10 грудня 2025 року
м. Київ
cправа № 904/4632/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників учасників:
офісу ГП - Савицька О.В.
позивача - Жежель С.С.
відповідача - Переверзев І.В.
третьої особи - 1 - Шипіленко Р.О.
третьої особи - 2 - Шипіленко Р.О.
третьої особи - 3 - не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу першого заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 18.09.2025 (у складі колегії суддів: Верхогляд Т.А. (головуючий), Іванова О.Г., Паруснікова Ю.Б.)
та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 28.01.2025 (суддя Манько Г.В.)
за позовом: керівника Кам'янської окружної прокуратури Дніпропетровської області в інтересах держави в особі Кам'янської міської ради
до: Товариства з обмеженою відповідальністю "Ніка-20"
за участю третьої особи - 1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Геронда"
за участю третьої особи - 2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Фізичної особи- підприємця Федоренко Інни Тихонівни
за участю третьої особи - 3, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Товарної біржі "Дніпродзержинська"
про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. 21.10.2024 керівник Кам'янської окружної прокуратури Дніпропетровської області (далі - Прокурор, Скаржник) звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом в інтересах держави в особі Кам'янської міської ради (далі - Рада, Позивач) та просив суд (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Ніка-20" (далі - ТОВ "Ніка-20", Відповідач) усунути територіальній громаді міста Кам'янське в особі Кам'янської міської ради перешкоди у праві користування та розпорядження земельною ділянкою кадастровий номер 1210400000:02:006:0585, розташованою за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 0,0300 га, та повернути земельну ділянку шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва - багатофункціональних будівель загальною площею 212,4 кв.м.
1.2. Прокурор зазначив, що договір оренди земельної ділянки комунальної власності та договір купівлі-продажу укладено без дотримання конкурентних засад, під неіснуючий об'єкт нерухомого майна, за відсутності для цього підстав, визначених статтею 134 Земельного кодексу України. За доводами Прокурора, такі договори спрямовані на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, з огляду на що та в силу вимог статті 228 Цивільного кодексу України вони є нікчемними.
Також Прокурор доводить відсутність належних доказів укладання договору купівлі-продажу спірного майна та зазначає, що такого об'єкта нерухомості взагалі не існувало на час проведення першої державної реєстрації права власності щодо нього та відведення в оренду та у власність земельної ділянки, а його будівництво розпочато лише в грудні 2020 року.
За доводами Прокурора, вже після відведення спірної земельної ділянки без проведення земельних торгів під розташування неіснуючих багатофункціональних будівель було здійснено їх самочинне будівництво без отримання будь-яких дозволів на це будівництво та введення їх в експлуатацію, з грубим порушенням правил безпеки життєдіяльності мешканців міста: на підземному розподільчому газопроводі низького тиску, газопроводі-вводі низького тиску, у безпосередній близькості до проїзної частини, а також у безпосередній близькості до виїзду з прилеглої території, на магістральному трубопроводі теплової мережі.
Прокурор також зазначив, що при будівництві спірних багатофункціональних будівель не дотримано порядку проведення будівельних робіт та прийняття їх в експлуатацію.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 28.01.2025, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 18.09.2025, у задоволенні позову відмовлено.
2.2. Відмовляючи у задоволенні позову, суди виходили з тих обставин, що у спірних правовідносинах відсутнє порушене право Ради, за захистом якого Прокурор звернувся з позовом до суду.
2.3. Прокурор з такими судовими рішеннями не погодився та скористався правом їх касаційного оскарження.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи
3.1. Касаційне провадження у справі відкрито 03.11.2025 на підставі пунктів 1, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
3.2. Прокурор у касаційній скарзі просить Суд скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 18.09.2025 та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 28.01.2025 і ухвалити нове рішення про задоволення позову.
