для наступного укладання договору оренди землі. Даною технічною документацію мали бути встановлені реальні межі земельної ділянки, яка використовується ТОВ «ІНВІКТАС» під кожним об'єктом нерухомості. Жодних документів на підтвердження фактичної площі використання земельної ділянки за вказаний в позові період позивач не надає. Відповідач заперечує щодо доказового значення Акту обстеження земельної ділянки від 08.07.2025 за адресою: м. Харків, вул. Озерна, 1, кадастровий номер 6310138800:12:002:0003, яке було здійснено фактично перед направленням позивачем позовної заяви до суду, але ж ніяк не у період, про стягнення безпідставно збережених коштів за який заявлено позивачем. Обґрунтовуючи позовні вимоги позивачем не надано витяги з нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 2020 та 2022 роки. Разом з тим, в доданих позивачем розрахунках розміру безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за 2020 рік у графі «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнтів, грн» безпідставно вказано значення нормативної оцінки за 2021 рік. А у розрахунку розміру безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за 2022 рік у графі «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнтів, грн» з незрозумілих підстав застосовано коефіцієнт індексації за 2021 рік - 1,1 та вказано розмір оцінки 24262789,10 грн. Крім того, позивач у наданих розрахунках застосовує ставку річної орендної плати у розмірі 4% з посиланням на п. 4.1. Положення №41/08 (в редакції до 31.12.2021) та в редакції з 01.01.2022, проте самого Положення у відповідних редакціях не надає.
Також 07.10.2025 відповідач надав клопотання про проведення засідання за відсутності представника відповідача та про витребування доказів, в якому просить суд витребувати у Харківської міської ради завірену копію технічної документації по земельній ділянці кадастровий номер 6310138800:12:002:0003, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Озерна, 1, розробленої станом на 2021 рік; витребувати у Харківської міської ради експлікацію (абрис) земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Озерна, 1, кадастровий номер 6310138800:12:002:0003, з прив'язкою розміщених на ній об'єктів нерухомого майна, що належать на праві власності ТОВ «ІНВІКТАС». В обґрунтування вказаного клопотання відповідач зазначає, що листом №10/08 від 10.08.2021 ТОВ «ІНВІКТАС» просило прийняти рішення Харківської міської ради про розроблення технічної документації щодо поділу земельної ділянки по вул. Озерній, 1, в Основ'янському районі загальною площею 1.5206 га, що було частиною відповідної процедури з підготовки технічної документації для винесення рішення на сесію ради.
Вказані документи необхідні для доказування обставин справи та виключно якими може бути встановлено судом розмір земельної ділянки у співвідношенні із об'єктами нерухомого майна, які на ній розміщені, та яка фактично використовується відповідачем. Оскільки, технічна документація по земельній ділянці за кадастровим номером 6310138800:12:002:0003 не була надана у відповідь на адвокатський запит, представник відповідача позбавлений об'єктивної можливості посилатися на неї у відзиві в ході заперечення позовних вимог та відповідно подати до суду у строк, встановлений для подання відзив.
Протокольною ухвалою від 08.10.2025 суд прийняв до розгляду відзив на позов, задовольнив клопотання відповідача про проведення засідання за відсутності представника відповідача, відклав розгляд клопотання відповідача про витребування доказів до подання позивачем технічної документації на земельну ділянку, експлікації та результатів розгляду адвокатського запиту, відклав підготовче засідання на 22.10.2025 о 14:30 год, у яке викликав учасників справи.
21.10.2025 відповідач надав клопотання про проведення засідання за відсутності представника відповідача.
Протокольною ухвалою від 22.10.2025 суд відхилив клопотання відповідача про проведення засідання за відсутності представника відповідача та клопотання відповідача про витребування доказів, продовжив строк проведення підготовчого провадження на 30 днів та відклав підготовче засідання на 05.11.2025 о 14:30 год, у яке викликав представників сторін.
04.11.2025 відповідач надав клопотання про проведення засідання за відсутності представника відповідача.
04.11.2025 позивач надав додаткові пояснення з окремого питання, в яких зазначає, що з дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, а тому саме із цієї дати у власника об'єкта нерухомого майна виникає обов'язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, такі кошти є безпідставно збереженими. Звертає увагу суду, що спір стосується сформованої земельної ділянки та нормами чинного законодавства саме на власника нерухомого майна покладено обов'язок сплати коштів за користування земельною ділянкою комунальної форми власності, на якій воно розміщене. З приводу витягів з нормативної грошової оцінки просить врахувати висновки Верховного Суду викладені у пункті 51 постанови Верховного Суду від 29.05.2020 у справі №922/2843/19.
