Справа № 610/4406/24 Головуючий суддя І інстанції Феленко Ю. А.
Провадження № 22-ц/818/3664/25 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: що виникають з договорів оренди
11 грудня 2025 року м. Харків.
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого Яцини В.Б.
суддів колегії Мальованого Ю.М., Маміної О.В.,
за участю секретаря судового засідання Шевцової К.Є.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Балінвест» на рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 16 квітня 2025 року, у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки,-
27 листопада 2024 року позивач ОСОБА_1 через свого представника - адвоката Турку-Романюк Аліну Сергіївну звернулася до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ «БАЛІНВЕСТ“", у якій просить стягнути з відповідача на її користь заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 16.05.2014 у розмірі 22 905,20 гривень; розірвати договір оренди земельної ділянки від 16.05.2014, площею 6,1128 га, кадастровий номер 6320288000:03:000:0068.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, виданого державним нотаріусом Балаклійської державної нотаріальної контори Голуб В.М. 07.04.2014, позивач є власником земельної ділянки, площею 6,1128 га, кадастровий номер 6320288000:03:000:00068, розташованої на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.
16.05.2014 між ОСОБА_1 і ТОВ "ІАК «БАЛІНВЕСТ“" було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідачу надано в строкове платне користування на 20 років земельну ділянку загальною площею 6,1128 га (рілля) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Грошова нормативна оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації 3,200 та 1,756 за 2014 рік становить 126 190,99 грн. Договором обумовлено внесення орендної плати до 20 грудня того року, за який здійснюється орендна плата, у розмірі 5% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, що становить - 6 309,55 грн на рік у грошовій, натуральній та/або відробітковій формі, у тому числі з поєднанням різних форм плати за домовленістю між суб'єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Договором передбачено припинення його дії шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.
На виконання вищевикладених умов договору оренди з урахуванням додаткової угоди відповідач повинен був сплатити позивачу до 20 грудня 2022 року орендну плату за 2022 рік у сумі 11 972,25 грн, за 2023 рік до 20 грудня 2023 року - 10 932,99 грн.
Оскільки відповідачем у порушення умов договору оренди не сплачено позивачу орендну плату за 2022 та 2023 роки у визначені договором строки, договір оренди підлягає розірванню за рішенням суду.
26.12.2024 через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшла заява про збільшення позовних вимог, в якій вона просить стягнути з ТОВ "Інвестиційна аграрна компанія "БАЛІНВЕСТ" заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 16.05.2014 зі сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 року у розмірі 34 975,18 грн. Розірвати договір оренди земельної ділянки від 16.05.2014 площею 6,1128 га, кадастровий номер 6320288000:03:000:0068.
В обґрунтування заяви про збільшення позовних вимог зазначила, що станом на дату подання цієї заяви, настав строк виконання відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди зі сплати орендної плати за 2024 рік. Однак, відповідачем не сплачено у строки встановлені договором оренди оренду плату за 2024 рік. Таким чином, на дату подання цієї заяви, у відповідача перед позивачем наявна заборгованість за договором оренди зі сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки. Вищезазначене зумовило збільшення кількісних показників за майновою вимогою, яку було заявлено в позовній заяві та, відповідно, збільшення позовних вимог.
Разом із цим представник позивача долучила до заяви про збільшення позовних вимог від 26.12.2024 позовну заяву у новій редакції, яка містить детальний розрахунок заборгованості за сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки.
Рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від 16 квітня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.
Стягнуто з ТОВ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ «БАЛІНВЕСТ“" на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки б/н від 16 травня 2014 року за 2022, 2023 та 2024 роки в загальній сумі 25 713 (двадцять п'ять тисяч сімсот тринадцять) гривень 99 копійок.
Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 6,1128 га, кадастровий номер 6320288000:03:000:0068, укладений між ОСОБА_1 і ТОВ ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ «БАЛІНВЕСТ“" 16 травня 2014 року.
В іншій частині позову відмовлено.
Стягнути з ТОВ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ «БАЛІНВЕСТ“" на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в сумі 2 101,68 гривень.
Стягнуто з ТОВ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ «БАЛІНВЕСТ“" на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу в сумі 6 940,83 гривень.