3.3. Підставами касаційного оскарження Прокурор, з посиланням на фундаментальне значення справи для формування єдиної правозастосовчої практики, виняткове значення справи для Прокурора та значний суспільний інтерес, визначив застосування судами норм права без урахування висновків щодо їх застосування у подібних правовідносинах, а саме:
- статті 228 Цивільного кодексу України, статті 134 Земельного кодексу України щодо нікчемності договору оренди земельної ділянки комунальної власності, укладеного без дотримання конкурентних засад, під самочинно збудований об'єкт нерухомого майна, за відсутності для цього підстав, визначених статтею 134 Земельного кодексу України, та його спрямування на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, на порушення публічного порядку, конституційних прав і свобод людини і громадянина, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20;
- статей 375, 376 Цивільного кодексу України стосовно принципу не набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22 від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, Верховного Суду від 11.06.2024 у справі № 910/12441/18, від 03.07.2024 у справі № 925/752/23, від 04.09.2024 у справі № 910/8317/23;
- статті 375 Цивільного кодексу України, статей 26, 26-3, 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статті 9 Закону "Про архітектурну діяльність" щодо принципів дотримання забудовником порядку здійснення будівництва та відповідальності щодо достовірності даних у декларації про готовність об'єкта до експлуатації без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постановах Верховного Суду від 08.03.2023 у справі № 199/2943/20, від 14.11.2023 у справі № 521/1193/21, від 14.02.2024 у справі № 523/8263/20, від 13.03.2024 у справ і № 522/3835/22, від 05.06.2024 у справі №521/13158/19, від 28.08.2024 у справі № 521/14346/20;
- частин четвертої та сьомої статті 376 Цивільного кодексу України щодо принципу залежності правового порядку знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна від підстав, за якими його віднесено до об'єкта самочинного будівництва, без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постановах Верховного Суду від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18, від 10.04.2020 у справі № 344/4319/16-а, від 04.01.2024 у справі 680/1009/16, від 29.01.2024 у справі № 587/517/21, від 07.02.2024 у справі № 306/947/20;
- статей 134, 135 Земельного кодексу України, згідно яких отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу розміщеної на ній будівлі, а також для нового будівництва, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у визначеному законом порядку, без урахування висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19;
- статей 13, 14, 74, 76-80, 86 Господарського процесуального кодексу України щодо врахування під час розгляду цивільної справи доказів, отриманих у межах інших проваджень, щодо змагальності сторін та диспозитивності господарського судочинства, застосованих судами попередніх інстанцій без урахування висновків щодо застосування цих норм, викладених у постановах Верховного Суду від 14.12.2022 у справі № 477/2330/18, від 03.08.2022 у справі № 925/538/19, від 20.06.2023 у справі № 633/408/18, від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14, від 30.06.2021 у справі № 901/172/20, від 01.07.2021 у справі № 901/381/20, від 26.10.2021 у справі № 766/20797/18, від 01.02.2022 у справі № 750/3192/14, від 22.09.2022 у справі № 462/5368/16, від 04.07.2023 у справі № 233/4365/18.
3.4. ТОВ "Ніка-20" у відзиві на касаційну скаргу просить Суд залишити її без задоволення, а оскаржувані Прокурором судові рішення - без змін.
3.5. Фізична особа- підприємець Федоренко Інна Тихонівна у відзиві на касаційну скаргу просить судові рішення у справі залишити без змін, а касаційну скаргу Прокурора - без задоволення.
3.6. Кам'янська міська рада 03.12.2025 надала Суду додаткові пояснення до касаційної скарги, які долучаються до матеріалів справи, проте залишаються без розгляду в силу приписів статей 118, 161 Господарського процесуального кодексу України.
3.7. Третя особа-1 та третя особа-3 правом надати Суду відзив на касаційну скаргу не скористалися.
4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
4.1. Під час розгляду справи суди встановили, що 07.07.2002 ОСОБА_1 (продавець) та Федоренко Інна Тихонівна (покупець) уклали договір купівлі-продажу, за умовами якого продавець продав, а покупець купив багатофункціональні будівлі, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 150 кв.м.