Протокольною ухвалою від 05.11.2025 суд відхилив клопотання відповідача про проведення засідання за відсутності представника відповідача та відклав підготовче засідання на 19.11.2025 о 15:30 год, у яке викликав учасників справи.
07.11.2025 відповідач надав заяву про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.
Ухвалою від 10.11.2025 суд відхилив заяву відповідача про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.
13.11.2025 відповідач надав заяву про відвід судді.
Ухвалою від 14.11.2025 суд відмовив у задоволенні заяви відповідача про відвід судді.
18.11.2025 відповідач надав заяву про проведення засідання за відсутності учасника справи.
Протокольною ухвалою від 19.11.2025 суд відхилив заяву відповідача про проведення засідання за відсутності учасника справи та відклав підготовче засідання на01.12.2025 о 15:30 год, у яке викликав учасників справи.
28.11.2025 відповідач надав клопотання про проведення засідання за відсутності представника відповідача.
Протокольною ухвалою від 01.12.2025 суд відхилив клопотання відповідача про проведення засідання за відсутності представника відповідача, закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 15.12.2025 о 14:30 год, у яке викликав учасників справи.
15.12.2025 відповідач надав клопотання про проведення засідання за відсутності представника відповідача.
Протокольною ухвалою від 15.12.2025 суд задовольнив клопотання відповідача про проведення засідання за відсутності представника відповідача.
Дослідивши матеріали справи та вислухавши пояснення представника позивача, суд встановив наступне.
Як вбачається інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 08.07.2025 №434572279 право власності на нежитлові будівлі літ. «А-1» площею 312,1 кв м, літ. «Ж-2» площею 437,1 кв м, літ. «К-1» площею 38,5 кв м, літ. «З-1» площею 208,3 кв м, літ. «Д-1» площею 725,9 кв м, літ. «Г-1» площею 57,4 кв м, літ. «Б-1» площею 84,4 кв м, літ. «В-1» площею 642,8 кв м по вул. Озерній, 1 у м. Харкові зареєстроване з 27.03.2017 за ТОВ «ІНВІКТАС» на підставі договору купівлі-продажу від 27.03.2017 №34 та з 01.08.2019 на підставі висновку ПП «Актив Інвест» щодо технічної можливості поділу об'єкта нерухомого майна від 02.07.2019 №06/13-19.
На земельній ділянці з кадастровим номером 6310138800:12:002:0003 площею 1,5206 га по вул. Озерній, 1 у м. Харкові розташовані вищезазначені нежитлові будівлі, право власності на які за спірний період зареєстроване за відповідачем.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 28.12.2017 №НВ-6305444262017 земельна ділянка площею 1,5206 га по вул. Озерній, 1 у м. Харкові з кадастровим номером 6310138800:12:002:0003 зареєстрована 28.12.2017 в Відділі у м. Харкові Головного управління Держгеокадастру у Харківській області. Вищевказана земельна ділянка належить до земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Цільове призначення - 11.03 Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд будівельних організацій та споруд.
Відомості щодо площі та дати державної реєстрації земельної ділянки 28.12.2017 також підтверджуються інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 08.07.2025 №434572008.
Таким чином, земельна ділянка площею 1,5206 га по вул. Озерна, 1 у м. Харкові з кадастровим номером 6310138800:12:002:0003 сформована як об'єкт цивільних прав з 28.12.2017.
Відповідач, набувши право власності на об'єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці комунальної форми власності, належним чином у встановленому законодавством порядку не оформив речового права на вказану земельну ділянку.
Отже, враховуючи відсутність зареєстрованих за будь-якими юридичними або фізичними особами прав на земельну ділянку площею 1,5206 га по вул. Озерна, 1 у м. Харкові (кадастровий номер 6310138800:12:002:0003) та з урахуванням ст. 12, 80, 83 Земельного кодексу України вказана земельна ділянка перебуває у власності територіальної громади міста Харкова, в особі Харківської міської ради.