В апеляційній скарзі ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права просить рішення скасувати, та відмовити позивачу у розірванні договору оренди земельної ділянки та зменшити розмір стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати.
Апеляційну скаргу мотивовано тим, що спірна земельна ділянка розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади та в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією та в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати.
Так, не маючи об'єктивної можливості провести весняну чи осінню посівну кампанію у 2022 році орендар фактично залишився без доходу та не міг використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням протягом всього періоду до наступної в 2023 році посівної компанії.
Вважає, що відповідач звільняється від сплати орендної плати не тільки за період тимчасової окупації, а за весь 2022 рік до наступної посівної компанії.
Вказує, що навесні 2023 року, тобто у період весняної посівної кампанії, був затверджений план виконання робіт з очищення Харківської області від вибухонебезпечних предметів, за яким обстеження спірних земельних ділянок могло бути здійснене тільки після розмінування об'єктів критичної інфраструктури, яке тривало протягом 2023 року. Це підтверджується тим фактом, що станом на 07.08.2024 року було обстежено та розміновано лише 1,3% сільськогосподарських угідь Харківської області до який, враховуючи надані раніше суду першої інстанції докази не належать об'єкт оренди.
Вказане свідчить про відсутність безпечного доступу у орендаря до земельній ділянці й у 2023 році.
Вважає, що відповідач звільняється від сплати орендної плати не тільки за період тимчасової окупації, а протягом всього періоду неможливості використовувати земельної ділянки у зв'язку із сезонним характером господарювання та наслідками деокупації її місцерозташування.
Вважає, що враховуючи неможливість відповідача використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням протягом 2022 та 2023 року, а також підтверджена рішенням Харківської обласної ради від 14 лютого 2023 року №502-VII наявність обставин непереборної сили щодо ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не можна застосовувати розірвання договору як наслідок порушення зобов'язання при відсутності вини орендаря та систематичності у простроченні сплати орендної плати.
Також вважає посилання суду у мотивувальній частині оскаржуваного рішення та договір суборенди (за умови ненадання позивачем жодних доказів реєстрації такого права, з чим пов'язаний момент передачі земельних ділянок у суборенду, а також наявності у матеріалах справи №400/5939/24 відповідей органів місцевого самоврядування щодо спростування такої інформації) як на підставу висновків щодо використання спірної земельної ділянки у 2023 році - неприпустимим, оскільки жодним належним та допустимим доказом такі обставини не були доведені.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_1 - адвокат Турка-Романюк А.С. просить у задоволення апеляційної скарги відмовити, рішення залишити без змін.
Відзив мотивовано тим, що договором оренди встановлено право Позивача, як орендодавця, вимагати своєчасне внесення орендної плати за договором оренди та обов'язок Відповідача, як орендаря за договором оренди, своєчасно сплачувати орендну плату.
Зміст використання земельної ділянки для сільськогосподарських потреб передбачає проходження повного циклу сільгоспвиробником оброблення земельної ділянки, проведення посівної кампанії та подальшого збирання врожаю і такий цикл відбувається круглий рік, навіть тоді, коли фактично Відповідач, як сільгоспвиробник та орендар, не здійснює певні роботи за земельній ділянці.
Будь-яких доказів, які б підтверджували те, що орендована Відповідачем земельна ділянка дійсно в 2021 році не була засіяна Відповідачем або у 2022 році та надалі після 11.09.2022 не відбувалося збирання врожаю внаслідок такої сівби, Відповідачем не надавалося.
Таким чином, оренда плата за договором оренди за 2022, 2023 та 2024 роки повинна була бути сплачена незалежно від того, отримував Відповідач дохід, чи ні.
Належними доказами забруднення вибухонебезпечними предметами орендованої земельної ділянки можуть бути, зокрема: (1) донесення ДСНС про проведення НТО території; або (2) звіт ДСНС щодо проведення НТО території або (3) звіт ДСНС щодо проведення технічного обстеження території в яких зазначається, що орендована земельна ділянка забруднена ВНП та потребує очищення.