4.2. Відповідно до довідки-характеристики № 3488 від 19.06.2002, виданої БТІ м. Дніпродзержинська, об'єкт нерухомого майна - предмет договору - належить продавцю на підставі свідоцтва про право власності від 27.05.1999 та зареєстрований у БТІ м. Дніпродзержинська у відповідній реєстровій книзі.
Як вбачається з тексту договору, його укладено згідно біржової угоди, зареєстрованої на товарній біржі "Дніпродзержинська" 07.07.2002 за №12/018.
4.3. У подальшому право власності на багатофункціональні будівлі було зареєстровано у БТІ за Федоренко Інною Тихонівною на підставі вказаного договору купівлі-продажу від 07.07.2002, посвідченого товарною біржою "Дніпродзержинська".
4.4. Як встановлено судами за наявними у справах матеріалами, 15.06.2020 інженером з інвентаризації нерухомого майна ТОВ "БТІ Груп" проведено обстеження об'єкта нерухомого майна (багатофункціональної будівлі) у АДРЕСА_1, які належать ТОВ "Геронда" на підставі Акта прийому - передачі майна до статутного капіталу від 06.12.2019, укладеного між Федоренко І.Т. та ТОВ "Геронда".
4.5. За результатами обстеження складено Акт та виявлено переобладнання та зміну загальної площі об'єкта нерухомого майна з 150 кв.м на 212,4 кв.м, а саме: багатофункціональної будівлі літ. А-1 з 30,0 кв.м на 37,7 кв.м, багатофункціональної будівлі літ. Б-1 з 30,0 кв.м на 43,3 кв.м, багатофункціональної будівлі літ. В-1 з 30,0 кв.м на 43,8 кв.м, багатофункціональної будівлі літ. Г-І з 30,0 кв.м на 43,8 кв.м, багатофункціональної будівлі літ. Д-1 з 30,0 кв.м на 43,8 кв.м.
В акті зазначено, що вказані будівлі зведено без фундаменту із некапітальних легких конструкцій та вони не підлягають вводу в експлуатацію.
4.6. 02.10.2020 між Радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Геронда" укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець (Кам'янська міська рада) надає, а орендар (ТОВ "Геронда") приймає у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 1210400000:02:006:0585, згідно з планом земельної ділянки, що додається.
4.7. У пункті 1.2. договору оренди підставою для надання земельної ділянки в оренду зазначено рішення Кам'янської міської ради від 16.09.2020 №2051-46/VІІ, а пунктом 3.1 обумовлено його строк - до 30.09.2030.
4.8. Проте вже 28.10.2020 Радою прийнято рішення №2085-47/VІІ "Про продаж Товариству з обмеженою відповідальністю "Геронда" земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, площею 0,0300 га кадастровий номер земельної ділянки 1210400000:02:006:0585, яка перебуває в користуванні на умовах оренди, для розміщення багатофункціональної будівлі".
У подальшому 05.11.2020 Рада та ТОВ "Геронда" підписали договір купівлі-продажу земельної ділянки, за умовами якого продавець передає, а покупець приймає у власність земельну ділянку площею 0,03 га для розміщення багатофункціональної будівлі за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер земельної ділянки 1210400000:02:006:0585, яка перебуває у користуванні на умовах оренди земельної ділянки відповідно до договору, укладеного сторонами цього правочину 02.10.2020, який після переходу права власності на земельну ділянку до ТОВ "Геронда" втрачає чинність.
4.9. Як наслідок, 12.11.2020 сторони договору оренди (Рада та ТОВ "Геронда") підписали угоду про його розірвання.