08.07.2025 головним спеціалістом сектору інспекційної роботи Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту територіального контролю Харківської міської ради здійснено обстеження земельної ділянки в порядку ч. 2 ст. 83 Земельного кодексу України та з урахуванням витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-6305444262017 від 28.12.2017 за адресою: м. Харків, вул. Озерна, 1 з кадастровим номером 6310138800:12:002:0003.
За результатами проведеного обстеження складено акт обстеження земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Озерна, 1, з кадастровим номером 6310138800:12:002:0003.
Обстеженням на місцевості встановлено, що на земельній ділянці площею 1,5206 га з кадастровим номером 6310138800:12:002:0003 по вул. Озерна, 1 у м. Харкові розташовані нежитлові будівлі літ. «Б-1», літ. «Д-1», літ. «В-1», літ. «Г-1», літ. «К-1», літ. «З-1», літ. «Ж-2», літ. «А-1».
За таких обставин, відповідач, набувши право власності на об'єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці комунальної форми власності, належним чином у встановленому законодавством порядку не оформив речового права на зазначену вище земельну ділянку у спірний період.
Таким чином, у період з 01.11.2019 по 28.02.2022 земельна ділянка площею 1,5206 га по вул. Озерна, 1 у м. Харкові (кадастровий номер 6310138800:12:002:0003) використовувалася відповідачем без документів, що посвідчують право власності або право користування нею.
Водночас, відповідно до листа Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 26.06.2025 №13943/5/20-40-04-07-12 ТОВ «ІНВІКТАС» у 2019 - 2025 роках плату за землю не нараховувало і не сплачувало.
Позивач здійснив розрахунок розміру безпідставно збережених відповідачем коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки загальною площею 1,5206 га з кадастровим номером 6310138800:12:002:0003 по вул. Озерна, 1 у м. Харкові із застосуванням ставки річної орендної плати у розмірі 4% за період з 01.11.2019 по 28.02.2022.
Положення Харківської міської ради про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові є загальнодоступними та розміщені на офіційному сайті Харківської міської ради.
Розрахунок суми безпідставно збережених відповідачем коштів у розмірі орендної плати здійснювався Харківською міською радою на підставі витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 1,5206 га по вул. Озерна, 1 у м. Харкові (кадастровий номер 6310138800:12:002:0003) №115/0/45-19 від 19.06.2019 та №НВ-9967117992025 від 16.06.2025, виданих відділом у м. Харкові Головного управління Держгеокадастру у Харківській області.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 17.02.2021 у справі №922/3618/19 стягнуто з ТОВ «Інвіктас» на користь Харківської міської ради 810058,08 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною по вул. Озерній, 1 у м. Харкові з кадастровим номером 6310138800:12:002:0033, площею 1,5206 га за період з 01.01.2018 по 31.10.2019.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону (ст. 14 Конституції України).
Використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону (ст. 206 ЗК України).
Оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1 Закону України “Про оренду землі»).
Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (п.п. 14.1.136 п. 14.1. ст. 14 ПК України).
Користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 ЗК України реалізується через право постійного користування або право оренди.
Частиною першою статті 93 і статтею 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Землекористувачі також зобов'язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини першої статті 96 ЗК України).
Принцип платного використання землі також передбачено статтею 206 ЗК України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (ч. 1 ст. 190 ЦК України).
Особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. (ч. 1, 2 ст. 1212 ЦК України).
Набувач зобов'язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі. У разі неможливості повернути в натурі потерпілому безпідставно набуте майно відшкодовується його вартість, яка визначається на момент розгляду судом справи про повернення майна (ст. 1213 ЦК України).
За умовами частини другої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, відшкодування завданих збитків.
Визначаючи суть і характер правовідносин, які виникли між сторонами суд виходить з того, що згідно чинному законодавству України зобов'язання за підставами виникнення поділяються на договірні та позадоговірні. Позадоговірні зобов'язання можуть бути деліктними або безделіктними.
Наразі відсутність укладеного між Харківською міською радою та відповідачем договору оренди земельної ділянки та/або іншого договору виключає договірні зобов'язання.
Відсутність неправомірних дій (бездіяльності) відповідача означає відсутність господарського правопорушення (протиправних дій), і, як наслідок, виключає деліктні зобов'язання.