З листа ГУ ДСНС України у Харківській області від 19.12.2024, листа Балаклійської міської військової адміністрації від 13.01.2025, звіту старости Яковенківського старостинського округу від 15.04.2024 та інформації розміщеній на офіційному сайті Харківської обласної ради, яка доступна за посиланням: https://oblrada-kharkiv.gov.ua/2024/08/07/tryvaye-rozminuvannyadeokupovanyh-terytorij-harkivshhyny/ вбачається, що обстежень на спірній земельній ділянці не проводилось.
Таким чином, вищезазначені документи надані Відповідачем та інформація наведена на офіційному сайті Харківської обласної ради не підтверджує забруднення орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами. Наведені вище документи, які б могли це підтверджувати Відповідачем не надаються.
Визнання сільськогосподарських угідь та/або земельних ділянок імовірно небезпечними територіями здійснює ДСНС про що повідомляються органи місцевого самоврядування.
В свою чергу, Балаклійська міська військова адміністрація в своєму листі від 13.01.2025 зазначає, що станом на 10.01.2025 інформація щодо обстеження зазначених Відповідачем земельних ділянок на наявність на них вибухонебезпечних предметів, відсутня.
Таким чином, повідомлення Балаклійської міської військової адміністрації в своєму листі від 13.01.2025 про те, що відповідно до Наказу №309 сільськогосподарські угіддя сел: АДРЕСА_1 належать до категорії таких, які були ймовірно забруднені вибухонебезпечними предметами, є помилковим, протирічить іншій інформації наведеній Балаклійською міською військовою адміністрацією в своєму листі від 13.01.2025, а тому оцінюється критично.
Таким чином, орендована земельна ділянка могла бути визнана потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами (з 01.10.2022), однак лише за умови звернення Відповідача до Ізюмської районної військової адміністрації та/або до Балаклійської міської військової адміністрації з заявою про потенційне забруднення цієї земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та подальшого отримання відповідного рішення про це за 2022 та 2023 роки.
Відповідачем не надано відповідні заяви подані ним до відповідних суб'єктів владних повноважень в яких би він просив визнати непридатною для використання орендовану земельну ділянку у зв'язку з потенційним її забрудненням вибухонебезпечними предметами, також не надано відповідних рішень військової адміністрації про це, зокрема, за 2022 та 2023 роки.
Отже, Відповідачем не надано доказів, які б підтверджували забруднення орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та неможливість Відповідача користуватися цієї земельною ділянкою у зв'язку з цим.
Як вже неодноразово зазначалося, Відповідачем не надано будь-яких доказів забруднення орендованої ним земельної ділянки, інших земельних ділянок, що примикають до орендованої земельної ділянки, під'їзних шляхів до орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами. Відповідачем навіть не надавалися будь-які докази, які підтверджують хоча б намір у відповідний період провести дії пов'язані з обстеженням орендованої земельної ділянки та подальшого за необхідності її очищення від вибухонебезпечних предметів.
Не прямі висновки Відповідача про те, що якщо орендована земельна ділянка знаходилася в тимчасовій окупації та є територією можливих бойових дій, не можуть апріорі або автоматично вважати орендовану земельну ділянку забрудненою вибухонебезпечними предметами.
Якщо Відповідач після 11.09.2022 самостійно не здійснював дії пов'язані з обстеженням та за необхідності подальшим очищенням орендованих ним земельних ділянок від вибухонебезпечних предметів, то Відповідачу було достеменно відомо, що після деокупації території Яковенківської сільської ради тобто з 11.09.2024 орендовані ним земельні ділянки загальною площею в 3 354,2665 га, в тому числі, і спірна земельна ділянка, не були забруднені вибухонебезпечними предметами.
Позивач вважає, що позов є доведений, зокрема те, що Відповідачем у визначені договором оренди строки не сплачено на користь Позивача оренду плату за 2022, 2023 та 2024 роки, а такі порушення умов договору оренди як окремо, так і в сукупності є підставою для розірвання договору оренди за рішенням суду.