4.10. Як встановили суди, в подальшому між ТОВ "Геронда" (продавець) та ТОВ "Ніка- 20" (покупець) підписано договір купівлі-продажу від 13.10.2021, за яким продавець передає майно у власність покупця, а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього обумовлену грошову суму. За договором відчужується об'єкт - Багатофункціональні будівлі, що знаходяться у АДРЕСА_1, на земельній ділянці площею 0,03 га, кадастровий номер 1210400000:02:006:0585, а саме: А-1 багатофункціональна будівля, загальною площею 37,7 кв.м; Б- 1 багатофункціональна будівля, загальною площею 43,3 кв.м; В- 1 багатофункціональна будівля, загальною площею 43,8 кв.м; Г- 1 багатофункціональна будівля, загальною площею 43,8 кв.м; Д- 1 багатофункціональна будівля, загальною площею 43,8 кв.м. Загальна площа об'єкта 212,4 кв.м. Продаж багатофункціональних будівель відбувається одночасно з продажем земельної ділянки, на якій вказані будівлі розташовані.
З пункту 3 договору купівлі-продажу вбачається, що об'єкт, який відчужується, належить продавцю на праві власності на підставі Акта прийому-передачі майна до статутного капіталу, укладеного 06.12.2019 між Федоренко І.Т. та ТОВ "Геронда".
4.11. Одночасно з цим 13.10.2021 продавець та покупець підписали договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,03 га з кадастровим номером 1210400000:02:006:0585, місце розташування якої: Дніпропетровська область, АДРЕСА_1. У пункті 3 договору купівлі-продажу земельної ділянки зазначено, що її цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.
4.12. З огляду на вказані обставини Прокурор у позовній заяві доводить, що як право оренди, та і право власності на спірну земельну ділянку відчужено Радою з порушенням встановленого законом порядку, тобто без дотримання конкурсної процедури, оскільки багатофункіональні споруди були зведені вже після такого відчуження, до того ж зведені без необхідних дозвільних документів.
4.13. Додатково Прокурор зазначає, що на спірній земельній ділянці взагалі заборонено здійснювати будь-які будівельні роботи, оскільки вона накладається на підземний розподільчий газопровід низького тиску, на магістральний трубопровід теплової мережі, водночас знаходиться у безпосередній близькості до проїзної частини та до виїзду з прилеглої території.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні Прокурора та представників учасників, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
5.2. Як неодноразово зазначав Верховний Суд, касаційне провадження у справах залежить виключно від доводів та вимог касаційної скарги, які наведені скаржником і стали підставою для відкриття касаційного провадження. При цьому самим скаржником у касаційній скарзі з огляду на принцип диспозитивності визначається підстава, вимоги та межі касаційного оскарження, а тому тягар доказування наявності підстав для касаційного оскарження, передбачених, зокрема, статтею 287 Господарського процесуального кодексу України (що визначено самим скаржником), покладається на скаржника. Такі висновки викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 17.01.2023 у справі №910/20309/21, від 01.05.2024 у справі № 910/9635/22, від 20.08.2025 у справі № 910/12093/24.
5.3. Предметом касаційного перегляду у цій справі № 904/4632/24 є постанова суду апеляційної інстанції, якою залишено без змін рішення місцевого господарського суду про відмову у задоволенні позову Прокурора про усунення територіальній громаді перешкод у користуванні земельною ділянкою.
Оцінивши оскаржувані судові рішення на предмет їх законності та обґрунтованості Верховний Суд зазначає наступне.
5.4. Згідно з положеннями частини першої статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Відповідно до положень частини першої статті 127 Земельного кодексу України органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.
За змістом статті 128 Земельного кодексу України продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.
Згідно з положеннями частин першої та другої статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них, у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті. Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Тобто продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами другою і третьою статті 134 цього Кодексу. На земельних торгах не може бути використане переважне право купівлі (частина друга статті 135 Земельного кодексу України).
5.5. Таким чином наведеними положеннями земельного законодавства передбачено порядок відчуження земельних ділянок комунальної власності виключно на конкурентних засадах, за виключенням випадків відчуження земельних ділянок, на яких розташоване належне особі на праві приватної власності нерухоме майно. Проте у таких випадках за приписами частини другої статті 134 Земельного кодексу України (у відповідній редакції) власник нерухомості має право на отримання на позаконкурентних засадах тільки земельної ділянки, на якій безпосередньо розташоване таке майно (будівля, споруда). Такий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 17.07.2021 у справі № 910/1356/13, від 10.09.2024 у справі № 922/1151/22.