Так, з матеріалів справи вбачається, що фактичний вступ відповідача у володіння і користування спірною земельною ділянкою стався в результаті дій, котрі є правомірними, адже ніяким чином не суперечать чинному законодавству.
Відсутність деліктних зобов'язань у спірних правовідносинах виключає можливість захисту прав позивача як постраждалої сторони шляхом стягнення збитків (в т.ч. упущеної вигоди), адже необхідною умовою стягнення збитків є саме делікт (господарське правопорушення). Зокрема ст. 22, 1166 ЦК України унормовано, що необхідною умовою відповідальності у вигляді стягнення шкоди є саме неправомірні рішення, дії чи бездіяльність. Аналогічно ст. 216, 224, 225 ГК України визначено, що необхідною умовою відшкодування збитків є господарське правопорушення.
За таких обставин суд приходить до висновку про те, що спірні правовідносини охоплюються регулюванням статтями 1212 - 1214 ЦК України. Як вбачається зі змісту цих норм вони підлягають застосованою в т.ч. у відносинах, які не місять ознак делікту. Так, ч. 2 ст. 1212 ЦК України визначено, що положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Тобто, ці поширюють свою дію і на випадки набуття (збереження) майна в результаті правомірних дій.
З аналізу змісту статей 1212 - 1214 ЦК України, абз. 4 ч.1 ст. 144, абз. 5 ч. 1 ст. 174 ГК України випливає, що зобов'язання з набуття, збереження майна без достатньої правової підстави (кондикційне зобов'язання) виникає за одночасної наявності трьох умов: 1) відбувається набуття чи збереження майна; 2) правові підстави для набуття чи збереження майна відсутні; 3) набуття чи збереження здійснюється за рахунок іншої особи.
З матеріалів справи вбачається, що в цьому випадку наявні усі три названі ознаки.
По-перше, судом встановлено, що відповідач зберіг (заощадив) у себе майно (кошти), котрі у вигляді орендної плати, що нараховується за володіння і користування земельною ділянкою площею 01,5206 га по вул. Озерна, 1 у м. Харкові.
Суд зауважує, що збереження (заощадження) цього майна почалося безвідносно до волі сторін в результаті правомірних дій відповідачів з моменту набуття права власності на нежитлові будівлі літ. «Б-1», літ. «Д-1», літ. «В-1», літ. «Г-1», літ. «К-1», літ. «З-1», літ. «Ж-2», літ. «А-1» по вул. Озерна, 1 у м. Харкові у м. Харкові та формування земельної ділянки, як об'єкта цивільних прав.
Це є проявом правової природи нерухомого майна. Набута відповідачем будівля будучи відповідно до ст. 181 ЦК України нерухомим майном (об'єктом, розташованим на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення) є органічно і нерозривно пов'язаною з цією земельною ділянкою. Тому набуття відповідачем права власності на будівлі автоматично призвела до фактичного набуття відповідачем і майнових прав володіння і користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці будівлі.
Відсутність договору оренди земельної ділянки має фактичним наслідком набуття відповідачем володіння і користування чужою земельною ділянкою без відповідної грошової компенсації. В результаті відбулося збереження (заощадження) відповідачем належних до сплати за таке володіння і користування коштів у вигляді орендної плати. Згідно з встановленими нормативами її загальний розмір за спірний період склав 1910261,22 грн.
По-друге, правові підстави для набуття чи збереження майна відсутні. Передача прав володіння і користування земельною ділянкою відповідно до ст. 206 ЗК України, п.п. 14.1.136 п. 14.1. ст. 14 ПК України здійснюється за плату, що має вноситися на користь позивача на підставі договору оренди земельної ділянки. Правові підстави для одержання відповідачем прав володіння і користування земельною ділянкою безоплатно відсутні. Так само відсутні правові підстави для не нарахування, несплати орендної плати за землю тощо.
По-третє, відповідач зберіг майно саме за рахунок позивача. Судом встановлено, що власником відповідної земельної ділянки є територіальна громада м. Харкова, в особі позивача.
Згідно зі ст. 206 ЗК України, п.п. 14.1.136 п. 14.1. ст. 14 ПК України власником майна фактично збереженого відповідачем (коштів у вигляді орендної плати за користування земельною ділянкою) також є територіальна громада м. Харкова, в особі позивача.