Позивач вважає, що (1) Відповідачем не доведено обставин неможливості використання ним орендованої земельної ділянки протягом всього 2022 року, 2023 року, (2) не надано будь-яких доказів об'єктивної неможливості використання орендованої земельної ділянки у зазначений період, а (3) аргумент Відповідача про неможливість використання орендованої земельної ділянки в період тимчасової окупації території не може прийматися з огляду на вид (характер) господарювання Відповідача, як сільгоспвиробника, який використовує орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням, (4) наданий Відповідачем лист ГУ ДСНС у Харківській області від 07.01.2025 не підтверджує того, що орендована земельна ділянка була забруднена чи є забруднена вибухонебезпечними предметами.
Колегія суддів, заслухала доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивачки, розглянула справу за відсутності інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, які не з'явилися у судове засідання, що відповідно до ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду скарги.
Відповідно до ст.ст. 367, 368 ЦПК України колегія суддів перевірила законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги і вважає, що скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
У статті 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Вказаним вимогам рішення суду першої інстанції відповідає не в повній мірі.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідач систематично порушував умови договору щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання спірного договору оренди та стягнення з відповідача орендної плати за 2022-2024 роки у визначеному судом розмірі.
Колегія суддів не погоджується з висновками суду щодо наявності підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки, в цій частині доводи скарги знайшли своє підтвердження у матеріалах справи.
Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, виданого державним нотаріусом Балаклійської державної нотаріальної контори Голуб В.М. 07.04.2014, позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 6,1128 га, кадастровий номер 6320288000:03:000:00068, розташованої на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області (а.с. 34).
16.05.2014 між ОСОБА_1 і ТОВ "ІАК «БАЛІНВЕСТ“" було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідачу надано в строкове платне користування на 20 років земельну ділянку загальною площею 6,1128 га (рілля) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Грошова нормативна оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації 3,200 та 1,756 за 2014 рік становить 126 190,99 грн. Договором обумовлено внесення орендної плати до 20 грудня того року, за який здійснюється орендна плата, у розмірі 5% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, що становить - 6 309,55 грн на рік у грошовій, натуральній та/або відробітковій формі, у тому числі з поєднанням різних форм плати за домовленістю між суб'єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Договором передбачено припинення його дії шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором (а.с. 36-44).
07.04.2014 здійснено державну реєстрацію права власності земельної ділянки площею 6,1128 га, кадастровий номер 6320288000:03:000:0068 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 12231926 від 07.04.2014 державним нотаріусом Балаклійської державної нотаріальної контори Харківської області Голуб В.М.) та 12.05.2015 - державну реєстрацію права оренди цієї земельної ділянки (а.с. 35, 45).
З відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 28.06.2024 убачається, що ОСОБА_1 отримувала від ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" орендну плату у 4 кварталі 2020 року у сумі 11 792,78 грн, у грудні 2021 року - у сумі 13 861,06 грн. У 2022 та 2023 роках орендної плати чи будь-яких виплаті від ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" ОСОБА_1 не отримувала (а.с. 47).
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.
Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
До відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.
Застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).
Об'єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.
Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Такі правові висновки щодо змісту поняття систематичної несплати - два та більше випадків, а не три і більше випадків, як може здаватися на перший погляд, - викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24 та постанові Верховного Суду від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24 (провадження № 61-3633св25), і така практика касаційного суду у даній категорії спорів є наразі сталою.
Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Звертаючись до суду із позовом, серед іншого, ОСОБА_1 просила суд розірвати договір оренди земельної ділянки від 16.05.2014 року, укладений з Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», на земельну ділянку площею 6,1128га, кадастровий номер 6320288000:03:000:0068, посилаючись на те, що відповідач систематично порушує строки сплати орендної плати за договором за 2022 та за 2023, 2024 роки, а саме взагалі не виплатив орендну плату.
Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не сплачувало орендну плату за 2022-2024 роки, тому саме відповідач повинен спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін.
В свою чергу відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» зазначив, що спірна земельна ділянка розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади та в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією та в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Так, не провівши посівну компанію в 2022 році, орендар фактично залишився без доходу, на весь період до збору врожаю після наступної посівної компанії. Таким чином, орендар не допустив порушень умов договору, суб'єктивна сторона яких знаходилась б в сфері його впливу або контролю. У зв'язку з чим за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору з заявленої позивачем підставою. Вказав, що з 11 вересня 2022 року с. Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну компанію, збирати врожай.