5.6. Водночас отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, а також для нового будівництва, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України. Такий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19.
5.7. Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами, спірні багатофункціональні будівлі зведено без отримання необхідних для такого будівництва дозвільних документів, без дотримання будівельних норм і правил та вимог техніки безпеки. У подальшому будівлі зазнавали переобладнання та зміну загальної площі (з 150 кв.м до 212,4 кв.м). Водночас будівлі зведено без фундаменту із некапітальних легких конструкцій та не введено в експлуатацію.
Крім того, договором купівлі-продажу земельної ділянки, укладеним між Відповідачем та третьою особою-1, сторони обумовили її цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.
5.8. Стаття 375 Цивільного кодексу України передбачає, що власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.
Відповідно до частин першої, другої статті 331 Цивільного кодексу України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
5.9. Положення частини другої статті 331 Цивільного кодексу України слід розуміти у системному зв'язку з положеннями статті 182 цього ж кодексу щодо державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, яка не передбачає жодних винятків. Як правило, усі об'єкти нерухомого майна в силу своєї специфіки після завершення будівництва підлягають прийняттю в експлуатацію та державній реєстрації.
5.10. Тобто для того, щоб новостворене майно стало об'єктом цивільно-правових відносин, потрібно виконання трьох умов: 1) завершення будівництва; 2) прийняття в експлуатацію; 3) державна реєстрація.
Без виконання цих умов особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, яке було використано у процесі цього будівництва (створення майна), що прямо передбачено вимогами частини третьої статті 331 Цивільного кодексу України та узгоджується з усталеною судовою практикою Верховного Суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 28.11.2018 у справі № 369/13415/17, від 22.04.2019 у справі № 369/3043/17, від 15.06.2021 у справі № 916/585/18 (916/1051/20), від 12.04.2023 у справі № 511/2303/19).
5.11. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Цивільного кодексу України, згідно якої житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 Цивільного кодексу України ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.
5.12. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
5.13. Відповідно до статті 9 Закону України "Про архітектурну діяльність" будівництво (нове будівництво, реставрація, капітальний ремонт) об'єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності".
5.14. При вирішенні позову про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно суд має виходити з того, що право на виконання будівельних робіт виникає у забудовника лише за наявності документів, які надають право виконувати будівельні роботи та передбачених статтями 27, 29-31 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", а також у передбачених законом випадках отримання дозволу на виконання будівельних робіт (статті 34, 37 цього Закону).
5.15. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів належить до одного з етапів проектування та будівництва об'єктів, що здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок (пункт 5 частини п'ятої статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").
5.16. Частиною восьмою статті 39 вказаного Закону передбачено, що експлуатація закінчених будівництвом об'єктів, не прийнятих в експлуатацію, забороняється.
5.17. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку. Визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, в судовому порядку нормами Цивільного кодексу України чи іншими нормативними актами не передбачено. Подібні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду України від 27.05.2015 у справі № 6- 159цс15, від 02.12.2015 у справі № 6-1328цс15, у постанові Верховного Суду від 26.04.2023 у справі № 501/1256/17, від 22.05.2024 у справі № 922/436/22.
5.18. Тобто Прокурор доводить судам, що будівництво багатофункціональних будівель на спірній земельній ділянці проводилося самочинно з огляду на відсутність будь-яких дозвільних документів на таке будівництво.
5.19. За таких обставин та з огляду на норми статей 375 та 376 Цивільного кодексу України Суд вважає доводи Прокурора про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинного будівництва обґрунтованими та такими, що узгоджуються з усталеною судовою практикою.
В такий спосіб Прокурором підставно обрано спосіб захисту порушеного права територіальної громади в особі Ради. Зокрема у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що належними вимогами особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованої нерухомості або визнання права власності на самочинно збудоване майно.