Таким чином, збереження (заощадження) відповідачем коштів у вигляді орендної плати за користування земельною ділянкою призвело до збільшення (накопичення) цих коштів у відповідача за рахунок їх неодержання позивачем.
Незалежно від наявності вини в поведінці відповідача, сам факт несплати останнім за користування земельною ділянкою, свідчить про втрату позивачем майна, яке у спірних правовідносинах підпадає під категорію “виправдане очікування», що є загальновизнаною в т.ч. в практиці визначення Європейського суду з прав людини.
Очевидно, що такий стан речей не відповідає загальним засадам справедливості, добросовісності, розумності, закріпленим п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України.
Кваліфікація спірних правовідносин як зобов'язань у зв'язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави означає необхідність застосування у цій справі передбачених статтями 1212 - 1214 ЦК України правових наслідків дій/бездіяльності відповідача у в вигляді збереження (заощадження) у себе відповідних сум орендної плати.
Відповідно до ч. 1 ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Згідно зі ст. 1213 ЦК України набувач зобов'язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі. У разі неможливості повернути в натурі потерпілому безпідставно набуте майно відшкодовується його вартість, яка визначається на момент розгляду судом справи про повернення майна.
За допомогою цих норм навіть за відсутності ознак делікту, тобто при умові правомірної поведінки відповідача у спірних правовідносинах, досягається відновлення справедливої рівноваги між правами та охоронюваними законом інтересами сторін спору, що випливають з принципу платності користування землею.
Всупереч вимог статей 13, 74 ГПК України (судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій) відповідач доказів на спростування наведених розрахунків та інших викладених вище обставин не надав.
Такий висновок суду повністю узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 25.05.2018 у справі №922/2976/17. Аналогічну позицію викладено у постановах Верховного Суду України від 28.01.2015 у справі №3-210гс14, від 30.11.2016 у справі №922/1008/15, від 12.04.2017 у справі №922/207/15.
Зі змісту глави 15, статей 120, 125 ЗК України та положень статті 1212 ЦК України випливає, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду: від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц (провадження №14-77цс18), від 20.11.2018 у справі №922/3412/17 (провадження №12-182гс18) та від 13.02.2019 у справі №320/5877/17 (провадження №14-32цс19).
Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України (аналогічний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц (провадження №14-77цс18) та від 20.09.2018 у справі №925/230/17 (провадження №12-188гс18).
Для вирішення спору щодо стягнення з власника об'єкта нерухомого майна, безпідставно збережених коштів орендної плати згідно із статтями 1212 - 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об'єкт розташований необхідно, насамперед, з'ясувати: а) чи наявні правові підстави для використання земельної ділянки; б) яка площа земельної ділянки та чи є вона сформованою відповідно до вимог земельного законодавства; в) в якому розмірі підлягають відшкодуванню доходи, пов'язані із безпідставним збереженням майна, розраховані відповідно до вимог земельного законодавства, а саме на підставі нормативної грошової оцінки землі. Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 10.02.2020 у справі №922/981/18.
Як уже зазначалося, відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 08.07.2025 №434572279 право власності на нежитлові будівлі літ. «Б-1», літ. «Д-1», літ. «В-1», літ. «Г-1», літ. «К-1», літ. «З-1», літ. «Ж-2», літ. «А-1» по вул. Озерна, 1 у м. Харкові зареєстровано за ТОВ «Інвіктас».
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-6305444262017 від 28.12.2017 земельна ділянка площею 1,5206 га по вул. Озерна, 1 у м. Харкові з кадастровим номером 6310138800:12:002:0003 сформована як об'єкт цивільних прав з 28.12.2017.
З огляду на викладене, відповідач, як фактичний користувач земельної ділянки, без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, а звідси зобов'язано повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.
Отже, внаслідок використання відповідачем вищевказаної земельної ділянки без укладення договору оренди землі, територіальна громада міста Харкова, в особі Харківської міської ради, позбавлена можливості отримати дохід у такому розмірі від здачі земельної ділянки в оренду, чим порушені охоронювані законом права та інтереси позивача щодо неодержаного майна у розмірі орендної плати за землю.
Вказана правова позиція Харківської міської ради узгоджується з позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною в постанові від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, та яка прийнята за результатами розгляду аналогічних правовідносин щодо врегулювання спору, що виник з приводу фактичного користування земельною ділянкою без укладення договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати.