Всупереч вказаній нормі ст. 89 ЦПК України суд першої інстанції не надав належної оцінки вказаним аргументам відповідача, які знайшли своє підтвердження у матеріалах справи.
Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
У даному випадку позивачка - орендодавець просила суд достроково розірвати договір оренди земельної ділянки у зв'язку з невиконанням орендарем своїх обов'язків, передбачених статтею 25 цього Закону та умовами договору про своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
Разом з тим, у світлі вказаних обставин суд першої інстанції не звернув увагу, що статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об'єктивно унеможливлюють виконання зобов'язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.
В зв'язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов'язань.
Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об'єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.
Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Мінреінтеграції від 28 лютого 2025 року № 376, згідно з якою с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, а наразі належить до територій можливих бойових дій.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
Отже, орендар довів той факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов'язань, оскільки виконання договірних зобов'язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов'язань.
Відповідно до частини 1статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності),якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.
З урахуванням того, що спірна земельна ділянка знаходиться на території, яка перебувала у тимчасовій окупації у 2022 році під час проведення необхідних сільськогосподарських робіт, а відповідач внаслідок цього не мав до неї доступу, - позивач не мав розумних сподівань на отримання доходу від її оренди у розумінні законних підстав для розірвання договору оренди, ч. 2 ст. 651 ЦК України. Після звільнення цієї території з точки зору стороннього незацікавленого спостерігача та загальних принципів цивільного законодавства справедливість, добросовісність та розумність, п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України, - зрозуміло, що внаслідок бойових дій спірна земельна ділянка є потенційно небезпечною внаслідок реального ризику наявності на ній вибуховонебезпечних предметів, які застосовуються збройними силами під час бойових дій. Твердження позивача про те, що на спірній земельній ділянці такі предмети відсутні - належними і допустимими доказами (відповідними актами ДСНС, іншими компетентними спеціалістами з розмінування, які мають відповідні законні повноваження для надання висновків) - до суду не було надано, та надані відповідачем вищевказані докази про відсутність перевірки спірної земельної ділянки на день звернення до суду з цим позовом та розгляду справи судом по суті - не спростовані.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу, в якій передбачено, що зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
Так, відповідно до п. 9.1 Договору оренди земельної ділянки від 07 квітня 2014 року ризик випадкового знищення чи пошкодження об'єкту оренди чи його частини, до якого можна віднести неможливість використання земельної ділянки внаслідок тимчасової окупації та реального ризику засмічення вибухонебезпечними предметами покладається на орендодавця - позивачку. Тому колегія суддів відхиляє аргументи сторони позивачки про те, що саме відповідач зобов'язаний провести перевірку орендованої земельної ділянки на наявність вибухонебезпечних предметів та провести її розмінування у разі виявлення таких предметів.
Так, період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, на який припадає дата початку обстеження земельної ділянки операторами протимінної діяльності, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання.
Для земельних ділянок, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) активні бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, що настає за місяцем, в якому завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території (у тому числі коли дата початку обстеження небезпечної території операторами протимінної діяльності настає після дати завершення бойових дій або тимчасової окупації на відповідній території), за умови подання платником плати за землю до органу місцевого самоврядування, військової адміністрації або військово-цивільної адміністрації заяви про потенційне забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та прийняття таким органом місцевого самоврядування, військовою адміністрацією або військово-цивільною адміністрацією рішення про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів щодо земельної ділянки, зазначеної у такій заяві, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання, (див. абз. 3, 4 п. 283-1.2 ПК України).