5.20. Суд звертає увагу, що у цій справі № 904/4532/24 Прокурором пред'явлено позов в інтересах Кам'янської міської ради як власника земельної ділянки.
Водночас в контексті доводів касаційної скарги Суд зазначає про необхідність надання оцінки доводів Прокурора як про невідповідність створеного об'єкта вимогам законодавства до об'єктів нерухомого майна, так і взагалі щодо можливості забудови спірної земельної ділянки.
5.21. Згідно із частиною першою статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 Цивільного кодексу України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв'язку із здійсненням самочинного будівництва.
Відповідно до частини другої статті 376 Цивільного кодексу України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
При цьому формулювання положень статті 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 Цивільного кодексу України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об'єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 Цивільного кодексу України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з'явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
5.22. Зважаючи на вищевикладене у сукупності Верховний Суд приходить до висновку, що доводи касаційної скарги Прокурора знайшли своє часткове підтвердження та можуть слугувати підставами для скасування оскаржуваних судових рішень.
5.23. Стосовно підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів звертає увагу на наступне.
Прокурор у позовній заяві наводить ряд доводів на підтвердження порушення публічного порядку при відчуженні Радою права оренди та у подальшому права власності на спірну земельну ділянку. Зокрема Прокурор посилається у т.ч. на матеріали кримінального провадження (зокрема протокол допиту Копачевського О.Д. та лист товарної біржі "Дніпродзержинська"), що, на його думку, спростовують факт укладення 07.07.2002 договору купівлі-продажу споруд на спірній земельній ділянці.
Також у матеріалах справи наявні роздруківки Google map з інформацією про відсутність будівель на спірній земельній ділянці у період, коли вже ніби то укладалися угоди стосовно цих будівель.
Водночас наведені доводи та докази Прокурора щодо відсутності у спірного об'єкта ознак нерухомого майна на момент його відчуження були відхилені з формальних міркувань та належним чином не спростовані іншими доказами, що порушує стандарт вірогідності доказів та є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень з підстав, передбачених частиною третьою статті 310 Господарського процесуального кодексу України, та скерування справи на новий розгляд.
5.24. За таких обставин колегія суддів зазначає, що при новому розгляді справи суду першої інстанції необхідно в повній мірі оцінити наявні у справі документи та матеріали на підтвердження чи/або спростування відповідних доводів щодо часу будівництва багатофункціональних споруд, їх площі, характеристик (капітальні, тимчасові тощо) та ухвалити законне та обґрунтоване рішення з урахуванням відповідних висновків.
5.76. Колегія суддів звертає увагу на встановлену статтею 316 Господарського процесуального кодексу України обов'язковість вказівок, що містяться у цій постанові, для судів першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.
5.25. Згідно з імперативними приписами статті 300 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
5.26. При цьому встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій.
5.27. Суд зазначає, що суди повинні неухильно додержуватися вимог про законність та обґрунтованість рішення у справі, яке повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Загальними вимогами процесуального права визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.
6.2. Згідно з частинами першою, другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
6.3. За змістом частини третьої статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
6.4. Ураховуючи викладене та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, касаційна скарга підлягає задоволенню, а ухвалені у справі судові рішення - скасуванню із направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.
6.5. Під час нового розгляду справи господарському суду слід взяти до уваги наведене в цій постанові, всебічно, повно, об'єктивно та безсторонньо дослідити наявні у справі докази, встановити усі обставини, що входять до предмета доказування такого позову і, в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством прийняти відповідне рішення.
7. Розподіл судових витрат
7.1. Оскільки суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, відповідно до частини чотирнадцятої статті 129 Господарського процесуального кодексу України розподіл судових витрат не здійснюється.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 310, 314- 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу першого заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 18.09.2025 та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 28.01.2025 у справі № 904/4632/24 скасувати.
3. Справу № 904/4632/24 направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий В. Зуєв
Судді І. Берднік
І. Міщенко