При цьому суд враховує, що при врегулюванні спору у межах кондиційних правовідносин не мають значення та не підлягають встановленню обставини в якому саме порядку землекористувач має намір/оформив у подальшому право користування земельною ділянкою, яким чином триває/тривала процедура оформлення та наявність вини учасників кондиційних правовідносин.
Щодо відсутності витягів з нормативної грошової оцінки земельної ділянки суд враховує наступне.
06.07.2022 набрала чинності постанова Кабінету Міністрів України від 01.07.2022 №753 «Про внесення змін до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок», затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 №1147, яка передбачає, зокрема, що витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформляється і видається автоматично в електронній формі з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру.
Форма витягу від 16.06.2025 №HB-9967117992025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки в повній мірі відповідає додатку №17 до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 №1147.
Витяги про нормативну грошову оцінку земельної ділянки формуються за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру на підставі актуальних відомостей про земельні ділянки, внесених до Державного земельного кадастру, а формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійснюється автоматично в режимі «реального часу», тобто на час звернення заявників, у зв'язку з чим програмним забезпеченням і чинним законодавством не передбачено формування вказаних витягів на певну дату, яка вже минула.
Через відсутність витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку землі за кожен рік окремо та наявністю лише витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 16.06.2025 Харківською міською радою нормативна грошова оцінка у спірний період була визначена з врахуванням вимог саме ст. 289 ПК України, шляхом здійснення арифметичних дій (ділення).
У пункті 51 постанови Верховного Суду від 29.05.2020 у справі №922/2843/19 зазначено, що чинне земельне законодавство, в тому числі стаття 20 Закону України «Про оцінку земель», не містить обґрунтування обов'язковості надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кожен календарний рік упродовж спірного періоду, а лише зазначає про необхідність фіксування нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки у відповідному витязі. Витяги про нормативну грошову оцінку земельної ділянки формуються за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру на підставі актуальних відомостей про земельні ділянки, внесених до Державного земельного кадастру, а формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійснюється автоматично в режимі "реального часу", тобто на час звернення заявників, у зв'язку з чим програмним забезпеченням і чинним законодавством не передбачено формування вказаних витягів на певну дату, яка вже минула.
Відтак, для розрахунку коштів за період з 01.01.2020 Харківською міською радою було використано витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 16.06.2025 №НВ-9967117992025.
При цьому, сам розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки за періоди 2020 - 2025 років не змінювався, оскільки у м. Харкові з 01.01.2020 діє Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, лише відбувалась її індексація, що і було враховано Харківською міською радою при здійсненні розрахунку.
Згідно з п. 289.2. ст. 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.
Відповідно до п.289.3. ст.289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову політику, і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель.
Згідно з інформацією, розміщеною на офіційному веб-сайті Центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, функції якого на цей час виконує Держгеокадастр, коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель становлять: 2020 рік - 1,0, 2021 рік - 1,1, 2022 рік - 1,15, 2023 рік - 1,051, 2024 рік -1, 12.
Значення коефіцієнта індексації за певний рік застосовується в наступному році, який йде за роком, за який його встановлено, шляхом помноження розміру орендної плати на його значення.
В цьому випадку, оскільки витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки отримано Харківською міською радою в 2025 році, для визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки за попередні роки потрібно поділити розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, вказаний у витязі, на відповідні коефіцієнти індексації за попередні роки.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:12:002:0003 загальною площею 1,5206 га по вул. Озерній, 1 у м. Харкові у 2020 - 2021 роках становила 22057081,00 грн.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:12:002:0003 загальною площею 1,5206 га по вул. Озерній, 1 у м. Харкові у 2022 році становила 24262789,10 грн.
Суд відхиляє посилання відповідача щодо здійснення розрахунку орендної плати за землю у 2020 році з урахуванням нормативної грошової станом на 01.01.2013, оскільки рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, що застосовується з 01.01.2020.
З приводу площі спірної земельної ділянки суд зазначає таке.
Відповідно до ч. 1 ст. 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Згідно з частинами 1- 4, 9 статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6, 7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.
Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 16.06.2021 у справі №922/1646/20 та від 04.03.2021 у справі №922/3463/19.