Отже, позивачка як власниця земельної ділянки, яка знаходиться в оренді у відповідача, та платник податку на землю після звільнення території за її місцезнаходженням від тимчасової російської окупації - мала підстави та повноваження звернутися до вищевказаних органів влади із відповідною заявою про потенційне забруднення її земельної ділянки вибухонебезпечними предметами для встановлення відповідних податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів щодо земельної ділянки, зазначеної у такій заяві, - до визнання її земельної ділянки придатними для використання. Оскільки як було вказано вище саме не позивачку відповідно до умов п. 9.1 Договору оренди спірної земельної ділянки покладені ризики, пов'язані з неможливістю її використання за призначенням внаслідок потенційного ризику засмічення вибухонебезпечними предметами - колегія суддів вважає доведеними доводи відповідача про відсутність у нього можливості безпечного використання орендовано земельної ділянки за її призначенням після звільнення від російської окупації та до отримання висновку про відсутність на ній вибухонебезпечних предметів. Без проведення такої перевірки та отримання висновку про відсутність небезпеки від вибухових предметів у позивачки як власника земельної ділянки, яка всупереч вказаного порядку не зверталася до відповідних органів влади із такою заявою та не надала до суду доказів про визнання її земельної ділянки придатними для використання, - у позивачки не виникає обґрунтованих сподівань на отримання орендної плати у заявлений у позові період, в тому є недоведені визначені у ч. 2 ст. 651 ЦК України підстави для розірвання договору оренди.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідач у апеляційній скарзі не заперечує проти сплати орендної плати за 2023-2024 року та просить зменшити розмір стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати, тому колегія суддів відповідно до принципу диспозитивної та у визначених ст. 367 ЦПК України межах не перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в поза вищевказаними межами доводів та вимог апеляційної скарги.
Таким чином, прострочення сплати орендної плати дійсно не можна вважати порушенням зобов'язання, що мало місце з вини орендаря, а тому до такого орендаря не можна застосовувати заходи відповідальності, передбачені ст. 611 ЦК України, серед яких і припинення зобов'язання внаслідок його розірвання.
З огляду на викладене апеляційний суд доходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов'язок з виплати позивачу орендної плати у зазначений у підставах позову період, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору.
Що стосується вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 16.05.2014 року, колегія суддів виходить з наступного.
Враховуючи те, що основним видом господарської діяльності Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» є вирощування зернових культур (крім рису), бобових культур і насіння олійних культур, яке є сезонним видом господарювання, а у 2022 році значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, в 2022 році орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю, та враховуючи, що орендна плата за договором оренди земельної ділянки сплачується за рік, колегія суддів дійшла висновку, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не за власною волею не користується земельною ділянкою позивача, тому будь-які зобов'язання щодо сплати орендної плати за 2022 рік відсутні.
Так, колегія суддів враховує, що у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19 зазначено, що нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі. Поряд з цим у вказаній постанові Верховний Суд акцентував, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати і обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).
Нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення(для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.
Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України «Про оренду землі» та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.
За умовами договору оренди землі від 16.05.2014 року, нормативно грошова оцінки земельної ділянки становить 126190,99 грн, а орендна плата становить 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Наведені у відзиві на скаргу аргументи не знайшли свого повного підтвердження у матеріалах справи.
Тому, відповідно до п.п. 3,4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України рішення суду підлягає зміні (частковому скасуванню).
Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, що якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково (відмовлено у задоволенні немайнової вимоги), тому судовий збір за подачу позовної заяви в розмірі 1211,20 грн підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 .
Оскільки апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» задоволено частково, зокрема відмовлено у задоволенні немайнової вимоги, тому судовий збір за подачу апеляційної скарги в розмірі 1816,80 грн підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест».
Шляхом взаємозаліку зазначених сум з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» підлягає стягненню судовий збір у розмірі 605,60 грн (1816,80-1211,20).
Керуючись ст.ст.367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.376, ст.ст.381-384, 389 ЦПК України
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» - задовольнити частково.
Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 16 квітня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов ОСОБА_1 задовольнити частково.
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про розірвання договору оренди земельної ділянки від 16.05.2014 року на земельну ділянки площею 6,1128 га, кадастровий номер 6320288000:03:000:0068 та стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за 2022 рік у розмірі 2492,91 грн відмовити.
В іншій частині рішення залишити без змін.
Здійснити перерозподіл судових витрат.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» судовий збір в розмірі 605,60 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.
Повний текст постанови складений 18 грудня 2025 року.
Головуючий В.Б.Яцина.
Судді Ю.М.Мальований.
О.В.Маміна.