Як зазначалося вище, земельна ділянка (кадастровий номер 6310138800:12:002:0003), на якій розташований об'єкти нерухомого майна, належні відповідачеві, та за користування якою позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти у виді орендної плати, сформована з 28.12.2017 (визначено її площу і межі), їй присвоєно кадастровий номер, відомості про неї внесено до Державного земельного кадастру.
Як свідчать матеріалі справи, за змістом копії витягу із Державного земельного кадастру від 28.12.2017, Інформації з Державного реєстру речових прав від 08.07.2025, рішення Господарського суду Харківської області від 17.02.2021 у справі №922/3618/19 земельна ділянка про вул. Озерна, 1 у м. Харкові з кадастровим номером 6310138800:12:002:0003 має категорію землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Цільове призначення земельної ділянки - 11.03 Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд будівельних організацій та підприємств. Площа земельної ділянки, гектарів - 1,5206. Дата державної реєстрації земельної ділянки 28.12.2017. Власники- Територіальна громада, Харківська міська рада.
Зважаючи на викладене, спір у цій справі стосується сформованої земельної ділянки, а тому сумнівів щодо її розміру суд не має.
З приводу посилання відповідача щодо розміру ставки річної орендної плати суд враховує, що відповідно до п. 4.1 Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради №41/08 від 27.02.2008, в редакціях на час виникнення спірних правовідносин, за використання земельної ділянки для промисловості (окрім тютюнової та лікеро-горілчаної) встановлена на рівні 4% від нормативної грошової оцінки. Враховуючи, що категорія земельної ділянка з кадастровим номером 6310138800:12:002:0003 є землі промисловості та її цільове призначення пов'язане з розміщенням та експлуатацією будівель та споруд будівельних організацій та підприємств, при розрахунку розміру безпідставно збережених коштів Харківською міською радою обґрунтовано застосовано ставку у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно з ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Зі змісту статті 77 ГПК України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Частинами 1, 2, 3 статті 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п. 87 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005).
Гарантуючи право на справедливий судовий розгляд, стаття 6 Конвенції в той же час не встановлює жодних правил щодо допустимості доказів або їх оцінки, що є предметом регулювання, в першу чергу, національного законодавства та оцінки національними судами (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Трофимчук проти України», no. 4241/03 від 28.10.2010).
Питання справедливості розгляду не обов'язково постає у разі відсутності будь-яких інших матеріалів на підтвердження отриманих доказів, слід мати на увазі, що у разі, якщо доказ має дуже вагомий характер і якщо відсутній ризик його недостовірності, необхідність у підтверджувальних доказах відповідно зменшується (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Яременко проти України», no. 32092/02 від 12.06.2008).
Частиною 1 статті 14 ГПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше, як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Таким чином, в матеріалах справи відсутні, а відповідачем не надано доказів, які б свідчили про відсутність у діях останнього порушення прав позивача, а позивачем належним чином доведено факт користування відповідачем земельної ділянки площею 1,5206 га з кадастровим номером 6310138800:12:002:0003 по вул. Озерна, 1 у м. Харкові без достатніх на те правових підстав.
Враховуючи вищевикладене, суд вважає позовні вимоги обґрунтованими, доведеними та підлягаючими задоволенню повністю у сумі 1910261,22 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з 01.11.2020 по 28.02.2022.
Згідно зі ст. 129 ГПК України судовий збір належить стягнути з відповідача на користь Харківської міської ради пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись ст. 11, 82, 83, 377, 1212 - 1214 ЦК України, ст. 80, 93, 96, 120, 122,125, 126, 206 ЗК України, ст. 6, 7 Закону України “Про оренду землі», ст. 14, 73, 74, 76 - 80, 86, 123, 129, 233, 237, 238, 248 ГПК України,
Позов задовольнити повністю.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвіктас" (04073, м. Київ, вул. Сирецька, 33. Код ЄДРОПУ 39848243) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7. Код ЄДРПОУ 04059243) безпідставно збережені кошти за використання земельної ділянки по вул. Озерна, 1 у м. Харкові з кадастровим номером 6310138800:12:002:0003 за період з 01.11.2019 по 28.02.2022 у розмірі орендної плати у сумі 1910261,22 грн та судовий збір у сумі 28653,92 грн.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржено до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Повне рішення складено "25" грудня 2025 р.
СуддяВ.І. Ольшанченко